Premiumfastigheter

i premiumlägen

Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnines legala årsredovisning finns på s. 52–97 samt 103–107.

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella

rapporter

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s

försäkran

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Året i korthet 4

Investering i en unik

fastighets portfölj

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision

och affärsidé

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Eastnines

hållbarhets arbete

Certifiering –

styrmedel och

kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall

hållbarhet

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjänings-

förmåga

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Finansiell information

och styrning

Eastnines

fokus

Hållbarhet ur

flera perspektiv

Vår

verksamhet

Övrig

information

110

Härlig utemiljö för hyresgästerna i Nowy Rynek D i Poznan.

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnine investerar i moderna, hållbara

och högavkastande kontorsfastigheter

i Polen och Baltikum. Vi strävar efter

att ge kunderna högkvalitativ service

bortom förväntningarna. Ambitionen är

att leverera en konkurrenskraftig total-

avkastning till aktieägarna och att växa

fastighetsportföljen med ett fokus på

ökat förvaltningsresultat per aktie.

Eastnines fokus

Aktiens

totalavkastning

12 %

Ökning i förvaltnings-

resultat per aktie

24 %

Tillväxt i fastighets-

portföljen

63 %

Innergård för hyresgästerna

i Uptown Park i Vilnius.

Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnine genomförde 2024 två stora kontorsförvärv

i Polen; Warsaw Unit i Warszawa och Nowy Rynek E

i Poznan. Förvärven adderade 24 MEUR i hyresvärde

och fastighetsportföljens värde ökade med 63 procent

till 935 MEUR, motsvarande 10,7 miljarder SEK. En

aktiesplit genomfördes i syfte att öka likviditeten i

aktien och därmed skapa aktieägarvärde.

Året i korthet

100 %

av fastighetsbeståndet är

hållbarhetscertifierat.

Viktiga händelser

Uptown Park i Vilnius erhöll i mars

LEED Platinum-certifiering, vilket

innebar att hela fastighetsportföljen

blev hållbarhetscertifierad.

I april beslutade årsstämman om en

aktiesplit, där varje Eastnine-aktie

delades upp i fyra aktier.

Eastnine förvärvade i juni kontors-

fastigheten Nowy Rynek E i Poznan,

Polen för 79 MEUR.

Eastnine erhöll i oktober maximala

fem stjärnor och rankades bland de

20 procent bästa fastighetsbolagen i

världen av GRESB, som bedömer

fastighets bolag utifrån olika

hållbarhets aspekter.

Eastnine gjorde i november

entré i Warszawa genom förvärvet

av skyskrapan Warsaw Unit för

280 MEUR.

Förvärv av Warsaw Unit i Warszawa

Eastnine förvärvade i november 2024 den 60 000 kvm stora, och 46 våningar

höga, kontorsfastigheten Warsaw Unit för 280 MEUR, vilket etablerade Eastnine

i Polens huvudstad.

Förvärv av Nowy Rynek E i Poznan

Eastnine förvärvade i juni 2024 den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E

i Poznan, Polen, för 79 MEUR. Efter förvärvet blev Eastnine den största ägaren av

kontorsfastigheter i Poznan.

2024

Hållbar agenda

Eastnine tilldelades fem av fem möjliga stjärnor

i årets GRESB-bedömning.

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Fastighets portfölj och

marknader i tillväxt

Eastnines fastighetsbestånd består av premium-

kontor, centralt belägna i Warszawa, Poznan,

Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen

ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska till-

växten på Eastnines marknader har långsiktigt varit

högre än den genomsnittliga tillväxten i Europa.

Fastigheterna har hög direktavkastning och är

hållbarhetscertifierade på en hög nivå. Eastnines

ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag

inom hållbarhet.

Stabil kundbas

och långsiktig relation

Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en

konkurrensfördel för kunderna genom att erbjuda

en servicenivå över förväntan och tillhandahålla

kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila

internationella företag inom finans, informations-

och kommunikationsteknologi (ICT) och e-handel

utgör majoriteten av kunderna. Tillgång på moderna

lokaler till låg kostnadsnivå samt väl utbildad arbets-

kraft attraherar internationella företag till våra

marknader och fastigheter.

Hållbar attraktiv

totalavkastning

Eastnines övergripande mål är att skapa en håll-

bar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas

investering. Förvaltningsresultat per aktie bör öka

och avkastning på eget kapital bör uppgå till minst

10 procent över tid. Fram till 2024 var utdelnings-

policyn att minst 50 procent av förvaltningsresul-

tatet efter aktuell skatt, över tid, skulle delas ut.

Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltnings-

resultat per aktie och har identifierat många intres-

santa investerings möjligheter. Styrelsen beslutade

därför att ändra policyn avseende utdelning från och

med räkenskapsåret 2025: Eastnine har ambitionen

att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen

ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltnings-

resultatet efter aktuell skatt.

Aktiesplit 4:1

Eastnine genomförde en aktiesplit

under 2024, genom att dela upp varje

aktie på fyra aktier, för att bidra till

ökad likviditet i aktien.

Nyemission till NAV/aktie

Eastnine genomförde under året en

nyemission av 8 760 684 nya aktier i

Eastnine till det långsiktiga substans-

värdet (NAV) per aktie som en del-

betalning till säljaren av Warsaw Unit.

Hög totalavkastning

Eastnines totalavkastning 2024 uppgick

till 11,6 procent, att jämföra med -2,0

procent för fastighetsindexet OMX

Stockholm Real Estate GI.

En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett

svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontorsfastigheter

i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland. Eastnine

kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och

marknadskännedom. Eastnines strategiska inriktning och

mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster,

medarbetare och omvärld.

Investering i en unik

fastighetsportfölj

Fastigheterna Nowy Rynek E till vänster och Nowy Rynek D till höger i bild, belägna i Polens femte största regionstad Poznan.

Aktieägarvärde

Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Kraftig resultattillväxt

efter förvärv i Polen

Intervju med Kestutis Sasnauskas, vd

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 24 procent under året

och den redovisade intjäningsförmågan per årsskiftet indikerar

fortsatt kraftig ökning av förvaltningsresultatet. Varför så stora

ökningar?

Resultatförbättringen förklaras av de två stora fastighetsförvärv som vi

genomförde i Polen under året. I juni 2024 förvärvades Nowy Rynek E,

granne till D-fastigheten som vi förvärvade två år tidigare. Så fort den

var tillträdd intensifierades arbetet med nästa förvärv, nämligen fastig-

heten Warsaw Unit, som innebar att vi gjorde entré i Warszawa i slutet

av november. Nowy Rynek E är Eastnines tredje största fastighet och

Warsaw Unit den största, både till värde och intäkter. Förvärven gav

därmed stort genomslag på både balans- och resultaträkning. Under

året växte fastighetsportföljen med 63 procent och förvaltningsresul-

tatet i intjäningsförmågan med 44 procent från årsskiftet 2023/2024

till årsskiftet 2024/2025. Förvaltningsresultatet för 2024 växte inte

riktigt lika mycket, eftersom vi bara ägt fastigheterna under en del av

året och full effekt uppnås först under 2025.

Eastnine verkar på andra marknader än merparten av övriga

noterade fastighetsbolag i Sverige. Vad är det som skiljer mellan

den svenska fastighetsmarknaden och era marknader i Polen,

Litauen och Lettland?

Våra marknader har under väldigt många år, med bara något enstaka

undantag, haft en betydligt högre ekonomisk tillväxt än Sverige,

EU-snittet och flertalet EU-länder. Lägg därtill att andelen kontors-

arbete ökar på våra marknader, samtidigt som tillgången på premium-

kontor har varit, och fortfarande är, betydligt lägre än i till exempel

Sverige. Under några års tid har vi också noterat en flykt från kontor

med sämre läge och låg kvalitet, till premiumkontor i bättre lägen

och med hög kvalitet, vilket gynnar oss. Det vi också ser just nu är att

många stora företag ändrat sin inställning till arbete från hemmet och

istället förespråkar högre kontorsnärvaro, vilket har ökat efterfrågan.

Begränsad nybyggnation på grund av höga byggkostnader, speciellt i

Poznan och Warszawa, innebär en försiktig ökning av kontorsutbudet.

Återgång till kontoren, i kombination med lägre nybyggnation, borde

innebära ett tryck uppåt på hyresnivåerna och vi har sett tendenser

till detta i både Warszawa och Vilnius. Tittar man på Eastnines höga

uthyrningsgrad vid årsskiftet, och att vi redovisade positiv nettouthyr-

ning under 2024, förstår man att vi lägger en hel del tid på att försöka

tillhandahålla mer yta till de hyresgäster som vill expandera.

Bolagets räntebärande skuld ökade efter förvärven och därmed

också räntekostnaderna. Den genomsnittliga räntenivån steg, även

om det noterades en viss nedgång under det fjärde kvartalet. Hur

är finansieringsklimatet på era respektive marknader och vad kan

man förvänta sig om marknadsräntorna skulle sjunka?

Eastnine finansieras idag via banklån samt ett mindre direktlån från

pensionsfonder. Vi har varit aktiva på kreditmarknaden under 2024,

både genom refinansiering av fem fastigheter i två olika svenska banker

och ny finansiering av de två förvärven i Polen i tre andra banker, varav

två tyska och en österrikisk. Vi upplever att bankerna generellt har varit

” Våra marknader har under väldigt

många år, med bara något enstaka

undantag, haft en betydligt högre

ekonomisk tillväxt än Sverige.”

Två stora fastighetsförvärv i Polen gav kraftig resultat tillväxt

under året och kommer att fortsätta bidra positivt under 2025.

Investeringsklimatet på Eastnines utvalda marknader är gynnsamt

med hög direktavkastning för våra fastigheter, flera intressanta

förvärvsmöjligheter och god tillgång till bankfinansiering. Eastnine har

som ambition att fortsätta växa med aktieägarnas avkastning i fokus.

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Intervju med vd

Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024

mycket positivt inställda till att finansiera Eastnines fastig heter, frågan

är om vi någonsin tidigare upplevt ett så bra klimat. Sanno likt beror

det på en kombination av ett marknadsläge med relativt få fastighets-

transaktioner och lägre tryck i ekonomierna, vilket minskar efterfrågan

på kapital, samt vår egen utveckling till ett större, mer välkänt och

renodlat fastighetsbolag som visat att vi kan leverera bra resultat. En

nedgång i marknadsräntorna sänker våra räntekostnader, men effekten

i närtid syns bara på den mindre del av låneportföljen som har rörlig

ränta. Omvänt gäller att om marknadsräntorna stiger blir den negativa

effekten begränsad.

Ni återfick den femte stjärnan i GRESB:s årliga, världsomfattande

granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen 2024 och

tillhör därmed återigen den högsta kategorin. Vad fokuserar ni på

inom hållbarhetsarbetet just nu?

Vi lägger mycket fokus på energieffektivisering och digitalisering av

fastigheterna. Samtliga fastigheter är miljöcertifierade enligt BREEAM

eller LEED, nästan enbart på den högsta nivån för respektive certifie-

ring. Trots det ser vi att det varit för lite fokus på energieffektiv drift

för de fastigheter vi har förvärvat. Där finns mycket kvar att göra och vi

jobbar ständigt med att förbättra energiprestandan.

Eastnines huvudkontor ligger i Stockholm och lokala kontor finns

i Vilnius och Riga. Hur går det med planerna på att etablera en egen

organisation i Polen?

Vi räknar med att rekryteringen av en landschef i Polen kommer

att vara klar under första halvåret 2025. Planen är att ha ett antal

medarbetare, med fokus på ekonomisk och teknisk förvaltning samt

uthyrning, på plats i slutet av 2025. Det polska landskontoret kommer

att ligga i Warszawa, och på sikt kommer vi sannolikt att ha ett kontor

även i Poznan.

Era marknader gränsar till både Ryssland och Belarus, samtidigt

som det geopolitiska läget i Europa fortsätter att vara oroande

och en utmaning. Hur ser du på läget?

Det är klart att många, inklusive Eastnine hade önskat att situationen

hade varit annorlunda, inte minst när det gäller stödet till Ukraina. Det

vi vet är att såväl Polen som Litauen och Lettland är medlemmar i Nato

sedan länge och tillhör de länder som lägger absolut mest pengar på sitt

försvar. Diskussionen kring olika Nato-länders investeringar i sitt försvar,

som initierats av USA, kan i slutänden visa sig vara välbehövlig. Det känns

naturligt om EU skulle komma fram till att unionen bör ta ett större

ansvar för säkerheten i Europa och just nu pekar väl det mesta mot att

många europeiska länder kommer att anslå mer kapital till försvaret.

Eastnine har nu investerat merparten av kassan. Finns det

möjlighet att växa vidare och var skulle den tillväxten i så fall ske?

Eastnines ambition är att fortsätta växa fastighetsportföljen, förutsatt

att det leder till högre avkastning för aktieägarna. Vi har identifierat ett

antal intressanta förvärvsobjekt i Warszawa och Vilnius. Vid års skiftet

hade vi drygt 30 MEUR i kassan och det mesta kommer att utgöra lik-

viditetsbuffert. Det innebär att vi har samma verktyg som alla andra

fastighetsbolag; att använda vårt starka kassaflöde, avyttra någon

befintlig fastighet, emittera aktier förutsatt att det är värdeskapande

för aktieägarna, samt att öka belåningen i euro om fastighetsvärdena

vänder uppåt under 2025. Ser man på det som vi själva kan påverka så

har vi ett väldigt bra utgångsläge med ett fantastiskt fastighetsbestånd,

en effektiv organisation och en stabil finansiell situation.

” Eastnine har ett väldigt bra utgångsläge med ett

fantastiskt fastighetsbestånd, en effektiv organisation

och en stabil finansiell situation.”

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Intervju med vd

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar,

attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Under 2024,

liksom under de senaste fem åren, uppnåddes en hög

totalavkastning i aktien i jämförelse med fastighetsindex.

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv total-

avkastning på aktieägarnas investering. Eastnines genomsnittliga

årliga totalavkastning (utdelning och aktiekursutveckling) överstiger

utvecklingen för fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI under

både 2024, och i snitt under den senaste femårsperioden.

Mål och utfall

11,6 %Eastnine

OMX Stockholm

Real Estate GI

-2,0 %

Övergripande mål

Genomsnittlig årlig totalavkastning,

1 år

10,6 %

-1,3 %

5 år

Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.

Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Målet är att förvaltningsresultat per aktie bör

öka. Förvärv liksom operationell utveckling

ska båda bidra till måluppfyllelse. Ett större

fastighets bestånd ökar normalt sett lönsam-

heten då de fasta kostnaderna i regel stiger

procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet

uppnåddes 2024.

Avkastning på eget kapital bör vara minst 10

procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital

förbättrar förutsättningarna för utdelning samt

positiv aktiekursutveckling.

Enligt Eastnines utdelningspolicy för 2024 ska

ut delning till aktieägarna över tid uppgå till minst

50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell

skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning till 1,20

SEK per aktie (1,16) för 2024, vilket skulle utgöra

50 procent (53) av förvaltnings resultatet, baserat

på växelkurs vid tidpunkten för styrelsens beslut.

Snittet för de fem senaste åren uppgår då till 58

procent, vilket innebär att målet har uppnåtts.

Läs mer om ny utdelningspolicy på s. 54.

Långsiktigt mål (%)

≥50

24 %

Utfall 2024

≥10

Långsiktigt mål (%)Mål 2024 (tillväxt)

Utfall,

snitt 5 år

8,8 %

Öka

Utfall,

snitt 5 år

58 %

Utdelning över tid

Finansiella mål

Avkastning på eget kapital över tidÖkning i förvaltningsresultat per aktie

Nowy Rynek E i Poznan.

Mål och utfall

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50

procent över en konjunkturcykel, med en övre

gräns på 60 procent. En balanserad belånings-

grad säkerställer långsiktig stabil finansiering,

i kombination med god avkastning. Målet upp-

nåddes 2024.

Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst

2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer

möjligheten att betala räntekostnader över tid.

Under 2024 uppfylldes målet.

50 %

Utfall 2024

≥2,0

Limit (ggr)

Limit (%)

Utfall 2024

2,5 ggr

≤60

Finansiella limiter

RäntetäckningsgradBelåningsgrad

Hållbarhetsmålen redovisas på

s. 24–27 i avsnittet Hållbarhet

ur flera perspektiv.

Nowy Rynek E och D i Poznan.

Mål och utfall

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen

med fokus på lönsamhet. Fastigheter som förvärvas ska

uppfylla högt ställda krav på avkastning, lokalisering, håll-

barhet, arkitektur och teknik. Med de bästa fastigheterna

kan vi lång siktigt attrahera och behålla finansiellt stabila

och vä l renommerade hyresgäster.

Affärsplan

Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi-

rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs-

modell och vara en konkurrensfördel för företag

i förhållande till anställda och kunder. Moderna,

flexibla och hållbara lokaler samt koncentrerade

fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination

med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en

möjlighet att vara en viktig aktör vid utveckling av

fastigheter och stadsdelar.

Vision

” Eastnine ska skapa och

tillhandahålla de bästa

mötesplatserna där idéer kan

flöda, människor mötas och

framgångsrik affärs-

verksamhet utvecklas.”

Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande

marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines

affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs-

terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge

högkvalitativ service bortom kundernas förväntan

där byggnader och lokaler ska främja social inter-

aktion och välbefinnande. Fastigheterna ska vara

lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och

byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer.

Affärsidé

” Eastnine ska vara den ledande,

långsiktiga leverantören av

moderna och hållbara

kontorslokaler i förstklassiga

lägen på utvalda marknader

i Polen och Baltikum.”

Möte pågår med styrelse och ledning i Eastnines fastighet Valdemara Centrs i centrala Riga.

Eastnine äger moderna fastigheter i centrala

lägen i utvalda städer i Polen och Baltikum.

Portföljen består av 16 fastigheter, varav 15

med kontors byggnader och en fastighet som

består av mark. I Warszawa har Eastnine en

skyskrapa i ett centralt läge. I den polska region-

staden Poznan innehar Eastnine två större

kontorsfastig heter i det centrala affärsdistriktet.

Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna

områden finns i Litauens huvudstad Vilnius.

I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre

kontorsfastigheter samt en centralt belägen

projektfastighet, huvudsakligen bestående av

mark. Fastigheterna har en genomsnittsålder,

baserat på kvm, på cirka sju år och är utformade

för att erbjuda en bra miljö för människorna i

byggnaderna. Eastnine för en kontinuerlig dialog

med hyresgästerna och anordnar olika evene-

mang i, och kring, fastigheterna, i syfte att öka

trivseln. 100 procent av fastighetsbeståndet är

hållbarhetscertifierat, huvudsakligen med LEED

Platinum eller BREEAM Outstanding.

Fastighetsportföljen idag

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt

Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus.

En stunds avkoppling i parken utanför kontorsbyggnaderna Nowy Rynek D och E i Poznan.

Affärsmodell – tre olika

verksamhetsområden

Förvaltning

Fastigheterna ska förvaltas i

nära samarbete med kunderna

för att möjliggöra att både

Eastnine och kunderna kan

uppnå sina respektive mål.

Förädling/Utveckling

Fastighetsportföljen ska ständigt

förbättras genom investeringar

i den existerande portföljen i

syfte att förbättra lönsamheten.

Utveckling av nya fastigheter

ska ske när den förväntade

avkastningen bedöms vara

tillfreds ställande.

Transaktion

Nya förvärv och omfördelning

av investeringar ska bidra till

lönsamheten.

Affärsmodellen i praktiken

Förvaltning

Eastnine vill hålla en hög

servicenivå, förstå kundernas

behov och vara proaktiva i

bemötandet av hyres gästerna.

Regelbundna möten med

hyresgäster, och en årlig kund-

undersökning, genomförs i

syfte att erhålla mer informa-

tion om hur Eastnine upplevs

som hyresvärd i syfte att för-

bättra kundernas upplevelse.

Förädling/Utveckling

Investeringar i förvaltnings-

fastigheterna sker löpande

i syfte att möjliggöra uthyr-

ningar till högre hyresnivåer,

och därmed uppnå värde-

ökning. Under året uppgick

investeringar i befintliga fastig-

heter till 4,4 MEUR. Eastnines

tre större projekt, samtliga i en

planeringsfas, är pausade.

Transaktion

Eastnine har genomfört två

större fastighetsförvärv under

2024, men inga försäljningar.

Affärsplan

Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Strategier – vägar till målen

Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som

ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål.

Tillväxt och fastighetsportfölj

Eastnine har en långsiktig ambition om att växa

fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten.

Förvärv ska vara affärsmässiga ifråga om val av

geografisk lokalisering vid varje enskild tidpunkt.

Förvärvade fastigheter ska vara unika ifråga om

kvalitet och attraktivitet.

För att vara en effektiv och betydelsefull aktör

är det viktigt att nå en större volym i varje stad.

Första förvärvet i en ny stad ska därför vara av

betydande storlek samt ha ett bra kassaflöde.

Kassa flödesfastigheter ska utgöra huvud delen av

fastighetsportföljen och utvecklingsprojekt en

mindre del. Fastigheterna ska vara moderna, håll-

bara och högavkastande.

Finansiering

Eastnines finansieringsstrategi ska understödja

det övergripande målet om att skapa en hållbar,

attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet

ingår att avkastningen ska vara relevant i relation

till risken i aktie ägarens investering. Finansiering

ska optimeras så att lägsta möjliga finansierings-

kostnad uppnås inom ramen för satta risk limiter och

finansieringspolicyn. Finansiering kan utgöras av

eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder.

Skuldfinansiering kan utgöras av banklån, kapital-

marknadsfinansiering samt direktlån från institu-

tionella aktörer.

Kunder och service

Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela-

tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket

ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt

till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko-

nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka

ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett

tydligt fokus på varumärke och identitet. En väl

diver si fierad hyresgästmix eftersträvas.

Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres-

gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen

med hyresgästerna som är våra viktigaste ambassa-

dörer. Den höga servicenivå som eftersträvas utförs

bäst av egna anställda. Kundundersökningar för

samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom-

föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska

nödvändiga åtgärder vidtas.

Organisation och anställda

Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation

med fokus på att skapa en konkurrensfördel för

kunderna. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och

det ska etableras landskontor där vi verkar, så snart

det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till

en positiv samhällsutveckling.

Bolaget eftersträvar jämlikhet, diversifiering

och välbefinnande bland medarbetare. Arbets-

klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och

främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets

kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till

adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska

vara marknadsmässiga i syfte att kunna behålla

värdefulla medarbetare samt bidra till god hälsa

och välbefinnande. Vid rekrytering och befordran

ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång-

fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och

utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption

och genomför en årlig utbildning i syfte att säker-

ställa att målet uppnås.

Hållbarhet

Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att

också följa de hållbarhetskrav som ställs på före-

tag. Eastnine har ambitionen att vara en ledare

inom hållbarhet på sina marknader. Hållbarhet är

integrerad i verksamheten, i allt från kontroll av

leverantörer, ESG due diligence vid förvärv samt

arbete med resursoptimering. Eastnine ska sträva

efter att använda resurser på ett effektivt och

optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra fastig-

heter samt prioritera klimatvänliga och långsiktiga

lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen inom

branschen, som ofta hamnar i centrum av klimat-

politiken på grund av byggnaders höga påverkan på

globala utsläpp. Bolaget ska vid behov ta in extern

kompetens för att säkerställa att Eastnine ligger i

framkant gällande hållbarhetsprestanda, hur verk-

samheten styrs samt god interaktion med affärs-

partners. Bästa praxis, medvetenhet, innovation och

engagemang ska styra ansträngningarna för att bli

en ledare inom hållbarhet.

Fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa.

Affärsplan

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Affärsplan, vision och affärsidé 12

Affärsmodell 13

Strategier 14

Värderingar 15

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande

och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad,

Kreativ, Lyhörd och Transparent.

LösningsorienteradTransparent

4 1

Kreativ

Lyhörd

Kontor i Valdemara Centrs i Riga.

Värderingar – medarbetarnas

gemensamma bas

Affärsplan

Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

EU-taxonomiförenlig

verksamhet

82 %

Hållbarhetscertifierade

fastigheter

100 %

Klimatomställningen ökar kraven på att företag

tar ansvar och minimerar sin klimat påverkan. För

fastighetsbranschen är detta särskilt viktigt, då

byggnader står för en tredjedel av de globala

koldioxid utsläppen. Samtidigt handlar hållbarhet

om mer än bara klimat ansvar. Hållbarhets-

agendan omfattar bland annat energ ieffektiva

och framtidssäkra byggnader, insatser för att

stärka välmående och produktivitet hos hyres-

gästers anställda, stark bolagsstyrning och en

arbetsmiljö för medarbetarna där både fysiskt

och mentalt välmående står i fokus.

Hållbarhet ur

flera perspektiv

5/5 stjärnor

Toppranking i GRESB

En grönskande oas mitt på gårdsplanen tillhörande fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.

Eastnine Årsredovisning 2024

Hållbarhet ur flera perspektiv

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnines hållbarhetsarbete

Inför eventuell kommande rapportering i enlighet

med EU-direktivet CSRD har Eastnine under 2024

genomfört en dubbel väsentlighetsanalys. Denna

analys, som syftar till att identifiera och hantera

kritiska hållbarhetsfrågor, har resulterat i tre värde-

skapande kärnområden för Eastnine: framtidssäkra

fastigheter, hållbar investering och ansvarsfull verk-

samhet. Mer information på s. 118.

Framtidssäkra fastigheter

För Eastnine innebär en framtidsäker fastighet att

byggnaden är designad för långvarig användning

och bibehåller sin attraktionskraft för hyresgäster

över årtionden. Byggnader ska ha resiliens, dvs.

förmåga att stå emot och klara av förändringar,

vare sig förändringen orsakas av klimat, ändrat

beteende, krav från hyresgäster, finansiärer eller

annat. Byggnaderna ska även vara anpassningsbara

och utrustade med teknik som minskar resursför-

brukning och miljöpåverkan samt begränsar klimat-

relaterade risker.

Arbetet med att förbättra energiprestanda är en

central del av vårt arbete inom området. Sedan 2019

har energiintensiteten i fastigheterna minskat med

24 procent, i linje med ett av Eastnines delmål fram

till 2025. Bolaget arbetar med att definiera nya,

än mer ambitiösa energimål för att fortsätta driva

utvecklingen framåt. Även byggnadscertifiering är

Eastnines hållbarhetsarbete stöder målet att skapa en hållbar

och attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Arbetet fokuserar

på tre värdeskapande kärnområden: framtidssäkra fastigheter,

hållbar investering och ansvarsfull verksamhet.

en viktig del av vårt arbete med att åstadkomma

framtidssäkra fastigheter, så länge investerare och

finansiärer betraktar globala certifieringsstandarder

som LEED och BREEAM som ett bevis på klimatan-

passade och effektiva byggnader. I stort sett samt-

liga fastigheter är certifierade på en mycket hög

nivå, vilket tydligt speglar kvaliteten i beståndet.

Hållbar investering

Eastnine strävar efter att vara en hållbar investe-

ring och har därför som mål att uppnå 100 procent

taxonomiförenlig verksamhet. I år klassificeras 82

procent av Eastnines totala intäkter som förenliga

med EU-taxonomin.

Bolaget arbetar även för att uppnå klimatneu-

tral fastighetsförvaltning senast 2030. Nya, mer

specifika utsläppsmål i enlighet med de nyligen

lanserade riktlinjerna från Science Based Targets

initiative (SBTi) för fastighetssektorn kommer att

fastställas under 2025.

Eastnine stävar efter att uppnå toppresultat

i Global Real Estate Sustainability Benchmark

(GRESB), en rankning som används av många insti-

tutionella investerare för att bedöma hållbarhets-

profilen hos fastighetsbolag. Under 2024 erhölls

ett 5-stjärnigt betyg, vilket placerar Eastnine bland

de 20 procent högst rankade bolagen i GRESB:s

globala jämförelse.

Framtidssäkra fastigheter

• Energiprestanda och förnybar energi

• Effektiv och cirkulär resursanvändning

• Begränsning av klimatrelaterade fysiska risker

• Hållbarhetscertifiering av byggnader

Hållbar investering

• EU-taxonomiförenlig verksamhet

• Minskad klimatpåverkan

• Toppranking i GRESB

• Maximera grön finansiering

Ansvarsfull verksamhet

• Hög affärsetik och transparens

• Hög kundnöjdhet

• Värdefulla partnerskap för

hållbart samhälle

• Medarbetarnas hälsa och

välbefinnande

• Jämställdhet och mångfald

• Hållbara leverantörskedjor

Tre värdeskapande områden och viktiga frågor

Ansvarsfull verksamhet

Att bedriva en ansvarsfull verksamhet är viktigt för

att vara en attraktiv investering, fastighetsvärd och

arbetsplats. Det innebär att Eastnine ska upprätt-

hålla höga standarder inom affärsetik, transparens

och arbetsvillkor. Bolaget har nolltolerans mot kor-

ruption och ställer höga krav på regelefterlevnad,

arbetsförhållanden och respekt för mänskliga rättig-

heter, både inom Eastnine och i leverantörskedjan.

Eastnines verksamhet i Sverige är Great Place to

Work-certifierad, och vid senaste medarbetarunder-

sökningen uppgav 95 procent av våra anställda att

Eastnine är en ”great place to work” (en bra arbets-

plats).

Hållbar

investering

Ansvarsfull

verksamhet

Framtidssäkra

fastigheter

Eastnines

övergripande

mål

Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Typ av certifiering Nivå Antal

Bruttoarea,

kvm

Andel

totalt, %

LEED Platinum 4 111 687 32

BREEAM

Outstanding 1 81 715 23

Excellent 3 56 461 16

Totalt 8 249 863 71

Byggnadsdrift och underhåll

Typ av certifiering Nivå Antal

Bruttoarea,

kvm

Andel totalt,

LEED

Platinum 6 88 763 25

Gold 1 11 446 3

BREEAM Outstanding 3 56 461 16

Totalt 10 156 670 45

Hälsa och välbefinnande

Typ av certifiering Nivå Antal

Bruttoarea,

kvm

Andel totalt,

WELL Platinum 1 81 715 23

Gold 2 86 090 25

Fitwel

1 11 446 3

Totalt 4 179 251 51

Fastigheter med minst en certifiering 15 350 718 100

Certifiering – styrmedel

och kvalitetsstämpel

Genom att certifiera fastigheterna

säkerställs en hållbar resursanvändning,

minskad miljöpåverkan och en hög

standard för hyresgästernas arbets-

miljö. Certifieringarna bidrar till att

Eastnine kan möta allt högre krav från

investerare, hyresgäster och finansiä-

rer. De fungerar som ett styrmedel för

Eastnines hållbarhetsarbete genom hela

byggnadens livscykel, från byggnation

till drift, och fungerar samtidigt som en

kvalitetsstämpel.

I början av 2024 certifierades Uptown

Park med LEED Platinum för dess drift,

vilket innebär att vårt mål om en 100

procent certifierad portfölj uppnåtts.

Fastigheterna Nowy Rynek E och Warsaw

Unit i Polen, som förvärvades under

2024, är båda certifierade för bygg-

nationsskedet med toppbetyg i sina

respektive certifieringssystem: Nowy

Rynek E har erhållit LEED Platinum

medan Warsaw Unit har tilldelats

det högsta betyget Outstanding

enligt BREEAM.

Båda fastigheterna är dessutom

WELL-certifierade, en standard som

främjar hälsa och välbe finnande för

byggnadens användare.

100 procent (94) av Eastnines fastig-

hetsyta är vid årets slut certifierad

med minst LEED Gold eller BREEAM

Excellent, inom minst en kategori. 48

procent av beståndet hade vid årets slut

även en WELL-certifiering.

Certifieringar finns för olika faser av en byggnads livscykel.

Certifiering av byggnationsskedet enligt BREEAM och LEED utvär-

derar hållbarhet under själva byggprocessen, med fokus på faktorer

som hållbar transport, effektiva energilösningar och miljövänliga

byggmaterial. Dessa certifieringar gäller genom hela byggnadens

livslängd. Certifiering i driftsskedet däremot, bedömer befintliga

fastigheter under användning och utvärderar faktorer som energi-

effektivitet, underhåll och inomhusklimat. Denna typ av certifiering

måste förnyas regelbundet och är normalt giltig 3-5 år.

Även om vissa bedömningskriterier är gemensamma för bygg-

nations- och driftcertifieringar, har de olika syften. Byggnations-

certifiering säkerställer att en byggnad är designad och uppförd

enligt höga hållbarhetskrav, men garanterar inte dess prestanda när

byggnaden är i drift. Därför används ofta en driftcertifiering som

komplement för att följa upp fastighetens prestanda över tid.

Utöver dessa mer traditionella miljöcertifieringar blir hälso-

certifieringar, som WELL och Fitwel, allt mer populära bland hyres-

gäster. Dessa standarder fokuserar på människors välmående

i arbets miljön, med bedömningskriterier som trivsel, motion,

mental hälsa och estetiska faktorer i den fysiska miljön.

Certifieringar som verktyg för bättre byggnader

Nybyggnation

100 %

av fastighetsbeståndet är

hållbarhetscertifierat (94).

Eastnine Årsredovisning 2024

Hållbarhet ur flera perspektiv

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Warsaw Unit

Eastnine förvärvade Warsaw Unit i november 2024. Fastigheten

är ett landmärke i centrala Warszawa och uppfyller höga

ESG-standarder. Warsaw Unit har flera certifieringar på högsta

nivå och har tilldelats utmärkelser såsom ”Best Office

Development 2022” från European Property Awards samt

”Ledare för energiomvandling” från Poland Climate

Congress 2023.

Premiumfastighet i premiumläge

Fastigheten Warsaw Unit ligger centralt i Warszawa,

med smidig tillgång till stadens största genomfarts-

leder. Hyresgästerna kan enkelt ta sig till jobbet

med cykel, bil eller kollektivtrafik; tunnelbana, buss,

spårvagn och pendeltåg.

Byggnaden, ett av Warszawas modernaste kon-

tors-hus, är utformad med fokus på hög arbets-

miljö standard och hållbara lösningar. Fastigheten är

certifierad enligt flera ledande certifieringssystem

och erbjuder kvalitet, hög miljö prestanda och en

optimal komfort för hyresgästerna.

Miljö och teknik

Warsaw Unit har flera lösningar för att optimera

energi- och vattenförbrukning samt minska utsläpp.

Byggnaden är utrustad med ett luftkonditionerings-

system som inte använder freonbaserade köld-

medier. För att säkerställa ett optimalt inomhus-

klimat med hög luftkvalitet används ett avancerat

Building Management System (BMS). Energioptime-

ring sker genom BEMS, ett Building Energy Manage-

ment System, som analyserar 40 000 mätpunkter

från 800 sensorer för att effektivisera förbruk-

ningen.

Warsaw Unit

Byggår 2021

Tillträde Q4-2024

Total uthyrningsbar yta 60 070 kvm

Parkeringsplatser 399

Certifiering BREEAM Outstanding,

WELL Platinum,

WELL Health-Safety Rating

Antal våningar 46 ovan mark

3 under mark

Höjd ovan mark 202 meter

CaseCase

Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024

Warsaw Unit är utrustad med tekniska lösningar

som återvinner energi, dels för värmeåtervinning i

ett HVAC-system (för ventilation och luftkonditione-

ring), dels som möjliggör återvinning av upp till 35

procent av energiförbrukningen från hissar.

Fastigheten samlar in regnvatten som används

inom byggnaden och hjälper till att minska risken

för översvämningar vid kraftigt regn. Trottoarerna

utanför fastigheten är belagda med anti-smog-

plattor, där en särskild ytbeläggning absorberar

skadliga föreningar från luften.

Platsen för jobb och välmående

Warsaw Unit är designad för att erbjuda en optimal

arbetsmiljö och främja hälsa. 80 procent av ytan har

direkt tillgång till dagsljus och 97 procent av arbets-

stationerna är inom sex meter från glasfasaden,

vilket gör byggnaden ljus och välkomnande. Den har

avancerade system för att övervaka och kontrollera

inomhusklimat, inklusive temperatur, luftfuktighet

och luftföroreningar. För att begränsa spridning av

virus och bakterier är ett UV-ljussystem installerat

i hissarna.

Byggnaden är fullt tillgänglig och specialanpassad

för personer med funktionsnedsättning. Gamifi-

cation

och kreativa grafiska lösningar i trapp-

husen uppmuntrar till trappanvändning och fysisk

aktivitet. Byggnaden erbjuder också omfattande

cykelfaciliteter, inklusive 300 cykelställ, en cykel-

reparationsstation, samt skåp och duschar, vilket

underlättar för de som cyklar till arbetet. Stadens

cykelstationer finns precis utanför byggnaden. På

terrassen bidrar ett grönområde med insektshotell,

och fågelbad till ökad biologisk mångfald och en

trevlig miljö.

Gamification: beskriver en metod där speldesign eller

principer för spel används i områden där spel inte

traditionellt använts.

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

” Warsaw Unit, ett av

Warszawas modernaste

kontorshus, är utformat

med fokus på hög arbets -

miljöstandard och

hållbara lösningar.”

Lokalerna i Warsaw Unit är ljusa och välkomnande. Byggnaden har ett avancerat

system för att övervaka och kontrollera inomhusklimatet.

Fantastisk utsikt från ett kontor i Warsaw Unit i Warszawa.

CaseCase

Hållbarhet ur flera perspektivEastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Hållbarhetsarbete i praktiken är både små och stora handlingar i den dagliga

verksamheten. Alla ansträngningar som görs inom hållbarhet, och spänner över vitt

skilda områden, ska i slutänden bidra till att uppfylla Eastnines övergripande mål.

Hållbarhet i praktiken

Toppresultat i GRESB

Eastnine uppnådde maximala fem stjär-

nor i 2024 års GRESB-bedömning, vilket

återigen visar på ett gediget arbete med

hållbarhetsfokus. Med ett resultat på 92

av 100 poäng säkrades en plats bland

topp tio av 105 börsnoterade fastighets-

bolag i Europa och bland de 20 procent

bästa i GRESB:s globala jämförelse.

Eastnine är stolt över denna prestation

som visar Bolagets ambition att leda

vägen inom hållbarhet i fastighets-

branschen.

Topprankad i GRESB

2024

Styrka i jämställdhet

På Eastnine strävar vi efter att vara en

inkluderande arbetsplats som värnar

om mångfald och öppenhet i både vårt

uppförande och agerande. I 2024 års

Allbright-granskning placerades Eastnine

återigen bland topp tio-företagen på

den gröna listan. Den årliga Allbright-

rapporten lyfter fram vikten av jämställd-

het och mångfald i ledande positioner

inom Sveriges näringsliv.

Jämställd arbetsplats

Cykeln till jobbet

Eastnine vill uppmuntra till fysisk aktivi-

tet och värnar om sina hyresgästers hälsa

och välmående. Att cykla till kontoret

är ett hälsosamt och hållbart transport-

alternativ. Det innebär inte bara färre

bilköer och mindre trängsel i kollektiv-

trafiken, utan är också bra för miljön

och har positiva hälsoeffekter. För att

underlätta cykling till jobbet har Eastnine

utrustat fastigheterna med omklädnings-

rum och cykelparkering. I Warsaw Unit

finns en cykelreparationsstation, och i

Poznan har Eastnine arrangerat gratis

cykelservice utanför fastigheterna vid

flera tillfällen.

Hyresgäster

Trivsam arbetsplats

På Eastnine eftersträvas en inkluderande

och inspirerande kultur, där varje person

känner sig upp skattad och delaktig. För

att säkerställa detta genomförs årliga

Great Place to Work-undersökningar. I

årets under sökning uppnåddes återigen

ett toppresultat med 91 poäng i Trust

Index, och hela 95 procent av medarbe-

tarna angav att Eastnine var en ”great

place to work”. Dessa resultat speglar

vårt engagemang för våra medarbetares

trivsel och utveckling.

Anställda

Klimatsmart sedumtak

Eastnine arbetar aktivt för att minska

fysiska risker i fastighetsportföljen och

möta klimatförändringar. För att uppnå

detta krävs att fastigheter och deras

omgivning klarar stora regnmängder och

temperaturväxlingar. På Nowy Rynek D

i Poznan har delar av taket täckts med

sedumväxter, vilket har positiva klimatef-

fekter: stärker biologisk mångfald genom

livsmiljö för insekter och fåglar, minskar

risken för översvämningar genom att

hålla och avdunsta vatten, samt förbätt-

rar byggnadens isolering. Detta leder till

lägre uppvärmningskostnader, bidrar till

renare luft och ger naturligt UV-skydd.

Framtidens fastigheter

Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Event för hyresgäster

Eastnine arbetar för att erbjuda inspire-

rande och engagerande upplevelser för

hyresgästerna. I Vilnius har vi bjudit på

klassiska svenska traditioner som fika

och Luciafirande. I Poznan arrangerades

den populära cykelservicedagen där

hyresgäster kunde lämna in sina cyklar

för service och cykla hem på nyservade

cyklar. Under ”Global Accessibility

Awareness Day” fick hyresgäster möjlig-

het att förstå utmaningar som människor

med funktionsvariationer möter. I Riga

har vi arrangerat mid sommarfiranden,

bokklubbar och andra aktiviteter som

främjar gemenskap och inkludering.

Relationer med hyresgäster

Trottoar som luftrenare

Eastnine uppmuntrar initiativ och

innovativa lösningar vars syfte är att

förbättra både miljön runt, och effek-

tiviteten i, byggnaderna. Ett exempel på

en hållbar teknik som bidrar till renare

luft och en bättre stadsmiljö är anti-

smogcementplattor, som motverkar

luftföroreningar kring våra fastigheter i

Warszawa och Poznan. Forskning

visar

att dessa plattor, belagda med foto-

katalytisk titanoxid, kan minska skadliga

kväveoxider från biltrafik och kraftverk.

När föroreningarna kommer i kontakt

med plattornas yta omvandlas de till

mindre skadliga ämnen.

Miljö

Partnerskap för hållbar utveckling

För att driva på en hållbar utveckling

och skapa förutsättningar för effektivare

klimatarbete samarbetar Eastnine med

flera aktörer. Under året har dialoger

förts med bland annat Poznans borg-

mästare samt Veolias och Skanskas

ledning i Poznan angående dekarboni-

seringsplaner och deras påverkan på

våra fastigheter. Samarbeten med

myndigheter och leverantörer är viktiga

för att påskynda omställningen. Utöver

Eastnines medlemskap i SBT Nordic

Forum, Green Building och Proptech

Association i Litauen har företrädare för

Bolaget deltagit i branschevent, webina-

rier, samtal kring utveckling av god praxis

inom branschen samt knutit kontakter

för framtida partnerskap som gynnar

hållbar utveckling.

Regional ledare

¹ Källa: Los Angeles Times: https://www.latimes.com/science/sciencenow/la-sci-sn-smog-eating-street-20130705-story.html

Hållbarhet i praktiken:

Eastnine Årsredovisning 2024

Hållbarhet ur flera perspektiv

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnine har som mål att minska utsläppen från hela värde-

kedjan samt uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030.

Detta ambitiösa mål kommer att omvärderas och utvecklas

under 2025 i samband med Eastnines ansökan till Science

Based Targets initiative (SBTi) och i linje med eventuella krav

i CSRD.

Eastnines utsläppsdata redovisas enligt den globala standar-

den Greenhouse Gas (GHG) Protocol, som delar upp utsläppen i

tre kategorier, så kallade Scope, beroende på var i värdekedjan

de uppstår. Tabellen nedan illustrerar de verktyg och strategier

som används inom olika delar av verksamheten för att uppnå

klimatneutralitet. Den fullständiga utsläppsrapporten, inklu-

sive kommentarer över förändringar mellan perioder, finns

tillgängliga på sid. 120-121

Scope 3

Scope 2

Scope 1

Befintliga fastigheter

Bolaget arbetar med optimering av

energianvändning genom digitalt

styrda, energieffektiva lösningar och

krav på elavtal med 100 procent för-

nybar energi. På marknader med fossil-

beroende fjärrvärme arbetar vi för att

minska användningen och övergå till

el, ett mer hållbart alternativ.

Klimatsmarta renoveringar och

hyresgästanpassningar prioriteras.

För projekt över 100 000 EUR

genomförs LCA-analyser. Vi arbetar

även för att införa interna krav på

koldioxidintensitet vid hyresgäst-

anpassningar.

Eastnine genomför regelbundet under-

håll av tekniska system för att mini-

mera köldmedieläckage och övergår,

där det är möjligt, till miljövänligare

köldmedier. Samtidigt fasas uppvärm-

ning i form av gasförbränning ut, för

att minska klimatpåverkan.

Förvärv

Som en del av due diligence-

processen vid förvärv, genomförs

en grundlig energikartläggning.

Endast fastigheter som uppfyller

önskad energiprofil, eller har

potential att nå dit, förvärvas.

Vid förvärv av nybyggda fastig-

heter krävs att säljaren

tillhanda håller en LCA-analys

som redovisar koldioxidav-

trycket från byggnationen.

Vid fastighetsförvärv prioriteras

byggnader med moderna kyl- och

ventilationssystem. Kostnader för

utfasning av eventuellt inbyggda

fossila värmesystem, såsom

gaspannor, beaktas i investerings-

kalkylen.

Nybyggnation

Eastnine tillämpar högeffektiva

och klimat smarta energilösningar,

där den totala energianvänd-

ningen i byggnaden inte får över-

stiga 50 kWh/kvm.

Vid nybyggnation tillämpas

klimat smarta byggprocesser och

materialval. Vi ställer krav på

certifiering och koldioxidlivscykel-

analyser samt inför en övre gräns

för utsläpp per kvm.

Vid nybyggnation ställs krav på

energieffektiva kyl- och värme-

system med klimatvänliga köld-

medier, medan fossil förbränning

inte tillåts i nya projekt.

Direkta utsläpp

från Eastnine

Indirekta utsläpp

från Eastnine

Övriga indirekta

utsläpp i Eastnines

värdekedja

Köldmedieläckage

och fossil förbränning

i fastigheter.

Energi förbrukning

(inköpt el och fjärr-

värme).

Inköp av varor och tjäns-

ter, hantering av avfall,

hyresgästanpassningar,

samt byggprojekt.

Utsläppskälla

394

(8 %)

1 831

(38 %)

2 541

(53 %)

2024

ton CO

(andel av

totalt utsläpp)

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäkra fastigheter

Certifiering

Extern verifie-

ring av håll-

barhetsvärde.

100 % av fastig-

heterna certifierade

(minst LEED Gold

eller BREEAM

Excellent).

Andel

certifierat

bestånd, %.

• 100 % (94) certifierad bruttoarea,

varav 97 % på högsta nivå LEED

Platinum/BREEAM Outstanding.

• Åtgärds- och kostnadsbedömning görs vid förvärv av icke-certifierad fastighet för

att uppnå önskad certifieringsnivå.

• Certifieringsprocess startar inom 12 månader från förvärvsdatum.

• Befintliga ”New Construction”-certifieringar (nybyggnation) kan kompletteras med

”In Use” (drift) eller WELL/Fitwel (hälsa och välbefinnande).

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Energi

Övergång till

fossilfri

energi.

100 % förnybar

energi senast

2030.

Andel

förnybar

energi, %.

• 81 % (78) av energimixen var för-

nybar under 2024.

• Förnybar energi i form av takmonterade solpaneler utvärderas för alla fastigheter. Under

2024 har ytterligare solpaneler installerats på fastigheterna S7-1, S7-2 och Uniq i Vilnius

för optimerad drift.

• Alla elkontrakt, inklusive hyresgästernas, ska avse förnybar el.

• Energiursprung beaktas vid installation och uppgradering av energilösningar. I Polen,

där fjärrvärme är fossilberoende, installeras värmepumpar för att minska fjärrvärme-

användningen och istället använda elbaserad uppvärmning.

• Eastnine för en aktiv dialog med lokala partners och myndigheter för att påskynda

utfasningen av fossila bränslen i energiförsörjningen, med fokus på Polen.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Optimerad

energi-

användning.

25 % lägre

energianvändning

till 2025 (jämfört

med 2019).

Energi-

användning

(fastighets -

energi),

kWh/kvm/år.

• Normaliserad energiintensitet för

fastighetsenergi -12 % till 96 kWh/

kvm 2024 (jämfört med 2023).

• Total energianvändning, inkl. hyres-

gästers el, -10 % till 131 kWh/kvm.

• Normaliserad energianvändning per

kvm -24 % sedan 2019, faktisk

användning -30 %.

• Eastnine har ett internt krav på att nå minst 80 % av möjliga poäng i energikategorin

inom certifieringsramverken LEED/BREEAM.

• Energy Management System (EMS) finns implementerat för kontinuerlig uppföljning

och analys av energianvändning i fastigheterna.

• Årliga investeringar för att stärka energiprestanda och effektivisering.

• Grundlig analys av energiprestanda och en fastighets möjlighet att nå uppsatta mål

för energi användning i samband med förvärv.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Vatten förbrukning

Optimerad

vatten-

användning.

Minska vattenför-

brukningen med

minst 1,5 % per år

i genomsnitt under

en 5- årsperiod.

Vatten-

förbrukning,

liter/kvm/år.

Vattenförbrukning per kvm:

• Direktförvaltade fastigheter: -7 % till

263 (284) liter per kvm.

• Samtliga fastigheter: +2 % till 312

(307) liter per kvm.

• Sedan 2020: -3 % per år i direkt-

förvaltade fastigheter, oförändrat

i samtliga fastigheter.

• Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter sedan

2019 förklaras av förvärv av mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vatten-

besparande utrustning, såsom kranar och toaletter med reducerat vattenflöde.

• Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess som främjar användning

av bästa praxis för vattenförbrukning.

• Under postcovid-perioden har vi sett en ökning av vattenanvändningen på grund av ökad

närvaro på kontoren.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Mål och utfall hållbarhet

Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd.

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

Eastnine Årsredovisning 2024

Hållbarhet ur flera perspektiv

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäkra fastigheter

Avfalls-

hantering

Cirkulär och

resurs effektiv

hantering.

Ökad andel åter-

vunnet avfall.

Andel åter-

vunnet

avfall, %.

Andelen återvunnet avfall var 44 % (43)

i direktförvaltade, och oförändrad på

40 % (40) i samtliga fastigheter.

• Regelbundna avfallsrevisioner genomförs i samtliga fastigheter, oftast inom re-certifierings-

processen, för att identifiera förbättringsåtgärder och optimera avfallshanteringen.

• Vid renovering prioriteras avfallsreducerande lösningar, t.ex. ersätts pappershanddukshållare

med handtorkar.

• Nya tekniska lösningar för kontinuerlig uppföljning och förbättrad mätprecision utvärderas.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Material-

användning

Klimatsmarta

material

Ökad använd-

ning av hållbara

material vid

nybyggnation och

renovering.

– Eastnine har inga pågående

nybyggnads projekt, och planerade

projekt har pausats på obestämd tid.

• Eastnines policy för ny- och ombyggnation styr mot hållbara materialval.

• I nybyggnadsprojektet ”The Pine” planeras trä från hållbart skogsbruk användas som

primärt byggmaterial. Projektet som är på planeringsstadiet har pausats.

• En intern databas för emissionsfaktorer utvecklas för att möjliggöra bättre materialval

i ombyggnadsprojekt.

• Ständig förbättring av processer och rutiner för uppföljning av byggmaterial med låg

klimatpåverkan.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Hållbar investering

Utsläpp

Minska

koldioxid-

avtrycket.

Klimatneutral fas-

tighetsdrift 2030

(Scope 1 och 2)

samt minskade

utsläpp från övriga

aktiviteter (Scope

3).

Utsläpps-

intensitet,

kgCO

kvm/år.

Utsläppsintensitet Scope 1 och 2:

9 (17) kg CO₂e/kvm.

Utsläppsintensitet Scope 3:

11 (10) kg CO₂e/kvm.

• Energieffektivisering är en nyckelkomponent i arbetet med att minska utsläpp från vår

verksamhet. Läs mer om energioptimering under Energi.

• Scope 3-rapportering för ombyggnationer och hyresgästanpassningar utvecklas

kontinuerligt. LCA-analyser genomförda 2024 för alla projekt över 100 000 euro

(61 % av totala kostnaden).

• Process för anslutning till Science Based Targets fortsätter 2025 enligt de senaste

SBTi-riktlinjerna för fastighetssektorn.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Finansiering

Säkerställa

långsiktig

tillgång till

kapital.

Ökad andel grön

finansiering.

Andel grön

finansiering,

Grön finansiering utgjorde 76 %

(60) av total räntebärande skuld.

• Under 2024 ökade andelen grön finansiering huvudsakligen efter upptagande

av nya gröna banklån i samband med förvärv.

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

GRESB

Vara en

regional

ledare inom

hållbarhet.

5 stjärnor i GRESB

(bland topp 20 % i

GRESB:s globala

benchmark).

GRESB-

poäng.

Eastnine uppnådde 92 (87) av 100

poäng och erhöll 5 stjärnor (4) i GRESB

2024, vilket motsvarar den högsta

betygsnivån och placerar bolaget i topp

20 % globalt.

• GRESB-ratingen är en sammanvägd bedömning av Eastnines insatser inom hållbar

fastighets förvaltning. Den utvärderar faktorer som energieffektivitet, koldioxidutsläpp,

certifieringar, styrning och socialt ansvar. Resultatet ger en slutlig, övergripande värdering

av hållbarhetsprestandan och jämförs globalt med andra aktörer i branschen.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

Mål och utfall hållbarhet

Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Företags-

kultur

Transparens

och affärs etik.

Korruptionsfri

verksamhet.

Antal

korruptions-

incidenter.

Inga rapporterade incidenter eller

miss tankar om överträdelser under

2024.

• Årlig utbildning i antikorruption genomförs.

• Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt

visselblåsarkanal fungerar som centrala styrmekanismer för att förebygga oetiskt

beteende och säkerställa affärsetik och god praxis.

Ansvarsfull verksamhet

Kunder/hyresgäster

Hög kund-

nöjdhet.

Kundnöjdheten

ska förbättras med

mål att överstiga

50 på NPS-skalan.

NPS i årlig

kundunder-

sökning,

poäng.

NPS-resultatet 2024 uppgick till 60

poäng (61) på en skala från -100 till

+100.

• Årlig kundundersökning genomförs i alla fastigheter, med undantag för S7-fastigheterna

där företagen som hyr lokaler av Eastnine har egen förvaltning.

• Resultatet används för att förbättra service och underhåll av fastigheterna.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Medarbetare

Attrahera

och behålla

talanger.

Förtroendeindex

enligt Great Place

to Work på minst

90 %.

Great Place

to Work-

index, %.

Förtroendeindex förblev på hög nivå

2024 och översteg målet.

Mål 2024 2023

90 % 91 % 94 %

• Alla anställda uppmuntras och ges möjligheter till kompetensutveckling.

• Förmåner varierar mellan länder men inkluderar bland annat subventionerade luncher,

friskvårdsbidrag samt gratis vaccinationer och hälsoundersökningar.

• Extra föräldraledighetsersättning för anställda i Sverige.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Medarbetar-

nas hälsa och

vä lbefin-

nande.

Sjukfrånvaro

under 3 %.

Andel

sjukfrånvaro-

timmar av

totala arbets-

timmar per

år, %.

Sjukfrånvaron uppgick till 0,7 % (0,9),

varav korttidsfrånvaro 0,7 % (0,9) och

lång tidsfrånvaro 0,0 % (0,0).

• Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda.

• Eastnines medarbetare och hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse. För att

påminna om hälsofördelarna arrangeras årligen en stegtävling där både hyresgäster och

Eastnine-anställda kan delta.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Mångfald,

jämställdhet

och inkluder-

ing.

Jämn fördelning

av män och kvin-

nor på samtliga

ledningsnivåer

inom företaget.

% kvinnor/

% män.

Kvinnor Män

Antal % Antal %

Styrelse 4 67 2 33

Ledning 1 50 1 50

• Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut.

• Resultatet från de årliga medarbetarundersökningarna, som omfattar frågor om mångfald,

jämställdhet och inkludering, används som underlag för styrelsens översyn av DEI-arbetet

(DEI står för Diversity, Equality, Inlcusion).

• Eastnines styrelse och ledningsgrupp har en jämn könsfördelning, och styrelseordförande-

posten innehas av en kvinna. Därmed har Eastnine, under flera års tid, placerats i topp tio

i stiftelsen Allbrights årliga sammanställning av börsnoterade bolag i Sverige baserat på

jämställdhet i ledande positioner.

JÄMSTÄLLDHET

2024

-100 +100

+60

2023

-100 +100

+61

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

Mål och utfall hållbarhet

Eastnine Årsredovisning 2024

Hållbarhet ur flera perspektiv

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Eastnines hållbarhets arbete 17

Certifiering – styrmedel

och kvalitets stämpel

Warsaw Unit 19

Hållbarhet i praktiken 21

Reducering av utsläpp

inom olika områden

Mål och utfall hållbarhet 24

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Ansvarsfull verksamhet

Leverantörer

Ökad trans-

parens i

leverantörs-

kedjan.

Samtliga lever-

antörer granskas

ur ett hållbarhets-

perspektiv.

Andel

granskade

leverantörer,

Alla kvalificerade strategiska

leverantörer har granskats ur

ett hållbar hetsperspektiv.

• Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en webbaserad självskattning.

Identifierade risker följs upp med leverantören.

• Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats.

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Gröna hyresavtal

Samarbete

med hyres-

gäster för ett

hållbart

samhälle.

Ökad

användning

av gröna hyres-

avtal.

Andel uthyr-

ningsbar yta

med gröna

hyresavtal,

Gröna hyresavtal används i 11 av 15

fastigheter, motsvarande 45 % (68) av

fastigheternas bruttoarea.

• Alla fastigheter i Lettland och Litauen, förutom Uptown Park i Litauen, har klausuler

som främjar hållbar fastighetsdrift och ger hyresgäster möjlighet att engagera sig i

optimeringsåtgärder.

• Arbete pågår för att utvärdera hur liknande avtal kan införas i våra fastigheter i Polen.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Affärskritiskt

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Ökat engagemang

hos kunderna

Mål och utfall hållbarhet

Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Fastighetsvärde

per kvm

3 400 EUR

Vägt direkt-

avkastningskrav

6,6 %

Eastnine äger moderna, hållbara och

högavkastande kontors fastigheter i Polen,

Litauen och Lettland. Hyresgästerna utgörs

till stor del av stabila, internationella

företag. Verksamheten bedrivs effektivt

i syfte att uppnå hög lönsamhet.

Vår verksamhet

Den 202 meter höga fastigheten Warsaw Unit i Warszawa.

Fastighetsvärde

935 MEUR

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Swinoujscie

Wroclaw

Lodz

Katowice

Krakow

Poznan

Klaipeda

Gdansk

LETTLAND

LITAUEN

ESTLAND

POLEN

Stockholm

Tallinn

Riga

Vilnius

Kaunas

Helsingfors

Berlin

Warszawa

Många faktorer förbättrades på Eastnines marknader under 2024 – inflationen sjönk,

den europeiska centralbanken sänkte styrräntan och transaktionsaktiviteten på

fastighets marknaden ökade. Även sentimentet på hyresmarknaden förbättrades med en

bred återgång till kontorsarbete och ökad efterfrågan på högkvalitativa kontors lokaler.

Geopolitiskt fortsatte spänningarna under inledningen av 2025.

Marknader

Makroekonomi

2024 var ett år präglat av gradvis

sjunkande inflation, en tidigare stram

penningpolitik som började mjukas upp,

vilket innebar ekonomisk stimulans. De

geopolitiska spänningarna runt om i

världen fortsatte och förvärrades under

inledningen av 2025. Inflationen sjönk

på Eastnines hemmamarknader.

Den genomsnittliga inflationen för

2024 uppgick till 3,7 procent i Polen,

1,3 procent i Lettland och 0,9 procent

i Litauen, vilket är betydligt lägre än

2023. Inflationen i eurozonen uppgick

till 2,4 procent och ligger därmed nära

inflationsmålet. Den svaga ekonomiska

utvecklingen i eurozonen bidrog till

att den europeiska, och även andra

centralbanker, fortsatte att sänka sina

styrräntor.

Den reala BNP-tillväxten var under

2024 positiv i både Polen, 2,9 procent,

och Litauen, 2,7 procent, men svagare

i Lettland, -0,4 procent. Samtliga

Eastnines marknader förväntas uppvisa

positiv tillväxt under 2025, framför allt

Polen och Litauen med 3 procent per år

de närmaste åren. För eurozonen väntas

en modest tillväxt och prognosen är

därför att ECB fortsätter med fler ränte-

sänkningar under 2025.

Osäkerheten i världen har ökat

avsevärt efter det amerikanska valet.

Ränte- och kreditmarknader

Den europeiska centralbanken sänkte

under 2024 sin viktigaste styrränta,

depositräntan. Sänkningarna fortsatte

i februari 2025, då till 2,75 procent. Den

nya nivån, har inneburit sänkta finansi-

erings kostnader för fastighetsbolag.

Under 2024 började marknaden därför

att prisa in räntesänkningar. Den för

fastig hetsmarknaden viktiga femårs-

swapen, som är kostnaden för att binda

räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt

2,20-2,30 procent för EUR- denominerade

lån i slutet på 2024, från att ha legat i

spannet 3,00–3,50 procent under 2023.

Läget på finansieringsmarknaden, och

tillgången till bankfinansiering, har

varit god, åtminstone för högkvalitativa

fastig heter. Refinansiering av fastigheter

av lägre kvalitet kan vara utmanande,

Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet,

pågår och beräknas vara klart 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro.

Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter.

Rail Baltica

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

och utlåning till utvecklingsprojekt varit

mer restriktiv. Obligationsmarknaden

har dock fortsatt växa och emissions-

volymerna var under 2024 tillbaka på

ungefär samma nivåer som före pan-

demin, vilket är positivt för fastighets-

marknaden då likviditetsrisken minskat.

Transaktionsmarknaden

Transaktionsaktiviteten på fastighets-

marknaden ökade märkbart under

2024, från de rekordlåga nivåerna som

noterades under 2023. Räntetoppen

antogs vara passerad och osäkerheten

kring finansieringskostnader minskade.

I Baltikum omsattes fastigheter för

totalt 830 MEUR, jämfört 700 MEUR året

innan. I Polen investerades totalt 4 800

MEUR, vilket är mer än en fördubbling

jämfört med 2 000 MEUR under 2023.

I kontorssegmentet noterades ingen

större transaktion i Baltikum, medan

kontorsaktiviteten i Polen summerade

till 1641 MEUR under 2024, vilket är

nära en tredubbling från 427 MEUR

under 2023.

Största transaktionen var brittiska

Sona Asset Managements förvärv av en

större minoritetspost i ett delbestånd

ägt av CPI Property Group. På direkt-

marknaden var Eastnines förvärv av sky-

skrapan Warsaw Unit i centrala Warszawa

störst, med ett fastighetsvärde på

280 MEUR. Säljare var fastighets-

utvecklaren Ghelamco. Därefter följer

Skanskas försäljningar av P180 för 100

MEUR till Investika och Bud Holdings

samt StudioB till Stena Fastigheter för

86 MEUR. Båda fastig heterna ligger i

Warszawa. Femte största kontorstrans-

aktion i Polen var Eastnines förvärv av

Nowy Rynek E i Poznan för 79 MEUR.

Även i den transaktionen var Skanska

både säljare och utvecklare.

De här transaktionerna är de första

större kontorstransaktionerna i Polen

sedan den branta ränteuppgången och

försäljningspriserna visar att uppgången

i marknadens direktavkastningskrav

stabiliserats. I Warszawa bedöms direkt-

avkastningskravet för högkvalitativa

fastigheter ligga kvar på 6,0 procent,

samma som ett år tidigare. Även i Vilnius

bedöms direktavkastningskravet vara

oförändrat, på 6,5 procent. I Riga och

Poznan noterades uppgångar i direktav-

kastningskravet om 25 punkter, till 6,75

procent respektive 7,50 procent.

Hyresmarknaden

Under 2024 fortsatte hyresmarknaden

att polariseras, med vikande efterfrågan

på sämre fastigheter och god efter-

frågan på bättre fastigheter. Samtidigt

märks en tydlig sentimentförändring

med återgång till kontorsarbete hos

många arbetsgivare och expansion,

snarare än reduktion, i diskussioner med

hyresgäster. I Polen har dessutom nyut-

vecklingsaktiviteten bromsat in, delvis på

grund av konjunkturen, men också som

ett resultat av stigande bostadspriser

som fått fastighetsutvecklare att byta

inriktning. Därför har topphyres nivåerna

fortsatt att stiga både i Poznan och

Warszawa. I Poznan steg topphyresnivå-

erna per kvm och månad från 16 EUR till

17 EUR under 2024 och i Warszawa steg

de från 26 EUR till 28 EUR. Även i Riga

och Vilnius rapporteras något stigande

topphyresnivåer till 18,50 respektive

22,00 EUR, medan snitt hyrorna i mark-

naden snarare varit oförändrade på

grund av något lägre efterfrågan och

större utbud, jämfört med i Polen.

Vakansgraderna var totalt sett stabila

och uppgick till 8,3 procent i Vilnius,

10,6 procent i Warszawa, 13,7 procent i

Poznan och 18,3 procent i Riga i slutet

av året. Spridningen var stor mellan

bättre och sämre lägen och fastig heter

av högre respektive lägre kvalitet.

Större ägare av kontorsfastigheter Stad

Hanner Vilnius

Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga

Eften Capital Riga, Vilnius

Capitalica Asset Management Riga, Vilnius

Vastint Poznan, Riga, Vilnius

Von der Heyden Group Poznan

HB Reavis Warszawa

DWS Warszawa

Hansainvest Warszawa

Immofinanz Warszawa

Karimpol Warszawa

Ghelamco Warszawa

Deka Immobilien Warszawa

Terrass på innergården tillhörande fastigheten Valdemara Centrs i Riga.

Marknader

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

-5

20242023202220212020201920182017201620152014

Polen Lettland Litauen

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

20242023202220212020201920182017201620152014

tkvm

Poznan Riga Vilnius Warszawa

-5

20242023202220212020201920182017201620152014

Polen Lettland Litauen

20242023202220212020201920182017201620152014

Poznan Riga Vilnius Warszawa

20242023202220212020201920182017201620152014

Poznan Riga Vilnius Warszawa

BNP-tillväxt

Kontorsstock

Inflation

Hyresnivå – kontor

Avkastningskrav – kontor

Vakansgrad – kontor

Harmoniserat index för konsumentpriser

Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad

Direktavkastningskrav kontor CBD

20242023202220212020201920182017201620152014

EUR/kvm/månad

Poznan Riga Vilnius

Warszawa

Marknader

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Polen

Lettland

51 %

8 %

41 %

Litauen

100

150

200

250

300

202420232022202120202019

tkvm

Fastighetsportföljens värde ökade med 63 procent under året till 935 MEUR.

Ökningen var ett resultat av två större fastighetsförvärv i Polen. Orealiserade

värdeförändringar hade en liten negativ inverkan på fastighetsvärdet, vilken

motsvarades av investeringar i befintligt bestånd. Vid årets slut omfattade

Eastnines fastighets bestånd 16 fastig heter om totalt 271 600 kvm.

Fastighetsbestånd

Fastighetsportfölj

Eastnines fastighetsportfölj bestod vid

årets slut av 16 fastigheter, varav 15

moderna kontorsfastigheter (13) och

en projektfastighet (1) på egen mark,

belägna i Warszawa, Poznan, Vilnius

och Riga. Den totala uthyrnings bara

ytan uppgick till 271600 kvm (182 800).

Den absoluta merparten, 96 procent

(96) av den uthyrnings bara ytan, utgörs

av kontor och resterande 4 procent (4)

främst av lokaler för service och handel.

Den ekonomiska uthyrningsgraden steg

under året och uppgick till 96,1 procent

(93,1) vid årets slut. Ökningen berodde

huvudsakligen på förvärv av fullt

uthyrda fastigheter, men också delvis

på positiv nettoinflyttning i befintligt

bestånd. Hyresvärdet ökade till 63,6

MEUR (37,8), främst beroende på förvärv

av fastigheter. Fastighetsbeståndets

genomsnittliga ålder baserat på kvm,

exklusive byggnader på projektfastig-

heten Kimmel, uppgick till 7,3 år (8,3).

Fastighetsvärde

Eastnines totala fastighetsvärde uppgick

till 935,4 MEUR (573,8) vid årets slut.

Av marknadsvärdet var 9,6 MEUR (12,7)

hänförligt till utvecklingsprojekt. Se not

10 (Förvaltningsfastigheter), s. 83-84, för

mer information om värderings modell,

antaganden och fastighetsvärde.

Förvärv och investeringar

Under 2024 har Eastnine förvärvat två

kontorsfastigheter i Polen, en i Warszawa

Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per land

Den skimrande fasaden på Nowy Rynek D i Poznan.

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

och en i Poznan, för totalt drygt 359

MEUR. Inga fastigheter har avyttrats.

Investeringar i fastigheter, utöver fastig-

hetsförvärv, uppgick till 4,4 MEUR (2,2).

Inga investeringar har skett i koncernens

utvecklingsprojekt (0,1 MEUR).

Orealiserade värdeförändringar

uppgick till -4,3 MEUR (-34,7). Årets

värdeförändring är framförallt på grund

av värdenedgång i projektfastigheten

Kimmel, då värdet för byggrätter är

svagt, men även med anledning av ett

högre genomsnittligt avkastningskrav

för övriga fastigheter under året.

Uthyrningar

Uthyrningsbar yta uppgick till cirka

271600 kvm (182 800). Kontrakterad

årshyra uppgick till 61,1 MEUR (35,2)

fördelat på över 200 unika hyresgäster

(160). För samtliga kontorslokaler tilläm-

pas månadshyra. Vid årets slut uppgick

den genomsnittliga årshyran för lokaler

till 218 EUR per kvm (193). I Polen var

den genomsnittliga årshyran för lokaler

239 EUR per kvm (201), i Litauen 201

EUR per kvm (193) och i Lettland 183

EUR per kvm (181).

Nettouthyrningen var positiv och upp-

gick till 3 002 kvm (-4 499), motsvarande

årshyror om 581 TEUR (-990). Samtidigt

har hyresavtal om totalt 24 560 kvm

(9475), med årshyror om 4 640 TEUR

(1905) omförhandlats. Nyuthyrningar

har avtalats till en genomsnittlig årshyra

om 209 EUR per kvm (217) och omför-

handlade avtal till 189 EUR per kvm

(201).

Fastighetskostnader

Eastnines hyresavtal utgörs huvudsak-

ligen av triple-net-avtal, vilket innebär

att en stor andel av fastighetens drift-

och underhållskostnader vidaredebiteras

till hyresgästerna. Eastnine redovisar

endast den del av fastighetskost naderna

som ej vidaredebiterats till hyresgäs-

terna, vilket innebär att kostnaderna

sjunker om uthyrningsgraden ökar och

vice versa. Eastnines andel av fastighets-

kostnaderna uppgick till 2 970 TEUR

(2535) och överskottsgraden för helåret

var 93 procent (93). Fastighetskostna-

derna ökade huvudsakligen till följd av

större fastighetsbestånd och, i viss mån,

en lägre genomsnittlig uthyrningsgrad

under året, jämfört med föregående år.

Framtida fastighetsutveckling

Eastnine hade vid årets slut tre framtida

utvecklingsprojekt, varav två belägna

i Riga; The Pine och Kimmel, samt ett i

Vilnius; 3Bures-4. Projekten, som är på

planeringsstadiet, har pausats på grund

av stor osäkerhet avseende framför allt

kostnader för nyproduktion. För mer

information om projekten se s. 46.

100

202420232022202120202019

Överskottsgrad

Ekonomisk uthyrningsgrad

Lokalkategori Kvm

Hyresvärde,

MEUR

Hyresvärde,

EUR/kvm/år

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Kontor 260 175 57,2 220 96,2

Handel och service 8 923 1,8 200 87,7

Parkering ‒ 3,9 ‒ 97,7

Övrigt¹ 2 502 0,7 138 100,0

Totalt 271 600 63,3 219 96,1

Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori

¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.

Fastighetsbestånd

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Fastighetsförteckning

Fastighet Stad

Uthyrningsbar

yta, kvm

Parkerings-

platser

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyresvärde,

MEUR

Hållbarhets-

certifiering

Warsaw Unit Warszawa 60 070 399 100,0 18,0 BREEAM Outstanding

Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,6 LEED Platinum

Nowy Rynek E Poznan 28 823 242 100,0 6,0 LEED Platinum

Alojas Biroji Riga 10 129 246 89,9 2,0 LEED Platinum

Kimmel¹ Riga – – – – –

Valdemara Centrs Riga 8 759 65 65,3 1,8 LEED Gold

Zala 1 Riga 3 629 190 75,8 0,9 LEED Platinum

3Bures-1,2 Vilnius 28 238 1 017 85,2 6,8 LEED Platinum

3Bures-3 Vilnius 13 423 121 87,9 2,7 LEED Platinum

S7-1 Vilnius 12 053 323 100,0 2,4 BREEAM Outstanding

S7-2 Vilnius 15 952 406 100,0 3,1 BREEAM Outstanding

S7-3 Vilnius 14 536 450 100,0 2,8 BREEAM Outstanding

Uniq Vilnius 6 930 106 94,4 1,8 LEED Platinum

Uptown Park Vilnius 12 681 321 100,0 2,6 LEED Platinum

Vertas-1 Vilnius 9 472 241 99,5 2,5 LEED Platinum

Vertas-2 Vilnius 7 648 67 99,8 1,7 LEED Platinum

Totalt 271 600 4 455 96,1 63,6

Fastighetsvärdets förändring, MEUR

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Fastighetsvärde vid årets början 573,8 606,2

Fastighetsförvärv 361,5 –

Investeringar i befintliga fastigheter 4,4 2,2

Orealiserade värdeförändringar -4,3 -34,7

Fastighetsvärde vid årets slut 935,4 573,8

Nyckeltal fastigheter 2024 2023

Uthyrningsbar yta, kvm 271 600 182 757

Antal fastigheter 16 14

Fastighetsvärde, MEUR 935,4 573,8

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 93,1

Hyresintäkter, MEUR 41,5 36,2

Fastighetskostnader, MEUR 3,0 2,5

Överskottsgrad, % 93 93

Gatuplan i Warsaw Unit innehåller kommersiella utrymmen och ett café som är tillgängligt både för hyresgäster och förbipasserande.

¹ Projektfastighet, se s. 46.

Fastighetsbestånd

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

LR-BILD

Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en centralt i

huvudstaden Warszawa och två i centrala affärsdistriktet

i regionstaden Poznan, belägen mellan Warszawa och Berlin.

Polen

Uthyrningsbar yta

128 tkvm

Hyresvärde

32,6 MEUR

Uthyrningsgrad

100 %

Centrala Warszawa med fastigheten Warsaw Unit i mitten.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa.

3,7 %

Inflationstakt¹

2,9 %

BNP-utveckling

36,6

Antal miljoner invånare

i Polen, varav 1,8 miljoner

i Warszawa.

Resultat och nyckeltal, Polen

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 13,7 8,5

Förvaltningsresultat, MEUR 8,7 5,5

Årets resultat, MEUR 5,7 -0,6

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 239 201

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100

Eastnines kontorsfastighet Warsaw Unit finns vid

rondellen Daszynskiego i Warszawas snabbt växande

stadskärna. Fastigheten stod klar 2021 och förvär-

vades av Eastnine 2024. Nowy Rynek D och Nowy

Rynek E, som är uppförda 2021 och 2023, är centralt

belägna i Poznans affärsdistrikt, nära både central-

stationen och Gamla stan. Fastigheterna förvärvade

2022 respektive 2024. Eastnines uthyrningsbara yta

i Polen uppgick till cirka 128200 kvm (39 300), varav

60 100 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i Poznan, vil-

ket bedöms motsvara en procent (‒) av kontorsmark-

naden i Warszawa och cirka 10 procent (6) i Poznan.

Hyresvärdet uppgick till 32,6 MEUR (8,3) och

fastighetsvärdet uppgick till 480,2 MEUR (117,1)

vid årets slut. Fastigheterna ägs med tomträtt.

Avtals tiden fram till omförhandling av Bolagets

tomträttsavtal varierar mellan 73–101 år. Arrende-

avgiften kan höjas under avtalstiden. Den ekono-

miska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent

(100). Överskottsgraden var 98 procent (98).

Eastnines kontorslokaler i Polen hyrs av stora

nationella och internationella företag. I Warsaw

Unit sitter Polens näst största försäkringsbolag

Warta samt välkända företag såsom Amazon,

Moderna, CBRE, Stryker och Panattoni. I Nowy

Rynek D har Allegro, en av Polens största e-handels-

plattformar huvudkontor, liksom danska Rockwool

och tyska Arvato och i Nowy Rynek E finns bland

annat hyresgäster som McKinsey och Bank Pekao.

Eastnine i Warszawa och Poznan

¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Polen är med nära 37 miljoner invånare EU:s femte

största land sett till befolkningsmängd och landets

ekonomi är bland de snabbast växande i EU. Polen

blev medlem i OECD 1996, i NATO 1999 och i EU

2004. Polens valuta är zloty.

Efter andra världskriget hamnade Polen i Sovjet-

unionens intressesfär. 1989 fick Polen den första

icke-kommunistiska regeringen sedan kriget och är

idag en liberal demokrati med fria val och marknads-

ekonomi. Vid valet hösten 2023 vann Medborgar-

plattformen, lett av före detta ordföranden för

Europeiska rådets ledare Donald Tusk. Maktskiftet

har inneburit ett närmande till EU och medel från

EU-fonder har frigjorts, vilket bidrar till ekonomiskt

uppsving.

Huvudstaden Warszawa är ett ekonomiskt och

politiskt centrum och inrymmer landets största uni-

versitet. I Warszawa bor cirka 1,8 miljoner invånare

och i storstadsområdet närmare 3,2 miljoner. Polens

ekonomiska reformer har gjort att Warszawa har

blivit en viktig stad för företag. Warszawas kontors-

hyresmarknad är robust med stigande hyresnivåer

och hög efterfrågan på bra objekt i attraktiva lägen.

Poznan, som är en av de större region städerna i

landet, har flera stora universitet och ett diversi fierat

näringsliv.

Polen

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Nowy Rynek D

Byggår 2021

Tillträde Q2-2022

Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm

Parkeringsplatser 261

Certifiering LEED Platinum, Building

Design and Construction, WELL

Gold, WELL Health and Safety

Rating

Nowy Rynek E

Byggår 2023

Tillträde Q2-2024

Uthyrningsbar yta 28 823 kvm

Parkeringsplatser 242

Certifiering LEED Platinum, Building

Design and Construction, WELL

Gold, WELL Health and Safety

Rating

Warsaw Unit

Byggår 2021

Tillträde Q4-2024

Uthyrningsbar yta 60 070 kvm

Parkeringsplatser 399

Certifiering BREEAM Outstanding, WELL Pla-

tinum, WELL Health and Safety

Rating

Polen

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnines fastigheter i Litauen är belägna i huvudstaden

Vilnius och koncentrerade till tre områden; centrala affärs-

distriktet, parlamentskvarteret och nära centralstationen.

Litauen

Hyresvärde

26,2 MEUR

Uthyrningsgrad

94 %

Uthyrningsbar yta

121 tkvm

3Bures-1,2 samt 3Bures-3 i Vilnius.

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Resultat och nyckeltal, Litauen

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 24,3 23,7

Förvaltningsresultat, MEUR 14,0 16,5

Årets resultat, MEUR 9,8 -10,2

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 193

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94

Eastnines nio kontorsfastigheter i Litauen ligger i

huvudstaden Vilnius. Den sammanlagda uthyrnings-

bara ytan uppgår till cirka 120 900 kvm, vilket mot-

svarar en marknadsandel om cirka 11 procent av

kontorsmarknaden i staden.

Fastigheterna är belägna i tre centrala områden.

Fastigheten Uptown Park finns i ett område nära

centralstationen där flera nya kontorsfastigheter

utvecklas. I det centrala affärsdistriktet, som löper

längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget

norr om floden Neris, och där en stor del av Vilnius

bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines

tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3

belägna. På befintlig mark, invid fastigheterna

3Bures-1,2 samt 3Bures-3, finns även utrymme för

ett framtida utvecklingsprojekt, 3Bures-4. Intill

parlamentskvarteret och Gamla stan finns de tre

fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq.

Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till

26,2 MEUR (24,8) och fastighetsvärdet till 386,7

MEUR (382,6) vid årets slut. Fastighetsvärdet har

ökat på grund av investeringar om 3,1 MEUR och

orealiserade värdeförändringar om 0,9 MEUR.

Fastighetsbeståndet inkluderar både tomt rätter

och ägande rätter där Vertas-1, Vertas-2, Uniq och

Uptown Park ägs med äganderätt och övriga fastig-

heter med tomt rätt. Kvarvarande löptider för tomt-

rätterna varierar mellan 17 och 75 år.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till

94 procent (94). Överskottsgraden uppgick till 93

procent (94).

Eastnine i Vilnius

¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Litauen, som är störst av de tre baltiska länderna

sett till antal invånare, har en välfungerande

marknads ekonomi. 2004 blev Litauen medlem i

EU och Nato, vilket stärkte integrationen mot väst.

Landet har visat stadig tillväxt sedan det blev själv-

ständigt från Sovjetunionen i början av 90-talet,

även om ekonomin de senaste åren har påverkats

av pandemin och Rysslands krig i Ukraina. För

2024 hamnade BNP-tillväxten på 2,7 procent och

2025 väntas den ekonomiska tillväxten ligga strax

under tre procent. Inflationen för 2024 uppgick till

0,9 procent. Utbildningsnivån i Litauen är hög och

många internationella företag har etablerat centrala

affärscentrum och ICT-enheter i landet, vars digitala

infrastruktur är bland de bästa inom EU. Litauen blev

2024 rankat som det lyckligaste landet i världen för

personer under 30 år, bland annat för dess karriär-

möjligheter, balanserade livsstil och innovativa

infrastruktur.

Fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3

ligger i VIlnius centrala affärsdistrikt.

0,9 %

Inflationstakt¹

2,7%

BNP-utveckling

2,9

Antal miljoner invånare i

Litauen, varav drygt en halv

miljon i Vilnius.

Litauen

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

3Bures-1,2

Byggår 2008

Tillträde Q2-2014

Uthyrningsbar yta 28 238 kvm

Parkeringsplatser 1 017

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

3Bures-3

Byggår 2018

Tillträde Q3-2018

Uthyrningsbar yta 13 423 kvm

Parkeringsplatser 121

Certifiering LEED Platinum, Building

Design and Construction

Uptown Park

Byggår 2020

Tillträde Q4-2021

Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm

Parkeringsplatser 321

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Litauen

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

S7-1

Byggår 2017

Tillträde Q1-2019

Uthyrningsbar yta 12 053 kvm

Parkeringsplatser 323

Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use

S7-2

Byggår 2019

Tillträde Q4-2019

Uthyrningsbar yta 15 952 kvm

Parkeringsplatser 406

Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use

S7-3

Byggår 2019

Tillträde Q2-2020

Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm

Parkeringsplatser 450

Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use

Litauen

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Uniq

Byggår 2016

Tillträde Q2-2021

Uthyrningsbar yta 6930 kvm

Parkeringsplatser 106

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Vertas-1

Byggår 2007

Tillträde Q2-2017

Uthyrningsbar yta 9 472 kvm

Parkeringsplatser 241

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Vertas-2

Byggår 2007

Tillträde Q3-2020

Total uthyrningsbar yta 7 648 kvm

Parkeringsplatser 67

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Litauen

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Fastigheten Alojas Biroji i Riga.

Uthyrningsgrad

78 %

Hyresvärde

4,7 MEUR

Uthyrningsbar yta

23 tkvm

Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projektfastighet,

centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns

ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget på samma mark

som en befintlig förvaltningsfastighet.

Lettland

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Resultat och nyckeltal, Lettland

2024

jan–dec

2023

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 3,6 4,0

Förvaltningsresultat, MEUR 1,0 1,7

Årets resultat, MEUR -5,9 -6,5

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 181

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 78 77

Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen-

trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker utveck-

lingen av moderna kontor centralt i staden samt

runt området Skanste i avsaknad av ett tydligt

affärsdistrikt. Eastnines samtliga tre kontors-

fastigheter, samt en projektfastig het, återfinns i

centrala Riga, längs en av huvudgatorna, Krisjaņa

Valdemara iela, samt intilliggande Zala iela. Fastig-

hetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick

till cirka 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara tre

procents marknads andel av kontorsmarknaden i

staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande

utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som

förvaltningsfastig heten Alojas Biroji.

Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7

MEUR (4,7). Det sammanlagda fastighetsvärdet upp-

gick till 68,8 MEUR (74,1), varav värdet på projekt-

fastigheter var 9,2 MEUR (12,3). I Riga ägs samtliga

fastigheter med äganderätt.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till

78 procent (77). Överskottsgraden minskade till 71

procent (79).

Eastnine i Riga

¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Lettland, med sin långa kustremsa mot Östersjön,

har stora transporthamnar som är sammanlänkade

med vägar och järnvägar. Landet är till hälften täckt

av skog och den bioekonomiska sektorn är stor.

Huvudstaden Riga är en historisk arkitekturpärla

och är med på Unescos världsarvslista med sina

välbevarade byggnader från medeltiden, magnifika

jugendkvarter, gotiska kyrkor och karaktäristiska

lettiska trähus.

Lettland blev självständigt från Sovjetunionen

1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro som

valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016.

Inflationen i Lettland sjönk från 9,1 i slutet av 2023

till 1,3 procent 2024. BNP-utvecklingen under året

förblev liksom föregående år svag och uppgick till

-0,4 procent.

Fastigheten Valdemara Centrs i Riga.

1,3 %

Inflationstakt¹

-0,4 %

BNP-utveckling

1,9

Antal miljoner invånare

i Lettland, varav

0,9 miljoner i Riga.

Lettland

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Alojas Biroji

Byggår 2004

Tillträde Q2-2018

Uthyrningsbar yta 10 129 kvm

Parkeringsplatser 246

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Zala 1

Byggår 2009

Tillträde Q2-2021

Uthyrningsbar yta 3 629 kvm

Parkeringsplatser 190

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Valdemara Centrs

Byggår 1999

Tillträde Q4-2019

Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm

Parkeringsplatser 65

Certifiering LEED Gold, Building

Operations and Maintenance

Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 46.

Lettland

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga

projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur samt stadsplanering och om -

fattar totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits

fram efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet,

har pausats på grund av bland annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion.

Utvecklingsprojekt

3Bures-4 i Vilnius

I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures-1,2

samt 3Bures-3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors-

byggnad, 3Bures-4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16

våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm

uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. Avsikten är att

3Bures-4 ska hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målet är att

driften ska vara klimatneutral.

The Pine i Riga

Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä,

med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och

hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning

till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas

inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings-

platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre

våningsplan under mark. Utöver kontor planeras bland annat konferens-

center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå

klimatneutral drift efter färdigställandet. Bygglov har erhållits.

Kimmel i Riga

Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur-

märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats,

där ett grönt urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer

fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom- och

utomhusmiljö, där människor intill sina arbetsplatser även kan upptäcka

konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang.

Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav

knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som

kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma

att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver

att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå

certifierings process för både byggnad och människors välbefinnande.

Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral.

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnines kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en

konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer

med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större,

stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres-

gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-,

kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den

genom snittliga återstående hyrestiden uppgår till 4,1 år.

Hyresgäster

Moderna och hållbara kontor

Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla

och moderna kontor i premiumlägen för

hyresgäster med höga krav. Effektiva

fastigheter med bra inomhusmiljö och

arbetsklimat, samt god service är viktigt.

Lokalerna är flexibla och utformas efter

hyresgästernas behov och identitet. Ofta

finns tillgång till caféer, restauranger,

gym, klädvård och parkering för bil

och cykel. För att möta efterfrågan på

hållbara och effektiva kontorslösningar

arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets-

certifiering av kontorsbyggnader som ger

en kvalitetsstämpel på byggnaden.

Gröna hyresavtal fyller en viktig

funktion för att främja hållbar fastig-

hetsdrift. Avtalen ger även hyresgäster

möjlighet att engagera sig i åtgärder för

att optimera driften och minska påver-

kan på miljön. Vid utgången av 2024

uppgick andelen gröna hyresavtal till

45 procent (68), en minskning på grund

av fastighets förvärv med avsaknad av

gröna avtal.

Värdeskapande relationer

Med en lokal närvaro eftersträvar

Eastnine långsiktiga och värdeskapande

relationer. Samarbete, engagemang och

hög servicegrad är ledord när det kom-

mer till hyresgästrelaterade frågor, med

målsättningen att våra hyresgäster ska

ha en bra upplevelse i våra byggnader.

För att våra hyresgäster ska trivas och

må bra anordnar Eastnine regelbundet

olika tillställningar för att uppmuntra

till fysisk aktivitet, främja en hälso sam

livsstil och känna gemenskap. Årligen

arrangeras exempelvis en stegtävling

för våra hyresgäster där även Eastnine-

anställda uppmuntras att delta.

Att vara hyresgäst hos Eastnine

I Polen och Baltikum är merparten av

hyresavtalen tidsbegränsade, vilket

innebär att hyresgästens avtal upphör

till avflyttning om ingen ny överenskom-

melse sker. En förlängning av ett hyres-

avtal kräver därmed en aktiv förhandling

från båda parterna. Hyresavtalen kan

Största hyresgäster

Hyresgäst

Andel av kontrakterad

årshyra, %

Warta 11

Allegro 10

Danske Bank 8

Telia 5

Vinted 3

McKinsey 3

Swedbank 3

CBRE 2

Rockwool 2

Moderna 2

Totalt 50

Hyresgäst i ett modernt kontor i fastigheten Valdemara Centrs i Riga.

innehålla klausuler som innebär att

hyresgästen, vid avtalsförfall, har en

första rätt till omförhandling av den

förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att

utöka förhyrd yta. I avtal kan det även

förekomma en ensidig rätt för hyres-

gästen att avbryta avtalet i förtid (break-

option). Eastnine som hyresvärd strävar

efter att vara lyhörd mot hyresgästerna

och har regelbunden dialog i olika frågor

inklusive det framtida lokalbehovet.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2032+2031203020292028202720262025

kvm

28 %

21 %

37 %

Finans ICT E-handel Övriga

14 %

Största hyresgäster

Bland Eastnines stora hyresgäster finns

flera internationella företag som valt

att etablera sin verksamhet i centralt

belägna och moderna fastigheter.

Av hyresgästerna är 28 procent (27)

verksamma inom finans, 21 procent

(27) inom ICT och 14 procent (21)

inom e-handel. Vid årets slut uppgick

East nines genomsnittliga årshyra till 218

EUR per kvm (193), i Polen uppgick den

till 239 EUR per kvm (201), i Litauen till

201 EUR per kvm (193) och i Lettland

till 183 EUR per kvm (181). Totala hyres-

intäkter, för samtliga hyresavtal över

hela avtalstiden, uppgick till 247 MEUR

(134), varav 49 MEUR (25) förfaller

senare än fyra år. Eastnine tillämpar

månadshyra för samtliga kontors lokaler.

Som säkerhet kräver Eastnine normalt

en deposition eller bankgaranti om 2–3

månadshyror i samband med tecknande

av avtal.

De tio största hyresgästerna förhyr

135164 kvm (106 354). Hyresgäst-

koncentrationen har successivt minskat

i takt med att Eastnines fastighets-

bestånd har växt. I samband med årets

två förvärv adderades Warta, McKinsey,

CBRE och Moderna till topp 10-listan

över de största hyresgästerna. Vid slutet

av 2024 var Warta den största hyres-

gästen med en kontrakterad årshyra

motsvarande 11 procent av total årshyra.

Kontrak terad årshyra för de tio största

hyresgästerna uppgick till 30,6 MEUR

(21,3), mot svarande 50 procent (61) av

total årshyra.

Genomsnittlig återstående löptid på

hyresavtalen för de tio största hyresgäs-

terna uppgick till 4,1 år (4,0), vilket även

gäller för samtliga hyresavtal (3,8 år). De

sammanlagda årshyrorna, inkluderande

även parkering och övriga hyresintäkter,

uppgick per 31 december, till 61,1 MEUR

(35,2), varav årshyror i Polen stod för 53

procent (24), Litauen för 41 procent (66)

och Lettland för 6 procent (10).

Förfall hyresavtal

Hyresgäster per bransch

För Eastnine ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan

flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverk samhet

utvecklas. Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva,

inspirerande och effektiva. De ska stödja hyresgästernas

affärs modell. Servicenivån ska vara bortom förväntan och

kontoren ska bidra till bra affärer.

I syfte att skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättningshastighet

förs en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster. Varje år mäts kundnöjd-

heten genom NPS (Net Promotor Score). NPS mäts på en skala från -100 till 100.

Årets NPS uppgick till 60 (61) för samtliga fastigheter, exklusive Warsaw Unit som

förvärvades i slutet av november.

Hyresgästerna – våra viktigaste ambassadörer

¹ Diagrammet visar förfall av hyresavtal per år baserat på antal

kvm per den 31 december 2024.

2024

-100 +100

+60

2023

-100 +100

+61

”Det bästa är kommunikationen med

Eastnine, liksom lokalerna och möblerna

samt att problem löses snabbt.”

En hyresgästs svar, som arbetar i en av Eastnines 3Bures-fastigheter

i Vilnius, på frågan vad som är det bästa med kontoret.

Hyresgästevent utanför fastigheterna Nowy Rynek D och E i Poznan.

Hyresgäster

Eastnine Årsredovisning 2024

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Marknader 29

Fastighetsbestånd 32

Polen 35

Litauen 38

Lettland 43

Utvecklingsprojekt 46

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Visar ögonblicksbild

Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med

en prognos för kommande tolv månader,

utan är en ögonblicksbild som visar

vilket resultat Eastnine kan generera

under en 12-månaders period under

givna förutsättningar. Den grundar sig på

det fastighets bestånd som föreligger på

balansdagen.

Intjäningsförmågan omfattar aktu-

ella hyresavtal, men inkluderar ingen

bedömning vad gäller framtida utveck-

ling av hyror, vakansgrad, fastighets-

kostnader, räntor, värdeförändringar

eller andra resultatpåverkande faktorer.

Eastnines beräknade intjäningsför-

måga baseras på följande antaganden

om intäkter och kostnader:

• Hyresintäkterna baseras på kontrakte-

rade intäkter omräknat till årsintäkt.

• Fastighetskostnader och centrala

administrationskostnader utgörs

av aktuellt utfall för de senaste 12

månaderna.

• Räntekostnader beräknas utifrån

räntebärande skulder på balansdagen

och den genomsnittliga räntenivån,

med tillägg för periodiserade upp-

läggningskostnader.

• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida

medel på balansdagen och aktuell

räntenivå.

• Andra finansiella intäkter och kostna-

der har bedömts motsvara budget.

Kommentarer intjäningsförmåga

• Förvärven av fastigheterna Nowy

Rynek E och Warsaw Unit har kraftigt

ökat hyresintäkter, driftnetto och för-

valtningsresultat.

• Fastighetskostnaderna har ökat på

grund av förvärv och lägre genom-

snittlig uthyrningsgrad under året.

• Förvaltningsresultatet per aktie vid

årets slut har ökat med 0,07 EUR,

huvudsakligen på grund av förvärv.

• Räntetäckningsgraden sjönk och net-

toskuldkvoten steg på grund av lägre

ränteintäkter och högre räntekostna-

der, som en följd av högre låneskuld

och mindre kassa.

• Direktavkastningen steg, framför allt

på grund av fastighetsförvärven.

Aktuell

intjäningsförmåga

För att underlätta bedömningen av Bolagets ställning

presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjänings-

förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva

Bolagets aktuella intjäning per den 31 december 2024.

TEUR

2024

31 dec

2023

31 dec Förändring, %

Hyresintäkter 61 061 35 240 +73

Fastighetskostnader -2 970 -2 535 +17

Driftnetto 58 091 32 705 +78

Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 +18

Ränteintäkter 394 4 505 -91

Räntekostnader -22 447 -11 422 +97

Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -46 -4

Förvaltningsresultat 31 664 22 063 +44

Nyckeltal

2024

31 dec

2023

31 dec Förändring, enhet

Förvaltningsresultat, per aktie vid årets slut, EUR 0,32 0,25 +0,07

Överskottsgrad, % 95,1 92,8 +2,3

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,9 -0,5

Nettoskuldkvot, ggr 8,6 5,2 +3,4

Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,0 +0,5

Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 6,3 5,8 +0,5

Direktavkastning, % 6,2 5,7 +0,5

Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 573 771 +361 603

Fastigheten Nowy Rynek D, förvärvad 2022 och Eastnines första fastighetsförvärv i Polen.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Förvaltningsresultat

22 MEUR

Förvaltningsresultat per aktie

0,25 EUR

Hyresintäkter

42 MEUR

Hyresgästen Vinteds kontor i fastigheten

Uptown Park i Vilnius.

Följande sidor utgör Eastnines legala

årsredovisning, innehållande förvaltnings-

berättelse, inklusive information om

finansiering och risker, finansiella rapporter,

noter och bolagsstyrningsrapport.

Finansiell

information

och styrning

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Innehållsförteckning

Förvaltningsberättelse

Finansiella

rapporter

Koncernen

67 Koncernens rapport över

totalresultat

68 Koncernens rapport över

finansiell ställning

69 Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

70 Koncernens rapport över

kassaflöden

Finansiella

rapporter

Moderbolaget

71 Moderbolagets

resultaträkning

71 Moderbolagets

balansräkning

72 Moderbolagets rapport

över förändringar i eget

kapital

73 Moderbolagets rapport

över kassaflöden

Noter till finansiella rapporter

74 Not 1 Redovisningsprinciper

77 Not 2 Segmentsrapportering

78 Not 3 Hyresintäkter

78 Not 4 Fastighetskostnader

78 Not 5 Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares

ersättningar

82 Not 6 Centrala administrationskostnader

82 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer

82 Not 8 Leasingavtal

83 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

83 Not 10 Förvaltningsfastigheter

85 Not 11 Derivatinstrument

85 Not 12 Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar

85 Not 13 Övriga intäkter

85 Not 14 Skatter

86 Not 15 Inventarier

86 Not 16 Kundfordringar

86 Not 17 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

86 Not 18 Likvida medel

87 Not 19 Eget kapital

88 Not 20 Räntebärande skulder

88 Not 21 Uppskjuten skatteskuld

89 Not 22 Andra långfristiga skulder

89 Not 23 Övriga skulder

89 Not 24 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

89 Not 25 Aktier och andelar i koncernföretag

90 Not 26 Finansiella instrument

92 Not 27 Finansiella risker och riskhantering

93 Not 28 Närstående

94 Not 29 Specifikationer till

kassaflödesanalysen

94 Not 30 Resultat per aktie

94 Not 31 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

94 Not 32 Uppgifter om moderbolaget

94 Not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut

Nyckeltal m.m.

95 Femårsöversikt nyckeltal

97 Styrelsens och vd:s

försäkran

98 Revisionsberättelse

102 Intervju med

styrelseordförande

103 Bolagsstyrningsrapport

108 Styrelse

109 Ledning

57 Finansiering

59 Risker

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations-

nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för

räkenskapsåret 2024. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro.

Allmänt om Eastnine

Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq

Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga

leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga

lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum.

Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag

i Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade

Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Litauen och Lettland.

Affärsplan och mål

Eastnines gällande affärsplan antogs av styrelsen i december 2023.

Därefter har vissa justeringar gjorts, däribland av utdelnings policyn

som ändrades i februari 2025. Eastnines vision är att skapa och till-

handa hålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor

mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Eastnines

ambition är att fastighetsportföljen med kontorsfastigheter ska växa

på de prioriterade marknaderna Polen och Baltikum, förutsatt att till-

växten bidrar till ökad lönsamhet. Eastnine är en långsiktig ägare och

strävar efter att skapa en konkurrensfördel för sina kunder.

Övergripande mål

Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas

investering.

Tillväxtmål

Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte

att öka lönsamheten.

Finansiella mål

• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid.

• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.

• Utdelningspolicy 2024: Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50

procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.

• Utdelningspolicy från 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka

utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av

förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.

Finansiella limiter

• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en

konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent.

• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.

Övergripande hållbarhetsmål¹

Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina

regioner genom att sträva mot följande mål:

• 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet.

• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från

nybyggnation och hyresgästanpassningar.

• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.

¹ Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och

nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 24–27.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

• I mitten av mars erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius håll-

barhetscertifieringen LEED Platinum, vilket innebar att hela

Eastnines fastighetsportölj blev hållbarhetscertifierad.

• I mars refinansierades banklån om 62 MEUR.

• Vid årsstämman 2024 invaldes Louise Richnau som ny

styrelseledamot i Eastnine.

• I maj genomfördes en aktiesplit där aktieägare erhöll fyra nya

aktier mot en befintlig.

• I juni förvärvades kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan

för 79 MEUR.

• I oktober erhöll Eastnine fem stjärnor i GRESBs årliga interna-

tionella granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag.

• I november förvärvades kontorsfastigheten Warsaw Unit i

Europas största kontorstransaktion 2024. Eastnine emitterade

nära 8,8 miljoner aktier till fastighetens säljare som del av

köpeskillingen baserat på det aktuella långsiktiga substans-

värdet.

• I december refinansierades banklån om 23 MEUR.

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Förvaltning

Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 271 600 kvm

(182800). Under året har nyteckning av totalt 8 466 kvm (8 363) skett

till en genomsnittlig hyra om 209 EUR/kvm och år (217). Hyresnivå för

omförhandlade hyresavtal, om 24 560 kvm (9 475), uppgick till 189

EUR/kvm och år (201).

Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda

avtal, har under året varit positiv och uppgick till 3 002 kvm (-4 499),

motsvarande ökade årshyror om 581 TEUR (-990).

Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT

Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 61 061 TEUR

(35 240), motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,1 procent

(93,1). Årets hyres intäkter ökade med 15 procent (19) till 41 523 TEUR

(36 166). Ökningen är en följd av förvärven av Nowy Rynek E i juni och

Warsaw Unit i november. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj var i

nivå med föregående år. Den genomsnittliga återstående avtalsläng-

den för hyres avtalen vid årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter

(WAULT), uppgick till 4,1 år (3,8).

Årets hyresintäkter, TEUR 2024 2023

Jämförbara fastigheter 36 475 36 166

Ej jämförbara fastigheter 5 048 –

Summa 41 523 36 166

Segmentsrapportering

Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett förvaltningsresultat

om 8 746 TEUR (5 542) och ett resultat för året om 5 709 TEUR (-635).

Förvaltningsresultat för segmentet Fastigheter i Litauen uppgick till

14037 TEUR (16 452) och årets resultat till 9 756 TEUR (-10 159). Seg-

mentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvaltningsresultat om

1 017 TEUR (1 709) och ett resultat för året om -5 859 TEUR (-6 542).

Ej allokerade centrala administrationskostnader, andra finansiella

intäkter och kostnader samt skatter uppgick till -3 698 TEUR (-4 842).

Resultat

Driftnettot uppgick till 38 553 TEUR (33 631) och överskotts-

graden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet upp-

gick till 22 193 TEUR (17 698). Huvudorsaken till resultat ökningen

var två stora fastighetsförvärv i Polen. Även ränteintäkter bidrog

till ökningen av förvaltningsresultatet. Högre räntekostnader till

följd av nyupptagna lån i samband med de två förvärven samt

högre räntenivå begränsade ökningen av förvaltningsresultatet.

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -4260

TEUR (-34 685). Orealiserade värdeförändringar på derivat upp-

gick till -5 433 TEUR (-7 767). Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar uppgick till 93 TEUR (-49 870) och

är relaterat till realiserade värdeförändringar från valuta terminer

om 41 TEUR (-) samt slutbetalning från East Capital Baltic

Property Fund II om 53 TEUR (298). Resultat före skatt uppgick

till 12 593 TEUR (-74 625). Årets skatt var -6 685 TEUR (2 576),

varav -1 520 TEUR (-449) i aktuell skatt samt -5 165 TEUR (3 025)

i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till 5 908 TEUR (-72

048) och årets totalresultat till 4 957 TEUR (-71 658).

Resultat per segment, TEUR 2024 2023

Fastigheter i Polen

Förvaltningsresultat 8 746 5 542

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 528 -3 854

Orealiserade värdeförändringar i derivat -3 378 -2 468

Aktuell skatt -719 -447

Uppskjuten skatt -468 592

Resultat Fastigheter i Polen 5 709 -635

Fastigheter i Litauen

Förvaltningsresultat 14 037 16 452

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 869 -22 849

Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 869 -5 032

Uppskjuten skatt -3 282 1 270

Resultat Fastigheter i Litauen 9 756 -10 159

Fastigheter i Lettland

Förvaltningsresultat 1 017 1 709

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -6 657 -7 981

Orealiserade värdeförändringar i derivat -215 -268

Aktuell skatt -3 -2

Resultat Fastigheter i Lettland -5 859 -6 542

Övriga investeringar

Orealiserade värdeförändringar – –

Realiserade värdeförändringar och utdelningar – -49 870

Resultat Övriga investeringar – -49 870

Ofördelat

Centrala administrationskostnader -4 282 -3 679

Ej allokerat finansnetto 2 675 -2 326

Orealiserade värdeförändringar i derivat 29 –

Realiserade värdeförändringar och utdelningar

från investeringar 93 –

Aktuell skatt -798

Uppskjuten skatt -1 415 1 163

Resultat Ofördelat -3 698 -4 842

Årets resultat 5 908 -72 048

¹ Under 2023 avyttrades det sista innehavet (innehavet i MFG) i segmentet Övriga

investeringar, varefter det inte längre har någon resultatpåverkan och utgår ur

rapporteringen när jämförelseperioden upphör.

Kassaflöde och likvida medel

Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, upp-

gick till 20 131 TEUR (17 715). Förändringar i rörelse kapital var 4604

TEUR (-984). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till

-324 884 TEUR (141 328). Kassaflödet från finansierings verksamheten

var 202 686 TEUR (-49 274), varav utdelning till aktieägarna var -8290

TEUR (-6 599). Totalt kassaflöde för året uppgick till -97 463 TEUR

(108785) och likvida medel till 31 185 TEUR (128 620) vid årets slut.

Moderbolaget

Årets resultat efter skatt uppgick till 2 747 TEUR (-44 894). Resultatet

från föregående år är huvudsakligen relaterat till försäljningen av inne-

havet i Melon Fashion Group.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Framtida utveckling

Eastnines verksamhet står på en stabil grund med en belåningsgrad

i enlighet med plan och tillfredsställande god likviditet. Det, till-

sammans med moderna och miljö certifierade fastigheter med stora

och stabila hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genomsnittlig

återstående hyrestid gör att utgångsläget är gott. Eastnine har som

ambition att fortsätta växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är

mycket positivt för resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske

med fokus på totalavkastning för aktieägarna samt förbättrat förvalt-

ningsresultat per aktie och inom ramen för finansiella limiter.

Aktieinformation

Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 98241728

(22 370 261) per den 31 december 2024. Antalet aktier har ökat under

året efter en aktiesplit om 4:1 samt emission av 8760684 nya aktier.

Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna

aktier till 97739604 (22 231 008). Vägt genomsnittligt antal utgivna

aktier efter utspädning var 89840744 (22 217 025). Antalet kända

aktie ägare uppgick vid årets slut till 5 942 (5603) och free float upp-

gick till 41,8 procent (40,6). Vid årets slut var börskursen 46,80 SEK

(43,00), efter en ökning om 8,8 procent under året. Mer information

om aktien återfinns på s. 111–113.

Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut

Styrelsen har föreslagit en utdelning om 1,20 SEK per aktie (1,16).

Styrelsen har även beslutat att ändra policyn avseende utdel-

ning, från och med räkenskapsåret 2025. Läs mer under rubriken

Utdelning samt Förslag till vinstdisposition.

Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i

Eastnine AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval.

Eastnine har förstärkt ledningsgruppen med Emil Holmström,

Chief Investment Officer, Eric Stadler, finanschef, Julius Niedvaras,

landschef i Litauen och Janis Meiers, landschef i Lettland, vilka

samtliga var befintliga medarbetare i Eastnine. Efter utnämning-

arna består ledningsgruppen av sex personer, inkluderande även

Eastnines vd Kestutis Sasnauskas samt CFO och vice vd Britt-Marie

Nyman.

Aktieåterköp

Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om

återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av

egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier

i Bolaget. Inga återköp ägde rum under året. Bolagets innehav av egna

aktier uppgick vid årets slut till 502 124 (139 253), motsvarande ett

kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie (0,1636) och cirka 0,5 procent (0,6)

av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig

anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 24 SEK per aktie. Under

året har 54 888 aktier tilldelats anställda inom ramen för incitaments-

programmet LTIP 2021, motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per

aktie och cirka 0,1 procent av totalt antal utgivna aktier samt totalt

aktiekapital. Marknadsvärdet på de överlåtna aktierna uppgick till 204

TEUR.

Bolagsstyrning och styrelsens arbete

Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter.

Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet

av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på

www.eastnine.com.

Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis

genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering

återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 103–107.

Information om hållbarhet

Eastnine bedriver ett aktivt hållbarhetsarbete med fokus på resurs-

effek tivitet, minskad miljöpåverkan och strävan efter att ha en positiv

inverkan på relationer och de platser där verksamheten bedrivs. Det

innebär att byggnader energieffek tiviseras i syfte att minska klimat-

avtrycket. Produktivitet och välmående hos hyresgästerna främjas

genom upprätthållande av en hög standard på inomhusmiljön. Håll-

barhet genom hela värdekedjan säkerställs genom starka relationer

med leverantörer och lokala samhällen.

Eastnine följer Global Reporting Initiative’s (GRI) standarder för att

säkerställa transparent rapportering av hållbarhetsinformation. Under

2024 inledde Eastnine förberedelser inför en eventuell kommande

rapportering enligt Corporate Sustainability Reporting Directive

(CSRD). Utöver detta publicerar Eastnine TCFD-rapport och redovisar

upp lysningar enligt EU:s taxonomiförordning, trots att Eastnine inte

omfattas av dessa rapporteringskrav. Hållbarhetsinformationen, som

inte har granskats av Bolagets revisorer, finns på s. 16-27 samt 114-129.

Utdelning

Styrelsen har föreslagit årsstämman 2025 en utdelning om 1,20 SEK

per aktie (1,16) för räkenskapsåret 2024, jämnt fördelat på fyra till-

fällen under 2025 och inledningen av 2026 om 0,30 SEK per aktie per

utbetalningstillfälle. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 50

procent (53) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, vilket är i linje

med den utdelningpolicy som gällt under 2024, dvs. att utdelningen

över tid skulle motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet

efter avdrag för aktuell skatt. Styrelsen har under inledningen av 2025

ändrat utdelningspolicyn, grundat i att Eastnine ser en kontinuerlig

ökning av förvaltningsresultat per aktie och har identifierat många

intressanta investeringsmöjligheter. Ny utdelningspolicy från år 2025:

Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Ut del-

ningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter

aktuell skatt.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria

vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:

Till årsstämmans förfogande, EUR:

Överkursfond 270 462 897

Balanserat resultat 77 476 398

Årets resultat 2 747 255

Summa 350 686 550

Disponeras på följande sätt, EUR:

Utdelning till aktieägarna 1,20 SEK/aktie 10 207 793

Balanseras i ny räkning 340 478 758

Summa 350 686 550

¹ Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp

fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,49 SEK den

31 december 2024. Antal utgivna aktier per 31 december 2024, justerat för återköp,

uppgick till 97 739 604.

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu-

ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den

omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna

ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs

i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av

årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av

bolagsstämman. Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under

2024, redovisas här i sammandrag:

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som

erfordras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig

kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer

ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres-

sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som

finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och

rörlig lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga

förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa

riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller

aktierelaterade, incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslu-

tar diskretionärt, enligt fastställda interna prestationsbaserade mål,

huruvida en rörlig lön ska utgå till de ledande befattningshavarna.

Den rörliga lönen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara

kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig lön

kan uppgå till maximalt 50 procent av den fasta lönen. De ledande

befattnings havarna har därtill rätt till en individuell premiebaserad

pensionsplan.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst

tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande

den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och

ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från

befattnings havarens sida får uppsägnings tiden vara högst sex måna-

der, utan rätt till avgångsvederlag.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt-

linjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats

genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens

komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid

har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av

skäligheten av rikt linjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och

genomföra riktlinjerna

Styrelsen har under året haft ett ersättningsutskott, bestående av

Liselotte Hjorth (ordförande), Peter Elam Håkansson och Ylva Sarby

Westman, som har förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till

styrelsen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen

ska upprätta förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart

fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid

årsstämman 2022 antogs nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och

utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, till-

lämpningen av riktlinjer för ersätt ning till ledande befattningshavare

samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget.

Vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade

frågor, närvarar inte verkställande direktören, eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer,

helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det,

och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets

ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens upp-

gifter att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut

om avsteg från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer

och ersätt ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar). För räkenskapsår 2023

frångicks riktlinjerna i samband med att vd tilldelades en extra-

ordinär bonus i början av 2024 för genomförandet vid den komplexa

försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland under

2023, vilken var av stor betydelse för Eastnines tillväxtmöjligheter.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Nytt förslag till riktlinjer för ersättning

till ledande befattningshavare

Nedan förslag till ersättningsriktlinjer läggs fram för beslut vid års-

stämman 2025.

Riktlinjer för ersättning

Verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga per-

soner i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller

ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlin-

jerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar

som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar,

efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar

inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman.

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa mötesplat-

serna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärs-

verksamhet utvecklas. Bolagets affärsidé är att vara den ledande,

långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i

bästa lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum. Aktuella

versioner av vision och affärsidé, samt ytterligare information om

Bolagets affärsstrategi, finns tillgängliga på www.eastnine.com.

Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som

erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig

kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer

ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres-

sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns

i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontant-

lön, rörlig kontantersättning, pensions- och försäkringsförmåner samt

andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende

av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade

eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar.

Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda

interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå

till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen

ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara

kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig kontant-

ersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befatt-

ningshavarna kan därutöver ha rätt till en individuell premiebaserad

pensionsplan enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst

4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och

premier motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger

7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjuk-

försäkring, friskvårds- och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt

uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen.

Upphörande av anställning

Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från

Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den

fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv

månader för övriga ledande befattningshavare.

Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till

avgångsvederlag vid uppsägning från befattningshavarens sida. Där-

utöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegränsning.

Sådan ersättning ska kompensera för inkomstbortfall och ska endast

utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt till

avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan den

fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde erhåller

och utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning

gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter anställningens

upphörande.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har

lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del

av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt-

linjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Eastnine inrättade 2022 ett ersättningsutskott med huvuduppgifter

i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. I ersättningsutskottets

uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och

villkor för ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga

ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för

ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättnings-

strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget.

Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart

fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upprättande

av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare.

Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstäm-

man. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade

frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i

bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt-

linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl

för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång-

siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa

Bolagets ekonomiska bärkraft. Som framgår ovan ingår det i styrelsens

uppgifter att besluta i ersättningsrelaterade frågor. Detta gäller även

om det beslutas att avvika från riktlinjerna.

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Finansiering

Eastnine har en stabil finansiell bas med en nivå på belåningsgraden i linje med affärsplanen.

Räntebärande skulder har ökat under året, och likviditeten minskat, efter två större fastighetsför-

värv. Skuld finansieringen utgörs huvudsakligen av banklån. Den genomsnittliga räntenivån steg

under merparten av året för att sjunka något under sista kvartalet.

Finanspolicy

Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets

övergripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning

på aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen

utgörs antingen av målsättningar om att uppnå, eller överstiga, en

specifik nivå för vissa nyckeltal, eller restriktioner att förhålla sig till

för andra nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget

kapital samt räntebärande skulder i form av banklån och i ett fall av

direktlån. Endast en mindre del av finansieringen utgörs av övriga

skulder. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av

Bolagets finanspolicy. Finanspolicyns uppgift är att beskriva de sty-

rande principerna för hantering av finansiella tillgångar, skulder och

risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa

att Bolagets finansiering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett

strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas

och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga

finansiella kostnader i relation till den valda strategins inneboende

risker.

Kapitalstruktur

Eastnine eftersträvar en belåningsgrad på cirka 50 procent över en

konjunkturcykel och får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde

drygt 44 procent (56) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder

drygt 50 procent (40) och övriga skulder 5 procent (4).

Eget kapital och substansvärde

Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 437 257 TEUR (400 176) och

balans omslutningen till 982 637 TEUR (713 121). Soliditeten uppgick

till 44 procent (56). Långsiktigt substansvärde per aktie var 4,71 EUR

(4,64), motsvarande 54,10 SEK (51,67). Eget kapital per aktie var 4,47

EUR (4,50), motsvarande 51,39 SEK (50,10). Totalt antal aktier uppgick

till 98 241 728 (22 370 261) vid utgången av 2024, varav 502 124

(139 253) avsåg återköpta aktier i eget förvar.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 495 388 TEUR

(284323) och bestod av banklån om 485 388 TEUR (284 323) samt

direktfinansiering från pensionsfonder om 10 000 TEUR (–). Krediter

om 85 363 TEUR (56 481) har refinansierats och nya lån om 217 727

upptagits (10 519). Bankfinansieringen härrör från sju banker:

BerlinHyp, SEB, Erste Bank, Helaba, Swedbank, Luminor och OP Bank.

Belåningsgraden uppgick till 50 procent (27). Räntetäckningsgraden

uppgick till 2,5 gånger (2,3) och nettoskuldkvoten till 14,3 gånger

(5,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen var 3,4 år (2,1) och ränte-

bindningen 3,1 år (1,7). Årlig amorteringstakt har sjunkit och uppgick

vid årsskiftet till 8 267 TEUR (7486), motsvarande 1,7 procent (2,6) av

räntebärande skulder.

Övriga skulder

Övriga skulder utgörs bland annat av beslutad, men ej utbetald

utdelning, fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster.

Förändring räntebärande skuld

Räntebärande skulder har under 2024 ökat med 211 065 TEUR, huvud-

sakligen i samband med finansiering av nya förvärv. Nya bankkrediter

uppgick till 207 727 TEUR och amortering till 6 661 TEUR. Eastnine har

därutöver erhållit ett direktlån från LHV Pensionsfonder om 10 000

TEUR.

Räntekostnad och derivat

Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,5

procent (4,0), efter att ha varit 4,7 procent som högst under året.

Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte-

kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 84 pro-

cent (72) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna, varav 98

procent genom swapavtal och 2 procent genom fasträntelån.

Kapitalstruktur

Eget kapital

Räntebärande skulder

Övriga skulder

45 %

5 %

50 %

Räntebärande skulder

22 %

17 %

4 %

Berlin Hyp

SEB

Helaba

Erste Bank

Swedbank

Luminor

LHV Pensionsfonder

OP Bank

20 %

2 %

1 %

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Derivatportföljen består av ränte swappar och valutaterminer.

Ränteswapparna värderas till verkligt värde och värdeförändringar

redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Värdeförändringar

avseende ränteswappar, som redovisas i resultat räkningen och upp-

gick till -5464 TEUR (-7 767), utgjordes i sin helhet av orealiserade

värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Det verkliga

nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -2 208 TEUR (3 254). I

balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med

valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Vid

löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll.

Säkerheter och kovenanter

Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i vissa fall

även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti.

Av det totala fastighetsvärdet var 99 procent (98) pantsatt för bank-

lån. Vid utgången av 2024 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som

huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt.

I låneavtalen från kreditinstitut finns kovenanter. Dessa utgör

gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot-

partsrisk. Kovenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet,

belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga

kovenanter.

Grön finansiering

Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid

refinan siering och ny finansiering. Andelen gröna lån har ökat under

året främst på grund av ny grön finansiering i samband med förvärv

i Polen. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 76 procent (60) av

ränte bärande skulder.

Likviditet

Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har

minskat i samband med årets fastighetsförvärv. Vid årsskiftet uppgick

likvida medel till 31 185 TEUR (128 620). Eastnines goda likviditets-

situation och komfortabla skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat

för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden.

Förfallostruktur räntebärande skulder¹

100

150

200

250

20292028202720262025Rörlig

Kaptialbindning Räntebindning

¹ Inklusive amortering.

Förändring räntebärande skulder

TEUR 2024 2023

Räntebärande skulder vid årets början 284 323 326 882

Inlösen av obligationslån - -45 000

Nya banklån 217 727 10 519

Amorteringar -6 661 -8 079

Räntebärande skulder vid årets slut 495 388 284 323

Bindningstid och räntenivå

År

Kapitalbindning, år

Genomsnittlig räntenivå, %

Räntebindning, år

20242023202220212020

Belåningsgrad och soliditet

100

2024-12-312023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31

Belåningsgrad

Soliditet

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Risker

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika typer av risker. Investeringarna

utgörs av direkt ägda kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. En stor andel av

hyresgästerna utgörs av stora stabila företag med internationell verksamhet. Skuld-

finansieringsbasen är bred och inkluderar sju banker från flera olika europeiska länder.

Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin

Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara

kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Polen och Baltikum, samt

finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot

risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På

kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur exponeringen

ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och

riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten.

Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera

och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig-

het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella

risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets

finanspolicy.

Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande

Efterfrågan på kontorslokaler har ökat efter några år med lägre efter-

frågan och hög osäkerhet efter coronapandemin. Allt fler företag före-

språkar återgång till kontoret, vilket också inneburit, och kan komma

att innebära, behov av ändrad utformning av enskilda och gemen-

samma ytor. Eastnines moderna fastigheter samt kontorslokaler tillgo-

doser i stor utsträckning de krav som i dagsläget finns på utformning.

Fortsatt svag konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar att

påverka hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt

efterfrågan på kontor. Risk för höga finansieringskostnader beror bland

annat av inflation och räntenivåer. En annan risk, som ej är specifik för

Eastnine, är generell risk kring informationssäkerhet och IT-intrång.

Sedan Eastnine under 2023 avyttrat den enda kvarvarande icke-

fastighetsrelaterade investeringen, har Bolagets risker förknippade

med utomeuropeiska regioner, och valutor som inte utgörs av euro,

reducerats.

Foajé i fastigheten Zala 1 i Riga.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan

Låg Med ium Hög Marginell Medium

Bolags-

kritisk

Verksamhet

Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4

Negativa värdeförändringar fastigheter 2

Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2

Höga fastighetskostnader 1

Investeringar och projekt 2

Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4

Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2

Organisation och operationell verksamhet 2

Tvister 2

IT – informationsläckage 2

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4

Leverantörer 1

Hållbarhet

– Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4

Minskad finansiering av icke-hållbara tillgångar 2

Ökade utsläppsrelaterade kostnader 1

Minskad efterfrågan på icke-hållbara byggnader 2

– Klimatrelaterad fysisk Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2

Extrema väderförhållanden 1

– Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1

Korruption och oetiskt beteende 3

Omvärld

Svag ekonomisk konjunktur 6

Hög inflation 4

Lagstiftning och skatt 1

Lokal-, politik- och planrisk 6

Stort utbud av lokaler 4

Högt råvarupris 2

Finansiella

Ränta 4

Kredit 1

Likviditet 2

Refinansiering 2

Valuta 1

Låg/Marginell

Medium

Hög/Bolagskritisk

Riskvärde

Sannolikhet (1–3) multiplicerat

med påverkan (1–3) ger ett vägt

riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig-

het med tabellen.

Låg x låg/medium ger lägsta

klassning (1–2).

Medium x medium eller låg x

hög/bolagskritisk ger medium-

klassning (3–5).

Hög/bolagskritisk x minst

medium ger högsta klassning

(6–9).

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Verksamhetsrisker

Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler

Riskbeskrivning

Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på

fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser

samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på

anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om

utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål.

Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna, genomsnittlig ålder baserad på yta är 7,3 år. Eastnine har

en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående

hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år och för de tio största hyresgästerna 4,1 år.

Negativa värdeförändringar fastigheter

Riskbeskrivning

Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till

verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal

faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra,

historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data

såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads-

hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar

kan ändras med värdeförändringar som följd.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva

kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar

risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande

tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern-

värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings-

processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och

framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa

värdeförändringar.

Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad

Riskbeskrivning

Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas

betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga

lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna

fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila,

internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2024. Hyresavtalen tecknas normalt

på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till

gällande marknadshyror. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk,

koncentrationen har dock minskat de senaste åren i samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 99

procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav cirka 18 procent på landsnivå,

och 81 procent på EU/Euronivå samt en liten andel med fast indexering. Drygt en tredjedel av hyresavtalen

har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader finns risk

för att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte

hyresnivåerna.

Höga fastighetskostnader

Riskbeskrivning

Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning,

vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och

begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar

möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och

administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för

merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden

hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering

och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för

oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2024 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig-

heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska risken för

kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Investeringar och projekt

Riskbeskrivning

Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt

motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings-

risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador

utgör risk för ökade fastighetskostnader.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Vid slutet av 2024 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi

inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya hållbara

kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal

tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings projekt för att minska

risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande i syfte att

beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för hyresgäster.

Försäljning av fastigheter, låg likviditet

Riskbeskrivning

Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt, och i Eastnines geografiska marknader speciellt,

innebär risk att fastighetsförsäljningar sker till låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund

av begränsad efterfrågan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt

är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av

fastigheter är låg.

Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet

Riskbeskrivning

Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och

attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på relevanta

marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse.

Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors-

förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv.

Organisation och verksamhet

Riskbeskrivning

Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk

som påverkar verksamheten.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de

interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad

bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna

finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine har liten organisation föreligger ett person-

beroende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av

styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga.

Tvister

Riskbeskrivning

Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat

och finansiell ställning.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker,

inte minst vid fastighetstransaktioner.

IT-/informationsläckage

Riskbeskrivning

Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och

sprids till fel personer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar,

virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för

informationsläckage.

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång

Riskbeskrivning

Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters

drift påverkas.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa

effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda

förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Leverantörer

Riskbeskrivning

Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på

ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad

leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker.

Vid leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp.

Hållbarhetsrisker

Klimatrelaterade omställningsrisker

Höga energipriser

Riskbeskrivning

Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri

energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt

med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar

energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi per kvadratmeter

år 2025, jämfört med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm.

Vid nybyggnation är målet att energiförbrukningen inte ska överskrida 50 kWh/kvm. Fastigheter som

certifieras bör uppnå minst 80 procent av de möjliga poängen inom energikategorin i det tillämpliga

certifieringssystemet. Vidare utförs en analys av fastighets energiprestanda som en del av ESG-due

diligence vid förvärv.

Minskad finansiering av icke-hållbara tillgångar

Riskbeskrivning

Med utvecklingen av EU-taxonomin för gröna tillgångar väntas lagkrav för hållbara och certifierade

byggnader öka. Detta förväntas leda till högre kostnader för omställning av icke-gröna fastigheter och kan

även begränsa tillgången på finansiering för dessa fastigheter.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har som mål att uppnå fullständig överensstämmelse med EU:s taxonomiriktlinjer för hållbara

fastigheter. Dessutom är hela Eastnines fastighetsbestånd certifierat enligt de ledande globala

standarderna, minst LEED Gold och BREEAM Excellent, vilket stärker hållbarhetsprofilen av Bolagets

investeringar och säkerställer tillgången till kapital.

Ökade utsläppsrelaterade kostnader

Riskbeskrivning

Det ökade politiska fokuset på klimatomställning kan leda till högre kostnader från nya miljöskatter eller

avgifter för koldioxidutsläpp. Höjda priser på material med högt koldioxidavtryck och krav på redovisning

för utsläpp från fastighetsdriften och utvecklingen kan också bidra till ökade drifts- och

investeringskostnader.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral drift av fastigheterna senast 2030. Vi har implementerat en

omfattande strategi för att minska våra koldioxidutsläpp, central till denna är energieffektivisering. Bland

våra övriga åtgärder ingår installation av solpaneler, övergång från fossilberoende fjärrvärme till eldrivna

värmepumpar, samt krav på inköp av grön el i samtliga fastigheter. Under det innevarande året kommer vi

dessutom att etablera mer specifika mål i enlighet med Science Based Targets initiative (SBTi). Eastnine

har för närvarande inga pågående byggprojekt, vilket minskar vår exponering mot risker relaterade till

förhöjda kostnader för koldioxidintensiva byggmaterial.

Minskad efterfrågan på icke-hållbara byggnader

Riskbeskrivning

Kraven på hållbara och certifierade byggnader, som även främjar hälsa och välbefinnande, har ökat över

tid och förväntas fortsätta stiga. Byggnader som inte uppfyller dessa krav riskerar att dra in lägre

hyresintäkter och att värderas lägre på marknaden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar proaktivt för att möta hyresgästers hållbarhetskrav, inklusive krav på inomhusmiljö och

välbefinnande. Vårt arbete stöds av ett systematiska certifieringar och kontinuerlig dialog med hyres-

gästerna, bland annat genom årliga undersökningar. Vårt fastighetsbestånd är 100 procent certifierat på

högsta nivå, inklusive genom WELL-certifiering som fokuserar specifikt på hälsa och välbefinnande. Dessa

åtgärder syftar till att stärka de långsiktiga värdena och marknadsattraktiviteten för våra fastigheter.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Klimatrelaterade fysiska risker

Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur

Riskbeskrivning

Klimatförändringar medför flera utmaningar för fastigheter. Med stigande temperaturer och ökad

kapacitetsanvändning av kylsystemen riskerar kostnaderna för både installation och drift att öka.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Våra analyser visar att de kylsystem som är installerade i Eastnines fastigheter redan idag möter och

överstiger kraven, vilket rustar fastigheterna för framtida temperaturhöjningar. Enligt senaste

riskbedömningar krävs inga omedelbara uppgraderingar av kyl- eller ventilationssystemen. Vi har också

vidtagit åtgäder för att minska värmeeffekter på taken, vilket förbättrar kylsystemens effektivitet.

Dessutom ingår arbetet med energieffektivitet som en del av åtgärderna Eastnine vidtar för att hantera

eventuella ökade driftskostnader som uppstår med högre temperaturer. Med ökat kylbehov följer högre

energiförbrukning. För att motverka detta samarbetar vi med leverantörer och energikonsulter för att

implementera digitala lösningar som kontinuerligt optimerar fastigheternas energiprestanda och minskar

driftskostnaderna

Extrema väderförhållanden

Riskbeskrivning

Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad

årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt- eller sättningsskador

på fastigheter.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine genomför systematiska analyser av de klimatrelaterade fysiska riskerna för att identifiera och

hantera potentiella påverkningar på våra fastigheter. Före 2024 användes GRESB:s modul för fysiska risker

för detta ändamål. Under 2023 utfördes en fördjupad klimatriskanalys med fokus på Vilnius och flera

specifika fastigheter där. Under 2025 planeras motsvarande analyser att utvidgas till att inkludera Polen

och Lettland. Mer information om klimatrelaterade risker finns på s. 126-127.

Övriga hållbarhetsrisker

Medarbetare och arbetsmiljö

Riskbeskrivning

Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till ohälsosam arbetsmiljö,

avvikande inomhusklimat eller arbetsmiljörisker relaterade till byggverksamhet.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Nyutveckling bedrivs inte i egen regi av Eastnine, men vi implementerar en strikt arbetsmiljöpolicy för våra

leverantörer och prioriterar hälsofrämjande åtgärder för att effektivt hantera arbetsmiljörisker. Eastnine

genomför årligen medarbetarundersökning som fokuserar på arbetsmiljöfaktorer som påverkar prestation

och trivsel. För ytterligare information om årets resultat i medarbetarundersökningen, se s. 21 och 26.

Korruption och oetiskt beteende

Riskbeskrivning

Mutor, bedrägerier, eller andra former av oetiskt beteende, vare sig inom företaget eller i relationer med

leverantörer och andra partners, kan leda till ekonomisk skada och minska förtroendet för Eastnine.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine upprätthåller en företagskultur som främjar etisk verksamhet och transparens. Vi arrangerar

årligen antikorruptionsutbildningar för alla medarbetare och tar regelbundet upp relaterade frågor under

möten för att säkerställa fortsatt medvetenhet och efterlevnad i vår dagliga verksamhet. Vidare till-

handahåller vi en anonym visselblåsarfunktion på vår webbsida för rapportering av misstankar om oetiskt

beteende. För att ytterligare stärka våra etiska standarder genomförs grundliga hållbarhetsgranskningar

av alla strategiska leverantörer.

Omvärldsrisker

Svag ekonomisk konjunktur

Riskbeskrivning

Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad,

utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines

affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster

i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad

konjunktur.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Hög inflation

Riskbeskrivning

Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med

inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också

avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter).

Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej

avseende vakanta ytor.

Lagstiftning och skatter

Riskbeskrivning

Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis

bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar

verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk.

Lokal-, politik- och planrisk

Riskbeskrivning

Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla

fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att

etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att

minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt.

Stort utbud av lokaler

Riskbeskrivning

Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan

påverka dessa negativt.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på

marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar

risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads-

position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler.

Högt råvarupris

Riskbeskrivning

Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där

stora mängder material köps in.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet.

Finansiella risker

Ränterisk

Riskbeskrivning

Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till

förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av

stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när

Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjunkande räntor när

Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att

räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta

via derivat i form av ränteswappar eller genom lån till fast ränta. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en

betydande post i resultaträkningen. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde,

då likviditet placeras på löptider understigande ett år.

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Kreditrisk

Riskbeskrivning

Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om

kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Eastnine har löpande

uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal.

Likviditetsrisk

Riskbeskrivning

Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig

likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst

2,0 gånger.

Refinansieringsrisk

Riskbeskrivning

Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig

finansiering eller vid nytt behov av finansiering.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med sju banker och pensionsfonder. Eastnine upplever

att Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finans-

policyn ska belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen

ska uppgå till minst 1,5 år.

Valutarisk

Riskbeskrivning

Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och

utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket

innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland

annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine

säkrade de delar av valutariskerna under 2024, som bedömdes utgöra större omfattning.

Känslighetsanalys

Känslighetsparameter Antagande Påverkan

Marknadsränta

+/- 0,5 %-enheter +0,4 / -0,4 MEUR (räntekostnader)

+/- 1,0 %-enhet +0,8 / -0,8 MEUR (räntekostnader)

+/- 0,5 %-enheter +0,1/ -0,1 MEUR (ränteintäkter)

+/-1,0 %-enheter +0,2/ -0,2 MEUR (ränteintäkter)

Marknadshyra +/- 5,0 % +33,6 / -33,4 MEUR (fastighetsvärde)

Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,4 / -9,1 MEUR (fastighetsvärde)

Direktavkastningskrav

+/- 0,25 %-enheter -20,8 / +22,5 MEUR (fastighetsvärde)

+/- 0,5 %-enheter -40,0 / +46,8 MEUR (fastighetsvärde)

+/- 1,0 %-enhet -74,9 / +101,8 MEUR (fastighetsvärde)

Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk

Förvaltningsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

TEUR	Not	2024	2023
Hyresintäkter	3	41 523	36 166
Fastighetskostnader	4,5	-2 970	-2 535
Driftnetto		38 553	33 631
Centrala administrationskostnader	5,6,7,8	-4 330	-3 679
Ränteintäkter	9	3 084	2 040
Räntekostnader	9	-14 795	-13 586
Andra finansiella intäkter och kostnader	9	-318	-709
Förvaltningsresultat		22 193	17 698
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	10	-4 260	-34 685
Orealiserade värdeförändringar i derivat	11	-5 433	-7 767
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	12	93	-49 870
Resultat före skatt		12 593	-74 625
Aktuell skatt	14	-1 520	-449
Uppskjuten skatt	14	-5 165	3 025
Årets resultat		5 908	-72 048
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet		-950	391
Årets totalresultat¹		4 957	-71 658
Resultat per aktie före utspädning, EUR	30	0,07	-0,81
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	30	0,07	-0,81
¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

Koncernens rapport över totalresultat

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Koncernens rapport över finansiell ställning
TEUR	Not	31 december 2024	31 december 2023	TEUR	Not	31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	10	935 374	573 771
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	8	5 610	2 131
Derivatinstrument	11	1 377	3 004
Inventarier	15	72	115
Andra långfristiga fordringar		141	145
Summa anläggningstillgångar		942 574	579 166
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	16	3 391	2 312
Kortfristiga fordringar		1 945	1 591
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	17	3 192	1 183
Derivatinstrument	11	351	250
Likvida medel	18	31 185	128 620
Summa omsättningstillgångar		40 063	133 955
SUMMA TILLGÅNGAR		982 637	713 121

Finansiella rapporter
			december 2024	31 december 2023
	EGET KAPITAL OCH SKULDER
	Eget kapital	19
	Aktiekapital		4 018	3 660
	Övrigt tillskjutet kapital		270 466	238 700
	Reserver omräkningsdifferenser		-413	538
	Balanserad vinst eller förlust		157 278	229 326
	Årets resultat		5 908	-72 048
	Summa eget kapital		437 257	400 176
	Långfristiga skulder
	Räntebärande skulder	20	454 854	193 138
	Derivatinstrument	11	3 907	-
	Uppskjuten skatteskuld	21	20 935	15 768
	Leasingskuld	8	5 610	2 112
	Andra långfristiga skulder	22	4 556	2 833
	Summa långfristiga skulder		489 863	213 850
	Kortfristiga skulder
	Räntebärande skulder	20	40 534	91 185
	Leverantörsskulder		2 053	589
	Övriga skulder	23	9 247	4 477
	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	3 684	2 844
	Summa kortfristiga skulder		55 518	99 095
	SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		982 637	713 121
Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
						Totalt eget kapital
				Reserv	Balanserad vinst	hänförligt till
			Övrigt tillskjutet	omräknings-	eller förlust inkl.	moder bolagets
TEUR	Not	Aktiekapital	kapital	differenser	årets resultat	aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2023		3 660	245 375	147	229 326	478 508
Årets resultat 2023		–	–	–	-72 048	-72 048
Övrigt totalresultat 2023		–	–	391	–	391
Utdelning till aktieägarna		–	-6 673	–	–	-6 673
Långsiktigt incitamentsprogram		–	-1	–	–	-1
Utgående eget kapital 31 december 2023		3 660	238 700	538	157 278	400 176
Årets resultat 2024		–	–	–	5 908	5 908
Övrigt totalresultat 2024		–	–	-950	–	-950
Kvittningsemission	19	358	40 642	–	–	41 000
Utdelning till aktieägarna		–	-9 044	–	–	-9 044
Långsiktigt incitamentsprogram		–	67	–	–	67
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner		–	100	–	–	100
Utgående eget kapital 31 december 2024		4 018	270 466	-413	163 186	437 257

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Finansiella rapporter
Koncernens rapport över kassaflöden
TEUR	Not	2024	2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		12 593	-74 625
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	29	9 058	92 788
Betald inkomstskatt		-1 520	-449
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet		20 131	17 715
Förändringar i rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar		-3 437	-573
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder		8 041	-411
Kassaflöde från den löpande verksamheten		24 735	16 731
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter		-4 364	-2 234
Förvärv av fastigheter¹		-320 499	–
Förvärv av inventarier		-21	-30
Försäljning av övriga finansiella tillgångar		–	143 592
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-324 884	141 328
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation		–	-45 000
Upptagna lån		253 230	10 519
Amortering av lån		-42 164	-8 079
Amortering av leasingskuld		-190	-115
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner		100	–
Utdelning till aktieägarna		-8 290	-6 599
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		202 686	-49 274
Årets kassaflöde		-97 463	108 785
Likvida medel vid årets början		128 620	19 820
Valutakursdifferenser i likvida medel		28	15
Likvida medel vid årets slut	18	31 185	128 620
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.
Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning

TEUR Not 2024 2023

Övriga intäkter 13 2 172 1 740

Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 121 -3 427

Rörelseresultat -1 949 -1 687

Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 29 –

Realiserade värdeförändringar och utdelningar

från investeringar 12 40 -50 168

Finansiella intäkter 9 7 243 10 255

Finansiella kostnader 9 -403 -4 456

Resultat före skatt 4 961 -46 056

Aktuell skatt 14 -798 –

Uppskjuten skatt 14 -1 415 1 163

Årets resultat

2 747 -44 894

Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.

TEUR Not 31 december 2024 31 december 2023

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 – 209

Inventarier 15 – 16

Aktier och andelar i koncernföretag 25 300 448 126 276

Uppskjuten skattefordran 21 – 1 163

Lån till koncernföretag 28 73 877 78 777

Summa anläggningstillgångar 374 326 206 441

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 259 159

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 2 968 3 850

Derivatinstrument 11 29 –

Likvida medel 18 10 546 112 258

Summa omsättningstillgångar 13 802 116 267

SUMMA TILLGÅNGAR 388 127 322 709

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 19

Bundet eget kapital

Aktiekapital 4 018 3 660

Fritt eget kapital

Överkursfond 270 463 238 697

Balanserad vinst eller förlust 77 476 122 370

Årets resultat 2 747 -44 894

Summa eget kapital 354 705 319 834

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 20 10 000 –

Uppskjuten skatteskuld 21 253 –

Leasingskuld 8 – 190

Andra långfristiga skulder 22 27 66

Summa långfristiga skulder 10 280 256

Kortfristiga skulder

Lån från koncernföretag 28 18 712 –

Leverantörsskulder 163 86

Övriga skulder 23 3 407 1 847

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 861 686

Summa kortfristiga skulder 23 143 2 619

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 388 127 322 709

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

TEUR Not Aktiekapital Överkursfond

Balanserad vinst

eller förlust inkl.

årets resultat

Totalt eget kapital

hänförligt till

moder bolagets

aktieägare

Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 372 122 370 371 402

Årets resultat 2023 – – -44 894 -44 894

Utdelning till aktieägarna – -6 673 – -6 673

Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – -1

Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834

Årets resultat 2024 – – 2 747 2 747

Kvittningsemission 19 358 40 642 – 41 000

Utdelning till aktieägarna – -9 044 – -9 044

Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – 67

Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – 100

Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 463 80 224 354 705

Finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Moderbolagets rapport över kassaflöden

TEUR Not 2024 2023

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 4 961 -46 056

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 237 49 879

Betald inkomstskatt -798 –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 4 400 3 823

Kassaflöde från rörelsekapitalet

Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 783 -2 426

Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 1 018 -1 056

Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 201 341

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterföretag, netto likvidpåverkan -15 527 –

Lån till koncernföretag 23 612 –

Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto -117 652 12 405

Försäljning av övriga finansiella tillgångar – 143 592

Kassaflöde från investeringsverksamheten -109 567 155 997

Finansieringsverksamheten

Inlösen obligation – -45 000

Upptagna lån 10 000 –

Amortering av leasingskuld -190 -115

Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner 100 –

Utdelning till aktieägarna -8 290 -6 599

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 620 -51 714

Årets kassaflöde -101 747 104 623

Likvida medel vid årets början 112 258 7 620

Valutakursdifferenser i likvida medel 35 15

Likvida medel vid årets slut 18 10 546 112 258

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Noter till finansiella rapporter

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag,

noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års-

redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar

verksamhetsåret januari–december 2024 och har godkänts av styrel-

sen för utfärdande, den 26 mars 2025, och kommer framläggas för

fastställelse på årsstämman den 29 april 2025 . Eastnine-koncernen

(”Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda

dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings-

standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board

(”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp-

ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och

finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande

redovisningsregler för koncerner) tillämpats.

Tillämpning av redovisningsprinciperna

Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som

de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings

principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget

är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års-

redovisningen för år 2023.

Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som

tillämpas från och med 1 januari 2024

Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB

bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret

som började den 1 januari 2024.

IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändringen avser klas-

sificering av skulder som kort eller långfristiga. Ändringen har inte

haft någon påverkan på Eastnines utöver utökat upplysningskrav om

låneskulder förenade med kovenanter för nästkommande tolvmåna-

dersperiod.

Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft

någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.

Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som

ännu ej trätt i kraft

IASB har publicerat den nya redovisningsstandarden IFRS 18 Presen-

tation och upplysningar i finansiella rapporter. Standarden träder i

kraft 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. Den nya standarden

kommer att innebära en rad nya bedömningar och kräva förändringar i

de finansiella rapporterna som i not. Presentation av intäkter och kost-

nader ska ske i fem olika kategorier och två obligatoriska delsummor.

De fem kategorierna är: rörelsen, investeringar, finansiering, inkomst-

skatter och avvecklad verksamhet. De två obligatoriska delsummorna

är rörelseresultat och resultat före finansiering och inkomstskatter.

Impementering av standarden kräver först ett godkännande av EU.

Övriga nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida

tillämpning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finan-

siella rapporterna.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor-

teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas

samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak-

tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade

i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan

förekomma.

Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar

De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser

sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders

värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom-

mande räkenskapsåret.

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar

och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat

och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin-

gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande

av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den

osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas

känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10.

Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk-

liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och

avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena.

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 1 forts.

Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller

tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten

skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag för

uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga

fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts

som tillgångsförvärv.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda,

inklusive ledande befattningshavare i enlighet med långsiktiga

incitaments program. Bolaget hade vid årets slut två aktierelaterade

incitamentsprogram, ett aktiesparprogram (LTIP 2022) och ett teck-

ningsoptionsprogram (LTIP 2024). Aktiesparprogrammet redovisas

enligt IFRS2 Aktierelaterade ersättningar. Personalkostnader redovisas

för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över programmens intjä-

nandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på de tilldelade eget

kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs vid tilldelnings-

tidpunkten. I teckningsoptionsprogrammet har optioner emitterats

till deltagarna till marknadsvärde fastställt enligt Black & Scholes

värderingsformel, och för varje teckningsoption som förvärvats har

ytterligare en teckningsoption erhållits vederlagsfritt. Vid ett eventu-

ellt framtida utnyttjande av teckningsoptioner erhåller moderbolaget

en likvid motsvarande lösenkursen varvid nya aktier emitteras och

lösenlikviden redovisas som en ökning av eget kapital.

Programmen regleras med egetkapitalinstrument, vilka klassificeras

som egetkapitalreglerade och ett belopp motsvarande den redovisade

personalkostnaden redovisas direkt mot eget kapital (övrigt tillskjutet

kapital). Se vidare om incitamentsprogrammen i not 5.

Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga

värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till-

delningen av aktier .

Intäkter och kostnader

Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till-

handahållande av lokaler . Koncernens kostnader redovisas i den period

till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader,

administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna

redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna.

Leasingavtal som leasegivare

Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet

med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden.

Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en

minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod.

Transaktioner i utländsk valuta

Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas

netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i

resultaträkningen.

Aktivering av låneutgifter

Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg-

nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande

vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom-

förandetiden vanligen kortare .

Skatter

I Polen utgår skatt med 19 procent och i Litauen med 15 procent på

skattepliktigt resultat (16 % i Litauen från 1 januari 2025), dvs. efter

avdrag för skattemässiga avskrivningar.

I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent (22 % i Estland

från 1 januari 2025), vilken aktualiseras först vid utdelning av bolagets

vinstmedel. Uppskjuten skatt är beräknad till noll procent baserat på

aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade. Skatte effekten

redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skattekostnad för

beslutad utdelning kan beräknas.

Finansiella instrument

Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder,

likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna

redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till

verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder

redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 26 .

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar

samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller

ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter

hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och

därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern-

ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.

Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata

framgår av not 10.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i

årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde förändringar

från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under

perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden

aktive rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser

övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade

investerings utgifter .

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 1 forts.

Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med

att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket

normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Tillkommande investeringar

Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter

aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar

som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget

tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande

investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot

eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller

avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den

period då åtgärderna genomförs.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings-

lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2,

Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget

i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga

av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet

mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens

och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt

Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan

uppställning för eget kapital.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter

avdrag för eventuella nedskrivningar.

Aktieägartillskott

Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den

mån nedskrivning inte erfordras.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag

inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar

moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört

med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar

finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när

Bolaget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redo-

visas förpliktelsen som en eventualförpliktelse.

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 2 Segmentsrapportering

Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten

presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i

Polen, Fastigheter i Litauen och Fastigheter i Lettland. Under 2023 avyttrades det sista innehavet

i segmentet Övriga investeringar.

TEUR	Fastigheter i	Fastigheter i	Fastigheter i
1 jan–31 dec 2024	Polen	Litauen	Lettland	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	13 695	24 255	3 572	–	41 523
Fastighetskostnader	-245	-1 691	-1 033	–	-2 970
Driftnetto	13 450	22 564	2 539	–	38 553
Centrala administrationskostnader	-48	–	–	-4 282	-4 330
Ränteintäkter	1	206	25	2 853	3 084
Räntekostnader	-4 429	-8 715	-1 553	-99	-14 795
Andra finansiella intäkter och
kostnader	-228	-18	6	-79	-318
Förvaltningsresultat	8 746	14 037	1 017	-1 607	22 193
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter	1 528	869	-6 657	–	-4 260
Orealiserade värdeförändringar
i derivat	-3 378	-1 869	-215	29	-5 433
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar	–	–	–	93	93
Resultat före skatt	6 896	13 038	-5 856	-1 485	12 593
Aktuell skatt	-719	–	-3	-798	-1 520
Uppskjuten skatt	-468	-3 282	–	-1 415	-5 165
Årets resultat	5 709	9 756	-5 859	-3 698	5 908
Förvaltningsfastigheter	480 052	386 553	68 769	–	935 374
varav årets investeringar/förvärv	361 414	3 138	1 311	–	365 863
Räntebärande skulder	275 834	179 686	29 869	10 000	495 388

				Övriga
TEUR	Fastigheter	Fastigheter	Fastigheter	investe-
1 jan–31 dec 2023	i Polen	i Litauen	i Lettland	ringar	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	8 446	23 695	4 025	–	–	36 166
Fastighetskostnader	-149	-1 533	-854	–	–	-2 535
Driftnetto	8 297	22 162	3 172	–	–	33 631
Centrala administrationskostnader	–	–	–	–	-3 679	-3 679
Ränteintäkter	–	111	6	–	1 924	2 040
Räntekostnader	-2 507	-5 795	-1 468	–	-3 815	-13 586
Andra finansiella intäkter och
kostnader	-248	-27	–	–	-435	-709
Förvaltningsresultat	5 542	16 452	1 709	–	-6 005	17 698
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter	-3 854	-22 849	-7 981	–	–	-34 685
Orealiserade värdeförändringar
i derivat	-2 468	-5 032	-268	–	–	-7 767
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar	–	–	–	-49 870	–	-49 870
Resultat före skatt	-780	-11 429	-6 541	-49 870	-6 005	-74 625
Aktuell skatt	-447	–	-2	–	–	-449
Uppskjuten skatt	592	1 270	–	–	1 163	3 025
Årets resultat	-635	-10 159	-6 542	-49 870	-4 842	-72 048
Förvaltningsfastigheter	117 110	382 546	74 115	–	–	573 771
varav årets investeringar/förvärv	59	1 693	482	–	–	2 234
Räntebärande skulder	70 110	183 428	30 785	–	–	284 323

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 3 Hyresintäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2024 uppgick till 41 523 TEUR

(36 166), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 37 677 TEUR

(33 122), handel och service till 910 TEUR (691), parkering till 2 635

TEUR (2 135) och övriga hyresintäkter till 301 TEUR (218). För hyres

intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering).

I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats

hyresgästerna.

Operationell leasing – koncernen som leasegivare

Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal,

vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16.

Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres-

intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat

fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har ökat

med 85 procent och uppgick vid periodens utgång till 247 396 TEUR

(133 628).

Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och

service fördelat per land.

Hyresintäkter per segment, TEUR	2024	2023
Polen	13 696	8 446
Litauen	24 255	23 695
Lettland	3 572	4 025
Summa	41 523	36 166

Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell.

Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats

till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har

avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter-

stående hyrestiden för samtliga hyresavtal har ökat till 4,1 år (3,8) vid

årets slut.

Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2024-12-31
		Kontrakterad
		årshyra,		Andel av
Kontraktsförfall, år	Kvm	TEUR		årshyra, %
2025	13 152	2 868		5
2026	20 204	4 299		7
2027	48 395	9 964		16
2028	43 755	10 777		18
2029	64 537	13 299		22
2030-	81 557	15 431		25
Summa lokaler	271 600	56 638		93
Parkering & övrigt	–	4 423		7
Summa	271 600	61 061		100
	Kontrakterade
	hyresintäkter		Hyresvärde
Kontrakterade hyresintäkter/
hyresvärde, TEUR	2024	2023	2024	2023
Polen	32 584	8 345	32 584	8 345
Litauen	24 795	23 298	26 246	24 792
Lettland	3 682	3 597	4 736	4 695
Summa	61 061	35 240	63 566	37 832

Not 4 Fastighetskostnader

	Koncernen
Fördelning per kostnadsslag, TEUR	2024	2023
Kostnader för löpande förbrukning, reparationer
och underhåll	677	481
Andra direkta fastighetskostnader	334	292
Personalkostnader	1 323	1 169
Avskrivningar	47	59
Andra indirekta fastighetskostnader	590	535
Summa	2 970	2 535

Not 5 Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar

Ersättningar, övriga
förmåner och sociala kostnader	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Styrelse, vd och vice vd
Löner¹	1 094	851	1 094	851
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)	117	98	117	98
Sociala kostnader¹	369	324	369	324
Övriga
Löner	1 955	1 915	703	690
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)	149	133	149	133
Sociala kostnader	497	479	260	266
Summa	4 181	3 800	2 692	2 361
¹ För räkenskapsåret 2023 beslutade styrelsen om utbetalning av rörlig lön över- stigande anställningsvillkor, men i enlighet med styrelsens mandat enligt Bolagets
ersättningsriktlinjer. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkom under 2024.
För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare på s. 79.

	Koncernen		Moderbolaget
Medelantal anställda	2024	2023	2024	2023
Män	9,4	9,0	5,4	5,0
Kvinnor	12,0	12,4	4,0	4,0
Summa	21,4	21,4	9,4	9,0

	2024			2023
Koncernen	Män	Kvinnor	Summa	Män	Kvinnor	Summa
Personal- omsättning, %	–	8,0	4,5	–	7,4	4,4
Total sjukfrånvaro, %	1,4	0,1	0,7	1,4	0,6	0,9
varav långtids - sjukfrånvaro	–	–	–	–	–	–

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Ersättningar till ledande befattningshavare

Ersättning till styrelsen

Den 25 april 2024 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande

ska erhålla 840 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga

styrelse ledamöter ska erhålla 420 000 SEK per person i ersättning

för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit

ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och

avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen.

Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga

anställningsvillkor

Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt-

ningshavare beslutas av årsstämman, på förslag från styrelsen.

Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön

och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner.

Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings-

kriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare.

Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50

procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare

en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget

erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till

7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne-

delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger

upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex

månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt

till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk-

ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta

sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller

en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran

och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs-

vederlag utgår.

Not 5 forts.

Långsiktiga incitamentsprogram

Eastnine hade vid utgången av 2024 två utestående långsiktiga

incitaments program (LTIP) riktade till anställda i koncernen, aktie-

spar program (LTIP 2022) och teckningsoptionsprogram (LTIP 2024).

Under året har ett aktiesparprogram (LTIP 2021) löpt ut. Syftet med

LTIP är att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värde-

skapande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekry-

tera kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja

med arbetarnas aktie ägande samt öka intressegemenskapen mellan

deltagarna och Bolagets aktieägare.

Utfall i aktiesparprogram LTIP 2021

Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2021). Programmets

löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 4 juli 2024, var den

sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 50,0 procent och till-

delning av aktier ägde rum i augusti 2024. Totalt tilldelades 54 888

aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga

tilldelningen av aktier var 42,82 SEK. Utfallet för villkoren framgår på

nästa sida .

Villkor för prestationsaktier

Varje prestationsvillkor representerade hälften (1/2) av den totala till-

delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett

prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför-

liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp-

nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier

enligt LTIP 2021 tilldelas.

	Styrelsearvode/						Övriga		Pensions-
Ersättningar och	grundlön		Rörlig lön¹		LTIP²		förmåner		kostnader		Summa
övriga förmåner, TEUR	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Styrelseledamöter
Liselotte Hjorth, ordförande	73	70	–	–	–	–	–	–	–	–	73	70
Peter Elam Håkansson	37	35	–	–	–	–	–	–	–	–	37	35
Christian Hermelin	37	35	–	–	–	–	–	–	–	–	37	35
Ylva Sarby Westman	37	35	–	–	–	–	–	–	–	–	37	35
Hanna Loikkanen	37	23	–	–	–	–	–	–	–	–	37	23
Louise Richnau³	24	–	–	–	–	–	–	–	–	–	24	–
Peter Wågström⁴	12	35	–	–	–	–	–	–	–	–	12	35
Ledande befattningshavare
Kestutis Sasnauskas, vd	269	236	136	241	25	2	1	7	72	60	503	546
Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO	180	167	92	84	12	1	2	2	45	38	330	291
Summa	706	635	228	325	37	3	3	8	117	98	1 090	1 069
¹ För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR. Hälften avser rörlig ersättning för vd:s extraordinära insatser, vid försäljning av investering i MFG, och har belastat resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings rapporten s. 106.
² Avsättning och förmånsvärde för LTIP uppgick till totalt 37 TEUR (3), varav förmånsvärdet på teckningsoptioner till Kestutis Sasnauskas uppgick till 33 TEUR (-) och till
Britt-Marie Nyman 16 TEUR (-); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2021 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier avseende LTIP 2021
för Kestutis Sasnauskas uppgick till 71 TEUR (69) och för Britt-Marie Nyman 38 TEUR (37).
³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024.
⁴ Avgick som styrelseledamot vid årsstämman 2024.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs.

genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under

perioden 1 juli 2021–30 juni 2024.

• Maximinivån: 12 procent per år

• Miniminivån: 10 procent per år

Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.

genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-

den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara

bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil

i referensgrupp

• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Villkor	Mål	Utfall	Tilldelning	Antal
Prestationsaktier,
villkor 1	10–12 %	8,5 %	0 %	0
		Uppnådde
		100,0 % från
Prestationsaktier,		miniminivån till
villkor 2	>median	maximinivån	100,0 %	54 888
Totalt antal aktier			50,0 %	54 888

Aktiesparprogram, LTIP 2022

Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om

införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt-

liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro-

grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B

(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska),

och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta-

garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande

en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022.

Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktie-

rätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med för-

behåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen

av Prestations aktier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller

avslutat sin anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna

under hela Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir till-

delade deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets

delårsrapport för perioden 1 januari–30 juni 2025.

Villkor för prestationsaktier

Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga

Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om

maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala

antalet Prestationsaktier och, för villkor 2, 20 procent av det maximala

antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas.

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu-

sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs.

genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till

genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG,

under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025.

• Maximinivån: 12 procent per år

• Miniminivån: 10 procent per år

Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.

genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-

den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara

bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil

i referensgrupp

• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Återköp av egna aktier

Eastnine AB avser att använda upp till 172 548 redan återköpta egna

aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.

Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024

Vid årsstämman den 25 april 2024 godkändes styrelsens förslag

om inrättande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024)

genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. Incitaments-

programmet riktade sig samtliga anställda i koncernen. Deltagarna

i incitamentsprogrammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till

marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje teckningsop-

tion som del tagarna betalade marknadsvärde för erhölls ytterligare en

tecknings option vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria teckningsoptio-

ner var begränsade till viss angiven nivå beräknad utifrån deltagarens

månatliga bruttolön.

Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15

maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentliggörandet av bolagets del-

årsrapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag som

infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en

kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnittskursen

för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio

handelsdagar före årsstämman 2024.

Sammanlagt har 894 810 teckningsoptioner emitterats till delta-

garna i programmet. Vid fullt utnyttjande kan därmed 894 810 aktier

ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det

totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för even-

tuell omräkning enligt optionsvillkoren.

Teckningskursen för teckning av aktier genom utnyttjande av

tecknings optionerna framgår av nedanstående tabell. Bolaget förbe-

håller sig rätten att återköpa teckningsoptioner, t.ex. om deltagarens

anställning i Bolaget avslutas.

Programöversikt,
årets förändring i antal
instrument	Koncernen		Moderbolaget
Antalet instrument, aktier	2024	2023	2024	2023
Utestående vid årets början	321 776	501 956	210 424	303 376
Tilldelade, teckningsoptioner	894 810	–	807 654	–
Förverkade, aktiesparprogram/aktierätter¹	-94 340	-87 132	-42 558	-38 000
Intjänade, aktiesparprogram/aktierätter¹	-54 888	-93 048	-40 534	-54 952
Utestående vid årets slut	1 067 358	321 776	934 986	210 424
¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

Not 5 forts.

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Utestående aktierätter	LTIP 2022
Antal aktierätter¹	172 258
Antal deltagare som fortfarande är anställda den
31 december 2024	16
	juli 2022
Intjänandeperiod	– juli 2025
Värde per aktierätt med villkor 1², SEK	19,10
Värde per aktierätt med villkor 2³, SEK	4,77
Aktierätternas återstående löptid, år	0,5
¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
² Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänande perioden.
³ Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte
uppfylls till fullo.

Utestående teckningsoptioner	LTIP 2024
Utställandedag	2024-04-30
Aktiekurs vid utförandet, SEK	41,40
Lösenkurs per aktie, SEK	53,00
Antal deltagare	10
Antal utestående teckningsoptioner	894 810
Sista lösendag	2027-05-29
Återstående löptid, år	2,4
Riskfri ränta, %	2,8
Förväntad volatilitet, %	22,0
Verkligt värde per option¹, utställandedagen, SEK	2,64
¹ Justerat för utdelningar under löptiden.

Personalkostnader för aktie-	Koncernen		Moderbolaget
relaterad ersättning, TEUR	2024	2023	2024	2023
Aktierätter och teckningsoptioner	-12	-1	3	4
Sociala kostnader	15	48	15	48
Summa	3	46	18	51

Kostnaderna redovisas under intjänandeperioden i resultaträkningen

enligt IFRS 2. Den aktierelaterade kostnaden redovisas som del av eget

kapital och sociala avgifter som en upplupen kostnad.

Not 5 forts.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 6 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader

för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering,

ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt

omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq,

Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighets-

förvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader.

Leasing

Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk-

ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar

dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier

till mindre värde.

Fördelning per	Koncernen		Moderbolaget
kostnadsslag, TEUR	2024	2023	2024	2023
Marknadsföring och PR	227	229	227	229
IT- och redovisningstjänster	100	99	88	87
Legala tjänster och konsultarvoden	327	40	317	40
Personalkostnader	2 903	2 684	2 738	2 414
Övriga externa kostnader	773	627	752	656
Summa	4 330	3 679	4 121	3 427
Fördelning i	Koncernen		Moderbolaget
resultaträkningen, TEUR	2024	2023	2024	2023
Centrala administrationskostnader	4 330	3 679	4 121	3 427
Summa	4 330	3 679	4 121	3 427

Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
KPMG
Revisionsuppdrag	295	230	142	141
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag	22	5	22	5
VGD
Revisionsuppdrag	13	13	–	–
Summa	330	248	164	146

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok-

föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning,

övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att

utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag-

elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga

arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna

rader i tabellen ovan.

Not 8 Leasingavtal

För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende-

av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal

redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld.

Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida

leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra

tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten.

Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig,

med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram

till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill-

gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att

ingen avskrivning sker.

För Bolagets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör under

2025 redovisas vid årets slut ingen nyttjanderätt eller leasingskuld.

Arrendeavgifter under året, vilka överstiger amorteringsbeloppet,

redovisas som räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker av -

skrivning linjärt över leasingperioden.

Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine även ett antal

leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar och kontors-

maskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.

	Koncernen		Moderbolaget
Nyttjanderätt, TEUR	2024	2023	2024	2023
Redovisat värde vid årets början	2 131	2 234	209	312
Omräkning enligt IFRS 16	-90	11	-90	11
Tillkommande värde under året	3 688	–	–	–
Årets avskrivning	-119	-114	-119	-114
Redovisat värde vid årets slut	5 610	2 131	–	209

	Koncernen		Moderbolaget
Leasingskuld, TEUR	2024	2023	2024	2023
Redovisat värde vid årets början	2 112	2 216	190	294
Omräkning enligt IFRS 16	-95	11	-95	11
Tillkommande värde under året	3 688	–	–	–
Årets amortering	-95	-115	-95	-115
Redovisat värde vid årets slut	5 610	2 112	–	190

Årets kassaflöde hänförligt	Koncernen		Moderbolaget
till leasingavtal, TEUR	2024	2023	2024	2023
Kassaflöde från leasingavtal
klassificerade som nyttjanderätt	-143	-161	-95	-113
Kassaflöde från leasing av
tillgångar till mindre värde	-14	-16	-7	-11
Kassaflöde från leasingavtal	-157	-177	-102	-124

Se även löptidsanalys i not 27 (Finansiella risker och riskhantering).

Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar

mellan 17–101 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende-

avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under

året till 37 TEUR (53).

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella intäkter, TEUR	2024	2023	2024	2023
Erhållna utdelningar från
koncernföretag	–	–	–	4 188
Ränteintäkter från koncernföretag	–	–	4 393	3 945
Ränteintäkter från likvida medel	3 084	2 040	2 850	1 922
Andra finansiella intäkter	23	14	–	–
Valutakursdifferenser, netto¹	–	–	–	199
Summa finansiella intäkter	3 107	2 054	7 243	10 255

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella kostnader, TEUR	2024	2023	2024	2023
Räntekostnader till koncernföretag	–	–	-223	–
Räntekostnader på lån	-14 795	-9 782	-99	-11
Räntekostnader på obligation	–	-3 804	–	-3 804
Andra finansiella kostnader	-48	-688	-5	-641
Valutakursdifferenser, netto¹	-293	-35	-76	–
Summa finansiella kostnader	-15 136	-14 309	-403	-4 456

¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder.

Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på

derivat värderade till verkligt värde.

Not 10 Förvaltningsfastigheter

Definition

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera

positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen

till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat-

räkningen.

Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret

Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter,

centralt belägna i Poznan, Riga, Vilnius och Warszawa. Förvaltnings-

fastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar,

uppgick till 935 374 TEUR (573 771). Totalt har Eastnine, under året,

investerat 365 863 TEUR (2 234), varav fastighetsförvärv uppgick till

361 499 TEUR ( ) och investeringar i befintliga fastigheter till 4 364

TEUR (2 234). Den oreali serade värdeförändringen uppgick till 4 260

TEUR ( 34 685). Både högre marknadshyror och hyresindexering har

haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt

ökat avkastningskrav har haft motsatt effekt. Värdet på nyttjande-

rätts tillgångar, avseende tomträtter, tillhörande förvaltnings-

fastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och uppgick till

5 610 TEUR (2 131).

	Koncernen
TEUR	2024	2023
Redovisat värde vid årets början	573 771	606 222
Förvärv	361 499	–
Investeringar i befintliga fastigheter	4 364	2 234
Orealiserade värdeförändringar	-4 260	-34 685
Redovisat värde vid årets slut	935 374	573 771

Värdering av fastigheter

Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering av certifierat

värderingsinstitut sker minst en gång under en rullande tolv-

månadersperiod.

Värderingsmodell och utförande

De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell

värderings standard (IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid

besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under

året utförts av Avison Young, Colliers International Advisor och

Newsec.

Fastigheter som inte externvärderas, internvärderas enligt en

kassaflödesmodell. Den interna värderingsmodellen för respektive

fastighet kalibreras mot de externa värderingarna, såväl i Polen som

Baltikum. Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot

den interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen

sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram-

tida kassa flöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad

på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem till tioårig kalkyl

period med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens

slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till

beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderings-

modeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är

uppräknade med inflation och med reala diskonteringsräntor. Dessa

modeller utgörs antingen (i) av nuvärdesberäknade kassaflöden, likt

för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av

nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra

och marknadsmässig hyra.

Värderingsantaganden

Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden

vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara

indata. Observerbara data inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, histo-

riska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke

observerbara data inkluderar bl.a. direktavkastningskrav, kalkylränta,

framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.

Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres-

avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen

följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en

bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads-

hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i

värderingarna i genomsnitt till 18,7 EUR per kvm (16,5).

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Driftskostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kost-

nader. Reservering för underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån

fastigheternas skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna

med en procentuell årlig avsättning beräknat på årliga hyresintäkter

med tillägg för det nästkommande årets budgeterade underhålls-

investeringar.

Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra

samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio-

nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång

sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens

förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad

risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans-

risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt.

Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång-

siktigt normaliserad vakansgrad.

Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i

värderingarna uppgick till 8,0 procent (8,1) för förvaltningsfastigheter

exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån

faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och

förväntan. Direktavkastningskravet under 2024 har fortsatt svagt

uppåt. Vägt direktavkastningskrav var 6,6 procent (6,4).

Planerade fastighets investeringar år 1 har i genomsnitt beräknats till

18,0 procent (3,9) och en normaliserad årlig avsättning till 2,6 procent

(1,9) av totala hyresintäkter. Den långsiktiga inflationen för marknads-

hyror har upptagits till mellan 2,0-2,5 procent (0-2,0).

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas

marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och

vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos

certifierade värderingsinstitut.

Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt-

ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av

individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till

att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra

parametrar upptagna i känslighetsanalysen.

Känslighetsanalys fastig heter, TEUR	Antag anden	Polen	Litauen	Lettland	Totalt
Marknadshyra	+/- 5,0 %	18 084 / -18 081	13 281 / -13 181	2 190 / -2 165	33 555 / -33 427
Uthyrningsgrad	+/- 1,0 %-enhet	– / -3 585	4 673 / -4 651	738 / -824	5 411 / -9 060
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %-enheter	-10 773 / 11 598	-8 416 / 9 221	-1 573 / 1 698	-20 762 / 22 517
Direktavkastningskrav	+/- 0,5 %-enheter	-20 807 / 24 117	-16 176 / 19 139	-3 034 / 3 532	-40 017 / 46 788
Direktavkastningskrav	+/- 1,0 %-enhet	-38 949 / 52 407	-30 289 / 41 720	-5 669 / 7 694	-74 907 / 101 821

	Polen		Litauen		Lettland		Totalt
Värderingsantaganden	2024	2023¹	2024	2023	2024	2023	2024	2023¹
Direktavkastningskrav, %	6,4-7,5	7,0	6,0-6,5	5,75-6,5	6,5-6,75	6,5	6,0-7,5	5,75-7,0
Direktavkastningskrav, vägt, %	6,9	7,0	6,4	6,2	6,6	6,5	6,6	6,4
Fastighetsinvesteringar, år 1	3,2	0,0	12,5	13,1	49,8	3,5	18,0	3,9
Fastighetsinvesteringar
normaliserad avsättning, %	2,0	0,0	3,3	2,9	2,9	3,9	2,6	1,9
Antagen marknadshyra vid
avtalsförfall, EUR/kvm/månad	20,7	16,5	17,2	16,8	15,2	15,1	18,7	16,5
Genomsnittlig kalkylränta, %	7,7	8,4	8,2	8,1	8,4	8,1	8,0	8,2
Långsiktig inflation, %	2,5	2,0	2,0	2,0	2,0	2,0	2,3	2,0
Långsiktig vakansgrad, %	–	–	2,5-5,0	4,5-5,0	3,0-5,0	4,5-5,0	2,5-5,0	4,5-5,0
¹ I Polen redovisas genomsnittlig kalkylränta med antagen real ränta med tillägg för bedömd inflation om 2,0 procentenheter.

Not 10 forts.

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 11 Derivatinstrument

Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som

finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget er

håller rörlig ränta och betalar en fast ränta, samt valutaterminer. Deri

vaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar

redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal

har avslutats i förtid. Valutaterminer är upptagna för att minska valu

taexponeringen kopplad till Bolagets utdelningar. Under året har tre

av fyra valutaterminer förfallit vilket inneburit en realiserad värdeför

ändring om 40 TEUR. Årlig amortering i befintliga swappar uppgår till

4 381 TEUR. Av nominellt belopp med förfall 2025 avser 20 008 TEUR

förfall av swappar och 2 226 TEUR förfall av valutatermin. Vid avtals

förfall är värdet på swappar alltid noll och inga betalningsåtaganden

kvarstår. För kassaflöden från Eastnines derivat, se not 27 (Finansiella

risker och riskhantering). För mer information, se även not 26 (Finan

siella instrument).

	Nominellt belopp,	Marknads-
Förfalloår	TEUR	värde, TEUR
2025	22 234	351
2026	38 929	575
2027	97 351	1 037
2028	23 113	14
2029	229 093	2 978
Summa	410 720	-2 179

	Koncernen
Värde derivat, TEUR	2024	2023
Redovisat värde vid årets början	3 254	11 022
Orealiserade värdeförändringar	5 433	7 767
Redovisat värde vid årets slut	-2 179	3 254

Not 12 Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Realiserade värdeförändringar, valutaterminer	40	–	40	–
Slutbetalning, ECBPF2	52	–	–	–
Återbetalning, ECBPF2	–	298	–	–
Utdelning, MFG	–	238	–	238
Realiserad värdeförändring, MFG	–	50 406	–	50 406
Summa	93	-49 870	40	-50 168

Not 13 Övriga intäkter

	Moderbolaget
TEUR	2024	2023
Rådgivning och förvaltningstjänster till
koncernföretag	2 172	1 740
Summa	2 172	1 740

Not 14 Skatter

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning av effektiv skatt,
TEUR	2024	2023	2024	2023
Resultat före skatt	12 593	-74 625	4 961	-46 056
Skatt enligt gällande skattesats
i Sverige, 20,6 %	2 594	15 373	1 022	9 488
Effekt av andra skattesatser för
utländska dotterföretag	2 273	2 526	–	–
Skatteeffekt av ej skatte pliktiga
värdeförändringar i portföljen	–	10 384	–	10 384
Skatteeffekt av ej skatte pliktig
utdelning	–	49	–	912
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader	685	173	2	2
Underskott från tidigare år	62	14	62	14
Övriga skattemässiga
justeringar	89	1 152	89	1 135
Ej redovisad skatteintäkt på
skattemässiga underskott för
året¹	57	31	–	–
Justering uppskjuten skatt från
tidigare år	1 163	899	1 163	–
Summa	-6 685	2 576	-2 213	1 163
Genomsnittlig skattesats, %	53,1	3,5	44,6	2,5

¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan

tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på under

skottsavdrag om 0,9 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans räkningen.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 15 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu

lerade av och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovisas

som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter

direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har

bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande

perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala

administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier

och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och

Riga.

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets början	553	524	89	89
Årets utrangering	2	–	–	–
Årets investeringar	21	29	–	–
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets slut	572	553	89	89
Ackumulerade avskrivningar vid
årets början	438	360	73	55
Årets utrangering	2	–	–	–
Årets avskrivningar	64	78	16	18
Ackumulerade avskrivningar vid
årets slut	-500	-438	-89	-73
Redovisat värde vid årets slut	72	115	–	16

Not 16 Kundfordringar

Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar.

Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt

IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster

reducerar koncernens driftnetto.

	Koncernen
Åldersfördelning, TEUR	2024	2023
Ej förfallna	1 878	2 086
Förfallna 0–30 dagar	1 117	207
Förfallna 31–60 dagar	299	12
Förfallna 61–90 dagar	95	–
Förfallna sedan mer än 90 dagar	23	23
varav reserverat¹	20	16
Summa	3 391	2 312

¹ Reserveringar sker på individuell basis.

Not 17 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Upplupna ränteintäkter	87	–	2 731	3 770
Upplupna intäkter	491	314	–	–
Förutbetalda kostnader	2 614	869	237	80
Summa	3 192	1 183	2 968	3 850

Not 18 Likvida medel

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Likvida medel	31 185	128 620	10 546	112 258
Summa	31 185	128 620	10 546	112 258

På bokslutsdagen avser likvida medel till 100 procent likvida tillgångar

på Bolagets bankkonton.

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 19 Eget kapital

Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 98 241 728 utgivna

stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst och ett

kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie. Registrerat aktiekapital uppgick

per 31 december 2024 till 4 018 087 EUR (3 659 775). Under året har

Eastnine tilldelat 54 888 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga

incitamentsprogram som infördes 2021 (LTIP 2021). Efter transaktio

nen, tillika per 31 december 2024, har Bolagets innehav av egna aktier

minskat till 502 124, motsvarande en minskning från cirka 0,6 procent

till cirka 0,5 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2024 erhöll

styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med

begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får

överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

Antalet aktier och röster i Bolaget har ökat under maj 2024 till följd

av en uppdelning (aktiesplit) av varje aktie på fyra aktier. Antalet aktier

och röster ökade därmed med 67 110 783 aktier och röster.

I samband med förvärvet av Warsaw Unit genomfördes en kvittnings

emission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till säljaren. Emissions

kursen uppgick till 4,68 EUR per aktie, motsvarande det långsiktiga

substansvärdet per aktie i Eastnine per den 30 september 2024.

Styrelsen för Eastnine beslutade om kvittningsemissionen med stöd av

bemyndigandet från årsstämman 2024.

Efter kvittningsemissionen, och per den 31 december 2024, uppgår

antalet aktier och röster i Eastnine till 98 241 728. Eastnines aktie

kapital ökade genom kvittningsemissionen med 358 312 EUR till

4 018 087 EUR.

Antal stamaktier	2024	2023
Antal utgivna aktier per 1 januari	22 370 261	22 370 261
Aktiesplit 4:1, datum 2024 05 13	67 110 783	–
Kvittningsemission, datum 2024 11 29	8 760 684	–
Antal utgivna aktier per 31 december	98 241 728	22 370 261
varav aktier i eget förvar	502 124	139 253

Koncernens egna kapital

Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt till

skjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser

tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalats

i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade

vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december

2024 till 437,3 MEUR (400,2).

Kapitalhantering

Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31

december 2024 till 437,3 MEUR (400,2). Likvida medel i koncernen

uppgick till 31,2 MEUR (128,6). Eastnine eftersträvar en belåningsgrad

kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte

överstiga 60 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till

50 procent (27) och soliditeten till 44 procent (56).

Moderbolagets bundna och fria egna kapital

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings

bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består

i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond,

årets resultat och balanserade vinstmedel.

Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde

las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget

kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av

verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till

koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelning

Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår

årsstämman 2025 en utdelning om 1,20 SEK per aktie, jämnt fördelat

på fyra tillfällen om 0,30 SEK vardera under 2025 och inledningen av

2026. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta

antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna

aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen

utdelning till 117,3 MSEK, motsvarande 10,5 MEUR.

1 EUR = 11,49 SEK den 31 december 2024.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 20 Räntebärande skulder

Räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut och pensionsfonder,

varav 454 854 TEUR (193 138) klassificeras som långfristiga skulder då

låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 40 534

TEUR (91 185) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12

månader, se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines ränte

bärande skulder är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets

slut uppgick lån från pensionsfonder till 10 000 TEUR ( ), med låneförfall

november 2027.

	Koncernen
Räntebärande skulder, TEUR	2024	2023
Räntebärande skulder vid årets början	284 323	326 882
I förtid inlöst obligationslån	–	45 000
Upptagande av räntebärande skulder	217 727	10 519
Amorteringar enligt plan	6 661	8 079
Redovisat värde vid årets slut	495 388	284 323

I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga

kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet

Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte

bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive

amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal

ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut

till 8,3 MEUR (7,5), motsvarande 1,7 procent (2,6) av utestående skuld.

Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning.

Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras

vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet,

se not 27 (Finansiella risker och riskhantering).

Förfallostruktur räntebärande
skulder, år	Låneskuld, TEUR	Andel, %
2025	40 534	8,2
2026	74 434	15,0
2027	116 004	23,4
2028	26 474	5,4
2029	237 942	48,0
Summa	495 388	100,0

	Koncernen
Fördelning räntebärande skulder, TEUR	2024	2023
Skulder till kreditinstitut, långfristiga	444 854	193 138
Skuld obligationsinnehavare, långfristig	10 000	–
Skulder till kreditinstitut, kortfristiga	40 534	91 185
Summa	495 388	284 323

Not 21 Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatt på temporära	Koncernen		Moderbolaget
skillnader, TEUR	2024	2023	2024	2023
Förvaltningsfastigheter	32 349	25 161	–	–
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	4 318	347	–	43
Derivatinstrument	452	496	6	–
Leasingskuld	4 318	343	–	39
Skattemässiga underskott	11 208	9 894	–	1 167
Övrigt	247	–	247	–
Redovisat värde vid årets slut	20 935	15 768	253	-1 163

Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.

Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Polen och Litauen,

med skattesatser om 19,0 procent respektive 16,0 procent, samt

moderbolaget i Sverige, med skattesats om 20,6 procent. Den upp

skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och

skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing

skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga

underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där

skatt endast utgår med 22 procent respektive 20 procent på i huvud

sak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outde

lade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel

från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats base

rat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om

beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balan

serade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland,

inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 54 645 TEUR (57 107)

och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå

till 12 022 TEUR (12 563).

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 22 Andra långfristiga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Depositioner från hyresgäster	4 529	2 767	–	–
Övrigt	27	66	27	66
Summa	4 556	2 833	27	66

Not 23 Övriga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Fastighetsskatt	397	1 489	–	–
Depositioner från hyresgäster	49	224	–	–
Ej utbetald utdelning	2 424	1 669	2 424	1 669
Övrigt	6 377	1 095	983	178
Summa	9 247	4 477	3 407	1 847

Not 24 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Upplupna lönerelaterade kostnader	763	697	608	570
Upplupna räntekostnader	230	48	99	–
Upplupna fastighetskostnader	702	821	–	–
Övriga upplupna kostnader	181	291	154	116
Förutbetalda intäkter	1 808	987	–	–
Summa	3 684	2 844	861	686

Not 25 Aktier och andelar i koncernföretag

	Moderbolaget
TEUR	2024	2023
Ingående anskaffningsvärden	126 276	138 680
Återbetalning av aktieägartillskott	-3 500	-12 400
Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹	177 672	-4
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	300 448	126 276
¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -7 TEUR (-4) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram.

		Antal	Kapital- och	Bokfört värde,
Direktägda dotterbolag	Säte	aktier/andelar	röstandel, %	TEUR
Eastnine Baltics OÜ	Tallinn, Estland	2 500	100	78 757
Nowy Rynek D Sp. z o.o.	Poznan, Polen	408 236	100	44 001
Nowy Rynek E Sp. z o.o.	Poznan, Polen	494 175	100	58 002
Warsaw Unit Sp. z o.o.	Warszawa, Polen	32 243	100	119 677
Eastnine Office AB	Stockholm, Sverige	11 000	100	11
Summa anskaffningsvärden				300 448

		Antal	Kapital- och
Indirekt ägda dotterbolag	Säte	aktier/andelar	röstandel, %
Eastnine Prop1 OÜ	Tallinn, Estland	1	100
Eastnine Latvia SIA	Riga, Lettland	53 353 814	100
Eastnine Alojas Biroji SIA	Riga, Lettland	8 565 000	100
Eastnine Kimmel SIA	Riga, Lettland	5 952 045	100
Eastnine Prop 6 SIA	Riga, Lettland	5 000	100
Eastnine Valdemara Centrs SIA	Riga, Lettland	10 000 000	100
Eastnine Zala 1 SIA	Riga, Lettland	6 830 000	100
Eastnine Lithuania UAB	Vilnius, Litauen	29 216 503	100
Eastnine 3Bures-1-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 925	100
Eastnine 3Bures-3 UAB	Vilnius, Litauen	3 620	100
Eastnine S7-1 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine S7-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 800	100
Eastnine S7-3 UAB	Vilnius, Litauen	2 800	100
Eastnine Uniq UAB	Vilnius, Litauen	2 700	100
Eastnine Uptown Park UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine Vertas-1 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine Vertas-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 26 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans

räkningen på transaktionsdagen.

Beräkning av verkligt värde

Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för

att fastställa verkligt värde för finansiella instrument.

Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat

Finansiella instrument värderade till verkligt värde bedöms i enlighet

med IFRS 13. Transaktionsutgifter belastar resultatet i enlighet med

IFRS 9.

Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde

Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och

andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket

kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för

eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens-

stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper

i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-

värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för

icke säkerställt lån, redovisat till 10 000 TEUR (-) bedöms inte avvika

materiellt från redovisat värde.

Värdering till verkligt värde

Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och

IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget

klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som

återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering-

arna. Hierarkin har följande nivåer:

Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska

tillgångar eller skulder.

Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är

observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt

(dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser).

Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på

observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata).

Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde

kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som

är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta

syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av

värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till

verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus-

tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering

på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde-

ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer

som särskilt gäller för tillgången eller skulden.

I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru-

ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella

tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde

respektive verkligt värde klassificerade i enlighet med IFRS 9 .

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 26 forts.

	Finansiella instrument
	värderade till verkligt värde via		Finansiella tillgångar redovisade till		Finansiella skulder redovisade till
Finansiella tillgångar och skulder, TEUR	årets resultat		upplupet anskaffningsvärde		upplupet anskaffningsvärde		Summa redovisat värde
Koncernen	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Derivat	1 728	3 254	–	–	–	–	1 728	3 254
Kundfordringar	–	–	3 391	2 312	–	–	3 391	2 312
Övriga fordringar	–	–	1 944	1 591	–	–	1 944	1 591
Likvida medel	–	–	31 185	128 620	–	–	31 185	128 620
Summa finansiella tillgångar	1 728	3 254	36 520	132 523	–	–	38 248	135 777
Räntebärande skulder	–	–	–	–	495 388	284 323	495 388	284 323
Derivat	3 907	–	–	–	–	–	3 907	–
Leverantörsskulder	–	–	–	–	2 053	589	2 053	589
Övriga finansiella skulder	–	–	–	–	9 477	4 525	9 477	4 525
Summa finansiella skulder	3 907	–	–	–	506 918	289 437	510 825	289 437
	Finansiella instrument
	värderade till verkligt värde via		Finansiella tillgångar redovisade till		Finansiella skulder redovisade till
Finansiella tillgångar och skulder, TEUR	årets resultat		upplupet anskaffningsvärde		upplupet anskaffningsvärde		Summa redovisat värde
Moderbolaget	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
Lån till koncernföretag	–	–	73 877	78 777	–	–	73 877	78 777
Derivat	29	–	–	–	–	–	29	–
Övriga fordringar	–	–	2 849	1 416	–	–	2 849	1 416
Likvida medel	–	–	10 546	112 258	–	–	10 546	112 258
Summa finansiella tillgångar	29	–	87 272	192 451	–	–	87 301	192 451
Räntebärande skulder	–	–	–	–	28 712	–	28 712	–
Leverantörsskulder	–	–	–	–	163	86	163	86
Övriga finansiella skulder	–	–	–	–	3 407	1 847	3 407	1 847
Summa finansiella skulder	–	–	–	–	32 282	1 933	32 282	1 933

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 27 Finansiella risker och riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker.

Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella

risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans-

policy. För mer information, se även not 20 (Räntebärande skulder).

Finansiella risker

Eastnine har exponering för följande finansiella risker:

(A) Ränterisk

(B) Valutarisk

(D) Refinansieringsrisk

(E) Kreditrisk

(A) Ränterisk (medium risk)

Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och

uppgick för räkenskapsårets 2024 till 14,8 MEUR. Under 2024 var även

ränteintäkter betydande.

Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på

grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte-

risk är risken för ökade räntekostnader för räntebärande skulder

samt lägre ränteintäkter på likvida medel kopplade till förändringar i

marknads räntor. Enligt finanspolicy ska ränte risken begränsas genom

att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om

minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränte-

swappar eller genom lån till fast ränta. Vid årets slut uppgick den

genomsnittliga räntebindningstiden till 3,1 år (1,7).

Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat

och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till

eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar.

Känslighetsanalys för marknadsränta
Kassaflöde och intjäning, TEUR	2024	2023
Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	-390 / +390	-403 / +403
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	-780 / +780	-806 / +806
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	+156 / -156	+643 / -643
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	+312 / -312	+1 286 / -1 286

(B) Valutarisk (låg risk)

Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk för Eastnine är risk

för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida

in- och utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som

är i förväg kända. Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till

euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begrän-

sad valutarisk under kortare tidsperioder. Vidare utgörs moderbolagets

rörelsekostnader främst av kostnader i svenska kronor samt att bola-

get utbetalar kvartalsvisa utdelningar till aktieägare i svenska kronor.

För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud-

sakligen i euro. Eastnine har under året även valutasäkrat de delar av

valutariskerna, som bedömdes vara av större omfattning.

Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en

annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker.

Tillgångar och skulder i främmande valutor
Likvida medel och skulder, TEUR	2024	2023
Valuta i SEK	77	116
Valuta i PLN	4 547	888
Leasingskuld i SEK – 190

Känslighetsanalys för marknadsrisker
		Påverkan på årets
		resultat och eget kapital,
		TEUR
Riskfaktor	Förändring, %	2024	2023
Växelkurs EUR/PLN¹	+/- 10	23 239	5 239
¹ Beräknat på nettotillgångar i PLN.

Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för kom-

mande betalningsåtaganden. Eastnine gör månatliga likviditets-

prognoser över de kommande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska

Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders

nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger.

Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,5 gånger.

(D) Refinansieringsrisk (låg risk)

Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering,

antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny

finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden vara omkring 50

procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå

till minst 1,5 år. Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas

med huvudsakligen bankfinansiering, från sju banker, samt en mindre

del direktlån, från pensionsfonder. Belånings graden uppgick till 50

procent (27) och kapitalbindningen var 3,4 år (2,1).

(E) Kreditrisk (låg risk)

Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida

medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte

kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Eastnine håller likvida medel i

större banker i länder där Bolaget har verksamhet.

Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition mot-

svarande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att

hyres inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under

2024 har varit försumbara.

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 27 forts.

Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2024, TEUR	Totalt	2025	2026	2027	2028	2029
Räntebärande skulder	495 388	40 534	74 434	116 004	26 474	237 942
Ränta för räntebärande skulder	81 613	23 833	21 517	15 705	12 840	7 718
Ränta för derivat	-3 510	-747	-732	-717	-702	-612
Leasingskuld¹	1 165	233	233	233	233	233
Leverantörsskulder	2 053	2 053	–	–	–	–
Övriga skulder	2 424	2 424	–	–	–	–
Summa kassaflöde från finansiella instrument	579 133	68 330	95 452	131 226	38 844	245 281
Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2023, TEUR	Totalt	2024	2025	2026	2027	2028
Räntebärande skulder	284 323	91 185	37 174	71 074	84 890	–
Ränta för räntebärande skulder	33 713	13 439	10 691	8 122	1 461	–
Ränta för derivat	-9 803	-3 692	-3 147	-2 350	-614	–
Leasingskuld¹	423	170	109	48	48	48
Leverantörsskulder	589	589	–	–	–	–
Övriga skulder	1 669	1 669	–	–	–	–
Summa kassaflöde från finansiella instrument	310 914	103 360	44 827	76 894	85 785	48
¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 233 TEUR (48).

Not 28 Närstående

Närståendeförhållanden

Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not

25 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter

och anställda.

Transaktioner med personal i ledande ställning och till dem

närstående företag

Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje-

medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (31) av

rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt-

ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar).

Övriga transaktioner med närstående bolag
TEUR	2024	2023
Eastnine Lithuania UAB
Fordran nominellt belopp	27 527	27 527
Ränteintäkt under året	2 065	1 514
Upplupen räntefordran	2 291	827
Eastnine Baltics OÜ
Fordran nominellt belopp	45 500	45 500
Ränteintäkt under året	2 188	2 184
Upplupen räntefordran	342	2 808
Nowy Rynek D sp. z o.o.
Fordran nominellt belopp	850	5 750
Ränteintäkt under året	140	247
Upplupen räntefordran	27	135
Nowy Rynek E sp. z o.o.
Skuld nominellt belopp	-18 489	–
Räntekostnad under året	-223	–
Upplupen ränteskuld	-209 –

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Not 29 Specifikationer till kassaflödesanalysen

Justering för poster som inte ingår i kassaflöde
för den löpande verksamheten
	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Realiserade värdeför ändringar
i investeringar	–	49 763	–	49 763
Orealiserade värde förändringar
i fastigheter	4 260	34 685	–	–
Orealiserade värde förändringar
i derivat	5 433	7 767	-29	–
Av- och nedskrivningar	272	191	226	132
Långsiktigt incitamentsprogram	67	-1	67	-1
Övrigt	-975	383	-27	-15
Summa	9 058	92 788	237	49 879

Betalda och erhållna räntor
	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2024	2023	2024	2023
Erhållna räntor	3 169	2 040	8 249	3 156
Erlagda räntor	-14 613	-14 329	-13	-3 815

Not 30 Resultat per aktie

Resultat per aktie
EUR	2024	2023
Resultat per aktie, före utspädning ¹	0,07	-0,81
Resultat per aktie, efter utspädning ¹	0,07 -0,81

Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående

beräkningar av resultat per aktie anges i följande tabell:

Beräkningar och resultat	2024	2023
Årets resultat hänförligt till
moder bolagets stamaktieägare, TEUR	5 908	-72 048
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental
aktier ¹	89 807	88 868
Effekt av Bolagets långsiktiga
incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier	34	–
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental
aktier ¹	89 841	88 868

¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses

inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut -

spädande under perioder med positivt resultat.

Not 31 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

Ställda säkerheter för räntebärande skulder
	Koncernen
TEUR	2024	2023
Förvaltningsfastigheter	928 194	563 444
Pantsatta aktier i dotterbolag	355 188	193 999
Summa	1 283 382	757 443

Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen

förekommer kovenanter bland annat för belåningsgrader, minimum

eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på

bankkonto.

	Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR	2024	2023
Borgensförbindelser avseende
krediter i dotterbolag	209 554	214 213
Summa	209 554	214 213

Not 32 Uppgifter om moderbolaget

Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.

Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till

huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm.

Not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut

Styrelsen har föreslagit en ökning av utdelningen till 1,20 SEK/aktie

(1,16) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie. Utdelningen

motsvarar en ökning om 3 procent och utgör 50 procent av förvalt-

ningsresultatet efter aktuell skatt.

Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per

aktie och har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter.

Styrelsen har därför beslutat att ändra policyn avseende utdelning,

från och med räkenskapsåret 2025. Eastnine har ambitionen att

årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en

tredje del av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt tidigare

policy skulle utdelningen utgöra minst 50 procent av förvaltnings-

resultatet efter avdrag för aktuell skatt, över tid.

Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i Eastnine

AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval.

Eastnine har förstärkt ledningsgruppen med Emil Holmström, Chief

Investment Officer, Eric Stadler, finanschef, Julius Niedvaras, lands-

chef i Litauen och Janis Meiers, landschef i Lettland, vilka samtliga

är befintliga medarbetare i Eastnine. Efter utnämningarna består

lednings gruppen av sex personer, inkluderande även Eastnines vd

Kestutis Sasnauskas samt CFO och vice vd Britt-Marie Nyman.

Noter till finansiella rapporter

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Femårsöversikt nyckeltal

Nyckeltal	2024	2023	2022	2021	2020
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar yta, tkvm	271,6	182,8	182,9	143,2	121,0
Antal fastigheter	16	14	14	13	10
Förvaltningsfastigheter, TEUR	935 374	573 771	606 222	469 817	372 400
Överskottsgrad, %	92,8	93,0	90,7	89,3	91,2
Uthyrningsgrad, ekonomisk, %	96,1	93,1	96,3	90,0	92,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad	18,2	16,1	15,3	14,8	14,9
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år	218	193	183	178	179
WAULT, år	4,1	3,8	4,4	4,3	4,4
Vägt direktavkastningskrav, %	6,6	6,4	5,6	5,6	5,8
Hållbarhetscertifierade fastigheter¹, % av kvm	100	94	94	81	87
Finansiella
Hyresintäkter, TEUR	41 523	36 166	30 299	21 530	19 186
Driftnetto, TEUR	38 553	33 631	27 487	19 237	17 497
Förvaltningsresultat, TEUR	22 193	17 698	13 413	9 526	10 011
Nettoskuld, TEUR	464 203	155 703	307 062	211 883	148 873
Belåningsgrad², %	50	27	51	45	40
Kapitalbindningstid, år	3,4	2,1	2,3	2,5	3,0
Räntebindningstid, år	3,1	1,7	1,8	1,5	2,3
Skuldkvot, ggr	14,5	9,5	14,1	15,7	12,4
Nettoskuldkvot, ggr	13,6	5,2	13,2	13,8	10,6
Soliditet, %	44	56	57	58	62
Räntetäckningsgrad, ggr	2,5	2,3	2,4	2,7	3,7
Genomsnittlig räntenivå, %	4,5	4,0	3,4	2,8	2,3
Avkastning på eget kapital, %	1,2	-16,3	25,4	21,1 12,5

Nyckeltal	2024	2023	2022	2021	2020
Aktierelaterade³
Eget kapital, TEUR	437 257	400 176	478 508	375 994	309 942
Långsiktigt substansvärde, TEUR	460 370	412 689	486 274	391 853	323 542
Börsvärde, TEUR	398 183	343 475	241 250	341 658	275 527
Börsvärde, TSEK	4 573 725	3 823 733	2 682 696	3 517 707	2 768 633
Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental	98 242	89 481	89 481	89 481	89 481
Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental	97 740	88 924	88 831	88 831	88 596
Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental	89 807	88 868	88 831	88 616	85 076
Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental	89 841	88 868	88 904	88 928	85 276
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR	0,28	0,19	0,22	0,20	0,13
Kassaflöde per aktie, EUR	-1,09	1,22	-0,11	0,06	-0,15
Förvaltningsresultat per aktie, EUR	0,25	0,20	0,15	0,11	0,12
Resultat per aktie före utspädning, EUR	0,07	-0,81	1,22	0,82	0,42
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	0,07	-0,81	1,22	0,81	0,42
Utdelning per aktie, EUR⁴	0,10	0,10	0,08	0,07	0,07
Utdelning per aktie, SEK⁴	1,20	1,16	0,85	0,75	0,75
Eget kapital per aktie, EUR	4,47	4,50	5,39	4,23	3,50
Eget kapital per aktie, SEK	51,39	50,10	59,90	43,58	35,15
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR	4,71	4,64	5,47	4,41	3,65
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK	54,10	51,67	60,87	45,42	36,70
Aktiekurs, EUR⁵	4,07	3,86	2,72	3,85	3,10
Aktiekurs, SEK⁵	46,80	43,00	30,20	39,60	31,25
Övriga
EUR/SEK	11,49	11,13	11,12	10,30	10,05
EUR/PLN	4,27	4,35	4,69 – –

¹ Certifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).

² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.

³ Omräkning har skett av historiska siffror för genomförd aktiesplit 4:1 under 2024.

⁴ Föreslagen utdelning för 2024, 1,20 SEK per aktie motsvarande 0,10 EUR per aktie.

⁵ Ej justerad för utdelning.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Härledning av nyckeltal

Nyckeltal	2024	2023	2022	2021	2020
Hyresintäkter	41 523	36 166	30 299	21 530	19 186
Driftnetto	38 553	33 631	27 487	19 237	17 497
Överskottsgrad, %	92,8	93,0	90,7	89,3	91,2
Förvaltningsfastigheter	935 374	573 771	606 222	469 817	372 400
Räntebärande skulder	495 388	284 323	326 882	241 084	173 151
Likvida medel	31 185	128 620	19 820	29 201	24 278
Belåningsgrad, %	50	27	51	45	40
Driftnetto	38 553	33 631	27 487	19 237	17 497
Centrala administrationskostnader	-4 330	-3 679	-4 224	-3 853	-3 515
Summa	34 223	29 952	23 262	15 383	13 982
Räntebärande skulder	495 388	284 323	326 882	241 084	173 151
Skuldkvot, ggr	14,5	9,5	14,1	15,7	12,4
Driftnetto	38 553	33 631	27 487	19 237	17 497
Centrala administrationskostnader	-4 330	-3 679	-4 224	-3 853	-3 515
Summa	34 223	29 952	23 262	15 383	13 982
Räntebärande skulder	495 388	284 323	326 882	241 084	173 151
Likvida medel	31 185	128 620	19 820	29 201	24 278
Nettoskuld, TEUR	464 203	155 703	307 062	211 883	148 873
Nettoskuldkvot, ggr	13,6	5,2	13,2	13,8 10,6

Nyckeltal	2024	2023	2022	2021	2020
Förvaltningsresultat	22 193	17 698	13 413	9 526	10 011
Räntekostnader	14 795	13 586	9 374	5 600	3 703
Resultat före räntekostnader	36 989	31 284	22 787	15 126	6 308
Räntetäckningsgrad, ggr	2,5	2,3	2,4	2,7	3,7
Eget kapital	437 257	400 176	478 508	309 942	309 942
Återläggning derivat	2 179	-3 254	-11 022	2 745	2 745
Återläggning uppskjuten skatt	20 935	15 768	18 788	10 855	10 855
Långsiktigt substansvärde, TEUR	460 370	412 689	486 274	323 542	323 542
Årets resultat	4 957	-71 658	108 560	72 334	36 155
Genomsnittligt eget kapital	418 716	439 342	427 251	342 968	289 067
Avkastning på eget kapital, %	1,2	-16,3	25,4	21,1 12,5

Femårsöversikt nyckeltal

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Ladda ner pdf för utskrift

Styrelsens och vd:s försäkran

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen

och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo-

visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i

enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i

Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den

19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder-

bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen

respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens

och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt be skriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och

koncernen står inför.

Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift.

Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften.

Liselotte Hjorth

Ordförande

Christian Hermelin

Ledamot

Peter Elam Håkansson

Ledamot

Hanna Loikkanen

Ledamot

Louise Richnau

Ledamot

Ylva Sarby Westman

Ledamot

Kestutis Sasnauskas

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår

av vår elektroniska underskrift.

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

3Bures-1,2 i Vilnius.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Eastnine AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 103-107. Bolagets årsredovisning och koncern-

redovisning ingår på sidorna 52-94, 97 och 103-107 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi-

sande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december

2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-

visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december

2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 103-107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat

och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande

rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i

enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan-

den om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 74-76 i årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och

beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt

värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 935 374 TEUR per den

31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base-

rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa

värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig-

het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav.

Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro-

ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo-

visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller under-

skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig

genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets-

bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid

värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och

oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som

koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till

de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis

granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt

aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om

direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.

Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig-

heterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen, särskilt vad

avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-51,

95-96, 102, och 108-134. Den andra informationen består också

av ersättnings rapporten som vi inhämtade före datumet för denna

revisions berättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som

har ansvaret för denna andra information.

Eastnine Årsredovisning 2024

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är

oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under

revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor-

mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en

väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget

att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även

för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta

en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-

lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan

att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt

drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra

något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens

ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan-

siella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års-

redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller

några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är

tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut -

talanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror

på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido-

sättande av intern kontroll.

— skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att

uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-

ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl-

lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättan-

det av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en

slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det

finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser

eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och

koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen

att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel-

sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om

sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsre-

dovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.

Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och

en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt

som ger en rättvisande bild.

— planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga

och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa-

tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för

att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar

för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som

utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra

uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden-

tifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe-

roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi-

nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-

ningar förhindrar upplysning om frågan.

Revisionsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i

förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl-

lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar

detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig

med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets-

art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och

koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning

i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför-

valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll-

eras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt

styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder

som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens-

stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett

betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum-

melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,

årsredovisnings lagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-

gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att

med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att

en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs-

punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen

på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety-

delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,

beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är

relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt

uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt

ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget

är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö-

ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-

mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för

Eastnine AB (publ) för år 2024.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som

i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalande

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-

enliga som grund för vårt uttalande.

Revisionsberättelse

Eastnine Årsredovisning 2024

100

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktighe-

ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt-

gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i

ett format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och

hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesut-

övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-

tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års-

redovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon-

cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys

samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad

som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 103-107 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-

visningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger

oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt

7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning-

ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm-

melse med årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB (publ)s

revisor av bolagsstämman den 25 april 2024. KPMG AB eller revisorer

verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007.

Stockholm, datering enligt elektronisk signatur

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

Revisionsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

101

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Intervju med styrelseordförande

Fokus på ökad avkastning

Efter elva år i styrelsen, varav merparten som styrelseordförande, har Liselotte

Hjorth avböjt omval. Försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group, samt

därpå följande fastighetsförvärv i Polen under 2024, var viktiga milstolpar på

vägen till det fördelaktiga läge Eastnine nu befinner sig i. Fortsatt tillväxt ska,

liksom tidigare, ske med fokus på ökad avkastning för aktieägarna.

Inför årsstämman 2025 har du avböjt omval till Eastnines styrelse,

efter att ha suttit i styrelsen sedan 2014 och varit ordförande

sedan 2018. Vilka är de enskilt viktigaste händelserna i Eastnine

under den perioden och vad har dessa händelser betytt för

Bolagets fortsatta utveckling?

Eastnine har genomgått en stor transformation under perioden. Från

ett initialt fokus på indirekta investeringar i olika branscher i Öst-

europa, till direktinvesteringar i premiumfastigheter inom kontor i

Polen och Baltikum. Omvandlingen avslutades med försäljningen av

innehavet i Melon Fashion Group 2023, och investeringarna av det

frigjorda kapitalet i nybyggda kontorsfastigheter i Warszawa och

Poznan 2024.

I samband med omvandlingen har en egen organisation med fastig-

hetskompetens byggts upp både centralt i Stockholm och i Litauen

samt Lettland. Det som återstår är att bygga upp en effektiv förvalt-

ningsorganisation även i Polen, som nu är vår största marknad.

Och om vi fokuserar lite mer på dig, vad tycker du själv har varit

dina största bidrag till styrelsearbetet och vad har varit mest

givande för dig?

Styrelsearbete är långsiktigt, det är viktigt att höja blicken och

inte fastna i alla detaljer. För mig har det varit viktigt att få till bra

diskussioner i styrelsen genom att främja ett bra klimat där alla bidrar

och att försöka skapa så mycket utrymme som möjligt för strategiska

frågor under styrelsemötena. Det har också varit väldigt givande att

delta i valberedningens arbete med framtagande av förslag till nya

styrelseledamöter genom åren.

Eastnine uppvisar mycket positiv fundamenta under 2024 och

inför 2025. Hur ser du på Eastnines framtidsutsikter?

Eastnine befinner sig i ett fördelaktigt läge. Bolaget verkar på fastig-

hetsmarknader med en betydligt högre direktavkastning, jämfört

med till exempel Sverige. Den finansiella positionen är stabil och

finansierings kostnaderna på samma nivå som i Sverige. Fastighetsport-

följen har vuxit kraftigt under 2024 och värdet uppgår till 935 MEUR,

mot svarande närmare 11 miljarder SEK. Bolaget är därmed medelstort

och får en helt annan uppmärksamhet än tidigare. Tidigare förvärv har

visat på de ekonomiska fördelarna med tillväxt av fastighetsportföljen

och det gäller även framåt. Men tillväxt ska alltid ske med fokus på

ökad avkastning för aktieägaren. Eastnines övergripande mål är att

åstadkomma en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna,

vilket vi också lyckats med både 2024 och om man ser på de senaste

fem åren.

Louise Richnau är föreslagen till ny ordförande i Eastnine och

ni har arbetat tillsammans i styrelsen sedan årsstämman 2024.

Vill du göra något medskick till henne?

Först och främst är jag jätteglad över att Louise förklarat sig vara villig

att axla ordförandeskapet. Hon har stor erfarenhet från fastighets-

branschen, både operativt och från styrelser. Det finns en bra mix av

kompetenser i styrelsen, vilket ger en fin dynamik. Jag är övertygad om

att det går att bygga vidare på det och att Louise kommer att tillföra

mycket nytt som är positivt för Eastnine.

Avgående styrelseordförande Liselotte Hjorth.

Eastnine Årsredovisning 2024

102

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Bolagsstyrningsrapport

För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket

Bolaget verkar, och är organiserat, i syfte att tillvarata alla aktieägares

intressen och uppnå Bolagets mål.

Tillämpliga regelverk

Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel-

verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms

Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt

andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser.

Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer

för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl-

lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit.

Bolaget följer Koden.

Bolagets syfte och karaktär

Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat

2007, som investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontors-

fastigheter i först klassiga lägen i Polen och Baltikum. Eastnines huvud-

kontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda finns

i Vilnius samt Riga. Merparten av hyresintäkterna härrör från stora

internationella företag.

Sedan augusti 2023, då innehavet i Melon Fashion Group avyttrades,

är Eastnine ett renodlat fastighetsbolag. Eastnine har som ambition

att fortsätta växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på

ökad lönsamhet.

Aktien och ägarna

Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 4 018 TEUR (3 660).

Antalet utgivna stamaktier uppgick till 98 241 728 (22 370 261),

vilket ger ett kvotvärde på 0,0409 EUR per aktie (0,1636). Antalet

aktier har ökat under året efter en aktiesplit om 4:1 samt emission

av 8760684 nya aktier. Återköpta aktier, som uppgår till 502 124

(139253) har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller

har de rösträtt. Samtliga övriga aktier 97739604, har en röst och lika

rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson

ägde vid utgången av 2024, direkt och indirekt, 25,9 procent av antalet

utgivna aktier och Bonnier Fastigheter Invest 15,8 procent. Det fanns

ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer av aktierna

i Bolaget. Tredje största ägare, Arbona ägde 9,2 procent av antalet

utgivna aktier vid årets slut.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid

denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas

inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är

registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid,

har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala

antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie

ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare

har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att

vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen

till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt

aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie

bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska änd-

ras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolags-

stämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex

veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolags-

stämma ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på

Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att

kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är

en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att

såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman

för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar

bland annat frågor som rör:

• Val av styrelseledamöter och ordförande.

• I förekommande fall val av revisor.

• Fastställande av utdelning.

• Fastställande av resultat- och balansräkning.

• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

• Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd.

Årsstämman 2024

Årsstämman 2024 hölls den 25 april på IVA Konferenscenter,

Grev Turegatan 16 i Stockholm. 49 aktieägare var representerade

vid stämman, motsvarande totalt 64,4 procent av rösterna i Bolaget

(exkluderat aktier innehavda av Bolaget). Årsstämman 2024 godkände

bland annat:

• Fastställande av resultat för verksamhetsåret 2023.

• Ansvarsfrihet för ledning och styrelse.

• Utdelning om 4,64 kronor per aktie (eller 1,16 kronor ut del-

ning per aktie efter uppdelning av aktier) fördelat på fyra

ut betalnings tillfällen om 1,16 kronor per aktie för det första utbe-

talningstillfället och, efter genomförd uppdelning av aktier, 0,29

kronor per aktie vid utbetalningstillfällena två till fyra (inklusive).

• Att antalet styrelseledamöter ska vara sex.

• Omval av ledamöter, exkluderat Peter Wågström som avböjt omval.

Omval av ordförande Liselotte Hjorth samt nyval av ledamot

Louise Richnau.

• Styrelsearvode.

• Omval av revisionsbolag.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

103

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

• Beslut om uppdelning av aktier (aktiesplit 4:1) och ändring av

bolagsordningen.

• Ersättningsrapport.

• Beslut om inrättande av ett incitamentsprogram genom emission

av teckningsoptioner till deltagarna.

• Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse

av egna aktier.

• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier.

Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll,

finns på www.eastnine.com.

Årsstämman 2025

Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 29 april 2025

kl. 15.00 i Citykonferensen Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46

i Stockholm. För mer information se s. 132. För fullständig kallelse,

se www.eastnine.com.

Valberedningen

Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete

inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman av-

seende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande

samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i

sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet

och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål-

lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning.

Valberedningen har också till uppgift att föreslå styrelsearvoden,

eventuella arvoden till styrelseutskott, arvoden till Bolagets revisorer

samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa

Valberedningen består inför årsstämman 2025 av:

• Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine.

• Anna Elam (valberedningens ordförande), som representant

för East Capital Holding och Peter Elam Håkansson.

• Erik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter

Invest.

• Martin Zetterström, som representant för Arbona.

årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla

aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.

Arbetet i valberedningen under 2024/2025

Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en

valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav

högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk

rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse

en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelse ordförande.

Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2025 till-

kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den

3 oktober 2024. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens

ledamöter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till

valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer

att framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på

www.eastnine.com före årsstämman.

Externa revisorer

Vid årsstämman 2024 beslutades att utse det registrerade revisions-

bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972,

till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2025.

Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv

inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat

ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga

revisionsuppdrag ingår: AMF Fastigheter, Annehem, Hemsö, ICA

Fastigheter, Ikano Bostad, Midstar Hotels och NP3.

Arvode till revisorerna

Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven

granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid

revision och granskning. Under verksamhetsåret 2024 uppgick totalt

revisionsarvode till 330 TEUR (248), varav 317 TEUR (235) till KPMG.

Kommunikation med Bolagets revisorer

Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna.

Revisorer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt

normalt också i styrelse möten då de av revisorerna granskade

delårsrapport erna behandlas. Revisorerna framför då sina observatio-

ner från den översiktliga granskningen av bokslutskommunikén och

delårs rapporten för perioden januari–september samt redogör för

sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvud-

ansvarig revisor en gång om året utan ledningens närvaro, och då

rapporterar revisorn sina iakttagelser till styrelsen.

Styrelsen i Eastnine

Styrelsens sammansättning

Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda-

möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för

tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2024 omvaldes

styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam

Håkansson, Ylva Sarby Westman och Hanna Loikkanen, samt nyvaldes

Louise Richnau. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord förande.

Peter Wågström avböjde omval. Valberedningens uppfattning är att

det är väsentligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att alltid

aktivt söka kompetenta styrelse kandidater bland både kvinnor och

män. Eastnines styrelse utgörs av 67 procent kvinnor och 33 procent

män. Styrelseledamöterna har enligt valberedningen tillsatts på grund

av sin breda kompetens inom bland annat fastighet och finans, liksom

kunskap om internationella förhållanden och olika relevanta geogra-

fiska marknader. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag

till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mång-

fald, sammansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets

internationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi

med fokus på fastighetsinvesteringar och hållbar fastighetsutveckling

i Polen och Baltikum.

Till årsstämman 2025 har Liselotte Hjorth avböjt omval.

Till årsstämman 2025 har följande styrelse föreslagits:

• Louise Richnau, Styrelseordförande

• Christian Hermelin

• Peter Elam Håkansson

• Hanna Loikkanen

• Ylva Sarby Westman

Bolagsstyrningsrapport

Eastnine Årsredovisning 2024

104

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Styrelsens oberoende

Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian Hermelin,

Hanna Loikkanen, Louise Richnau och Ylva Sarby Westman vara

oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhål-

lande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara

oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhål-

lande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som

under 2024 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp

definieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 108.

Styrelsens ansvar och uppgifter

Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi,

hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga

affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor,

som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär

finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat

ansvarig för följande:

• Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess

dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för

Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras

och revideras vid behov.

• Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att

organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter

generellt övervakas, på ett tillfredsställande sätt.

• Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s

prestation fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål

som har fastställts.

• Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga

ersättning.

• Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska

ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor

relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags-

stämma om utdelning till aktieägare.

• Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större till-

läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden.

• Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps.

• Att fastslå budget för nästkommande år.

Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit.

Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kon-

takt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen

har utformat och godkänt en arbetsinstruktion för vd samt policy-

dokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelse möten

under 2024 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen

ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls

vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar,

finansiering, budget och andra strategiska frågor.

Styrelsemöten och huvudsakliga frågor

Under 2024 hölls 15 styrelsemöten, varav nio ordinarie, ett

konstituerande och fem per capsulam-möten. Fokusområden

under året har bland annat innefattat:

• Investeringsförslag.

• Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning.

• Finansiella rapporter.

• Finansiering.

• Värderingar.

• Hållbarhetsfrågor.

• Strategifrågor.

• Långsiktiga incitamentsprogram.

• Interna risk- och kontrollfrågor.

Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet

Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets

hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent-

liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av

styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi.

Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad

del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar-

hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en

direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen

minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under

2024 bestod utbildningen av CSRD-regelverket. Tema och fokus för

dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av styrelsens

erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområden. Vid

fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG

due diligence-rapport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker

för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker relaterade till

energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver denna due

diligence-analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines landskontor

samt fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa

olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bran-

schexperter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras

i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet,

mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och

analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under

2024 genomförd av Great Place to Work (GPTW). I den mån det skulle

finnas negativa avvikelser följs dessa upp och diskuteras i styrelsens

ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrå-

gor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering

av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef.

Utvärdering av styrelsen

Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att

utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvär-

dering av styrelsens sammansättning. Under hösten 2024 utförde

Bolagets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelse-

arbete inklusive hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en

gemensam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens

potential bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras fram-

gent. Valberedningen intervjuade också styrelsens ledamöter och led-

ning för att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen

behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde-

rings- och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG

rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén

2023, delårsrapporten januari–september 2024 samt årsredovisning

2023 till styrelsen under året. Motsvarande granskning och rappor-

tering avseende bokslutskommunikén 2024 ägde rum under första

kvartalet 2025.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersätt-

ningsfrågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

105

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

bolagsstyrning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om

riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställnings-

villkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående

och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen

och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen

av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som

årsstämman enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättnings-

strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet,

som under 2024 bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby

Westman och Peter Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2024.

Ledningen i Eastnine

Ledningen i Eastnine har under 2024 bestått av vd och CFO. Ledningen

ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs

enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för

de interna kontroller som är nödvändiga för styrelsens granskning,

kontroll av investerings- samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar

regelbundet till styrel sen beträffande dessa frågor. Ledningen har haft

regelbundna möten, varvid bland annat transaktioner, organisation,

kommunikation och resultat avhandlats och även återkommande

möten inkluderande ledning och landschefer.

Verkställande direktören

Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk-

tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till-

sammans med styrelse ordföranden förbereder vd dagordningen för

styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts-

underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får information

om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna

förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Bolagets

vd Kestutis Sasnauskas har under 2024 haft tre styrelseuppdrag utan-

för Bolaget: YPO Service AB, Rytu Invest AB samt det egna bolaget

Schkval AB, varav de två senare återstår vid årets slut. Vd hade per

31 december 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om

4361 394 aktier, motsvarande 4,4 procent av utgivna aktier i Bolaget.

För mer information om vd, se s. 109.

Ersättningar

Ersättning till styrelseledamöterna

Den 25 april 2024 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel-

sens ordförande skulle uppgå till 840 000 SEK (800 000) i årsarvode

för tiden fram till årsstämman 2025. Övriga styrelseledamöter skulle

erhålla ett årsarvode om 420 000 SEK (400 000) vardera, för samma

period. Inget arvode skulle utgå för utskottsarbete.

Ersättning till ledningen

Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön

samt pensions-, försäkrings- och andra förmåner. Styrelsen beslutar

diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål,

huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på

förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och

operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och

utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan

maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning

har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2024 beviljades

vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2023, motsvarande 50

procent av fast årlig lön. Därutöver tilldelades vd en extra bonus

motsvarande 50 procent av fast årlig lön för försäljning av innehavet

i Melon Fashion Group i Ryssland 2023, i enlighet med styrelsens

mandat i ersättningsriktlinjerna. Under inledningen av 2025 har

styrelsen beviljat vd och CFO en rörlig lön på 50 procent av fast årlig

lön, avseende räkenskapsåret 2024.

För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 78–81

samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare på s. 55-56.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram;

LTIP 2022 och LTIP 2024. Syftet med programmen är att främja aktie-

ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa

förutsättningar för att behålla kompetent personal, öka motivationen

bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget.

Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021

Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2021). Programmets

löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyll-

nadsgraden för villkoren 50,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti

2024 och totalt tilldelades deltagarna 54 888 aktier.

Aktiesparprogram, LTIP 2022

Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av

ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram-

met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B

(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska)

och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna

hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en

månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje

deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som

ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp-

fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier

förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av

Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 16 med-

arbetare av programmet.

Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024

Vid årsstämman 2024 godkändes styrelsens förslag om införandet

av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024). Incitamentspro-

grammet riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna

i incitamentsprogrammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till

marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings-

option som deltagarna betalade marknadsvärde för erhölls ytterligare

en teckningsoption vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings-

optioner var begränsade till viss angiven nivå beräknad utifrån

deltagarens månatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar del-

tagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter

offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden januari-mars

2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter,

teckna en ny aktie i bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av

den volymvägda genomsnittskursen för Bolagets aktie på Nasdaq

Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman

2024. Totalt tilldelades 894 810 teckningsoptioner till tio anställda

som valt att delta i programmet.

Bolagsstyrningsrapport

Eastnine Årsredovisning 2024

106

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Innegård utanför S7-fastigheterna i Vilnius.

Fullständiga villkor incitamentsprogram

För att läsa fullständiga villkor, avseende respektive

incitaments program, vänligen se Eastnines webbsida,

www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram.

Riskhantering och internkontroll

Riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika former av

risker. Eastnines verksamhet innebär att investera i moderna och håll-

bara kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster,

i premiumlägen på utvalda marknader i Polen, Litauen och Lettland.

Fastigheterna finansieras huvudsakligen med banklån från sju olika

banker. Med investerings- och finansieringsstrategin är Eastnine

primärt exponerat för risker såsom ränte- och kreditrisk samt hyres-

och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Riskhantering och

risk uppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam-

het. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera

och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företags-

ledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen.

Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med

Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns

på s. 59–66 samt i not 27 (Finansiella risker och riskhantering) på s.

92–93.

Intern kontroll

Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera

risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk-

samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och

försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att

innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett

effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden.

Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten

samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda

rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får

tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer

vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen.

Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller

investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom

tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och med-

arbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar

och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande

upp att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.

Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om

huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan

oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar

rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt-

ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet,

såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i

syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer.

Styrelsen gjorde under 2024 bedömningen att Eastnine, på grund

av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera

servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är

i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med

god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget

efterlever noteringsavtalet.

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

107

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Styrelse

Liselotte Hjorth (f.1957)

Styrelseordförande, invald 2014,

ordförande sedan 2018

Utbildning: Ekonomie kandidat,

Lunds Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. vice vd och koncernkreditchef

samt chef globala fastighetskunder,

SEB.

Styrelseuppdrag: Ordförande i

Niam Credit Advisory.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag: 56 000.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 840

Närvaro styrelse möten 2024:

15 (15)

Christian Hermelin (f.1964)

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Fil. kandidatexamen

i företagsekonomi från Umeå

Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. vd Fabege samt olika positioner

inom Storheden, Wihlborgs samt

Nacka Strand Förvaltning.

Styrelseuppdrag: Inga.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag: 97 456.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2024:

15 (15)

Peter Elam Håkansson (f.1962)

Styrelseledamot sedan 2014

Utbildning: Civilekonom, Handels-

högskolan i Stockholm, studerat vid

EDHEC i Lille.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Grundare av, samt ordförande och

investeringsansvarig i, East Capital.

Fd. aktiechef i Norden och analysan-

svarig globalt för Enskilda Securities.

Styrelseuppdrag: Ordförande i East

Capital Holding samt styrelseupp-

drag inom East Capital- gruppen.

Ordförande i stiftelsen Svenska

Musikskattens Hus. Ledamot i Atlan-

tic Grupa in Croatia, Bonnier News

Business, Cicero Fonder, Cicero

Holding, Garna Stockholm Holding,

LaSpa Group i Estland, Hjerta samt

Kgl Ingen jörs veten skaps akademien

(IVA), avdelning Ekonomi.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag: 25 411 064.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Nej

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2024:

15 (15)

Hanna Loikkanen (f.1969)

Styrelseledamot sedan 2023

Utbildning: Civil- och företags-

ekonom vid Handelshögskolan i

Helsingfors. International Econo-

mics Studies vid University of New

South Wales, Sydney, Australien.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Investeringschef på Finnfund sedan

2024. Ledande befattningar på SEB,

Nordea, FIM Group och East Capital.

Styrelseuppdrag: Ledamot i VEF

Ltd och Bank of Georgia Group Plc.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag: Inget.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2024:

13 (15)

Ylva Sarby Westman (f.1973)

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga

Tekniska Högskolan i Stockholm.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Vd på Neobo Fastigheter sedan

2022, dessför innan vice vd/CFO på

Castellum, vice vd/CFO Kungsleden

samt olika befattningar på NewSec

Investment respektive NCC.

Styrelseuppdrag: Inga.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag: 10 552.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2024:

15 (15)

Louise Richnau (f.1966)

Styrelseledamot sedan 2024

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga

Tekniska Högskolan i Stockholm.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. analytiker på AP-fonderna där-

efter affärsutvecklingschef på Drott.

Senior adviser Nordanö. Arbetar

sedan 2023 i eget bolag med

investeringar samt styrelse och

råd givningsuppdrag.

Styrelseuppdrag: Ordförande i

Bantaba. Ledamot i Castellum,

Lots berget, Sunna Group, Propel

Capital V, Capital VI och Råsunda-

pokalen.

Aktieinnehav inkl. närstående

och bolag: 39 900.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 420

Närvaro styrelse möten 2024

10 (10)

Louise Richnau valdes in som ny styrelseledamot på årsstämman 2024.

Fram till och med årsstämman 2024 ingick även Peter Wågström i Eastnines styrelse.

Eastnine Årsredovisning 2024

108

Finansiell information och styrning

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 51

Förvaltningsberättelse 52

Finansiering 57

Risker 59

Finansiella rapporter 67

Noter till finansiella rapporter 74

Femårsöversikt nyckeltal 95

Styrelsens och vd:s försäkran 97

Revisionsberättelse 98

Intervju med

styrelseordförande

102

Bolagsstyrningsrapport 103

Styrelse 108

Ledning 109

Övrig information 110

Kestutis Sasnauskas (f.1973)

Vd sedan 2017

Utbildning:

Ekonomistudier vid Handelshög-

skolan i Stockholm, Vilnius

Universitet samt Gotlands

Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. Chief Investment Officer

Eastnine. Partner, medgrundare och

ansvarig för private equity samt

fastigheter East Capital.

Styrelseuppdrag:

Rytu Invest samt det egna bolaget

Schkval.

Aktieinnehav:

4 361 394, inkl bolag.

Teckningsoptioner:

290 524

Britt-Marie Nyman (f.1965)

Vice vd och CFO sedan 2019

Utbildning:

Civilekonom, Umeå Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd.Head of Capital Markets Catella

Corporate Finance, vice vd, finans-

och IR-chef Klövern samt informa-

tions- och IR-chef Fastighets AB

Tornet.

Styrelseuppdrag:

Inga.

Aktieinnehav:

118 190, inkl. närstående.

Teckningsoptioner:

145 262

Ledning

Eastnine har sitt huvudkontor i Stockholm. På

huvudkontoret finns Eastnines koncern ledning,

liksom funktioner inom ekonomi, investeringar,

hållbarhet, finansiering och kommunikation.

Efter perioden slut har det skett förändringar i Eastnines ledningsgrupp. Läs mer i not 33

Händelser efter räkenskapsårets slut.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024

109

I detta kapitel har vi samlat uppgifter om

Eastnines aktie och hållbarhets upplysningar

inkluderande GRI samt rapportering enligt

TCFD och EU-taxonomin.

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Nowy Rynek E i Poznan.

Aktiekurs

46,8 SEK

Föreslagen utdelning

1,20 SEK

Substansvärde per aktie

54,1 SEK

Eastnine Årsredovisning 2024

110

Övrig information

Aktien och aktieägarna

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Kursutveckling, omsättning och totalavkastning

Eastnines aktiekurs steg med 3,8 SEK, motsvarande 9 procent, under

2024 och uppgick till 46,80 SEK (43,00) vid årets slut. Högst stäng-

nings kurs noterades den 3 december med 49,49 SEK och lägst den

7 mars med 39,65 SEK. Eastnines övergripande mål är att skapa en

hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Total-

avkastningen i Eastnine under 2024 var 12 procent (46).

Eastnines börsvärde ökade med 21 procent under 2024 och uppgick

den sista december 2024 till 4,6 miljarder SEK (3,8). Den genomsnit-

tliga dags omsättningen på Nasdaq uppgick till 66 656 aktier (38 099)

och totalt på alla marknadsplatser

till 111 693 aktier (46 526). Free

float² uppgick till 41,8 procent (40,6).

Substansvärde per aktie

Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 2,43 SEK under

året, motsvarande 5 procent, för att vid årets slut uppgå till 54,10 SEK

(51,67). Värdet i euro ökade med 0,1 EUR, motsvarande 1,5 procent,

till 4,71 EUR (4,64). Eget kapital per aktie ökade med 1,3 SEK, mot-

svarande 2,6 procent, till 51,39 SEK (50,10). Värdet i euro minskade

något till 4,47 EUR (4,50).

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter samt aktuell

skatt minskade, och positivt förvaltningsresultat ökade, substans-

Eastnines aktiekurs steg med 9 procent under 2024. Totalavkastningen var

12 procent jämfört med Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm

Real Estate GI som sjönk med 2 procent. Det långsiktiga substansvärdet per

aktie i SEK ökade med 5 procent till 54,10 SEK.

värdet per aktie under året. Den långsiktiga substansrabatten

minskade till 13 procent (17).

Antal aktier, aktiesplit och nyemission

Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real

Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 98241728

(22370261). Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 502 124

(139253), var antalet aktier 97 739 604 (22231008). Kvotvärdet

uppgick till 0,0409 EUR per aktie (0,1636).

I det andra kvartalet 2024 genomförde Eastnine en aktiesplit 4:1,

genom att dela upp varje aktie på fyra aktier Avstämningsdagen för

uppdelningen var den 14 maj 2024. Efter aktiespliten uppgick totalt

antal aktier och röster till 89 481 044. Eastnine genomförde i det

fjärde kvartalet en nyemission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till

säljaren av Warsaw Unit motsvarande det långsiktiga substansvärdet

per aktie i Eastnine per den 30 september 2024.

Antalet kända aktieägare uppgick till 5 943 (5 603). Två ägare, Peter

Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter Invest hade vardera minst

tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo

uppgick till 83,6 procent (84,7).

Återköp och LTIP

Per 31 december 2024 hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i eget

förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. Inga aktier

har återköpts under året. Återköpta aktier kan komma att användas till

Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten,

¹ Inkluderar Nasdaq Stockholm, London Stock Exchange, Cboe, Aquis Stock

Exchange, ITG Posit, Instinet Blockmatch Europe och Sigma x.

² Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.

Källa: Modular Finance.

12 %

Totalavakastning

Eastnine 2024.

av återköpta aktier som vid årets slut bedöms komma att användas till

existerande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. I augusti

2024 tilldelades deltagarna i LTIP 2021 aktier, och Eastnines återköpta

aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer om

Eastnines långsiktiga incitamentsprogram i not 5 på s. 78-81.

Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om

återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av

egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i

Bolaget.

Utdelning

För räkenskapsåret 2024 har styrelsen föreslagit en utdelning om 1,20

SEK (1,16) per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,30 SEK per

aktie och utbetalningstillfälle under 2025 och inledningen av 2026.

Den föreslagna utdelningen utgör 50 procent av förvaltningsresultatet,

baserat på valutakurs vid tidpunkten för förslaget.

Årsstämman 2024 beslutade om utdelning om 4,64 SEK per aktie

(3,40), eller 1,16 SEK per aktie efter uppdelning av aktier för räken-

skapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 1,16 kronor per

aktie och utbetalningstillfälle (0,29 kronor per aktie vid utbetalnings-

tillfällena två till fyra (inklusive) efter aktiesplit 4:1). Utbetalningarna

skedde i maj, augusti och november 2024 respektive januari 2025.

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

111

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine.

Ägarfördelning

Sverige

Belgien

Hongkong

83,6 %

10,5 %

1,4 %

1,7 %

USA

Övriga länder

Anonymt

1,7 %

11,7 %

Sverige

Belgien

Hongkong

83,6 %

10,5 %

1,4 %

1,7 %

USA

Övriga länder

Anonymt

1,7 %

11,7 %

Aktiekurs

Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI

SEK

2024-01-31

2024-02-28

2024-03-31

2024-04-30

2024-05-31

2024-06-30

2024-07-31

2024-08-31

2024-09-30

2024-10-31

2024-11-31

2024-12-31

Handelsplats Aktier Andel, %

Nasdaq 15 538 640 57,5

London Stock Exchange 9 664 681 35,7

Cboe 1 642 217 6,1

Aquis Stock Exchange 173 429 0,6

ITG Posit 18 187 0,1

Instinet Blockmatch Europe 3 205 0,0

Sigma x 148 <0,0

Ägarfördelning

efter innehav

Storleksklass Antal aktier

Andel,

Antal

kända

ägare

Andel av

kända

ägare, %

1–1 000 978 356 1,0 4 810 80,9

1 001–10 000 2 630 141 2,7 959 16,1

10 001–100 000 3 850 405 3,9 130 2,2

100 001–1 000 000 11 508 605 11,7 31 0,5

1 000 001–5 000 000 18 945 545 19,3 9 0,2

5 000 001– 49 999 112 50,9 3 0,1

Anonymt ägande 10 329 564 10,5 N/A N/A

Totalt 98 241 728 100,0 5 942 100,0

Största aktieägarna (2024-12-31) Antal aktier %

Peter Elam Håkansson¹ 25 411 064 26,0

Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,9

Arbona AB (publ) 9 035 000 9,2

Kestutis Sasnauskas

4 361 394 4,5

Patrik Brummer

3 331 720 3,4

Avanza Pension 2 284 872 2,3

Nordnet Pensionsförsäkring 1 720 639 1,8

Warsaw Unit NV 1 649 573 1,7

Karine Hirn

1 645 152 1,7

Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6

Dimensional Fund Advisors 1 300 529 1,3

Staffan Malmer 1 096 210 1,1

Martin Olof Brage Larsén 910 713 0,9

Gustaf Hermelin 905 000 0,9

Albin Rosengren¹ 821 892 0,8

Summa 15 största aktieägare 71 582 361 73,2

Eastnine AB (återköpta aktier) 502 124 0,0

Övriga 26 157 243 26,8

Totalt 98 241 728 100,0

¹ Privat och via bolag.

Värde per aktie 2024-12-31 2023-12-31

Eget kapital, EUR 4,47 4,50

Långsiktigt substansvärde, EUR 4,71 4,64

Aktiekurs, EUR 4,07 3,86

Eget kapital, SEK 51,39 50,10

Långsiktigt substansvärde, SEK 54,10 51,67

Aktiekurs, SEK 46,80 43,00

Aktiekurs och substansvärde

Rabatt/premium, %

Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK

-100

-50

100

SEK

-15%

-17%

-13% -50% -13%

100

202420232022202120202019

Aktien och aktieägarna

Eastnine Årsredovisning 2024

112

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Eastnine-aktiens totalavkastning, %

Totalavkastning fastighetsaktier

-30

-15

20242023202220212020201920182017

24%

16%

51%

29%

-7%

-22%

46%

12%

Eastnine

dec-14

Eastnine (i EUR)

Real Estate Index Europe (EPRA)

Real Estate Index Stockholm

100

200

300

400

500

600

Nasdaq Stockholm Index (OMX30)

juni-15

dec-15

juni-16

dec-16

juni-17

dec-17

juni-18

dec-18

juni-19

dec-19

juni-20

dec-20

juni-21

dec-21

juni-22

dec-22

juni-23

dec-23

juni-24

dec-24

Fina utrymmen på kontoret i Valdemara Centrs i Riga.

Aktien och aktieägarna

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

113

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Eastnines hållbarhetsupplysningar är upprättade i enlighet med GRI Standards

2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2024. I detta

avsnitt rapportererar vi även enligt TCFD och EU:s taxonomiförordning.

Hållbarhetsupplysningar

I detta avsnitt redogör vi för ytterligare hållbarhetsupplysningar baserade på ramverket Global Reporting

Initiative (GRI), som inkluderar GRI-noter och ett GRI-index. GRI-indexet innehåller hänvisningar till var i års-

redovisningen hållbarhetsupplysningarna återfinns. För de fall där kraven enligt GRI-ramverket inte uppfylls

framgår detta av GRI-index på s. 124-125. Eastnines fortlöpande arbete med hållbarhetsfrågor, inklusive en

redogörelse för mål och utfall, finns på s. 16–27.

Vi rapporterar även enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) samt EU:s

taxonomi förordning. Denna rapport tillhandahåller dessutom kompletterande information till Bolagets

Communication on Progress (CoP), som lämnas till FN:s Global Compact som en del av vårt åtagande.

Hållbarhetsupplysningarna grundas på en kontinuerligt uppdaterad väsentlighetsanalys och en årlig

dialog med Eastnines intressenter. Under 2024 genomförde vi även en dubbel väsentlighetsanalys (Double

Materiality Analysis, DMA) i enlighet med CSRD-kraven. Resultaten av analysen identifierade inga nya

väsentliga frågor utöver dem vi redan rapporterat.

Denna rapport har inte bestyrkts externt.

För ytterligare information om Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta Lilia Kouzmina, hållbarhetschef, på

lilia.kouzmina@eastnine.com.

Aktiviteter och Anställda

2-7 Medarbetare

Eastnine hade vid årets slut 22 anställda, varav tio i Sverige, sju i Litauen och fem i Lettland. Eastnine hade

under 2024 ingen egen organisation i Polen.

Totalt

Sverige Litauen Lettland 2024 2023

Totalt antal anställda 10 7 5 22 22

Varav kvinnor 4 5 3 12 13

– heltid 4 5 3 12 13

– deltid 0 0 0 0 0

– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0

Varav män 6 2 2 10 9

– heltid 6 2 2 10 9

– deltid 0 0 0 0 0

– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0

2-8 Medarbetare som inte är anställda

Eastnine har ingen egen fastighetsförvaltningsorganisation utan anlitar leverantörer för tjänster kopplade

till fastighetsunderhåll, såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan visar antalet perso-

ner, uttryckt i heltidsekvivalenter (FTE) vid rapporteringsperiodens slut, som är involverade i dessa tjänster.

Totalt

Litauen Lettland Polen¹ 2024 2023

Administratörer 7,5 0,0 3,0 10,5 9

Teknisk fastighetsskötsel 15,0 4,0 8,0 27,0 25

Säkerhet 12,5 7,7 30,0 50,2 40,5

Städning 27,0 7,0 9,5 43,5 38

Totalt 62,0 18,7 50,5 131,2 112,5

¹ Fastigheten Warsaw Unit som förvärvades i slutet av november 2024 inkludueras ej i denna beräkning.

GRI-noter, generella upplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

114

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Styrning

2-21 Årlig total ersättning

Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för

att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och

säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.

2024 2023

Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 409 482

Median årlig total ersättning för samtliga anställda

(exklusive högst årlig ersättning), TEUR 87 76

Förhållande mellan högst betald (vd) och median

(exklusive högst årlig ersättning), ggr 4,7 6,3

Median ersättningsökning samtliga anställda

(exklusive högst årlig ersättning), % 14,3 4,2

Ersättningsökning vd, % -15,0 33,5

Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median

(exklusive högst årliga ersättning), ggr -1,1 8,0

Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader.

Ingen omräkning till FTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med högst

ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättningsrapport.

Nowy Rynek D i Poznan.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

115

Eastnine Årsredovisning 2024

115

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang

2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen

2-29 Metod för intressentengagemang

Eastnines policyer och uppförandekod, som styr hur vi bedriver vår verksamhet och samverkar med partners

och anställda, bygger bland annat på OECD:s riktlinjer för multinationella företag, OECD:s due diligence-

vägledning för ansvarsfullt företagande samt FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättig-

heter. Dessa riktlinjer har integrerats i våra specifika policyer, som reglerar olika aspekter av Eastnines

verksamhet (se tabell över interna styrdokument).

Eastnine tillämpar försiktighetsprincipen i sitt hållbarhetsarbete, vilket innebär att potentiella miljörisker

beaktas även vid osäkerhet i vetenskapliga underlag. I sådana fall vidtas förebyggande åtgärder för att

minimera eller hantera riskerna.

Vårt hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Anti-Corruption Policy, Code of Business

Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work Environment & Employee

Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New Develop-

ments and Reconstruction, IT Security Policy samt Privacy Policy och Privacy Guidelines.

Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med gällande lokala och internationella lagar och föreskrifter

och genomför klimat- och miljöriskbedömningar som en del av due diligence-processen vid förvärv. Mer

information om vår riskhantering finns på s. 59–66.

Företagets policyer uppdateras årligen, och samtliga anställda informeras om eventuella ändringar eller

uppdateringar. Antikorruptionspolicyn genomgås i samband med den årliga utbildningen inom området.

Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete

Policy/Riktlinje Syfte och mål

Hur policyn implementeras i

verksamheten

Anti-Corruption Policy Driva verksamhet med hög etisk

standard, transparens samt ansvars-

fullt beteende. Förebygga och hantera

eventuell förekomst av oetiskt

agerande och korruption.

Introduktionsutbildning för nyanställda

samt årlig antikorruptionsutbildning för

samtliga anställda.

Code of Business Conduct Se ovan. Se ovan.

Supplier Code of Conduct Se ovan. Strategiska leverantörer ombeds

genomföra en egenbedömning med

frågor om miljö, styrning och socialt

ansvar. Utvärderingen analyseras och

eventuella avvikelser följs upp av

ansvariga inom Eastnine.

Diversity & Equal Treatment

Policy

Skapa en inkluderande arbetsmiljö

som främjar mångfald och respekterar

mänskliga rättigheter samt individens

behov.

Vid nyanställning beaktas könsbalans.

Samtal om work-life balance och

familje situation ingår i uppföljningar

med anställda. Styrelsen inkluderar en

DEI-uppföljning (Diversity, Equity,

Inclusion) i sin årliga verksamhets-

översikt och följer upp specifika frågor

i medarbetarundersökningen, vilket ger

insikter i DEI-aspekter inom Eastnines

verksamhet.

Work Environment & Employee

Health Guidelines

Se ovan. Se ovan.

Whistleblower Policy Erbjuda verktyg för anonym

rapportering av oetisk beteende.

Instruktioner för rapportering finns på

Eastnines webbplats.

Environmental Policy Minska negativ miljöpåverkan genom

att hantera risker kopplade till miljö

och utveckla processer för hållbar

fastighetsdrift.

Interna krav på högsta nivå vid

fastighetscertifiering samt en målstyrd

strategi för energi-, utsläpps- och

vattenförbrukning.

Sustainability Strategy for

New Developments and

Reconstruction

(Rekommendationer)

Se ovan. Se ovan.

IT Security Policy, Privacy Policy

& Privacy Guidelines

Skydda och hantera personuppgifter

samt annan känslig data.

Anställda uppmanas att ta del av

policyn och följa fastställda riktlinjer.

Uppdateringar kommuniceras löpande.

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

116

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete

Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ

Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål

Arbetsmiljölagen Global Compact

EU:s Taxonomiförordning GRI Standards

FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building,

Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO

)

FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter

OECD:s riktlinjer för multinationella företag

Miljöbalken Parisavtalet

Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate-Related Financial

Disclosures)

Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och hållbarhetsinitiativ

Kanaler för intressentengagemang

Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor

Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning,

kundnöjdhetsundersökningar

Kontorslokaler med god service och arbets-

miljö, minskad miljö påverkan, affärsetik

Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar-

undersökningar, medarbetarsamtal

Professionell utveckling, goda anställnings-

villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik

och minskad miljöpåverkan

Investerare Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar,

press meddelanden, konferens samtal,

s eminarier, investerarmöten

Affärsetik och antikorruption, energi-

effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund- och

medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja

Samhälle Dialog med intresse- och bransch-

organisationer, nätverks träffar, konferenser

Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan,

affärsetik och antikorruption, hållbar

leverantörskedja

Leverantörer Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar,

beställningar

God affärsetik i inköpsprocessen

Styrelsen har det övergripande ansvaret för att styra Bolagets håll-

barhetsarbete och säkerställa att de uppsatta målen efterlevs. Det

dagliga arbetet med hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets

hållbarhetschef, som kvartalsvis – eller oftare vid behov – rapporterar

till styrelsen om det löpande hållbarhetsarbetet och eventuella av -

vikelser från strategin.

Hållbarhetschefen har även en direkt dialog med styrelse-

ordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopplade till

hållbarhetsarbetet eller uppförandekoden rapporterats till styrelsen.

Läs mer om styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet på s. 105.

Eastnine upprätthåller en kontinuerlig dialog med viktiga intressenter,

vilket framgår av tabellen ovan. Feedback från olika intressentgrupper

används löpande för att utvärdera strategi, policyer och den dagliga

förvaltningen. Genom undersökningar, såsom medarbetar- och hyres-

gästenkäter, samlas synpunkter och klagomål in från Bolagets två

främsta intressentgrupper.

De insamlade resultaten analyseras, systematiseras och ligger till

grund för åtgärdsplaner. För att förstå kontext och utmaningar inom

bredare frågor, såsom miljöfrågor som kan påverka verksamheten,

bedrivs en löpande omvärldsbevakning av media och samhällsdebatt.

Deltagande i branschevent, konferenser, paneldebatter och samarbe-

ten med ideella organisationer ger ytterligare insikter som bidrar till

att utveckla hållbarhetsstrategin.

För att stärka transparensen har Eastnine även inrättat en vissel-

blåsarfunktion där anställda, hyresgäster och andra intressenter

anonymt kan lämna synpunkter på verksamheten.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

117

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor

Våra väsentliga hållbarhetsfrågor grundar sig på erfarenheter från

den dagliga fastighetsförvaltningen, dialog med centrala intressent-

grupper – såsom medarbetare, hyresgäster, leverantörer, finansiärer

och det bredare samhället – samt analys av branschens bästa praxis,

trender och samhällsförväntningar på aktörer som Eastnine. Denna

process benämns formellt som väsentlighetsanalys enligt GRI-

standard och dubbel väsentlighetsanalys enligt den nyligen införda

CSRD- förordningen.

Den första formella väsentlighetsanalysen genomfördes 2018 för

att identifiera de mest relevanta hållbarhetsaspekterna för Eastnines

verksamhet. Medarbetares, styrelsens och investerares synpunkter

samlas in genom hållbarhetsworkshops och enkäter, medan hyres-

gästernas perspektiv inhämtas genom enkäter och samtal med

fastighetsförvaltare. De identifierade hållbarhetsfrågorna har sedan

validerats av Eastnines ledning och genomgår årligen en uppdatering

för att säkerställa att analysen fortsatt speglar verksamhetens och

intressenternas prioriteringar. Vid varje validering bedöms om nya

frågor bör inkluderas i rapporteringen eller om vissa områden har

minskat i relevans.

Under 2024 har Eastnine genomfört en dubbel väsentlighetsanalys,

som en del av förberedelserna inför en eventuell rapportering enligt

CSRD så som direktivet införlivats i den svenska årsredovisningslagen.

Denna analys kommer att presenteras mer detaljerat när Eastnine

omfattas av regelverket. Det är värt att notera att inga nya väsentliga

frågor har identi fierats. Analysen bekräftade därmed Eastnines tidigare

bedömning och stärkte vår trygghet i att vi är väl förberedda inför

inför kommande rapporteringskrav. I februari 2025 la Europakommis-

sionen fram ett nytt förslag som innebär att tiden för Eastnine att

rapportera skjuts fram två år. Enligt nuvarande lagstiftning ska East-

nine rapportera enligt CSRD från och med rapporteringsår 2026 för

verksamhetsår 2025.

I tabellen nedan presenteras en sammanställning av de väsentliga

hållbarhetsfrågorna samt motsvarande GRI Standards-ämnen som

Eastnine rapporterar.

Antikorruption

3-3 Styrning av väsentliga frågor

205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och

rutiner för antikorruption

205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder

Korruption är en välkänd utmaning inom bygg- och fastighets-

branschen, där komplexa processer och långa leverantörsled kan

innebära förhöjda risker. Eastnine har ett starkt åtagande i form av

nolltolerans mot korruption och arbetar proaktivt med att förebygga

och minimera risker genom tydliga riktlinjer och robusta processer.

Eastnine har en visselblåsarfunktion som möjliggör anonym rap-

portering av misstänkta oegentligheter, både för medarbetare och

externa parter. Sådana misstankar kan leda till disciplinära åtgärder,

uppsägning och/eller polisanmälan.

Bolagets antikorruptionsarbete vilar på Eastnines uppförandekod för

anställda och leverantörer samt Bolagets Anti-Corruption Policy. Minst

en gång per år genomförs en utbildning av antikorruptionspolicyn för

samtliga anställda, och policyn uppdateras årligen av styrelsen för att

säkerställa dess relevans och efterlevnad.

Efterlevnaden av policyer och riktlinjer följs upp kontinuerligt, och

eventuella behov av ytterligare åtgärder identifieras genom regelbun-

den utvärdering och personalutbildning. Under 2024 anmäldes inga

misstankar eller incidenter kopplade till korruption.

3-2 Lista på väsentliga frågor

Eastnines väsentliga frågor GRI Standards

Framtidssäkra fastigheter

Energiprestanda och

förnybar energi

Energi

Effektiv och cirkulär

resurs användning

Energi, vatten, avfall

Begränsning av

klimtarelaterade

fysiska risker

–

Hållbarhetscertifiering

av byggnader

–

Hållbar

investering

EU-taxonomiförenlig

verksamhet

–

Minskad klimatpåverkan Utsläpp

Toppranking i GRESB –

Maximiera grön finansiering –

Ansvarsfull verksamhet

Hög affärsetik och

transparens

Antikorruption

Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och

säkerhet

Värdefulla partnerskap

för hållbart samhälle

–

Medarbetarnas hälsa och

välbefinnande

Sjukfrånvaro, kompetens-

utveckling för anställda

Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika

möjlig heter

Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering

avseende påverkan på miljö

samt sociala kriterier

Väsentliga frågor

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

118

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Energi

3-3 Styrning av väsentliga frågor

302-1 Energianvändning inom organisationen

302-3 Energiintensitet

Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine.

Fastighets- och byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala

energianvändningen och är en betydande källa till koldioxidutsläpp.

Att minska energiförbrukningen handlar därför inte bara om kostnads-

besparingar utan är också en avgörande del av arbetet för att minska

utsläppen och skapa en mer hållbar fastighetssektor.

Energiredovisningen för 2024, som omfattar samtliga fastigheter

i Eastnines portfölj, exklusive årets två förvärv Nowy Rynek E och

Warsaw Unit, inkluderar el, fjärrvärme samt eventuell användning av

naturgas eller andra bränslen för lokal uppvärmning. Förbrukningen

rapporteras på två nivåer: för hela förvaltningsportföljen och separat

för direktförvaltade fastigheter. I de direktförvaltade fastigheterna

delas elförbrukningen upp i fastighetsel och verksamhetsel, där det

senare avser hyresgästernas elanvändning. Förbrukningsdata för kyla

kan inte särskiljas från el- och uppvärmningsförbrukning och rappor-

teras därför inte separat. Energiprestanda beräknas som den totala

energiförbrukningen, inklusive el, värme, kyla och bränsleanvändning,

dividerat med bruttoarea (GFA) i kvm.

I fastigheter som inte direktförvaltas är det i dagsläget tekniskt

omöjligt att mäta verksamhetsel, vilket innebär att något energi-

prestandamått för hela portföljen inte kan tas fram. Dessa fastigheter

exkluderas även från normalårskorrigeringar.

Eastnines energieffektiviseringsarbete drivs i linje med de strategiska

målen. Ett av huvudmålen har varit att minska energiförbrukningen

per kvm i direktförvaltade fastigheter med 25 procent mellan 2019

och 2025, motsvarande cirka 100 kWh per kvm exklusive verksam-

hetsel. Detta mål har redan uppnåtts, då energiförbrukningen vid

utgången av 2024 uppgick till 96 kWh per kvm. Under 2025 kommer

nya mål att fastställas för perioden 2025–2030.

Det primära verktyget för att nå våra energimål är ett systematiskt

arbete med hållbarhetscertifieringar. Vi strävar efter att certifiera

byggnader enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För större

nybyggnadsprojekt är det interna målet att uppnå en energiintensitet

på cirka 50 kWh per kvm. För att säkerställa att certifierings arbetet

fokuserar på energieffektivisering ska 80 procent av de möjliga

poängen inom energikategorin uppnås inom samtliga certifierings-

ramverk.

Under 2023 implementerade Eastnine ett nytt internt energi-

mätnings- och analyssystem, tillsammans med uppdaterade

uppföljnings rutiner på olika organisatoriska nivåer, vilket möjliggjorde

högre optimering av energidrift. Detta arbete har fortsatt under

2024. Investeringar i energioptimering har omfattat uppdateringar

av BMS-system i flera fastigheter, en ökad övergång till automati-

serad drift, uppgraderingar av ventilations- och kylsystem, installa-

tion av solpaneler, byte till LED-belysning vid ombyggnationer och

hyresgäst anpassningar samt fortsatt installation av UV-fönsterfilter

i fler fastigheter i Vilnius. UV-filtren bidrar till ett förbättrat inom-

husklimat och minskat kylbehov i gemensamma utrymmen med hög

solinstrålning.

Den normaliserade energiförbrukningen per kvm minskade med

10 procent, inklusive verksamhetsel, och med 12 procent exklusive

verksamhetsel i direktförvaltade fastigheter. Andelen förnybar energi

ökade till 81 procent, från tidigare 78 procent, vilket främst beror

på en minskad andel fjärrvärme i den totala energiförbrukningen.

All inköpt el, inklusive hyresgästel, är förnybar. Andelen förnybara

bränslen i fjärrvärmesystemen uppskattas till 68 procent i Litauen,

50 procent i Lettland och 12 procent i Polen. Sedan 2021 har andelen

förnybart i fjärrvärmeproduktionen mätts för att beräkna den totala

andelen förnybar energi i Eastnines fastighetsbestånd.

Energiförbrukning totalt¹,

MWh 2024 2023

Förändring,

El 19 324 18 969 2

Fjärrvärme 10 626 11 412 -7

Naturgas 631 815 -23

Totalt 30 581 31 196 -2

Andel förnybar energi, % 81 78 +3 %-enhet

¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel.

Absolut förbrukning Normaliserad förbrukning

Energiprestanda, kWh/kvm

Förändring Förändring

2024 2023 % 2024 2023 %

Direktförvaltade fastigheter¹

Total energiförbrukning² 124 136 -8 131 145 -10

– varav fastighetsenergi 89 99 -10 96 109 -12

Samtliga fastigheter

Total energiförbrukning² 130 132 -2 N/A N/A N/A

¹ S7-fastigheter inkluderas ej.

² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

119

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Vatten

3-3 Styrning av väsentliga frågor

303-5 Total vattenanvändning

Vattenanvändning är en central fråga både ur miljö- och kostnads-

perspektiv. Effektiv vattenhantering är dessutom avgörande för att

uppnå höga betyg vid miljöcertifiering av byggnader. Som fastighets-

ägare har Eastnine möjlighet att påverka vattenförbrukningen genom

att optimera tekniska system och installationer.

Vattenredovisningen för 2024 omfattar hela fastighetsportföljen,

exklusive årets två förvärv Nowy Rynek E och Warsaw Unit, och är

uppdelad i två kategorier: direktförvaltade fastigheter och samtliga

fastigheter. Vattenanvändningen följs upp i enlighet med Bolagets

fastställda mål, policyn för ny- och ombyggnation samt de krav som

ställs vid miljöcertifiering. Förvaltningsorganisationen i respektive land

ansvarar för att ny- och ombyggnationer utrustas med vattenbespa-

rande lösningar, såsom snålspolande toaletter och blandare.

Målet har varit att minska vattenförbrukningen per kvm med i

genomsnitt minst 2 procent per år, beräknat över en femårs period.

Redovisningen baseras på faktisk förbrukning utan normalisering.

Under 2024 uppgick den totala vattenförbrukningen i direktförvaltade

fastigheter till 47 225 kubikmeter (50 881), motsvarande en vatten-

intensitet på 263 liter per kvm, jämfört med 284 liter per kvm 2023

– en minskning med 7 procent.

I de icke-direktförvaltade fastigheterna, som utgörs av S7-

byggnaderna i Vilnius, ökade vattenförbrukningen däremot med cirka

20 procent, sannolikt till följd av ökad kontorsnärvaro i linje med

”return-to-office”-trenden. Denna ökning påverkade det totala utfallet

negativt, vilket resulterade i en ökning av vattenförbrukningen för

samtliga fastigheter med 2 procent.

På fem års sikt har vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter

minskat med 3 procent i snitt per år, medan den totala förbrukningen

för hela fastighetsportföljen har förblivit oförändrad. Det är dock värt

att notera att jämfört med 2019, dvs. året innan covid-pandemin,

har den genomsnittliga vattenförbrukningen minskat med cirka 40

procent. Med hänsyn till den höga vatteneffektivitet som redan har

uppnåtts sänks målsättningen från och med i år till 1 procents årlig

minskning.

Utsläpp

3-3 Styrning av väsentliga frågor

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2)

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)

Byggnader står för cirka en tredjedel av de globala utsläppen, som

uppstår under hela deras livscykel – från byggnation och daglig drift

till slutlig rivning. Att hantera klimatpåverkan i samtliga faser är en

central fråga för fastighetsägare, då omställningen till en koldioxidsnål

ekonomi innebär både risker och möjligheter.

Mot denna bakgrund är klimatarbetet prioriterat inom Eastnine.

Bolaget strävar efter att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning

senast 2030 och att minska utsläppen i hela sin värdekedja. Arbetet

styrs av Bolagets miljöpolicy, riktlinjer för drift och förvaltning samt

policyer för renovering och ombyggnation, i linje med relevanta

certifierings ramverk.

Eastnine redovisar både direkta och indirekta utsläpp enligt

Green house Gas (GHG) Protocol och tillämpar ”operational control

approach”, vilket innebär att utsläpp från samtliga fastigheter som

funnits med i portföljen under hela kalenderåret januari-december

inkluderas i Scope 1 och Scope 2.

Från och med 2024 inkluderas även utsläpp från köpt energi, inklu-

sive el och uppvärmning, för S7-fastigheterna i Scope 2. Tidigare har

dessa fastigheter exkluderats, men en ny bedömning har fastställt att

S7 ska inkluderas i Scope 2, eftersom Eastnine ansvarar för energiför-

sörjningen till byggnaderna, trots begränsad operativ kontroll i övrigt.

Klimatpåverkan från egen verksamhet (Scope 1)

Eastnines primära direkta klimatpåverkan inom denna kategori kommer

främst från läckage av köldmedia från ventilations- och kylinstallationer.

Utsläppen antas motsvara den mängd köldmedia som fylls på under

året. Eftersom dessa påfyllningar är relativt sällsynta och ojämnt för-

delade över åren kan utsläppsmängderna variera avsevärt.

Ytterligare klimatpåverkan inom Scope 1 kommer från förbränning

av naturgas för uppvärmning. Det avser dels fastigheten Valdemara

Centrs i Riga, där naturgas har fasats ut och ersatts med fjärrvärme i

slutet av 2024, och dels fastigheten Alojas Kvartals som ligger i anslut-

ning till fastigheten Alojas Biroji i Riga. Samtliga beräkningar inom

Scope 1 utförs automatiskt i GHG-beräkningsverktyget från Position

Green.

Klimatpåverkan från inköpt energi (Scope 2)

Eastnines energiförbrukning består av inköpt elektricitet och fjärr-

värme för fastigheterna. Klimatpåverkan inom Scope 2 härrör främst

från fjärrvärme, då all inköpt el är förnybar – ett krav inom bolaget.

Koldioxidinnehållet i fjärrvärmeproduktionen varierar mellan våra

marknader. I de baltiska länderna pågår en övergång till 100 procent

biomassa senast 2030, jämfört med nuvarande nivåer på 60–70

procent. I Polen är andelen förnybar energi fortfarande låg, omkring

10–15 procent, och det saknas en tydlig strategi för att fasa ut fossila

Total förbrukning, kbm Förbrukning, liter/kvm

Vatten 2024 2023 Förändring, % 2024 2023 Förändring, %

Direktförvaltade fastigheter 47 225 50 881 -7 263 284 -7

Samtliga fastigheter 73 550 72 319 2 312 307 2

Femårsöversikt

Vattenförbrukning, liter/kvm 2024 2023 2022 2021 2020

Direktförvaltade fastigheter 263 284 260 229 304

Samtliga fastigheter 312 307 268 214 310

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

120

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Total förbrukning, kbm Förbrukning, liter/kvm

Vatten 2024 2023 Förändring, % 2024 2023 Förändring, %

Direktförvaltade fastigheter 47 225 50 881 -7 263 284 -7

Samtliga fastigheter 73 550 72 319 2 312 307 2

Växthusgasutsläpp, ton CO₂e

Utsläpp Utsläppskälla 2024 2023 Kommentar

Scope 1 Totalt 394 484

Köldmedialäckage 266 335

Variationen i köldmedierläckage mellan åren beror på att påfyllning sker oregelbundet och påverkas av antal

fastigheter som varit i behov av påfyllning under respektive period.

Naturgas 128 149

Naturgas användes för uppvärmning av Valdemara Centrs och Alojas Kvartāls i Riga, men en teknisk uppgradering

2024 möjliggjorde Valdemara Centrs övergång till fjärrvärme, vilket väntas minska naturgasanvändningen

avsevärt.

Scope 2 Totalt 1 831 3 585

Fjärrvärme 1 831 3 585

Utsläppen minskade med 49 % tack vare lägre emissionsfaktorer (-42 % i Litauen, -38 % i Polen) och 21 % lägre

värmeförbrukning i Nowy Rynek D, där utsläppen totalt minskade med 51 %. 2023 justerat för energiförbrukning i

icke-direkt förvaltade fastigheter, tidigare redovisat under Scope 3.

Elektricitet 0 0

Scope 2-utsläpp enligt location-based-metoden: 4 305 ton 2024 (6 007 ton 2023), beräknat automatiskt i ett

GHG-beräkningsverktyg baserat på Scope 2-data.

Scope 3 Totalt 2 541 2 468

Lokalanpassningar 525 110

Average-data-based-metoden används, med livscykelanalyser för projekt över 100 000 EUR.

Övriga uppskattningar baseras på beräknade projekt i förhållande till investerat belopp.

Ökningen beror på fler hyresgästanpassningsprojekt.

Energi-/bränslerelaterade utsläpp 1 315 1 608 Indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp (baserat på Scope 1 och 2). 2023 justerat för jämförbarhet.

Tjänsteresor 22 21 Innefattar flygresor, taxi och hotellövernattningar vid affärsresor. Baserat på faktisk data och schablonestimat.

Avfallshantering 324 330

Indirekta utsläpp från hyresgästsavfall, beräknat med schabloner utifrån redovisade mängder.

2023 justerat för jämförbarhet.

Inköp av varor och tjänster 355 399 2023 har justerats för jämförbarhet baserat på spend-based-faktorer i Position Green GHG-beräkningsverktyget.

Totalt (Scope 1, 2 & 3) 4 766 6 537

Totalt (Scope 1 & 2) 2 225 4 069

Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 9 17

bränslen helt. Därför fokuserar vi särskilt på att minska fjärrvärme-

användningen i våra polska fastigheter genom energieffektivisering

och optimerade uppvärmningslösningar.

Under året har vi genomfört flera åtgärder, inklusive tekniska instal-

lationer och driftsanpassningar, för att sänka fjärrvärmeförbrukningen

i fastigheten Nowy Rrynek D i Poznan. Dessa insatser har lett till en

21-procentig minskning i absoluta termer och en nästan 27-procentig

minskning på normaliserad basis, motsvarande 358 ton CO₂ enligt

2024 års emissions faktorer.

Klimatpåverkan från indirekta utsläpp i värdekedja (Scope 3)

De Scope 3-utsläpp som ingår i årets redovisning omfattar lokalan-

passningar, inköp av varor och tjänster, energirelaterade utsläpp samt

avfallshantering och tjänsteresor. Energiförbrukning från hyresgäster,

som tidigare redovisades under Scope 3, ingår nu i Scope 2, vilket inne-

bär en förändring i redovisningen jämfört med tidigare år.

Utsläppsberäkningar för ombyggnationer och lokalanpassningar

baseras på LCA-beräkningar för samtliga ombyggnationsprojekt över

100 000 EUR, samt för utvalda mindre projekt där schablonmetoder

inte är tillämpbara. Under 2024 har 32 procent av de totala utgifterna

för renovering och ombyggnation beräknats med denna metod, medan

schablonfaktorer baserade på tidigare projekt har applicerats på det

resterande beloppet.

Dessa beräkningar är de enda Scope 3-poster som har räknats ut

manuellt. Samtliga övriga utsläppsposter inom Scope 3 – inklusive

inköp av varor och tjänster, energirelaterade utsläpp, avfallshantering

och tjänsteresor – har beräknats automatiskt i GHG-verktyget inom

Position Green.

Se tabell Växthusgasutsläpp för en mer detaljerad redogörelse av

Eastnines utsläpp.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

121

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Avfall

3-3 Styrning av väsentliga frågor

306-3 Genererat avfall

Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall, särskilt från ny-

och ombyggnadsprojekt, där en betydande andel går till deponi eller

förbränning. Avfallshantering är därför en central del av Eastnines

miljöarbete, då deponering inte bara medför miljökostnader utan även

bidrar till koldioxidutsläpp. För närvarande redovisas endast avfall från

hyresgästers verksamheter, eftersom det saknas en systematisk insam-

ling av data för ombyggnationsprojekt och hyresgästanpassningar.

Målsättningen är att öka återvinningsgraden och minska andelen

avfall som går till deponi eller förbränning, vilket kräver förbättrad

datainsamling och tekniska lösningar.

Beräkning av återvunnet avfall bygger på en kombination av faktiska

mätningar och schablonberäkningar från avfallsentreprenörer. Faktisk

mätning genomförs i ett urval av fastigheterna (3Bures-1,2 och 3 samt

Vertas-1 och 2), medan schablondata används för övriga fastigheter.

Under 2024 uppgick hyresgästavfallet i direktförvaltade fastigheter

till 778 ton (776), motsvarande 4,3 kg/kvm både år 2024 och 2023.

Andelen avfall till materialåtervinning ökade marginellt till 44 procent

(43). För samtliga fastigheter uppgick den totala avfallsmängden till

1025 ton (1 029), motsvarande 4,3 kg/kvm (4,4 kg/kvm). Återvinnings-

graden låg kvar på 40 procent.

I nuläget redovisas inte avfall från ny- och ombyggnadsprojekt.

Leverantörsutvärdering – miljö och socialt

3-3 Styrning av väsentliga frågor

308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån

miljömässiga kriterier

414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån

sociala kriterier

Eftersom en stor del av den miljömässiga och sociala påverkan upp-

står i leverantörsledet är det viktigt att Eastnine noggrant utvärderar

både nya och befintliga leverantörer utifrån dessa kriterier. Arbetet

styrs av Uppförandekoden för leverantörer, där Eastnine ställer krav

på att leverantörerna följer samma standarder för regelefterlevnad,

mänskliga rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt.

För att öka transparensen och säkerställa efterlevnad av upp-

förandekoden har Eastnine implementerat ett webbaserat utvärde-

ringssystem. Systemet bygger på ett omfattande frågeformulär och

möjliggör en strukturerad bedömning av leverantörer utifrån miljö-

och sociala aspekter. Utvärderingen omfattar samtliga strategiska

leverantörer, det vill säga aktörer inom bygg, design, fastighetsunder-

håll, drift och konsulttjänster.

Eventuella risker och avvikelser som identifieras hanteras genom

en dialog med leverantörerna. Genom att tydliggöra vikten av denna

process för fortsatt samarbete och aktivt engagera leverantörer i

dialogen, bidrar Eastnine till att stärka medvetenheten och driva

hållbarhetsarbetet framåt på sina marknader.

Utvärderingar genomförs löpande för nya leverantörer och vart

tredje år för befintliga leverantörer. Samtliga strategiska leverantörer

har bedömts genom det webbaserade verktyget.

Kompetensutveckling för anställda

3-3 Styrning av väsentliga frågor

404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering

gällande prestation och karriärutveckling

Att behålla kompetenta och engagerade medarbetare är avgörande

för Eastnines utveckling och förmåga att uppnå verksamhetens mål.

Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare och arbetar

långsiktigt för att stärka engagemang och medarbetarnöjdhet.

Karriär- och kompetensutveckling är en central faktor för både

engagemang och trivsel, vilket framgår av de årliga medarbetarunder-

sökningarna via Great Place to Work. För att stödja medarbetarnas

utveckling genomförs årliga medarbetarsamtal, där utbildningsmål

och karriärstödjande insatser diskuteras och planeras.

Under 2024 har samtliga anställda genomgått en utvärdering av

prestation och karriärutveckling, som en del av Eastnines arbete för att

främja individuell utveckling och långsiktig kompetensförsörjning.

Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, %

Avfall 2024 2023 Förändring, % 2024 2023 Förändring, % 2023 2023

Direktförvaltade fastigheter 778 776 0,3 4,3 4,3 0,3 44 43

Samtliga fastigheter 1 025 1 029 -0,4 4,3 4,4 -0,4 40 40

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

122

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Mångfald och jämställdhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor

405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga

medarbetare utifrån ålder och kön

406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa

Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som

främjar mångfald och öppenhet, både i uppförande och identitet.

Arbetet styrs av en mångfalds- och likabehandlingspolicy, där mång-

fald ses som en konkurrensfördel och en viktig resurs för innovation

och affärsutveckling. Bolaget värdesätter olika perspektiv, bakgrunder

och kompetenser som bidrar till en dynamisk och hållbar organisation.

Eastnine har nolltolerans mot diskriminering, fördomar och sär-

behandling. Alla anställda ska ha lika möjligheter till avancemang,

utbildning och utveckling, oavsett könsidentitet, sexuell läggning,

etnicitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder. Frågor om

diskriminering och likabehandling inkluderas i den årliga medarbetar-

undersökningen och besvaras anonymt. Under 2024 rapporterades

inga fall av diskriminering.

För att säkerställa en jämställd och inkluderande arbetsplats

genomför styrelsen årligen en DEI-genomgång baserad på resultaten

från Great Place to Work-medarbetarundersökningen. Analysen om -

fattar jämförelser mellan män och kvinnor samt olika åldersgrupper

för att identifiera eventuella skillnader i upplevelsen av arbetsmiljö

och inkludering.

Eastnine eftersträvar en jämn könsfördelning i både styrelse och

ledning för att säkerställa en bred kompetensbas och ett mång-

sidigt beslutsfattande. Styrelsen bestod vid utgången av 2024 av fyra

kvinnor och två män, med en kvinnlig styrelseordförande. Bolags-

ledningen har under 2024 haft en jämn könsfördelning, där CEO är

man och CFO är kvinna.

Eastnines jämställdhetsarbete uppmärksammas regelbundet i

Stiftelsen Allbrights gröna lista över svenska börsbolag.

Kundernas hälsa och säkerhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor

416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande

hälsa och säkerhet för produkter och tjänster

Eastnine har en tydlig ambition att leverera högsta möjliga service-

nivå till sina hyresgäster, med ett starkt fokus på hälsa och välbefin-

nande i fastigheterna. Bolagets arbete inom detta område styrs av

certifieringskrav inom hälsorelaterade ramverk samt en övergripande

engagemangspolicy för hyresgäster, som omfattar riktlinjer för

inomhusklimat, fysisk aktivitet och säkerhet. Policyn är inspirerad av

certifieringsramverket WELL, som syftar till att förbättra hälsa och

välbefinnande för de som vistas i byggnaderna.

Samtliga fastigheter i Polen – Nowy Ryndek D, Nowy Ryndek E och

Warsaw Unit – är certi fierade enligt WELL, en övergripande certifiering

som förnyas vart tredje år, samt WELL Health and Safety Rating, som

förnyas årligen. För att ytterligare stärka hälsa och välbefinnande

genomförs regelbundna aktiviteter och event med fokus på hälsa,

såsom stegtävlingar, och designelement som uppmuntrar till fysisk

aktivitet integreras i byggnadernas utformning.

Under 2024 har inga incidenter av bristande efterlevnad eller avvikel-

ser gällande hälso- och säkerhetsaspekter i byggnaderna rapporterats.

Rutinmässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljön

hanteras systematiskt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå,

där ärenden granskas, utreds och åtgärdas löpande med uppföljning

och rapportering till ledningen.

År 2024 2023

STYRELSE

Kvinnor

under 30 – –

30–50 – 1

över 50 4 2

Män

under 30 – –

30–50 – –

över 50 2 3

LEDNING

Kvinnor

under 30 – –

30–50 – –

över 50 1 1

Män

under 30 – –

30–50 – 1

över 50 1 –

ÖVRIGA ANSTÄLLDA

Kvinnor

under 30 1 1

30–50 8 10

över 50 2 1

Män

under 30 – –

30–50 8 7

över 50 1 1

Totalt 28 28

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

123

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

GRI-index

GRI-

standard Beskrivning

FN Global

Compacts

principer Sid Kommentar

Organisationen och redovisningsprinciper

2-1 Information om organisationen 3-5

2-2 Enheter som omfattas av

hållbarhetsredovisningen

Fastighetsverksamhet i Litauen,

Lettland och Polen.

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och

kontaktperson

114

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade

upplysningar

I de fall där tidigare rapporterade

upplysningar korrigerats finns fotnoter

eller kommentarer i anslutning till

rapporterade upplysningar.

2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och

avfallsdata verifierad av tredje part.

Scope 3 beräkningar framtagna med

hjälp av tredje part.

Aktiviteter och anställda

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra

affärsförbindelser

12–15

2-7 Medarbetare 3, 6 114

2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 114

Styrning

2-9 Sammansättning och struktur för

styrning

103–106

2-10 Nominering och val av högsta styrande

organ

104

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 102, 104

2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet

med översyn och hantering av påverkan

105

2-13 Delegering av beslutsfattande för att

hantera påverkan

105

2-14 Högsta styrande organets roll i relation

till hållbarhetsredovisningen

105

2-15 Intressekonflikter 108, 112

GRI-

standard Beskrivning

FN Global

Compacts

principer Sid Kommentar

2-16 Kommunikation av kritiska

frågeställningar

105

2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta

styrande organet

104, 108

2-18 Utvärdering av det högsta styrande

organets arbete

105

2-19 Ersättningspolicy 106

2-20 Process för att fastställa ersättningar 106

2-21 Årlig total ersättning 115

Strategi, policyer och praxis

2-22 Uttalande om strategi för hållbar

utveckling

8, 114

2-23 Värderingar, principer, standarder och

normer gällande uppförande

10 116–117

2-24 Förankring av värderingar, principer,

standarder och normer gällande

uppförande

116–117

2-25 Processer för att avhjälpa negativ

påverkan

7 116–117

2-26 Mekanismer för rådgivning och

rapportering av angelägenheter

för organisationen

116–117

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 116–117

2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building

Council Lithuania, GRESB, Proptech

Association Lithuania

Intressentengagemang

2-29 Metod för intressentengagemang 117

2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän.

Ingen medarbetare omfattades av

kollektivavtal.

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

124

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Väsentlig fråga Indikator

FN Global

Compacts

principer

FN:s

globala

mål Sid Kommentar

Väsentliga frågor

3-1 Process för att fastställa

väsentliga frågor

118

3-2 Lista på väsentliga frågor 118

Ekonomi

Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 118

205-2 Kommunikation kring, och

utbildning i, policyer och

rutiner för antikorruption

10 14, 17, 26, 64,

118

205-3 Bekräftade fall av

korruption och vidtagna

åtgärder

10 118

Miljö

Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 24, 119

302-1 Energianvändning inom

organisationen

6, 9 7 24, 119

302-3 Energiintensitet 6, 9 24, 119

Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 24, 120

303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 24, 120

Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 120–121

305-1 Direkta utsläpp av

växthusgaser (Scope 1)

7, 8, 9 11, 12 25, 120–121

305-2 Indirekta utsläpp av

växthusgaser från

energiförbrukning (Scope 2)

7, 8, 9 25, 120–121

305-3 Övriga indirekta utsläpp av

växthusgaser

7, 8, 9 25, 120-121

Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 122

306-3 Genererat avfall 11, 12 25, 122

Väsentlig fråga Indikator

FN Global

Compacts

principer

FN:s

globala

mål Sid Kommentar

Leverantörs-

bedömningar

avseende miljö

3-3

308-1

Styrning av väsentliga frågor 27, 122

Nya leverantörer som

utvärderats utifrån

miljö mässiga kriterier

12 27, 122

Socialt

Kompetens-

utveckling

3-3 Styrning av väsentliga frågor 122

404-3 Andel anställda som får

regelbundna utvecklings-

samtal

6 122

Mångfald och

jämställdhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 122

405-1 Mångfald i styrelse, ledning

och bland anställda

1, 2, 4, 6 26, 122

Icke-

diskriminering

3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 26, 122

406-1 Antal fall av diskriminering

och hantering av dessa

26, 122

Leverantörs-

utvärdering -

socialt

3-3 Styrning av väsentliga frågor 27, 122

414-1 Nya leverantörer som

utvärderats utifrån sociala

kriterier

27, 122

Kundernas

hälsa och

säkerhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 123

416-2 Incidenter av bristande

efterlevnad av regler

gällande hälsa och säkerhet

för produkter och tjänster

11 26, 123

Väsentliga frågor

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

125

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

TCFD-rapport

Denna rapport ger fördjupad information om hur Eastnine hanterar klimat-

relaterade risker och möjligheter i enlighet med rekommendationerna från

Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD).

Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av världens

energiförbrukning och växthusgasutsläpp, vilket gör fastighetsbolag

särskilt utsatta för klimatrelaterade risker. För att hantera de utma-

ningar som följer av övergången till en koldioxidsnål ekonomi krävs en

djup förståelse för dessa risker och hur de kan undvikas eller mildras.

Samtidigt innebär den gröna omställningen nya möjligheter – såsom

konkurrensfördelar och långsiktiga vinster – för aktörer som är villiga

att driva förändringen och agera proaktivt. Denna insikt ligger till

grund för Eastnines syn på klimatrelaterade risker samt möjligheter

och återspeglas i Bolagets hållbarhetsarbete.

Styrning

Eastnine arbetar systematiskt med strategier för att minska både

klimatavtrycket och klimatrelaterade risker. Dessa risker ingår i styrel-

sens och ledningens riskbedömningsarbete, där analyser uppdateras

löpande och åtgärder utvärderas utifrån relevans och effektivitet.

Bolaget bedömer kontinuerligt riskerna i den befintliga fastighets-

portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av

due diligence-processen vid förvärv.

Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål

a) Styrelsens översyn av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

s. 105

a) Beskrivning av klimatrelaterade

risker och möjligheter som Eastnine

har identifierat.

s. 24–27, 60, 63-64

a) Beskrivning av processen för att

identifiera och bedöma klimat-

relaterade risker.

s. 127

a) Indikatorer för att mäta och styra

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

s. 24–27

b) Ledningens roll avseende

bedömning och hantering av klimat-

relaterade risker och möjligheter.

s. 8, 14, 17, 105

b) Beskrivning av hur verksamhet,

strategi och finansiell planering har

påverkats.

s. 24–27

b) Beskrivning av processer för att

hantera klimatrelaterade risker.

s. 64, 127

b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3

enligt Greenhouse Gas Protocol.

s. 120–121

c) Beskrivning av organisationens

strategiska motståndskraft och

påverkan av olika klimatrelaterade

risker och möjligheter.

s. 127

c) Beskrivning av hur processerna är

integrerade i organisationens över-

gripande riskhantering.

s. 24–27, 60, 127

c) Beskrivning av mål som används

för att hantera klimatrelaterade

risker och möjligheter samt utfall

på dessa mål.

s. 24–27

Förvaltning

Inkluderade ledningssystem:

• Byggnadscertifiering för att säkerställa

hållbarhets standarder.

• Övervakning av energianvändning för

att optimera drift och minska utsläpp.

• Övervakning av vattenanvändning för

resurseffektivitet och minskad förbrukning.

• Hyresgästengagemang genom dialog och

hållbarhets initiativ.

• Gröna hyresavtal som främjar energieffektivitet

och miljövänliga åtgärder.

• Indikatorer och nyckeltal för att mäta och

följa upp miljö- och prestandamål.

ESG-granskning vid förvärv inkluderar:

• Analys av miljöprestanda utifrån energi-

använd ning, utsläpp och certifieringsbetyg.

• Beräkning av optimeringskostnader för att nå

önskad prestandanivå.

• Klimatriskanalys med fokus på fastighetens

geografiska exponering och sårbarhet.

• Genomgång av EU-taxonomins efterlevnad

för att säkerställa regulatorisk efterlevnad.

Förvärv

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

126

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Omställningsrisker

Omställningsrisker uppstår i takt med den globala övergången till

en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte driver förändringar i policyer,

investeringar, affärsstrategier och kundpreferenser, med en ökad efter-

frågan på lösningar som minskar miljöpåverkan.

För fastighetssektorn innebär omställningen sannolikt striktare krav

på byggnaders klimatprestanda och en förändrad värdering av gröna

respektive icke-gröna tillgångar. De omställningsrisker som bedöms

vara mest relevanta för vår verksamhet beskrivs mer ingående på s. 63.

Fysiska klimatrisker

Fysiska klimatrisker avser risker kopplade till den globala uppvärm-

ningen och dess påverkan på fastigheters drift och underhåll, såsom

högre temperaturer och en ökad sannolikhet för extrema väder-

händelser. Dessa risker omfattar både risker relaterade till byggnadens

geografiska läge och risker kopplade till byggnadens specifika förut-

sättningar, drift och underhåll.

För att bedöma klimatrelaterade risker vid förvärv genomför

Eastnine klimatriskanalyser för samtliga nyförvärvade byggnader.

Sedan ett par år tillbaka har analyser även utförts i enlighet med

EU-taxonomins krav. En sammanställning av de mest akuta riskerna

visas i diagrammen till höger. De fysiska klimatrisker som bedöms vara

mest relevanta för vår verksamhet beskrivs mer ingående på s. 64.

Ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner

Eastnine är en ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner. Genom

högsta hållbarhetscertifiering och åtgärder för att minska energi-

användning och utsläpp säkerställs ett starkt och värdeskapande

fastighetsbestånd.

Arbetet syftar till att öka fastighetsportföljens värde, överträffa

hyresgästernas förväntningar, stärka medarbetarnas miljöengagemang

och säkerställa tillgång till framtida finansiering. På s. 24–27 beskrivs

hur vi skapar långsiktigt värde för våra intressenter genom att till-

varata klimatrelaterade möjligheter inom energieffektivitet, utsläpps-

minskning och resurseffektivitet.

Klimatrisker relaterade till fastigheternas geografiska läge

Illustrationen till höger ger en översikt av fysiska klimatrisker i

Eastnines fastighetsportfölj, inklusive både nuvarande och framtida

risker fram till 2050. Riskbedömningen baseras på tidigare tillgängliga

klimatdata från GRESB Climate Risk Module, som i sin tur bygger på

data från Munich Re.

För framtida risker används det värsta möjliga scenariot enligt RCP

8.5. Detta scenario representerar den mest negativa utvecklingen av

klimatförändringar enligt IPCC (Intergovernmental Panel on Climate

Change), där atmosfärens koldioxidnivåer fortsätter att stiga och

målen i Parisavtalet inte uppnås.

Översikten är baserad på aggregerade data för samtliga fastigheter.

Denna analys kommer att uppdateras i samband med den pågående

klimatriskanalysen, som inleddes under fjärde kvartalet 2024 och

beräknas slutföras under Q1 2025.

Exponeringsöversikt – nuvarande

Jordbävning

Tropisk storm

Brandrisk mark

Översvämning

Hagel

Värmebölja

Nederbörd

Flodöversvämning

Stormflod

Tornado

Tropisk cyklon

Tsunami

Exponeringsöversikt – RCP 8.5 / År 2050

Torka

Brandrisk mark

Värmebölja

Nederbörd

Flodöversvämning

Tropisk cyklon

Ingen / mycket låg exponering

Låg exponering

Medel exponering

Hög exponering

Mycket hög exponering

Fysiska klimatrelaterade

risker för fastigheterna

Utanför Nowy Rynek finns ett torg med parkbänkar och graderverk.

Dessa installationer är utformade för att förbättra luftkvaliteten och

skapa ett mikroklimat med hälsofördelar liknande frisk havsluft.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

127

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

EU-taxonomin

Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Eastnine

har ändå valt lämna upplysningar om hur verksamheten bidrar till att uppfylla EU:s miljömål i syfte att

utveckla det interna miljöarbetet och förbättra kommunikationen med olika intressenter.

Ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin

EU-taxonomin är en central del av EU:s handlingsplan för hållbara

finanser och fungerar som ett verktyg för att identifiera miljömässigt

hållbara investeringar på EU-nivå. Syftet är att styra kapital mot gröna

tillgångar och aktiviteter som bidrar till att uppnå EU:s klimatmål.

För att en aktivitet ska klassas som hållbar enligt taxonomin måste

den väsentligt bidra till minst ett av de sex fastställda miljömålen,

utan att ha en negativ påverkan på de övriga målen. Dessutom ställs

krav på respekt för mänskliga rättigheter och sociala aspekter.

De aktiviteter inom Eastnines verksamhet som omfattas av EU-

taxonomin är förvärv samt förvaltning av kontorsfastigheter och

regleras enligt förordningens ekonomiska aktivitet 7.7 Förvärv och

ägande av byggnader.

Bedömning av taxonomiförenliga verksamheter

Enligt de tekniska granskningskriterierna för aktivitet 7.7 anses bygg-

nader vara förenliga med EU-taxonomin om de har energiklass A eller

tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i landet. I

de fall där EPC-nivån (EPC står för Energy Performace Certificate)

inte uppfyller de angivna kriterierna görs en bedömning av huruvida

byggnaden uppfyller kriteriet för de 15 procent mest energieffektiva

byggnaderna. Under 2023 publicerade en litauisk branschorganisation

kriterier för de topp 15 procent mest energieffektiva kontorsbygg-

naderna, vilka Eastnine har använt vid klassificeringen av det egna

fastighets beståndet i landet.

I Lettland saknas motsvarande gränsvärden, men baserat på energi-

kartläggningar bedöms Eastnines fastigheter Zala 1 och Valdemara

Centrs, båda med energiklass B, uppfylla förenlighetskriteriet för topp

15 procent.

I Polen saknas ett bokstavsbaserat EPC-system, men de energinivåer

som anges i motsvarande EPC-dokumentation motsvarar en nivå

bättre än energiklass A. Baserat på detta bedömer vi att samtliga av

våra polska fastigheter uppfyller förenlighetskriterierna med avseende

på EPS-nivån.

För att en verksamhet ska vara taxonomiförenlig krävs även att den

uppfyller Do No Significant Harm (DNSH)-kriteriet, vilket innebär att

den inte får orsaka betydande skada på övriga miljömål. Inom klimat-

anpassning (Climate Change Adaptation), en del av DNSH-kriterierna,

genomför Eastnine klimatriskanalyser för samtliga fastigheter.

Under 2023 genomfördes en fördjupad analys av samtliga S7-

fastigheter samt fastigheten Uniq i Vilnius. År 2024 påbörjades en upp-

daterad klimatriskanalys på portföljnivå, vilken kommer att avslutas

under Q1 2025 och inkludera rekommendationer för eventuella ytterli-

gare fördjupade analyser i beståndet.

Baserat på dessa analyser bedöms samtliga Eastnines befintliga

fastigheter vara förenliga med DNSH-kriterierna för aktivitet 7.7.

När det gäller ”minimiskyddsåtgärder” kopplade till mänskliga rättig-

heter, antikorruption och transparens säkerställer Eastnine efterlevnad

genom uppförandekoder, etiska riktlinjer, leverantörsbedömningar och

interna antikorruptionsutbildningar.

Redovisning av ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin

Tabellerna på nästa sida redovisar andelen av nettoomsättning samt

drift- och kapitalutgifter som är förenliga med EU-taxonomin för

aktivitet 7.7.

Tabell 1 visar nettoomsättning, det vill säga intäkter från hyresavtal

som redovisas i resultaträkningen. Andelen omsättning som bedöms

vara förenlig med EU-taxonomin baseras på kriterierna ovan och avser

hyresintäkter från fastigheter som uppfyller kraven för aktivitet 7.7.

Tabell 2 redovisar driftutgifter, inklusive kostnader för fastighets-

skötsel, löpande reparationer, underhåll samt hyresgästanpassningar

som kostnadsförts. Andelen driftutgifter som bedöms vara fören-

lig med EU-taxonomin baseras på ovanstående kriterier och avser

kostnader för fastigheter som uppfyller kraven för aktivitet 7.7.

Tabell 3 visar kapitalutgifter, det vill säga investeringar och kostna-

der som ökar värdet på Eastnines fastigheter. Endast investeringar som

bedöms vara förenliga med kriterierna för aktivitet 7.7 inkluderas.

Hållbarhetsupplysningar

Eastnine Årsredovisning 2024

128

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Tabell 1.

Ekonomiska aktiviteter

Netto-

omsätt ning,

MEUR %

Begränsning

av klimat -

föränd ringar, %

DNSH kriterier,

Ja/Nej

Minimi skydds-

åtgärder, Ja/Nej

Taxonomi-

förenlig andel,

Möjliggörande/

Omställning,

M/O

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 41,5 100

100 Ja Ja 82 –

A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 33,9 82

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 33,9 82

A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 7,6 18

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7,6 18

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0

Totalt (A+B) 41,5 100

Tabell 2.

Ekonomiska aktiviteter

Driftutgifter,

MEUR %

Begränsning

av klimat -

föränd ringar, %

DNSH kriterier,

Ja/Nej

Minimiskydds-

åtgärder, Ja/Nej

Taxonomi-

förenlig andel,

Möjliggörande/

Omställning,

M/O

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 12,6 100

100 Ja Ja 81 –

A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 10,2 81

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 10,2 81

A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 2,4 19

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 2,4 19

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0

Totalt (A+B) 12,6 100

Tabell 3.

Ekonomiska aktiviteter

Kapitalutgifter,

MEUR %

Begränsning

av klimat-

föränd ringar, %

DNSH kriterier,

Ja/Nej

Minimiskydds-

åtgärder, Ja/Nej

Taxonomi-

förenlig andel,

Möjliggörande/

Omställning,

M/O

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 4,4 100

100 Ja Ja 71 –

A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 3,1 71

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 3,1 71

A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 1,2 29

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 1,2 29

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0

Totalt (A+B) 4,4 100

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

129

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information

till investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning,

finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som

definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges.

Definitioner

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning, intjäningsförmåga

Driftnetto i förhållande till förvaltnings fastig-

heternas värde.

Direktavkastningskrav, fastigheter

Direktavkastningskravet används i värderingarna

och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut.

Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för

liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad

risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och

framtida vakansrisk.

Genomsnittshyra

Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande

till uthyrd lokal yta vid årets slut.

Hyresvärde

Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång

med tillägg för rabatter samt bedömd marknads-

hyra för vakanser.

Hållbarhetscertifierade fastigheter

Andelen certifierad (minst LEED Gold eller

BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till

total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas

bli föremål för omfattande projektutveckling.

Triple-net-avtal

Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran,

betalar kostnader som belöper på förhyrd yta.

Dessa inkluderar bland annat drift- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld,

försäkring och fastighetsskötsel.

Uthyrningsbar yta

Total yta tillgänglig för uthyrning.

Uthyrningsgrad, yta

Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande

till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under-

lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta

ytor och övriga ekonomiska vakanser.

Vakansgrad, ekonomisk

Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i

förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.

Vakansgrad, yta

Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

WAULT

Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres-

avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade

hyresintäkter.

Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i förhållande till periodens

hyresintäkter.

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt

eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar, erhållna

utdelningar och skatt.

Genomsnittlig räntenivå

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder

vid årets slut.

Hyresintäkter

Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier

minus hyresrabatter.

Kapitalbindningstid

Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande

skulder vid årets slut.

Nettoskuldkvot

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

vid årets slut i förhållande till driftnettot efter

avdrag för centrala administrationskostnader.

Räntebindningstid

Återstående genomsnittlig räntebindningstid för

räntebärande skulder vid årets slut.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av

räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att

täcka räntekostnaderna.

Eastnine Årsredovisning 2024

130

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Skuldkvot

Räntebärande skulder vid årets slut i förhållande

till driftnettot efter avdrag för centrala

administrationskostnader.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Aktierelaterade nyckeltal

Eget kapital per aktie

Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid

årets slut.

Förvaltningsresultat per aktie

Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt

antal aktier under perioden.

Kassaflöde per aktie

Årets kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt

antal aktier under perioden.

Kassaflöde per aktie från den löpande

verksamheten

Årets kassaflöde från den löpande verksamheten

dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier

under perioden.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital med återläggning av värdet för derivat

och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Långsiktigt substansvärde per aktie

Långsiktigt substansvärde i relation till antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier.

Resultat per aktie (definition enligt IFRS)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i

relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med

avdrag för återköpta aktier.

Ordlista

BEMS-system

Förkortning för Building Energy Management

System för kontinuerlig uppföljning och analys

av energianvändning i fastigheterna.

BMS-system

Förkortning för Building Management System.

Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform

som används för att effektivisera och optimera

olika system inom en byggnad, såsom ventilation,

belysning, värme, kyla och säkerhet.

Break-option

En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres-

avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig

rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande

hyresbetalningar.

Bruttoarea

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area

och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas

utsida. Begreppet används till exempel vid fastig-

hetvärderingar.

CBD

Med CBD (Central Business District) avses det

centrala affärsdistriktet för kontor.

EPC

Förkortning för Energy Performance Certificate.

Denna typ av energideklaration används bland

annat inom de tekniska granskningskriterierna för

avgörande om en byggnad anses vara förenlig med

EU-taxonomin.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller

genom tomträttsavtal.

GRESB

Förkortning för Global Real Estate Sustainability

Benchmark.

Gröna hyresavtal

Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att

aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe-

tens/lokalens miljöprestanda.

Hållbarhetscertifieringssystem

BREEAM, är en förkortning för Building Research

Establishment Environmental Assessment Method.

LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and

Environmental Design.

WELL och Fitwel, är internationella system för

certifiering av byggnader som främjar människors

hälsa och välmående på arbetsplatsen.

ICT

Förkortning för informations- och kommunikations-

teknik (Information and Communication

Technology).

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting

Standard. IFRS är en Internationell redovisnings-

standard för upprättande av koncern redo visningar.

Nettouthyrning

Årliga hyresintäkter från nytecknade minus

uppsagda hyresavtal under året.

Räntederivat

Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och

villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och

marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker-

ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar

av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat

vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp-

hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden.

Substansrabatt/premie

Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde.

Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas

aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är

högre handlas aktien med premie.

Verkligt värde

Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse

kan ske mellan oberoende och kunniga parter som

har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det

verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings-

värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det

verkliga värdet förändras över tiden.

WACC

Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad

(Weighted Average Cost of Capital).

Återköp av egna aktier

Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag

kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut-

satt bolagsstämmas godkännande.

Definitioner

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

131

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

Övrigt

Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 29 april 2025

kl. 15.00 på Citykonferensen Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46

i Stockholm.

Anmälan

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som

aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden

AB per torsdagen den 17 april 2025 eller, om aktierna är förvaltar-

registrerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna

hos Eurclear Sweden AB i sådan tid att registreringen är verkställd

onsdagen den 23 april 2025, dels anmält sin avsikt att delta i års-

stämman senast onsdagen den 23 april 2025 enligt följande alternativ:

• per telefon, 08-505 977 00

• via e-post, agm@eastnine.com

• eller per post till: Eastnine AB (publ),

”Årsstämma”, Box 7214, 103 88 Stockholm.

Ombud

Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad

fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid

före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines

webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person

ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas.

Fullständig kallelse

Fullständig kallelse till årsstämman 2025 finns på www.eastnine.com.

Årsstämma 2025

Huvudkontor, Stockholm

Eastnine AB (publ)

Box 7214, 103 88 Stockholm,

Sverige

Besök: Kungsgatan 30

Tel: 08-505 977 00

E-post: info@eastnine.com

Lettland

Eastnine Latvia

Kr. Valdemara iela 21-9

Riga LV-1010, Lettland

E-post: info@eastnine.lv

Litauen

Eastnine Lithuania

Lvivo g.25-701

LT-09320 Vilnius, Litauen

E-post: info@eastnine.lt

Kontakt

• Delårsrapport januari‒mars 2025: 28 april 2025

• Årsstämma: 29 april 2025

• Delårsrapport januari‒juni 2025: 7 juli 2025

• Delårsrapport januari‒september 2025: 23 oktober 2025

• Bokslutskommuniké 2025: 5 februari 2026

Kalendarium

Eastnine Årsredovisning 2024

132

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Aktien och aktieägarna 111

Hållbarhetsupplysningar 114

GRI-noter 114

GRI-index 124

TCFD-rapport 126

EU-taxonomin 128

Definitioner 130

Övrigt 132

ESEF-information

Namn på det rapporterande företaget

Eastnine AB (publ)

Företagets hemvist

Stockholm

Registreringsland

Sverige

Adress till företagets huvudkontor

Box 7214, 103 88 Stockholm

Huvudsakliga verksamhetsorter

Lettland . Litauen . Polen

Beskrivning av verksamhetens karaktär

Fastighetsbolag

Namn på moderföretag

Eastnine AB (publ)

Företagets rättsliga form

Aktiebolag

Namn på yttersta moderföretag

för koncernen Eastnine AB (publ)

Omslag: Fastigheten Warsaw Unit.

Design och produktion: Eastnine i samarbete med

Narva Communications. Tryck: Elanders Sweden.

Ljus och fin foajé i fastigheten Uptown Park i Vilnius.

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024

133

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Eastnines fokus 3

Hållbarhet ur flera perspektiv 16

Vår verksamhet 28

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 110

Eastnine AB (publ)

Box 7214, 103 88 Stockholm

Besöksadress: Kungsgatan 30

Telefon: +46 8 505 97 700

E-post: info@eastnine.com

www.eastnine.com

Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.