Untitled

Wallenstam AB (publ) org.nr. 556072-1523

info@wallenstam.se www.wallenstam.se

Telefon 031-20 00 00

Göteborg:

401 84 Göteborg

Besöksadress Kungsportsavenyen 2

Stockholm:

Box 19531, 104 32 Stockholm

Besöksadress Birger Jarlsgatan 64

Foto sid. 1, 16, 18, 23 NRSstudios

Foto sid. 3, 5, 6

–

9 Dan Holmqvist

Foto sid. 13 Roger Sandberg

Foto sid. 14 Pär Ekman/Erséus

Foto sid. 15 Per Pixel Petersson

Foto sid. 20 Adobe Stock

Foto sid. 25 Carolin Freiholtz/Omelettfoto

Foto sid. 27 Felix Humble

Visualiseringsbilder:

sid. 31 Liljewall Arkitekter

sid. 32 Soul

Ej nämnda foton/bilder är Wallenstams egna.

Produktion: Newsroom

Repro och tryck: Billes Tryckeri

Tryckt på: omslag Edixion 300 g, inlaga Edixion 120 g.

KA LENDER

Delårsrapport Q1 24 april 2024

Årsstämma 25 april 2024

Delårsrapport Q2 8 juli 2024

Delårsrapport Q3 22 oktober 2024

På wallenstam.se finns samlad information om

Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering

samt pressmeddelanden.

ÅRSREDOVISNING 2023

Wallenstams vision

Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och lokaler.

Wallenstams aärsidé

Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets-

platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda

storstadsregioner i Sverige.

Wallenstams mål i aärsplan 2030

Substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie.

Under aärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka

substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseektiv

och serviceinriktad verksamhet i tillväxtregionerna Göteborg,

Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning, eektiv

förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion

och lönsamma aärer bidrar till denna substansvärdesökning.

Under aärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.

Det här är

Wallenstam

63 Mdr

FASTIGHETSVÄRDE

1 040 Mkr

FÖRVALTNINGSRESULTAT

FASTIGHETER

97 %

UTHYRNINGSGRAD

YTA

2 730 Mkr

HYRESINTÄKTER

1 081

ANTAL BOSTÄDER I

PRODUKTION

56,20 kr

SUBSTANSVÄRDE

PER AKTIE

46 %

SOLIDITET

Wallenstams årsstämma 2024 kommer att äga rum

torsdagen den 25 april 2024 kl. 16.00 på Elite Park

Avenue Hotel, Kungsportsavenyen 36–38 i Göteborg.

Aktieägare kan utöva sin rösträtt vid årsstämman genom

att närvara personligen, genom ombud eller genom

poströstning.

Mer information och instruktioner om hur anmälan går till

framgår av kallelsen till årsstämman, vilken oentliggörs

genom ett separat pressmeddelande och finns tillgänglig

bland annat på www.wallenstam.se/arsstamma.

Årsstämma 2024

113 ÅRSSTÄMMA 2024/ORDLISTA

temp

Summan av invändig area för respektive

våningsplan, vindsplan och källarplan som

värms till mer än 10°C.

Avkastningskrav

Den avkastning som ägare kräver på en

investering, med beaktande av hur riskfylld

investeringen är.

Betavärde

Ett statistiskt mått som anger en akties risk.

Ett betavärde större än 1,0 betyder att aktiens

avkastning förändrats mer än sitt jämförelsein-

dex och aktien anses ha hög risk. Omvänt anses

aktien ha låg risk vid ett betavärde mindre än 1,0.

Bruttoarea BTA

Bruttoarea är summan av alla våningsplanens

area som begränsas av de omslutande bygg-

nadsdelarnas utsida.

Derivatinstrument

Ett finansiellt instrument vars värde är relaterat

till en underliggande tillgång eller åtagande.

Används för att skapa ett skydd mot oönskad

prisutveckling på den underliggande egen-

domen. Exempel på vanliga derivatinstrument

är terminer och swapavtal.

Elcertifikat

Elcertifikatsystemet bygger på att elproducen-

ter av förnybar el får elcertifikat för den el som

produceras. Varje MWh (megawattimme) ger

ett certifikat. Försäljningen av certifikaten ska

ge producenterna en intäkt för produktionen

utöver intäkten från elförsäljningen.

Förnybar energi

Energi som kommer från förnybara källor som

vindkraft, vattenkraft, solkraft och biobränsle.

GRI

Global Reporting Initiative, ramverk för redo-

visning och rapportering av hållbarhetsinfor-

mation. GRI ger riktlinjer för vad en hållbar-

hetsredovisning ska innehålla och hur det

ska gå till samt vilka upplysningar som ska

rapporteras.

Kovenantsavtal

Ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare

kopplat till att kredittagaren garanterar att

uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå

av soliditet, som en förutsättning för krediten.

Standardavvikelse

Ett statistiskt mått som anger aktiens volatilitet i

relation till aktiens medelvärde.

Syntetiskt optionsprogram

Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till de

anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren

rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd

tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde.

Swapavtal

Swappar är finansiella instrument som innebär

ett byte av kassaﬂöden mellan två parter på ett

underliggande nominellt belopp. En ränteswap

är ett exempel på ett swapavtal där en aktör

som lånar till fast ränta (till exempel bunden

ränta i fem år) kan vilja byta ränteﬂöde med en

annan aktör som lånar till rörlig ränta.

Vakansgrad

Outhyrd yta i förhållande till total yta.

Volatilitet

Ett mått på hur mycket priset på en vara

varierar under en tidsperiod.

För ytterligare ordförklaringar se wallenstam.se

Ordlista

Aktiens direktavkastning

Föreslagen utdelning i procent av börskursen

vid periodens slut.

Aktiens totalavkastning

Aktiens kursutveckling under året inklusive

verkställd utdelning i procent av börskursen

vid periodens början.

Antalet aktier

Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.

Utestående antal aktier: antalet registrerade

aktier med avdrag för återköpta egna aktier

vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier:

vägt genomsnittligt antal utestående aktier

under viss period.

Avkastning eget kapital

Resultat efter skatt för rullande tolv månader

i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Se sid. 35.

Avkastning totalt kapital

Resultat före skatt med återläggning av

ränte kostnader för senaste rullande tolvmå-

nadersperiod i förhållande till genomsnittlig

balansomslutning. Se sid. 35.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder samt leasingskuld

efter avdrag för likvida medel i relation

till koncernens investeringar i fastigheter,

tomträtter, exploateringsfastigheter, vindkraft

samt markarrenden vid periodens utgång.

Bostadsfastighet

Fastighet som till övervägande del består av

bostadsyta.

Börsvärde

Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal

aktier per balansdagen.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskost-

nader samt fastighetsskatt.

Exploateringsfastighet

Fastighet som uppförs med avsikt att avytt-

ras, antingen i sin helhet eller per andel, vid

färdigställandet.

Förvaltningsresultat fastigheter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter

med avdrag för driftkostnader, förvaltnings-

och administrationskostnader samt finansnet-

to hänförligt till förvaltningsfastigheter.

Genomsnittlig ränta

Periodens räntekostnader i relation

till räntebärande medelskuld.

Genomsnittligt direkt avkastningskrav

Normaliserade driftnetton i enlighet med

värderingsmodellen i relation till direktavkast-

ande förvaltningsfastigheters beräknade

marknadsvärde.

Hyresvärde*

Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra

för vakanta ytor.

Kassaﬂöde per aktie

Periodens kassaﬂöde i förhållande till genom-

snittligt antal utestående aktier.

Kassaﬂöde från den löpande

verksamheten per aktie

Periodens kassaﬂöde från den löpande verk-

samheten i förhållande till genomsnittligt

antal utestående aktier.

Kommersiell fastighet

Fastighet som till övervägande del består av

kommersiell yta.

Medelantal anställda

Summa arbetade timmar dividerat med

normal årsarbetstid.

P/E-tal

Börskurs vid periodens slut, i förhållande till

resultat efter skatt per genomsnittligt antal

utestående aktier för den senaste rullande

tolvmånaders perioden.

Resultat efter skatt per aktie

Periodens resultat efter skatt i förhållande till

genomsnittligt antal utestående aktier.

Räntetäckningsgrad

Resultat före värdeförändringar och ned-

skrivningar med återläggning av finansnettot i

förhållande till finansnettot.

Samhällsfastighet

Fastighet som brukas till övervägande del av

skattefinansierad verksamhet och är specifikt

anpassad för samhällsservice.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutning

vid periodens utgång.

Substansvärde

Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte-

skuld hänförlig till förvaltningsfastigheter.

Substansvärde per aktie

Koncernens substansvärde i relation till antal

utestående aktier vid periodens utgång.

Uthyrningsgrad – yta

Uthyrd yta i förhållande till total yta, exklu-

sive garage, projektfastigheter samt frivillig

tomställning.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Resultat av intäkter från periodens försäljning

av förvaltningsfastigheter efter avdrag för

omkostnader och fastigheternas bedömda

marknadsvärde vid närmast föregående

rapportperiod samt resultat av förändring

av bedömt marknadsvärde för förvaltnings-

fastigheter jämfört med närmast föregående

rapportperiod.

Återköpsgrad

Andel kommersiella kontrakt som förlängs i

relation till andel uppsägningsbara kommersi-

ella kontrakt.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkterna.

För mer information:

www.wallenstam.se/ordlista

* Operationellt nyckeltal, anses inte vara

alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

Se sid. 34.

Definitioner

Innehåll

Det här är Wallenstam 1

Strategisk inriktning

Vd har ordet 2

Ordförande har ordet 4

Styrelse 6

Koncernledning 8

Wallenstamaktien 10

Finansiering 13

Hållbarhet

Wallenstams hållbarhetsredovisning 15

EU-taxonomi 21

Riskhantering 22

Verksamhet

Medarbetare på Wallenstam 25

Fastighetsförvaltning 27

Fastigheternas värde 30

Nyproduktion 31

Femårsöversikt 34

Finansiell rapportering

Förvaltningsberättelse 36

Koncernens räkningar 42

Koncernens redovisningsprinciper och noter 46

Moderbolagets räkningar 74

Moderbolagets redovisningsprinciper

och noter 78

Revisionsberättelse 90

Bolagsstyrningsrapport 94

Fastighetsförteckning

Region Göteborg 100

Region Stockholm 104

Färdigställd nyproduktion och för säljningar 106

Vindkraft 106

Övrigt

GRI-redovisning 107

Redovisning EU-taxonomi 110

Årsstämma 2024 113

Ordlista 113

Definitioner se ﬂik

Kalender se ﬂik

Wallenstams lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande

sidor: aärsmodell sida 1, klimat- och miljöfrågor sidorna 15–18, 21,

23 och 107–112, social hållbarhet och medarbetarrelaterade frågor

sidorna 19–20, 23, 25–26 och 107–109, respekt för mänskliga

rättigheter sidorna 3, 19–20 och 107–109, antikorruption sidorna 3,

19–20, 23 och 109 samt mångfald i styrelsen sidorna 26 och 95.

DET HÄR ÄR WALLENSTAM 1

Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån

önskemål och krav från kunder. Genom byggnation, utveckling, förädling och förvaltning med hög service och långsiktig hållbarhet

skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och används för att utveckla verksamheten vidare. Aktieägarna får del av värde-

tillväxten genom denna återinvestering samt genom utdelning.

GÖTEBORG

65%

UPPSALA

2 %

STOCKHOLM

33%

FÖRDELNING AV WALLENSTAMS

FASTIGHETSYTA

100 % förnybar fastighetsel

från 53 egna vindkraftverk.

Kvarteret Skogsvaktaren,

Mölnlycke Fabriker.

Vd har ordet

allenstam står sig starkt med god likvidi-

tet och hög efterfrågan på vår produkt,

även i dessa oroliga tider. 2023 startade

med hög inﬂation och en Riksbank som

höjde styrräntan, något som påverkat

både oss och hela fastighetsbranschen under året. Under

den senare delen av året såg vi inﬂationen falla tillbaka

mot de nivåer som Riksbanken har som mål. Inﬂations-

nedgången har sin förklaring i att man faktiskt lyckats

dämpa tillväxten och konsumtionen i ekonomin, vilket

givetvis också har en baksida. Privatpersoner har haft

reallönesänkningar under ett par års tid och det finns en

hel del företag som har det tut. Räntan är fortsatt förhål-

landevis hög, och förhoppningen är att räntan sjunker

under 2024.

Stor efterfrågan på bostäder

I en sådan omvärld är jag väldigt glad att ha fastigheter i

lägen som är eftertraktade! Våra bostäder finns i attrak-

tiva områden. Efterfrågan är stor, över 280 000 personer

– alltså mer än 2,5 % av Sveriges befolkning – har anmält

intresse för våra lägenheter. Det är en indikation på att

vi har attraktiva bostäder, men också att behovet av ﬂer

bostäder på marknaden är mycket, mycket stort.

Hög återköpsgrad speglar nöjda kunder

Det märks att våra kommersiella lokaler, som i huvudsak

finns i Göteborg CBD, är attraktiva, då vi under hösten

gjort ett ﬂertal uthyrningar till stabila kunder. Uthyrnings-

graden för kommersiella lokaler i Göteborg är nu 95 %.

Jag kan även konstatera att våra kunder trivs hos oss. Åter-

köpsgraden är 90 %, vilket innebär att nio av tio hyresgäs-

ter väljer att stanna kvar som kund till oss när kontraktet

löper ut. Det är oerhört glädjande!

Tro på ﬂer transaktioner 2024

På fastighetsmarknaden har det skett få transaktioner

under 2023. Vi har lyckats göra ett par, dessutom också

avräknat tidigare gjorda överenskommelser. När nu räntan

stabiliseras är min tro att transaktionerna på fastighets-

marknaden kommer att öka något med tiden. Wallenstam

har finansiella muskler att både förvärva och sälja, och

förhoppningsvis kunna ta tillvara de möjligheter som ges.

Mot bakgrund av detta tar Erik Klang, aärsstrateg, plats

i vår koncernledning.

Ränta och elpris påverkar förvaltningsresultatet

Förvaltningsresultatet har gått ner under året, och detta

beror i första hand på att vår räntekostnad har stigit, men

också på att elkostnaderna i vår drift radikalt har gått upp.

De högre elkostnaderna motverkas dock av att vi produ-

cerar vår egen el, vilket betyder att för koncernen blir det

kostnadsneutralt men det slår negativt i fastighetsförvalt-

ningen. För 2024 bedömer vi att både elpriset och räntan

kommer att sjunka.

Finansiellt starka

Wallenstam är finansiellt starka med en soliditet på 46 %.

Vi har hela 98 % av finansieringen i form av banklån hos

svenska banker och Europeiska Investeringsbanken och

närmare 60 % av våra lån är räntesäkrade med hjälp av

räntederivat. Under kvartalet har vi dessutom förlängt våra

räntederivat för att öka räntebindningstiden och på så sätt

ytterligare stärka vår finansiella position.

Hopp om nya projektstarter

Vår produktion av nya hyresrätter har tyvärr minskat i

takt med den ökade oron i omvärlden. Under året har vi

anpassat vår organisation för vår nyproduktionsverksam-

het så att den matchar nedgången i antal projektstarter.

Vi ser nu att byggkostnadsökningen har stagnerat och det

gör att vi återigen tittar på att starta nya byggprojekt. Jag

hoppas kunna återkomma med konkreta byggstarter inom

kort, och det känns både hoppfullt och glädjande, särskilt

med tanke på det skriande bostadsbehovet i våra lägen.

Hållbarhetsarbete som ger resultat

Det finns många utmaningar när det gäller vår nyproduk-

tion i fråga om kostnader, men det är också en utmaning

att bygga på ett så hållbart sätt som möjligt. Våra klimat-

mål är godkända av Science Based Targets initiative i linje

Våra bostäder finns i attraktiva

områden. Efterfrågan är stor, över

  personer – alltså mer än

, % av Sveriges befolkning – har

anmält intresse för våra lägenheter.

2 VD HAR ORDET

med Parisavtalet och innebär att vi ska minska våra CO2-

utsläpp i verksamheten. Ett av målen, Scope 3, rör specifikt

CO2-utsläppen från vår byggverksamhet, som vi ska

minska med 55 % till 2030. Här ser vi redan goda resultat:

en minskning med 19 % jämfört med basåret 2019!

Under 2023 har vi även arbetat med att förbereda oss

inför kommande redovisningskrav enligt CSRD (Cor-

porate Sustainability Reporting Directive). Både CSRD

och EU:s taxonomiförordning blir obligatoriska för oss

för räkenskapsåret 2025. Vi har valt att sedan förra året

frivilligt redovisa hur stor andel av våra tillgångar som

definieras som hållbara enligt EU-taxonomin. Här kan jag

med glädje konstatera en förbättring: 42 % av vår omsätt-

ning är förenlig med EU-taxonomin, jämfört med 37 %

föregående år.

Vi har också arbetat med att tydliggöra vårt sociala håll-

barhetsarbete. Wallenstam har en lång tradition, faktiskt

ända sedan min pappa startade bolaget 1944, av att vara

engagerade i samhället och ta ett socialt ansvar, även om

insatserna inte alltid varit lika strukturerade som under de

senare åren. Vi samarbetar med en rad organisationer som

arbetar mot utanförskap och vi verkar på olika sätt för att

skapa ökad trivsel och trygghet

för våra hyresgäster som bor

och arbetar i våra fastigheter.

Den troligtvis viktigaste sociala

insatsen vi gör är att tillföra nya

hem – att ha en bostad är grund-

läggande i en människas liv. För

mig är det få saker som känns så

bra som att se våra bostadspro-

jekt växa fram och fyllas av nya

hyresgäster!

Wallenstam har sedan

tidigare signerat UN Global

Compact, vilket innebär att vi

stödjer och arbetar utifrån de

tio principerna kring mänskliga

rättigheter, arbetsvillkor, försik-

tighetsprincipen, antikorruption

och ansvarstagande gällande

miljöfrågor.

Ser fram emot spännande 2024

Trots ovanligt tua utmaningar

under 2023 har Wallenstams verksamhet fungerat väl,

tack vare engagerade och uthålliga medarbetare och att vi

ihärdigt arbetat utifrån våra långsiktiga strategier. Våra

fastigheter finns i attraktiva lägen och vi har en diversifie-

rad fastighetsportfölj med både lokaler och bostäder. Vår

finansiering består huvudsakligen av banklån och vi har

avstått rating vilket ger oss ﬂexibilitet. Vi fokuserar på

kontrollerad tillväxt – att växa och skapa värde utan att

riskera bolagets soliditet.

Jag är oerhört stolt över det som vi under året åstadkom-

mit tillsammans inom hela organisationen. Wallenstam

har fantastiska fastigheter och ett stabilt finansiellt läge,

och jag ser fram emot ett spännande, utmanande och för-

hoppningsvis ljusare 2024!

Hans Wallenstam, vd

VD HAR ORDET 3

Ordförande har ordet

D

et blir inte alltid som man har tänkt sig, ibland

blir det bättre. Denna mening sammanfattar

ganska väl hur den ekonomiska utvecklingen

blev under 2023. Med all rätt var den svenska

konsumenten negativ i den ekonomiska mot-

vinden under det gångna året och förvisso såg vi en svagt

negativ BNP-utveckling i Sverige för 2023 men det får

betraktas som en mild lågkonjunktur eller det ekonomer

brukar kalla en mjuklandning av ekonomin.

2023 kan även betraktas som ett år då vi samtidigt

hade låg- och högkonjunktur. För samtidigt som vi kon-

sumenter hade det kämpigt, gick stora delar av verkstads-

industrin på högvarv tack vare välfyllda orderböcker som

skulle betas av. Detta har i högsta grad varit märkbart

bland verkstadsbolagen i Göteborgsregionen och det har

varit en positiv bidragsfaktor till sysselsättningen i regio-

nen. Vi ser nu tecken på en typ av normalisering av den

ekonomiska utvecklingen efter ett decennium av ekono-

miska excesser.

Styrelsens arbete under året

2023 blev första året med Wallenstams nya aärsplan och

i linje med vår förväntansbild blev det få byggstarter under

året. Bygginﬂationen som varit ett gissel för byggstarterna

har äntligen kommit ner till humana nivåer. Nu ser vi fram

emot en lägre och mer stabil räntenivå och då bör våra

byggstarter komma igång igen. Successivt under hösten

kom alla de signaler som centralbankscheferna vill se. In-

ﬂationen föll tillbaka, inﬂationsförväntningar kom allmänt

ner i samhället samtidigt som den svenska kronan började

stärkas och genast började räntemarknaden spekulera i

räntesänkningar. En av våra viktigaste parametrar för att

nå vårt substansmål om 100 kronor per aktie år 2030 är

att vi är aktiva inom vår bostadsproduktion och om vi har

en ränteutveckling som är med oss kan vi hoppas på ett

antal byggstarter under 2024.

Under de senaste årens energipristurbulens har vi fått

skörda frukterna av att vara självförsörjande på el tack

vare våra 53 vindkraftverk. Styrelsen fick under året

en gedigen genomgång av hela vår vindkraftsaär och

vi känner oss både trygga med och övertygade om att

Wallenstam fortsatt ska producera egen el med samma

ambitionsmål som tidigare.

Att arbeta i Wallenstams styrelse är både roligt och sti-

mulerande och jag ser alltid fram emot varje styrelsemöte.

Extra inspirerande är det då styrelsen får möjlighet att

göra projektbesök, antingen på våra pågående byggnatio-

ner eller i något befintligt hus. Under 2023 valde styrelsen

att återvända till Wallenstams stora projekt i Kallebäck.

Senast styrelsen var där, var för tre år sedan och nu är

området verkligen etablerat med ﬂertalet vackra byggnader

uppförda med hög Wallenstamstandard. Vid varje lägen-

het vi såg fick jag samma känsla; vilken fantastisk boen-

demiljö. Jag kan rekommendera en promenad i området

för att ta del av såväl vacker arkitektur som inspirerande

verksamheter.

Vid vårens årsstämma valdes Rebecka Wallenstam in

som ordinarie styrelseledamot vilket har bidragit positivt

till styrelsens arbete. Då Rebecka tidigare varit adjungerad

styrelseledamot och känner bolaget väl, var hennes start-

sträcka obefintlig in i styrelsearbetet.

Volatil aktiemarknad men vår starka balansräkning

skapar möjligheter

I samband med att vi publicerade vår Q3-rapport i slutet av

oktober beslutade styrelsen att återigen starta ett aktie-

återköpsprogram. Vår aktie värderades till cirka 37 kronor

vid den tidpunkten och styrelsen ansåg att återköp skapade

aktieägarvärde med de förutsättningar som vi då hade. Vid

årsskiftet hade Wallenstamaktien stigit med nästan 50 %

sedan slutet av oktober.

Wallenstams balansräkning är stark vilket bidrar till att

vi kan genomföra aärer och starta nya byggprojekt såväl

som göra aktieåterköp. I samband med lanseringen av Wal-

4 ORDFÖRANDE HAR ORDET

Jag ser många anledningar att tro att

den senaste tidens resultatutveckling

för Wallenstam – som för övrigt firar

 år under  – blir ett litet hack i

kurvan när vi om några år ser tillbaka

på den här perioden.

Lars-Åke Bokenberger, ordförande

ORDFÖRANDE HAR ORDET 5

lenstams nya aärsplan för 2030 antogs även en uppdate-

rad utdelningspolicy som innebär att bolagets utdelning

beräknas vara cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet.

I linje med vår utdelningspolicy föreslår därför styrelsen en

utdelning på 50 öre per aktie för 2023.

En 80-årings perspektiv

Visst har det varit både kämpigt och utmanande för oss

som bolag under de senaste två åren men jag ser många

anledningar att tro att den senaste tidens resultatutveck-

ling för Wallenstam – som för övrigt firar 80 år under

2024 – blir ett litet hack i kurvan när vi om några år ser

tillbaka på den här perioden. Huvudanledningen till att vi

är på väg att reda ut även den här turbulenta tiden är hårt

och långsiktigt arbete och att Wallenstam i grunden är

ett synnerligen välskött bolag som leds av vår fantastiske

vd, Hans Wallenstam. 80-åringen Wallenstam AB står

starkare än någonsin.

LEDAMOT

Rebecka Wallenstam

Född 1991, Ekonom.

Styrelseledamot sedan 2023.

Tidigare erfarenhet bl.a. som styrelseleda-

mot i Convendum Corporation AB och som

koncerncontroller inom Wallenstam.

Andra uppdrag, bl.a. uthyrningschef bostad

Göteborg (Wallenstam).

Aktieinnehav i Wallenstam:

2 323 337 B-aktier* och

40 000 syntetiska optioner.

VICE ORDFÖRANDE

Karin Mattsson

Född 1972, Fil. kand. i sociologi (personalvetare).

Styrelseledamot sedan 2016.

Tidigare erfarenhet bl.a. som ordförande i Riksidrottsförbundet

samt ställföreträdande medlemschef m.m. för Lantbrukarnas

Riksförbund.

Andra uppdrag, bl.a. styrelseordförande i Länsförsäkringar

Jämtland, Svenska Skidförbundet, Frösö Hästgård AB samtPrins

Carl Philips och Prinsessan Sofias Stiftelse. Styrelseledamot i

Länsförsäkringar AB, WCR 2019 Jämtland Härjedalen AB, Astrid

Lindgrens Värld AB, Svenska Hockeyligan AB och Skogsägarna

Mellanskog Ekonomisk Förening.

Aktieinnehav i Wallenstam: 19 000 B-aktier*.

* Inklusive familje medlemmar.

Uppgifterna avser förhållandet vid årsskiftet.

6 STYRELSE

Styrelse

ORDFÖRANDE

Lars-Åke Bokenberger

Född 1968, Civilekonom.

Styrelseledamot sedan 2020.

Tidigare erfarenhet bl.a. svensk

aktiechef på AMF samt aktieanalytiker

och analyschef på Alfred Berg Fondkom-

mission.

Andra uppdrag, bl. a. styrelseord-

förande i Mattssons Fastighetsutveckling

AB samt vice ordförande i Convendum

Corporation AB. Styrelseledamot i Ferro-

amp AB, Mertzig Asset Management AB

samt Colive AB.

Aktieinnehav i Wallenstam:

30 000 B-aktier.

LEDAMOT

Agneta Wallenstam

Född 1952, utbildning inom teologi,

etnologi, arkeologi och socialantropologi.

Master i kulturantropologi. Ordinerades

till pastor 1987. Styrelseledamot sedan

2010.

Tidigare erfarenhet från arbete som

pastor och församlingsföreståndare i olika

församlingar sedan 1987.

Andra uppdrag, bl.a. pastor i Equmenia-

kyrkan och styrelseordförande i Betle-

hemskyrkans församling. Styrelseledamot

i Göteborgs Räddningsmission samt Ulla

och Lennart Wallenstamstiftelsen. Driver

Kolboryd gård sedan 2003.

Aktieinnehav i Wallenstam:

23 368 000 B-aktier.

LEDAMOT

Mikael Söderlund

Född 1965, Fil. kand. i stats veten skap.

Styrelseledamot sedan 2020.

Tidigare erfarenhet bl.a. som partner

i konsultbolaget Kreab samt förtroende-

uppdrag inom Moderaterna och som

borgarråd i Stockholms stad.

Andra uppdrag, bl.a. grundare och vd

för Sthlm Urban Advisors. Ledamot i

stiftelsen Svenska Dagbladet.

Aktieinnehav i Wallenstam:

1 000 B-aktier.

STYRELSE 7

VVD WALLENSTAM AB,

REGIONCHEF STOCKHOLM

OCH UPPSALA

Mathias Aronsson

Född 1972, anställningsår 1996.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Vd Wallenstam Stockholm

AB, Regionchef Stockholm Wallenstam

Bostad AB, vd Wallenstam Bostad AB.

Aktieinnehav i Wallenstam:

446 700 B-aktier och

100 000 syntetiska optioner.

KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR

Elisabeth Vansvik

Född 1970, anställningsår 2002.

Utbildning: Fil. mag. media- och

kommunikationsvetenskap.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Kommunikationschef,

Kommunikations- och HR-direktör.

Externa uppdrag: Styrelseledamot i

Barn i Nöd.

Aktieinnehav i Wallenstam:

53 000 B-aktier och

100 000 syntetiska optioner.

Koncernledning

VVD WALLENSTAM AB,

REGIONCHEF GÖTEBORG

Marina Fritsche

Född 1967, anställningsår 2005

och 2010.

Utbildning: Civilingenjör, Väg- och

vattenbyggnad.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Teknisk chef Företag

Göteborg, Aärsområdeschef Bostad

Region Göteborg.

Externa uppdrag: Styrelseledamot i

Fastighetsägarna Göteborg första

regionen, Itsumo AB samt Fastigo.

Aktieinnehav i Wallenstam:

181 578 B-aktier** och

100 000 syntetiska optioner.

8 KONCERNLEDNING

CFO OCH IR-ANSVARIG

Susann Linde

Född 1979, anställningsår 2001.

Utbildning: Civilekonom.

Tidigare ledande befattningar

inom Wallenstam: Koncern-

controller.

Aktieinnehav i Wallenstam:

317 500 B-aktier* och

100 000 syntetiska optioner.

VD WALLENSTAM AB

Hans Wallenstam

Född 1961, anställningsår 1986.

Utbildning: Civilekonom.

Tidigare ledande befattningar inom

Wallenstam: Finansdirektör,

vd Wallenstam i Göteborg AB.

Externa uppdrag: Ledamot i Ulla

och Lennart Wallenstamstiftelsen.

Aktieinnehav i Wallenstam:

69 000 000 A-aktier,

98 799 600 B-aktier** och

100 000 syntetiska optioner.

REVISOR

Mathias Arvidsson, Född 1975,

Auktoriserad revisor, KPMG AB.

Utsedd till huvudansvarig revisor 2023.

Övriga uppdrag, bl.a. IKEA of Sweden,

Fagerhult Group, Christian Berner,

MQ Marqet och Nelly.

* Inklusive familjemedlemmar.

** Inklusive aktier ägda via bolag och

familjemedlemmar.

Uppgifterna avser förhållandet vid

årsskiftet.

KONCERNLEDNING 9

D

et totala antalet aktier uppgår till 660 000 000,

varav 69 000 000 A-aktier (tio röster per aktie)

och 591 000 000 B-aktier (en röst per aktie).

Återköp

I enlighet med årsstämmans beslut har Wallenstam möjlig-

het att förvärva egna B-aktier upp till 10 % av samtliga

aktier i bolaget. Under 2023 återköptes 2 000 000 aktier.

Totalt antal återköpta aktier uppgår på bokslutsdagen till

3 000 000, köpta till en genomsnittskurs om 43,28 kr per

aktie inklusive courtage.

Handel och omsättning

Årets högsta betalkurs på Nasdaq Stockholm uppgick

till 55,25 kr och den lägsta till 34,00 kr. Vid årets slut var

aktiekursen 54,70 kr (43,90), vilket innebär en ökning med

24,6 % under 2023. Det kan jämföras med index för OMX

Stockholm Real Estate PI som ökade med 17,0 % och

OMX Stockholm PI som ökade med 15,5 % under samma

period.

Aktien har en standardavvikelse på 5,2 för 2023.

Betavärdet är 1,00 i förhållande till indexet OMXC All

PI. Ut över Nasdaq Stockholm, där cirka 35 % av omsätt-

ningen av aktien skedde 2023, handlades aktien även via

exempelvis CBOE Global Markets och LSE Group (Källa:

Holdings).

Wallenstamaktien

Wallenstams B-aktie har varit noterad sedan 1984 och finns på Large Caplistan

på Nasdaq Stockholm. På bokslutsdagen hade bolaget 20 157 aktieägare (20 243).

AKTIEDATA

2023 2022

Börsvärde, Mkr 36 102 28 974

Resultat efter skatt per aktie, kr -0,7 1,7

Eget kapital per aktie, kr 46,40 47,70

Substansvärde per aktie, kr 56,20 57,40

Börskurs, kr 54,70 43,90

Utdelning, kr 0,50 * 0,60

Direktavkastning, % 0,9 1,4

Totalavkastning, % 26,0 Neg.**

Omsättning på Nasdaq, miljoner antal Wallenstamaktier 163,1 188,3

Omsättning per handelsdag i snitt, antal Wallenstamaktier 649 992 744 291

Omsättning på Nasdaq, Wallenstamaktier, Mkr 6 858 9 416

Omsättning per handelsdag i snitt, Wallenstamaktier, Mkr 27,3 37,2

* Föreslagen utdelning för verksamhetsår 2023.

** Negativ totalavkastning till följd av aktiens värdenedgång.

Utdelning till aktieägarna

Enligt Wallenstams utdelningspolicy ska bedömning av

utdelningens storlek ta hänsyn till koncernens investerings-

behov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i öv-

rigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med

bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfri-

het. Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket

genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid

uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet.

10 WALLENSTAMAKTIEN

18 19

2120

171615141312111009080706050403020100

100

KURSUTVECKLING 2000–2023

Kr/aktie

Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI

För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning

om 0,50 kr per aktie (0,60), uppdelat på två utbetalnings-

tillfällen om vardera 0,25 kr per aktie. Den föreslagna

utdelningen beräknas uppgå till totalt 328,5 Mkr, baserat

på antalet utestående aktier per den 8 februari 2024.

Substansvärde

Substansvärdet på bokslutsdagen uppgick till 36 930 Mkr

(37 825), motsvarande 56,20 kr/aktie. Substansvärdet

beskriver koncernens skapade samlade värde och inne-

fattar eget kapital och uppskjuten skatteskuld hänförlig

till förvaltningsfastigheter till följd av skillnader mellan

redovisade värden och skattemässiga värden på koncernens

fastigheter. Målet för aärsplan 2030 är att substansvärdet

ska uppgå till 100 kr/aktie.

Information till marknaden

Finansiell information lämnas i första hand i delårsrap-

porter, bokslutskommuniké och årsredovisning, samt via

pressmeddelanden. I samband med varje delårsrapport

kommenteras resultatet i en film samt i en telefonkonfe-

WALLENSTAMAKTIEN 11

rens. Presentationer sker dels i samband med delårsrappor-

ter, dels vid besök från investerare och analytiker samt vid

investerarträar i Sverige och i utlandet. På wallenstam.se

finns informationen om bolaget samlad.

2322212019

Mkr

GENOMSNITTLIG OMSÄTTNING

PER HANDELSDAG, NASDAQ

Under 2023 skedde X % av den totala handeln på Nasdaq.

Kallebäcks Terrasser,

Göteborg.

Under 2023 skedde cirka 35 % av den totala handeln med

Wallenstamaktier på Nasdaq.

Antal aktieägare Aktieägare, % Antal aktier Aktier, %

1–500 12 948 64,2 1 556 917 0,2

501–1 000 1 908 9,5 1 472 018 0,2

1 001–5 000 2 907 14,4 6 954 146 1,1

5 001–10 000 842 4,2 6 127 440 0,9

10 001–15 000 380 1,9 4 745 669 0,7

15 001–20 000 222 1,1 3 966 773 0,6

20 001– 950 4,7 635 177 037 96,3

Summa 20 157 100,0 660 000 000 100,0

FÖRDELNING AV AKTIER 2023-12-31

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING

År Emission

Förändring av

aktiekapital, kr Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt värde, kr

1960 Ursprungligt kapital 200 000 200 1 000

1984 Fondemission 9:1 1 800 000 2 000 000 2 000 1 000

1984 Split 1 000:1 2 000 000 2 000 000 1

1984 Nyemission 1:2 till 32 kr 1 000 000 3 000 000 3 000 000 1

1986 Fondemission nom. 1 till 10 kr 27 000 000 30 000 000 3 000 000 10

1986 Nyemission 1:3 till 75 kr 10 000 000 40 000 000 4 000 000 10

1987 Fondemission 1:1 40 000 000 80 000 000 8 000 000 10

1995 Nyemission apport till 43 kr 109 302 320 189 302 320 18 930 232 10

2000 Aktieinlösen -9 396 690 179 905 630 17 990 563 10

2001 Nedsättning -7 376 200 172 529 430 17 252 943 10

2002 Nedsättning -11 363 000 161 166 430 16 116 643 10

2003 Nedsättning -13 115 000 148 051 430 14 805 143 10

2004 Nedsättning -10 051 430 138 000 000 13 800 000 10

2005 Split 5:1 138 000 000 69 000 000 2

2005 Nedsättning -7 000 000 131 000 000 65 500 000 2

2006 Nedsättning -3 000 000 128 000 000 64 000 000 2

2007 Nedsättning -4 000 000 124 000 000 62 000 000 2

2008 Nedsättning -6 000 000 118 000 000 59 000 000 2

2011 Split 3:1 118 000 000 177 000 000 0,67

2011 Nedsättning -3 333 333 114 666 667 172 000 000 0,67

2012 Fondemission 57 333 333 172 000 000 172 000 000 1

2013 Nedsättning -2 000 000 170 000 000 170 000 000 1

2015 Split 2:1 170 000 000 340 000 000 0,50

2017 Nedsättning -5 000 000 165 000 000 330 000 000 0,50

2022 Split 2:1 165 000 000 660 000 000 0,25

Ägare A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, %

Hans Wallenstam med familj och bolag 69 000 000 98 799 600 25,42 61,72

AMF – Försäkring och fonder 85 115 201 12,90 6,66

Henric och Ulrika Wiman 23 955 504 3,63 1,87

Agneta Wallenstam 23 368 000 3,54 1,83

Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 529 200 3,26 1,68

David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,33

Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25

Monica och Jonas Brandström 13 468 604 2,04 1,05

Swedbank Robur Fonder 12 886 972 1,95 1,01

Bengt Norman 12 440 000 1,88 0,97

Övriga ägare 263 396 643 39,93 20,63

Totalt antal aktier 69 000 000 588 000 000

Återköpta egna aktier* 3 000 000 0,45

Totalt registrerade aktier 660 000 000 100,00 100,00

Summa utestående aktier 657 000 000

AKTIEÄGARINNEHAV 2023-12-31

Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 21 % av kapitalet och cirka 11 % av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB

Utlandsägandet uppgår till cirka 8 % av kapitalet och cirka 4 % av rösterna.

* Återköpta egna aktier saknar rösträtt.

12 WALLENSTAMAKTIEN

Källa: Euroclear Sweden AB

Utlandsägandet uppgår till 8 % fördelat på

65 % i USA och 35 % i Europa exkl. Sverige.

Svenska fysiska

personer, 43 %

Utlandsägande, 8 %

Övriga svenska

juridiska personer,

29 %

Finansiella företag, 20 %

ÄGARKATEGORIER INNEHAV

FINANSIERING 13

V

ärdet på koncernens tillgångar uppgick den 31

december 2023 till 66 841 Mkr (67 049) och fi-

nansieras dels genom eget kapital om 30 500Mkr

(31432), dels genom skulder om 36 341 (35 617).

Vid årsskiftet uppgick Wallenstams soliditet, som i aärs-

plan 2030 inte ska understiga 35 %, till 46 % (47).

Finanspolicy

Den finansiella verksamheten bedrivs i enlighet med

vår finanspolicy, som syftar till att begränsa bolagets

finansiella risker vilka i huvudsak utgörs av likviditets-,

refinansierings- och ränterisk. Policyn fastställs av styrel-

sen och prövas årligen.

Räntebärande skulder

De totala räntebärande skulderna uppgår till 29 075 Mkr

(28 283). Wallenstam har 98 % av sin finansiering i form

av traditionella lån hos svenska banker och Europeiska

Investeringsbanken (EIB). Resterande andel består av

företagscertifikat om 373 Mkr och obligationslån om

334Mkr. Wallenstams obligationer är gröna och ryms

inom ramen för det gröna MTN-programmet (Medium

Term Notes) som har en total låneram om 3 Mdr. Obliga-

tionerna, som förfaller i april 2024, är noterade på Nasdaq

Stockholms hållbara obligationsmarknad. Grön finansie-

Finansiering

ring uppgår totalt till 10 828 Mkr, motsvarande 37 %.

Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakli-

gen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, före-

tagscertifikaten samt lånet hos EIB är inte säkerställda.

Företagscertifikatprogrammet har bakomliggande låne-

löften i form av checkräkningskrediter. För lånet hos EIB

finns utställda kovenanter för att kunna bibehålla lånet

som icke säkerställt. Uppfylls inte kovenanterna ska lånet

säkerställas, se vidare sid. 68.

Ränte- och kapitalbindning

En av de enskilt största kostnadsposterna är räntekostna-

der, som framför allt påverkas av förändringar i mark-

nadsräntorna samt av förändrade villkor på kreditmark-

naden. Wallenstam eftersträvar en fördelning mellan olika

långivare.

Ett ﬂexibelt och kostnadseektivt sätt att förlänga lån

med kort räntebindning är räntederivat. Ur ett kassaﬂö-

desperspektiv är utfallet över tid i princip detsamma som

att uppta ett lån med fast ränta. Räntederivat ska mark-

nadsvärderas och om det överenskomna priset avviker

från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller

undervärde i resultaträkningen. Orealiserade värdeföränd-

ringar för räntederivat är inte kassaﬂödespåverkande och

när ett derivatkontrakt förfaller har dess marknadsvärde

Wallenstam eftersträvar balans mellan en acceptabel risknivå och god avkastning på eget kapital.

Wallenstams långsiktiga upplåningsstrategi är att vara finansierade främst via bank.

Godhems backe,

Göteborg.

2023-12-31 2022-12-31

År

Belopp,

Mkr

Snittränta,

Belopp,

Mkr

Snittränta,

2023 11 533 3,96

2024 12 575 6,06

- -

2025 500 0,52 2 000 0,72

2026 2 000 0,78 2 000 0,78

2027 2 000 1,05 2 000 1,05

2028 2 000 1,16 2 000 1,16

2029 2 000 0,93 2 000 0,93

2030 2 000 0,95 2 000 0,95

2031 2 000 0,67 2 000 0,67

2032 2 000 1,31 2 000 1,31

2033 2 000 2,02 750 2,21

Summa 29 075 3,24 28 283 2,21

BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR

14 FINANSIERING

upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har

inte påverkat det egna kapitalet.

Volymen totalt utestående räntederivat där Wallenstam

betalar fast ränta uppgår till 16,0 Mdr (16,3), motsvarande

55 % av de totala lånen. Under året har marknadsvärdet

på derivaten utvecklats negativt, däremot är värdet på

räntederivatportföljen fortsatt positivt och uppgick vid

årsskiftet till 1 000 Mkr (1 874).

2023 2022

Andel lån med lång kapitalbindning (>12 mån), % 14 18

Andel lån med lång räntebindning (>12 mån), % 57 59

Genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 44

Genomsnittlig ränta under året, % 2,89 1,55

Genomsnittlig ränta per bokslutsdagen, % 3,24 2,21

Disponibel likviditet

Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga check-

räkningskrediter uppgår till 1 285 Mkr (2 093), varav

378Mkr är reserverade för back up för emitterade utestå-

ende företagscertifikat. Under året har Wallenstam valt

att minska checkräkningskrediterna. Beviljade checkräk-

ningskrediter uppgår till 1 325 Mkr (1 912), där 90 Mkr (-)

har nyttjats på bokslutsdagen.

2322212019

Mkr

SOLIDITET OCH EGET KAPITAL

Eget kapital Soliditet

18 000

20 000

22 000

24 000

26 000

28 000

30 000

32 000

Räntebärande skulder hos kreditinstitut uppgår till

29 075 Mkr (28 283). Belåningsgraden är 46 % (45).

Obligationer, 1 %

(100 % grönt)

Banklån, 98 %

(37 % grönt)

Certifikat, 1 %

FINANSIERING

33323130292827262524

250

500

750

1 000

1 250

1 500

1 750

2 000

Mkr

FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT

OCH FASTRÄNTELÅN

RäntederivatFasträntelån

* Innefattar eekter av swapavtal.

Kallebäcks Terrasser,

Göteborg.

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 15

enom att vi både utvecklar och förvaltar våra

fastigheter kan vi ta ett långsiktigt ansvar. Vi

anser att ett integrerat hållbarhetsarbete och

samhällsengagemang går hand i hand med

långsiktig lönsamhet, därför är hållbarhet

en central del i hela vår verksamhet. Hållbarhetsarbe-

tet skapar ytterligare kontroll, minskar risker samt ger

upphov till nya aärer och lösningar. Dessutom bidrar

hållbarhetsarbetet till mer engagerade medarbetare, nöj-

dare kunder och trygghet för investerare. För att klargöra

våra ambitioner inom hållbarhet har vi valt att koppla

aärsplanen till våra nya klimatmål som är godkända av

Science Based Targets initiative. Både klimatmålen och

aärsplanen sträcker sig till år 2030.

Wallenstam har hållbarhetsrapporterat sedan 2006.

Sedan ﬂera år tillbaka har vi valt att prioritera fem

av FN:s Globala mål för hållbar utveckling avseende

ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Hållbar-

hetsarbetet grundar sig i den väsentlighetsanalys som

genomfördes år 2018 med kalibrering 2021 och rappor-

teringen inspireras av GRI (Global Reporting Initiative)

Universal Standards 2021, se vidare sid. 107. Vi stödjer

UN Global Compact och arbetar utifrån

de tio principerna avseende mänskliga

rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti-

korruption. Aktuell Communication on

Progress (CoP) för Wallenstam finns på

UN Global Compact:s hemsida.

Wallenstams hållbarhetsredovisning

Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till ett hållbart samhälle,

idag och för kommande generationer. Vi vill ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan

vår verksamhet har på samhället, människan, klimatet och miljön.

Wallenstams vindkraftverk

vid Gullmarn i Bohuslän.

16 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

Wallenstam har valt att frivilligt redovisa hur stor del

av tillgångarna som definieras som hållbara enligt EU:s

taxonomiförordning, se vidare sid. 21. Under 2023 påbör-

jade vi även arbetet med att förbereda oss för kommande

rapporteringskrav enligt CSRD (Corporate Sustainability

Reporting Directive). Vi har under året rapporterat våra

utsläpp av växthusgaser och vår vattenförsörjning till CDP

(Carbon Disclosure Project).

WALLENSTAMS PÅVERKAN

VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN BASERAT PÅ INTRESSENTDIALOG

Väsentlighetsanalysen genomfördes 2018 med kalibrering 2021. Intressentdialoger genomfördes

med medarbetare, kreditgivare, storägare, styrelserepresentanter samt hyresgäster.

Stabil ekonomi

och antikorruption

A Ekonomi i balans

B Antikorruption

Sociala förhållanden

och personal

C Schyssta arbetsvillkor

D Trygg och säker arbetsmiljö

E Inkluderande företagskultur

F Mångfald och jämställdhet

G Leverantörer

BETYDELSE FÖR INTRESSENTER

AvgörandeMycket viktig

Avgörande

Mycket viktig

Kund

H Kundnöjdhet

Klimat och miljö

I Växthusgaser

J Energieektivitet

K Avfallshantering

L Hållbara

byggnadsmaterial

Styrning av hållbarhetsarbetet

Hållbarhetsarbetet omfattar alla delar av organisationen

och är en integrerad del av vår verksamhet. Arbetet baseras

på bolagets hållbarhetspolicy och strategi samt på de av

Science Based Target initiative godkända klimatmålen.

Wallenstams policys och riktlinjer uppdateras årligen och

antas av styrelse samt koncernledning. Hållbarhetschefen

rapporterar löpande uppdateringar och resultat till kon-

cernledning och styrelse. Vår vd har det yttersta ansvaret

för hållbarhetsarbetet.

Solceller på Söra Kvarter

i Åkersberga, Österåker.

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 17

Klimat och miljö

Wallenstams klimatmål år 2023–2030

Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av den

totala koldioxidbelastningen i samhället. Vi vill ta vårt ansvar och

bidra till den gröna omställningen, därför har vi klimatmål som

är vetenskapligt baserade och i linje med Parisavtalets mål om

att begränsa den globala uppvärmningen till 1,5 grader Celsius.

Klimatmålen blev godkända av det globala klimatsamarbetet

Science Based Targets initiative (SBTi) i slutet av 2022 och är så

kallade near-term targets.

De validerade klimatmålen innebär att Wallenstam ska

minska sina utsläpp med 50 % inom Scope 1 och 2 till och med

2030, med basår 2018. Scope 1 avser utsläpp från gas som

används till uppvärmning samt utsläpp som uppstår vid köld-

medieläckage i våra värmepumpar. Scope 2 avser utsläpp från

produktion av fjärrvärme, el och fjärrkyla. Vår fastighetsel är

koldioxidfri eftersom den produceras i våra egenägda vindkraft-

verk och solceller, därav redovisas inga utsläpp för elenergin i

Scope 2 som market based (marknadsbaserad). Scope 1 och 2

redovisas i absoluta tal.

Utöver de validerade klimatmålen inom Scope 1 och 2 har

Wallenstam även definierat ett frivilligt mål inom Scope 3, enligt

Science Based Targets initiatives metodik. Målet innebär att Wal-

lenstam ska mäta och minska utsläppen från byggverksamheten

med 55 % till och med 2030, med 2019 som basår. Scope 3

redovisas som ett intensitetstal, baserat på årets nybyggnation.

SCOPE 1

Direkta utsläpp

Förbränning av bränslen samt köldmedieläckage

SCOPE 2

Indirekta utsläpp

Inköpt energi

SCOPE 3

Övriga indirekta utsläpp

Inköp av varor för byggnation

Mål: –50 %

Basår: 695 ton CO

2023: 444 ton CO

Utfall: –36 %

Mål: –50 %

Basår: 5 097 ton CO

2023: 3 888 ton CO

Utfall: –24 %*

Mål: –55 %

Basår: 340 kg CO

e/BTA

2023: 277 kg CO

e/BTA

Utfall: –19 %

Under året har kylanläggningar med köld-

medium ersatts i våra fastigheter, vilket

minskar risken för köldmedieläckage som

ger upphov till utsläpp.

Vi mäter och optimerar kontinuerligt drif-

ten av våra fastigheter för ökad energief-

fektivitet, minskad energiförbrukning och

minskade utsläpp. Energieektiviserings-

projekten består bland annat av uppdate-

ringar av teknisk utrustning, fönsterbyte,

tilläggsisolering samt solcellsinstallationer.

För att eektivisera materialanvändandet i

vår nyproduktion och begränsa projektets

totala klimatpåverkan utför vi klimatberäk-

ningar. Baserat på beräkningarna gör vi

klimatsmarta materialval, som exempelvis

klimatförbättrad betong, samt minskar

materialmängden där det är möjligt. En

omfattande klimatfärdplan har upprättats

som stöd för verksamheten i arbetet med

att minska klimatpåverkan från vår nypro-

duktion.

*Då data för faktiska utsläpp från vissa fjärrvärme-

leverantörer avseende 2023 ej var tillgänglig vid

upprättande av denna redovisning, baseras redovis-

ningen till en mindre del på utsläppsdata för 2022.

18 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

Förnybar energi

Genom att satsa på förnybar energi från solceller och vindkraft-

verk tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan. Sedan 2013

har Wallenstam, som första fastighetsbolag i Sverige, varit själv-

försörjande på 100 % förnybar elenergi. Våra 53 vindkraftverk

är belägna mellan Skåne och Gästrikland och har en installerad

eekt om totalt 112 MW (112). Under året har vindkraftverken

producerat totalt 292 GWh (338). Eftersom Wallenstam inte

äger något elnät distribueras den el som vi producerar till den

nordiska elmarknaden. Därifrån köper vi sedan förnybar vind-

kraftsel till våra fastigheter. Vi har fortsatt arbetet med solcells-

installationer och vi har nu 11 760 (6 300) solcellspaneler i drift

med en installerad eekt om 4,1 MW (1,8). Solcellerna produce-

rade 1 930 MWh (1 006) under 2023.

Wallenstam ställer sig bakom regeringsinitiativet Färdplan för

fossilfri konkurrenskraft – Uppvärmningsbranschen. Vi deltar i

forskning och utveckling inom stadsutveckling, byggnation och

förvaltning, och vi har ett innovationsråd på Wallenstam som ar-

betar med att utveckla och skapa nya hållbara lösningar. Därtill är

vi delägare i Ferroamp, ett börsnoterat företag som utvecklar nya

verktyg för energioptimering och lastbalansering i fastigheternas

elsystem, och vi använder deras teknik i delar av vår nyproduktion.

Miljöcertifiering

Wallenstam ska miljöcertifiera samtlig nyproduktion av bostäder

enligt Miljöbyggnad nivå Silver. I slutet av 2023 har Wallenstam

certifierat totalt 18 fastigheter enligt Miljöbyggnad nivå Silver. Vi

arbetar även med att certifiera befintligt bestånd. I dagsläget har

en kommersiell fastighet certifierats enligt BREEAM In-Use och

tre kommersiella fastigheter har certifierats enligt Miljöbyggnad

iDrift nivå Guld.

Fokus på resurseektivitet och cirkulärt

byggande

Genom att eektivisera resursanvändningen av energi, vatten

och byggmaterial kan vi minska vår klimatpåverkan och även

minska våra kostnader. Under 2023 har vi börjat mäta mäng-

den och typen byggavfall i ombyggnadsprojekt, detta för att vi

ska kunna formulera relevanta mål, ställa krav och styra mot

förbättringar. Vi strävar efter att skapa ﬂexibla, optimerade och

hållbara lokaler och öka andelen uthyrningar som inte kräver

omfattande renoveringar och lokalanpassningar. Det gör vi för

att minska resursanvändningen och vår klimatpåverkan, och det

bidrar även till en mer eektiv uthyrningsprocess. Därtill har vi

under året börjat erbjuda våra kommersiella hyresgäster gröna

hyresavtal, som innebär att vi tillsammans med våra hyresgäster

ska verka för minskad miljö- och klimatpåverkan. Wallenstam

deltar även i samarbetsinitiativet Handslaget för cirkulärt byg-

gande i Göteborgs stad, där vi tillsammans med andra aktörer i

branschen ska verka för att utveckla och etablera en marknad

för återbruk.

Utöver arbetet med att minska vårt byggavfall fortsätter vi

aktivt göra insatser för att minska restavfallet från våra fastig-

heter. Under året har vi infört ett nytt och enhetligt skyltsystem i

samtliga miljörum i syfte att underlätta och förbättra avfallshan-

teringen. Våra textilkärl som vi i samarbete med Human Bridge

placerar ut vid våra fastigheter fortsätter vara ett framgångsrikt

initiativ. Sammanlagt har vi under året samlat in 42,5 ton (41)

textilier.

Hållbara transporter

Vi vill erbjuda både våra hyresgäster och våra medarbetare

praktiska och klimatsmarta transportlösningar. Wallenstams

medarbetare uppmuntras till kollektivt resande och på våra kon-

tor finns elcyklar samt bilpool med elbilar, vilket möjliggör koldi-

oxidfria resor i tjänst. Därtill arbetar vi både i vår nyproduktion

och i vårt befintliga bestånd med att utveckla olika mobilitetslös-

ningar. Dessutom installerar vi laddplatser för elbilar i både vår

nyproduktion och i vissa befintliga fastigheter.

Biologisk mångfald. Vi vill främja den biologiska mångfalden. Under året

har vi bland annat placerat insektshotell på några fastigheter, samt skapat

blomstrande ängsytor på ﬂera av våra innergårdar, i några fall i närheten av

våra bikupor. Vi har även placerat död ved på några gårdar för att gynna den

biologiska mångfalden.

Wallenstams kommersiella fastighet

på Östra Hamngatan i Göteborg

certifierades i början av 2023 enligt

Miljöbyggnad iDrift nivå Guld.

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 19

Socialt ansvar

Wallenstam arbetar för att vara en engagerad samhällsaktör. I

syfte att sammanfatta och beskriva alla de initiativ och insatser

som vi gör har ledningen antagit en strategi för Wallenstams

sociala hållbarhetsarbete. Vårt sociala hållbarhetsarbete riktas

främst mot de geografiska områden där vi verkar och insatserna

kan delas in i fyra fokusområden:

» Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika

livschanser.

» Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet

− för människor som bor och arbetar i våra fastigheter

− för våra medarbetare

− för våra leverantörer och entreprenörer.

» Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsut

veckling.

» Aärsetik och antikorruption.

Verka proaktivt mot utanförskap och bidra

till jämlika livschanser

Vi vill ta ett långsiktigt samhällsansvar genom att skapa jämlika

stadsdelar och områden där alla kan känna sig inkluderade. Vi

stödjer marginaliserade grupper och individer som befinner sig

i samhällets utkanter. Vi samarbetar med organisationer som

Mitt Liv och TalangAkademin, vilka arbetar för minskat utan-

förskap och hjälper människor komma in på arbetsmarknaden.

Därutöver vill vi främja en aktiv fritid för barn och unga i det

lokala samhället där vi verkar, till exempel genom att tillhanda-

hålla lokaler för föreningar, skapa mötesplatser och stödja olika

typer av aktiviteter. Några av våra samarbetspartners är Project

Playground, Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Majornas

samverkansförening, stiftelsen Läxhjälpen, Maskrosbarn, BRIS

samt olika idrottsföreningar för barn och unga.

Vi arbetar för att alla medarbetare inom Wallenstam ska ha

likvärdiga förutsättningar vid rekryteringar, utveckling och löne-

sättning, och vi strävar efter en organisation där förebyggande

åtgärder görs kopplat till samtliga diskrimineringsgrunder.

Främja välbefinnande, trygghet och

delaktighet

Vi vill främja välbefinnande, trygghet och delaktighet för männ-

iskor som bor och arbetar i våra fastigheter, för våra medar-

betare samt för våra leverantörer och entreprenörer. Vi verkar

för en ökad trygghet och trivsel för våra hyresgäster som bor

och arbetar i våra fastigheter, och för de som besöker våra

fastigheter, både dag- och kvällstid. Vi vill bidra till den enskilda

människans hälsa och välbefinnande, med syfte att skapa en god

livskvalitet. Det gör vi bland annat genom att skapa och utveckla

god inomhusmiljö samt inbjudande utemiljöer med grönska och

plats för rekreation.

Trygghet är ett fokusområde för oss på Wallenstam och vi

arbetar systematiskt med vår handlingsplan Trygga fastigheter.

Här gör vi en rad insatser i såväl tidiga skeden när vi utformar

fastigheten, som i den löpande förvaltningen av våra bostadshus

och kommersiella lokaler. Ibland krävs det även punktinsatser

för att bidra till ökad trygghet och säkerhet. Några exempel på

insatser som vi gör är trygghetsinventeringar, enkätundersök-

ningar via AktivBo samt strukturerad samverkan och dialog med

hyresgäster, närpolis, sociala myndigheter, kommun, samarbets-

partners och andra fastighetsägare. Vi har också tagit fram en

modell, inspirerad av Huskurages metod, som vi arbetar aktivt

med för att förhindra våld i nära relationer i våra bostadshus.

Ytterligare ett exempel är Wallenstams mobilapp där våra

hyresgäster har möjlighet att kommunicera med oss och med sina

grannar, vilket främjar känslan av trygghet och gemenskap. Några

av våra samarbeten och samverkansprojekt som verkar för väl-

befinnande, trygghet och delaktighet är Tryggare Sverige, Purple

Flag, Idrott utan gränser och andra idrottsföreningar i de områden

vi verkar.

Bidra till en positiv utveckling av samhället

genom stadsutveckling

Rätten till en trygg bostad är fastställd i såväl FN:s konvention

om mänskliga rättigheter som i svensk grundlag, likväl råder det

fortsatt bostadsbrist i Sverige, särskilt i storstadsregionerna. Vi

vill bidra till ﬂer hem på marknaden, främst hyresrätter. Trots det

ansträngda läget i omvärlden har vi under året byggstartat 172

lägenheter i Stockholm och samtidigt färdigställt 837 lägenheter

i Göteborg, Härryda och Uppsala.

Gåvor. Samarbete och stöd sker främst genom sponsring samt icke-

kommersiella samarbeten, det vill säga gåvor. Årligen skänker Wallenstam

1 % av förvaltningsresultatet till dessa icke-kommersiella samarbeten.

Vi vill skapa och utveckla god

inomhusmiljö samt inbjudande

utemiljöer med grönska och plats

för rekreation.

20 WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING

Vi strävar efter att skapa trygga och välkomnande områden

och fastigheter där människor vill bo, arbeta och vistas, nu och i

framtiden. Genom att vi utvecklar och förvaltar våra byggnader

kan vi ta ett långsiktigt ansvar för våra fastigheter och dess

närområden under en lång tid. Vi utvecklar och bygger främst

hyresrätter, och ibland bygger vi även bostadsrätter och del-

ningslägenheter som upplåtelseform. Delningslägenheter är ett

modernt kollektivboende som främjar gemenskap för unga som

vill komma in på bostadsmarknaden. Dessa utvecklar vi tillsam-

mans med Colive, som vi är delägare i sedan 2020.

Redan i tidiga skeden projekterar vi för att utveckla fastig-

heter och områden som är trygga, inkluderande, levande och

som har god tillgänglighet till service och mötesplatser såsom

restauranger, caféer, matbutiker, coworking, skolor, idrott samt

kollektivtrafik. Vi utvecklar även våra befintliga fastigheter och

genomför aktiviteter i samverkan med våra kommersiella kun-

der, staden, andra fastighetsägare och aktörer i samhället. Någ-

ra exempel på samverkansorganisationer är Hallonbergslyftet,

Handslag Hallonbergen, Innerstaden Göteborg, B(id) Stigberget

och IOP Majorna.

Aärsetik och antikorruption

Inom bygg- och fastighetsbranschen finns risker relaterade till

bland annat arbetsmiljö, korruption, mänskliga rättigheter, klimat

och miljö. I våra projekt och i vår förvaltning är leverantörsleden

ibland långa med många aktörer, varor och tjänster som upp-

handlas. Vår uppförandepolicy med tillhörande riktlinjer bygger

på bolagets kärnvärden – respekt, engagemang och utveckling

– och tydliggör vad som förväntas av våra medarbetare och

leverantörer avseende arbetsvillkor, hållbarhetsfrågor, mänskliga

rättigheter samt korruption och mutor. Vi bedriver vår verksam-

het i enlighet med lagar och övriga föreskrifter, UN Global Com-

pacts tio principer, samt tillämpar ansvarsfulla aärsmetoder

som präglas av hög aärsmoral och god aärsetik.

Wallenstams etiska råd driver bolagets centrala arbete med

aärsetik och antikorruption. Rådet arbetar proaktivt för att

minimera riskerna internt och hos våra leverantörer och ansva-

rar för utbildning och information avseende aärsetik, antikor-

ruption samt uppförandepolicyn. Utbildningen är obligatorisk

för samtliga anställda. Det har inte rapporterats något ärende

till etiska rådet under 2023 som har krävt ytterligare utredning.

Wallenstam har även en visselblåsarfunktion som kan använ-

das såväl internt som externt och som finns tillgänglig via länk

på Wallenstams hemsida. Till vår visselblåsarfunktion har ett

ärende inkommit under 2023. Ärendet hanteras enligt gällande

rutiner men kvalificeras inte som ett visselblåsarärende.

Ekonomisk

hållbarhet

Långsiktigt hållbar ekonomi

Långsiktig lönsamhet är ett grundläggande villkor för oss som

bolag och våra ägare vill se en avkastning på det kapital som

de investerat i verksamheten. Genom en eektiv organisation,

hållbarhetsansvar, kostnadseektivitet samt fokus på orter med

god tillväxt och stark efterfrågan kan vi säkra en långsiktig eko-

nomisk stabilitet. Långsiktig lönsamhet innebär också att vi ska

generera vinst som vi kan återinvestera i verksamheten. Genom

att tillföra bostäder och lönsamt utveckla våra fastigheter skapar

vi värde för samhället och våra kunder samt för företagets med-

arbetare och ägare.

Tack vare vårt hållbarhetsarbete har vi kunnat finansiera

oss grönt. Grön finansiering utgör 37 % av Wallenstams totala

finansiering. Gröna banklån och gröna obligationer används för

att finansiera våra gröna tillgångar såsom vindkraftverk, miljö-

certifierade fastigheter, fastigheter som innehar energiklass B

eller bättre samt EU-taxonomilinjerade fastigheter. Samtliga

obligationer som Wallenstam har är gröna och har emitterats

enligt bolagets gröna ramverk, som innehar det högsta betyget,

Dark Green.

I Wallenstams mobilapp har

våra hyresgäster möjlighet att

kommunicera med oss och med sina

grannar, vilket främjar känslan av

trygghet och gemenskap.

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 21

W

allenstam träas inte av EU:s taxono-

miförordning i år då bolaget har färre

än 500 anställda, men har valt att fri-

villigt redovisa hur stor del av tillgång-

arna som definieras som hållbara enligt

taxonomin. Wallenstams verksamhet bedöms möta

förordningens tekniska granskningskriterier avseende

artiklarna 4.3 Elproduktion från vindkraft samt 7.7 För-

värv och ägande av förvaltningsfastigheter. Wallenstam

är byggherre men utför inte några entreprenader i egen

regi, varför bedömningen är att bolaget inte omfattas av

ytterligare artiklar.

För att få rapportera en ekonomisk aktivitet som för-

enlig med taxonomiförordningen ska verksamheten vä-

sentligt bidra till ett miljömål, ej orsaka betydande skada

för något av de andra miljömålen (eng. Do no significant

harm, DNSH) samt uppfylla minimiskyddsåtgärder (eng.

minimum safeguards) avseende mänskliga rättigheter,

mutor och korruption, transparens om skatter samt fri

konkurrens. Wallenstam har rapporterat förenlighet med

förordningens miljömål 1 Begränsning av klimatföränd-

ringar. Ekonomiska aktiviteter som bedöms möta kraven

enligt det första miljömålet har en energideklaration med

energiklass A alternativt en energianvändning som ryms

inom de femton procent bästa av det nationella bygg-

nadsbeståndet (Topp 15 %).

EU-taxonomi

Antaganden, avgränsningar och

förtydliganden

Wallenstam har valt en måttfull tolkning av kriterierna,

och hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter

som gröna, snarare än ﬂer. Utifrån att det fortsatt finns

tolkningsutrymme i EU-taxonomins tekniska gransk-

ningskriterier har Wallenstam gjort en rad antaganden,

avgränsningar och förtydliganden:

» I omsättningen (turnover) ingår samtliga hyres

tillägg.

» I kapitalutgifter (CapEx) inkluderas investeringar

i linjerade tillgångar samt investeringar i nyprodu

cerade byggnader som vid färdigställande kommer

att vara linjerade tillgångar.

» Tabell för kärnkraft och fossilgasrelaterade

verksamheter redovisas ej då Wallenstam ej utför,

finansierar eller är exponerad mot denna typ av

verksamhet.

Topp 15 %. Gränsvärden för Topp 15 % definierades av Fastig-

hetsägarna i december 2022 till 80 kWh/m² A

temp

för

kontorsfastigheter och 81 kWh/m² A

temp

för ﬂerbostadshus.

NYCKELTAL EU-TAXONOMI 2023

Avser artiklarna 4.3 och 7.7.

SEK (Mkr) Andel förenlig med EU-taxonomin, %

Omsättning 1 255 (1 010) 42 (37)

CapEx 1 263 (1 649) 52 (37)

OpEx 95 (95) 25 (33)*

Uppgifter inom parentes avser utfall 2022.

* Korrigerad uppgift för 2022.

För fullständiga taxonomitabeller, se sid. 110.

Beskrivning av risk

» Konkurrens om entreprenörer.

» Att upphandlingar inte görs/avtal

inte tecknas korrekt, vilket kan leda

till otydlighet kring ansvar och ökade

kostnader.

» Att samarbetspartners inte följer in-

gångna avtal eller vår uppförandepolicy.

Beskrivning av risk

» Att IT-system blir attackerade och att

verksamheten manipuleras eller att

infor mation kommer i orätta händer.

» Att känslig information sprids till fel

personer.

» Att inte efterleva gällande lagkrav.

VERKSAMHETSRISKER

Samarbetspartners

Beskrivning av risk

» Arbetsplatsolyckor.

» Oförutsedda händelser som ger ökade

kostnader, såsom miljöfaktorer, exem-

pelvis ämnen i mark eller läckage som

kräver sanering eller naturvärden som

behöver skyddas.

Produktion och förvaltning Informations- och IT-säkerhet

Wallenstams hantering

» Arbetsmiljöplan upprättas tidigt och

följs upp i hela projektet. Byggarbets-

miljösamordnare utses som i plan-

eringsstadiet säkrar arbets miljö-

säkerhet. I entreprenörsavtal utses

samordnare med motsvarande ansvar

under byggnationen. Tillräckligt långa

tidplaner för att kunna undvika stress

och misstag.

» Analys av miljörisker vid förvärv av

mark, markundersökningar vid nybygg-

nation och fortlöpande undersökningar

av miljörisker.

» Eektiv organisering av projektering,

plane ring, upphandling, byggnation och

val av entreprenör.

Wallenstams hantering

» Utvecklar långsiktiga relationer och

väl etablerade samarbeten med entre-

prenörer och leverantörer.

» Utvecklade processer och mallar för

upphandlingar och inköp, rätt kompe-

tens i processen och alltid minst två

personer som granskar anbud och

avtal innan de tecknas.

» Krav på entre prenörer om att följa Wal-

lenstams uppförandepolicy.

» Projektansvariga har hög kännedom om

och närhet till sina projekt. Rutiner för

uppföljning av avtal och kontroller i fält.

» Rutiner för loggböcker och ID-kontrol-

ler med mera på arbetsplatser. Stick-

prov hos partners sker regelbundet.

» Rutiner kring leverantörskontroller.

» Interna stickprov utförs.

Wallenstams hantering

» Kontinuerligt arbete med säkerhets-

höjande åtgärder kring IT-säkerhet,

uppgradering av brandväggar, virus-

skydd och system, intrångs tester,

rutiner för IT-skydd med mera.

» Policy och riktlinjer för informations-

säkerhet samt kontinuerlig informa-

tion och utbildning internt. Rutiner för

informationsdelning och -hantering.

» Ett dataskyddsombud samt ett GDPR-

råd som löpande arbetar med GDPR-

frågor.

Att minimera risker är en integrerad del i vår verksam-

het. Wallenstams medarbetare är delaktiga såväl i risk-

inventeringen som i det förebyggande arbetet. Riskerna

bedöms utifrån skadlighet och sannolikhet och priorite-

ras av ledning och styrelse. Arbetet syftar till att utveckla

riktlinjer, strategier och åtgärder för att minska riskerna.

Det är ett kontinuerligt arbete som pågår och utvecklas

löpande och bolagets compliancefunktion ansvarar för

uppföljningen.

Alla händelser kan inte förutses. Därför är en del av

vårt riskarbete att ha beredskap för krishantering. Vi övar

regelbundet vår krisorganisation utifrån särskilda riktlin-

jer samt checklistor för kris. Det borgar för möjligheten att

minimera skador på verksamheten och våra intressenter.

Riskhantering

22 RISKHANTERING

Mkr

Hyresförändring bostäder, 1 % 14,7

Hyresförändring omförhandlingsbara lokalkontrakt, 1 % 2,1

Förändring av driftkostnader, 1 % 7,3

Förändring av låneräntan, 1 procentenhet (årsbasis) 125,8

KÄNSLIGHETSANALYS, KASSAFLÖDE

Informations- och IT-säkerhet

RISKHANTERING 23

Beskrivning av risk

» Minskat förtroende eller attraktivitet

hos befintliga och potentiella medar-

betare.

» Att inte kunna rekrytera och behålla

medarbetare med rätt kompetens och

engagemang.

» Att medarbetare inte efterlever företa-

gets värderingar.

Medarbetare

Wallenstams hantering

» Erbjuda en god arbetsmiljö med attrak-

tiva och marknadsmässiga förmåner

och arbetsvillkor.

» Strategisk plan för vår medarbetarresa

(Attrahera, Rekrytera, Introducera, Ut-

veckla, Motivera, Avveckla) med tydliga

ansvarsområden som förutsätter sam-

verkan mellan HR och chef/ledare.

» Löpande chefsstöd och ledarutveck-

ling för samtliga chefer/ledare för att

skapa förutsättningar för ett önskvärt

ledarskap.

» Kontinuerligt arbete med vår värde-

grund och företagskultur samt medar-

betarskapet (det egna ansvaret).

» Regelbundna medarbetarundersök-

ningar som resulterar i handlingsplaner

med syfte att bibehålla och öka enga-

gemanget.

» Syntetiskt optionsprogram för med-

arbetare, vilket ger tydlig delaktighet i

bolagets utveckling.

Antikorruption

Beskrivning av risk

» Klimatförändringarna bedöms med-

föra klimatrisker såsom större neder-

bördsmängder, värmeböljor, kraftigare

vindar, höjd havsnivå, ökade ﬂöden i

vattendrag, markerosion samt ras och

jordskred. Dessa fenomen kan påverka

våra fastigheter negativt.

Beskrivning av risk

» Risk för korruption kopplat till tilldel-

ning av lägenheter/lokaler.

» Risk för korruption vid upphandlingar

och investeringar.

Klimatförändringar

Wallenstams hantering

» Tydliga processer och mallar för upp-

handlingar och investeringar samt

uthyrning. Rutiner där två personer

i förening ska granska och attestera

uthyrningar och investeringar samt

kontrollera anbud och avtal innan de

tecknas.

» Interna stickprov för kontroller av avtal.

» Fokus på att kontrollera befintliga

kontrakt, till exempel olovlig andra-

handsuthyrning.

» Ett etiskt råd med uppgift att driva och

bevaka antikorruptionsarbetet inom

Wallenstam. Intern information, utbild-

ning och stöd genom etiska rådet.

» Tillgänglig visselblåsarfunktion, internt

och externt.

» Genomlysning internt av bisysslor och

uppdrag vid sidan av arbetet som kan

påverka intressen.

Wallenstams hantering

» Vid nybyggnationsplanering beaktas

möjliga konsekvenser av ett förändrat

klimat.

» Vi säkerställer bland annat att tak och

hårdgjorda ytor på fastigheterna kan

hantera stora regnmängder under kort

tid.

» För att hantera ökade vattenﬂöden an-

läggs till exempel uppsamlingsmagasin

i form av stenkistor under mark. Även

vattenavgränsande utrustning placeras

ut i fastigheter i utsatta lägen.

» Vi arbetar aktivt med att minska våra

utsläpp i Scope 1, 2 och 3.

» Produktion av förnybar energi bidrar

till lägre global klimatpåverkan.

HÅLLBARHETSRISKER

Mölnlycke Fabriker.

24 RISKHANTERING

Finansiering Räntor Konjunktur

Beskrivning av risk

» Räntehöjningar som ger ökade kostna-

der och stor påverkan på resultatet.

Beskrivning av risk

» Försämrade fastighetsvärden.

» Höjda markpriser.

» Resursbrist och höjda kostnader.

Beskrivning av risk

» En svag likviditet förhindrar inves-

teringar och förmågan att klara

betalnings förpliktelser.

Wallenstams hantering

» Ett attraktivt fastighetsbestånd.

» Närhet till marknaden och bankerna.

Goda relationer med ﬂera olika kre-

ditgivare ger goda förutsättningar för

finansiering.

» Fokus på stark soliditet och likviditet.

» Likviditetsprognoser uppdateras löpan-

de i syfte att optimera kassahållningen.

Wallenstams hantering

» Låneportfölj med olika löptider och

fördelad mellan olika kreditformer och

kreditgivare.

» Räntederivat används för risksprid-

ning, för att skydda den underliggande

portföljen och för att ﬂexibelt kunna

påverka låneportföljens räntebind-

ningstid.

Wallenstams hantering

» Fastigheter i attraktiva lägen minskar

risken för värdenedgång i lågkonjunktur.

» Lönsamhet säkras även vid förändrat

konjunkturläge genom högt ställda

krav på avkastning på investerat

kapital.

» Egen produktion av förnybar elenergi

ger lägre priskänslighet på el.

FINANSIELLA RISKER

Infrastruktur och stadsutveckling Förändring av lagar och regler Utbud och efterfrågan

Beskrivning av risk

» Förändringar och byggnation av infra-

struktur eller annat som kan påverka

våra fastigheters attraktivitet negativt.

Beskrivning av risk

» Förändringar av lagar, regler och myn-

dighetskrav, kring exempelvis miljö,

gestaltning, skattefrågor, avgifter med

mera, som leder till ökade kostnader

och ökad administration.

Beskrivning av risk

» Minskad efterfrågan på exempelvis

kommersiella lokaler, hyresrätter eller

bostadsrätter.

» Utdragna planprocesser och brist på

tillgång till mark.

Wallenstams hantering

» Äger och förvaltar fastigheter i attrak-

tiva områden som kännetecknas av

tillväxt och stark efterfrågan.

» Närhet och täta relationer med hyres-

gäster.

» Följer marknadsutvecklingen och har

beredskap för förändringar i efterfrågan.

» Flexibel aärsmodell med möjlig-

het att ställa om och anpassa utbud,

upplåtelse form och villkor, etc, vid för-

ändrad efterfrågan.

» Lång framförhållning, nära samarbete

med kommuner och ﬂera parallella

projekt i exploatering.

» Fokus på markanskaning för framtiden.

Wallenstams hantering

» Löpande bevakning av utvecklingen i

våra områden.

» Samverkan med kommunen, andra

fastighetsägare, hyresgäster och

centrumföreningar.

» Insatser i samverkan med hyresgäster

för att stärka innerstadens attraktivitet

genom event, erbjudanden, tillgänglig-

het, marknadsföring och kommunika-

tion, etc.

Wallenstams hantering

» Följer utvecklingen i frågor som rör vår

verksamhet. Tolkar rättsfall och regel-

förändringar som kan leda till ändrade

förutsättningar.

» Proaktivitet för att kunna möta nya

krav, praxis och lagar.

» Remissvar, möten med beslutsfattare

för att tydliggöra konsekvenser för

fastighets branschen.

OMVÄRLDSRISKER

Medarbetare på Wallenstam

Vi tror på sambandet mellan engagerade medarbetare och vår lönsamhet. Vi är stolta över

den företagskultur som vi har byggt upp och fortsätter att förvalta med stort engagemang och

omtanke för att skapa en positiv medarbetarbetarresa för alla som jobbar inom Wallenstam.

V

år vision är att vara det självklara valet för

boende och lokaler och vi tror på att samhället

vinner på ett aktivt stadsliv. Genom att vi har

våra kontor som utgångspunkt kan vi fortsätta

bygga den kultur vi är stolta över. Gemenskap

och idéer föds när människor möts och det är viktiga bygg-

stenar för att skapa en arbetsplats som våra medarbetare

vill komma till.

Attraktiv arbetsgivare

Välmående och omtanke är centrala delar i vårt anställ-

ningserbjudande och vår kultur. Under hösten  utsågs

vi för andra året i rad till en av Sveriges mest attraktiva

arbetsplatser av organisationen Karriärföretagen med

motiveringen: ”Wallenstam har framgångsrikt skapat en

arbetsplats där medarbetare trivs och ges möjligheter att

växa. Med en stark inriktning på hållbarhet och samhälls-

engagemang ger de dig en meningsfull karriär där du kan

vara stolt över att påverka samhällsutvecklingen. Om du

vill vara en del av ett företag som värderar ditt engage-

mang, din utveckling och en positiv arbetsmiljö, är Wal-

lenstam den perfekta arbetsgivaren för dig.”

Vi jobbar aktivt med att utbilda och erbjuda aktivite-

ter som främjar våra medarbetares utveckling och hälsa.

MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM 25

264

ANSTÄLLDA PERSONER

hade Wallenstam per årsskiftet 2023/2024. 92 % är tillsvidare-

anställda. I genomsnitt leder varje chef hos oss sex medarbetare.

26 % av medarbetarna finns i Stockholm, övriga i Göteborg.

Wallenstams medarbetare omfattas av kollektivavtal med Fastigo.

Medelanställningstiden för tillsvidareanställd personal i Wallenstam

är 10 år. Personalomsättningen har under året varit 9 % (7).

98,4 %

FRISKNÄRVARO UNDER 2023

REGION

GÖTEBORG

REGION

STOCKHOLM

Vårt strategiska arbete med fokus på våra medarbetare sammanfattas

kort i vår medarbetarplan. Målet är att ge alla en positiv och minnes-

värd medarbetarresa, från det att vi uppmärksammas som potentiell

arbetsgivare tills att vi skiljs åt.

Wallenstams

organisation

Wallenstam är organiserat i

två regioner: Region Göteborg

samt Region Stockholm, som

även inkluderar verksamheten

i Uppsala. Inom varje region

bedrivs uthyrning, förvaltning

och byggverksamhet med

Wallenstams egna uthyrare,

förvaltare och byggprojektledare som samarbetar med

externa leverantörer och entreprenörer. Den lokala

närvaron möjliggör nära relationer med våra kunder och

god kännedom om den lokala fastighetsmarknaden, och

ger förutsättningar för kunskap om våra kunders behov

och verksamhet. Det främjar engagemang och hand-

lingskraft, såväl i organisationen som helhet som hos

respektive medarbetare. Vår kundservice är organiserad

som en central funktion i bolaget. Till stöd för verksam-

heten finns våra administrativa staber.

MEDARBETARE I SIFFROR, 2023-12-31

Antal Andel kvinnor Andel män

Hela bolaget 264 56 % 44 %

Chefer/ledare 44 45 % 55 %

Koncernledning 5 60 % 40 %

Styrelse 5 60 % 40 %

0–2 år, 22 %>10 år, 36 %

6–10 år, 27 %

3–5 år, 15 %

ANSTÄLLNINGSTID

Attrahera

Utveckla

IntroduceraMotivera

Avveckla Rekrytera

Under  har vi genomfört ett ledarskapsprogram för

samtliga chefer för att skapa en gemensam syn på vilken

förväntansbild vi har på våra ledare och vad de ska göra

för att bidra till en positiv medarbetarresa. Ett annat upp-

skattat initiativ under året har varit våra hälsokvartal där

vi inspirerar inom hälsa som helhet för att skapa kunskap

om vad vi behöver för att må bra varje dag.

Vad säger våra medarbetare?

I vår senaste medarbetarundersökning framgick det

tydligt att en viktig parameter för att trivas och prestera

bra är att ha roligt på jobbet. En bra ledare, intressanta

arbetsuppgifter och att arbeta i en hälsosam arbetsmiljö

är andra faktorer som många av oss tycker är viktiga och

som kommer vara en del av vår strategiska agenda under

.

Vi använder den vedertagna metoden eNPS för att mäta

engagemang och i vilken utsträckning våra anställda kan

rekommendera oss som arbetsgivare. Enligt denna metod

räknas ett resultat över  som utmärkt. Vi är stolta över

vårt senaste resultat där eNPS-värdet var  och där hela

 % av våra medarbetare är ambassadörer – det vill säga

tillhör den grupp som varmt kan rekommendera Wallen-

stam som arbetsgivare.

26 MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM

Fastighetsbestånd

Förvaltningsfastigheter omfattar dels fastigheter i löpande

förvaltning, dels projektfastigheter för eget innehav som

är under ny-, till- eller ombyggnation. De fastigheter som

uppförs med avsikt att säljas, så kallade exploateringsfas-

tigheter, ingår inte som förvaltningsfastigheter.

Vi har en väl avvägd fördelning mellan bostadsfastighe-

ter och kommersiella fastigheter i bra och attraktiva lägen.

Av våra cirka   lägenheter finns   i Göteborg,

  i Stockholm och  i Uppsala. Lägenhetsstruk-

turen där  % av lägenheterna har  till  rum och kök

motsvarar marknadens efterfrågan väl. Vårt kommersiella

bestånd, framför allt bestående av kontors-, butiks- och

restaurangyta, är främst koncentrerat till innerstadslägen

och attraktiva kontorslägen i Göteborg. Totalt sett har vi

cirka   kommersiella kunder.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsförvaltningen med fokus på utveckling, nöjda kunder, eektivitet och lönsam-

het är grundläggande i vår aärsmodell. Vi förvaltar 208 fastigheter om totalt 1,4 miljoner

kvadratmeter, med ett fastighetsvärde om 63 Mdr. Bostadsfastigheterna finns samlade i

tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala, medan de kommersiella fastigheterna

främst är koncentrerade till Göteborgs innerstad.

Under året har vi sålt en kommersiell fastighet i Uppsala,

samt några bostadsfastigheter i Göteborg, Stockholm och

Uppsala. För detaljer, se tabell på sid. .

Aktiv uthyrning

Närhet till den lokala marknaden samt stort engagemang i

att vårda kundrelationer är en bra grund för en framgångs-

rik uthyrningsverksamhet med en jämn och hög uthyr-

ningsgrad. Uthyrningsgraden i våra fastigheter uppgår till

 % avseende yta.

Efterfrågan, liksom hyresnivån, på våra lokaler har

varit stabil under . Under året har vi tecknat cirka 

nya kommersiella avtal som omfattar cirka  kvm.

Återköpsgraden, som speglar hur stor andel av uppsäg-

ningsbara kontrakt som förlängs, var  % för .

Uthyrningsgraden för våra kommersiella fastigheter i

Göteborg uppgår till  % avseende yta. Uthyrningsgra-

den för samtliga kommersiella fastigheter, det vill säga

även inräknat Stockholm som utgör cirka  % av ytan,

uppgår till  %. Det totala hyresvärdet för outhyrda kom-

mersiella ytor i Göteborg och Stockholm uppgår till cirka

Mkr per årsskiftet.

Våra bostäder är fullt uthyrda och vi märker en stor efter-

frågan på både vår nyproduktion och de lägenheter som hyrs

ut i vårt befintliga bestånd. I vår egen bostadskö hade per

årsskiftet / cirka   personer registrerat sig.

Via kön förmedlas både våra nyproducerade lägenheter och

lägenheter som blir lediga i befintligt bestånd. Vi förmed-

Lokaltyp 2023-12-31 2022-12-31 Förändring

Bostäder 697 670 27

Kontor 257 259 -2

Butiker/restaurang/bio 107 109 -2

Industri/lager 100 101 -1

Utbildning/vård 54 45 9

Övrigt 10 10 0

Garage 163 160 3

Totalt 1 388 1 356 32

FASTIGHETSBESTÅND, KVM I TUSENTAL

Södra Larmgatan,

Göteborg.

FASTIGHETSFÖRVALTNING 27

Antal lgh

FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

5 rok

eller större

4 rok3 rok2 rok1 rok

10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA

Hyresgäst Yta, kvm

Göteborgs Stad 20 621

Essity Hygiene and Health AB 15 639

Filmstaden AB 14 508

Riksarkivet 11 000

Västra Götalandsregionen 10 832

Convendum AB 10 497

Frida Utbildning AB 8 088

ICA Fastigheter AB 6 906

Dagab Inköp & Logistik AB 6 308

Frisk Service i Göteborg AB 5 874

Summa 110 273

Våra tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar 8 % av det totala

hyresvärdet eller 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet.

Den uthyrda ytan motsvarar 21 % av den totala ytan i det kommersiella

beståndet.

84,7 %

LOKALER

81,3 %

BOSTÄDER

Serviceindex är en sammanvägning av hyresgästernas betyg avseende

trygghet, bemötande och service. Den senaste NKI-mätningen (Nöjd

Kund Index) visar att serviceindex för både bostäder och lokaler har en

fortsatt positiv utveckling.

SERVICEINDEX

lar även en del lägenheter via HomeQ i Göteborg och via

bostadsförmedlingarna i Stockholm och Uppsala.

Eektiv förvaltning med fokus på energisparprojekt och

trygghet

Vi har ett stort engagemang i utvecklingen av våra fast-

igheter för att skapa värde för våra kunder, besökare, för

bolaget och våra aktieägare. Renovering, driftoptimering

och energibesparande åtgärder genomförs enligt planer för

varje fastighet. Fastighetsskötsel och löpande underhåll

av våra fastigheter är tjänster som upphandlas av externa

leverantörer genom ett välutvecklat partnerkoncept,

Wallenstam Partner.

Under  har vi fokuserat extra på energiprojekt. Vi

investerar för att göra fastigheterna mer energieektiva,

byter ut och optimerar teknisk utrustning samt installerar

solceller. Förutom att dessa investeringar är positiva för

klimatet bidrar de också till lägre driftkostnader.

Trygghet är ett annat fokusområde där vi under året

infört ett systematiskt arbete för ökad trivsel och trygghet i

och omkring våra fastigheter. Vi inventerar varje fastig-

het för att få en aktuell lägesbild och gör en handlingsplan

utifrån vår framtagna trygghetsstandard. Åtgärderna i

handlingsplanen genomförs i samverkan inom Wallenstam

och vid behov även med andra fastighetsägare, samarbets-

partners, organisationer och myndigheter. Trygghet, triv-

sel och långsiktig lönsamhet är nyckelord när vi exempelvis

rustar upp bostadshusens gårdar, eller när vi utvecklar

innerstadsmiljöer för att bidra till mötesplatser samt liv

och rörelse i staden.

När vi arbetar med områdesutveckling ser vi alltid

till helheten så att olika verksamheter kan komplettera

varandra, och bidra till ett attraktivt gaturum med service,

butiker och restauranger. Aktiviteter och insatser sker

både på vårt initiativ och tillsammans med andra aktörer

på plats, samt med staden och samverkansföreningar som

Avenyföreningen, Innerstaden Göteborg och Göteborg

Citysamverkan.

Vår kund är central

Vi vill kunna erbjuda rätt produkt och service till bostads-

hyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda kunder

som trivs är lojala och hyr länge hos oss, vilket bland annat

bidrar till lägre omﬂyttning och ökad trygghet.

Vi möter våra kunder varje dag, genom telefonsamtal,

mejl och personliga kontakter, bland annat via vår kundser-

vice som tar emot kundärenden. På den kommersiella sidan

har kundansvariga en nära kontakt med kunderna för att

snabbt kunna fånga upp förändrade behov och önskemål.

Vi genomför regelbundet kundundersökningar där

vi frågar våra kunder vad de tycker om vår service, vår

produkt och vår profil. Den senaste större undersökningen

visar fortsatta förbättringar av betygen inom ﬂera områ-

den från våra hyresgäster.

Lägenheter

omfattade av

bruksvärdessystemet,

53 %

Lägenheter

omfattade av

presumtionshyra,

47 %

FÖRDELNING BRUKSVÄRDESHYRA/

PRESUMTIONSHYRA BOSTÄDER

Lägenheter

omfattade av

bruksvärdessystemet,

53 %

Lägenheter

omfattade av

presumtionshyra,

47 %

FÖRDELNING BRUKSVÄRDESHYRA/

PRESUMTIONSHYRA BOSTÄDER

28 FASTIGHETSFÖRVALTNING

2322212019

DRIFTNETTO PER KVADRATMETER

1 200

1 250

1 300

1 350

1 400

1 450

1 500

2024, 17 %2028–, 24 %

2026, 21 %

2027, 14 % 2025, 24 %

LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE

2024, 17 %2028–, 24 %

2026, 21 %

2027, 14 % 2025, 24 %

LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE

FÖRDELNING HYRESVÄRDE

Bostäder 49 %

Utbildning/vård 4 %

Garage 3 %

Övrigt 1 %

Industri/lager 3 %

Butik, restaurang,

och bio 12 %

Kontor 28 %

FÖRDELNING HYRESVÄRDE

Kvm

FASTIGHETERNAS BYGGÅR/OMBYGGNADSÅR

Bostäder Kommersiellt

100 000

200 000

300 000

400 000

202020102000199019801970196019501940före

1940

50 000

150 000

250 000

350 000

450 000

Tillgängligheten och bemötandet från vår kundservice

är i toppklass, våra duktiga samarbetspartners får höga

betyg avseende fastighetsskötsel i våra fastigheter och

hyresgästerna trivs bra i sitt kvarter och i sitt område.

Vår hyresgästinformation får goda omdömen och andelen

kunder som vill rekommendera oss som hyresvärd är

fortsatt hög.

Med utgångspunkt i resultaten från våra undersök-

ningar identifierar vi förbättringsområden som vi arbetar

vidare med. Handlingsplanerna berör exempelvis trygghet,

städning och underhåll samt drift, såsom ventilation och

inomhusklimat.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för  uppgick till   Mkr ( ).

Hyresavtalen för bostäder och parkeringar löper på tre

månader med automatisk förlängning, och hyresbeloppen

omförhandlas i regel en gång per år. Under  uppgick

hyreshöjningarna för bashyran i jämförbart bostadsbe-

stånd till i genomsnitt , %.  % av våra lägenheter om-

fattas av presumtionshyra, vilket innebär att hyran baseras

på nyproduktionskostnaden vid färdigställande.

I vårt kommersiella bestånd är den genomsnittliga

löptiden på kontrakt , år (,). Av kontraktens hyres-

värde kan  % () omförhandlas under  men en

aärsmässig bedömning görs för varje avtal. Hyresavtal

överstigande  Mkr utgör  % av bolagets kommersiella

hyresintäkter. Bashyran för Wallenstams lokaler i Göte-

borg och Stockholm har i jämförbart bestånd ökat med

, % före tillägg, mot föregående år, främst som en eekt

av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar samt

indexuppräkningar.

Under 0,5 Mkr, 10 %

Över 5,0 Mkr, 29 %

2,0–3,0 Mkr, 15 %

3,0–4,0 Mkr, 9 %

4,0–5,0 Mkr, 6 % 1,0–2,0 Mkr, 18 %

0,5–1,0 Mkr, 13 %

STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER

Under 0,5 Mkr, 10 %

Över 5,0 Mkr, 29 %

2,0–3,0 Mkr, 15 %

3,0–4,0 Mkr, 9 %

4,0–5,0 Mkr, 6 % 1,0–2,0 Mkr, 18 %

0,5–1,0 Mkr, 13 %

STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER

2322212019

Mkr %

HYRESINTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD

Hyresintäkter Överskottsgrad

2 000

2 250

2 500

2 750

3 000

FASTIGHETSFÖRVALTNING 29

Fastigheternas värde

astighetens unika förutsättningar är avgörande

för dess värde, där stor vikt läggs vid läge och

standard. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat

till bra lägen i attraktiva storstadsregioner. Det

genomsnittliga direktavkastningskravet för Wal-

lenstams kommersiella fastigheter uppgår till , % och

för bostadsfastigheterna till , %.

Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 63 090 Mkr (62 092),

och inkluderar både fastigheter i drift och hyresfastigheter för egen förvaltning under uppförande.

Exklusive pågående nybyggnationer motsvarar det cirka 41 600 kr/kvm (41 200).

2322212019

Mkr

FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING

AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvärv Avyttrat

Ny-, till- och

ombyggnation

Omklassificering

exploateringsfastigheter

-4 000

-3 000

-2 000

-1 000

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Bokfört värde, Mkr

Förvaltningsfastigheter 1 januari 2023 62 092

+ Förvärv 20

+ Byggnationer 2 293

— Försäljningar -464

— Orealiserad värdeförändring fastigheter -851

Förvaltningsfastigheter 31 december 2023 63 090

Stockholm, 36 %

Solna, 1 %

Järfälla, 8 %

Tyresö, 2 %

Huddinge, 5 %

Uppsala, 5 %

Österåker, 5 %

Haninge, 8 %

Sundbyberg, 15 %

Nacka, 15 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM

Stockholm, 36 %

Solna, 1 %

Järfälla, 8 %

Tyresö, 2 %

Huddinge, 5 %

Uppsala, 5 %

Österåker, 5 %

Haninge, 8 %

Sundbyberg, 15 %

Nacka, 15 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM

Ort Fastighetstyp %

Stockholm Bostäder 3,6

Stockholm Kommersiella lokaler 5,7

Stockholm Samhällsfastigheter 3,3

Göteborg Bostäder 3,6

Göteborg Kommersiella lokaler 4,5

Göteborg Samhällsfastigheter 5,1

GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Mkr

0,50 procentenheter lägre 71 985

0,25 procentenheter lägre 67 216

Fastighetsvärde enligt vår bedömning 63 090

0,25 procentenheter högre 59 482

0,50 procentenheter högre 56 300

FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA DIREKTAVKASTNINGSKRAV

Värdering av fastigheter

Wallenstam värderar fastigheterna internt. Vid årsbokslu-

tet  har värdering av mark och byggrätter för framtida

nyproduktion skett externt. Vi har god marknads- och

fastighetskännedom genom en aktiv bevakning och har

därmed en god grund för att genomföra interna värde-

ringar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas

att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den

säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Se vidare

Wallenstams värderingsmodell på sid. .

55 %

BOSTAD

45 %

KOMMERSIELLT

FASTIGHETSBESTÅNDETS* FÖRDELNING, MARKNADSVÄRDE

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG

Mölndal, 5 %

Härryda, 12 %

Göteborg, 83 %

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA

PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG

Mölndal, 5 %

Härryda, 12 %

Göteborg, 83 %

* Avser fastigheter i drift.

30 FASTIGHETERNAS VÄRDE

Som stadsutvecklare vill vi tillföra marknaden nya bostäder i trivsamma och attraktiva

områden. Genom vår byggnation av både bostäder och kommersiella lokaler skapar vi

värde för staden, bolaget och våra aktieägare samt möjlighet för ﬂer människor att få ett

eget hem, och för företag att etablera sig och växa i våra regioner.

V

åra pågående projekt har löpt på och färdig-

ställts enligt tidplan, och totalt blev  nya

lägenheter klara och inﬂyttade i Göteborg,

Härryda och Uppsala under året. Däremot har

antalet byggstarter sjunkit väsentligt jämfört

med tidigare år, framför allt till följd av rådande kostnads-

läge. Det har också blivit än viktigare att inför projektstar-

ter säkra leveranser och att säkerställa att entreprenörer

och underleverantörer har ekonomiska förutsättningar

för att kunna driva projektet tillsammans med oss. I maj

kunde vi, efter att ha säkrat kalkyler, leveranser och val av

entreprenör, byggstarta  lägenheter i projektet Ädellö-

vet i Farsta, Stockholm.

Totalt   Mkr ( ) har under året investerats i

ny-, till- och ombyggnation av förvaltningsfastigheter, och

Mkr () i byggnation av exploateringsfastigheter. Vid

utgången av  hade vi   lägenheter och kvm

kommersiell yta i produktion, totalt cirka , Mdr i på-

gående investeringsvolym. Ett stort fokus under året har

varit energiprojekt för förbättrad energiprestanda i våra

fastigheter.

Bygger för egen förvaltning

Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning

och räknar med att ta hand om husen i många år. Kommersi-

ella ytor byggs främst i entrévåningarna i bostadsfastigheter-

na, men det förekommer också en del projekt med renodlade

kommersiella fastigheter. Vi bygger också en mindre andel

så kallade exploateringsfastigheter, exempelvis bostadsrät-

ter, som uppförs med avsikt att säljas vid färdigställande.

Nyproduktion

HÅLLBART BYGGANDE

Det är en självklarhet för oss att bygga och utveckla hållbart.

Vår nybyggnation utvecklas kontinuerligt med klimatsmarta

byggmaterial och energieektiva lösningar för att minska

negativ klimatpåverkan. Vi månar också om att skapa områden

och utemiljöer där boende och besökare trivs och känner

trygghet. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sid. 15.

Kvarter 6 – Torget,

Kallebäcks Terrasser,

Göteborg.

NYPRODUKTION 31

Eektiv nyproduktionsprocess

Wallenstams eektiva nyproduktionsprocess gör det

möjligt att bygga kvalitativa bostäder och lokaler med god

kontroll över produktionen och kostnaderna. I bolagets

standard för nyproduktion, Wallenstam Bas, finns meto-

diken samlad – från materialval och vilka tekniska system

som ska användas till hur köken ska vara utrustade och

hur fördelningen av lägenhetsstorlekar ska se ut. Vi strävar

efter att bygga kvadratsmart, både när det gäller lägen-

hetens planlösning och hur vi använder marken som vi

bygger på. Anpassningar sker i varje projekt, till exempel

beroende på projektets specifika förutsättningar eller på

speciella särkrav som en kommun har.

Levande stadsdelar

Wallenstam har lång erfarenhet av stadsutveckling och

en unik kombination av både bostäder och kommersiella

lokaler. Gestaltning, design och utformning är viktiga

parametrar för stadsdelens, fastighetens och den specifika

lägenhetens eller lokalens attraktivitet. Genom att bygga

blandstad med olika uttryck och plats för olika verksam-

heter ges stadsdelen rätt förutsättningar för liv och rörelse

som bidrar till trygghet under både dag och kväll.

Stark projektportfölj för framtiden

Vår projektportfölj omfattar möjlig framtida produktion

om cirka   lägenheter, och vi arbetar löpande med

att fylla på med nya intressanta projekt, gärna i områden

där vi redan har fastigheter. Projektportföljen innefattar en

mix av egen mark och markanvisningar från kommunerna

i de regioner vi verkar.

2322212019

Antal lgh

BYGGSTARTADE LÄGENHETER

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

Hyresrätt Bostadsrätt

2322212019

Antal lgh

LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION

Totalt

Region Stockholm, inklusive Uppsala

Region Göteborg

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

Ädellövet, Farsta,

Stockholm.

32 NYPRODUKTION

Solna

Täby

Huddinge

Södertälje

Järfälla

Sollentuna

Åkersberga

Lidingö

Tyre sö

Boo

Botkyrka

Spånga

Ekerö

Trångsund

Nacka

Haninge

Sundbyberg

Centrum

STOCKHOLM

Centrum

Sala backe

Gränby

Flogsta

Kungsängen

Fyrislund

Eriksberg-Håga

Norby

Ulleråker

Nåntuna-Vilan

Sunnersta

Gottsunda-Vårdsätra

Årsta

Valsätra-Ultuna

UPPSALA

Torslanda Hisingen

Tuve

Kortedala

Bergsjön

Sannegården

Kviberg

Krokslätt

Johanneberg

Majorna

Gamlestaden

Bagaregården

Askim

Örgryte

Centrum

Agnesberg

Mölnlycke

Landvetter

Mölndal

Partille

GÖTEBORG

Här

bygger

REGION STOCKHOLM

Pågående nyproduktion 2023-12-31

* Avser beräknad start av inﬂyttning.

Inﬂyttning sker successivt, ofta över ﬂera

kvartal.

** Antal kvm inkluderar garage, och är

avrundat till närmaste 500-tal.

*** Startat under 2023.

Projekt Antal lgh Inﬂyttning * Kvm ** Varav inﬂyttade lgh hittills

5. Kallebäcks Terrasser Kv. 5 182 Q1 2024 12 000

6. Kallebäcks Terrasser Kv. 6 298 2025 17 000

Summa lgh i projekten 480 29 000

REGION GÖTEBORG

Kommersiellt Inﬂyttning * Kvm **

7. Stampgatan ombyggnation och påbyggnad Q1 2024 2 000

Summa 2 000

Projekt Antal lgh Inﬂyttning * Kvm ** Varav inﬂyttade lgh hittills

1. Kompositören, Rosendal, Uppsala 185 Q2 2023 9 000 116

2. Nacka Grace, Nacka 169 Q3 2024 13 000

3. Älta Torg Kv. 1, Nacka 191 Q4 2024 21 000

4. Ädellövet, Farsta

***

172 2025 8 500

Summa lgh i projekten 717 51 500

varav pågående per 31 dec 2023 601

Inför detaljplan Pågående detaljplan Antagen detaljplan Lagakraftvunnen detaljplan

Projektstatus

Idéfas där mål och

utgångspunkter för

området tas fram.

Detaljplan pågår, det vill

säga ett konkret och detal-

jerat planförslag tas fram.

Detaljplan är antagen men

har ej vunnit laga kraft,

exempelvis på grund av

överklagande.

Detaljplan är antagen och har vunnit

laga kraft. Godkänt marklov alt.

bygglov inväntas före byggstart.

2 700

LGH I DENNA FAS

4 900

LGH I DENNA FAS

12 200

LGH TOTALT I PROJEKTPORTFÖLJEN

1 081

LGH I PÅGÅENDE

NYPRODUKTION

4 600

LGH I DENNA FAS

Byggnation

Tidsåtgången för respektive fas kan variera.

NYPRODUKTION 33

34 FEMÅRSÖVERSIKT

Mkr 2023 2022 2021 2020 2019

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG

Hyresintäkter 2 730 2 490 2 324 2 131 2 026

Driftkostnader -730 -602 -561 -519 -497

Driftnetto fastigheter 2 000 1 888 1 763 1 613 1 529

Förvaltnings- och administrationskostnader -293 -272 -249 -243 -228

Finansnetto -668 -364 -235 -239 -194

Förvaltningsresultat fastigheter 1 040 1 252 1 280 1 131 1 108

Resultatandel intresseföretag -3 -3 -3 -1 -5

Resultat försäljning bostadsrätter samt exploateringsfastigheter 95 30 20 167 92

Övriga intäkter och kostnader, inkl. övriga finansiella kostnader 58 113 5 -48 -26

Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 190 1 392 1 303 1 249 1 169

Värdeförändring förvaltningsfastigheter -847 -2 627 3 674 1 339 2 600

Värdeförändring finansiella instrument -916 1 646 484 -158 -264

Värdeförändring syntetiska optioner -68 - -89 -36 -40

Nedskrivningar och återläggningar vindkraftverk 59 300 - - 0

Resultat före skatt -582 711 5 371 2 393 3 464

Skatt 132 393 -654 -485 -727

Årets resultat efter skatt -450 1 103 4 717 1 908 2 737

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Förvaltningsfastigheter 63 090 62 092 63 480 57 457 51 951

Tomträtter 534 500 469 476 402

Vindkraftverk 985 1 017 943 1 017 1 092

Markarrenden 9 9 15 16 17

Andelar i intresseföretag 285 255 217 220 133

Finansiella derivatinstrument 1 018 1 900 138 10 8

Övriga anläggningstillgångar 372 387 783 610 620

Exploateringsfastigheter 77 217 123 126 175

Övriga omsättningstillgångar 471 670 531 648 290

Summa tillgångar 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689

Eget kapital 30 500 31 432 30 767 25 558 23 794

Avsättningar för uppskjuten skatt 5 830 5 963 6 358 5 811 5 322

Avsättningar 94 77 51 142 188

Räntebärande skulder och leasingskulder 29 619 28 793 28 318 27 785 24 302

Finansiella derivatinstrument 18 26 170 525 358

Ej räntebärande skulder 780 758 1 033 761 725

Summa eget kapital och skulder 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689

ALTERNATIVA NYCKELTAL (APM)

Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures,

enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en eektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation.

Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt

IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. I definitionerna beskrivs hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är

alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.

Femårsöversikt

FEMÅRSÖVERSIKT 35

2023 2022 2021 2020 2019

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

Driftnetto fastigheter, Mkr 2 000 1 888 1 763 1 613 1 529

Överskottsgrad fastighetsdrift, % 73,3 75,8 75,9 75,7 75,5

Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 1 040 1 252 1 280 1 131 1 108

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -847 -2 627 3 674 1 339 2 600

Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 63 090 62 092 63 480 57 457 51 951

Antal kvm (tusental) 1 388 1 356 1 330 1 235 1 201

Uthyrningsgrad, yta, % 97 97 98 98 98

Exploateringsfastigheter, Mkr 77 217 123 126 175

FINANSIELLA NYCKELTAL

Resultat efter skatt, Mkr -450 1 103 4 717 1 908 2 737

Avkastning eget kapital, % -1,4 3,4 16,9 7,8 12,3

Avkastning totalt kapital, % 0,2 1,6 8,9 4,6 7,2

Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 mån) 2,6 4,7 6,1 5,8 6,3

Belåningsgrad, % 46 45 43 46 45

Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,24 2,21 1,17 1,21 1,22

Genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 44 40 41 38

Soliditet, % 46 47 46 42 44

Eget kapital, Mkr 30 500 31 432 30 767 25 558 23 794

Substansvärde, Mkr 36 930 37 825 37 795 31 746 29 501

Börsvärde, Mkr 36 102 28 974 55 440 43 098 37 356

Utbetald utdelning, Mkr 395 396 392 162 614

Återköp aktier, Mkr 130 43 - - -

DATA PER AKTIE

Substansvärde per aktie, kr 56,20 57,40 57,30 49,10 45,70

Resultat efter skatt, kr -0,7 1,7 7,2 3,0 4,3

P/E-tal, ggr Neg. 26,3 11,7 22,1 13,4

Kassaﬂöde från den löpande verksamheten, kr 2,0 1,8 1,5 1,9 2,1

Eget kapital, kr 46,40 47,70 46,60 39,60 36,80

Börskurs, kr 54,70 43,90 84,00 65,30 56,60

Utdelning, kr (2023 avser föreslagen utdelning) 0,50 0,60 0,60 0,60 0,25

Återköpta aktier, tusental vid periodens utgång 3 000 1 000 - - -

Utestående aktier i tusental, genomsnitt 658 449 659 904 655 334 646 000 646 000

Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 657 000 659 000 660 000 646 000 646 000

Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat.

Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022.

Mkr 2023 2022 2021 2020 2019

Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inﬂytande 30 500 31 432 30 767 25 557 23 792

Genomsnittligt eget kapital 31 139 32 074 27 915 24 528 22 329

Balansomslutning 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689

Genomsnittlig balansomslutning 67 290 68 079 63 075 57 708 51 306

För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.

Eget kapital och balansomslutning i genomsnitt:

36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ),

org. nr. 556072-1523, upprättar härmed följande årsredovisning

och koncernredovisning för 2023. Uppgifter inom parentes avser

föregående räkenskapsår.

Detta är Wallenstam

Wallenstam grundades 1944 och är en fastighetskoncern som byg-

ger, utvecklar, äger och förvaltar fastigheter för hållbart boende och

företagande i Stockholms- och Göteborgsregionen. Verksamheten

fokuserar på bostadsfastigheter i båda regioner samt i Göteborg

också på kommersiella fastigheter. Vidare är Wallenstam självför-

sörjande på förnybar elenergi. Wallenstams B-aktie är noterad på

Nasdaq Stockholm, Large Cap.

Aärsidé

Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med

hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i

Sverige.

Mål för verksamheten

I aärsplan 2023–2030 antogs mål att uppnå ett substansvärde om

100kr per aktie. Substansvärdesökningen ska skapas genom fram-

gångsrik uthyrning, eektiv förvaltning, värdeskapande investeringar,

lönsam nyproduktion och lönsam aärsverksamhet. Soliditeten ska

inte understiga 35 %.

Verksamhet och organisation

Styrelsen har sitt säte i Göteborg där även huvudkontoret är beläget

på Kungsportsavenyen 2. Under 2023 var medelantalet anställ-

da i koncernen totalt 263 (268). Verksamheten bedrivs inom två

övergripande aärsområden: fastigheter i region Göteborg och

fastigheter i region Stockholm som även innefattar Uppsala. I båda

aärsområdena ingår såväl ansvar för uthyrning och förvaltning av

bostäder och lokaler som projektering och byggnation. De admi-

nistrativa stödfunktionerna tillför aärsområdena kompetens inom

ekonomi, finans, IT, juridik, kommunikation, kundservice, hållbarhet,

säkerhet och HR.

Byggnation

Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning men

också exploateringsfastigheter, som är fastigheter som uppförs

för att avyttras vid färdigställande. Under året investerades 2,4

Mdr (2,5) medan pågående investeringar vid årsskiftet uppgår till

2,1Mdr (3,2). I region Stockholm bygger vi för närvarande cirka 600

lägenheter och i region Göteborg pågår byggnation av cirka 500

lägenheter.

Fastighetsförvaltning

Fastighetsinnehavet omfattar totalt 1,4 miljoner kvm som fördelas

på 208 fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka 11 800

lägenheter och 1000 företagskunder. Andelen bostäder utgör drygt

hälften av ytan och kommersiella ytor samt parkering utgör reste-

rande. Av lägenhetsbeståndet finns drygt 5 800 lägenheter i Stock-

holmsområdet, cirka 450 i Uppsala och cirka 5 550 i Göteborgsom-

rådet. Det kommersiella beståndet finns huvudsakligen i Göteborg

med cirka 900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler,

främst i Göteborgs innerstad. Fastighetsbeståndets lägenheter är

fullt uthyrda och uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella

fastigheter är 92 %. Uthyrningsgraden avseende yta för kommer-

siella fastigheter i Göteborg uppgår till 95 %. Förvaltningsfastighe-

ternas värde uppgår till cirka 63 Mdr, varav cirka 58Mdr utgörs av

fastigheter i drift.

Wallenstams hållbarhetsarbete

Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till

ett hållbart samhälle, idag och för kommande generationer. Vi vill

ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på

samhället, människan, klimatet och miljön. Wallenstams hållbarhets-

arbete baseras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi, väsentlig-

hetsanalys samt på de av Science Based Targets initiative validerade

klimatmålen inom Scope 1 och 2. Utöver de validerade klimatmålen

har ett frivilligt mål definierats inom Scope 3. Målet innebär att

Wallenstam ska mäta och minska utsläppen från byggverksamheten.

Vi stödjer UN Global Compact och arbetar utifrån de tio principerna

avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.

Sedan ﬂera år tillbaka har vi valt att prioritera fem av FN:s Globala

mål för hållbar utveckling avseende ekologisk, ekonomisk och social

hållbarhet. Hållbarhetsrapporteringen inspireras av GRI (Global

Reporting Initiatives) Universal Standards 2021.

Vi arbetar aktivt med att minska vår klimatpåverkan, våra koldi-

oxidutsläpp och vår energianvändning. Sedan 2013 har Wallenstam

varit självförsörjande på förnybar elenergi. Genom att satsa på

förnybar energi tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan.

Wallenstam vill vara en engagerad samhällsaktör. Vårt sociala

hållbarhetsarbete riktas främst mot de geografiska områden där vi

verkar och insatserna kan delas in i fyra fokusområden:

• Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser.

• Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet.

• Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsutveckling.

• Aärsetik och antikorruption.

Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvaltningsresultatet till

icke-kommersiella samarbeten.

Hållbarhetsrapport

I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Wallenstam valt att upprätta

hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport.

Hållbarhetsrapporten återfinns på följande sidor: aärsmodell sida

1, klimat- och miljöfrågor sidorna 15–18, 21, 23 och 107–112, social

hållbarhet och medarbetarrelaterade frågor sidorna 19–20, 23,

25–26 och 107–109, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 3,

19–20 och 107–109, antikorruption sidorna 3, 19–20, 23 och 109

samt mångfald i styrelsen sidorna 26 och 95. Hållbarhetsrapporten

har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

2023 har varit ännu ett speciellt och lite oroligt år som inleddes

med stigande inﬂation, fortsatt höga elpriser och en Riksbank som

höjde styrräntan, något som påverkat så väl Wallenstam som hela

fastighetsbranschen under året. Under den senare delen av året föll

inﬂationen tillbaka.

Marknadsutvecklingen har fått byggnationerna inom fastighets-

branschen som helhet att minska drastiskt. För Wallenstam har

pågående projekt fortsatt medan våra produktionsstarter för nya

hyresrätter har minskat i takt med den ökade oron i omvärlden.

Under året har vi anpassat vår organisation för vår nyproduktions-

verksamhet så att den matchar nedgången i antal projektstarter.

I takt med att byggkostnadsökningen stagnerat mot slutet av året

ser vi dock att det åter börjar bli möjligt att starta nya byggprojekt.

Under året har även elkostnaderna i vår drift ökat väsentligt. Då

Wallenstam även är elproducent har de ökade elpriserna dock inte

påverkat koncernens resultat som helhet. För 2024 bedömer vi att

både elpriset och räntan kommer att sjunka.

Förvaltningsberättelse

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37

Koncernens resultat

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter ökar med 240 Mkr och uppgår till

2730Mkr (2490). Justerat för transaktioner är ökningen 284Mkr

där drygt 40 % kommer från tillförda fastigheter och större projekt

och resterande från jämförbara fastigheter. Tillväxten är främst

ett resultat av inﬂyttning i våra nyproducerade hyresfastigheter.

Bashyran i jämförbart bestånd har ökat cirka 2,8 % för bostäder. För

lokaler är motsvarande ökning före tillägg 9,1 % mot föregående år,

främst som en eekt av genomförda nyuthyrningar och omförhand-

lingar samt indexuppräkningar.

Driftkostnader och driftnetto förvaltningsfastigheter

Driftkostnaderna för året uppgår till 730 Mkr (602). Säsongseek-

ter för Wallenstam utgörs främst av klimatrelaterade variationer. För

2023 är dessa 6 Mkr högre jämfört med föregående år. Driftnettot

ökar med 112 Mkr och uppgår till 2 000 Mkr (1 888). Överskotts-

graden uppgår till 73,3 % (75,8).

Förvaltnings- och administrationskostnader

Förvaltnings- och administrationskostnader avser i huvudsak perso-

nalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 293 Mkr (272),

energiförvaltning 11 Mkr (6) samt fastig hetstransaktioner om totalt

13 Mkr (19). Därutöver har koncernen utgifter för projektledning om

totalt 98 Mkr (105) varav 62 Mkr (105) aktiverats och 36 Mkr (-)

kostnadsförts inom Värdeförändring förvaltningsfastigheter till följd

av att ﬂera nyproduktionsprojekt fått skjutas på framtiden.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter uppgår till 7 Mkr (6) och finansiella kostnader till

726 Mkr (385). Finansiella kostnader fördelas mellan fastighetsför-

valtningen i drift 675 Mkr (370), kostnadsförd projektränta 13Mkr

(-) samt övrigt 38 Mkr (14), som främst utgörs av vindkraft och

finansiella investeringar.

Övriga intäkter och Övriga kostnader

Som Övriga intäkter och Övriga kostnader redovisas främst koncer-

nens elproduktion.

Årets elproduktion uppgår till 292GWh (338). Produktions-

minskningen beror främst på avyttring av 13 vindkraftverk i maj

2022. I jämförbart bestånd ökar produktionen med 7GWh till följd

av mer vind 2023. Årets övriga intäkter inkluderar statliga stöd för

el med närmare 11 Mkr medan föregående års resultat inkluderade

69 Mkr från vindkraftstransaktioner inklusive tilläggsköpeskilling

från tidigare år.

Värdeförändring förvaltningsfastigheter

Årets värdeförändring uppgår till -847 Mkr (-2 627). Största värde-

förändringen avser mark och byggrätter för framtida nyproduktion.

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter inkluderar projektled-

ningskostnader om -36 Mkr (-), interna administrationskostnader

fastighetstransaktioner om 10 Mkr (19) samt räntekostnader om

-13 Mkr (-) till följd av att ﬂera nybyggnationsprojekt fått skjutas på

framtiden. Bokslutsdagens genomsnittliga direktavkastningskrav,

som avser de fastigheter som ägs på respektive balansdag, uppgår

för bostäder till 3,6 % (3,5) och för kommersiellt bestånd till 4,6%

(4,6).

Värdeförändring finansiella instrument

I Värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar på

räntederivat samt innehav av aktier.

Räntederivatens värden är fortsatt positiva, däremot är årets

utveckling negativ med -874 Mkr (1 908) till följd av sjunkande

räntenivåer. På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan

till 2,34 % att jämföra med 3,12% vid årets början. Resultat från

aktieinnehav är -42 Mkr (-261).

Skatt

Årets redovisade skatt uppgår netto till 132 Mkr (393), varav

uppskjuten skatt utgör 134 Mkr (397) och aktuell skatt -2 Mkr (-4).

Minskade fastighets- och derivatvärden påverkar skatten posi-

tivt.

Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst

kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag

har begränsad avdragsrätt, samt fastighets-, energi-, stämpel- och

inkomstskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kost-

naden, som för helåret 2023 uppgår till 602 Mkr (626), redovisas

bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive

investeringar i byggnadsrörelsen.

SPECIFIKATION BETALDA SKATTER

Mkr 2023 2022

Mervärdesskatt 390 414

Fastighets-, energi-, stämpel- och inkomstskatt 142 153

Sociala avgifter 70 59

Summa betalda skatter 602 626

Koncernens balansräkning

Förvaltningsfastigheter

Under året har vi investerat 2 313 Mkr (4 421) i förvaltningsfast-

igheter, varav förvärv uppgår till 20 Mkr (2 046) samt ny-, till- och

ombyggnation till 2 293 Mkr (2 374). Fastigheternas bedömda

marknadsvärde uppgår till 63 090 Mkr (62 092). Wallenstams

samtliga fastigheter värderas kvartalsvis av ett internt värderings-

team. Mark och byggrätter för framtida nyproduktion värderas till

marknadsvärde och är externt värderade på bokslutsdagen. Se

vidare not 15.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter är fastigheter som uppförs med syfte att

avyttras vid färdigställande och redovisas till anskaningsvärde i

balansräkningen. Resultat redovisas när fastigheterna färdigställts

och överlämnats till köparen. Investeringar i produktion av exploate-

ringsfastigheter uppgår under året till 86 Mkr (143). På balansdagen

uppgår Wallenstams exploateringsfastigheter till 77Mkr (217) och

utgörs främst av brf-radhus i Pixbo Sjöterrass, Mölnlycke, samt i

Söra radhus, Österåker. Under året har Bersån i Uppsala färdig-

ställts och avyttrats.

Vindkraft

Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i drift, fördelade

på 17 parker. Installerad eekt uppgår till 112 MW (112).

Under året har en tidigare nedskrivning om 59 Mkr återlagts

inom elområde 2, under föregående år återlades 300Mkr av tidiga-

re nedskrivningar i elområde 3.

Vindkraftverken redovisas till det lägsta av anskaningsvärde

minskat med av- och nedskrivningar och bedömt nettoförsäljnings-

värde. Årets avskrivningar uppgår till 91Mkr (74). Beräknat nyttjan-

devärde markarrende, baserat på så kallade minimiarrendeavgifter,

uppgår på balansdagen till 9 Mkr (9). Koncernens bokförda värde för

vindkraftverk uppgår den 31december 2023 till 985 Mkr (1 017)

38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgår till 30 500 Mkr (31 432), vilket motsvarar

46,40kr per aktie (47,70). Soliditeten uppgår till 46 % (47).

Nettoskatteskuld

I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om 5 830 Mkr (5 963).

Uppskjuten skattefordran uppgår till 1 088Mkr (907) och avser

främst värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten

skatteskuld uppgår till 6 918Mkr (6870) där 6 430Mkr (6393)

är fastighetsrelaterat och 488 Mkr (477) avser derivatinstrument,

tomträtter och vindkraftverk.

Räntebärande skulder

Wallenstams räntebärande skulder uppgår till 29 075 Mkr (28 283).

Lånen har främst säkerställts med pantbrev i fastigheter. Belånings-

graden uppgår till 46% (45). För 57 % (59) av låneportföljen över-

stiger räntebindningstiden ett år. Den genomsnittliga återstående

räntebindningstiden uppgår till 40månader (44). På bokslutsdagen

uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter, vilken beaktar eekten

av ingångna derivat, till 3,24% (2,21). Av de räntebärande skulderna

hos kreditinstitut uppgår lån med lång kapitalbindning till 14 % (18)

av den totala portföljen. Leasingskuld uppgår till 544 Mkr (511)

För information om koncernens samtliga finansiella instrument

samt finansiell riskstyrning, se not 28.

Disponibel likviditet

Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräkningskre-

diter uppgår till 1 285Mkr (2 093), varav 378 Mkr är reserverade

back up för emitterade utestående företagscertifikat. Wallenstam

har under året valt att minska checkräkningskrediterna i takt med att

företagscertifikat minskat. Beviljade checkräkningskrediter uppgår till

1325Mkr (1 912), där 90 Mkr (-) utnyttjats på bokslutsdagen.

Möjligheter och risker

Att minimera risker och optimera möjligheter är en integrerad del

av vår aärsplan. Wallenstams medarbetare är delaktiga i såväl

riskinventeringen som det förebyggande arbetet. Alla händelser

kan inte förutses. Därför är en del av Wallenstams riskarbete att ha

beredskap för krishantering.

I produktion och förvaltning av fastigheter finns risker för

exempelvis arbetsplatsolyckor och oförutsedda händelser, något

som hanteras genom bland annat en tidigt inrättad arbetsmiljöplan

och utsedda samordnare. Vi utvecklar långsiktiga relationer med

entreprenörer och leverantörer och har inrättat rutiner för stickprov

och kontroller för att säkerställa att våra partners följer ingångna

avtal och vår uppförandepolicy.

Tydliga processer och rutiner för upphandlingar, investeringar

samt uthyrningar motverkar risken för korruption. Exempelvis ska

minst två personer i förening granska och attestera vid uthyrningar

samt kontrollera anbud och avtal innan de tecknas.

Goda relationer med ﬂera olika kreditgivare ger goda förutsätt-

ningar för finansiering.

Vi arbetar kontinuerligt för att upprätthålla ett väl fungerande

och ändamålsenligt IT-skydd för vår verksamhet samt att informa-

tion hanteras säkert.

Fokus på medarbetare är viktigt för kvalitet och nöjda kunder.

Genom att erbjuda en god arbetsmiljö med attraktiva och marknads-

mässiga anställningsvillkor kan vi rekrytera och behålla medarbeta-

re med rätt kompetens och engagemang.

Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastig-

hetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. Fastigheter

i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i lågkonjunktur.

Små förändringar i direktavkastningskravet ger stora förändringar

på värdet. Per 31 december 2023 uppgår fastigheternas bedömda

marknadsvärde till cirka 63Mdr. En värdeförändring på +/- 10%

motsvarar därmed cirka +/-6,3Mdr. En generell förändring av fast-

igheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsva-

rar cirka -3,6 Mdr eller +4,1 Mdr, medan en generell förändring av

intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/- 3,6 Mdr.

En förändring av marknadsräntan med +/- 50 punkter motsvarar

cirka +/-63 Mkr (58) i räntekostnader på helår.

Faktorer som räntehöjningar ger ökade kostnader och stor på-

verkan på resultatet. Wallenstams hantering innefattar en låneport-

följ med olika löptider, där lånen är fördelade mellan olika kredit-

former och kreditgivare. Räntederivat används för att erhålla önskad

ränteförfallostruktur.

Utbud och efterfrågan på Wallenstams produkter kan variera

över tid. Wallenstam äger och förvaltar fastigheter i attraktiva om-

råden som kännetecknas av tillväxt och hög efterfrågan. Vi har en

ﬂexibel aärsmodell som ger möjlighet att anpassa utbud, upplåtel-

seform, etc. vid förändrad efterfrågan. Lyhördhet för marknads-

utvecklingen liksom framförhållning är två nyckelfaktorer.

Wallenstam följer utvecklingen i lagstiftning och regelverk kopp-

lat till frågor som rör vår verksamhet. Rättsfall och regelförändringar

som kan leda till ändrade förutsättningar tolkas och vi är proaktiva

för att kunna möta nya krav, praxis och lagar.

Styrelsens arbete under året

Wallenstams styrelse bestod under 2023 av fem ledamöter. Under

2023 har styrelsen haft nio protokollförda möten utöver löpande

kontakter.

Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frå-

gor. Styrelsearbetet har under året präglats av det rådande ekono-

miska läget i världen och då särskilt inriktats på strategidiskussioner,

konjunktur- och finansieringsfrågor, hållbarhets- och compliancefrå-

gor, fastighetstransaktioner samt investeringar. Styrelsens arbete

framgår av Bolagsstyrningsrapporten som är avskild från Förvalt-

ningsberättelsen och kan läsas på sidan 94.

Riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningar

Årsstämman 2021 antog följande riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare.

Riktlinjerna omfattar verkställande direktören, vice verkställande

direktör och övriga personer i bolagets koncernledning, vilket per denna

dag omfattar kommunikationsdirektör, teknisk direktör och CFO. Riktlin-

jerna omfattar även konsultarvode till styrelseledamot som utför annat

arbete än rent styrelsearbete för bolaget. Riktlinjerna ska tillämpas på

ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade

ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021.

Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Bolagets aärsstrategi är i korthet att kostnadseektivt bygga,

utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service och

långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska Wallen-

stam vara människors och företags självklara val för boende och

lokaler, årligen minska miljöpåverkan samt vara en attraktiv arbets-

givare. Genom att följa aärsstrategin skapas substansvärdestillväxt

för bolaget och dess aktieägare, vilket är bolagets mål för aärsplan

2019–2023. För ytterligare information om bolagets aärsstrategi,

se www.wallenstam.se.

En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och

tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess håll-

barhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade

medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraf-

tig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare

kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.

Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta

till att främja bolagets aärsstrategi, långsiktigt värdeskapande inom

bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande

komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions-

förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och

oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och

aktiekursrelaterade ersättningar.

Den rörliga kontantersättningen får, i förekommande fall, inte

överstiga 50 procent av den fasta årliga kontantlönen.

För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska

inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe-

stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga

kontantlönen. För övriga ledande befattningshavare ska pensions-

förmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om

inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning

ska vara pensionsgrundande i den mån som följer av tvingande kol-

lektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren.

Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst

40 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Andra förmåner får innefatta bland annat egendomsskydd i

hemmet, livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning,

förmån i form av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och

andra kostnader med anledning av sådana förmåner får sammanlagt

uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt-

ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett

senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med

lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av

semesterlön.

Om en styrelseledamot utför arbete för Wallenstam utöver

styrelseuppdraget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår

för sådant arbete.

Upphörande av anställning

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande

den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattnings-

havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan

rätt till avgångsvederlag.

Kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning m.m.

Wallenstam tillämpar för närvarande inte rörlig kontantersätt-

ning. Om rörlig kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt

har skett i några enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till

förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller

icke-finansiella. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade

kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade

så att de främjar bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen,

inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling

till aärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga

utveckling.

Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning

ska kunna mätas under en period om ett eller ﬂera år. När mätpe-

rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning

kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen

såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören.

Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare

ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser

finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast

oentliggjorda finansiella informationen.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer

har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom

att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo-

nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort

en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid

utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar

som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande

befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning

kommer att redovisas i ersättningsrapporten.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter

ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till

nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för

beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin-

jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa

och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen,

tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava-

re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola-

get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade

frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,

om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är

nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär-

kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter

att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar

beslut om avsteg från riktlinjerna.

Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna

Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan

de antogs av årsstämman 2020, dock har det lagts till att vare sig vd

eller annan ledande befattningshavare får spara mer än 40 semes-

terdagar med lön till ett senare semesterår.

Inför årsstämman 2024 presenterar styrelsen följande förslag till

nya riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare:

Styrelsens förslag till riktlinjer för lön och ersättning till

ledande befattningshavare

Dessa riktlinjer omfattar vd, vice vd och övriga personer i koncern-

ledningen. Riktlinjerna omfattar även ersättning till styrelseledamot

som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. (Riktlin-

jerna ska inte hindra att styrelseledamot som är anställd i bolaget

erhåller sedvanlig marknadsmässig lön och övriga förmåner på

grund av sin anställning). Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar

som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning-

ar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjer-

na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga

intressen och hållbarhet

Bolagets aärsstrategi är i korthet att kostnadseektivt bygga,

utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service

och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska

Wallenstam vara människors och företags självklara val för boende

och lokaler samt vara en attraktiv arbetsgivare. Genom att följa

aärsstrategin skapas substansvärdetillväxt för bolaget och dess

aktieägare. För ytterligare information om bolagets aärsstrategi, se

www.wallenstam.se.

En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi

och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive

dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla

kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda

40 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande

befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersätt-

ning.

I bolaget har inrättats ett syntetiskt optionsprogram. Det har

beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa rikt-

linjer. Programmet omfattar all personal i bolaget inklusive vd, vice

vd och övriga personer i koncernledningen. Utfallet av programmet

är direkt kopplat till aktiekurs för Wallenstamaktien, vilket i sig är en

tydlig koppling till aärsstrategi och därmed till bolagets långsiktiga

värdeskapande, inklusive dess hållbarhet.

Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska

syfta till att främja bolagets aärsstrategi, långsiktigt värdeskapan-

de inom bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande

komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions-

förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och

oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och

aktiekursrelaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen

får, i förekommande fall, inte överstiga 50 procent av den fasta

årliga kontantlönen.

För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande

sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska

inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe-

stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga

kontantlönen.

För övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmå-

ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte

befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt

tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska

vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollek-

tivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren.

Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst

40 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Andra förmåner får innefatta bl.a. egendomsskydd i hemmet,

livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, förmån i form

av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och andra kostnader

med anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst

20 procent av den fasta årliga kontantlönen.

Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt-

ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett

senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med

lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av

semesterlön.

Om en styrelseledamot, som inte är anställd av Wallenstam,

utför arbete för Wallenstam utöver styrelseuppdraget får styrelsen

godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete.

Upphörande av anställning

Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv

månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsve-

derlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den

fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattningshava-

rens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till

avgångsvederlag.

Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.

Wallenstam tillämpar f.n. inte rörlig kontantersättning. Om rörlig

kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt har skett i några

enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till förutbestämda och

mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.

Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller

kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar

bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess

hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till aärsstra-

tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling.