2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-312138009N2FO2BZTVYS762022-01-012022-12-312138009N2FO2BZTVYS762023-12-312138009N2FO2BZTVYS762022-12-312138009N2FO2BZTVYS762021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762021-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:pure2138009N2FO2BZTVYS762022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762022-01-012022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762022-01-012022-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762021-12-31
Årsredovisning 2023
Mötesplatser för kreativa idéer
och framgångsrika affärer
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines legala årsredovisning finns på s. 51–95 samt 101–105.
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella
rapporter
72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s
försäkran
95
Revisionsberättelse 96
Intervju med
styrelseordförande
100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Finansiell information
och styrning
50
Året i korthet 4
Investering i en unik
fastighets portfölj
5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision
och affärsidé
12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Detta är
Eastnine
3
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av
byggnader
19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall
hållbarhet
25
Fokus
hållbarhet
17
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjänings-
förmåga
49
r
verksamhet
29
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Övrig
information
108
Interiör från ett kontor i 3Bures-1,2 i Vilnius.
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
2
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Förvaltningsresultat per aktie
EUR (0,60)
Långsiktigt substansvärde per aktie
SEK (243)
Överskottsgrad
% (91)
Aktiens totalavkastning
% (10)
Belåningsgrad
0,80
46
207
93
27
% (51)
Eastnine investerar i moderna, hållbara
och högavkastande kontorsfastigheter i
Polen och Baltikum. Vår ambition är att
leverera en konkurrenskraftig total-
avkastning till aktieägarna och att ge
kunderna en högkvalitativ service bortom
deras förväntningar.
Detta är Eastnine
Nowy Rynek D i Poznan.
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
3
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine uppnådde under 2023 målet om att bli
ett renodlat fastighets bolag efter försäljningen
av innehavet i Melon Fashion Group, MFG.
Bolagets obligationslån löstes i förtid, banklån
refinansieradesochfastighetsrörelsenfortsatte
att prestera på en hög nivå. Eastnine avslutade
året med en god likviditetsposition i en marknad
som erbjuder intressanta investerings möjligheter.
Året i korthet
94 %
av fastighetsbeståndet är
hållbarhetscertifierat.
Vd Kestutis Sasnauskas uttalande efter försäljningen av innehavet i MFG
i augusti 2023, vilken tillförde 144 MEUR i likviditet till Eastnine.
Viktiga händelser
Hanna Loikkanen valdes in som ny
styrelseledamot vid årsstämman
i maj 2023.
I augusti sålde Eastnine hela sitt
innehav i modekedjan MFG för 144
MEUR. Eastnine uppnådde därmed
målet om att bli ett renodlat
fastighetsbolag.
I oktober genomfördes förtida
inlösen av Bolagets enda
obligationslån som emitterades
2021. Totalt lösenbelopp uppgick
till 46 MEUR.
Styrelsen antog i december en ny
affärsplan, med såväl nya som
uppdaterade mål. Eastnine ska
fortsätta växa med fokus på
lönsamhet.
I samband med presentationen av
bokslutskommunikén i februari
2024 föreslogs en ökning av
utdelningen om 36 procent till
4,64 SEK/aktie.
50/50 kvinnor och män
Eastnine rankades på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av
jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl
ledning som styrelse består av lika delar kvinnor och män.
3Bures-1,2 i Vilnius
Fastigheten erhöll i oktober förnyad
LEEDPlatinum-certifiering.
Zala 1 i Riga
Fastigheten erhöll i april förnyad LEED
Platinum-certifiering.
Vår avsikt är att förvalta vår nuvarande
rvärvskapacitet på bästa möjliga sätt.
Vikankonstateraattdetfinnsflerariktigt
intressanta investeringsalternativ i
nuvarande marknad.
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
4
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett
svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontors-
fastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland.
Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal
rvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska
inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare,
hyresgäster, medarbetare och omrld.
Investering i en unik
fastighetsportfölj
På torget mellan de två byggnaderna i fastigheten Nowy Rynek D i Poznan finns goda möjligheter till en stunds avkoppling.
Fastighets portfölj och
marknader i tillväxt
Eastnines fastighetsbestånd består av premiumkontor, centralt
belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen
ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska tillväxten på Eastnines
marknader har under en lång tid varit högre än den genomsnittliga
tillväxteniEuropa.Fastigheternaärhållbarhetscertifieradepåeng
nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom
hållbarhet i våra regioner samt att tillhöra toppskiktet bland världens
fastighetsbolag.
Stabil kundbas
och långsiktig relation
Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för
kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt
kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella
företaginomfinans,informations-ochkommunikationsteknologi
(ICT), e-handel, legala tjänster och revision utgör majoriteten av
kunderna. God tillgång på moderna lokaler samt välutbildad arbets-
kraft, till relativt sett låg kostnadsnivå, attraherar internationella
företag till våra marknader.
Hållbar attraktiv
totalavkastning
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv
totalavkastning på aktieägarnas investering. Förvaltningsresultat
per aktie ska öka. Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst
10 procent och utdelning till aktieägarna till minst 50 procent
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, båda över tid.
Eastnineharenstabilfinansieringssituationmedhöglikviditet
och låg belåningsgrad.
Eastnine Årsredovisning 2023
5
Detta är Eastnine
har bidragit. Men allra stört effekt,
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine redovisade ett rekordhögt förvaltnings-
resultat för 2023. Större fastighetsportfölj samt
högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå
har bidragit. Men allra störst effekt kommer av
rbättrat räntenetto efter försäljningen av MFG.
Den goda likviditetspositionen möjliggör fortsatt
tillväxt i fastighetsportljen.
Renodlat fastighetsbolag
med rekordresultat
Intervju med vd
Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine.
Eastnine Årsredovisning 2023
6
Detta är Eastnine
har bidragit. Men allra stört effekt,
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Vi uppnådde målet
om att bli ett
renodlat fastighets-
bolag, något som
varit planen ända
sedan 2016.
Du har beskrivit 2023 som ett
historiskt år. Vad ligger bakom
den beskrivningen?
Det var många positiva saker som hände
2023, inte minst redovisade vi vårt hög-
sta förvaltningsresultat någonsin efter
en ökning med 32 procent. Men det som
jag i första hand syftade på var att vi
uppnådde målet om att bli ett renodlat
fastighetsbolag, något som varit planen
ända sedan 2016. Efter att successivt ha
avyttrat övriga investeringar, och åter-
investerat frigjort kapital i fastigheter,
återstod bara innehavet i MFG. Det fak-
tum att värdet på vårt innehav var be-
tydande, komplexiteten i transaktionen
stor och att vi efter så lång tid uppnådde
vårt mål, gör att händelsen för Eastnine
är av stor historisk betydelse. Att Bola-
gets investeringar nu enbart består av
fastigheter gör det enklare för invester-
are generellt, och fastighetsinvesterare
specifikt,attutvärderaavkastningenpå
sin placering. Det innebär också att vi
kan presentera vår verksamhet och våra
ambitioner för investerare vars mandat
endast tillåter fastighetsinvesteringar.
Ta oss med lite djupare in i processen
kring försäljningen av innehavet i
MFG. Vilka var utmaningarna och hur
hanterade ni dem?
Som alla förstår är det komplext att
sälja en rysk tillgång under en period
när Ryssland invaderat ett grannland,
och fullskaligt krig pågår, samtidigt som
EU och västvärlden av naturliga skäl
påfört Ryssland ekonomiska sanktioner
och begränsningar. Lägg därtill ett
land där spelreglerna kan ändras från
en dag till en annan och ändringar som
genomförs knappast är till fördel för
dem som inte delar regimens åsikt eller
agerande. Förutom att man ska hitta en
köpare som är villig att betala ett pris
som man kan acceptera, är det otroligt
många saker som måste kollas och
säkerställas så att lagar och regler följs.
Under processen har vi dessutom sett
en rysk valuta kurs som varierat väldigt
mycket, vilket påverkat vår värdering av
innehavet vid olika tidpunkter. Slutligen
fanns ju också frågan om själva betalnin-
gen och hur vi skulle kunna säkerställa
att köpeskillingen landade på våra bank-
konton i Sverige. Vi hade en fördel av att
kunna språket, erfarenhet av att göra
affärer i Östeuropa, bra rådgivare och
inte minst uthållighet och en tro på att
affären skulle gå att genomföra.
Eastnine redovisar som du säger
det högsta förvaltningsresultatet
någonsin. Kan du beskriva vad som
ligger bakom den positiva resultat-
utvecklingen, många bolag redovisar
sjunkande förvaltningsresultat på
grund av stigande räntekostnader?
Stigande marknadsräntor har självklart
påverkatävenoss.Mendetfinnslyckligt-
vis andra, positiva, faktorer som väger
tyngre. Kortfattat kan man beskriva det
som två delar; den ena delen rör själva
fastighetsverksamheten där driftnettot
steg på grund av högre genomsnittlig
hyresnivå, uthyrningsgrad och fastig-
hetsportfölj. Den andra delen är relat-
erad till försäljningen av innehavet i MFG
där köpeskillingen delvis använts för att
återköpa vår enda obligation, som löpte
så kommer det nyckeltalet sannolikt
att förbättras under 2024, efter att ha
påverkats av engångseffekter i samband
med förtids inlösen av obligationen
under hösten 2023. Dessutom har risken
för uppgång i genomsnittlig räntenivå
avtagit i takt med att gamla lån omsatts
ochinflationensamträntorpålånga
löptider sjunkit. Merparten av likvidi-
teten kommer att investeras i fastigheter
medbrakassaflödenochbelåningen
kommer att vara högre, men inte hög.
till relativt hög rörlig ränta, och där
resterande likviditet placerats på bank-
konton i Sverige till bra inlåningsränta.
Hur ser du på er finansiella situation
och vad är planen framöver kring
likviditet och belåning?
Defactoharvienväldigtsolidfinansiell
situation där räntebärande skuld enbart
beståravbankfinansieringifemolika
banker i tre olika länder. Vi har stor kassa
och låg belåningsgrad. Tittar man på
andra faktorer som räntetäckningsgrad
Intervju med vd
Eastnine Årsredovisning 2023
7
Detta är Eastnine
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine har tredubblat fastighets-
portföljen på fem år och i nya affärs-
planen står det att tillväxten ska
fortsätta med fokus på lönsamhet.
Hur ser Eastnines tillväxtmöjligheter
ut och på vilken av era marknader ser
ni de bästa möjligheterna?
För oss är inte det viktiga hur stort Bola-
get är, utan att det är lönsamt. Därmed
ska Eastnine inte växa för växandets
skull, utan enbart om förvärv tillför extra
avkastning för aktieägarna. Hittills har vi
settstoraskalfördelarmedatttillförafler
fastigheter. Stigande räntenivåer gjorde
nyförvärv mindre förmånliga under en
period, då prisnivåerna på fastigheter inte
justerades ned i samma takt. Men nu ser
vi att skillnaden mellan vad fastigheterna
avkastarvidförvärvochvårfinansierings-
kostnad återigen gör det väldigt förmån-
ligt, inte minst i Polen där vi ser de största
möjligheterna just nu. Vi inledde med
förvärv av en fastighet i Poznan våren
2022, men har också varit tydliga med
att vi anser att Warszawa är en intressant
marknad. Dessutom är konkurrensen i
Polen begränsad, då merparten av de
utländska investerarna, ofta tyska fonder,
under en period fokuserat mer på andra
typer av placeringar. I dags läget har vi
cirka 125 MEUR i kassan och av dessa är vi
beredda att använda cirka 100 MEUR till
förvärv, vilket innebär att vi kan förvärva
för cirka 200 MEUR.
EU har satsat stora pengar i Rail
Baltica som enligt planen ska vara
klar 2030. Kan du berätta lite mer om
projektet och hur det kan komma att
påverka Eastnine?
Rail Baltica är ett samarbetsprojekt mel-
lan EU och de baltiska länderna. Totalt
beräknas 5,8 miljarder euro investeras i
dubbelspårig järnväg, sju internationella
tågstationer för passagerare, tre frakt-
terminalersamtanslutningsspårtillflyg-
platserochhamnar.Passagerartrafiken
ska gå mellan Tallinn och Warszawa,
med möjlighet till nattåg hela vägen
till Berlin. Godståg planeras ända från
Helsingfors, genom de baltiska länderna
och Polen och vidare till Rotterdam,
Duisburg och Milano. När Rail Baltica är
klar knyter den ihop de baltiska länderna
med Västeuropa, vilket i slutändan bidrar
till ökad effektivitet och möjliggör eko-
nomisk utveckling. På kort sikt kommer
projektet att generera 13 000 direkta
jobb och mer än 23 000 indirekta. Efter-
som vi i dagsläget redan är etablerade
iflerastorastäderlängsjärnvägens
sträckning är detta bra för våra hyres-
gäster och oss. Vi kommer att dra nytta
av rörligheten över gränserna eftersom
våra fastigheter blir mer attraktiva ur
kommunikationssynpunkt.
I nya affärsplanen lovar ni hyres-
gästerna att se till att göra ert
yttersta för att ge dem en konkurrens-
fördel. Vad innebär det och hur ska ni
göra det?
Genom att erbjuda kontorslokaler och
service som är bättre än vad kunden
förväntar sig. Lokalerna ska inte bara
vara moderna och av teknisk topp-
kvalitet när det kommer till arkitektonisk
utformning och funktion, utan också
vara lokaliserade på platser som pulserar
av aktivitet och kreativitet. Vi måste
ligga steget före och förstå våra kunders
behovsamtvaraflexiblaochprioritera
klimatvänliga långsiktiga lösningar. På
så vis kan våra kunder attrahera de bästa
och mest krävande medarbetarna, vilka
kommer att bidra till deras framgång.
För något år sedan annonserade ni en
satsning på Proptech. Vad har hänt och
hur ser planen ut?
Teknologi har varit ett eftersatt område
inom fastighetssektorn, men det pågår
intressant utveckling och implement-
ering som vi vill vara med och dra nytta
av. Våra kunder blir mer digitaliserade
och vi måste utveckla vår service samt
lokalerna. I det senare ingår att effek-
ti visera driften och där kan digitala
verktyg göra underverk. Under 2023 har
vi samlat ett antal större fastighetsägare
och anslutit oss till litauiska proptech-
föreningen i syfte att bidra till att
startupbolag kommer närmare fastig-
hetsverksamhet. Bolagen kan testa
olika lösningar i våra fastigheter samt
dra nytta av att ha partners som hjälper
dem att utveckla efterfrågade lösningar.
I mars 2024 går The Built Environment
Decarbonisation Bootcamp av stapeln
i Vilnius, vilken beräknas attrahera
internationella aktörer. Vår ambition
är att stötta initiativ som med hjälp av
teknologi kan göra fastigheter mer till-
gängliga, effektiva i drift samt framtids-
säkrade.
Aktiens totalavkastning uppgick till 46
procent 2023, näst bäst bland fastig-
hetsbolagen på Nasdaq Stockholm.
Eastnines övergripande mål om att
skapa en hållbar attraktiv totalavkast-
ning för aktieägarna uppnåddes ju där-
med, utan tvekan, under året. Vilka är
de största riskerna och möjligheterna
som skulle kunna påverka bola-
gets lönsamhet och aktieägarnas
avkastning under 2024?
Eastnines transformationsresa började
2016 och avslutades under 2023. Den som
investerade i Eastnine vid början av resan
hade trefaldigat sitt värde fram till slutet
av 2023. Under samma period dubblerades
Nasdaqs fastighetsindex och europeiska
fastighetsindex ökade knappt alls. Nu
ligger fokus på att fortsätta växa vår
fastighetsverksamhet med hög lönsam-
het. Idag står vi rustade med stark kassa
och möjlighet att göra affärer i regioner
som har betydligt högre direktavkast-
ningsnivåer än Sverige, i kombination med
snarlikafinansieringskostnader.Detta,
samtattvibefinnerossienavdestruk-
turellt snabbast växande delarna av EU,
är goda förutsättningar för en gynnsam
utveckling av fastighetsvärdet. Men det
finnsrisker.KrigetiUkrainaochandra
geopolitiska spänningar har skapat den
högsta osäkerhetsnivån på två decennier.
AI-revolutionen kommer också att påverka
marknaden, Eastnine och våra kunder. Det
kommer att ställas högre krav på den som
vill navigera i en snabbt föränderlig värld.
Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i
regioner som har betydligt gre direktavkastningsnivåer än Sverige.
Intervju med vd
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
8
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
0
100
200
300
400
500
600
700
20232022
MEUR
Mål
Fastighetsvärde
0
20
40
60
80
100
20232022
%
Mål
Andel fastigheter
Eastnines Affärsplan 2023 gällde fram till slutet av 2023. Nedan, samt på kommande
sidor, visas mål och utfall för affärsplanen, merparten av målen lyckades Eastnine
uppnå inom tidsramen. I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan. Mer om
dennyaaffärsplanenfinnspås.12ochefterljandesidor.
Övergripande mål
Genomsnittlig årlig totalavkastning 2021–2023
Investeringar
Fastighetsbestånd
Eastnine
33 -16
Konkurrenter¹ Mål 2023
700 574
Utfall 2023 Mål
100 100
Utfall 2023
Renodling
Eastnines övergripande mål var att skapa en
hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägar-
nas investering. Den genomsnittliga årliga
totalavkastningen (utdelning samt aktiekursut-
veckling) skulle över tid överstiga medianen för
jämförbara europeiska fastighetsbolag. Eastnine
överträffade målet under perioden 2021–2023.
Målsättningen var att fastighetsbeståndet
skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.
Målet uppnåddes ej, men efter försäljningen
av innehavet i MFG i augusti har målet varit
möjligt att uppnå.
Eastnine uppnådde målet om att renodla
investeringarna till att omfatta enbart
direktägda fastigheter. I augusti 2023 avyttrade
Eastnine investeringen i MFG och investe-
ringarna består därefter till 100 procent av
fastigheter.
procent procent MEUR MEUR procent procent
Fastighet S7-3 i Vilnius.
¹ Jämförbara europeiska fastighetsbolag.
Mål och utfall
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
9
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
0
5
10
15
20
25
20232022
MEUR
Mål
Förvaltningsresultat årstakt
%
Mål
Avkastning på eget kapital
0
5
10
15
20
25
2021–20232020–2022
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2021–20232020–2022
%
Mål
Utdelning i % av förvaltningsresultatet
Lönsamhet & avkastning
Förvaltningsresultat, årstak
Avkastning på eget kapital över tid
2
Mål 2023
25 17,9
Utfall 2023 Långsiktigt mål
≥10 10,1
Utfall 20212023, snitt Långsiktigt mål
≥50 57
Utfall 20212023, snitt
Utdelning över tid
3
Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i
årstakt baserat på Q4 2023. Ett större fastighets-
bestånd ökar lönsamheten då de fasta kostnad-
erna normalt sett stiger procentuellt sett mindre
än intäkterna. Målet uppnåddes inte, men var
möjligt att uppnå efter försäljningen av invest-
eringen i MFG.
Avkastning på eget kapital skulle uppgå till
minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på
eget kapital förbättrar förutsättningarna för
utdelning samt positiv aktiekursutveckling.
Avkastning på eget kapital har legat över
10 procent i snitt under de senaste tre åren.
Utdelning till aktieägarna ska över tid uppgå till
minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter
aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning
till 4,64 SEK per aktie (3,40) för 2023, vilket
skulle utgöra 53 procent (51) av förvaltnings-
resultatet. Snittet för de tre senaste åren skulle
då uppgå till 57 procent.
MEUR MEUR procent procent procent procent
¹ Annualiserat baserat på Q4, 2023
² Snitt tre år
³ Snitt tre år
Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.
Mål och utfall
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
10
Eastnine Årsredovisning 2023
10
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Finansiell stabilitet
Belåningsgrad
1
Mål
≤60 27
Utfall 2023 Mål
≥35 56
Utfall 2023 Mål
≥2,0 2,3
Utfall 2023
Räntetäckningsgrad
Belåningsgraden skulle uppgå till max 60 pro-
cent. En balanserad belåningsgrad säkerställer
långsiktigstabilfinansieringikombinationmed
god avkastning. Målet uppnåddes med stor
säkerhetsmarginal efter försäljningen av
investeringen i MFG som var obelånad.
Soliditeten skulle uppgå till minst 35 procent. En
medelhög soliditet säkerställer långsiktig stabil
finansieringsamtgodavkastning.Soliditetenvar
56 procent vid slutet av 2023.
Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst
2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer
möjligheten att betala räntekostnader över tid.
Vid utgången av 2023 uppfylldes målet, trots
att nyckeltalet är påverkat av engångskostnader
i samband med förtidsinlösen av obligationen
sten 2023.
procent procent procent procent ggr ggr
Soliditet
0
20
40
60
80
100
20232022
%
Max
Belåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20232022
%
Min
Soliditet
0
1
2
3
4
20232022
ggr
Min
Räntetäckningsgrad
Hållbarhetsmålen redovisas på s. 25–28 i avsnittet Fokus på hållbarhet.
¹ Tidigare benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.
Mål och utfall
Eastnine Årsredovisning 2023
11
Detta är Eastnine Detta är Eastnine
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan.
Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt
övergripande mål om en hållbar, attraktiv totalavkastning till
aktieägarna kvarstår. Fastighetsportföljen, bestående av
kontorsfastigheter, ska växa med lönsamhetsfokus. Bolaget
ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för
kunderna.
Ny affärsplan
Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi-
rerande och effektiva, stödja hyresgästernas afrs-
modell och vara en konkurrensfördel för företag
i förhållande till anställda och kunder. Moderna,
flexiblaochllbaralokalersamtkoncentrerade
fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination
med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en
möjlighet att vara en viktig aktör inom utveckling av
fastigheter och stadsdelar.
Vision
Eastnine ska skapa och
tillhandalla de bästa
mötesplatserna där idéer kan
flöda,människormötasoch
framgångsrik affärs verksamhet
utvecklas.”
Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande
marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines
affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs-
terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge
högkvalitativ service bortom kundernas förväntan
och byggnader samt lokaler ska främja social inter-
aktionochvälbefinnande.Fastigheternaskavara
lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och
byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer.
Affärsidé
Eastnine ska vara den ledande,
långsiktiga leverantören av
moderna och hållbara
kontorslokaler i förstklassiga
gen på utvalda marknader
i Baltikum och Polen.
Mjuka, böljande former kännetecknar Danske Banks möteplats i lobbyn till fastigheten S7-3 i Vilnius.
Eastnine äger moderna fastigheter i centrala
lägen i Polen och Baltikum. Portföljen består av
14 fastigheter, varav 13 med kontorsbyggnader
och en fastighet som består av mark. I den polska
regionstaden Poznan innehar Eastnine en större
kontorsfastighet i det centrala affärsdistriktet.
Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna
områdenfinnsiLitauenshuvudstadVilnius.
I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre
kontorsfastigheter samt en centralt belägen pro-
jektfastighet, huvudsakligen bestående av mark.
Eastnine är största ägare av kontor i Vilnius,
medan beståndet i Riga och Poznan utgör en
mindre andel av total uthyrningsbar kontors-
yta. Fastigheterna har en genomsnittsålder på
knappt tio år och är utformade för att erbjuda
en bra miljö för människorna i byggnaderna.
Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyres-
gästerna och anordnar olika evenemang kring
fastigheterna, i syfte att bygga långsiktiga rela-
tioner. Hela 94 procent av fastighetsbeståndet är
hållbarhetscertifieratmedantingenLEEDGold,
LEED Platinum eller BREEAM Outstanding.
Fastighetsportföljen idag
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
12
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines nya affärsplan innehåller både nya mål och
en del mål som är oförändrade jämfört med tidigare.
I målsättningarna märks ett ökat fokus på lönsamhet,
riskminimering, hållbarhet samt kunder.
Övergripande mål
Att skapa en hållbar, attraktiv total-
avkastning på aktieägarnas investering.
Tillväxtmål
Eastnines långsiktiga ambition är att
växa fastighetsportföljen i syfte att öka
lönsamheten.
Finansiella mål
Avkastning på eget kapital bör vara
minst 10 procent över tid.
Förvaltningsresultat per aktie bör öka.
Utdelning ska, över tid, motsvara
minst 50 procent av förvaltnings-
resultatet efter avdrag för aktuell
skatt.
Finansiella limiter
Eastnine eftersträvar en belånings-
grad
1
kring 50 procent över en kon-
junkturcykel. Belåningsgraden ska
inte överstiga 60 procent.
Räntetäckningsgraden ska uppgå
till minst 2,0 ggr.
Övergripande
hållbarhetsmål
2
Eastnine har som ambition att vara en
ledare inom hållbarhet i våra regioner
genom att sträva mot följande mål:
100 procent EU taxonomiförenlig
fastighetsverksamhet.
Klimatneutral fastighetsdrift år 2030
och reducerade utsläpp från nybygg-
nation och hyresgästanpassningar.
100procenthållbarhetscertifierad
fastighetsportfölj.
Femstjärnig rating från GRESB.
Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen, förutsatt att tillväxten
bidrar till ökad lönsamhet. Fokus ligger på kontorsfastigheter i bästa läge. Eastnine
avger också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina
kunder. Nedan följer en sammanfattning av mål och riskbegränsande limiter i den
nya affärsplanen.
I det centrala affärsdistriktet i Vilnius äger Eastnine bland annat S7-2 med Telia som hyresgäst.
1
Tidigare benämnd nettobelåningsgrad fastigheter.
2
Utöver dessa övergripande mål, har vi områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28.
Nya mål
Ny affärsplan
Eastnine Årsredovisning 2023
13
Detta är Eastnine
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt
Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus.
Förvaltning
Fastigheterna ska förvaltas i
nära samarbete med kunderna
för att möjliggöra att både
Eastnine och kunderna kan
uppnå sina respektive mål.
Förädling/Utveckling
Fastighetsportföljen ska ständigt
förbättras genom investeringar
i den existerande portföljen i
syfte att förbättra lönsamheten.
Utveckling av nya fastigheter
ska ske när den förväntade
avkastningen bedöms vara
tillfreds ställande.
Transaktion
Nya förrv och omfördelning
av investeringar ska bidra till
lönsamheten.
Eastnines medarbetare Irmantas och Tatjana på kontoret i skyskrapan 3Bures-1,2 i Vilnius.
Afrsmodell – tre olika
verksamhetsområden
Affärsmodellen i praktiken
Förvaltning
Eastnine vill hålla en hög
servicenivå, förstå kundernas
behov och vara proaktiva i
bemötandet av våra hyres-
gäster. Regelbundna möten
med hyresgästerna och en årlig
kundundersökning genomförs
i syfte att erhålla mer informa-
tion om hur Eastnine upplevs
som hyresvärd i syfte att för-
bättra våra kunders upplevelse.
Förädling/Utveckling
Investeringar i förvaltnings-
fastigheterna sker löpande,
i syfte att möjliggöra uthyr-
ningar till högre hyresnivåer
och därmed uppnå värde-
ökning. Under året uppgick
investeringaribefintligafastig-
heter till 2,2 MEUR. Eastnines
tre större projekt, samtliga i en
planeringsfas, är pausade.
Transaktion
Eastnine har inte genomfört
några förvärv under 2023.
Däremot har den sista ute-
stående investeringen, som
inte utgjordes av direktägda
fastigheter, sålts. Bolaget har
en god likviditetsposition i en
marknad som erbjuder bra
investeringsmöjligheter.
Ny affärsplan
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
14
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Strategier – vägar till målen
Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som
ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål.
Tillväxt och fastighetsportfölj
Eastnine har en långsiktig ambition om att växa
fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten.
Förvärv ska vara affärsmässiga både ifråga om val
avgeografisklokaliseringsamtfastighetstypvid
varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska
vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet.
För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är
det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första
förvärvet i en ny stad, alternativt i ett nytt land,
ska därr vara av betydande storlek samt ha ett
brakassaflöde.Kassaflödesfastigheterskautgöra
huvud delen av fastighetsportföljen och utveck-
lingsprojekt en mindre, men mer högavkastande,
del. Fastigheterna ska vara moderna, hållbara och
i bra lägen.
Finansiering
Eastninesfinansieringsstrategiskaunderstödja
det övergripande målet om att skapa en hållbar,
attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet
ingår att avkastningen ska vara relevant i relation
till risken i aktie ägarens investering. Finansiering
skaoptimerassåattlägstamöjligafinansierings-
kostnad uppnås inom ramen för satta risk limiter och
finansieringspolicyn.Finansieringkanutgörasav
eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder.
Skuldfinansieringkanutgörasavbanklån,kapital-
marknadsfinansieringsamtdirektlånfråninstitu-
tionella aktörer.
Kunderna och service
Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela-
tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket
ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt
till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko-
nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka
ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett tyd-
ligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver si-
fieradhyresgästmixeftersträvas.
Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres-
gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen
med hyresgästerna som är våra viktigaste ambas-
sadörer. Den servicenivå vi eftersträvar utförs bäst
av våra egna anställda. Kundundersökningar för
samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom-
föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska
nödvändiga åtgärder vidtas.
Organisation och anställda
Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation
med fokus på att skapa en konkurrensfördel för våra
kunder. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och
det ska etableras landskontor där vi verkar, så snart
det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till
en positiv samhällsutveckling.
Bolageteftersträvarjämlikhet,diversifiering
ochvälbefinnandeblandmedarbetare.Arbets-
klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och
främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets
kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till
adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska
vara marknadsmässiga i syfte att uppnå god hälsa
ochvälbefinnande.Vidrekryteringochbefordran
ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång-
fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och
utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption
och genomför en årlig utbildning i syfte att säker-
ställa att målet uppnås.
Hållbarhet
Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också
följa de hållbarhetskrav som ställs på företag.
Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom
hållbarhet i våra regioner. Hållbarhet är integrerat
i verksamheten, i allt från kontroll över leveran-
törer, ESG due diligence vid förvärv, arbete med
resursoptimering och antikorruptionsutbildning för
personalen, för att nämna några exempel. Eastnine
ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt
och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra
fastigheter samt prioritera klimatvänliga och lång-
siktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen
inom branschen, som ofta hamnar i centrum av
klimatpolitiken på grund av byggnaders höga påver-
kan på globala utsläpp. Eastnine ska vid behov ta in
extern kompetens för att säkerställa att vi ligger i
framkant gällande hållbarhetsprestanda samt hur
vi styr vår verksamhet och interagerar med våra
affärspartners. Bästa praxis, medvetenhet, innova-
tion och engagemang ska styra våra ansträngningar
för att bli en ledare inom våra regioner.
Entrén i S7-1 i Vilnius.
Ny affärsplan
Eastnine Årsredovisning 2023
15
Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023
15
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Året i korthet 4
Investering i en unik fastighets portfölj 5
Intervju med vd 6
Mål och utfall 9
Ny affärsplan, vision och affärsidé 12
Nya mål 13
Affärsmodell 14
Strategier 15
Värderingar 16
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande
och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad,
Kreativ, Lyhörd och Transparent.
LösningsorienteradTransparent
4 1
Kreativ
2
Lyhörd
3
Möte pågår i 3Bures-1,2 Vilnius.
Värderingar – medarbetarnas
gemensamma bas
Ny affärsplan
Eastnine Årsredovisning 2023
16
Detta är Eastnine
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Ingen kan längre undgå klimat förändringarna. Globala
värmerekord, skogsbränder, skyfall och över svämningar
avlöser varandra. Klimat omställningen ökar efterfrågan på
fossilfri energi och nya regelverk för miljö och noll CO
2
-
utsläpp etableras. Hyresgäster efterfrågar moderna och
klimatsnåla kontorslokaler som bidrar till välmående och
produktivitet bland anställda. Investerare och finansiärer
prioriterar effektiva fastigheter och god bolagsstyrning.
Att anpassa verksamheten till dagens förutsättningar är
de ett ansvar och en möjlighet.
Fokus hållbarhet
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
17
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Hållbarhetsarbete
Kontinuerlig förbättring
På Eastnine arbetar vi systematiskt med att bedriva
verksamheten resurseffektivt, minska påverkan på
miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där
vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra
våra fastigheter, bedriva hög servicenivå och skapa
goda relationer med hyresgäster, anställda och
leverantörer. Bolaget har nolltolerans mot korrup-
tion, ställer höga krav på regelefterlevnad, arbets-
villkor samt respekt för mänskliga rättigheter, såväl
inom Eastnine som hos våra leverantörer.
Framtidssäkra fastigheter
För att stoppa den globala uppvärmningen måste
nettoutsläppen av koldioxid i världen minska till
noll senast år 2050. Eftersom fastighetsbranschen
globalt ansvarar för nära 40 procent av totala kol-
dioxidutsläpp, är det av yttersta vikt att alla aktörer
i branschen tar ansvar för att reducera utsläpp från
respektive verksamhet.
Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral
fastighetsförvaltning (utsläpp inom Scope 1 och
2) senast 2030 samt att reducera övriga indirekta
utsläpp i värdekedjan (Scope 3). För Eastnine inne-
bär det primärt att förbättra fastigheternas energi-
prestanda och maximera användningen av fossilfria
energikällor. Bolaget ska även reducera utsläpp från
renoveringar och hyresgästanpassningar via effek-
tivare byggmetoder och val av material med lägre
Eastnines hållbarhetsarbete baseras på väsentliga frågor
framtagna i samarbete med Bolagets intressenter, vilket
resulterat i två fokusområden: framtidssäkra fastigheter
och framtidssäker organisation.
utsläpp. På s. 22 illustreras var våra utsläpp sker och
arbetet för att reducera dem. För att stödja arbetet
och försäkra att vi ligger i linje med bästa bransch-
praxis har vi under året påböjat ansökningsprocess
till SBTi (Science Base Targets initiative), en organi-
sation som hjälper företag att sätta vetenskapliga
klimatmål i linje med Parisavtalet.
Under året har vi också fördjupat vårt arbete med
klimatriskanalyser enligt EU-taxonomis föreskrifter
och genomfört omfattande analyser för fyra fastig-
heter i Vilnius. Läs om det på s. 2324.
Övergripande hållbarhetsmål
I slutet av 2023 uppdaterade Eastnine sina strate-
giska hållbarhetsmål. Eastnine vill vara en ledare
inom hållbarhet i våra regioner, genom att sträva
mot följande miljömässiga mål:
100 procent EU taxonomiförenlig
fastighets verksamhet.
Klimatneutral fastighetsdrift 2030 och
reducerade utsläpp från nybyggnation och
hyresgäst anpassningar.
100 procent hållbarhetscertifierad
fastighetsportfölj.
Fem stjärnor i GRESB, topp 20 procent.
De övergripande målen stödjs av områdesspecifika
mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för
Bolagets hållbarhetsstrategi. Dessa redogörs för på
s. 25–28.
Framtidssäkra fastigheter
Hållbarhetscertifiering av byggnader
Energiprestanda och förnybar energi
Minskad klimatpåverkan
Effektiv resursanvändning
Cirkulär användning av resurser
Hållbara byggnadsmaterial och
installationer
Framtidssäker organisation
Hög affärsetik och nolltolerans
mot korruption
Hög kundnöjdhet
Attrahera och behålla kompetens
Medarbetarnas hälsa och välbefinnande
Jämställdhet och mångfald
Hållbara leverantörskedjor
Våra viktiga frågor
Fastighet 3Bures-3 i Vilnius.
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
18
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Typ av certifiering Nivå Antal
Bruttoarea,
kvm
Andel totalt,
%
LEED Platinum 3 76 187 33 %
BREEAM Excellent 3 56 461 24 %
Totalt 6 132 648 57 %
Byggnadsdrift och underhåll
Typ av certifiering Nivå Antal
Bruttoarea,
kvm
Andel totalt,
%
LEED
Platinum 5 74 539 32 %
Gold 1 11 446 5 %
BREEAM Outstanding 3 56 461 24 %
Totalt 9 142 446 61 %
Hälsa och välbefinnande
Typ av certifiering Nivå Antal
Bruttoarea,
kvm
Andel totalt,
%
WELL Gold 1 50 590 22 %
Fitwel
1 11 446 5 %
Totalt 62 036 27 %
Fastigheter med minst en certifiering 12 218 633 94 %
Fastigheter under pågående certifiering 1 14 224 6 %
Certifiering av byggnader
– en kvalitetsstämpel
Genom att certifiera fastigheterna
säkerställerställs hållbar resursanvänd-
ning, begränsad miljöpåverkan och hög
standard på hyresgästernas arbetsmiljö.
Det är en metod för att uppnå våra
miljörelaterade målsättningar och en
kvalitetsstämpel på vårt erbjudande till
kunderna.
Innan Eastnine förrvar en fastighet
genomförs alltid en analys av byggnaden
och en preliminär bedömning av möjlig-
heten att uppnå en hög certifieringsnivå.
Genom certifieringarna säkerställs på
ett systematiskt sätt att våra fastigheter
uppfyller ständigt ökade krav från inves-
terare, hyresgäster och finansiärer.
Under 2023 erhöll fastigheten Zala 1
i Riga och 3Bures-1,2 i Vilnius förnyade
LEED Platinum-certifieringar för befint-
lig byggnad, vilket var samma höga
certifieringsnivå som tidigare och en
viktig kvalitetskontroll. Zala 1 uppmärk-
sammades lite extra av Green Building
Council Europe som lyfte fram fastig-
heten, i sina sociala media-kanaler, som
en av de högst rankade LEED-projekten
i Europa under året.
Eastnines polska fastighet Nowy
Rynek D erhöll under året WELL Gold,
en certi fiering som betonar hälsa och
välbefinnande för de hyresgäster som
arbetar i byggnaden. Denna standard
skiljer sig från BREEAM och LEED genom
att placera människan i centrum och
utvärdera byggnaden utifrån kvaliten på
arbets miljön med fokus på aspekter som
friskvård, kost och trivsam arbetsmiljö.
Vid årets slut var 94 procent (94) av
fastighetsytan certifierad med minst
LEED Gold eller BREEAM Excellent. För
6 procent av fastighetsytan pågick
certifieringar.
Vid certifiering av nybyggda fastigheter inom BREEAM och LEED
utvärderas byggnationsfasen utifrån dimensioner som hållbar trans-
port, val av effektiva energilösningar och miljövänliga material.
Denna typ av certifiering upphör inte att gälla och är giltig under
byggnadens hela livslängd. Certifieringar av befintliga fastigheter
inom BREEAM och LEED avser däremot användningsfasen och tar
hänsyn till drift och underhåll. Här läggs fokus på energieffektivitet,
inomhusklimat och andra aspekter som handlar om förvaltning
av byggnaden. Denna certifiering måste förnyas regelbundet och
har en giltighetstid på 3–5 år. Trots att en del aspekter är gemen-
samma för båda dessa typer av certifieringar, finns det många
skillnader mellan nybyggnations- och byggnadsdriftcertifiering.
Nybyggnation visar vilka förutsättningar en byggnad har, men kan
inte användas som ett bevis på att den senare är effektiv i drift.
Därför kan det vara en fördel att ha båda typerna av certifieringar.
Ett annat komplement till en mer traditionell byggnadscertifiering
som LEED eller BREEAM, och som blir alltmer populär bland hyres-
gäster, är en hälso certifiering. WELL och Fitwel utgår helt och hållet
från männis kan som använder byggnaden och fokuserar på trivsel,
motion, mental hälsa och estetiska aspekter av arbetsmiljön.
Vad innebär de olika certifieringarna?
Nybyggnation
94 %
av fastighetsbeståndet är
hållbarhetscertifierat.
Eastnine Årsredovisning 2023
19
Fokus på hållbarhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
r riktar vi stlkastaren mot ett par utvalda hållbarhetsområden som varit lite extra viktiga
under året. Eastnines kontinuerliga hållbarhets arbete, inklusive mål och utfall beskrivs på s. 2528.
Stlkastare på 2023
llbarhets certifieringar
94 procent av Eastnines fastighetsyta är
hållbarhetscertifierad. Under 2023 har
Nowy Rynek D i Poznan erhållit hälso-
certifieringen WELL Gold. I Riga har
Zala 1 erhållit förnyad LEED Platinum-
certifiering, detsamma har 3Bures-1,2
i Vilnius. För resterande 6 procent av
fastig hetsytan, vilket motsvarar en
fastighet i portföljen, pågår certifierings-
arbetet. Eastnines mål är att 100 procent
av ytan ska vara certifierad.
Energi i fokus
Energifrågor hamnade i fokus under
vintern 2022/2023. Ett nytt energi-
bevakningssystem har utvecklats och
lanserats under året för, i syfte att
analysera enskilda fastigheters energi
förbrukning. På samma tema har vi under
året hållit informationsmöten med våra
hyresgäster för att rikta fokus på energi-
besparande åtgärder.
Proptech
Eastnine har under 2023 fortsatt att
stötta entreprenörer och ny fastighets-
teknik genom partnerskapet i PropTech
Association in Vilnius, Lithuania.
Service och hyresgästers
välbefinnande
Välbefinnande och hög servicenivå står
alltid i centrum i vår strävan efter att
ha nöjda hyresgäster. Under året har vi
anordnat en rad olika aktiviteter för att
höja upplevelsen kring kontoret och
uppmuntra till rörelse. Hyresgästerna i
vår polska fastighet har bland annat med
hjälp av en träningscykel fått blanda sin
egen vitaminsmoothie (Blenders Bike
event). I Vilnius har samtliga hyresgäster
kunnat delta i den årliga stegtävlingen,
som arrangeras i syfte att uppmuntra
till mer rörelse. Det har även bjudits på
lussefika och luciakör, en trevlig start på
decembermorgonen.
Effektiva byggnader Energi Framtidens fastigheter Hyresgäster
Lunch & Learn
Under året har konceptet ”Lunch &
Learn” introducerats för Eastnines
anställda, där vi i grupper har tittat på
utbildningsmaterial och diskuterat olika
teman som exempelvis inkludering, jäm-
ställdhet, mångfald och egen utveckling.
Det har även erbjudits en utbildnings-
portal där anställda kunnat ta del av
utbildningsmaterial online.
Kompetensutveckling
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
20
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Att organisera välgörenhetsevent i våra
fastigheter är ett fantastiskt sätt att föra
samman människor från olika kontor och
sammanhang. Det utvecklar inte bara en
känsla av kamratskap bland kollegor, utan
främjar en gynnsam miljö och är ett bra sätt
att använda våra lokaler emellanåt.
Fram förallt kan vi göra en betydande
skillnad för personer och familjer som
behöver mer stöd.
Great Place to Work
I årets medarbetarundersökning, där
anställdas svar på frågorna samman-
ställs till ett Trust index, erhöll Eastnine
resultatet 94 procent av 100 möjliga.
Undersökningen görs med hjälp av Great
Place to Work och ger en möjlighet att
anonymt uttrycka sig om vilka områden
som fungerar bra och vilka som behöver
utvecklas.
Anställda
Jämställt företag
Med 50/50 procents fördelning av män
och kvinnor i såväl styrelse som ledning
toppar Eastnine stiftelsen Allbrights
samman ställning om jämställdhet i
Sveriges 361 börsbolag under 2023.
Jämställdhet
Samhällsengagemang
Eastnine har tillsammans med PwC
Lettland och välgörenhetsorganisa-
tionen Palidzesim.lv arrangerat ett
välgörenhets evenemang i Eastnines
fastighet Valdemara Centrs i Riga. Under
eventet kunde deltagare skänka julklap-
par till barn från olika utsatta familjer.
Eventet bestod även av en marknad där
besökare kunde köpa kläder, böcker och
leksaker och där pengarna donerades
till välgörenhet. Därtill kunde besökare
lämna blod eller ansöka om att bli blod-
givare. Som tack för engagemanget från
våra hyresgäster gav vi bort biljetter
till en Sofar-konsert som anordnades i
samma fastighet.
Social hållbarhet
Janis Meiers
Landschef i Lettland
Eastnine Årsredovisning 2023
21
Fokus på hållbarhet
Strålkastare på 2023
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine har antagit ett mål om att nå klimatneutral fastig-
hetsdrift till 2030 samt att minska utsläpp från värdekedjan.
Vår rapportering baseras på Greenhouse Gas (GHG) Protocol,
en global standard för att mäta och redovisa utsläpp. Utsläp-
pen delas in i tre delar, så kallade Scope, beroende på var i
värdekedjan utsläppet uppstår. För att kunna utveckla våra
klimatmål har arbetet med att ansluta Eastnine till Science
Based Targets initiative (SBTi), efter att SBTi:s sektor specifika
rekommendationer släpps under 2024, på rjats. Mer om vårt
arbete med att reducera utsläpp finns på s. 118–119.
Scope 3
Scope 2
Scope 1
Befintliga fastigheter
Optimering av energianvändning
genom digitalisering och
automatisering samt kontinuerligt
öka an delen förnybar energi. Se
relaterade mål på s. 25.
Klimatsmart renovering och hyres-
gästanpassning. LCA-analys för bereds
för alla projekt över 100 000 EUR.
Målet är att ta fram krav för kol-
dioxid intensitet för olika typer av
ombyggnationer.
Regelbundet underhåll av anläggnig-
nar för komfort kyla, konvertering till
mindre klimatpåverkande köldmedia
samt utfasning av gasförbränning vid
fastighetsuppvärmning.
Förvärv
Energikartläggning ingår i due
diligence- processen. Endast
fastig heter som passar in i önskad
energi profil, eller har potential
att nå dit, förvärvas.
Krav på redovisning av
koldioxid avtrycket från
byggnations fasen vid förvärv
av nybyggda fastigheter.
Fastigheter med moderna och
effektiva kylanläggningar priorite-
ras. Investeringskalkyl inkluderar
utfasning av fossil förbränning i
fastigheter, om sådan finns.
Nybyggnation
Krav på högeffektiva och klimat-
smarta energilösningar. Total
energiintensitet får inte överstiga
50 kWh/kvm.
Klimatsmarta byggprocesser och
materialval. Krav på LCA-analys
och certifiering. Övre gräns för
koldioxid itutsläpp per kvm kom-
mer att tillämpas vid kommande
nybyggnationsprojekt.
Krav på installation av effektiva
anläggningar för komfortkyla
med reducerat klimatavtryck.
Fossil förbränning tillåts ej i nya
projekt.
Direkta utsläpp
av Eastnine
Indirekta utsläpp
av Eastnine
Övriga indirekta
utsläpp i Eastnines
värdekedja
Köldmedieläckage
Fossil förbränning
i fastigheter
Energi användning
(inköpt el och fjärrvärme)
Inköpta varor och
tjänster vid fastighets-
utveckling, renovering,
avfall och tjänsteresor
Utsläppskälla
484
(6 %)
3 363
(43 %)
3 996
(51 %)
2023
ton CO
2
e
(% av totala
utsläpp)
Hur vi reducerar
utsläpp inom olika
verksamhetsområden
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
22
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Klimatriskanalys – hur
fastigheterna påverkas
av klimatförändringar
Enligt bedömningar från klimatforskning
1
kommer 2023 sannolikt bli det varmaste året
på 125 000 år. Samtidigt som delar av världen lider av fruktansvärd torka, har andra
platser sett mer regn än någonsin. Extremväder blir mer vanligt förekommande globalt
och ökar riskerna för fastighetsägare och fastighetsinvesterare, även på platser som
tidigare ansågs relativt vädersäkra. Under 2023 har Eastnine genomfört klimatrisk-
analyser för fyra fastigheter i Vilnius.
Extremväder
Fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan
drabbas hårt av konsekvenser orsakade av klimat-
förändringen. Klimatförändring, och extremt väder
som en av dess bieffekter, kan negativt påverka
skicket på fastigheter, leda till stigande driftkost-
nader och göra fastigheter mindre attraktiva för
hyresgäster. I värsta scenariot kan en fastighet bli
helt oanvändbar, som exempelvis ett resultat av
stigande vattennivåer för vattennära fastigheter.
Klimatriskanalys av Uniq och S7
För att förstå ökade fysiska risker som klimat-
förändringar medför, genomförs så kallade klimat-
riskanalyser för fastigheter, som kombinerar analys
av fysiska klimatrelaterade förutsättningar för orter
där fastigheter befinner sig med analys av själva
fastigheterna som kan påverkas.
Med ökade krav inom klimatriskanalys anlitar vi
olika externa experter för att säkerställa att vårt
interna arbete ligger i linje med bästa praxis. För
att komplettera tidigare genomförda riskanalyser
har Eastnine 2023 anlitat konsultfirman WSP för
att genomföra en klimatriskanalys för de tre S7-
fastigheterna samt Uniq i Vilnius. Under projektets
gång har vi genomfört två interna workshops för
Eastnines litauiska och svenska medarbetare samt
bjudit in våra lokala konsulter att följa med på
fysiska platsbesök för att genomlysa olika aspekter
av fastigheternas motståndskraft avseende klimat-
förändringar. Klimatriskbedömningar av S7 och Uniq
har utförts enligt EU-taxonomin med hjälp av en
så kallad desktop-analys, intervjuer samt observa-
tioner vid platsbesök. För att bedöma relevansen
av varje risk användes data från Sustain Account,
Litauens milskyddsmyndighet (Aplinkos apsaugos
agentūra), Geoportal.lt GIS samt andra öppna källor.
För att bedöma betydelsen och effekten av varje
risk och identifiera lämpliga riskreducerande åtgär-
der har analysen kompletterats med dokumentation
av aktuell fastighets design samt fysiska besök.
Klimatscenarierna RCP 2.6, 4.5 och 8.5 har beak-
tats, där RCP 2.6 är ett bästa fall, där man antar att
S7-kvarteret i Vilnius.
¹ Artikel i Reuters publicerad den 8 november 2023, skriven av
Kate Abnett och Gloria Dickie.
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
23
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Åtgärder efter klimatriskanalys
Säkerställa att beredskapsplaner inkluderar
klimatrelaterade incidenter vid t.ex. värme-
böljor, översvämning osv.
Överväga att måla eller implementera andra
åtgärder för att öka reflektionen på takbe-
läggningen, vilket motverkar uppvärmning
av byggnad vid höga temperaturer.
Säkerställa att utvändiga rullgardiner/sol-
skydd fungerar. Underhåll och inspektion
ska ske 2 ggr/år.
Säkerställa att stolar, sittgrupper och sol-
skydd på takterasser klarar av ökad vind/
storm. Inspektion ska ske 1 ggr/månad.
Schemalagd tvätt av vit takbeläggning för
att upprätthålla ett högt SRI
1
-värde, vilket
motverkar uppvärmning av byggnaden
vid höga utomhustemperaturer. Detta ska
utföras 1 ggr/år.
1
SRI – Solar Reflectance Index
koldioxidutsläppen går ner till noll år 2100, medan
RCP 8.5 representerar det allmänt accepterade säm-
sta möjliga framtida klimatscenariot, där utsläppen
fortsätter att öka under hela 2000-talet. Även om
det är ett scenario med sämsta möjliga utfall, bör
noteras att nuvarande globala utsläpp ligger nära
RCP 8.5.
Klimatrisker brukar delas upp i två kategorier:
återkommande/kroniska samt brådskande/akuta
risker. Akuta risker beror bl.a. på extrema händelser
som torka, översvämning skogsbränder, jordskred,
medan kroniska risker uppstår på grund av föränd-
ringar över tid såsom förändringar i temperaturen,
värmestress, förändrade vind- och nederbörds-
mönster samt vattenstress.
Resultat av analysen
Som ett resultat av denna analys förväntas ingen
av de ovanstående riskerna ha någon betydande
inverkan på de fastigheter som ingick i undersök-
ningen. När det gäller kroniska och akuta risker
relaterade till temperaturförhållanden har de fyra
byggnaderna visat sig vara tillräckligt motstånds-
kraftiga för att klara denna utveckling. I framtiden
förutspås de årliga genomsnittliga temperaturerna
i Vilnius stiga något över nuvarande nivåer med en
ökning på 5,3 °C av de maximala sommartempera-
turerna till år 2080. Under de kommande 30 åren
(den tidsskala som sannolikt är relevant för utbyte
av relevanta mekaniska installationer) förväntas
den 99:e percentilen av lufttemperaturen i RCP
8.5-scenariot att öka från 30 °C till cirka 33 °C. När
det gäller värme böljor kommer antalet dagar med
minst tre på varandra följande dagar med onormalt
varmt väder att öka från 5 till 20 fram till 2080 i RCP
8.5-scenariot. Eftersom kylsystemen för närvarande
används till 80 procent (Uniq) respektive 55 procent
(S7) av dess kapacitet, bedöms det finnas tillräcklig
anpassningspotential till de förändrade temperatur-
förhållandena. Några ytterligare anpassningsåt-
Analysresultat
Typ av risk Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Relaterat till fast massa
Återkommande
(kroniska) risker
Temperaturförändringar Förändrade vindmönster Förändringar i nederbördsmönster och nederbördstyper Kusterosion
Värmestress (Uniq) Variationer i nederbörd och/eller hydrologi Markförstöring
Temperaturvariationer Försurning av hav Markerosion
Tinande permafrost Inträngning av saltvatten Jordflytning
Stigande havsnivåer
Vattenstress
Brådskande
(akuta) risker
Värmebölja (Uniq) Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin
Köldvåg/frost (S7, Uniq) Storm Kraftig nederbörd (regn, hagel, snö/is) (Uniq) Jordskred
Okontrollerad yttäckande brand Tornado Översvämning (kustvatten, fluvial, pluvial, grundvatten) Marksjunkning
Översvämning av glaciärsjö
Väldigt hög
Hög
Medium
Medium/Låg
Låg
Inte relevant
gärder, såsom mer frekvent underhåll av externa
rullgardiner och årligt underhåll av takmembran för
att bibehålla ett högt SRI-värde, har planerats.
En förväntad minskning av medelvindhastigheten
över tid, ingen betydande förändring av nederbörds-
intensiteten jämfört med dagens situation och ingen
indikation på vattenstress baserat på aktuell data
gav ytterligare trygghet när det gäller riskprofilen
för analyserade fastigheter.
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
24
Klimatriskanalys
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Framtidssäkra fastigheter
Certifiering
Hållbarhets-
certifiering av
byggnader.
100 % av fastig-
heterna ska vara
hållbarhetscertifi-
erade enligt minst
LEED Gold eller
BREEAM Excellent.
Andel av
fastighets-
beståndet
som är certi-
fierat, %.
94 % (94) av brutto arean är certifierad.
6 % av ytan är föremål för certifiering,
vilket motsvarar en byggnad som vän-
tas erhålla LEED Platinum-certifiering
under första halvåret 2024.
Läs mer på s. 19.
Vid varje förvärv av en icke-certifierad fastighet görs en bedömning av åtgärder och kostnad för
att uppnå önskad certifieringsnivå.
Certifieringsprocessen påbörjas inom tolv månader från förvärvet för icke-certifierade fastigheter.
Befintliga New Construction-certifieringar kan i vissa fall kompletteras med In Use-certifiering
eller hälso relaterad certifiering som WELL eller Fitwel.
Utvecklingspotential: Bevaka nya certifieringsramverk och utvärdera dess relevans för
Eastnines bestånd.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Utsläpp
Minska
koldioxid-
avtrycket.
Fastighetsdriften
ska vara klimat-
neutral senast
2030 (avser Scope
1 och Scope 2)
samt reducera
utsläpp från övriga
aktiviteter (Scope
3).
Utsläpps-
intensitet,
kgCO
2
e/
kvm/år.
Utsläppsintensiteten uppgick till
21 (23) kg CO
2
e/kvm för Scope 1 och 2.
Utsläpp inom Scope 3 uppgick till
22 kg CO₂e/kvm.
Läs mer på s. 118–119.
Scope-3-rapportering har utvidgats och inkluderar nu utsläpp från hyresgästanpassningar
och renoveringar.
Under 2023 har vi påbörjat processen att ansluta till Science Based Target enligt SBTi -
riktlinjer framtagna för fastighets sektorn, vilket innebär verifiering av befintligt klimat-
bokslut samt framtagande av planer för utsläppsreducering på medium och lång sikt.
Påbörjat implemetering av ett system för hantering och analys av utsläppsdata, mer om hur
vi hanterar utsläpp genom energieffektivisering finns under Energi.
Utvecklingspotential: Ständigt förbättra mätmetoder för utsläpp inom Scope 3. Förbättra
digitala lösningar för att effektivisera insamling och hantering av utsläppsdata.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Energi
Använda
förnybar
energi.
Förnybar energi
ska utgöra 100 %
av energiförbruk-
ningen senast
2030.
Andel av
total energi-
mix som är
förnybar, %.
Andelen förnybar energi uppgick till
78 % (77) 2023.
Läs mer på s. 117.
Solpaneler beaktas för alla lämpliga tak. Under 2023 har solpaneler installerats
på taket på Uptown Park.
Krav att alla elkontrakt ska avse förnybar el.
Energiursprung beaktas i alla beslut som berör installation eller uppgradering
av energilösningar i nya och befintliga fastigheter.
Utvecklingspotential: Samverkan och engagemang i lokala projekt för klimatsmart
fjärr värme på våra marknader.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Öka energi-
effektiviteten.
Reducera energi-
användningen
med 25 % från år
2019 fram till
2025.
Energi-
användning
(fastighets -
energi),
kWh/kvm/år.
Genomsnittlig normaliserad energi-
intensitet (exkl. hyresgästers verksam-
hetsel) minskade med 14 % (12) till
109 (127) kWh/kvm 2023 jämfört med
2022 (i direktförvaltade fastigheter).
Total energianvändning inklusive hyres-
gästers el har minskat med 12 % under
samma period. Sedan 2019 har faktiskt
användning av energi per kvm i direk-
förvaltade fastigher minskat med 22 %.
Läs mer på s. 117.
För att säkerställa att energiprestandan förbättras är vårt mål att uppnå minst 80% av totalt
antal möjliga poäng i LEED/BREEAM-certifieringar i kategorin energi.
Energibesiktningar genomförs regelbundet.
Under 2023 har energisystem implementerats i alla fastigheter, vilket möjliggör kontinuerlig
uppföljning och analys att energiprestanda på fastighets- och landsnivå.
Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra intern kompetens inom
fastighets energi. Samarbeta med hyresgästerna i energifrågor. Utveckla gröna hyresavtal
med fokus på energi.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Mål och utfall hållbarhet
Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd.
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang
hos kunderna
Ökat engagemang hos
de anställda
Renommé
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Eastnine Årsredovisning 2023
25
Fokus på hållbarhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Framtidssäkra fastigheter
Vatten förbrukning
Effektivisera
vattenför-
brukning.
Minska vattenför-
brukningen med
minst 2 % per år i
genomsnitt under
en 5- årsperiod.
Vatten-
förbrukning,
liter/kvm/år.
Vattenförbrukning per kvm ökade med
9 % (14) i direktförvaltade fastigheter.
För samtliga fastigheter var ökningen
15 % (25). Trots ökad vattenanvändning
de senaste två åren har den genom-
snittliga förbrukningen per kvm sedan
2019 minskat med i snitt 10 % per år i
hela beståndet.
Läs mer på s. 118.
Årets resultat förklaras av ökad närvaro på kontoren efter pandemin samt en högre
genomsnittlig uthyrningsgrad under 2023.
Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen sedan 2019 förklaras av förvärv av
mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vattenbesparande utrustning såsom
kranar och toaletter med reducerat vattenflöde.
Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess, som bidrar till
användning av bästa praxis för vatten förbrukning
Utvecklingspotential: Sätta specifika mål för vattenförbrukning för enskilda fastigheter.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Avfalls hantering
Cirkulär
användning
av resurser.
Öka andelen åter-
vunnet avfall.
Andel åter-
vunnet
avfall, %.
Andelen återvunnet avfall uppgick till
43 % (38) i direktförvaltade fastigheter
och 40 % (33) i samtliga fastigheter.
Läs mer på s. 120.
Granska nya förvärvade fastigheter avseende avfallshantering och följa upp med
handlingsplaner.
Vid renovering installeras normalt handtorkar istället för pappers handdukar för att minska
avfall av papper.
Samarbeta med, och utbilda, hyresgäster.
Utvecklingspotential: Förbättra kvaliteten av insamlad data genom att utföra faktisk
mätning i fler fastigheter istället för användning av schablonmetod.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Material användning
Använda
material
med låga
koldioxid-
utsläpp.
Öka användnin-
gen av hållbara
material vid
nybyggnation och
renovering.
Eastnine har inga pågående ny-
byggnationsprojekt och planerade
ny byggnations projekt har pausats bl.a.
på grund av höga bygg kostnader.
Eastnines policy för ny- och ombyggnation inkluderar rekommendationer kring hållbara
materialval.
Till ett av Eastnines nybyggnations projekt, The Pine, har trä från hållbart skogsbruk valts
som primärt bygg material.
Som en del av pågående utveckling av utsläppsmätmetoder för hyresgästanpassningsprojekt
byggs en intern databas för emissionfaktorer kopplade till olika material som så småningom
kommer användas för bättre styrning av materialval för ombyggnationer.
Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra processer och rutiner, för
uppföljning av använd ningen av byggmaterial med låga koldioxidutsläpp.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang
hos kunderna
Ökat engagemang hos
de anställda
Renommé
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Mål och utfall hållbarhet
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
26
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Företags-
kultur
Transparens
och affärs etik.
Noll förekomst av
korruption.
Antal
incidenter.
Inga incidenter eller miss tankar om
överträdelser har rapporterats under
2023.
Utbildning inom antikorruption genom förs årligen.
Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt
visselblåsarkanal fungerar som s tyrmekanismer och förebygger beteenden som är oförenliga
med etik och god företagspraxis.
Utvecklingspotential: Bredda utbildningen till att omfatta kunder och leverantörer.
Framtidssäker organisation
Kunder/hyresgäster
Hög kund-
nöjdhet.
Kundnöjdheten
ska förbättras med
mål om att över-
stiga 50 %
NPS-skalan.
NPS i årlig
kundunder-
sökning, %.
NPS- resultatet förbättrades till 61 %
i 2023 års undersökning, att jämföra
med 44 % föregående år. I jämförbar
portfölj har resultatet förbättrats med
7 procent enheter till 51 % (44).
Kundundersökning genomförs årligen i alla direkt förvaltade fastigheter. I årets undersökning har
fastigheten Nowy Rynek D deltagit för första gången med ett mycket högt resultat om 80 %.
Resultatet av kundenkäten används som underlag för förbättring av service och underhåll av
anläggningar.
Under 2023 har lagts extra fokus på mötet med kunder i Vilnius, vilket resulterat i ca 100
kundmöten, inklusive 22 välkomstmöten för nya hyresgäster. Vi har även renoverat allmänna
toaletter i Vertas-1 samt delar av gemensamma utrymmen, installerat solfilter på utvalda
glaspartier i Uniq för bättre inomhuskomfort, arrangerat stegtävling och firat Lucia. I Riga
har vi renoverat toaletter och hissar i allmänna utrymmen, installerat elbilsladdare samt
arrangerat ett välgörenhetsevent. I Poznan arrangerar vi regelbundet events kring fastig-
heten, där t.ex. St Martins Croissant Day samt Blenders Bike var två av de mest populära
under året.
Utvecklingspotential: Utveckla alternativa sätt att mäta hyresgästernas engagemang.
GOD HÄLSA OCH
LBEFINNANDE
Medarbetare
Attrahera
och behålla
kompetens.
Förtroendeindex
enligt Great Place
to Work Trust
bland samtliga
anställda på minst
90 %.
Trust Index,
%.
Förtroendeindex fortsatt på hög nivå
2023, och övertäffade målet för med-
arbetarenkäten.
Mål 2023 2022
90 % 94 % 95 %
Extra föräldraledighetsersättning erbjuds i Sverige.
Alla anställda uppmuntras och erbjuds möjligheter att vidareutbilda sig.
Övriga förmåner varierar mellan olika länder, men inkluderar bland annat subventionerade
luncher och friskvårdsbidrag.
Under året har anställda fått tillgång till en webbaserad tjänst som erbjuder
u tbildningsinnehåll inom olika områden för personlig och professionell utveckling.
Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla alternativa sätt att mäta och förbättra
medarbetarnas engagemang.
GOD HÄLSA OCH
LBEFINNANDE
Medarbetar-
nas hälsa och
vä lbefin-
nande.
Sjukfrånvaron ska
understiga 3 %.
Andel
sjukfrånvaro-
timmar av
totala antalet
arbets timmar
per år, %.
Sjukfrånvaron uppgick till 0,9 % (0,6),
varav korttidsfrånvaro 0,9 % (0,6) och
lång tidsfrånvaro 0,0 %.
Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda.
Såväl Eastnines medarbetare som hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse.
Som en påminnelse om dess hälsofördelar arrangeras varje år en stegtävling, där hyres-
gäster samt Eastnineanställda kan delta.
Utvecklingspotential: Identifiera fler nyckeltal som återspeglar medarbetarnas hälsa och
välmående.
GOD HÄLSA OCH
LBEFINNANDE
Jämställdhet
och mångfald.
Jämn fördelning
av män och kvin-
nor på samtliga
ledningsnivåer
inom företaget
eftersträvas.
% kvinnor/
% män.
Kvinnor Män
Antal % Antal %
Styrelse 3 50 % 3 50 %
Ledning 1 50 % 1 50 %
Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut.
Under året har samtliga anställda deltagit i en DEI-utbildning (mångfald, jämställdhet och
inklusivitet).
Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot 2023 och Eastnines styrelse har sedan
dess helt jämn könsfördelning. Detsamma gäller för ledningsgruppen. Eastnine placerades
därför på första plats 2023 i stiftelsen Allbright sammanställning, som varje år jämför
Stockholmsbörsens bolag utifrån jämställdhet i ledande positioner.
Utvecklingspotential: Identifiera flera sätt att jobba med DEI-frågor i organisationen som
främjar hälsosamt arbetsklimat och välmående bland Eastnines anställda.
JÄMSTÄLLDHET
2022
-100 +100
2023
-100 +100
+61+44
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang
hos kunderna
Ökat engagemang hos
de anställda
Renommé
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Mål och utfall hållbarhet
Eastnine Årsredovisning 2023
27
Fokus på hållbarhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Hållbarhets arbete 18
Certifiering av byggnader 19
Strålkastare på 2023 20
Hur vi reducerar utsläpp 22
Klimatriskanalys 23
Mål och utfall hållbarhet 25
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål
Framtidssäker organisation
Leverantörer
Ökad trans-
parens i
leverantörs-
kedjan.
Alla strategiska
leverantörer
ska granskas ur
ett hållbarhets-
perspektiv.
Andel
granskade,
%.
Alla kvalificerade strategiska
leverantörer har genomgått en
hållbarhetsgranskning.
Läs mer på s. 120.
Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en web baserad egenbedömning/ själv-
skattning. Om eventuella risker upptäcks, följs dessa upp med leverantören.
Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats.
Utvecklingspotential: Utvidga granskningen till andra områden. Samarbeta mer aktivt med
leverantörer i väsentliga frågor.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Finansiering
Säkerställa
långsiktig
tillgång till
kapital.
Andelen grön
finansiering ska
öka.
Andel av
total finan-
siering, %.
Andel grön finansiering minskade till
60% under 2023 från 64% 2022.
Läs mer på s. 56.
Under 2023 förtidsinlöstes Eastnines gröna obligationslån som emitterades 2021.
Inlösen var den huvudsakliga anledningen till minskningen av andelen grön finansiering.
Under 2023 omklassificerades dels en mindre volym banklån till grönt lån medan en annan
volym banklån omklassificerades från grönt till vanligt banklån, vilket sammantaget bidrog
till minskad andel grön finansiering.
Utvecklingspotential: Fastställa långsiktigt mål för grön finansiering i takt med att grön
finansiering blir allmänt tillgänglig.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
GRESB
Vara en
regional
ledare inom
hållbarhet.
Erhålla betyget 5
stjärnor
i GRESB
(tillhöra de övre
20% av GRESB:s
globala bench-
mark).
GRESB-
poäng.
Eastnine uppnådde 87 (92) av 100
poäng och erhöll 4 stjärnor (5) i 2023
års mätning, vilket var lägre än
föregående år.
Våra senaste förvärvade fastigheter har påverkat resultatet negativt jämfört med förra året,
men vår målsättning står kvar att placera oss bland de bästa i GRESB:s globala benchmark
för fastigheter. Minskningen beror huvudsakligen på mindre del tillgängliga jämförelsedata
för de fastigheter som inkluderats i rapporteringen för första gången, ökad vattenförbrukning
i jämförbart bestånd jämfört tidigare år på grund av att fler hyresgäster är tillbaka på
kontoren än under pandemin, samt högre utsläppskoefficienter för fjärrvärme i Litauen som
resulterade i en högre utsläppsnivå, trots minskad energikonsumtion.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Gröna hyresavtal
Samarbete
med hyres-
gäster för ett
hållbart
samhälle.
Öka
använd-
ningen av gröna
hyresavtal.
Andel av den
uthyrnings-
bara ytan där
gröna hyres-
avtal
används, %.
Gröna hyresavtal används i 11 av 13
fastigheter, motsvarande 68 % (68) av
fastigheternas brutto area.
Under 2023 har gröna hyresavtal fortsatt erbjudas hyresgäster i Lettland och Litauen som
möjliggör att hyresgäster ska få insyn och engagemang i miljövänlig drift av de lokaler som
hyrs.
Utvecklingspotential: Utveckla samarbetet med hyresgästerna och gemensamt ta fram och
implementera åtgärder. Ta fram nya klausuler för gröna avtal. Utveckla innehållet i de gröna
hyresavtalen för ökat engagemang hos hyresgäster.
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
Ekonomi
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktör
Ökat engagemang
hos kunderna
Ökat engagemang hos
de anställda
Renommé
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
Riskreducering
Affärskritiskt
Mål och utfall hållbarhet
Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023
28
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande
kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland.
Bland hyresgästerna återfinns många stabila,
internationella företag. Verksamheten
bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög
lönsamhet.
Vår verksamhet
Fastigheten 3Bures-3 i Vilnius.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
29
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Klaipeda
Paldiski
Kapellskär
Nynäshamn
Karlshamn
Trelleborg
Swinoujscie
Ventspils
Wroclaw
Lodz
Katowice
Krakow
Poznan
Gdansk
LETTLAND
LITAUEN
ESTLAND
POLEN
Stockholm
Tallinn
Riga
Vilnius
Kaunas
Helsingfors
Berlin
Warszawa
Höjda styrräntor till följd av hög inflation, ekonomisk inbromsning och geopolitisk oro
har präglat året. På fastighetsmarknaden har direktavkastningskraven stigit, trans-
aktionsaktiviteten varit på rekordlåga nivåer, och fokus har legat på refinansiering av
existerande bestånd, snarare än förvärv. I Riga och Poznan har vakansgraden bland
kontor stigit, samtidigt som hyresnivåerna är stabila. Trenden att välja mer hög-
kvalitativa kontor fortsätter. Vilnius går mot strömmen med sjunkande vakansgrad
och nya toppnivåer för hyror.
Marknader
Makroekonomi
2023 var ett år präglat av hög infla-
tion, åtstramande penningpolitik och
ekonomisk inbromsning, med fortsatta
geopolitiska spänningar runt om i värl-
den. Den genomsnittliga inflationen för
året uppgick till 10,9 procent i Polen, 9,1
procent i Lettland, 8,7 procent i Litauen
och 5,4 procent i eurozonen, vilket var
betydligt lägre än året innan, men fort-
farande högre än centralbankernas mål.
Den europeiska och även andra central-
banker fortsatte därför att höja sina
styrräntor under året, med resultatet
att de flesta ekonomierna stagnerade.
Den reala BNP-tillväxten var nära noll
på både Eastnines marknader och euro-
zonen som helhet.
Samtidigt som Rysslands krig i Ukraina
fortgår och kriget mellan Israel och
Hamas i Gaza blossat upp som en ny
geopolitisk oroshärd, förväntas inflatio-
nen fortsätta nedåt under 2024, med
potentiella räntesänkningar och en
sannolik ekonomisk återhämtning runt
hörnet.
Ränte- och kreditmarknader
Den europeiska centralbanken höjde
under året sin viktigaste styrränta,
deposit räntan, till fyra procent. Nivån,
som inte har ändrats, har inneburit
kraftigt höjda finansieringskostnader för
fastighetsbolag. I slutet av 2023 började
marknaden prisa in räntesänkningar. Den
för fastighetsmarknaden viktiga femårs-
swapen, som är kostnaden för att binda
räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt
2,50 procent för EUR-denominerade lån
från att ha legat i spannet 3,00–3,50
procent under ett års tid.
Tillgången på bankfinansiering har
varit god, åtminstone för högkvalitativa
fastigheter. Refinansiering av fastigheter
av lägre kvalitet kan vara utmanande,
samtidigt som utlåning till utvecklings-
projekt är restriktiv.
Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Arbetet med järnvägs-
linjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas
vara klar 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro.
Hamn Färjelinje Rail Baltica
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
30
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Klaipeda
Paldiski
Kapellskär
Nynäshamn
Karlshamn
Trelleborg
Swinoujscie
Ventspils
Wroclaw
Lodz
Katowice
Krakow
Poznan
Gdansk
LETTLAND
LITAUEN
ESTLAND
POLEN
Stockholm
Tallinn
Riga
Vilnius
Kaunas
Helsingfors
Berlin
Warszawa
Transaktionsmarknaden
De rekordhöga räntenivåerna sänkte
transaktionsaktiviteten på fastighets-
marknaden till rekordlåga nivåer under
2023 – både globalt och i östra Europa.
Många investerare höll sig borta helt
och hållet på grund av den höga osäker-
heten i räntemarknaden, samtidigt
som de få investerare som var aktiva
hade svårt att hitta rätt prisnivå. Många
investerare var samtidigt fokuserade på
refinansieringar i existerande portföljer
snarare än förvärv.
I Polen omsattes fastigheter för totalt
två miljarder euro under 2023. Det är
den lägsta noterade nivån sedan den
globala finanskrisen för femton år sedan
och ungefär en tredjedel av genomsnit-
tet de senaste åren. I kontorssegmentet
slutfördes drygt ett tiotal transaktioner,
nästan uteslutande i Warszawa och
främst av regionala investerare som
Trigea, Adventum International och
Eika Asset Management från Tjeckien,
Ungern respektive Litauen. De traditio-
nella tyska och institutionella investe-
rare var frånvarande och aktiviteten i det
s.k. core-segmentet av högkvalitativa
kontor i centrala lägen obefintlig.
I Baltikum minskade transaktions-
volymen i mindre utsträckning. Under
2023 omsattes fastigheter för omkring
700 MEUR, jämfört med den miljard euro
som den mindre baltiska marknaden har
omsatt de senaste åren. Förklaringen
ligger dels i att statistiken i högre grad
påverkas av enskilda transaktioner,
dels i ett mindre beroende av utländskt
kapital. Det finns ett antal regionalt
fokuserade fondförvaltare, som under
2023 fortsatte att investera. I kontors-
segmentet noterades ett större förrv
av litauiska Lords L.B. Asset Manage-
ment, som förrvade en kontorspark
om drygt 100 000 kvm i Vilnius från den
nordiska kontorsägaren Technopolis.
Efter årsskiftet avyttrade Technopolis
även majoritetsandelen i sin kontorspark
i Tallinn, i det fallet till den estniska
minoritetsägaren Mainor.
Direktavkastningskraven för fastighe-
ter steg på bred front under 2023, i alla
fastighetssegment och i alla marknader.
I Eastnines region bedöms direktavkast-
ningskraven för de bästa kontorsfastig-
heterna ha stigit med 100150 punkter,
sedan marknadsräntorna började stiga
brant under 2022, till 6,00 procent i
Warszawa, 6,50 procent i både Vilnius
och Riga och 7,25 procent i Poznan.
Hyresmarknaden
Medan direktavkastningskraven korrige-
rats, har även hyresnivåer stigit på East-
nines marknader. Det gäller inte bara
befintliga hyresavtal som indexerats
baserat på inflationsdata, utan även nya
hyresavtal som i moderna kontorsfastig-
heter i centrala lägen tecknas på allt
högre nivåer. Sämre fastig heter i mindre
attraktiva lägen har en utmanande
situation, då hyresgäster efter pandemin
prioriterar kvalitet och tillgänglighet
och ofta väljer att flytta till mindre, men
bättre, lokaler.
I Riga märks det genom att topp-
hyrorna var oförändrade på 18 EUR per
kvm och månad, samtidigt som vakans-
graden i marknaden steg från 15,5
procent till 21,6 procent under 2023.
I Poznan märks det genom att topp-
hyrorna steg till över 16 EUR, medan
vakansgraden steg från 10,5 procent
till 14,7 procent. I Vilnius sjönk vakans-
graden från 7,6 till 7,1 procent, trots lika
stor tillförsel av nya kontorsytor under
året. Topphyrorna steg från 18 EUR till
21 EUR, vilket är en hyrestillväxt som
varken Vilnius eller någon annan stad
i regionen sett det senaste decenniet.
Andra stora ägare av kontor Stad
Hanner Vilnius
Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga
Eften Capital Riga, Vilnius
Capitalica Asset Management Riga, Vilnius
Skanska Poznan
Vastint Poznan, Riga, Vilnius
Von der Heyden Group Poznan
Det centrala affärsdistriktet i Vilnius där Eastnines 3Bures-fastigheter är belägna.
Marknader
Eastnine Årsredovisning 2023
31
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
-5
0
5
10
2023202220212020201920182017201620152014
%
Polen Lettland Litauen
0
200
400
600
800
1000
1200
2023202220212020201920182017201620152014
tkvm
Poznan Riga Vilnius
-5
0
5
10
15
20
2023202220212020201920182017201620152014
%
Polen Lettland Litauen
0
2
4
6
8
10
2023202220212020201920182017201620152014
%
Polen Lettland Litauen
0
5
10
15
20
25
2023202220212020201920182017201620152014
%
Poznan Riga Vilnius
BNP-tillxt
Kontorsstock
Inflation
Hyresnivå – kontor
Avkastningskrav – kontor
Vakansnivå – kontor
Harmoniserat index för konsumentpriser
Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad
Direktavkastningskrav kontor CBD
10
13
16
19
22
2022 202320212020201920182017201620152014
EUR per kvm och månad
Poznan Riga Vilnius
Marknader
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
32
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Vilnius
Poznan
67 %
20%
13 %
Riga
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
20232022202120202019
tkvm
Fastighetsvärdet sjönk under året till 574 MEUR vid årets slut. Nedgången beror på orealiserade
negativa värdeförändringar, huvudsakligen som ett resultat av stigande avkastningskrav för
fastigheter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under året. Vid årets slut omfattade
Eastnines fastighets bestånd 14 fastig heter om totalt drygt 182 000 kvm.
Fastighetsbestånd
Fastighetsportfölj
Eastnines fastighetsportfölj bestod vid
årets slut av 14 fastigheter, varav 13
moderna kontorsfastigheter (13) och en
projektfastighet (1), belägna i Poznan,
Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings-
bara ytan uppgick till cirka 182 800
kvm (182 900). 96 procent (96) av den
uthyrnings bara ytan utgörs av kontor,
och resterande 4 procent (4) främst av
lokaler för service och handel.
Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 93,1 procent (96,3) vid årets
slut. Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR
(35,7), huvudsakligen beroende på
indexering i enlighet med hyresavtal.
Fastighetsbeståndets genomsnittliga
ålder, exklusive byggnader på projekt-
fastigheten Kimmel, uppgick till 9,8 år
(8,8).
Fastighetsvärde
Eastnines totala fastighetsvärde uppgick
till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut. Av
marknadsvärdet var 12,7 MEUR (12,6)
hänförligt till projektfastigheter.
Förvärv och investeringar
Under 2023 har Eastnine inte genomfört
några fastighetsförvärv eller försälj-
ningar. Investeringar, utöver fastighets-
förvärv, uppgick till 2,2 MEUR (6,1), varav
0,1 MEUR (0,3) avser investeringar i kon-
cernens projekt fastigheter.
Årets värdenedgång beror på negativa
orealiserade värdeförändringar som en
effekt av marknadens stigande avkast-
ningkrav för fastigheter. De orealiserade
värdeförändringarna har i viss mån
motverkats av investeringar i befintligt
Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per stad
Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
33
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
bestånd. Investeringar i befintliga fastig-
heter bidrog med 2,2 MEUR (6,1) och
orealiserade värdeförändringar med
-34,7 MEUR (9,4).
I enlighet med Eastnines policy värde-
ras samtliga fastigheter kvartalsvis,
varav extern värdering av certifierat
värderingsinstitut minst en gång under
en rullande tolvmånaders period. För
projektfastig heter, där total investering
inte är känd och där framtida hyresavtal
saknas, bedöms verkligt värde motsvaras
av nedlagda kostnader om ingen övrig
information föreligger vid värderingstid-
punkten, som indikerar ett lägre värde.
Marknadsvärderingen sker utifrån en
individuell bedömning av respektive
fastighets framtida kassaflöden, se även
not 10 (rvaltningsfastigheter), s. 81,
för mer information om värderings-
modell, antaganden och fastighetsvärde.
Uthyrningar och hyresavtal
Uthyrningsbar yta uppgick till cirka
182800 kvm (182 900). Kontrakterad
årshyra uppgick till 35,2 MEUR (34,4)
och totalt antal lokalhyresavtal uppgick
till cirka 230 (230) fördelat på cirka 160
unika hyresgäster (160). För samtliga
kontorslokaler tillämpas månadshyra.
Vid årets slut uppgick den genomsnitt-
liga årshyran för lokaler till 193 EUR per
kvm (183). I Litauen var den genomsnitt-
liga årshyran för lokaler 193 EUR per
kvm (184), i Lettland 181 EUR per kvm
(178) och i Polen 201 EUR per kvm (181).
Nettouthyrningen var negativ under
året och uppgick till -4 499 kvm (9281),
motsvarande årshyror om -990 TEUR
(2048). Samtidigt har hyresavtal om
totalt 9 475 kvm (11 214), med årshyror
om 1 905 TEUR (1 997) omförhand-
lats. Nyuthyrningar har avtalats till en
genomsnittlig årshyra om 217 EUR per
kvm (189) och omförhandlade avtal till
201 EUR per kvm (178).
I Baltikum och Polen är merparten av
hyresavtalen tidsbegränsade, vilket inne-
bär att hyresgästens avtal upphör till
avflyttning om inget nytt överenskom-
mits. En förlängning av hyresavtal kräver
därmed för dessa avtal en aktiv förhand-
ling från båda parterna. Vissa hyresavtal
kan dock innehålla klausuler som inne-
bär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har
en första rätt till omförhandling av den
förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att
utöka förhyrd yta. Eastnines hyresavtal
utgörs huvudsakligen av triple-net-avtal.
Fastighetskostnader
Triple-net-avtal innebär att en stor
andel av fastighetens drift- och under-
hållskostnader vidaredebiteras till
hyresgästerna. Eastnine redovisar endast
den del av fastighetskost naderna som
ej vidaredebiterats till hyresgästerna,
vilket innebär att kostnaderna sjunker
om uthyrningsgraden ökar och vice
versa. Eastnines andel av fastighetskost-
naderna uppgick till 2 535 TEUR (2812)
och överskottsgraden för helåret var
50
60
70
80
90
100
20232022202120202019
Överskottsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
Lokalkategori Kvm
Hyresvärde,
MEUR
Hyresvärde,
EUR/kvm/år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Kontor 175 873 34,3 194 93,2
Handel och service 6 299 1,2 180 86,8
Parkering 2,2 94,6
Övrigt¹ 585 0,2 119 98,8
Totalt 182 757 37,8 194 93,1
93 procent (91). Fastighetskostnaderna
minskade huvudsakligen till följd av
högre genomsnittlig uthyrningsgrad
under året, men även på grund av lägre
el- och värmekostnader.
Framtida fastighetsutveckling
Eastnine hade vid periodens slut tre
framtida utvecklingsprojekt, varav två
belägna i Riga; The Pine och Kimmel,
samt ett i Vilnius; 3Bures-4. Projekten,
som är på planeringsstadiet, har pausats
på grund av stor osäkerhet avseende
framför allt kostnader för nyproduktion.
För mer information om projekten se
s. 36.
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori
¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.
Fastighetsbestånd
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
34
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Fastighetsförteckning
Fastighet Stad
Uthyrningsbar
yta, kvm
Parkerings-
platser
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresvärde,
MEUR
Hållbarhets-
certifiering
Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,3 LEED Platinum
Alojas Biroji Riga 10 193 217 77,6 2,0 LEED Platinum
Kimmel¹ Riga
Valdemara Centrs Riga 8 759 69 69,3 1,0 LEED Gold
Zala 1 Riga 3 629 190 81,7 1,0 LEED Platinum
3Bures-1,2 Vilnius 28 265 1 017 91,7 6,1 LEED Platinum
3Bures-3 Vilnius 13 406 123 81,4 2,5 LEED Platinum
S7-1 Vilnius 12 053 340 100,0 2,3 BREEAM Outstanding
S7-2 Vilnius 15 952 404 100,0 3,0 BREEAM Outstanding
S7-3 Vilnius 14 536 477 100,0 2,7 BREEAM Outstanding
Uniq Vilnius 6 927 111 73,7 1,6 LEED Platinum
Uptown Park Vilnius 12 681 319 100,0 2,5 LEED Platinum
2
Vertas-1 Vilnius 9 472 244 96,3 2,5 LEED Platinum
Vertas-2 Vilnius 7 627 65 100,0 1,6 LEED Platinum
Totalt 182 757 3 837 93,1 37,8
Fastighetsvärdets förändring, MEUR
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Fastighetsvärde vid årets början 606,2 469,8
Fastighetsförvärv 120,9
Investeringar i befintliga fastigheter 2,2 6,1
Orealiserade värdeförändringar -34,7 9,4
Fastighetsvärde vid årets slut 573,8 606,2
Nyckeltal fastigheter 2023 2022
Uthyrningsbar yta, kvm 182 757 182 948
Antal fastigheter 14 14
Fastighetsvärde, MEUR 573,8 606,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 96,3
Hyresintäkter, MEUR 36,2 30,3
Fastighetskostnader, MEUR 2,5 2,8
Överskottsgrad, % 93 91
Drönarbild över Vilnius.
1
Projektfastighet, se s. 36.
2
Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023.
Fastighetsbestånd
Eastnine Årsredovisning 2023
35
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga
projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur och stadsplanering och omfattar
totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram
efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har
pausats på grund av bl.a. stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion.
Utvecklingsprojekt
3Bures-4 i Vilnius
I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures-1,2
samt 3Bures-3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors-
byggnad, 3Bures-4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16
våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm
uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. 3Bures-4
planeras hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målsättningen är
att driften ska vara klimatneutral.
The Pine i Riga
Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä,
med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och
hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning
till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas
inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings-
platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre
våningsplan under mark. Utöver kontor planeras bland annat konferens-
center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå
klimatneutral drift efter färdigställandet. Bygglov har erhållits.
Kimmel i Riga
Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur-
märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats,
där ett grönt, urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer
fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom- och
utomhusmiljö, där människor intill sin arbetsplats även kan upptäcka
konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang.
Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav
knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som
kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma
att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver
att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå
certifierings process för både byggnad och människors välbefinnande.
Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
36
Fastighetsbestånd
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Uthyrningsbar yta
kvm
Uthyrningsgrad
procent
Hyresvärde
MEUR
39 258
8,3
100
Eastnine äger en kontorsfastighet i Polen,
belägen i Poznan mitt emellan Warszawa
och Berlin. Fastigheten som färdigställdes
2021 är belägen centralt i staden, nära
de centralstationen och Gamla stan.
Polen
Nowy Rynek D
Byggår 2021
Tillträde Q2-2022
Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm
Parkeringsplatser 261
Certifiering LEED Platinum, Building
Design and Construction, WELL
Gold, WELL Health and Safety
Eastnine Årsredovisning 2023
37
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Resultat och nyckeltal, Polen
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 8,5 4,9
Förvaltningsresultat, MEUR 5,5 2,9
Årets resultat, MEUR -0,6 5,6
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 181
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0
36,8
Antal miljoner invånare
i Polen, varav cirka 1
miljon i Poznan.
0,4 %
BNP-utveckling
Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D finns i
den polska staden Poznan. Den moderna fastig-
heten färdigställdes 2021 och ligger centralt i
Poznans affärsområde, nära både centralstationen
och Gamla stan. Eastnines uthyrningsbara yta i
Poznan uppgick till cirka 39 300 kvm, motsvarande
cirka sex procents marknads andel av kontors-
marknaden i staden.
Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR och fastig-
hetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR vid årets slut.
Fastigheten ägs med tomträtt med en kvarvarande
löptid om 66 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden
uppgick till 100 procent. Överskottsgraden var 98
procent (99).
Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret för
Allegro, som driver en av Polens största e-handels-
plattformar och är det största e-handelsbolaget
med europeiskt ursprung. Allegro hyr drygt 26 000
kvm och bland övriga hyresgäster finns danska
Rockwool International samt tyska Arvato.
Eastnine i Poznan
10,9 %
Inflationstakt¹
Den snygga fasaden på Nowy Rynek D i Poznan.
Polen är EU:s femte största land och därmed av
betydande vikt för hela EU. Polens BNP-tillväxt
har under många år varit högre än EU-snittet,
samtidigt som arbetslös heten varit förhållande-
vis låg. Efter andra världskriget hamnade Polen
i Sovjetunionens intressesfär. 1989 fick Polen
den första icke-kommunistiska regeringen sedan
kriget och är en liberal demokrati med fria val
och marknadsekonomi.
Polen är sedan 1996 med i OECD sedan 1999 i
NATO och från 2004 i EU. Vid valet hösten 2023
vann oppositionen, Medborgarplattformen, lett
av före detta ordföranden för Europeiska rådets
ledare Donald Tusk, över tidigare regerande parti
Lag och rättvisa. Maktskiftet väntas innebära ett
närmande till EU och att medel från EU-fonder
frigörs, vilket i sig kan innebära ett ekonomiskt
uppsving.
Poznan, som är en av de större region städerna
i landet, har flera stora universitet och ett
diversi fierat näringsliv, och är beläget mellan
Warszawa och Berlin.
¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
38
Polen
Uthyrningsbar yta
kvm
Uthyrningsgrad
procent
Hyresvärde
MEUR
120 900
24,8
94
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnines fastigheter i Litauen är belägna
i huvudstaden Vilnius och koncentrerade
till tre omden; centrala affärsdistriktet,
parlamentskvarteret och utvecklings-
området nära centralstationen.
Litauen
Fastigheterna 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius.
Eastnine Årsredovisning 2023
39
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Resultat och nyckeltal, Litauen
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 23,7 21,9
Förvaltningsresultat, MEUR 16,5 15,6
Årets resultat, MEUR -10,2 29,6
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 184
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 97,2
2,9
Antal miljoner
invånare i Litauen, varav
drygt en halv miljon i
Vilnius.
0,0 %
BNP-utveckling
Eastnines fastighetsportfölj i Litauen ligger i sin
helhet i huvudstaden Vilnius. Beståndet utgörs av
kontorsfastigheter belägna i tre centrala områden.
Eastnines fastighet Uptown Park är belägen i ett
område nära centralstationen med flera nybyggna-
tioner, benämnd ”Nya staden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos
prospektas, beläget norr om floden Neris, där en
stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor
återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt
3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. Intill parlaments-
kvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna
Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq.
Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i
Vilnius uppgick till cirka 120 900 kvm, motsvarande
en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors-
marknaden i staden.
Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till
24,8 MEUR (23,7) och fastighetsvärdet minskat till
382,6 MEUR (403,7) vid årets slut. Minskningen i
värdet berodde på negativa orealiserade värdeför-
ändringar. Fastighetsbeståndet inkluderar både
tomt rätter och äganderätter där Vertas-1, Vertas-2,
Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och
övriga fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande
löptider för tomträtterna varierar mellan 18 och
76 år.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till
94,0 procent (97,2). Överskottsgraden uppgick till
94 procent (92).
Eastnine i Vilnius
8,7 %
Inflationstakt¹
¹ Inom EU harmoniserat inflationstt för konsumentpriser.
Entré i 3Bures-3 i Vilnius.
Litauen har visat stadig tillväxt sedan landet
blev självständigt från Sovjetunionen i början
av 90-talet. Utbildningsnivån är hög och många
internationella företag har etablerat centrala
afrscentrum och ICT-enheter i landet, vars
digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU.
2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket
stärkte integrationen mot väst.
Litauen, som är beläget vid Östersjöns östra
kust är, med en befolkning på cirka 2,9 miljoner
invånare, störst av de tre baltiska länderna.
Litauen
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
40
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
3Bures-1,2
Byggår 2008
Tillträde Q2-2014
Uthyrningsbar yta 28 265 kvm
Parkeringsplatser 1 017
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
3Bures-3
Byggår 2018
Tillträde Q3-2018
Uthyrningsbar yta 13 406 kvm
Parkeringsplatser 123
Certifiering LEED Platinum, Building
Design and Construction
Uptown Park
Byggår 2020
Tillträde Q4-2021
Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm
Parkeringsplatser 319
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance¹
Information om utvecklingsprojektet 3Bures-4, som är beläget på mark vid övriga 3Bures-fastigheter, presenteras på s. 36.
1
Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023.
Litauen
Eastnine Årsredovisning 2023
41
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
S7-1
Byggår 2017
Tillträde Q1-2019
Uthyrningsbar yta 12 053 kvm
Parkeringsplatser 340
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
S7-2
Byggår 2019
Tillträde Q4-2019
Uthyrningsbar yta 15 952 kvm
Parkeringsplatser 404
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
S7-3
Byggår 2019
Tillträde Q2-2020
Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm
Parkeringsplatser 477
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
Litauen
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
42
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Uniq
Byggår 2016
Tillträde Q2-2021
Uthyrningsbar yta 6927 kvm
Parkeringsplatser 111
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Vertas-1
Byggår 2007
Tillträde Q2-2017
Uthyrningsbar yta 9 472 kvm
Parkeringsplatser 244
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Vertas-2
Byggår 2007
Tillträde Q3-2020
Total uthyrningsbar yta 7 627 kvm
Parkeringsplatser 65
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Litauen
Eastnine Årsredovisning 2023
43
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Uthyrningsbar yta
kvm
Uthyrningsgrad
procent
Hyresvärde
MEUR
22 600
4,7
77
Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt
en projektfastighet, centralt belägna i
Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns
ytterligare ett utvecklingsprojekt, beget
på samma mark som en befintlig
förvaltningsfastighet.
Lettland
Fastigheten Alojas Biroji i Riga.
Eastnine Årsredovisning 2023
44
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Resultat och nyckeltal, Lettland
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 4,0 3,5
Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,7
Årets resultat, MEUR -6,5 2,2
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 181 178
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 76,6 85,9
1,9
Antal miljoner invånare
i Lettland, varav 0,9
miljoner i Riga.
Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är
koncen trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker
utvecklingen av moderna kontor centralt i
staden i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt.
Eastnines samtliga tre kontorsfastigheter, samt en
projektfastig het, återfinns i centrala Riga, längs en
av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt
intilliggande Zala iela. Fastighetsportljens totala
uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 600 kvm,
vilket bedöms motsvara tre procents marknads-
andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver
finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt,
beläget på samma tomt som förvaltningsfastig-
heten Alojas Biroji.
Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7
MEUR (4,5). Det sammanlagda fastighetsvärdet
uppgick till 74,1 MEUR (81,6), varav värdet på
projekt fastigheter var 12,3 MEUR (12,3). I Riga ägs
samtliga fastigheter med äganderätt.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till
76,6 procent (85,9). Överskottsgraden ökade till 79
procent (71).
Eastnine i Riga
9,1 %
Inflationstakt¹
-0,4 %
BNP-utveckling
¹ Inom EU harmoniserat inflationstt för konsumentpriser.
Valdemara Centrs i Riga.
Lettland, med sin långa kustremsa mot Öster-
sjön, har stora transporthamnar som är samman-
länkade med vägar och järnvägar. Landet är till
hälften täckt av skog och den bioekonomiska
sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk
arkitekturpärla och är med på Unescos världs-
arvslista med sina välbevarade byggnader från
medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska
kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus.
Lettland blev självständigt från Sovjetunionen
1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro
som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016.
Lettland
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
45
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Alojas Biroji
Byggår 2004
Tillträde Q2-2018
Uthyrningsbar yta 10 193 kvm
Parkeringsplatser 217
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Zala 1
Byggår 2009
Tillträde Q2-2021
Uthyrningsbar yta 3 629 kvm
Parkeringsplatser 190
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Valdemara Centrs
Byggår 1999
Tillträde Q4-2019
Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm
Parkeringsplatser 69
Certifiering LEED Gold, Building
Operations and Maintenance
Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 36.
Lettland
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
46
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Eastnine kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en
konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer
med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större,
stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres-
gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-,
kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den
genom snittliga återstående hyrestiden är lång.
Hyresgäster
Mötesplatser för idéer och affärer
Kontoret, som är en mötesplats där
företagets och individers värderingar
ska samspela, utgör också en del av
företagets varumärke. Eastnine erbjuder
inspirerande, flexibla och moderna kon-
tor i centrala lägen till hyresgäster med
höga krav. Effektiva fastigheter med bra
inomhusmiljö och arbetsklimat, samt
god service är viktigt. Lokalerna är flex-
ibla och utformas efter hyresgästernas
behov och identitet. Ofta finns tillgång
till caféer, restauranger, gym, klädvård
och parkering för bil och cykel. För att
möta efterfrågan på hållbara och effek-
tiva kontorslösningar arbetar Eastnine
aktivt med hållbarhets certifiering av
kontorsbyggnader som ger en kvalitets-
stämpel på byggnaden. Gröna hyresavtal
fyller en viktig funktion för att minska
fastigheternas miljöpåverkan.
Med en lokal närvaro eftersträvar
Eastnine långsiktiga och värdeskapande
relationer. Samarbete, engagemang och
hög servicegrad är ledord när det kom-
mer till hyresgästrelaterade frågor, med
målsättning om att våra hyresgäster ska
ha en så bra upplevelse som möjligt i
våra byggnader. Under 2023 har vi bland
annat bytt hissar och renoverat toaletter
i allmänna utrymmen i några av våra
fastigheter, samt satt upp solfilter på
utvalda glaspartier för att dämpa direkt
solljus för bättre inomhusklimat. För att
våra hyresgäster ska trivas och må bra
anordnar Eastnine regelbundet olika till-
ställningar för att uppmuntra till fysisk
aktivitet, främja en hälso sam livsstil och
känna gemenskap. Under 2023 arrang-
erades bland annat den årliga steg-
tävlingen i Vilnius, ett välgörenhetsevent
i Riga, olika temaaktiviteter i Poznan och
i alla våra städer firas utvalda högtider,
såsom till exempel Lucia.
Att vara hyresgäst hos Eastnine
I Baltikum och Polen är merparten av
hyresavtalen tidsbegränsade, vilket
innebär att hyresgästens avtal upphör
till avflyttning om ingen ny överenskom-
melse sker. En förlängning av ett hyres-
avtal kräver därmed en aktiv förhandling
från båda parterna. Hyresavtalen kan
innehålla klausuler som innebär att
Största hyresgäster
Hyresgäst
Årshyra,
TEUR
Andel av
kontrakterad
årshyra, % Kvm
Allegro 5 676 16 26 283
Danske Bank 4 973 14 26 588
Telia 3 044 9 15 952
Vinted 1 928 5 9 605
Swedbank 1 643 5 9 030
Rockwool 1 421 4 6 870
Twoday 807 2 3 908
Citco 747 2 3 009
Invalda Technology Group 601 2 3 102
Invalda INVL 506 1 2 008
Totalt 21 346 61 106 354
Eastnines centralt belägna kontor ska erbjuda ett bra arbetsklimat, vara inspirerande och flexibla
för att hyresgästerna ska trivas och ha en så bra upplevelse som möjligt.
hyresgästen, vid avtalsförfall, har en
första rätt till omförhandling av den
förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att
utöka förhyrd yta. I avtal kan det även
förekomma en ensidig rätt för hyresgäs-
ten att avbryta avtalet i förtid (break-
option). Eastnine som hyresvärd strävar
efter att vara lyhörd mot hyresgästerna
och har regelbunden dialog i olika frågor
inklusive det framtida lokalbehovet. En
stor andel av Eastnines hyresavtal är
gröna hyresavtal. Med gröna hyresavtal
skapas ett samförstånd mellan Eastnine
å ena sidan, och Eastnines hyresgäster
å andra sidan, kring betydelsen av en
Eastnine Årsredovisning 2023
47
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
0
5
10
15
20
25
30
35
2031–2030202920282027202620252024
%
27 %
27 %
25 %
Finans ICT E-handel Övriga
21 %
långsiktigt hållbar verksamhet. Vid
utgången av 2023 uppgick andelen
gröna hyresavtal till 68 procent (68).
Största hyresgäster
Bland Eastnines större hyresgäster finns
flera internationella företag som valt
att etablera sin verksamhet i Eastnines
centralt belägna och moderna fastig-
heter. Av hyresgästerna är 27 procent
(28) verksamma inom finans, 27 procent
(26) inom ICT och 21 procent (20) inom
e-handel. Vid årets slut uppgick East-
nines genomsnittliga årshyra till 193
EUR per kvm (183), i Litauen uppgick till
den 193 EUR per kvm (184), i Lettland till
181 (178) och i Polen till 201 (181). Totala
hyresintäkter, för samtliga hyresavtal
över hela avtalstiden, uppgick till 134
MEUR (152), varav 46 MEUR (64) förfaller
år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar
månadshyra för samtliga kontors lokaler.
Som säkerhet kräver Eastnine normalt
en deposition eller bankgaranti om 2–3
månadshyror i samband med tecknande
av avtal.
De tio största hyresgästerna förhyr
106354 kvm (108 444). Hyresgäst-
koncentrationen har successivt minskat
i takt med att Eastnines fastighets-
bestånd har växt. För fyra år sedan
svarade den största hyresgästen Danske
Bank för 26 procent av hyresintäkterna.
Vid slutet av 2023 var Allegro den
största hyresgästen med en kontrak-
terad årshyra motsvarande 16 procent
av total årshyra. Kontrak terad årshyra
för de tio största hyresgäster uppgick
till 21,3 MEUR (20,7), mot svarande 61
procent (60) av total årshyra. Större nya
hyresgäster är bland annat Belka Games
i Vilnius, som flyttade in i fastigheten
3Bures-1,2 våren 2023. I Riga har Skrides
klinika tecknat avtal om inflytt i fastig-
heten Alojas Biroji under första kvartalet
2024.
Genomsnittlig återstående löptid på
hyresavtalen för de tio största hyres-
gästerna uppgick till 4,0 år (4,9), jämfört
med 3,8 år (4,4) för samtliga hyresavtal.
De sammanlagda årshyrorna, inklude-
rande även parkering och övriga hyresin-
täkter, uppgick per 31 december, till 35,2
MEUR (34,4), varav årshyror i Litauen
stod för 66 procent, Polen för 24 procent
och Lettland för 10 procent.
Förfall hyresavtal
1
Hyresgäster per bransch
Eastnine ska göra sitt yttersta
för att skapa en konkurrens-
fördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver
förntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Eastnine för
en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster, i syfte att
skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättnings-
hastighet.
Årets kundundersökning gav positiva resultat då kundnöjdheten, mätt genom
NPS (Net Promotor Score), ökade till 64 (44) för samtliga fastigheter och till 51 (44)
i jämförbart bestånd. NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets underkning
visar även att fler känner till Eastnine som hyresvärd än tidigare vilket är positivt
då Bolaget har som ambition att skapa långsiktiga relationer med hyresgästerna.
jda kunder – våra viktigaste ambassadörer
¹ Baserat på andel av årshyra för lokaler per 31 december 2023.
Se även not 3 (Hyresintäkter).
2022
-100 +100
2023
-100 +100
+61+44
Hög nivå på detaljer och att lokalerna
känns trivsamma varje dag. Dessutom
anordnas event som gör dagarna roligare!
En hyresgästs svar, i Nowy Rynek D, på frågan
vad som är det bästa med kontoret.
Hyresgäster
Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023
48
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Marknader 30
Fastighetsbestånd 33
Utvecklingsprojekt 36
Polen 37
Litauen 39
Lettland 44
Hyresgäster 47
Aktuell intjäningsförmåga 49
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Visar ögonblicksbild
Intjäningsförmågan ska ej förxlas med
en prognos för kommande tolv månader,
utan är en ögonblicksbild som visar
vilket resultat Eastnine kan generera
under en 12-månaders period under
givna förutsättningar. Den grundar sig på
det fastighets bestånd som föreligger på
balansdagen.
Intjäningsförmågan omfattar aktu-
ella hyresavtal, men inkluderar ingen
bedömning vad gäller framtida utveck-
ling av hyror, vakansgrad, fastighets-
kostnader, räntor, värdeförändringar
eller andra resultatpåverkande faktorer.
Eastnines beräknade intjäningsför-
måga baseras på följande antaganden
om intäkter och kostnader:
Hyresintäkterna avser kontrakterade
intäkter på balansdagen.
Fastighetskostnader och centrala
administrationskostnader utgörs
av aktuellt utfall för de senaste 12
månaderna på rapportdagen.
Räntekostnader har beräknats utifn
räntebärande skulder på balansdagen
och den genomsnittliga räntenivån.
Ränteintäkter samt andra finansiella
intäkter och kostnader utgörs av
senast antagna budget med justering
för framtida årliga intäkter och kost-
nader som tillkommit efter antagen
budget.
Kommentarer intningsförmåga
Hyresvärdet ökade sedan närmast
föregående årsskifte, huvudsakligen
till följd av hyres indexering.
Hyresintäkterna ökade mindre än
hyresvärdet, då vakansnivån är högre.
Fastighetskostnaderna sjönk på grund
hög uthyrningsgrad under året.
Förvaltningsresultatet ökade, framför
allt på grund av ränteintäkter.
Räntetäckningsgraden steg på grund
av högre driftnetto och ränteintäkter.
Räntenivån steg på grund av stigande
marknadsräntor.
Direktavkastningen steg, på grund av
högre hyresintäkter, lägre fastighets-
kostnader och lägre fastighetsvärde.
Aktuell
intningsrga
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning
presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjänings-
förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets
aktuella intjäning per 31 december 2023.
TEUR
2023
31 dec
2022
31 dec Förändring, %
Hyresvärde 37 832 35 725 +6
Avgår vakansvärde -2 592 -1 308 +98
Summa hyresintäkter 35 240 34 417 +2
Fastighetskostnader -2 535 -2 900 -13
Driftnetto 32 705 31 517 +38
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 050 -9
Ränteintäkter 4 505 e.t.
Räntekostnader -11 422 -11 035 +4
Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -400 -82
Förvaltningsresultat 22 063 16 032 +38
Nyckeltal
2023
31 dec
2022
31 dec Förändring, enhet
Överskottsgrad, % 93 92 +1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 -8,0
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 +0,6
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5
Direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 -32 451
En välkomnande entré i 3Bures-3 i Vilnius.
Eastnine Årsredovisning 2023
49
Vår verksamhet
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
65 Koncernens rapport över
totalresultat
66 Koncernens rapport över
finansiell ställning
67 Koncernens rapport över
förändringar i eget kapital
68 Koncernens rapport över
kassaflöden
Finansiella
rapporter
Koncernen
65
72 Not 1 Redovisningsprinciper
75 Not 2 Segmentsrapportering
76 Not 3 Hyresintäkter
76 Not 4 Fastighetskostnader
76 Not 5 Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares
ersättningar
80 Not 6 Centrala administrationskostnader
80 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer
80 Not 8 Leasingavtal
81 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader
81 Not 10 Förvaltningsfastigheter
83 Not 11 Värdepappersinnehav
83 Not 12 Derivatinstrument
83 Not 13 Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar
84 Not 14 Övriga intäkter
84 Not 15 Skatter
84 Not 16 Inventarier
85 Not 17 Kundfordringar
85 Not 18 Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
85 Not 19 Likvida medel
85 Not 20 Eget kapital
86 Not 21 Räntebärande skulder
86 Not 22 Uppskjuten skatteskuld
87 Not 23 Andra långfristiga skulder
87 Not 24 Övriga skulder
87 Not 25 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
87 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag
88 Not 27 Finansiella instrument
90 Not 28 Finansiella risker och riskhantering
91 Not 29 Närstående
91 Not 30 Specifikationer till
kassaflödesanalysen
92 Not 31 Resultat per aktie
92 Not 32 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
92 Not 33 Uppgifter om moderbolaget
92 Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut
Noter till finansiella rapporter
72
93 Femårsöversikt nyckeltal
95 Styrelsens och vd:s
försäkran
96 Revisionsberättelse
100 Intervju med
styrelseordförande
101 Bolagsstyrningsrapport
106 Styrelse
107 Ledning
Nyckeltal m.m.
93
69 Moderbolagets
resultaträkning
69 Moderbolagets
balansräkning
70 Moderbolagets rapport
över förändringar i eget
kapital
71 Moderbolagets rapport
över kassaflöden
Finansiella
rapporter
Moderbolaget
69
Förvaltningsberättelse
51
Finansiell information
och styrning
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
50
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Förvaltningsberättelse
Allmänt om Eastnine
Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq
Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga
leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga
lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen.
Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i
Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade
Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Lettland och Litauen.
Eastnines affärsplan 2023
Nedan följer ett urval av Eastnines mål i affärsplanen, som sträckte sig
fram till slutet av 2023, och som legat till grund för arbetet under året.
Merparten av målen var uppfyllda vid årets slut, se mer om målupp-
fyllelse på s. 9–11.
Övergripande mål
Det övergripande målet var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkast-
ning på aktieägarnas investering. Totalavkastningen skulle över tid
överstiga genomsnittet för jämförbara, europeiska fastighetsbolag.
Eastnines verksamhetsmål
Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på
Q4 2023.
Fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.
Renodling av verksamheten, genom avyttring av investeringar som
inte utgjordes av direktägda fastigheter, skulle genomföras så snart
det bedömdes vara affärsmässigt optimalt.
Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations-
nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för
räkenskapsåret 2023. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro.
Eastnines finansiella mål
Avkastning på eget kapital borde uppgå till minst 10 procent
över tid.
Utdelningen skulle över tid motsvara minst 50 procent av
förvaltningsresultatet, efter avdrag för aktuell skatt.
Nettobelåningsgrad fastigheter skulle uppgå till max 60 procent.
Soliditeten skulle vara minst 35 procent.
Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 gånger.
Eastnines hållbarhetsmål
Fastighetsdriften skulle vara koldioxidneutral vid utgången av 2030.
Hela fastighetsbeståndet skulle hållbarhetscertifieras, i nivå
motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.
Förnybar energi skulle utgöra 100 procent av fastigheternas
energi förbrukning 2030.
Användningen av hållbara material vid nybyggnation och renovering
skulle öka.
Grön finansiering och gröna hyresavtal skulle eftersträvas och
andelen skulle öka över tid.
Ny affärsplan och nya mål
Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan, med såväl
nya mål som uppdaterade mål, eftersom den tidigare afrsplanen
endast löpte fram till slutet av 2023.
Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt över-
gripande mål om hållbar attraktiv totalavkastning till aktieägarna
kvarstår. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen inom
kontorsfastigheter, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet.
Eastnine avgav också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en
konkurrensfördel för sina kunder.
Övergripande mål
Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas
investering.
Tillväxtmål
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte
att öka lönsamheten.
Finansiella mål
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid.
Förvaltningsresultat per aktie bör öka.
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av
förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.
Finansiella limiter
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent.
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.
Övergripande hållbarhetsmål
1
Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina
regioner genom att sträva mot följande mål:
100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet.
Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från
nybyggnation och hyresgästanpassningar.
100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.
Femstjärnig rating från GRESB.
¹ Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckel-
tal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28.
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
51
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
sentliga händelser under räkenskapsåret
Under första kvartalet sades, det vid den tidpunkten gällande,
försäljningsavtalet avseende innehavet i modekedjan Melon
Fashion Group (MFG) upp.
Under andra kvartalet refinansierade Eastnine samtliga banklån
med förfall 2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med
refinansieringen upplånades ytterligare 10,5 MEUR.
Under det tredje kvartalet sålde Eastnine hela sitt innehav i MFG
för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett
ren odlat fastighetsbolag.
I början av det fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av
Eastnines enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösen-
belopp uppgick till cirka 46 MEUR.
2023 rankades Eastnine på första plats i stiftelsen Allbrights årliga
jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq
Stockholms 361 bolag. Såväl Eastnines ledningsgrupp som styrelse
består av lika delar kvinnor och män.
94 procent av Eastnines fastighetsbestånd var hållbarhetscertifierat
med minst LEED Gold eller BREEAM Outstanding vid årets slut. T
fastigheter har recertifierats under året.
Styrelsen beslutade i december 2023 om en ny affärsplan med
såväl nya som uppdaterade mål. Läs mer på s. 12 och framåt.
Förvaltning
Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 182 757 kvm
(182948). Under året har nyteckning av totalt 8 363 (16 914) kvm skett
till en genomsnittlig hyra om 217 EUR/kvm och år (189). Hyresnivå för
omförhandlade hyresavtal, vilka uppgått till 9 475 kvm har i genom-
snitt tecknats till 201 EUR/kvm och år (178).
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda
avtal, har under året varit negativ och uppgick till -4 499 kvm (9 281),
motsvarande minskade årshyror om -990 TEUR (2 048).
Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT
Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 35 240 TEUR
(34 417) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 93,1 procent
(96,3). Årets hyres intäkter ökade med 19 procent (41) till 36 166 TEUR
(30 299). Ökningen är en effekt av ett större fastighetsbestånd, högre
genomsnittlig uthyrningsgrad och högre hyresnivåer. Hyres intäkterna i
en jämförbar portfölj ökade med 9 procent (4) jämfört med föregående
år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres avtalen vid
årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8
år (4,4).
Årets hyresintäkter, TEUR 2023 2022
Jämförbara fastigheter 27 720 25 372
Ej jämförbara fastigheter 8 446 4 927
Summa 36 166 30 299
Resultat
Driftnettot uppgick till 33 631 TEUR (27 487) och överskottsgraden
uppgick till 93 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 17698
TEUR (13 413). Ökningen i driftnetto samt förvaltningsresultat förklaras
av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad
samt hyresnivå. Stigande räntenivåer begränsar ökningen i förvalt-
ningsresultatet.
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -34685
TEUR (9 383). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till
-7767 TEUR (12 417). Orealiserade värdeförändringar i övriga investe-
ringar uppgick till noll TEUR (70 789). Realiserade värdeförändringar
och utdelningar för övriga investeringar uppgick till -49 870 TEUR
(7075) och är relaterat till att försäljningen av innehavet i MFG skedde
till ett lägre värde i euro än bokfört värde vid slutet av 2022. Vid den
tidpunkten redovisades innehavet till det då avtalade försäljnings-
priset, se rubrik Väsentliga händelser under räkenskapsåret samt not
11 (Värdepappersinnehav).
Resultat före skatt uppgick till -74 625 TEUR (113 076). Årets skatt
var 2 576 TEUR (-4 516), varav -449 TEUR (-209) i aktuell skatt samt
3025 TEUR (-4 307) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till
-72048 TEUR (108 560).
Segmentsrapportering
Segmentet Fastigheter i Litauen, genererade ett förvaltningsresultat
om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om -10 159 TEUR
(29600). Segmentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvalt-
ningsresultat om 1 709 TEUR (1 650) och ett resultat för året om
-6 542 TEUR (2 151). Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett
förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) och ett resultat för året
om -635 TEUR (5 648). Segmentet Övriga investeringar genererade ett
resultat för året om -49 870 TEUR (77864), varav utdelningar och reali-
serade värdeförändringar uppgick till -49870 TEUR (7 075) och oreali-
serade värdeförändringar till noll TEUR (70789). Ej allokerade centrala
administrationskostnader och andra finansiella intäkter och kostnader
uppgick till -6 005 TEUR (-6 702).
Resultat per segment, TEUR 2023 2022
Fastigheter i Litauen
Förvaltningsresultat 16 452 15 612
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603
Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610
Uppskjuten skatt 1 270 -3 224
Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600
Fastigheter i Lettland
Förvaltningsresultat 1 709 1 650
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220
Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724
Aktuell skatt -2 -3
Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151
Fastigheter i Polen
Förvaltningsresultat 5 542 2 853
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083
Aktuell skatt -447 -207
Uppskjuten skatt 592 -1 082
Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648
Övriga investeringar
Orealiserade värdeförändringar 70 789
Realiserade värdeförändringar och utdelningar -49 870 7 075
Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864
Ofördelat
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064
Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639
Uppskjuten skatt 1 163
Resultat Ofördelat -4 842 -6 702
Årets resultat -72 048 108 560
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
52
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Kassaflöde och likvida medel
Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital,
uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under året. Förändringar i rörelse-
kapital var -984 TEUR (-709). Kassaflöde från investeringsverk-
samheten uppgick till 141 328 TEUR (-108 264). Kassaflödet från
finansierings verksamheten var -49 274 TEUR (79 281), varav utdelning
till aktieägarna var -6 599 TEUR (-6 413). Totalt kassaflöde uppgick till
108 785 TEUR (-9 434) och likvida medel till 128620 TEUR (19 820) vid
årets slut.
Moderbolaget
Årets resultat efter skatt uppgick till -44 894 TEUR (77 557). Resul-
tatet är huvudsakligen en effekt av realiserad värdeförändring vid
avyttringen av innehavet i MFG -50 406 TEUR (-). Övriga intäkter och
finansiella intäkter avser koncerninterna intäkter.
Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer
under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. I februari
2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen är cirka
3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av låne-
volymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider. I mars
2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhetscertifieringen
LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och underhåll, varefter 100
procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhets certifierat.
Framtida utveckling
Eastnines verksamhet står på en stabil grund med låg belånings-
grad och stark likviditet. Det, tillsammans med moderna och miljö-
certifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög
uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör
att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta
växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt
för resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus
på lönsamhet och finansiella mål samt inom ramen för finansiella
restriktioner.
Aktieinformation
Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261
(22 370 261) per den 31 december 2023. Justerat för återköpta aktier i
eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 231 008 (22 207 746).
Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier för rapportperioden efter
utspädning var 22 253 236 (22 226 646). Antalet kända aktie ägare
uppgick vid årets slut till 5 603 (5 662) och free float uppgick till 40,6
procent (44,8). Vid årets slut var börskursen 172,0 SEK (120,8), efter en
ökning om 42 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer infor-
mation om aktien återfinns på s. 109–111.
Aktieåterköp
Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om
återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av
egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier
i Bolaget.
Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 139 253
(162 515), motsvarande ett kvotvärde om 0,1636 (0,1636) EUR per aktie
och cirka 0,6 procent (0,7) av totalt antal utgivna aktier samt totalt
aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är
96 SEK per aktie. Under året har 23 262 aktier tilldelats anställda inom
ramen för incitamentsprogrammet LTIP 2020.
Bolagsstyrning och styrelsens arbete
Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter.
Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet
av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på
www.eastnine.com.
Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis
genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering
återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105.
Information om hållbarhet
Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete, som framför allt grundar
sig i Bolagets strävan efter att bedriva verksamheten resurseffektivt,
minska negativ miljöpåverkan och att skapa positiva avtryck på de sam-
hällen där verksamhet bedrivs. Det innebär i praktiken att arbeta med
effektivisering av byggnader ur energi- och miljösynpunkt, samt att hålla
en hög standard vad gäller hyresgästers arbetsklimat och välmående.
Det omfattar även att hålla en hög servicenivå och skapa goda rela-
tioner med hyresgäster, anställda och leverantörer samt att bedriva
verksamheten utifrån god affärsetik. Eastnine behöver inte lämna någon
formell hållbarhetsrapport, men lämnar frivilligt hållbarhetsupplys-
ningar i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiatives) riktlinjer och
inkluderar bland annat information om Bolagets huvudsakliga frågor,
hållbarhetsmål samt indikatorer. Eastnine avger även, på frivillig basis,
både en TCFD-rapport och upplysningar enligt EU:s taxonomiförordning.
Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer,
finns att läsa på s. 1728 samt 112–127.
Utdelning
Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning om 4,64 SEK per
aktie (3,40) för räkenskapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen
under 2024 och inledningen av 2025. Den föreslagna utdelningen
motsvarar cirka 53 procent (51) av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska Eastnines utdelning över tid
motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för
aktuell skatt.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria
vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:
Till årsstämmans förfogande, EUR:
Överkursfond 238 697 452
Balanserat resultat 122 370 307
Årets resultat -44 893 909
Summa 316 173 850
Disponeras på följande sätt, EUR:
Utdelning till aktieägarna 4,64 SEK/aktie 9 267 914
1
Balanseras i ny räkning 306 905 936
Summa 316 173 850
1
Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp
fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,13 SEK den
31 december 2023 (Källa: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2023,
justerat för återköp, uppgick till 22 231 008.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
53
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu-
ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den
omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska
tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman.
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2023, redovisas i
sammandrag nedan:
Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,
långsiktiga intressen och hållbarhet
Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som erford-
ras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till
att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som finns i Bolaget
omfattas inte av dessa riktlinjer.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig
lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer,
besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade,
incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar diskretionärt,
enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön
ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara
kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finan-
siella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent
av den fasta lönen. De ledande befattningshavarna har därtill rätt till en
individuell premiebaserad pensionsplan.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst
tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-
vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den
fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för
övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-
havarens sida får uppsägnings tiden vara högst sex månader, utan rätt
till avgångsvederlag.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har
lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att
uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter
samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del
av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt-
linjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har sedan maj 2022 haft ett ersättningsutskott, bestående
av Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Liselotte Hjorth
(ordförande), som förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen
i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta
förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart fjärde år och lägga
fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs
nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga
ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer
och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut
i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören,
eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer,
helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det,
och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets
ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens uppgifter
att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg
från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt-
ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande
befattningshavares ersättningar).
Frångående av riktlinjerna 2023
Under 2023 har årlig bonus utgått till vd enligt angivna kriterier.
Härutöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket pro-
fessionella genomförande vid försäljningen av innehavet i Melon
Fashion Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av
årsstämman beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett
enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för
att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen
har övergt och beslutat frångå ersättningsriktlinjer efter rekommen-
dation från ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engage-
mang lyckats hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed
skapat långsiktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
54
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Finanspolicy
Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över-
gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på
aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs
antingen av målsättningar om att uppnå eller överstiga en specifik
nivå för vissa nyckeltal eller restriktioner att förhålla sig till för andra
nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt
räntebärande skulder i form av banklån. Endast en mindre del av
finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och
kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy.
Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för
hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och
dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finan-
siering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och
välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras.
Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kost-
nader i relation till den valda strategins inneboende risker.
Kapitalstruktur
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad
(tidigare benämnd nettobelå-
ningsgrad fastigheter) på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och
belåningsgraden får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde 56
procent (57) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder 40 pro-
cent (39) och övriga skulder 4 procent (4).
Eget kapital och substansvärde
Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 400 176 TEUR (478 508) och
balans omslutningen till 713 121 TEUR (837 474). Soliditeten uppgick
SEB
BerlinHyp
Swedbank
OP Bank
Luminor
34 %
25 %
23 %
11 %
7 %
Eget kapital
Räntebärande skulder
Övriga skulder
56 %
4 %
40 %
till 56 procent (57). Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR
(21,9), motsvarande 207 SEK (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR
(21,5), motsvarande 200 SEK (240). Totalt antal aktier uppgick till
22370261 (22370261) vid utgången av 2023, varav 139 253 (162 515)
avsåg återköpta aktier i eget förvar.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 284 323 TEUR
(326882) och bestod i sin helhet av banklån (281 882), ingen (45 000)
kapitalmarknadsfinansiering fanns. Krediter om 56 481 har refinan-
sierats. Bankfinansieringen härrör från fem banker: SEB, BerlinHyp,
Swedbank, OP Bank och Luminor. Outnyttjad checkräkningskredit
uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Belåningsgraden uppgick till 27
procent (51). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger (2,4) och
nettoskuldkvoten till 5,2 (13,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen
vid årsskiftet var 2,1 år (2,3) och räntebindningen 1,7 år (1,8). Årlig
amortering uppgick vid årsskiftet till 7 486 TEUR (8 301), motsvarande
2,6 procent (2,5) av räntebärande skulder.
Övriga skulder
Övriga skulder utgörs bl.a. av beslutad, men ej ubetald utdelning,
fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster.
Förändring räntebärande skuld
Räntebärande skulder har under 2023 minskat med 42 559 TEUR efter
förtidsinlösen av obligation om 45 000 TEUR, upptagande av nya bank-
krediter om 10 519 TEUR samt amortering av 8 079 TEUR.
Kapitalstruktur Räntebärande skulder
Finansiering
Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och hög likviditet, som påverkats positivt
av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG under året. Eastnines skuld finansiering utgörs
endast av banklån efter lösen av en obligation under hösten 2023. Eastnines genomsnittliga ränte-
nivå steg under året till följd av högre marknadsräntor.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
55
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Räntekostnad och derivat
Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,0 procent
(3,4). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte-
kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 72 procent
(71) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna genom swapavtal.
Derivatportföljen, som består av ränte swappar, värderas till verkligt
värde och värdet uppgick vid årsskiftet till 3 254 TEUR (11 022). Värde-
förändringar avseende derivat, som redovisas i resultat räkningen och
uppgick till -7 767 TEUR (12 417), utgjordes i sin helhet av orealiserade
värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Vid löptidens
slut är derivatens värde alltid noll.
Säkerheter och covenanter
Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet fall
även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti.
Av det totala fastighetsvärdet var 98 procent (98) pantsatt för bank-
lån. Vid utgången av 2023 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som
huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt.
I låneavtalen från kreditinstitut finns covenanter. Dessa utgör
gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot-
partsrisk. Covenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet,
belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga
covenanter.
Grön finansiering
Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid
refinan siering och ny finansiering. Tillgången på gröna banklån på
Eastnines marknader har förbättrats och andelen gröna lån har ökat
fram till och med 2022. Minskningen under 2023 beror på inlösen av
Eastnines enda obligationslån som var grönt samt förändring i bankers
klassificering av gröna lån. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 60
procent (64) av räntebärande skulder.
Likviditet
Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har
ökat kraftigt som en följd av försäljningen av det obelånade innehavet
i MFG. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 128 620 TEUR (19 820).
Outnyttjad checkkredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Eastnines
likviditets situation och låga skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat
för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden.
0
25
50
75
100
2023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31
Belåningsgrad
Soliditet
%
0
5
10
15
20
25
30
35
2027202620252024Rörlig
%
Förfall räntebärande skuld, inkl amortering Förfall räntebindning
0
1
2
3
4
5
År
%
Kapitalbindning, år
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
0
1
2
3
4
5
2023202220212020
TEUR 2023 2022
Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084
Inlösen av obligationslån -45 000
Nya banklån 10 519 93 340
Amorteringar -8 079 -7 542
Räntebärande skulder vid årets slut 284 323 326 882
Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder
Bindningstid och ränteni Belåningsgrad och soliditet
¹ Inklusive amortering.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
56
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Risker
Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin
Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara
kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Baltikum och Polen, samt
finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot
risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På
kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur exponeringen
ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och
riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten.
Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera
och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig-
het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella
risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets
finanspolicy.
Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande
Efter coronapandemin utvecklas fortlöpande balansen gällande fram-
tida efterfrågan på kontorsytor och eventuella nya krav på utformning.
Efterfrågan har inte påverkats märkbart och Eastnines moderna fastig-
heter samt lokaler tillgodoser i stor utsträckning de krav som finns på
utformning.
Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit
stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska
utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betal-
ningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Sedan Eastnine i augusti
2023 avyttrat det enda kvarvarande icke-fastighetsrelaterade inne-
havet, har Bolagets risker förknippade med utom europeiska regioner,
och valutor som inte utgörs av euro, kraftigt reducerats.
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika
slags risker. Merparten av investeringarna utgörs av
direkt ägda fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. En
stor andel av hyresgästerna har internationell verksam-
het och finansieringskällorna utgörs av nordiska och
europeiska banker.
Stadsbin skapar honung i bikuporna som finns
utplacerade på Eastnines fastighetstak.
Vid skörd finns alltid en risk att bli stungen.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
57
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan
Låg Med ium Hög Marginell Medium
Bolags-
kritisk
Verksamhet
Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4
Negativa värdeförändringar fastigheter 6
Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2
Höga fastighetskostnader 1
Investeringar och projekt 2
Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4
Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2
Organisation och operationell verksamhet 1
Tvister 2
IT – informationsläckage 2
IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4
Leverantörer 1
Hållbarhet
– Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4
Reglering av fastighetsutveckling och drift 2
Kostnader för koldioxidutsläpp 1
Kundpreferenser för hållbara byggnader 2
– Klimatrelaterad fysisk Hög kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2
Extrema väderförhållanden 1
– Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1
Korruption och oetiskt beteende 3
Omvärld
Svag ekonomisk konjunktur 6
Hög inflation 4
Lagstiftning och skatt 1
Lokal-, politik- och planrisk 4
Högt utbud av lokaler 4
Högt råvarupris 2
Finansiella
Ränta 6
Kredit 1
Likviditet 2
Refinansiering 2
Valuta 1
Låg/Marginell
Medium
Hög/Bolagskritisk
Riskvärde
Sannolikhet (1–3) multiplicerat
med påverkan (1–3) ger ett vägt
riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig-
het med tabellen.
Låg x låg/medium ger lägsta
klassning (1–2).
Medium x medium eller låg x
hög/bolagskritisk ger medium-
klassning (3–5).
Hög/bolagskritisk x minst
medium ger högsta klassning
(69).
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
58
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler
Riskbeskrivning
Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på
fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser
samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på
anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om
utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål.
Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor
andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick
till 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,0 år.
Negativa värdeförändringar fastigheter
Riskbeskrivning
Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till
verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal
faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra,
historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data
såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads-
hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar
kan ändras med värdeförändringar som följd.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva
kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar
risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande
tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern-
värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings-
processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och
framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa
värdeförändringar.
Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad
Riskbeskrivning
Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas
betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga
lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna
fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila,
internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2023. Hyresavtalen tecknas normalt
på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till
gällande marknadshyror. Eastnine har cirka 160 hyresgäster och 230 hyresavtal totalt. Hög koncentration
till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i
samband med tillxt i fastighetsbeståndet. Cirka 98 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till
konsumentprisindex, varav cirka en tredjedel på lands-, cirka två tredjedelar på EU/Euronivå och en liten
andel med fast indexering. Drygt hälften av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som
även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full
inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna.
Höga fastighetskostnader
Riskbeskrivning
Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten
och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar
i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan.
Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och
omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för
merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden
hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering
och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för
oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2023 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig-
heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska
kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader.
Verksamhetsrisker
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
59
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Investeringar och projekt
Riskbeskrivning
Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt
motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings-
risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador
utgör risk för ökade fastighetskostnader.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Vid slutet av 2023 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi
inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya
moderna och hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att
en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings-
projekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker
löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för
hyresgäster.
Försäljning av fastigheter, låg likviditet
Riskbeskrivning
Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt och i Eastnines geografiska marknader speciellt,
vilket riskerar att eventuella fastighetsförsäljningar sker vid låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller
uteblir på grund av begränsad efterfrågan.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt
är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av
fastigheter är låg.
Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet
Riskbeskrivning
Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och
attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de relevanta
marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse.
Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors-
förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv.
Organisation och verksamhet
Riskbeskrivning
Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk
som påverkar verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de
interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad
bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna
finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine endast har en mindre organisation föreligger
ett personberoende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över
av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga.
Tvister
Riskbeskrivning
Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat
och finansiell ställning.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker,
inte minst vid fastighetstransaktioner.
IT-/informationsläckage
Riskbeskrivning
Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och
sprids till fel personer.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar,
virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för
informationsläckage.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
60
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Klimatrelaterade omställningsrisker
Höga energipriser
Riskbeskrivning
Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri
energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt
med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar
energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi år 2025, jämfört
med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation
är målet att energiförbrukningen får uppgå till max 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå
minst 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin. Vid förvärv genomförs en analys av fastighets-
energiprestanda som en del av ESG-due diligence.
Reglering av fastighetsutveckling och drift
Riskbeskrivning
Lagkrav på hållbara och certifierade byggnader förväntas öka i takt med utvecklingen av EU-taxonomin.
Som en följd av ökad reglering kan kostnader, för omställning av icke-gröna fastigheter, komma att öka.
Utöver omställningskostnader kan ökad reglering minska tillgången på finansiering för icke-gröna
fastigheter.
Hantering, påverkan och sannolikhet
100 procent av Eastnines fastighetsbestånd (avser bruttoarean och inkluderar ej fastigheter som väntas bli
föremål för omfattande utveckling) ska vara miljöcertifierade enligt minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent. För närvarande är 94 procent av fastighetsytan certifierad i enlighet med dessa krav, medan
certifieringsprocess pågår för resterande 6 procent. Läs mer om hur Eastnine använder certifieringar för
att säkerställa att våra fastigheter håller en hög hållbarhetsstandard och som ett verktyg för att uppnå
våra miljörelaterade målsättningar på s. 19.
Hållbarhetsrisker
IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång
Riskbeskrivning
Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters
drift påverkas.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa
effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda
förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten.
Leverantörer
Riskbeskrivning
Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på
ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad
leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella afrsetiska och miljörelaterade risker. Vid
leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
61
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Kostnader för klimatomställning
Riskbeskrivning
I takt med ökat fokus på klimatomställning kan miljöpolitiska beslut innebära ökade kostnader från
exempelvis införande av miljöskatter eller andra avgifter förknippade med koldioxidutsläpp, ökat behov av
investeringar i befintliga fastigheter och stigande kostnadsnivå för material med högt koldioxidutsläpp.
Det kan också leda till högre kostnad för klimatkompensation avseende utsläpp från fastighetsdrift.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och att reducera utsläpp från
övrig verksamhet. I enlighet med Bolagets strategi, att äga och förvalta moderna och hållbara fastigheter,
arbetar Eastnine kontinuerligt med energieffektivisering i fastigheterna och prioritering av förnybar energi,
vilket bland annat inneburit att solceller installerats på lämpliga tak. Under 2023 uppgick utsläpps-
intensiteten (Scope 1 och 2) till 21 kg CO₂e/kvm (23). Eastnine har i dagsläget inga pågående projekt och
har därigenom låg exponering mot kostnader för koldioxidtunga byggnadsmaterial.
Kundpreferenser för hållbara byggnader
Riskbeskrivning
Kraven på hållbara och certifierade byggnader som dessutom främjar hälsa och välbefinnande har ökat
under flera år och kommer sannolikt att fortsätta att öka i framtiden. Byggnader som inte uppfyller dessa
krav riskerar lägre hyresintäkter och att värderas med rabatt.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines strategi inbegriper att investera för att upprätthålla hög kvalitet på fastigheterna, vilken bekräf-
tas genom hållbarhetscertifieringar. Vid förvärv av icke-certifierade fastigheter, krävs det att certifierings-
process inleds inom ett år. Utöver miljöcertifieringar av byggnader används också vid lämpliga tillfällen
certifiering utifrån hälsa- och välbefinnande i enlighet med WELL och Fitwel.
Klimatrelaterade fysiska risker
Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur
Riskbeskrivning
Klimatförändringar innebär flera utmaningar för fastigheter. Vid stigande temperaturer och ökade
kapacitetskrav på kylanläggningar, riskerar kostnaderna att öka för såväl installation som för drift på
grund av högre energianvändning.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Kylsystem som finns installerade i Eastnines befintliga fastighetsbestånd är i de flesta fall över-
dimensionerade utifrån dagens förutsättningar, vilket innebär att det finns utrymme att anpassa
fastigheterna för ytterligare temperaturökning. Vid nybyggnation tas klimatrisker i beaktande redan i
projekteringsfasen och påverkar utformning av fasader, storlek och riktning på glaspartier, samt kapacitet
för projekterade kylsystem. Vid projektering av The Pine i Riga bjöd Eastnine in specialiserade energi-
experter för en så kallad ”second opinion” av energimodell och förutsättningar för effektiva kyl- och
värmesystem. Projektet är tillsvidare på paus på grund av stor osäkerhet för nybyggnation.
Extrema väderförhållanden
Riskbeskrivning
Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad
årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt- eller sättningsskador
på fastigheter.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine genomför systematiskt en analys av fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet. Ett onlineverktyg
för fysiska klimatrelaterade risker tillhandahållet av GRESB används för detta ändamål. Analysen avser
flera IPCC-baserade scenarier och tidshorisonter fram till 2050 och 2100. IPCC står för Intergovernmental
Panel on Climate Change och är FN:s organ för att bedöma vetenskapen relaterad till klimatförändringar.
Utifrån denna analys bedöms den övergripande riskexponeringen vara låg, på såväl kort som lång sikt. För
mer information om klimatrelaterade risker, se även avsnitten som handlar om klimatriskanalys och TCFD-
rapportering på s. 23–24 samt 124–125.
Övriga hållbarhetsrisker
Medarbetare och arbetsmil
Riskbeskrivning
Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till osund arbetsmiljö, avvikande
inomhusklimat eller arbetsmiljörisker kopplade till byggverksamhet.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Byggverksamhet förekommer inte i egen regi. Tydlig arbetsmiljöpolicy för medarbetare samt fokus på
hälsofrämjande åtgärder är viktiga strategier för att motverka riskerna. Eastnine utför en årlig
medarbetarundersökning som fokuserar på hur medarbetare trivs på jobbet och faktorer i arbetsmiljön
som påverkar prestation och trivsel. För mer information om årets resultat i medarbetarundersökningen,
se s. 21 och 27.
Korruption och oetiskt beteende
Riskbeskrivning
Mutor, bedrägerier eller annan typ av oetiskt beteende inom Bolaget, eller i relationer med leverantörer,
underleverantörer, kunder eller andra parter, kan leda till ekonomisk skada samt minskat förtroende för
Bolaget.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar systematiskt med företagskultur och värderingar där fokus ligger på etisk verksamhet och
nolltolerans för korruption och nepotism. Minst en gång om året hålls en utbildning om antikorruption och
affärsetik där medarbetare får möjlighet att diskutera och analysera hypotetiska fall, där problematik kan
uppstå. Observationer eller misstankar om oetiskt beteende kan anonymt rapporteras via en vissel blåsar-
funktion på Eastnines webbsida. Hållbarhetsgranskning av samtliga strategiska leverantörer genomförs.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
62
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Omvärldsrisker
Svag ekonomisk konjunktur
Riskbeskrivning
Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad,
utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines
affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster
i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad
konjunktur.
Hög inflation
Riskbeskrivning
Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med
inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också
avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter).
Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej
avseende vakanta ytor. På kort sikt finns det risk för att kostnadsinflationen (oftast lokal) överstiger
inflationen i såväl marknadshyror som avtalade hyreskontrakt.
Lagstiftning och skatter
Riskbeskrivning
Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis
bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar
verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk.
Lokal-, politik- och planrisk
Riskbeskrivning
Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla
fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att
etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att
minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt.
Högt utbud av lokaler
Riskbeskrivning
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan
påverka dessa negativt.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på
marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar
risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads-
position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler.
Högt råvarupris
Riskbeskrivning
Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där
stora mängder material köps in.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
63
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Finansiella risker
Ränterisk
Riskbeskrivning
Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till
förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av
stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när
Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta samt risk för sjunkande räntor när
när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att
räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta
via derivat i form av ränteswappar. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkning.
Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider
understigande ett år.
Kreditrisk
Riskbeskrivning
Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om
kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine håller likvida medel i större banker i länderna där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av
Bolagets likviditet hålls i nordiska banker. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar
inkommer enligt avtal.
Likviditetsrisk
Riskbeskrivning
Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig
likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst
2,0 gånger.
Känslighetsanalys
Känslighetsparameter Antagande Påverkan
Marknadsränta
+/- 0,5 %-enheter -0,4 / +0,4 MEUR (räntekostnader)
+/- 1,0 %-enhet -0,8 / +0,8 MEUR (räntekostnader)
+/- 0,5 %-enheter +0,6/-0,6 MEUR (ränteintäkter)
+/-1,0 %-enheter +1,3/-1,3 MEUR (ränteintäkter)
Marknadshyra +/- 5,0 % +19,1 / -19,1 MEUR (fastighetsvärde)
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,1 / -5,8 MEUR (fastighetsvärde)
Direktavkastningskrav
+/- 0,25 %-enheter -15,9 / +17,3 MEUR (fastighetsvärde)
+/- 0,5 %-enheter -35,4 / +33,7 MEUR (fastighetsvärde)
+/- 1,0 %-enhet -62,9 / +78,2 MEUR (fastighetsvärde)
Refinansieringsrisk
Riskbeskrivning
Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig
finansiering eller vid nytt behov av finansiering.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut. Eastnine upplever att Bolaget är
prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finanspolicyn ska
belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till
minst 1,5 år.
Valutarisk
Riskbeskrivning
Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och
utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket
innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland
annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine
säkrade inte valutariskerna under 2023, då de bedömdes vara av begränsad omfattning.
Förvaltningsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
64
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
TEUR
Not
2023
2022
Hyresintäkter
3
36 166
30 299
Fastighetskostnader
4,5
Driftnetto
33 631
27 487
Centrala administrationskostnader
5,6,7,8
Ränteintäkter
9
2 040
Räntekostnader
9
-13 586
-9 374
Andra finansiella intäkter och kostnader
9
-709
-476
Förvaltningsresultat
17 698
13 413
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter
10
-34 685
9 383
Orealiserade värdeförändringar i investeringar
11
70 789
Orealiserade värdeförändringar i derivat
12
12 417
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar
13
-49 870
7 075
Resultat före skatt
-74 625
113 076
Aktuell skatt
15
-449
-209
Uppskjuten skatt
15
3 025
-4 307
Årets resultat
-72 048
108 560
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet
391
147
Årets totalresultat¹
-71 658
108 707
Resultat per aktie före utspädning, EUR
31
-3,24
4,89
Resultat per aktie efter utspädning, EUR
31
-3,24
4,88
¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Koncernens rapport över totalresultat
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
65
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över finansiell ställning
TEUR
Not
31 december 2023
31 december 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
10
573 771
606 222
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal
8
2 131
2 234
Derivatinstrument
12
3 004
10 037
Inventarier
16
115
164
Andra långfristiga fordringar
145
99
Summa anläggningstillgångar
579 166
618 756
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
17
2 312
2 586
Kortfristiga fordringar
1 591
480
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
18
1 183
1 493
Derivatinstrument
12
250
985
Likvida medel
19
128 620
19 820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning
11
193 355
Summa omsättningstillgångar
133 955
218 718
SUMMA TILLGÅNGAR
713 121
837 474
TEUR
Not
31 december 2023
31 december 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
20
Aktiekapital
3 660
3 660
Övrigt tillskjutet kapital
238 700
245 375
Reserver omräkningsdifferenser
538
147
Balanserad vinst eller förlust
229 326
120 766
Årets resultat
-72 048
108 560
Summa eget kapital
400 176
478 508
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder
21
193 138
263 552
Uppskjuten skatteskuld
22
15 768
18 788
Leasingskuld
8
2 112
2 216
Andra långfristiga skulder
23
2 833
3 037
Summa långfristiga skulder
213 850
287 594
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder
21
91 185
63 330
Leverantörsskulder
589
727
Övriga skulder
24
4 477
3 254
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
25
2 844
4 062
Summa kortfristiga skulder
99 095
71 373
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
713 121
837 474
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
66
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Totalt eget kapital
Reserv Balanserad vinst hänförligt till
Övrigt tillskjutet omräknings-eller förlust inkl. moder bolagets
TEUR
Aktiekapital
kapitaldifferenserårets resultataktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2022
3 660
251 567
120 766
375 993
Årets resultat 2022
108 560
108 560
Övrigt totalresultat 2022
147
147
Utdelning till aktieägarna
-6 377
-6 377
Långsiktigt incitamentsprogram
184
184
Utgående eget kapital 31 december 2022
3 660
245 375
147
229 326
478 508
Årets resultat 2023
-72 048
-72 048
Övrigt totalresultat 2023
391
391
Utdelning till aktieägarna
-6 673
-6 673
Långsiktigt incitamentsprogram
-1
-1
Utgående eget kapital 31 december 2023
3 660
238 700
538
157 278
400 176
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
67
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över kassaflöden
TEUR
Not
2023
2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
-74 625
113 076
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
30
92 788
-92 608
Betald inkomstskatt
-449
-209
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet
17 715
20 259
Förändringar i rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar
-573
6 423
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder
-411
Kassaflöde från den löpande verksamheten
16 731
19 550
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter
-6 116
Förvärv av fastigheter
-120 906
Förvärv av inventarier
-30
-34
Försäljning av övriga finansiella tillgångar
143 592
18 792
Kassaflöde från investeringsverksamheten
141 328
-108 264
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation
-45 000
Upptagna lån
10 519
93 340
Amortering av lån
Amortering av leasingskuld
-115
-104
Utdelning till aktieägarna
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-49 274
79 281
Årets kassaflöde
108 785
-9 434
Likvida medel vid årets början
19 820
29 201
Valutakursdifferenser i likvida medel
15
53
Likvida medel vid årets slut
19
128 620
19 820
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
68
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning
TEUR Not 2023 2022
Övriga intäkter 14 1 740 1 986
Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 427 -3 625
Rörelseresultat -1 687 -1 639
Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 71 025
Realiserade värdeförändringar och utdelningar
från investeringar 13 -50 168 7 075
Finansiella intäkter 9 10 255 3 733
Finansiella kostnader 9 -4 456 -2 637
Resultat före skatt -46 056 77 557
Aktuell skatt 15
Uppskjuten skatt 15 1 163
Årets resultat
1
-44 894 77 557
1
Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.
TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 209 312
Inventarier 16 16 34
Aktier och andelar i koncernföretag 26 126 276 138 680
Uppskjuten skattefordran 22 1 163
Lån till koncernföretag 29 78 777 78 777
Summa anläggningstillgångar 206 441 217 804
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 159 117
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 3 850 1 466
Kortfristigt värdepappersinnehav 11 193 355
Likvida medel 19 112 258 7 620
Summa omsättningstillgångar 116 267 202 558
SUMMA TILLGÅNGAR 322 709 420 363
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 3 660 3 660
Fritt eget kapital
Överkursfond 238 697 245 372
Balanserad vinst eller förlust 122 370 44 813
Årets resultat -44 894 77 557
Summa eget kapital 319 834 371 402
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 45 000
Leasingskuld 8 190 294
Andra långfristiga skulder 23 66 64
Summa långfristiga skulder 256 45 358
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 86 22
Övriga skulder 24 1 847 1 755
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 686 1 825
Summa kortfristiga skulder 2 619 3 602
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 322 709 420 363
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
69
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
TEUR Aktiekapital Överkursfond
Balanserad vinst
eller förlust inkl.
årets resultat
Totalt eget kapital
hänförligt till
moder bolagets
aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 565 44 814 300 038
Årets resultat 2022 77 557 77 557
Utdelning till aktieägarna -6 377 -6 377
Långsiktigt incitamentsprogram 184 184
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 372 122 370 371 402
Årets resultat 2023 -44 894 -44 894
Utdelning till aktieägarna -6 673 -6 673
Långsiktigt incitamentsprogram -1 -1
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
70
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets rapport över kassaflöden
TEUR Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -46 056 77 557
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 49 879 -71 120
Betald inkomstskatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 3 823 6 437
Kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -2 426 528
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -1 056 502
Kassaflöde från den löpande verksamheten 341 7 467
Investeringsverksamheten
Lån till koncernföretag -5 750
Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto 12 405 5 367
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592
Kassaflöde från investeringsverksamheten 155 997 -383
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation -45 000
Amortering av leasingskuld -115 -104
Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -51 714 -6 517
Årets kassaflöde 104 623 567
Likvida medel vid årets början 7 620 7 147
Valutakursdifferenser i likvida medel 15 -94
Likvida medel vid årets slut 19 112 258 7 620
Finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
71
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Noter till finansiella rapporter
Not 1 Redovisningsprinciper
Allmän information
Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag,
noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års-
redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar
verksamhetsåret januari–december 2023 och har godkänts av styrel-
sen för utfärdande, den 25 mars 2024, och kommer framläggas för
fastställelse på årsstämman den 25 april 2024 . Eastnine-koncernen
(Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda
dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen.
Överensstämmelse med normgivning och lag
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings-
standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board
(”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp-
ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapport-
erings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för
koncerner) tillämpats.
Tillämpning av redovisningsprinciperna
Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings
principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget
är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års-
redovisningen för år 2022.
Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som
tillämpas från och med 1 januari 2023
Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB
bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret
som började den 1 januari 2023.
IAS 12 Inkomstskatter. Ändring av uppskjuten skatt relaterad till till-
gångar och skulder som uppstår från en enda transaktion som klargör
hur företag redovisar uppskjuten skatt på transaktioner, till exempel
leasing. Effekten av ändringen utgörs för Eastnine i huvudsak av tillägg
av upplysning om bruttobelopp för den uppskjutna skatten i not.
Ändringar har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter
som syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade
redovisningsprinciper. Ändringarna uppmuntrar till att endast väsent-
liga principer beskrivs och att dessa beskrivningar ger företagsspecifika
förklaringar av hur dessa principer tillämpats på händelser och trans-
aktioner under de perioder som redovisas i årsredovisningen. Beskriv-
ningen av redovisningsprinciperna nedan har därför koncentrerats till
väsentliga principer och exkluderar mer standardiserade formuleringar.
Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft
någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.
Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som
ännu ej trätt i kraft
Nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämp-
ning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finansiella
rapporterna.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor-
teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas
samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak-
tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade
i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan
förekomma.
Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar
De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser
sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders
värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom-
mande räkenskapsåret.
Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar
och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat
och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin-
gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande
av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas
känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10.
Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk-
liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och
avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena.
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
72
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 1 forts.
sentliga redovisningsprinciper för koncernen
Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller
tillgångsförvärv. Vid tillgångsförrv redovisas ingen uppskjuten
skatt hänförligt till fastighetsförrvet utan eventuella prisavdrag för
uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga
fastighetsförrv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts
som tillgångsförvärv.
Aktierelaterade incitamentsprogram
Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive
ledande befattningshavare i enlighet med de långsiktiga incitaments-
programmen som Eastnine initierade 2021 och 2022. Personalkost-
nader redovisas för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över
programmens intjänandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på
de tilldelade eget kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs
vid tilldelningstidpunkten. Programmen regleras med egetkapitalin-
strument, vilka klassificeras som egetkapitalreglerade och ett belopp
motsvarande den redovisade personalkostnaden redovisas direkt mot
eget kapital (övrigt tillskjutet kapital).
Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga
värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till-
delningen av aktier .
Intäkter och kostnader
Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till-
handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period
till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader,
administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna
redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna.
Leasingavtal som leasegivare
Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet
med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden.
Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en
minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod.
Transaktioner i utländsk valuta
Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas
netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i
resultaträkningen.
Aktivering av låneutgifter
Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg-
nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande
vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom-
förandetiden vanligen kortare .
Skatter
I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent. Skatten förfaller dock
till betalning först vid utdelning av vinstmedlen. Uppskjuten skatt är
beräknad till noll procent, varvid ingen uppskjuten skatt har uppbokats,
baserat på aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade.
Skatte effekten redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skatte-
kostnad för beslutad utdelning kan beräknas.
Finansiella instrument
Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder,
likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna
redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till
verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder
redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27 .
Förvaltningsfastigheter
Definition och värdering
Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar
samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller
ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter
hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter.
Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och
därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern-
ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.
Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata
framgår av not 10.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i
årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar
från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under
perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive-
rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga
värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade invest-
eringsutgifter.
Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att
kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket nor-
malt sammanfaller med tillträdesdagen.
Tillkommande investeringar
Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter
aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar
som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget
tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande
investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot
eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller
avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den
period då åtgärderna genomförs.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
73
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings-
lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2,
Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget
i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga
av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom
ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mel-
lan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och
moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.
Uppställningsform
Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt
Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan
uppställning för eget kapital.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter
avdrag för eventuella nedskrivningar.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den
mån nedskrivning inte erfordras.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag
inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar
moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört
med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar
finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bola-
get har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redovisas
förpliktelsen som en eventualförpliktelse.
Not 1 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
74
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 2 Segmentsrapportering
Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras
utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i
Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar (innehavet i MFG avyttrades under 2023).
Övriga
TEUR Fastigheter Fastigheter Fastigheter investe-
1 jan–31 dec 2022 i Litauen i Lettland i Polen
ringar
Ofördelat
Summa
Hyresintäkter
3 457
4 927
Fastighetskostnader
-1 760
-998
-54
-2 812
Driftnetto
20 154
2 459
4 873
27 487
Centrala administrationskostnader
-161
-4 064
-4 224
Räntekostnader
-4 510
-810
-1 635
-2 420
-9 374
Andra finansiella intäkter och
kostnader
-32
-224
-219
-476
Förvaltningsresultat
15 612
1 650
2 853
-6 702
13 413
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter
9 603
-220
9 383
Orealiserade värdeförändringar
i investeringar
70 789
Orealiserade värdeförändringar
i derivat
7 610
724
4 083
12 417
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar
7 075
7 075
Resultat före skatt
32 824
2 154
6 936
77 864
-6 702
113 076
Aktuell skatt
-3
-207
-209
Uppskjuten skatt
-3 224
-1 082
-4 307
Årets resultat
29 600
2 151
5 648
77 864
-6 702
108 560
Förvaltningsfastigheter
403 702
120 906
606 222
varav årets investeringar/förvärv
4 966
1 150
120 906
127 022
Värdepappersinnehav
193 355
193 355
Räntebärande skulder
178 922
71 190
326 882
Övriga
TEUR Fastigheter Fastigheter Fastigheter investe-
1 jan–31 dec 2023 i Litauen i Lettland i Polen
ringar
Ofördelat
Summa
Hyresintäkter
23 695
4 025
8 446
Fastighetskostnader
-1 533
-854
-149
-2 535
Driftnetto
22 162
3 172
8 297
33 631
Centrala administrationskostnader
-3 679
-3 679
Ränteintäkter
111
6
1 924
2 040
Räntekostnader
-5 795
-1 468
-2 507
-3 815
-13 586
Andra finansiella intäkter och
kostnader
-27
-248
-435
-709
Förvaltningsresultat
16 452
1 709
5 542
-6 005
17 698
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter
-22 849
-7 981
-3 854
-34 685
Orealiserade värdeförändringar
i derivat
-5 032
-268
-2 468
-7 767
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar
-49 870
-49 870
Resultat före skatt
-11 429
-6 541
-780
-49 870
-6 005
-74 625
Aktuell skatt
-2
-447
-449
Uppskjuten skatt
1 270
592
1 163
3 025
Årets resultat
-10 159
-6 542
-635
-49 870
-4 842
-72 048
Förvaltningsfastigheter
382 546
117 110
573 771
varav årets investeringar/förvärv
1 693
482
59
2 234
Räntebärande skulder
183 428
30 785
284 323
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
75
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 3 Hyresintäkter
Hyresintäkter 2023
Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 36 166 TEUR
(30 299), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 33 122 TEUR
(27 927), handel och service till 691 TEUR (575), parkering till 2 135
TEUR (1 595) och övriga hyresintäkter till 218 TEUR (202). För hyres
intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering).
I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats
hyresgästerna.
Operationell leasing – koncernen som leasegivare
Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal,
vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16.
Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres-
intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat
fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har
minskat med 12 procent och uppgick vid periodens utgång till 133 628
TEUR (151 965).
Koncernen
Avtalade framtida hyresintäkter, TEUR
2023
2022
Hyresintäkter som förfaller inom 1 år
34 007
Hyresintäkter som förfaller mellan 2 till 5 år
74 203
Hyresintäkter som förfaller senare än 5 år
25 418
Summa
133 628
151 965
Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och
service fördelat per land.
Lokalkategori
Kontor
Handel och service
Hyresvärde, EUR/kvm/år
2023
2022
2023
2022
Litauen
194
186
193
181
Polen
202
182
179
169
Lettland
183
177
163
168
Summa
194
184
180
175
Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell.
Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats
till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har
avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter-
stående hyrestiden för samtliga hyresavtal har minskat till 3,8 år (4,4)
vid årets slut.
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2023-12-31
Kontrakterad
årshyra, Andel av
Kontraktsförfall, år
Kvm
TEUR årshyra, %
2024
2 588
8
2025
2 194
6
2026
3 557
10
2027
7 642
22
2028
2 570
7
2029–
40
Summa lokaler
182 757
32 677
93
Parkering & övrigt
2 563
7
Summa
182 757
35 240
100
Not 4 Fastighetskostnader
Koncernen
Fördelning per kostnadsslag, TEUR
2023
2022
Kostnader för löpande förbrukning, reparationer
och underhåll
-481
-800
Andra direkta fastighetskostnader
-292
-277
Personalkostnader
-1 169
-1 272
Avskrivningar
-59
-60
Andra indirekta fastighetskostnader
-535
-403
Summa
-2 535
-2 812
Not 5 Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares ersättningar
Ersättningar, övriga
förmåner och sociala kostnader
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Styrelse, vd och vice vd
Löner¹
851
932
851
932
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)
98
123
98
123
Sociala kostnader¹
324
317
324
317
Övriga
Löner
1 915
2 213
690
753
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)
133
101
133
101
Sociala kostnader
479
514
266
260
Summa
3 800
4 201
2 361
2 486
¹ För räkenskapsåret 2023 har vd erhållit en extra utbetalning av rörlig lön som
inte ingår i denna tabell. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkommer
under 2024. För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare
på s. 77.
Koncernen
Moderbolaget
Medelantal anställda
2023
2022
2023
2022
Män
9,0
8,6
5,0
4,6
Kvinnor
12,4
13,8
4,0
3,7
Summa
21,4
22,4
9,0
8,3
2023
2022
Koncernen
Män
Kvinnor
Summa
Män
Kvinnor
Summa
Personal-
omsättning, %
7,4
4,4
13,8
8,7
Total sjukfrånvaro,
%
1,4
0,6
0,9
1,2
0,3
0,6
varav långtids -
sjukfrånvaro
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
76
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Ersättningar till ledande befattningshavare
Ersättning till styrelsen
Den 3 maj 2023 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska
erhålla 800 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga
styrelse ledamöter ska erhålla 400 000 SEK per person i ersättning
för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit
ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och
avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen.
Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga
anställningsvillkor
Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt-
ningshavare beslutas på årsstämman, på förslag från styrelsen.
Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön
och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner.
Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings-
kriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare.
Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50
procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare
en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget
erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till
7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne-
delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger
upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex
månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt
till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk-
ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta
sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller
en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran
och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs-
vederlag utgår.
Långsiktiga incitamentsprogram
Eastnine hade vid utgången av 2023 två utestående långsiktiga incita-
mentsprogram (LTIP) riktade till anställda i koncernen (LTIP 2021 samt
LTIP 2022), efter att LTIP 2020 löpt ut under året. Syftet med LTIP är
att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande
genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kom-
petent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja ett eget
aktieägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och
Bolagets aktieägare.
LTIP 2020
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt
incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets
löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2023, var den sam-
manlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning
av aktier ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier.
Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldel-
ningen av aktier var 125,36 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa
sida .
Styrelsearvode/ Övriga Pensions-
Ersättningar och
grundlön
Rörlig lön¹
LTIP²
förmåner
kostnader
Summa
övriga förmåner, TEUR
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Styrelseledamöter
Liselotte Hjorth, ordförande
70
75
70
75
Peter Elam Håkansson
35
38
35
38
Peter Wågström
35
38
35
38
Christian Hermelin
35
38
35
38
Ylva Sarby Westman
35
38
35
38
Hanna Loikkanen³
23
23
Ledande befattningshavare
Kestutis Sasnauskas, vd
236
247
241
112
2
53
7
7
60
85
546
504
Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO
167
172
84
85
1
29
2
2
38
38
291
326
Summa
635
645
325
197
3
82
8
8
98
123
1 069
1 055
¹ För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR, varav hälften avser rörlig ersättning för extraordinära insatser vid försäljning av MFG.
50 procent av rörlig ersättning till vd kommer att belasta resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings-
rapporten s. 104.
² Avsättning för LTIP uppgick till 3 TEUR (82); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2020 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade
aktier avseende LTIP 2020 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 69 TEUR (0) och för Britt-Marie Nyman 37 TEUR (0).
³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2023.
Not 5 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
77
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Villkor för prestationsaktier
Varje prestationsvillkor representerar en tredjedel (1/3) av den totala
tilldelningen av Prestationsaktier för LTIP 2020. Om miniminivån för
ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hän-
förliga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån
uppnås kommer en tredjedel (1/3) av det maximala antalet Presta-
tionsaktier enligt LTIP 2020 tilldelas.
Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs.
genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under
perioden 1 juli 202030 juni 2023.
• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 8 procent per år
Villkor 2: Storleken på Bolagets fastighetsförvaltningsresultat under
perioden 1 april 2023–30 juni 2023.
• Maximinivån: 5,75 MEUR (motsvarande 23,0 MEUR i årstakt)
• Miniminivån: 5,00 MEUR (motsvarande 20,0 MEUR i årstakt)
Villkor 3: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.
genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-
den 1 april 2020–30 juni 2023 i förhållande till en grupp av jämförbara
bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.
Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil
i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp
Villkor
Mål
Utfall
Tilldelning
Antal
Prestationsaktier,
villkor 1
8–12 %
16,7 %
100 %
Prestationsaktier, 5,00–5,75
villkor 2
MEUR
4,1 MEUR
Uppnådde 77,4 %
Prestationsaktier, från miniminivån
villkor 3
>median
till maximinivån
77,4 %
10 150
Totalt antal
aktier
59,1 %
23 262
LTIP 2021
Vid årsstämman den 5 maj 2021 godkändes styrelsens förslag om
införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021) för samt-
liga som var anställda i koncernen den 1 januari 2021. Incitaments-
programmet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO
och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori
C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att deltagarna hade ett
eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön
av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare
tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger del-
tagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande
av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestationsaktier är
villkorat av att Deltagaren inte avslutat sin anställning och att Delta-
garen behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Even-
tuella prestationsaktier blir tilldelade deltagarna inom 45 dagar från
offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30
juni 2024.
Villkor för prestationsaktier
Varje prestationsvillkor representerar hälften (1/2) av den totala till-
delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett
prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför-
liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp-
nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier
enligt LTIP 2021 tilldelas.
Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs.
genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under
perioden 1 juli 2021–30 juni 2024.
• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 10 procent per år
Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.
genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-
den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara
bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.
Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil
i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp
Återköp av egna aktier
Eastnine AB avser att använda upp till 31 425 redan återköpta egna
aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.
LTIP 2022
Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om
införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt-
liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro-
grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B
(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska),
och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta-
garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande
en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022.
Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter
som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för
uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Presta-
tionsaktier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller avslutat sin
anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela
Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir tilldelade delta-
garna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport
för perioden 1 januari–30 juni 2025.
Villkor för prestationsaktier
Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga
Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om
maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala
antalet Prestationsaktier och, för villkor 2,20 procent av det maximala
antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas.
Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu-
sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs.
genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till
genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG,
under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025.
• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 10 procent per år
Not 5 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
78
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.
genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-
den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara
bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag.
Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil
i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp
Återköp av egna aktier
Eastnine AB avser att använda upp till 49 019 redan återköpta egna
aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.
Koncernen
Moderbolaget
Antalet aktierätter
2023
2022
2023
2022
Utestående vid årets början
125 489
Tilldelade
32 339
Förverkade
-21 783
-13 197
-9 500
Intjänade
-23 262
-13 738
Utestående vid årets slut
80 444
125 489
52 606
75 844
Utestående aktierätter
LTIP 2021
LTIP 2022
Antal aktierätter
Antal deltagare som fortfarande är anställda den
31 december 2023
15
18
juli 2021 juli 2022
Intjänandeperiod – juli 2024 – juli 2025
Värde per aktierätt med villkor 1¹, SEK
123,98
76,38
Värde per aktierätt med villkor 2², SEK
31,00
19,10
Aktierätternas återstående löptid, år
0,5
1,5
1
Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under
intjänande perioden.
2
Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under
intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte
uppfylls till fullo.
Personalkostnader för aktie-
Koncernen
Moderbolaget
relaterad ersättning, TEUR
2023
2022
2023
2022
Aktierätter
-1
184
4
114
Sociala kostnader
48
28
48
28
Summa
46
212
51
142
Not 5 forts.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
79
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 6 Centrala administrationskostnader
Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader
för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering,
ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt
omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq,
Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighetsför-
valtande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader.
Leasing
Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk-
ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar
dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier
till mindre värde.
Fördelning per
kostnadsslag, TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Marknadsföring och PR -229 -325 -229 -325
IT- och redovisningstjänster -99 -106 -87 -72
Legala tjänster och konsultarvoden -40 -172 -40 -69
Personalkostnader -2 684 -2 963 -2 414 -2 519
Övriga externa kostnader -627 -658 -656 -640
Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625
Fördelning i resultaträkningen,
TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 427 -3 625
Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625
Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag -230 -210 -141 -106
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag -5 -3 -5 -3
VGD
Revisionsuppdrag -13
Summa -248 -213 -146 -109
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok-
föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning,
övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att
utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag-
elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna
rader i tabellen ovan.
Not 8 Leasingavtal
För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende-
av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal
redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld.
Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida
leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra
tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten.
Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig,
med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram
till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill-
gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att
ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bola-
gets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör vid fastställd
tidpunkt, sker en amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning.
Arrendeavgifter, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som
räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker avskrivning linjärt över
leasingperioden.
Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine som hyresgäst
även ett antal leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar
och kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.
Koncernen Moderbolaget
Nyttjanderätt, TEUR 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 2 234 1 353 312 417
Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4
Tillkommande värde under året 986
Årets avskrivning -114 -109 -114 -109
Redovisat värde vid årets slut 2 131 2 234 209 312
Koncernen Moderbolaget
Leasingskuld, TEUR 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid årets början 2 216 1 334 294 399
Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4
Tillkommande värde under året 986
Årets amortering -115 -108 -115 -109
Redovisat värde vid årets slut 2 112 2 216 190 294
Årets kassaflöde hänförligt
till leasingavtal, TEUR
Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Kassaflöde från leasingavtal
klassificerade som nyttjanderätt -161 -150 -113 -118
Kassaflöde från leasing av
tillgångar till mindre värde -11 -11 -11 -11
Kassaflöde från leasingavtal -172 -161 -124 -129
Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering).
Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar
mellan 18–76 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende-
avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under
året till 53 TEUR (54).
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
80
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 9 Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen
Moderbolaget
Finansiella intäkter, TEUR
2023
2022
2023
2022
Erhållna utdelningar från
koncernföretag
4 188
Ränteintäkter från koncernföretag
3 945
3 733
Ränteintäkter från likvida medel
2 040
1 922
Andra finansiella intäkter
14
4
Valutakursdifferenser, netto¹
199
Summa finansiella intäkter
2 054
4
10 255
3 733
Koncernen
Moderbolaget
Finansiella kostnader, TEUR
2023
2022
2023
2022
Räntekostnader på lån
-9 782
-6 965
-11
-11
Räntekostnader på obligation
-3 804
-2 409
-3 804
-2 409
Andra finansiella kostnader
-688
-293
-641
-240
Valutakursdifferenser, netto¹
-35
-187
23
Summa finansiella kostnader
-14 309
-9 854
-4 456
-2 637
¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder.
Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar
värderade till upplupet anskaffningsvärde.
Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder
värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på
derivat värderade till verkligt värde.
Not 10rvaltningsfastigheter
Definition
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera
positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen
till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat-
räkningen.
Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret
Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter,
centralt belägna i Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltningsfastigheternas
verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 573 771
TEUR (606 222). Totalt har Eastnine, under året, investerat 2 234 TEUR
(127 022), varav fastighetsförvärv uppgick till noll TEUR (120 906)
och investeringar i befintliga fastigheter var 2 234 TEUR (6 116). Den
oreali serade värdeförändringen uppgick till 34 685 TEUR (9 383). Både
högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan
på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt ökat avkastningskrav till
följd av under året brant stigande räntenivåer har haft motsatt effekt.
Värdet på nyttjanderättstillgångar, avseende tomträtter, tillhörande
förvaltnings fastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och
uppgick till 1 922 TEUR (1 922).
Koncernen
TEUR
2023
2022
Redovisat värde vid årets början
606 222
469 817
Förvärv
120 906
Investeringar i befintliga fastigheter
2 234
6 116
Orealiserade värdeförändringar
-34 685
9 383
Redovisat värde vid årets slut
573 771
606 222
Värdering av fastigheter
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering sker minst en
gång under en rullande tolvmånadersperiod, av certifierat värderings-
institut. Extern- och internvärderingarna utförs med samma värde-
ringsmetodik i syfte att varje kvartal och år ska omfattas av jämförbara
observerbara, och icke observerbara, indata.
rderingsmodell och utförande
Externvärderingarna är utförda i enlighet med internationell värde-
ringsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning
av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden
utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec.
Värderingsmodellen i Baltikum baseras på nuvärdesberäknade kassa-
flöden, utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram-
tida kassaflöden, under en i normalfallet fem eller tioårig kalkylperiod
med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut.
Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas
framförallt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster
med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen har
externvärderingen utförts enligt ”hardcoremetoden”, vilket innebär en
kapitalisering av kassaflödet från nuvarande hyra med tillägg/avdrag
på skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, varför ingen
hänsyn tas till framtida inflationsjusterade hyresnivåer.
För förvärvade fastigheter bedöms initialt verkligt värde motsvaras
av anskaffningskostnaden. För projektfastigheter där osäkerhet över
totalkostnaden föreligger, och där framtida hyresavtal saknas, bedöms
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig infor-
mation föreligger vid värderingstidpunkten.
rderingsantaganden
Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden
vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara
indata. Observerbara data som har stor påverkan på värdet är aktuella
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt
aktuell inflation. Icke observerbara data är direktavkastningskrav,
kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig
vakansgrad.
Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres-
avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen
följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en
bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads-
hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i
värderingarna i genomsnitt till 16,5 EUR per kvm (15,5).
Drift- och underhållskostnader härleds från historiska utfall och bud-
geterade kostnader. Reservering för reparationskostnader och fastig-
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
81
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
hetsinvesteringar beräknas normalt enligt budget för år 1 och därefter
som procent av bedömda hyresintäkter eller en kostnad per kvm.
Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra
samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio-
nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång
sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens
förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad
risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans-
risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt.
Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång-
siktigt normaliserad vakansgrad.
Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i
värderingarna uppgick till 7,7 procent (7,6) för förvaltningsfastigheter
exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån
faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och
förväntan. Brant stigande räntenivåer har höjt direktavkastningskravet
under 2023. Vägt direktavkastningskrav var 6,4 procent (5,6).
Hyresgästspecifika investeringar vid nyuthyrning kalkyleras i inter-
vallet 180–250 EUR per kvm (160250). Övriga planerade fastighets-
investeringar har i genomsnitt beräknats till 3,9 procent (2,8) av
totala hyresintäkter. Den långsiktiga vakansgraden är upptagen till
4,5 5,0 procent (4,5) i värderingsmodellen. Den långsiktiga inflationen
för marknadshyror har bedömts till 2,0 procent (2,0) i Lettland och
Litauen. Ingen inflationsberäkning av marknadshyror sker i Polen.
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas
marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och
vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos
certifierade värderingsinstitut.
Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt-
ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av
individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till
att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra
parametrar upptagna i känslighetsanalysen.
Not 10 forts.
Känslighetsanalys fastig heter, TEUR
Antag anden
Lettland
Litauen
Polen
Marknadshyra
+/- 5,0 %
2 213 / -2 211
12 672 / -12 591
4 213 / -4 163
Uthyrningsgrad
+/- 1,0 %-enhet
540 / -765
4 512 / -5 064
Direktavkastningskrav
+/- 0,25 %-enheter
-1 857 / 2 006
-9 445 / 10 247
-4 621 / 5 005
Direktavkastningskrav
+/- 0,5 %-enheter
-3 580 / 4 177
-22 943 / 19 130
-8 900 / 10 442
Direktavkastningskrav
+/- 1,0 %-enhet
-6 683 / 9 113
-39 615 / 46 198
-16 570 / 22 857
Värderingsantaganden
Lettland
Litauen
Polen
Totalt
Direktavkastningskrav, %
6,5
(5,6–5,8)
5,75–6,5 (5,25–6,0)
7,0
(6,25)
5,75–7,0 (5,25–6,25)
Direktavkastningskrav, vägt, %
6,5
(5,7)
6,2
(5,5)
7,0
(6,25)
6,4
(5,6)
Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, %
13,1
(5,3)
3,5
(2,5)
3.9
(2,8)
Genomsnittlig hyra, EUR/kvm/månad
15,1
(14,7)
16,8
(15,7)
16,5
(15,2)
16,5
(15,5)
Genomsnittlig kalkylränta, %
8,1
(7,5)
8,1
(7,5)
6,4
(8,1)
7,7
(7,6)
Investeringar vid nyuthyrning, EUR/kvm
250
(250)
180–250 (160–250)
250
(250)
180–250 (160–250)
Långsiktig inflation, %
2,0
(2,0)
2,0
(2,0)
– (2,0)
1,6
(2,0)
Långsiktig vakansgrad, %
4,5–5,0 (4,5)
4,5–5,0 (4,5)
– (4,5)
4,5–5,0 (4,5)
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
82
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 12 Derivatinstrument
Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras
som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget
erhåller rörlig ränta och betalar en fast ränta. Derivaten värderas till
verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen
rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i
förtid och samtliga värdeförändringar under året är orealiserade. Årlig
amortering i befintliga swappar uppgår till 5 046 TEUR, varav 1 505
TEUR avser swappar med förfall 2024. Vid avtalsförfall är värdet all-
tid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflöden från
Eastnines derivat, se not 28 (Finansiella risker och riskhantering). För
mer information, se även not 27 (Finansiella instrument).
Nominellt Marknads- Genomsnittlig
Förfalloår belopp, TEUR värde, TEUR räntenivå, %
2024
53 885
250
0,04
2025
20 775
928
0,10
2026
39 912
-472
2,92
2027
90 264
2 548
1,50
Summa
204 836
1,25
Koncernen
Värde derivat, TEUR
2023
2022
Redovisat värde vid årets början
11 022
-1 395
Orealiserade värdeförändringar
-7 767
12 417
Redovisat värde vid årets slut
11 022
Not 11 Värdepappersinnehav
Nedan redovisas en sammanställning av Eastnines värdepappersinne-
hav. Innehavet i MFG avyttrades under året.
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2023 2022 2023 2022
Redovisat värde vid
årets början 193 355 140 859 193 355 121 829
Försäljningar -143 592 -18 792 -143 592
Orealiserade
värde förändringar 71 289 71 525
Realiserade
värdeförändringar -49 763 -49 763
Redovisat värde
vid årets slut 193 355 193 355
Not 13 Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Utdelning, MFG
238
7 075
238
7 075
Återbetalning, ECBPF2
298
Realiserad värdeförändring, MFG
-50 406
-50 406
Summa
-49 870
7 075
-50 168
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
83
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 14 Övriga intäkter
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
Rådgivning- och förvaltningstjänster till
koncernföretag
1 740
1 986
Summa
1 740
1 986
Not 15 Skatter
Koncernen
Moderbolaget
Avstämning av effektiv skatt,
TEUR
2023
2022
2023
2022
Resultat före skatt
-74 625
113 076
-46 056
77 557
Skatt enligt gällande skattesats
i Sverige, 20,6 %
15 373
-23 294
9 488
-15 977
Effekt av andra skattesatser för
utländska dotterföretag
-2 526
3 106
Skatteeffekt av ej skatte pliktiga
värdeförändringar i portföljen
-10 384
14 631
-10 384
14 631
Skatteeffekt av ej skatte pliktig
utdelning
49
1 457
912
1 457
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader
-173
-123
-2
-8
Underskott från tidigare år
14
14
Övriga skattemässiga
justeringar
1 152
1 135
Ej redovisad skatteintäkt på
skattemässiga underskott för
året¹
-31
-294
-104
Justering uppskjuten skatt från
tidigare år
-899
Summa
-4 516
Genomsnittlig skattesats, %
3,5
4,0
2,5
1
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de
kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt
på underskottsavdrag om 0,2 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans-
räkningen.
Not 16 Inventarier
Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu-
lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovias
som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter
direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har
bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande-
perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala
administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier
och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och
Riga.
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets början
524
491
89
89
Årets investeringar
29
33
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets slut
553
524
89
89
Ackumulerade avskrivningar vid
årets början
-360
-284
-55
-37
Årets avskrivningar
-78
-76
-18
-18
Ackumulerade avskrivningar vid
årets slut
-438
-360
-73
-55
Redovisat värde vid årets slut
115
164
16
34
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
84
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 18 rutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Upplupna ränteintäkter
3 770
1 059
Upplupna intäkter
314
400
Övriga förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
869
1 093
80
407
Summa
1 183
1 493
3 850
1 466
Not 20 Eget kapital
Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 22 370 261 utgivna
stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst. Under året
har Eastnine tilldelat 23 262 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga
incitamentsprogram som infördes 2020 (LTIP 2020). Efter transaktio-
nen, tillika per 31 december 2023, har Bolagets innehav av egna aktier
minskat till 139 253, motsvarande en minskning från cirka 0,7 procent
till cirka 0,6 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2023 erhöll
styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med
begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får
överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.
Antal stamaktier
2023
2022
Antal utgivna aktier per 1 januari
22 370 261
22 370 261
Antal utgivna aktier per 31 december
22 370 261
22 370 261
varav aktier i eget förvar
139 253
162 515
Koncernens egna kapital
Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskju-
tet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser
tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalts i
Not 19 Likvida medel
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Likvida medel
128 620
19 820
112 258
7 620
Summa
128 620
19 820
112 258
Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på maximalt
tre månader och som med obetydlig risk för värdeförändringar kan
omvandlas till kontanta medel. På bokslutsdagen avser likvida medel
till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton.
Not 17 Kundfordringar
Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar.
Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt
IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster
reducerar koncernens driftnetto.
Koncernen
Åldersfördelning, TEUR
2023
2022
Ej förfallna
2 086
2 293
Förfallna 0–30 dagar
207
162
Förfallna 31–60 dagar
12
134
Förfallna 61–90 dagar
Förfallna sedan mer än 90 dagar
23
19
varav reserverat¹
-16
-22
Summa
2 312
2 586
¹ Reserveringar sker på individuell basis.
samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade
vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december
2022 till 400,2 MEUR (478,5).
Kapitalhantering
Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 decem-
ber 2023 till 400,2 MEUR (478,5). Likvida medel i koncernen uppgick
till 128,6 MEUR (19,8). Eastnines styrelse har beslutat att nettobelå-
ningsgrad på fastigheter inte ska överstiga 60 procent på koncernnivå
och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. På bokslutsdagen
uppgick belåningsgraden till 27 procent (51) och soliditeten till 56
procent (57). Utöver likvida medel har Eastnine en checkkredit om 3,0
MEUR vilket, utöver möjligheten att även utöka fastighetskrediter, är
ytterligare en finansieringskälla för att täcka kortfristiga likviditets-
behov och investeringar.
Moderbolagets bundna och fria egna kapital
Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-
bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består
i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond,
årets resultat och balanserade vinstmedel.
Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde-
las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget
kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av
verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till
koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Utdelning
Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår
årsstämman 2024 en utdelning om 4,64 SEK per aktie, jämnt fördelat
på fyra tillfällen under 2024 och inledningen av 2025. Utdelning ges
ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på
avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen,
exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 103,2
MSEK, motsvarande 9,3 MEUR.
1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (Källa: Reuters).
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
85
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Förfallostruktur räntebärande
skulder, år
Låneskuld, TEUR
Andel, %
2024
91 185
32,0
2025
37 174
13,1
2026
71 074
25,0
2027
84 890
29,9
Summa
284 323
100,0
Koncernen
Fördelning räntebärande skulder, TEUR
2023
2022
Skulder till kreditinstitut, långfristiga
193 138
218 552
Skuld obligationsinnehavare, långfristig
45 000
Skulder till kreditinstitut, kortfristiga
91 185
63 330
Summa
284 323
326 882
Not 21 Räntebärande skulder
Räntebärande skulder avser i sin helhet skulder till kreditinstitut, varav
193 138 TEUR (263 552) klassificeras som långfristiga skulder då låne-
förfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 91 185 TEUR
(63 330) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader,
se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines skulder till kreditinsti-
tut är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets slut uppgick
obligationslån till 0 TEUR (45 000) efter att obligationslånet inlösts i
förtid.
Koncernen
Räntebärande skulder, TEUR
2023
2022
Räntebärande skulder vid årets början
326 882
241 084
I förtid inlöst obligationslån
-45 000
Upptagande av banklån
10 519
93 340
Amorteringar enligt plan
-8 079
-7 542
Redovisat värde vid årets slut
284 323
326 882
I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga
kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet
Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte-
bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive
amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal-
ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut
till 7,5 MEUR (8,3), motsvarande 2,6 procent (2,5) av utestående skuld.
Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning.
Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras
vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet,
se not 28 (Finansiella risker och riskhantering).
Not 22 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatt på temporära
Koncernen
Moderbolaget
skillnader, TEUR
2023
2022
2023
2022
Förvaltningsfastigheter
25 161
25 147
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal
347
364
43
Derivatinstrument
496
1 720
Leasingskuld
-343
-364
-39
Skattemässiga underskott
-9 894
-8 079
-1 167
Redovisat värde vid årets slut
15 768
18 788
-1 163
Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.
Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Litauen och Polen
och beräknas med en skattesats om 15 procent respektive 19 procent,
samt moderbolaget i Sverige med en skattesats om 20,6 procent. Den
uppskjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och
skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing-
skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga
underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där
skatt endast utgår med 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel,
det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine
ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har
ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel.
Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli
aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncer-
nens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, upp-
gick vid årets slut till 44 474 TEUR (52 692) och den uppskjutna skatten
på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 8 895 TEUR (10 538).
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
86
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 24 Övriga skulder
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Fastighetsskatt
1 489
484
Depositioner från hyresgäster
224
Ej utbetald utdelning
1 669
1 594
1 669
1 594
1 095
1 176
178
161
Summa
4 477
3 254
1 847
1 755
Not 25 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Upplupna lönerelaterade kostnader
697
608
570
503
Upplupna räntekostnader
48
797
640
Upplupna fastighetskostnader
821
899
Övriga upplupna kostnader
291
844
116
682
Förutbetalda intäkter
987
914
Summa
2 844
4 062
686
1 825
Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
Ingående anskaffningsvärden
138 680
144 048
Återbetalning av aktieägartillskott
-12 400
-49 450
Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹
-4
44 082
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
126 276
138 680
¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -4 TEUR (70) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram LTIP.
Antal Kapital- och Bokfört värde,
Direktägda dotterbolag
Säte
aktier/andelar röstandel, % TEUR
Eastnine Baltics OÜ
Tallinn, Estland
2 500
100
82 264
Gainbortille Investments Sp. Z o.o.
Poznan, Polen
408 236
100
44 001
Eastnine Office AB
Stockholm, Sverige
11 000
100
11
Antal Kapital- och
Indirekt ägda dotterbolag
Säte
aktier/andelar röstandel, %
Eastnine Prop1 OÜ
Tallinn, Estland
1
100
Eastnine Latvia SIA
Riga, Lettland
52 353 814
100
Eastnine Alojas Biroji SIA
Riga, Lettland
8 565 000
100
Eastnine Kimmel SIA
Riga, Lettland
5 952 045
100
Eastnine Prop 6 SIA
Riga, Lettland
5 000
100
Eastnine Valdemara Centrs SIA
Riga, Lettland
10 000 000
100
Eastnine Zala 1 SIA
Riga, Lettland
6 830 000
100
Eastnine Lithuania UAB
Vilnius, Litauen
29 216 503
100
Eastnine 3Bures-1-2 UAB
Vilnius, Litauen
2 925
100
Eastnine 3Bures-3 UAB
Vilnius, Litauen
3 620
100
Eastnine S7-1 UAB
Vilnius, Litauen
2 600
100
Eastnine S7-2 UAB
Vilnius, Litauen
2 800
100
Eastnine S7-3 UAB
Vilnius, Litauen
2 800
100
Eastnine Uniq UAB
Vilnius, Litauen
2 700
100
Eastnine Uptown Park UAB
Vilnius, Litauen
2 600
100
Eastnine Vertas-1 UAB
Vilnius, Litauen
2 600
100
Eastnine Vertas-2 UAB
Vilnius, Litauen
2 600
100
Not 23 Andra långfristiga skulder
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Depositioner från hyresgäster
2 767
2 973
66
64
66
64
Summa
2 833
3 037
66
64
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
87
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 27 Finansiella instrument
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans-
räkningen på transaktionsdagen. En finansiell tillgång tas bort ur
balansräkningen när rättigheterna enligt avtal realiseras, förfaller eller
när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med tillgången
överlåtits. En finansiell skuld (eller del därav) upphör i balansräkningen
när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt avtalats bort.
Beräkning av verkligt värde
Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för
att fastställa verkligt värde för finansiella instrument.
Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat
Finansiella instrument värderade till verkligt värde omfattar initialt
förvärvsvärde inklusive transaktionsutgifter hänförliga till förvärvet.
Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde
Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och
andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket
kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för
eventuell nedskrivning, varr det verkliga värdet bedöms överens-
stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper
i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för
långfristigt obligationslån, redovisat till noll TEUR (45 000) efter att i
sin helhet återbetalats under året, bedöms inte avvika materiellt från
redovisat värde .
Värdering till verkligt värde
Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och
IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget
klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som
återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering-
arna. Hierarkin har följande nivåer:
Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska
tillgångar eller skulder.
Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är
observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt
(dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser).
Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på
observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata).
Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde
kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som
är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta
syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av
värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till
verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus-
tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering
på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde-
ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer
som särskilt gäller för tillgången eller skulden.
I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru-
ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella
tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde
respektive verkligt värde, klassificerade enligt IFRS 9 med undantag för
investering i intressebolag, år 2022, som redovisades till verkligt värde
enligt undantag i IAS 28 s. 18–19.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
88
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 27 forts.
Finansiella instrument Finansiella tillgångar Finansiella skulder
Finansiella tillgångar värderade till verkligt redovisade till upplupet redovisade till upplupet Summa
och skulder, TEUR värde via årets resultat anskaffningsvärde anskaffningsvärde redovisat värde
Koncernen
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Derivat
3 254
11 022
3 254
11 022
Kundfordringar
2 312
2 586
2 312
2 586
Övriga fordringar
1 591
1 464
1 591
1 464
Likvida medel
128 620
19 820
128 620
19 820
Värdepappersinnehav som innehas för
försäljning¹
193 355
193 355
Summa finansiella tillgångar
3 254
204 377
132 522
23 870
135 776
228 247
Räntebärande skulder
284 323
326 882
284 323
326 882
Leverantörsskulder
589
727
589
727
Övriga finansiella skulder
4 525
4 138
4 525
4 138
Summa finansiella skulder
289 437
331 747
289 437
331 747
Finansiella instrument Finansiella tillgångar Finansiella skulder
Finansiella tillgångar värderade till verkligt redovisade till upplupet redovisade till upplupet Summa
och skulder, TEUR värde via årets resultat anskaffningsvärde anskaffningsvärde redovisat värde
Moderbolaget
2023
2022
2023
2022
2023
2022
2023
2022
Lån till koncernföretag
78 777
78 777
78 777
78 777
Övriga fordringar
1 416
1 176
1 416
1 176
Kortfristiga värdepappersinnehav¹
193 355
193 355
Likvida medel
112 258
7 620
112 258
7 620
Summa finansiella tillgångar
193 355
192 451
87 573
192 451
280 929
Räntebärande skulder
45 000
45 000
Leverantörsskulder
86
22
86
22
Övriga finansiella skulder
1 847
1 755
1 847
1 755
Summa finansiella skulder
1 933
46 777
1 933
46 777
¹ Innehav i MFG värderades vid värderingstidpunkten till avtalat försäljningspris (nivå 2).
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
89
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 28 Finansiella risker och riskhantering
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker.
Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella
risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans-
policy. För mer information, se även not 21 (ntebärande skulder).
Finansiella risker
Eastnine har exponering för följande finansiella risker:
(A) Ränterisk
(B) Valutarisk
(C) Likviditetsrisk
(D) Refinansieringsrisk
(E) Kreditrisk
(A) Ränterisk (hög risk)
Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och
uppgick för räkenskapsårets 2023 till 13,6 MEUR. Under 2023 var även
ränteintäkter betydande.
Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på
grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte-
risk är risken för högre räntekostnader för rörliga lån när marknads-
räntan stiger, för att ha en oproportionerlig del av räntan fast när
rörliga räntor faller eller bedöms vara bestående låga samt risken
för att ränteintäkterna faller om marknadsräntan sjunker då place-
ring av likvida medel har kort räntebindning. Enligt finanspolicy ska
ränte risken för räntebärande skulder begränsas genom att dessa ska
ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine
binder ränta via derivat i form av ränteswappar. Vid årets slut uppgick
den genomsnittliga räntebindningstiden till 20 månader (22).
Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat
och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till
eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar.
Känslighetsanalys för marknadsränta
Kassaflöde och intjäning, TEUR
2023
2022
Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter
-403 / +403
-488 / +488
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter
-806 / +806
-975 / +975
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter
+643 / -643
+99 / -99
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter
+1 286 / -1 286
+198 / -198
(B) Valutarisk (låg risk)
Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk är den risk som
uppstår i och med volatilitet i valutakurser, då värdet av redovisade
tillgångar och skulder i andra valutor än euro fluktuerar på grund av
valutakursförändringar. Eastnine arbetar internationellt och äger både
monetära (kassa och likvida medel) som icke-monetära finansiella
tillgångar (investeringar i värdepappersinnehav) som har andra valutor
än euro. För verksamheten i Polen utgörs rörelsekostnader främst
kostnader i polska zloty. Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostna-
der främst av kostnader i svenska kronor samt att Eastnine utbetalar
utdelningar till aktieägare i svenska kronor.
För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud-
sakligen i euro. Eastnine har under året ej valutasäkrat tillgångar i
zloty eller svenska kronor.
Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en
annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker.
Tillgångar och skulder i främmande valutor
Likvida medel och skulder, TEUR
2023
2022
Valuta i SEK
116
83
Valuta i PLN
888
370
Leasingskuld i SEK
190
294
Känslighetsanalys för marknadsrisker
Påverkan på årets
resultat och eget kapital,
TEUR
Riskfaktor
Förändring, %
2023
2022
Växelkurs EUR/PLN
+/- 10
5 239
5 507
(C) Likviditetsrisk (låg risk)
Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för att kunna
fullgöra sina betalningsåtaganden. Bolagets investeringar innebär en
likviditetsrisk, vad gäller möjligheten att snabbt avyttra dessa till-
gångar. Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över de kom-
mande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig
likviditet för att täcka kommande sex månaders nettoutflöden. Ränte-
täckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick
räntetäckningsgraden till 2,3 gånger.
(D) Refinansieringsrisk (låg risk)
Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering,
antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finan-
siering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden (tidigare benämnd
nettobelåningsgrad fastigheter) vara omkring 50 procent. Kapitalbind-
ningen ska uppgå till minst 1,5 år. Vid årets slut uppgick belånings-
graden till 27 procent (51) och kapitalbindningen var 2,1 år (2,3).
Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut.
(E) Kreditrisk (låg risk)
Kreditrisk är risken att framförallt hyresgäster försätts i konkurs eller
inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden samt vid placering av lik-
vida medel.
Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition motsva-
rande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres-
inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2023 har
varit försumbara. Vidare håller Eastnine likvida medel i större banker
i de länder där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av Bolagets
likviditet hålls i nordiska banker.
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
90
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2023, TEUR
Totalt
2024
2025
2026
2027
2028
Räntebärande skulder
284 323
91 185
37 174
71 074
84 890
Ränta för räntebärande skulder
33 713
13 439
10 691
8 122
1 461
Ränta för derivat
-9 803
-3 692
-3 147
-2 350
-614
Leasingskul
423
170
109
48
48
48
Leverantörsskulder
589
589
Övriga skulder
1 669
1 669
Summa kassaflöde från finansiella instrument
310 914
103 360
44 827
76 894
85 785
48
Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2022, TEUR
Totalt
2023
2024
2025
2026
2027
Räntebärande skulder
326 882
63 330
134 655
35 607
8 401
84 890
Ränta för räntebärande skulder
30 480
13 386
7 935
4 683
3 475
1 001
Ränta för derivat
-5 747
-2 666
-1 282
-1 025
-619
-155
Leasingskul
540
169
169
108
47
47
Leverantörsskulder
727
727
Övriga skulder
1 594
1 594
Summa kassaflöde från finansiella instrument
354 476
76 540
141 477
39 373
11 304
85 783
¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 48 TEUR (47).
Not 29 rstående
Närståendeförhållanden
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterretag, se not
26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter
och anställda.
Transaktioner med personal i ledande ställning och dem
närstående företag
Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (30) av
rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt-
ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares ersättningar).
Not 28 forts.
Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde
för den löpande verksamheten
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Realiserade värdeför ändringar
i investeringar
49 763
49 763
Orealiserade värde förändringar
i fastigheter
34 685
-9 383
Orealiserade värdeförändringar
i investeringar
-71 289
-71 525
Orealiserade värde förändringar
i derivat
7 767
-12 417
Av- och nedskrivningar
191
183
132
127
Långsiktigt incitamentsprogram
(LTIP)
-1
184
-1
184
Övrigt
383
114
-15
94
Summa
92 788
-92 608
49 879
-71 120
Betalda och erhållna räntor
Koncernen
Moderbolaget
TEUR
2023
2022
2023
2022
Erhållna räntor
2 040
3 156
3 967
Erlagda räntor
-14 329
-9 121
-3 815
-1 779
Övriga transaktioner med närstående bolag
TEUR
2023
2022
Eastnine Lithuania UAB
Nominellt belopp
27 527
27 527
Erhållen ränta under året
1 514
1 376
Upplupen räntefordran
827
433
Eastnine Baltics OÜ
Nominellt belopp
45 500
45 500
Erhållen ränta under året
2 184
2 184
Upplupen räntefordran
2 808
624
Gainbortille Investments Sp. Z o.o.
Nominellt belopp
5 750
5 750
Erhållen ränta under året
247
170
Upplupen räntefordran
135
2
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
91
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 31 Resultat per aktie
Resultat per aktie
EUR
2023
2022
Resultat per aktie, före utspädning
-3,24
4,89
Resultat per aktie, efter utspädning
-3,24
4,88
Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående
beräkningar av resultat per aktie anges nedan:
Beräkningar och resultat
2023
2022
Årets resultat hänförligt till
moder bolagets stamaktieägare, TEUR
-72 048
108 560
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental
aktier
22 217
22 208
Effekt av Bolagets långsiktiga
incitamentsprogram för anställda (LTIP),
tusental aktier
18
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental
aktier
22 217
22 226
Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses
inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut spä-
dande under perioder med positivt resultat.
Not 33 Uppgifter om moderbolaget
Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.
Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till
huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm.
Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer
under rubriken Utdelning i förvaltningsberättelsen på s.53.
I februari 2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen
är cirka 3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av
lånevolymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider.
I mars 2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhets-
certifieringen LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och
underhåll, varefter 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd är
hållbarhetscertifierat.
Not 32 Sllda säkerheter och
eventualförpliktelser
Ställda säkerheter för räntebärande skulder
Koncernen
TEUR
2023
2022
Förvaltningsfastigheter
563 444
595 896
Pantsatta aktier i dotterbolag
193 999
221 990
Summa
757 443
817 886
Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen
förekommer covenanter bland annat för belåningsgrader, minimum
eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på
bankkonto.
Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR
2023
2022
Borgensförbindelser avseende
krediter i dotterbolag
214 213
210 439
Summa
214 213
210 439
Noter till finansiella rapporter
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
92
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,9 143,2 121,0 99,5
Antal fastigheter 14 14 13 10 9
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256
Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93,1 96,3 90,0 92,1 92,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 15,3 14,8 14,9 14,7
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 183 178 179 177
WAULT, år 3,8 4,4 4,3 4,4 5,0
Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 5,6 5,6 5,8
Miljöcertifierade fastigheter¹, % av kvm 94 94 81 87 72
Finansiella
Hyresintäkter, TEUR 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348
Driftnetto, TEUR 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Förvaltningsresultat, TEUR 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489
Belåningsgrad
2
, % 27 51 45 40 35
Kapitalbindningstid, år 2,1 2,3 2,5 3,0 3,5
Räntebindningstid, år 1,7 1,8 1,5 2,3 3,1
Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4
Soliditet, % 56 57 58 62 64
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 2,8 2,3 2,3
Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Aktierelaterade
Eget kapital, TEUR 400 176 478 508 375 994 309 942 268 192
Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 391 853 323 542 276 470
Börsvärde, TEUR 343 475 241 250 341 658 275 527 276 546
Börsvärde, TSEK 3 823 733 2 682 696 3 517 707 2 768 633 2 905 881
Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
Antal utgivna aktier vid årets slut,
justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 208 22 149 21 149
Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental 22 217 22 208 22 169 21 269 21 187
Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental 22 217 22 226 22 232 21 319 21 231
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR 0,75 0,88 0,79 0,52 0,40
Kassaflöde per aktie, EUR 4,90 -0,42 0,22 -0,61 -1,31
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,43 0,47 0,26
Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 3,27 1,70 1,66
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 3,25 1,70 1,66
Utdelning per aktie, EUR
3
0,42 0,31 0,29 0,30 0,26
Utdelning per aktie, SEK
3
4,64 3,40 3,00 3,00 2,70
Eget kapital per aktie, EUR 18,0 21,5 16,9 14,0 12,7
Eget kapital per aktie, SEK 200 240 174 141 133
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,6 21,9 17,6 14,6 13,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 243 182 147 137
Aktiekurs, EUR
4
15,5 10,9 15,4 12,4 13,1
Aktiekurs, SEK
4
172,00 120,80 158,40 125,00 137,40
Övriga
EUR/SEK 11,13 11,12 10,30 10,05 10,51
EUR/PLN 4,35 4,69
¹ Miljöcertifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).
² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.
³ Föreslagen utdelning för 2023, 4,64 SEK per aktie motsvarande 0,42 EUR per aktie.
⁴ Ej justerad för utdelning.
Femårsöversikt nyckeltal
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
93
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
rledning av nyckeltal
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Hyresintäkter 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348
Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89
Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256
Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771
Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406
Belåningsgrad, % 27 51 45 40 35
Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873
Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073
Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771
Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1
Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873
Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073
Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771
Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4
Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489
Räntekostnader 13 586 9 374 5 600 3 703 2 225
Resultat före räntekostnader 31 284 22 787 15 126 6 308 7 714
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5
Eget kapital 400 176 478 508 309 942 309 942 268 192
Återläggning derivat -3 254 -11 022 2 745 2 745 1 963
Återläggning uppskjuten skatt 15 768 18 788 10 855 10 855 6 315
Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 323 542 323 542 276 470
Årets resultat -71 658 108 560 72 334 36 155 35 266
Genomsnittligt eget kapital 439 342 427 251 342 968 289 067 254 506
Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
94
Femårsöversikt nyckeltal
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsens och vd:s försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen
och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo-
visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i
enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i
Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den
19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.
Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder-
bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen
respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens
och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskri-
ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och
koncernen står inför.
Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift.
Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften.
Liselotte Hjorth
Ordförande
Christian Hermelin
Ledamot
Hanna Loikkanen
Ledamot
Peter Elam Håkansson
Ledamot
Peter Wågström
Ledamot
Ylva Sarby Westman
Ledamot
Kestutis Sasnauskas
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår
av vår elektroniska underskrift.
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Eastnines fastighet S71 i Vilnius.
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
95
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
för Eastnine AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 101105. Bolagets årsredovisning och koncern-
redovisning ingår på sidorna 51–95 och 101–105 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-
visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem-
ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-
visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december
2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt
IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovis-
ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 101–105. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-
visningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat
och rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-
redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap-
port som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med
revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)
och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-
lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige
Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-
bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,
dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som
enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för
revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan-
den om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 10 inklusive beskrivning av tillämpliga redovisningsprinciper
på sidan 73, 81–82 i årsredovisningen och koncernredovisningen för
detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt
värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 573 771 TEUR per den
31 december 2023. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base-
rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa
värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig-
het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav.
Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro-
ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på
bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på
koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo-
visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller under-
skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig
genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets-
bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid
värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och obe-
roendet hos de externa värderarna.
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker-
ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och
fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighets-
värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa
källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings-
räntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de
upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not
10 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-
ningen och koncernredovisningen och återfinns på s. 1–50, 100 och
106131. Den andra informationen består också av ersättningsrappor-
ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det
är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna
andra information.
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
96
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen
omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är
oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under
revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla
väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor-
mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en
väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget
att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de
ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller
koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även
för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta
en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen
ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-
lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan
att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt
drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen
och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med
verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra
något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo-
visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra
uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.
Dessutom:
– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i
årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder
bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut ta-
landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror
på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido-
sättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll
som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att
uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-
ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande
direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och
koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen
att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel-
sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och
koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredo
visningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de
revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.
Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och
en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.
– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och
innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland
upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen
återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt
som ger en rättvisande bild.
– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende
den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna
inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-
visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av
koncern revisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden-
tifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe-
roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi-
nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör
de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa
områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-
ningar förhindrar upplysning om frågan.
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
97
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till
disposition av bolagets vinst eller förlust.
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har
vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk-
ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe-
roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god
revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar
enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-
fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar
detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med
hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,
omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och kon-
cernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse
att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels-
förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont-
rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta
den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar
och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola-
gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse
som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-
visningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-
gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med
aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att
en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer
att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning
under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs-
punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen
på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety-
delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är
relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt
uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt
ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har
vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direk-
ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-
mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)
enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för
Eastnine AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade
kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som
i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalanden
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18
Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav.
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
98
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-
tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-
ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års-
redovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon-
cernens resultat, balans och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys
samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad
som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 101105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-
visningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att
vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning
och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är
i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB
(publ)s revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023. KPMG AB eller revi-
sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007.
Stockholm den 26 mars 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga
som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan
intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer
är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår
granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgär-
der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett
format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti
för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed
i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv-
ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis
om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att
bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning
beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till
Revisionsberättelse
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
99
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsen antog en ny afrsplan i slutet av 2023 eftersom den
tidigare planen löpte ut. Är du nöjd med måluppfyllelsen under året
och vad är de viktigaste förändringarna i den nya afrsplanen?
Enligt den tidigare planen skulle Eastnine bland annat renodla inves-
teringarna till att omfatta enbart fastigheter, uppnå en konkurrens-
kraftig totalavkastning och växa fastighetsportföljen till 700 MEUR.
Bolaget lyckades efter hårt arbete uppnå de två första målen och
hade, efter försäljningen av MFG, även kunnat nå det tredje. Men i
en marknad som präglades av fallande fastighetsvärden, valde vi att
göra analysen än mer grundligt i syfte att optimera avkastningen. I
den nya affärsplanen är det mer fokus på avkastning och mindre på
volym än i den tidigare, eller som man också skulle kunna uttrycka det;
mer fokus på kvalitet än kvantitet. Som ett exempel kan nämnas att
målet fortfarande är att Eastnine ska växa, men med tillägget att det
ska ske med ett lönsamhetsperspektiv. Den nya planen har också ett
större kundfokus än tidigare, Eastnine lovar att göra sitt yttersta för
att hyresgästernas lokaler ska bli en komparativ fördel för dem. Inom
hållbarhetsområdet deklarerar Eastnine sin ambition att vara en led-
are och föregångare samt att verksamheten i sin helhet ska bedrivas i
linje med EU- taxonomin.
rljningen av innehavet i MFG var den enskilda frågan som upptog mest av
styrelsens tid under 2023. Men mycket arbete lades också på framtagandet av
en ny afrsplan, som fokuserar mer på lönsamhet, avkastning för aktieägarna
samt inneller ett löfte om att försöka ge hyresgästerna en konkurrensfördel
i deras affärsverksamhet.
Vissa saker i styrelsearbetet är återkommande och följer till
exempelkalendernförfinansiellrapportering.Vadharnilagt
mest på fokus på under 2023 förutom det?
Styrelsearbetet är till sin natur strategiskt och långsiktigt med många
frågor som är återkommande varje år eller flera gånger per år. Men
ibland förändras tyngdpunkten och under 2023 har vi utan tvekan lagt
mest fokus på försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group. En
mycket ovanlig och komplex transaktion i en extraordinär marknad.
Avyttringen skapade stora möjligheter på grund av den likviditet som
tillfördes och under andra halvåret svängde fokus därför över till hur
kapitalet skulle investeras på bästa sätt. Följden blev att obligationen
återköptes och därefter är fastighetsförvärv på agendan.
Vad ser du framför dig när det gäller styrelsearbetet under 2024,
finnsdetnågotsomnikommerattfokuseramerpå?
Styrelsen arbetar med att utveckla fastighetsportföljen ur alla aspek-
ter; hållbarhet, kundrelationer och tillväxt, naturligtvis kombinerat
med förbättrad lönsamhet. Vi vill också bibehålla vår kvalitetsstämpel
som bolag, med höga resultat i medarbetarundersökningen Great
Place to Work, GRESB och andra viktiga rankingar. Slutligen är finansie-
ring av fortsatt tillväxt en fråga vi kommer att ägna en hel del tid åt.
Vad i omvärlden tror du kommer att få störst påverkan på Eastnine
under 2024 och på vilket sätt?
Våra marknader har under många år haft en högre tillväxt än omvärl-
den och prognosen är att det kommer att fortsätta även de närmaste
åren, efter ett undantag för 2023. Inflationsutveckling och dess
verkan på räntenivåerna är viktiga för alla fastighetsbolag, eftersom
investeringarna delvis finansieras med lån. Att kapitalmarknaden är väl
fungerande och utgör ett alternativ till bankfinansiering är viktigt och
där vore det bra med en förbättring. Slutligen finns det ju en möjlig-
het att det dyker upp nya intressanta förvärvsmöjligheter under året,
då det finns aktörer på marknaden som har en ansträngd finansiell
situation.
Fokus på avyttringen av MFG-innehav
Styrelseordförande Liselotte Hjorth.
Intervju med styrelseordförande
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
100
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Tillämpliga regelverk
Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel-
verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms
Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt
andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser.
Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer
för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl-
lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit.
Bolaget följer Koden.
Bolagets syfte och karaktär
Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007,
som investerar i moderna och hållbara kontorsfastigheter i först-
klassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Eastnines
huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda
finns i Riga samt Vilnius. Kunderna utgörs till hög andel av större och
stabila, internationella hyresgäster.
Bolaget har under ett par års tid arbetat med att renodla investe-
ringarna till att enbart omfatta direktägda fastigheter. Under 2023
slutfördes det arbetet då det sista utestående innehavet, MFG, avytt-
rades. Eastnine är sedan augusti 2023 ett renodlat fastighetsbolag
som ska växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på ökad
lönsamhet.
Aktien och ägarna
Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 3 660 TEUR (3 660).
Antalet utgivna stamaktier uppgick till 22 370 261, vilket ger ett
kvotvärde på 0,1636 EUR per aktie. Återköpta aktier, som uppgår till
139 253 har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller
r Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket
Bolaget verkar och är organiserat i syfte att tillvarata alla aktieägares
intressen och uppnå Bolagets mål.
har de rösträtt. Samtliga övriga aktier, 22 231 008, har en röst och lika
rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson
ägde vid utgången av 2023, direkt och indirekt, 26,2 procent av antalet
utgivna aktier, Bonnier Fastigheter Invest 17,4 procent och Arbona 10,2
procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde minst 10,0 pro-
cent av aktierna i Bolaget.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid
denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas
inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är
registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid,
har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala
antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie
ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare
har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att
vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till
bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktie-
bolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolags-
stämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska ändras, ska
utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstäm-
man. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor
och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma
ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på Bola-
gets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att
kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är
en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att
såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman
för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar
bland annat frågor som rör:
Val av styrelseledamöter och ordförande.
I förekommande fall val av revisor.
Fastställande av utdelning.
Fastställande av resultat- och balansräkning.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd.
Årsstämman 2023
Årsstämman 2023 hölls den 3 maj på IVA Konferenscenter, Grev
Turegatan 16 i Stockholm. 42 aktieägare var representerade vid
stämman, motsvarande totalt 61,4 procent av rösterna i Bolaget
(exkluderat aktier innehavda av Bolaget). Årsstämman 2023 godkände
bland annat:
Fastställning av resultat för verksamhetsåret 2022.
Ansvarsfrihet för ledning och styrelse.
Utdelning om 3,40 kronor per aktie fördelat på fyra
utbetalnings tillfällen om 0,85 kronor per aktie.
Att antalet styrelseledamöter ska vara sex.
Omval av ledamöter och ordförande samt nyval
av ledamot Hanna Loikkanen.
Styrelsearvode.
Omval av revisionsbolag.
Ersättningsrapport.
Bemyndigande för styrelsen att besluta om förrv och överlåtelse
av egna aktier i enlighet med det för stämman framlagda förslaget.
Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier.
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
101
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll,
finns på www.eastnine.com.
Årsstämman 2024
Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024 kl.
15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer
information se s. 130. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com.
Valberedningen
Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete
inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman avse-
ende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande
samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i
sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet
och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål-
lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning.
Valberedningen har också uppgiften att föreslå styrelsearvoden, even-
tuella arvoden till styrelseutskott och arvoden till Bolagets revisorer
samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa
årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla
aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.
Arbetet i valberedningen under 2023/2024
Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en
valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav
högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk
rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse
en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelseordförande.
Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2024 till-
kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den
28 september 2023. Inga arvoden har utbetalats till valberedning-
ens ledamöter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till
valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att
framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på
www.eastnine.com före årsstämman.
Externa revisorer
Vid årsstämman 2023 beslutades att utse det registrerade revisions-
bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972,
till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2024.
Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv
inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat
ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga
revisionsuppdrag ingår: Annehem, Areim, Hemsö, Ikano Bostad, K2A
och NP3.
Arvode till revisorerna
Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven
granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid
revision och granskning. Under verksamhetsåret 2023 uppgick totalt
revisionsarvode till 248 TEUR (213), varav 235 TEUR (213) till KPMG.
Kommunikation med Bolagets revisorer
Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso-
rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt
också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport-
erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från
revisionen av bokslutskommunikén och delårsrapporten för perioden
januari–september samt redogör för sin bedömning av Bolagets
interna kontroll. Styrelsen träffar huvudansvarig revisor en gång om
året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iaktta-
gelser till styrelsen.
Styrelsen i Eastnine
Styrelsens sammansättning
Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda-
möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för
tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2023 omvaldes
styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam
Håkansson, Ylva Sarby Westman och Peter Wågström, samt nyvaldes
Hanna Loikkanen. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord rande.
Valberedningens uppfattning är att det är väsentligt att arbeta för
mångfald i styrelsen och att alltid aktivt söka kompetenta styrelse-
kandidater bland både kvinnor och män. Eastnines styrelse utgörs
av 50 procent kvinnor och 50 procent män. Styrelseledamöterna har
enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom
bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella
förhållanden och olika geografiska marknader, inte minst inom Öst
europa. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse
beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald, sam-
mansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets inter-
nationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med
fokus på fastighetsinvesteringar och fastighetsutveckling i Baltikum
och Polen.
Till årsstämman 2024 har följande styrelse föreslagits:
Liselotte Hjorth, Styrelseordförande
Christian Hermelin
Peter Elam Håkansson
Hanna Loikkanen
Louise Richnau (nyval)
Ylva Sarby Westman
Styrelsens oberoende
Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian Hermelin,
Hanna Loikkanen, Louise Richnau (förslag till nyval 2024), Ylva Sarby
Westman, Peter Wågström (avböjt omval 2024) vara oberoende i för-
hållande till Bolaget och dess ledning samt i förhållande till Bolagets
större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gent-
emot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhållande till större
aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2023 var
en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp definieras i Koden.
Mer information om styrelsen finns på s. 106.
Valberedningen inför årsstämman 2024 består av:
Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine.
Karine Hirn, som representant för Peter Elam Håkansson och
East Capital Holding (valberedningens ordförande).
Erik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter
Invest.
Martin Zetterström, som representant för Arbona.
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
102
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsens ansvar och uppgifter
Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi,
hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga
affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också r andra signifikanta frågor,
som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär
finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat
ansvarig för följande:
Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess
dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för
Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras
och revideras vid behov.
Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att
organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter
generellt övervakas på ett tillfredsställande sätt.
Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s presta-
tion fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har
fastställts.
Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga
ersättning.
Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska
ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor
relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags-
stämma om utdelning till aktieägare.
Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större till-
läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden.
Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps.
Att fastslå budget för nästakommande år.
Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har anta-
git. Styrelsens ordförande Liselotte Hjorth leder styrelsearbetet och
har fortlöpande kontakt med vd och CFO för att övervaka Bolagets
verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsordning
för vd samt policydokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samt-
liga styrelse möten under 2023 för att rapportera från sina respektive
områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per
år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland
annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor.
Styrelsemöten och huvudsakliga frågor
Under 2023 hölls 16 styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett extra, ett
konstituerande och sju per capsulam-möten. Fokusområden under
året har bland annat innefattat:
Investeringsförslag och avyttringar av icke kärninnehav.
Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning.
Finansiella rapporter.
Finansiering.
Värderingar.
Hållbarhetsfrågor.
Strategifrågor samt uppdatering av befintlig affärsplan
inkluderande finansiella, verksamhets och hållbarhetsmål.
Långsiktiga incitamentsprogram.
Interna risk- och kontrollfrågor.
Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet
Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets
hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent-
liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av
styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi.
Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad
del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar-
hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en
direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen
minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under
2023 ägnades detta tillfälle åt diskussion av AI och digitalisering av
fastighetsförvaltning inklusive relaterade hållbarhetsaspekter. Tema
och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av
styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsom-
den. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån
en ESG due diligence-rapport, som inkluderar bland annat fysiska
klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker
relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver
denna due diligence-analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines
fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika
intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bransch-
experter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras i
styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet,
mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och
analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under
2023 genomförd av Great Place to Work (GPTW), där det finns möjlig-
het att analysera svar utifrån könstillhörighet. Eventuella skillnader i
välbefinnande följs upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott.
Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat
till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och
åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef.
Utvärdering av styrelsen
Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att
utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvärde-
ring av styrelsens sammansättning. Under hösten 2023 utförde Bola-
gets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelsearbete
inklusive sitt hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en gemen-
sam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens potential
bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras framgent. Val-
beredningen intervjuade också styrelsens ledamöter och ledning för
att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar.
Revisionsutskott
Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen
behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde-
rings- och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG
rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén
2022, delårsrapporten januari–september 2023 samt årsredovisning
2022 till styrelsen under året. Motsvarande rapportering avseende
bokslutskommunikén 2023 ägde rum under första kvartalet 2024.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersättnings-
frågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr-
ning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för
ersättning, förslag till ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslu-
tade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra
berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de rikt-
linjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
103
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet, som under 2023
bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby Westman och Peter
Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2023.
Ledningen i Eastnine
Ledningen i Eastnine består av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att
den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens
riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller
som är nödvändiga för styrelsens granskning, kontroll av investerings-
samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel-
sen beträffande dessa frågor. Ledningen har veckomöten varvid
bland annat transaktioner, organisation, kommunikation och resultat
avhandlas. Varje vecka genomförs också möten mellan ledning och
landschefer.
Verkställande direktören
Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk-
tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till-
sammans med styrelse ordföranden förbereder vd dagordningen för
styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts-
underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor-
mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den
interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut.
Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2023 haft fyra styrelse-
uppdrag utanför Bolaget: ledamot i Melon Fashion Group (fram till
26 oktober 2023), Rytu Invest, YPO Service AB samt det egna bolaget
Schkval AB, varav de tre senare återstår vid årets slut. Vd hade per 1
mars 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 1 000 187
aktier, motsvarande 4,5 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer
information om vd, se s. 107.
Ersättningar
Ersättning till styrelseledamöterna
Den 3 maj 2023 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel-
sens ordförande skulle uppgå till 800 000 SEK (800 000) i årsarvode
för tiden fram till årsstämman 2024. Övriga styrelseledamöter skulle
erhålla ett årsarvode om 400 000 SEK (400 000) vardera, för samma
period.
Ersättning till ledningen
Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön
samt pensions-, försäkrings- och andra förmåner. Styrelsen beslutar
diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål,
huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på
förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och
operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och
utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan
maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning
har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2023 beviljades
vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2022, motsvarande 42
procent av fast årlig lön.
Under inledningen av 2024 har styrelsen beviljat vd och CFO en rörlig
lön på 50 procent av fast årlig lön, avseende räkenskapsåret 2023. Här-
utöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket professi-
onella genomförande av försäljningen av innehavet i Melon Fashion
Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av årsstämman
beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett enskilt fall finns
särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose
Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen har övergt
och beslutat frångå ersättningsriktlinjerna, efter rekommendation från
ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engagemang lyckats
hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed skapat lång-
siktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine.
För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 7679
samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare på s. 54.
Aktierelaterade incitamentsprogram
Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram;
LTIP 2021 och LTIP 2022. Syftet med programmen är att främja aktie-
ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa
förutsättningar att behålla kompetent personal, öka motivationen
bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget.
LTIP 2020
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt
incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets
löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda upp-
fyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning ägde rum i
augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier.
LTIP 2021
Vid årsstämman 2021 godkändes styrelsens förslag om införandet
av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021). Incitamentspro-
grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO,
andra chefer och nyckel personer) och Kategori C (övriga anställda).
Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i
Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga
fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare tilldelades därefter
kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla
aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestations-
villkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom
45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari–
juni 2024. Totalt omfattas 15 medarbetare av programmet.
LTIP 2022
Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av
ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram-
met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B
(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska)
och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna
hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en
månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje
deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som
ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp-
fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier
förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av
Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 18 med-
arbetare av programmet.
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
104
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Fullständiga villkor incitamentsprogram
För att läsa fullständiga villkor, och vilka prestationskrav som ligger till
grund för att kunna erhålla prestationsaktier i enlighet med respektive
incitamentsprogram, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.
com/sv/incitamentsprogram.
Riskhantering och internkontroll
Riskhantering
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker.
Eastnines verksamhet innebär av att investera i moderna och hållbara
kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster,
i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Lettland, Litauen och
Polen. Fastigheterna finansieras med banklån från fem olika banker
och fram till oktober 2023 även av kapitalmarknadsfinansiering via en
obligation som då löstes i förtid. Med investerings och finansierings-
strategin är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte- och
kreditrisk samt hyres- och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeföränd-
ringar. Bolaget hade fram till augusti 2023 ett övrigt innehav i balans-
räkningen, MFG, vilket då avyttrades och inbringade cirka 144 MEUR.
Riskhantering och risk uppföljning är en viktig och integrerad del av
Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande
identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bola-
gets företagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts
av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen
i enlighet med Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets
riskhantering finns på s. 5764 samt i not 28 (Finansiella risker och
riskhantering) på s. 90–91.
Intern kontroll
Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera
risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk-
samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och
försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att
innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett
effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden.
Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten
samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda
rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får
tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer
vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen.
Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller
investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom
tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och medar-
betare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar
och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande att
policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.
Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om
huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan
oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar
rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt-
ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet,
såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i
syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer.
Styrelsen gjorde under 2023 bedömningen att Eastnine, på grund
av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera
servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är
i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med
god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget
efterlever noteringsavtalet.
Bolagsstyrningsrapport
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
105
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelse
Liselotte Hjorth (f.1957)
Styrelseordförande, invald 2014,
ordförande sedan 2018
Utbildning: Ekonomie kandidat,
Lunds Universitet.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Fd. vice vd och koncernkreditchef
samt chef globala fastighetskunder,
SEB.
Styrelseuppdrag¹: Styrelse-
ordförande i Niam Credit Advisory.
Aktieinnehav¹: 14 000 inkl.
närstående och bolag.
Oberoende gentemot Bolaget
och bolags ledningen: Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare: Ja
Årligt arvode, TSEK: 800
Närvaro styrelse möten 2023:
16 (16)
Christian Hermelin (f.1964)
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Fil. kandidatexamen
i företagsekonomi från Umeå
Universitet.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Fd. vd Fabege samt olika positioner
inom Storheden, Wihlborgs samt
Nacka Strand Förvaltning.
Styrelseuppdrag¹: Ledamot i Prior
& Nilsson Fond- och Kapital-
förvaltning.
Aktieinnehav¹: 16 830, inkl.
närstående och bolag.
Oberoende gentemot Bolaget
och bolags ledningen: Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare: Ja
Årligt arvode, TSEK: 400
Närvaro styrelse möten 2023:
16 (16)
Peter Elam Håkansson (f.1962)
Styrelseledamot sedan 2014
Utbildning: Civilekonom, Handels-
högskolan i Stockholm, studerat vid
EDHEC i Lille.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Grundare av, samt ordförande och
investeringsansvarig i, East Capital.
Fd. aktiechef i Norden och analysan-
svarig globalt för Enskilda Securities.
Styrelseuppdrag¹: Ordförande i
East Capital Holding samt styrelse-
uppdrag inom East Capital- gruppen.
Ordförande i stiftelsen Svenska
Musikskattens Hus. Ledamot i Atlan-
tic Grupa in Croatia, Bonnier News
Business, Cicero Fonder, Cicero
Holding, Garna Stockholm Holding,
LaSpa Group i Estland, Nordic Bro-
kers Association samt Kgl Ingen jörs-
veten skaps akademien (IVA), avdel-
ning Ekonomi.
Aktieinnehav¹: 5 859 433 inkl.
närstående och bolag.
Oberoende gentemot Bolaget
och bolags ledningen: Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare: Ja
Årligt arvode, TSEK: 400
Närvaro styrelse möten 2023:
16 (16)
Peter Wågström (f.1964)
Styrelseledamot sedan 2018
Utbildning: Civilingenjör, Kungliga
Tekniska Högskolan i Stockholm.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Fd. vd och koncernchef på NCC
samt affärsområdeschef för NCC
Property Development och NCC
Housing.
Styrelseuppdrag¹: Ordförande i
Arlandastad Group samt Brunkeberg
Systems. Ledamot i MVB Holding,
Tredje AP- fonden samt det egna
bolaget Arrecta.
Aktieinnehav¹: 10 000, inkl.
närstående och bolag.
Oberoende gentemot Bolaget
och bolags ledningen: Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare: Nej
Årligt arvode, TSEK: 400
Närvaro styrelse möten 2023:
16 (16)
Ylva Sarby Westman (f.1973)
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Civilingenjör, Kungliga
Tekniska Högskolan i Stockholm.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Vd på Neobo Fastigheter sedan
2022, dessför innan vice vd/CFO på
Castellum, vice vd/CFO Kungsleden
samt olika befattningar på NewSec
Investment respektive NCC.
Styrelseuppdrag¹: Inga.
Aktieinnehav¹: 2 638, inkl.
närstående och bolag.
Oberoende gentemot Bolaget
och bolags ledningen: Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare: Ja
Årligt arvode, TSEK: 400
Närvaro styrelse möten 2023:
16 (16)
Hanna Loikkanen (f.1969)
Styrelseledamot sedan 2023
Utbildning: Civil- och företags-
ekonom vid Handelshögskolan i
Helsingfors. International Econo-
mics Studies vid University of New
South Wales, Sydney, Australien.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Investeringschef på Finnfund sedan
2024. Ledande befattningar på SEB,
Nordea, FIM Group och East Capital.
Styrelseuppdrag¹: Styrelseledamot
i VEF Ltd och Bank of Georgia
Group Plc.
Aktieinnehav¹: Inget
Oberoende gentemot Bolaget
och bolags ledningen: Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare: Ja
Årligt arvode, TSEK: 400
Närvaro styrelse möten 2023:
10 (10), invald i maj 2023
¹ 1 mars 2024
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
106
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Innehållsförteckning 50
Förvaltningsberättelse 51
Finansiering 55
Risker 57
Finansiella rapporter 65
Noter till finansiella rapporter 72
Femårsöversikt nyckeltal 93
Styrelsens och vd:s försäkran 95
Revisionsberättelse 96
Intervju med styrelseordförande 100
Bolagsstyrningsrapport 101
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
I norra Kungstornet på Kungsgatan i Stockholm har
Eastninesitthuvudkontor.HärfinnsEastnineskoncern
ledning, liksom funktioner inom ekonomi, investeringar,
hållbarhet,finansieringochkommunikation.
Kestutis Sasnauskas (f.1973)
Vd sedan 2017
Utbildning: Ekonomistudier vid
Handelshögskolan i Stockholm,
Vilnius Universitet samt Gotlands
Universitet.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Fd. Chief Investment Officer East-
nine. Partner, medgrundare och
ansvarig för private equity samt
fastigheter East Capital.
Styrelseuppdrag¹: Rytu Invest, YPO
Service samt det egna bolaget
Schkval.
Aktieinnehav¹: 1 000 187, inkl
bolag.
Britt-Marie Nyman (f.1965)
Vice vd och CFO sedan 2019
Utbildning: Civilekonom, Umeå
Universitet.
Arbetslivserfarenhet (urval):
Fd.Head of Capital Markets Catella
Corporate Finance, vice vd, finans-
och IR-chef Klövern samt informa-
tions- och IR-chef Fastighets AB
Tornet.
Styrelseuppdrag¹: Inga.
Aktieinnehav¹:
26 966, inkl. närstående.
¹ 1 mars 2024
Ledning
Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023
107
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
I detta kapitel har vi samlat uppgifter om
Eastnines aktie och aktieägare samt
hållbarhetsupplysningar inkluderande GRI-
noter, GRI-index, rapportering enligt TCFD
och EU-taxonomin. Vidare återfinns här
definitioner som används i denna
årsredovisning, information om
kommande årsstämma samt
kontaktuppgifter till Eastnine.
Övrig information
Eastnines fastigheter 3Bures 1,2 i Vilnius.
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
108
Aktien och aktieägarna
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Kursutveckling, omsättning och totalavkastning
Eastnines aktiekurs steg med 51,2 SEK, motsvarande 42 procent, under
året och uppgick till 172,0 SEK (120,8) vid årets slut. Högst stäng-
ningskurs noterades den 28 och 29 december med 172,0 SEK och lägst
den 28 mars med 93,4 SEK. Eastnines övergripande mål är att skapa
en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Under
2023 var totalavkastningen 46 procent.
Eastnines börsvärde uppgick vid årets slut till 3,8 miljarder SEK (2,7).
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 9 525
aktier (11997) under året. Free float¹ uppgick till 40,6 procent (44,8).
Substansvärde per aktie
Det långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk med 36 SEK under året,
motsvarande 15 procent, för att vid årets slut uppgå till 207 SEK (243).
Värdet i euro minskade med 3,3 EUR, motsvarande 15 procent, till 18,6
EUR (21,9). Eget kapital per aktie minskade med 40 SEK, motsvarande
17 procent, till 200 SEK (240). Värdet i euro minskade med 3,5 EUR,
motsvarande 16 procent, till 18,0 EUR (21,5).
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och negativ realiserad
värdeförändring från övriga investeringar, det senare relaterat till att
avyttringen av MFG skedde till ett lägre pris än det tidigare var bokfört
till, minskade substansvärdet under året. Positivt förvaltningsresultat
ökade substansvärde per aktie. Den långsiktiga substansrabatten har
minskat och uppgick till 17 procent (50) vid årets slut.
Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI återhämtade sig
under 2023 och steg med 20 procent. Eastnines aktie kurs ökade med 42 procent. Det
ngsiktiga substansvärdet per aktie sjönk, huvud sakligen på grund av en tidigare högre
rdering på innehavet i MFG som avyttrades under året. Substansrdet uppgick till
207 SEK vid årets slut. Totalavkastningen uppgick till 46 procent.
Antal aktier
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real
Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 22370261
vid årets slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 139253
(162515), uppgick antalet aktier till 22231008 (22207746). Kvotvär-
det uppgick till 0,1636 EUR per aktie. Antalet kända aktieägare uppgick
till 5 603 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter
Invest och Arbona hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier
i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo har ökat och uppgick till 84,7
procent (80,0).
Återköp och LTIP
Per 31 december 2023 hade Bolaget 139253 återköpta aktier i eget
förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier. Inga aktier
har återköpts under året. Återköpta aktier kan komma att användas till
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten,
av återköpta aktier som vid årets slut bedöms komma att användas till
existerande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. I augusti
2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, och Eastnines återköpta
aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer om
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram i not 5 på s. 7679.
Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om
återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av
egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i
Bolaget.
¹ Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.
Källa: Modular Finance.
46 %
Eastnine-aktiens
totalavkastning 2023.
Utdelning
För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 4,64 SEK
(3,40) per aktie jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2024 och inled-
ningen av 2025. Utdelningen skulle utgöra 53 procent av förvaltnings-
resultatet, beräknat på valutakurs vid årsskiftet.
Årsstämman 2023 beslutade om utdelning om 3,40 SEK per aktie
(3,00) för räkenskapsåret 2022, jämnt fördelat på fyra tillfällen.
Utbetalningarna skedde i maj, augusti, november 2023 respektive
januari 2024.
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
109
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine.
Ägarfördelning
Sverige
Hongkong
USA
Norge
Övriga länder
Anonymt
84,7 %
0,9 %
10,5 %
1,7 %
0,4 %
1,8 %
Sverige
Hongkong
USA
Norge
Övriga länder
Anonymt
84,7 %
0,9 %
10,5 %
1,7 %
0,4 %
1,8 %
Aktiekurs
Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI
SEK
2023-01-31
2023-02-28
2023-03-31
2023-04-30
2023-05-31
2023-06-30
2023-07-31
2023-08-31
2023-09-30
2023-10-31
2023-11-31
2023-12-31
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
Handelsplats Aktier Andel, %
Nasdaq 2 366 258 81,0
Cboe 434 497 14,9
London Stock Exchange 73 034 2,5
ITG Posit 22 063 0,8
Aquis Stock Exchange 17 925 0,6
Sigma x 3 205 0,1
Instinet Blockmatch Europe 2 581 0,1
Ägarfördelning
efter innehav
Storleksklass Antal aktier
Andel,
%
Antal
kända
ägare
Andel av
kända
ägare, %
1–1 000 621 892 2,8 5 282 94,3
1 001–10 000 742 464 3,3 256 4,6
10 001–100 000 1 534 423 6,9 47 0,8
100 001–1 000 000 4 091 278 18,3 14 0,2
1 000 001–5 000 000 7 172 794 32,1 3 0,1
5 000 001– 5 859 433 26,2 1 0,0
Anonymt ägande 2 347 977 10,5 N/A N/A
Totalt 22 370 261 100 5 603 100
Största aktieägarna (2023-12-31) Antal aktier %
Peter Elam Håkansson¹ 5 859 433 26,2
Bonnier Fastigheter Invest AB 3 888 262 17,4
Arbona AB (publ) 2 284 345 10,2
Kestutis Sasnauskas
1
1 000 187 4,5
Patrik Brummer
1
832 930 3,7
Avanza Pension 526 424 2,4
Nordnet Pensionsförsäkring 452 680 2,0
Karine Hirn
1
411 288 1,8
Dimensional Fund Advisors 321 610 1,4
Staffan Malmer 301 715 1,3
Albin Rosengren¹ 205 348 0,9
Gustaf Hermelin¹ 175 000 0,8
David Lindskog 172 000 0,8
Jacob Grapengiesser 167 861 0,8
Handelsbanken Fonder 133 761 0,6
Summa 15 största aktieägare 16 732 844 74,8
Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6
Övriga 5 498 164 24,6
Totalt 22 370 261 100,0
¹ Privat och via bolag.
Värde per aktie 2023-12-31 2022-12-31
Eget kapital, EUR 18,0 21,5
Långsiktigt substansvärde, EUR 18,6 21,9
Aktiekurs, EUR 15,5 10,9
Eget kapital, SEK 200 240
Långsiktigt substansvärde, SEK 207 243
Aktiekurs, SEK 172,0 120,8
Aktiekurs och substansvärde
Rabatt/premium, %
Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK
-100
-50
0
50
100
SEK
%
-15%
-17%
0%
-13%
-50%
0
75
150
225
300
20232022202120202019
Aktien och aktieägarna
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
110
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Eastnine-aktiens totalavkastning, %
Totalavkastning fastighetsaktier
%
-30
-15
0
15
30
45
60
2023202220212020201920182017
24%
16%
51%
29%
-7%
-22%
46%
Eastnine
maj-16
aug-16
nov-16
feb-17
maj-17
aug-17
nov-17
feb-18
maj-18
aug-18
nov-18
feb-19
maj-19
aug-19
nov-19
feb-20
maj-20
aug-20
nov-20
feb-21
maj-21
aug-21
nov-21
feb-22
maj-22
aug-22
nov-22
feb-23
maj-23
aug-23
nov-23
dec-23
0
50
100
150
200
250
300
350
NASDAQ Stockholm Real Estate
FTSE EPRA Nareit Developed Europe
FTSE EPRA Nareit Developed Europe Office
Nowy Rynek D i Poznan.
Aktien och aktieägarna
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
111
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Eastnines hållbarhetsupplysningar är upprättade i enlighet med GRI Standards 2021
och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2023. I detta avsnitt
rapportererar vi även enligt TCFD samt EU:s taxonomiförordning.
llbarhetsupplysningar
Eastnines fortlöpande arbete med hållbarhetsfrågor, inklusive en redogörelse över mål och utfall, finns att
läsa på s. 25–28. I detta avsnitt redogör vi för ytterligare hållbarhetsupplysningar med utgångspunkt i ram-
verket Global Reporting Initiative (GRI) som inkluderar GRI-noter och ett GRI-index. Här rapportererar vi även
enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) samt EU:s taxonomiförordning. I GRI-index
finns hänvisningar till var i årsredovisningen informationen om hållbarhetsupplysningarna finns att läsa. I
de fall där krav enligt GRI-ramverket inte uppfyllts framgår det av GRI-index på s. 122123. Hållbarhetsupp-
lysningarna utgår från en kontinuerligt uppdaterad väsentlighetsanalys och dialog med Eastnines intres-
senter och utförs årligen. Eastnine stödjer FN:s Global Compact och denna rapport utgör också Bolagets
Communication on Progress (CoP) som beskriver hur Eastnine arbetar med Global Compacts tio principer
samt bidrar till ett urval av de 17 globala hållbarhetsmålen.
Denna rapport har inte bestyrkts externt. För ytterligare upplysningar om Eastnines hållbarhetsarbete,
kontakta Lilia Kouzmina, Hållbarhetschef på Eastnine, lilia.kouzmina@eastnine.com.
Aktiviteter och Anställda
2-7 Medarbetare
Eastnine hade vid årets slut 22 anställda, varav nio i Sverige, åtta i Litauen och fem i Lettland.
Totalt
Sverige Litauen Lettland 2023 2022
Totalt antal anställda 9 8 5 22 23
Varav kvinnor 4 6 3 13 14
– heltid 4 6 3 13 14
– deltid 0 0 0 0 0
– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0
Varav män 5 2 2 9 9
– heltid 5 2 2 9 9
– deltid 0 0 0 0 0
– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0
2-8 Medarbetare som inte är anställda
Eastnine har ingen egen fastighetsskötsel utan använder leverantörer för aktiviteter relaterade till
fastighets underhåll såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan ger insikt i hur många
personer räknat som FTE (heltidsekvivalenter, vid slutet av rapporteringsperioden), som är involverade i
utförandet av dessa tjänster.
Totalt
Litauen Lettland Polen 2023 2022
Administratörer 7,5 0,0 1,5 9,0 9,0
Teknisk fastighetsskötsel 15,0 5,0 5,0 25,0 25,0
Säkerhet 12,5 7,0 21,0 40,5 44,5
Städning 27,0 7,0 4,0 38,0 38,0
Totalt 62,0 19,0 31,5 112,5 116,5
GRI-noter, generella upplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
112
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Styrning
2-21 Årlig total ersättning
Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för
att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och
säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.
2023 2022
Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 482 361
Median årlig total ersättning för samtliga anställda
(exklusive högst årlig ersättning), TEUR 76 73
Förhållande mellan högst betald och median
(exklusive högst årlig ersättning), ggr 6,3 4,9
Median ersättningsökning samtliga anställda
(exklusive högst årlig ersättning), % 4,2 2,2
Ersättningsökning vd, % 33,5 2,6
Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median
(exklusive högst årliga ersättning), ggr 8,0 1,2
Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader.
Vd:s ersättning inkluderar extra bonus om 1 383 TEUR, relaterad till extraordinära insatser i samband med
avyttring av innehavet i MFG. Ingen omräkning till FTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig
lön. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i
Bolagets ersättningsrapport.
Flygbild över Vilnius.
I framkant på bilden syns
fastigheterna Vertas-1 och 2.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
113
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen
2-29 Metod för intressentengagemang
Eastnines policyer för ansvarsfullt företagande och uppförandekod bygger bland annat på OECD:s riktlinjer
för multinationella företag, OECD:s due diligence-vägledning för ansvarsfullt företagande och FN:s väg-
ledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa riktlinjer har översatts till tillämpliga förhåll-
ningsregler i de specifika policyer som rör olika aspekter av Eastnines verksamhet (se tabell över interna
styrdokument).
Eastnine bygger sitt hållbarhetsarbete på försiktighetsprincipen, vilket innebär att om det finns en risk för
att en potentiellt allvarlig skada på miljön kan uppkomma, ska inte brist på vetenskapliga bevis betraktas
som anledning att inte ta hänsyn till detta. I detta fall måste åtgärder vidtas för att undvika eller mitigera
risken.
Eastnines hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Anti-Corruption Policy, Code of
Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work environment &
Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New
Developments and Reconstruction, IT Security Policy, Privacy Policy och Privacy Guidelines.
Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med alla tillämpliga lokala och internationella lagar, förord-
ningar samt genomför miljöriskbedömning som en del av due diligence-processen vid förvärv. Läs mer om
Eastnines riskhantering på s. 5764.
Företagets policyer uppdateras årligen och alla anställda informeras om eventuella ändringar eller
upp dateringar. Genomgång av antikorruptionspolicyn görs i samband med den årliga utbildningen inom
området.
Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete
Policy/Riktlinjer Syfte och mål
Hur policyn implementeras i
verksamheten
Anti-Corruption Policy Skapa och driva verksamhet i linje med
höga etiska standarder, transparens
och etiskt beteende. Förebygga och/
eller hantera eventuell förekomst av
oetiskt beteende och korruption.
Nyintroduktion för nyanställda, årlig
utbildning i antikorruption för samtliga
anställda.
Code of Business Conduct Se ovan. Se ovan.
Supplier Code of Conduct Se ovan. Strategiska leverantörer ombeds att
fylla i en egenbedömning med frågor
inom miljö, styrning och socialt ansvar.
Utvärderingen analyseras och eventu-
ella avvikelser följs upp av ansvariga
inom Eastnine.
Diversity and Equal Treatment
Policy
Skapa gynnsam arbetsmiljö som
gynnar mångfald och tar hänsyn till
mänskliga rättigheter och individens
behov.
Könsbalans tas i beaktning vid nyan-
ställning. Anställda ges möjlighet att
anpassa arbetsbelastning och tider till
individuell familjesituation. Under 2023
har samtliga länder genomfört
workshops i DEI- frågor (Diversity,
Equality, Inclusion).
Work environment & Employee
Health Guidelines
Se ovan. Se ovan.
Whistleblower Policy Erbjuda verktyg för anonym rapporte-
ring av oetisk beteende.
Instruktioner avseende eventuell
rapportering finns på Eastnines
webbsida.
Environmental Policy Reducera negativ påverkan på miljön.
Hantera risker relaterade till negativ
miljöpåverkan. Utveckla processer och
rutiner för hållbar fastighetsdrift.
Införande av krav avseende nivå på
fastighetscertifiering, mål kopplade till
energi och vattenförbrukning, utsläpps-
mål, osv. Se målutfall på s. 25–28.
Sustainability Strategy for
New Developments and
Reconstruction
(Rekommendationer)
Se ovan. Se ovan.
IT Security Policy, Privacy Policy
& Privacy Guidelines
Skydda och hantera personuppgifter
och annan känslig data.
Anställda uppmanas att ta del av policy
samt följa uppställda riktlinjer. Genom-
gång av uppdateringar sker löpande.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
114
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete
Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ
Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål
Arbetsmiljölagen Global Compact
EU:s Taxonomiförordning GRI Standards
FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building,
Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO
2
)
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter
OECD:s riktlinjer för multinationella företag
Miljöbalken Parisavtalet
Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate-Related Financial
Disclosures)
Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och hållbarhetsinitiativ
Kanaler för intressentengagemang
Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor
Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning,
kundnöjdhetsundersökningar
Kontorslokaler med god service och arbets-
miljö, minskad miljö påverkan, affärsetik
Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar-
undersökningar, medarbetarsamtal
Professionell utveckling, goda anställnings-
villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik
och minskad miljöpåverkan
Investerare Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar,
press meddelanden, konferens samtal,
s eminarier, investerarmöten
Affärsetik och antikorruption, energi-
effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund- och
medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja
Samhälle Dialog med intresse- och bransch-
organisationer, nätverks träffar, konferenser
Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan,
affärsetik och antikorruption, hållbar
leverantörskedja
Leverantörer Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar,
beställningar
God affärsetik i inköpsprocessen
Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets
hållbarhetsarbete och uppställda mål. Eastnines dagliga arbete
med hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets hållbarhetschef
som kvartalsvis, eller oftare, uppdaterar styrelsen rörande det
löpande hållbarhetsarbetet samt eventuella avvikelser från strategin.
Hållbarhets chefen har även en direkt dialog med styrelseordföranden.
Under året har inga väsentliga avvikelser kopplat till hållbarhets-
arbetet och uppförandekoden rapporterats till styrelsen. Läs mer om
styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet på s. 103.
Kanaler för kontinuerlig dialog med viktiga intressenter presenteras i
tabellen ovan. Den feedback som ges genom dessa kanaler från East-
nines olika intressentgrupper används kontinuerligt i utvärdering av
nuvarande strategier, policyer och daglig förvaltning. Undersökningar,
inklusive medarbetar- och hyresgästenkäter, ger möjlighet att ta del av
synpunkter och klagomål från Eastnines två främsta intressentgrup-
per. Resultatet analyseras, systematiseras och används som bas för
åtgärdsplaner. Mer generella synpunkter som påverkar hanteringen av
miljöfrågor inhämtas till exempel från lagstiftning samt kontinuerlig
analys av media- och samhälls debatt. Deltagande i branschevent,
konferenser, paneldebatter och olika typer av samarbete med ideella
organisationer erbjuder ytterligare input som påverkar hållbarhets-
strategierna. Eastnine har även inrättat en visselblåsar funktion där
anställda, hyresgäster och andra intressentgrupper anonymt kan
lämna synpunkter om hur Eastnine bedriver sin verksamhet.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
115
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor
I samarbete med Bolagets intressenter inleddes hållbarhetsarbetet
med att analysera bästa praxis i branschen och ta fram en lista över
viktiga frågor inom de tre områdena; miljö, socialt ansvar och styrning,
som bedöms ha, eller potential att i framtiden ha, en betydande påver-
kan på Eastnines verksamhet. Utöver den analysen kommunicerar
Eastnine löpande med sina viktigaste intressenter för att identifiera
deras förväntningar på Eastnines verksamhet och säkerställa att
Bolaget kan leverera i linje med dessa. Löpande dialog med intressen-
ter, analys av branschspecifik praxis och trender används kontinuerligt
som input för verifiering och komplettering av väsentlighetsanalysen
som utfördes för första gången 2018, i syfte att kartlägga de viktigaste
hållbarhetsaspekterna av Eastnines verksamhet. Medarbetarnas,
styrelsens och investerarnas synpunkter samlades in under flera håll-
barhetsworkshops och enkätundersökningar under samma år. Hyres-
gästernas bidrag baserades på frågor som tagits upp under löpande
dialog och sammanställdes av fastighetsförvaltarna.
Den stödjande analysen omfattade en granskning av relevanta
branschstandarder, rapporteringsramverk, konkurrenternas praxis
samt vägledning och rekommendationer, däribland rapporten ”UNEP
Sustainability Metrics: Translation and Impact on Property Invest-
ment and Management”. Resul tatet av denna analys, och de priori-
terade hållbarhetsfrågor som identifierats, har därefter validerats av
Eastnines ledning.
Sedan dess genomförs varje år en utvärdering av väsentlighets-
analysen, bland annat med bidrag från kundundersökningar i samtliga
direktförvaltade fastigheter. Slutsatsen av den senaste utvärderingen
var att de hållbarhetsfrågor som tidigare identifierats fortfarande är
väsentliga. I tabellen finns en lista över väsentliga frågor samt till-
hörande GRI Standards-ämnen som Eastnine rapporterar på.
Antikorruption
3-3 Styrning av väsentliga frågor
205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och
rutiner för antikorruption
205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder
Korruption i bygg- och fastighetsbranschen förekommer i relativt stor
utsträckning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och målet
med antikorruptions arbetet är att eliminera risken för korruption i
verksamheten.
Eastnines vd är ansvarig för att leda arbetet med att motverka kor-
ruption. Bolaget har en visselblåsarfunktion för att underlätta för
medarbetare och utomstående att anmäla överträdelser eller miss-
tankar om korruption. Korruptionsmisstankar kan leda till disciplinära
åtgärder, uppsägning och/eller polisanmälan.
Antikorruptionsarbetet inom Bolaget utgår från Eastnines Code of
Conduct för anställda och leverantörer, och Bolagets Anti-Corruption
Policy. Minst en gång per år hålls en utbildning i antikorruption för
samtliga anställda, som under 2023 genomfördes i samband med
Bolagets årliga kickoff. En genomgång av företagets antikorruptions-
policy, case och efterföljande frågeformulär gav samtliga anställda en
uppdatering kring viktiga aspekter inom ämnet. Uppföljning av huru-
vida policyer och riktlinjer efterlevs sker även på löpande basis. Behov
av ytterligare insatser utöver regelbunden uppföljning och personal-
utbildning utvärderas kontinuerligt. Inga misstankar eller korruptions-
incidenter anmäldes under 2023.
3-2 Lista på väsentliga frågor
Eastnines väsentliga frågor GRI Standards
Framtidssäkra fastigheter
Hållbarhetscertifiering av
byggnader
Energiprestanda och förnybar
energi
Energi
Minskad klimatpåverkan Utsläpp
Effektiv resursanvändning Energi, vatten
Cirkulär användning av resurser Avfall
Hållbara byggnadsmaterial och
installationer
Framtidssäker organisation
Hög affärsetik och anti korruption Antikorruption
Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet
Attrahera och behålla kompetens Kompetensutveckling för
anställda
Medarbetarnas hälsa och
välbefinnande
Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjligheter
Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering
avseende påverkan på miljö
samt sociala kriterier
Väsentliga fgor
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
116
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Energi
3-3 Styrning av väsentliga frågor
302-1 Energianvändning inom organisationen
302-3 Energiintensitet
Energieffektivitet och användning av förnyelsebar energi är viktiga
frågor för Eastnine. Fastigheter och byggsektorn står för cirka 30
procent av energianvändningen globalt. Låg energianvändning bidrar
till sänkta kostnader och lägre utsläpp. Redovisningen av energidata
för 2023 omfattar energianvändning i samtliga fastigheter i East-
nines portfölj. Energiförbrukningen inkluderar el, fjärrvärme och
eventuell användning av naturgas eller annan typ av bränsle för lokal
uppvärmning. Förbrukningen rapporteras på två nivåer: för hela för-
valtningsportföljen och separat för direktförvaltade fastigheter. Elför-
brukning i direktförvaltade fastigheter delas vidare upp i fastighetsel
och verksamhetsel (hyresgästernas elanvändning). Förbrukningsdata
för kyla kan inte separeras från el- och uppvärmningsförbrukning och
rapporteras därför inte separat. Energiprestanda beräknas som total
energiförbrukning inklusive el, värme, kyla och bränsleanvändning
genom bruttoarea. I nuläget är det inte tekniskt möjligt att mäta verk-
samhetsel i fastigheter som inte direktförvaltas, vilket förklarar varför
intensitetsmått för fastighetsenergi för samtliga fastigheter i portföl-
jen inte kan tas fram. Eastnines arbete med energieffektivisering drivs
i linje med de strategiska målen. Ett av målen är att minska energi-
förbrukningen per kvm i direktförvaltade fastigheter med 25 procent
mellan 2019 och 2025, till cirka 100 kWh per kvm (måttet exkluderar
verksamhetsel). Det främsta verktyget för att uppnå detta mål är sys-
tematiskt arbete med miljöcertifieringar av befintliga byggnader och
utvecklingsprojekt. De miljöcertifieringar som eftersträvas är minst
LEED Gold eller BREEAM Excellent. För stora nybyggnationsprojekt är
det interna kravet att uppnå energiintensitet på cirka 50 kWh/kvm. För
att säkerställa att allt certifieringsarbete sker med fokus på energi-
effektivisering ska 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin
uppnås inom alla applicerade miljöcertifieringsramverk.
Under 2023 har vi lanserat ett nytt internt system för att mäta och
analysera energiförbrukning tillsammans med nya uppföljningsruti-
ner som resulterat i en mer optimerad energidrift. Investeringarna i
energi optimering inkluderade uppdateringar av BMS-system i flera
fastigheter, installation av nya lösningar för effektiv överföring av
värme i ventilations- och kylsystem, byte mot LED-belysning i sam-
band med ombyggnation och hyresgästanpassningar samt installation
av UV-fönsterfilter i två fastigheter i Vilnius för att skapa bättre inom-
husklimat samt reducera kylbehov i vissa gemensamma utrymme med
hög exponering mot solljus.
Den totala normaliserade energiförbrukningen minskade med 14
procent i direktförvaltade fastigheter och med 12 procent i hela
beståndet. Vad gäller fastighetsenergi, ett mått som exkluderar verk-
samhetsrelaterad elanvändning hos hyresgäster, har energiprestandan
förbättrats med 14 procent. Andelen förnybar energi var i princip
oförändrad på 78 procent (77), eftersom det inte skett några större
förändringar i energiförsörjningen. All inköpt el är förnybar. Den största
negativa effekten för nyckeltalet andel förnybar energi uppstod i sam-
band med förrvet av fastigheten Nowy Rynek D i Polen i maj 2022,
eftersom fjärrvärmesystemen i Polen har ett större beroende av fossila
bränslen än i de baltiska länderna.
Andelen förnybara bränslen som används i fjärrvärmesystemen till
Eastnines fastigheter uppskattas till 68 procent i Litauen, 50 procent
i Lettland och 12 procent i Polen. Sedan 2021 mäts andelen förnybart
i fjärrvärmeproduktionen för beräkning av total andel förnybar energi
för Eastnines fastighetsbestånd.
Energiförbrukning totalt¹,
MWh 2023 2022
Förändring,
%
El 18 969 20 658 -8
Fjärrvärme 11 412 13 200 -14
Naturgas 815 1 003 -19
Totalt 31 196 34 861 -11
Totalt (normaliserad) 32 950 37 342 -12
Andel förnybar energi, % 78 77 +1 %-enhet
¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel.
Absolut förbrukning Normaliserad förbrukning³
Energiprestanda, kWh/kvm
Förändring Förändring
2023 2022 % 2023 2022 %
Direktförvaltade fastigheter¹
Total energiförbrukning² 136 153 -12 145 169 -14
– varav fastighetsenergi 99 112 -11 109 127 -14
Samtliga fastigheter
Total energiförbrukning² 132 148 -11 140 159 -12
¹ S7-fastigheter inkluderas ej.
² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster.
³ Metoden för att beräkna normaliserad förbrukning har utvecklats och historiska värden har därför uppdaterats.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
117
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Vatten
3-3 Styrning av väsentliga frågor
303-5 Total vattenanvändning
Vattenanvändning är en viktig fråga ur ett miljö- och driftkostnads-
perspektiv. Effektiv vattenanvändning är också en förutsättning
för att kunna uppnå ett högt betyg när byggnaden miljöcertifieras.
Som fastighetsägare kan Eastnine påverka hur mycket vatten som
används genom att ta ansvar för tekniska system och installationer.
Rapporteringen omfattar vattenförbrukning i samtliga fastigheter
uppdelad i två grupper: direktförvaltade och samtliga fastigheter.
Vattenanvändning följs upp utifrån Bolagets fastställda mål, policy
för ny- och ombyggnation, samt krav som ställs vid miljöcertifiering.
Förvaltningsorganisationen i respektive land ansvarar för att byggna-
der utrustas med vattenbesparande utrustning, såsom snålspolande
toaletter och blandare, vid ny- och ombyggnation. Målsättningen är
att minska vattenförbrukningen per kvm med minst 2 procent per år i
genomsnitt beräknad under en 5-årsperiod. Redovisningen bygger på
faktisk förbrukning utan någon normalisering. Under 2023 förbrukades
totalt 50881 kubikmeter (46 607) vatten i direktförvaltade fastigheter,
vilket motsvarar en vattenintensitet om 284 liter/kvm, jämfört med
260 liter/kvm 2022. Ökningen beror primärt på högre nyttjande av
lokalerna av våra hyresgäster efter pandemin samt högre genomsnitt-
lig uthyrningsgrad i fastighetsbeståndet. Per kvm ökade förbrukningen
med 9 procent i direktförvaltade fastigheter och med 15 procent i
samtliga fastigheter.
Utsläpp
3-3 Styrning av väsentliga frågor
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2)
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)
Byggnader står för cirka en tredjedel av totala utsläpp globalt. Utsläp-
pen uppstår under byggnadens hela livscykel från byggnation till
daglig drift och slutligen till rivning. Att beakta byggnadens klimatpå-
verkan i alla dessa faser är en viktig fråga för fastighetsägare, eftersom
omställningen till en koldioxidsnål ekonomi tillför högre ekonomiska
risker och kostnader för aktörer med negativ klimatpåverkan. Därför är
klimatfrågan högt prioriterad inom Eastnines verksamhet. Eastnine har
som mål att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030
samt att reducera utsläpp från sin värdekedja. Styrning i frågan utgår
från Eastnines övergripande miljöpolicy, policyer för renovering och
ombyggnation samt rutiner för drift, förvaltning och underhåll regle-
rade inom applicerbara certifieringsramverk.
Redovisningen av Eastnine växthusgasutsläpp inkluderar direkta
och indirekta utsläpp av växthusgaser enligt standarden Greenhouse
Gas (GHG) Protocol. I våra beräkningar av utsläpp används så kallad
operationell approach”, vilket innebär att utsläpp från fastigheter
där hyresgäster kontrollerar fastighetsdriften, dvs. samtliga tre S7-
fastigheter, exkluderas från Scope 2-redovisning och utgör istället en
del av Scope 3.
Klimatpåverkan från egen verksamhet (Scope 1)
Eastnines primära direkta klimatpåverkan i denna kategori kan framför
allt härledas till läckage av köldmedia från aggregat för komfortkyla i
våra fastigheter. Utsläpp från köldmedia antas motsvara den påfyllning
som sker i fastigheter under året. Eftersom påfyllningar inte är jämnt för-
delade mellan åren och sker relativt sällan, finns det stora variationer i
utsläppsstorlek i denna kategori mellan åren. Ytterligare klimatpåverkan
inom Scope 1 kommer från förbränning av naturgas för uppvärmning
av en fastighet i Riga. Samtliga utsläppsfaktorer, dvs. klimatpåverkande
potential, som används vid beräkning av Scope 1 är inhämtade från
Naturvårdsverket. Beräkningsprocessen är automatiserad.
Klimatpåverkan från inköpt energi (Scope 2)
Eastnines inköp av energi består av inköp av elektricitet och fjärrvärme
för fastigheterna. Eastnines klimatpåverkan inom den här kategorin
härleds primärt till köpt fjärrvärme, eftersom all Bolagets inköpta
el är förnybar, vilket även är ett internt krav. Vad gäller fjärrvärme-
leverantörers planer att fasa ut fossila bränslen förväntas de baltiska
marknaderna att använda 100 procent biomassa vid generering av
fjärrvärme senast 2030, jämfört med nuvarande nivå på 6070 pro-
cent. I Polen ligger motsvarande siffra på 1015 procent förnybar
energi, vilket ger en mycket högre klimatpåverkan vid inköp av fjärr-
värme till vår fastighet i Poznan. Under året har vi genomfört en rad
åtgärder, inklusive tekniska installationer och driftanpassningar för att
minska användningen av fjärrvärme i vår fastighet i Poznan med bra
resultat.
Total förbrukning, m
3
Förbrukning, liter/kvm Förbrukning, liter/kvm i jämförbart bestånd
Vatten 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, %
Direktförvaltade fastigheter 50 881 46 607 9 284 260 9 284 260 9
Samtliga fastigheter 72 319 63 134 15 307 268 15 307 268 15
Femårsöversikt
Vattenförbrukning, liter/kvm 2023 2022 2021 2020 2019
Direktförvaltade fastigheter 284 260 229 304 450
Samtliga fastigheter 307 268 214 310 505
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
118
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Växthusgasutsläpp, ton CO₂e
Utsläpp Utsläppskälla 2023 2022 Kommentar
Scope 1 Totalt 484 259
Köldmedialäckage 335 76
72 % av det totala utsläppet i denna kategori kommer från påfyllning av köldmedier i byggnader som inte har
fyllts på de senaste tre åren (avser de tre S7-fastigheterna och Vertas 2).
Naturgas 149 183 Naturgas används för uppvärmning av Valdermara Centrs i Riga. Fjärrvärme planeras användas under 2024.
Scope 2 Totalt 3 363 3 836
Fjärrvärme 3 363 3 836
Minskningen beror främst på energieffektiviseringsåtgärder som resulterat i cirka 20 % lägre fjärrvärme-
förbrukning i Litauen och 10 % lägre i Polen.
Elektricitet 0 0
Med location-based-metoden uppgår utsläppen inom Scope 2 under 2023 till 6 736 ton, jämfört med 7 249 ton
2022.
Scope 3 Totalt 3 996 4 495
Beräkningsmetoder och system för beräkningen av klimatpåverkan inom nedanstående kategorier har förändrats
mellan åren 2022 och 2023. En jämförelse mellan perioder är därför ej möjlig av Eastnines Scope 3-utsläpp.
Värdet för totala Scope 3-utsläpp 2022 är justerat pga. tillkomst av en ny kategori ”Inköp av varor och tjänster”.
Energiförbrukning hyresgäster 222 234 Lägre värmeförbrukningen i icke-direktförvaltade fastigheter (S7-1,2,3).
Lokalanpassningar 110 3 157
Till skillnad från föregående år har spend-based-metoden ersatts av average-data-based-metoden, för beräkning
av utsläpp för lokalanpassningar, där livscykelanalys används för lokalanpassningsprojekt som motsvarar 86 % av
totala utgifter i denna kategori och 95 % av utsläppen. Tidigare användning av spend-based-metoden har
resulterat i en signifikant överskattad utsläppsnivå. Rimlighetsbedömning med positivt utfall har genomförts
avseende 2023 års LCA-baserade uträkningar.
Energi-/bränslerelaterade utsläpp 787 897 Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp (baserat på utsläpp inom Scope 1 och 2).
Tjänsteresor 21 26
Innefattar flygresor, taxi och hotellövernattningar i samband med affärsresor. Baserat på både faktisk data och
schablonestimat.
Avfallshantering 141 180 Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder.
Inköp av varor och tjänster 2 715 1 973 Byte av system 2023 för beräkning av utsläppsnivån försvårar jämförbarheten mellan åren.
Totalt (Scope 1, 2 & 3) 7 843 10 563
Totalt (Scope 1 & 2) 3 847 4 095
Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 21 23 Beräkningen exkluderar S7-fastigheterna (som rapporteras i Scope 3).
Klimatpåverkan från indirekta utsläpp i värdekedja (Scope 3)
Vår analys av utsläpp i värdekedjan har uppdaterats inom ombygg-
nation och lokalanpassningar som utgjorde en av de mest betydande
posterna under föregående år. De utsläpp i Scope 3 som inkluderas i
årets redovisning är lokalanpassningar, el- och värmeförbrukning från
hyresgäster, energirelaterade utsläpp samt avfallshantering och
tjänsteresor. Kvaliteten av utsläppsberäkningarna för lokalanpass-
ningar har förbättrats avsevärt jämfört med förra året, då schablon-
värden utifrån fakturerade belopp användes. Under 2023 har
materiallistor använts för att göra projektspecifika beräkningar. Spe-
cifika LCA-beräkningar har genomförts för alla ombyggnationsprojekt
över 100 000 EUR samt representativa projekt inom flera kategorier
under 100 000 EUR. Projektspecifika beräkningar utfördes för cirka 86
procent av alla projekt utifrån investerat belopp vilket motsvarar 96
procent av alla utsläpp i denna kategori. Den grova schablonmetoden
som användes 2022 ledde till avsevärt överskattade utsläpp i denna
kategori. Beräkningar har utförts av externa klimatkonsulter från
Litauen med stöd av 2050 Consulting från Sverige som genomförde
rimlighetsbedömning av resultaten. I årets redovisning har inkluderats
beräkning av klimatpåverkan från inköp av varor och tjänster. I dessa
beräkningar används generiska schablonfaktorer inom kategorierna
”Real Estate services” och ”Other business services” från Exobios
databas, baserade på fakturerade belopp.
Se tabell Växthusgasutsläpp för en mer detaljerad redogörelse av
Eastnines utsläpp.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
119
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Avfall
3-3 Styrning av väsentliga frågor
306-3 Genererat avfall
Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall i ny- och ombygg-
nadsprojekt som skickas vidare till deponi eller förbränning. Därr
är avfallshantering en viktig del av Eastnines miljöarbete. Avfall
till deponi orsakar miljökontaminering, medan förbränning medför
utsläpp av koldioxid i atmosfären. I nuläget, i avsaknad av ny utveck-
ling och metoder för att registrera avfall från ombyggnationer i fastig-
heterna, avgränsas Eastnines rapportering till endast avfall från våra
hyresgästers verksamhet, eftersom Eastnine oftast ansvarar för hur
avfallet sorteras och behandlas. Målet är att öka andelen avfall till
återvinning och minska andelen avfall till deponi.
För att räkna fram andel återvunnet avfall används schabloner och
faktiska vägda mängder från avfallsentreprenörer. För närvarande
används faktisk mätning av avfall i fyra fastigheter (3Bures-1,2 och 3
samt Vertas-1 och 2) och schabloner baserat på avfallsleverantörs-
data för resterande bestånd. Under 2023 uppgick hyresgästavfallet i
direktförvaltade fastigheter till totalt 776 ton (834), varav 43 procent
(38) gick till materialåtervinning. I samtliga fastigheter var andelen
återvinning 40 procent, jämfört med 33 procent 2022. För närvarande
redovisas inte avfall från ny- och ombyggnadsprojekt.
Leverantörsutvärdering – miljö och socialt
3-3 Styrning av väsentliga frågor
308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån
miljömässiga kriterier
414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån
sociala kriterier
Då en betydande del av miljö- och social påverkan uppstår i leveran-
törsledet, är det av stor vikt att Eastnine bedömer nya och befintliga
leverantörer utifrån dessa kriterier. Arbetet med leverantörer styrs av
Uppförandekod för leverantörer. Eastnine vill att leverantörerna lever
upp till samma krav vad gäller regelefterlevnad, respekt för mänskliga
rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt. För att kunna upp
högre transparens, och säkerställa att uppförandekoden efterlevs, har
Eastnine implementerat ett analysverktyg baserat på ett omfattande
frågeförmulär för leverantörer, som möjliggör strukturerad utvärdering
av Eastnines partners utifrån miljö- och sociala aspekter. Alla leveran-
törer, som bedöms ingå in en grupp av strategiska leverantörer som
omfattar tjänster och produkter inom bygg, design, fastighetsunder-
håll och drift samt konsulttjänster, deltar i utvärderingen. Eventuella
risker och frågeställningar behandlas efter färdigställd utvärdering i
dialog med leverantörerna. Eastnine anser att genom att betona vik-
ten av denna utvärdering för fortsatt samarbete med våra leverantö-
rer, samt genom att engagera våra leverantörer i en dialog runt dessa
frågor, höjs medvetandet och statusen för hållbarhetsarbetet på våra
marknader. Utvärderingar utförs på löpande basis. Samtliga strategiska
leverantörer har utvärderats och bedömts med hjälp av verktyget.
Kompetensutveckling för anställda
3-3 Styrning av väsentliga frågor
404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering
gällande prestation och karriärutveckling
Att kunna bibehålla kompetenta och engagerade medarbetare är
avgörande för Eastnines utveckling och förmågan att nå uppsatta mål
för verksam heten. Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbets-
givare och arbetar långsiktigt för att skapa engagemang och medarbe-
tarnöjdhet hos anställda. Karriär- och kompetensutveckling anses vara
viktigt för engagemang och nöjdhet med arbetsgivaren, vilket framgår
av de årliga medarbetarundersökningarna via Great Place to Work.
Under 2023 har Eastnines anställda erbjudits en utbildningsportal där
varje medarbetare på arbetstid kunnat ta del av utbildningsmaterial
online. Varje år genomförs även medarbetarsamtal med samtliga
anställda där utbildningsmål och andra karriärstödjande åtgärder
diskuteras och planeras.
Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, %
Avfall 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, % 2023 2022
Direktförvaltade fastigheter 776 834 -7 4,3 4,6 -7 43 38 
Samtliga fastigheter 1 029 1 171 -12 4,4 5,0 -12 40 33
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
120
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Mångfald och jämställdhet
3-3 Styrning av väsentliga frågor
405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga
medarbetare utifrån ålder och kön
406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa
Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som
stödjer mångfald och öppenhet, både vad gäller uppförande och iden-
titet. Detta arbete styrs av en mångfalds- och likabehandlingspolicy.
Eastnine ser mångfald som en konkurrensfördel och inser värdet av
olika infallsvinklar, bakgrunder och kompetenser. Eastnine har noll-
tolerans mot all form av diskriminering, fördomar och särbehandling.
Alla anställda i Eastnines organisation ska ha samma möjligheter till
avancemang, utbildning och utveckling oavsett sexuell läggning,
etnicitet, könsidentitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder.
Frågor som rör diskriminering och särbehandling ingår i den årliga
medarbetarundersökningen och besvaras anonymt. Inga fall av diskri-
minering rapporterades under 2023.
Eastnine eftersträvar jämställdhet och mångfald bland medarbe-
tare för att säkerställa ett brett spektrum av kunskap, synsätt och
erfarenheter i organisationen. Målsättningen är att representationen
av kvinnor och män i styrelse och ledning ska vara jämn. I Bolagets
ledning är könsfördelningen jämn. Likaså blev könsfördelningen jämn
i styrelsen efter att ytterligare en kvinna valdes in i samband med
årsstämman 2023. Styrelsen bestod därefter av tre kvinnor och tre
män, varav styrelsens ordförande är en kvinna. Under 2023 rankades
därför Eastnine på förstaplats på Stiftelsen Allbrights gröna lista när
jämställd heten hos svenska börsbolag jämfördes. Vid utgången av
2023 hade Eastnine totalt 22 anställda, varav 13 kvinnor och nio män.
Kundernas hälsa och säkerhet
3-3 Styrning av väsentliga frågor
416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande
hälsa och säkerhet för produkter och tjänster
Eastnine har ambitionen att leverera högsta möjliga servicenivå till
sina hyresgäster och ett tydligt fokus på hälsa och välbefinnande i
fastigheterna. Eastnines arbete för kundernas hälsa och säkerhet utgår
från Bolagets engagemangspolicy för hyresgäster, som inkluderar krav
och kriterier som berör inomhusklimat, fysiskt aktivitet och säkerhet.
Policyn är utformad och inspirerad av certifieringsramverket WELL,
som syftar till att förbättra hälsa och välmående för de som vistas i
byggnaderna. Eastnines fastighet Nowy Rynek D är även certifierad
med WELL Gold som förnyas var tredje år samt WELL Health and
Safety som förnyas varje år. Eastnine förmedlar information kring hälsa
och välmående i lokala sociala medier, erbjuder aktivitets baserade
möbler som komplement till traditionella kontorsmöbler, och imple-
menterar design element i byggnader som uppmuntrar till fysisk
aktivitet.
Under 2023 har inga incidenter av bristande efterlevnad eller av -
vikelser, gällande hälso- och säkerhetsaspekter i byggnaderna, inträf-
fat. Rutin mässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljön
granskas, utreds, åtgärdas och rapporteras till ledningen på ett syste-
matiskt sätt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå.
År 2023 2022
STYRELSE
Kvinnor
under 30
30–50 1 1
över 50 2 1
Män
under 30
30–50
över 50 3 3
LEDNING
Kvinnor
under 30
30–50
över 50 1 1
Män
under 30
30–50 1 1
över 50
ÖVRIGA ANSTÄLLDA
Kvinnor
under 30 1 1
30–50 10 12
över 50 1 1
Män
under 30
30–50 7 7
över 50 1 1
Totalt 28 29
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
121
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
GRI-index
GRI-
standard Beskrivning
FN Global
Compacts
principer Sid Kommentar
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1 Information om organisationen 3
2-2 Enheter som omfattas av
hållbarhetsredovisningen
Fastighetsverksamhet i Litauen,
Lettland och Polen. Segmentet Övriga
investeringar exkluderas.
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och
kontaktperson
112
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade
upplysningar
I de fall där tidigare rapporterade upp-
lysningar korrigerats finns fotnoter eller
kommentarer i anslutning till rapporte-
rade upplysningar.
2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och
avfallsdata verifierad av tredje part.
Scope 3 beräkningar framtagna av
tredje part.
Aktiviteter och anställda
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra
affärsförbindelser
14–16
2-7 Medarbetare 3, 6 112
2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 112
Styrning
2-9 Sammansättning och struktur för
styrning
101–102
2-10 Nominering och val av högsta styrande
organ
101–102
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 106
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet
med översyn och hantering av påverkan
103
2-13 Delegering av beslutsfattande för att
hantera påverkan
103
2-14 Högsta styrande organets roll i relation
till hållbarhetsredovisningen
103
2-15 Intressekonflikter 91, 106,
110
GRI-
standard Beskrivning
FN Global
Compacts
principer Sid Kommentar
2-16 Kommunikation av kritiska
frågeställningar
103
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta
styrande organet
102, 106
2-18 Utvärdering av det högsta styrande
organets arbete
103
2-19 Ersättningspolicy 104
2-20 Process för att fastställa ersättningar 104
2-21 Årlig total ersättning 113
Strategi, policyer och praxis
2-22 Uttalande om strategi för hållbar
utveckling
100
2-23 Värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande
10 114–115
2-24 Förankring av värderingar, principer,
standarder och normer gällande
uppförande
114–115
2-25 Processer för att avhjälpa negativ
påverkan
7 114–115
2-26 Mekanismer för rådgivning och
rapportering av angelägenheter
för organisationen
114–115
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 114–115
2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building
Council Lithuania, GRESB, Proptech
Association Lithuania
Intressentengagemang
2-29 Metod för intressentengagemang 115
2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän.
Ingen medarbetare omfattades av
kollektivavtal.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
122
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Väsentlig fråga Indikator
FN Global
Compacts
principer
FN:s
globala
mål Sid Kommentar
Väsentliga frågor
3-1 Process för att fastställa
väsentliga frågor
116
3-2 Lista på väsentliga frågor 116
Ekonomi
Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 116
205-2 Kommunikation kring, och
utbildning i, policyer och
rutiner för antikorruption
10 27, 62, 114, 116
205-3 Bekräftade fall av
korruption och vidtagna
åtgärder
10 27, 116
Miljö
Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 117
302-1 Energianvändning inom
organisationen
6, 9 7 25, 117
302-3 Energiintensitet 6, 9 25, 117
Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 118
303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 26, 118
Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 118–119
305-1 Direkta utsläpp av
växthusgaser (Scope 1)
7, 8, 9 11, 12 25, 118–119
305-2 Indirekta utsläpp av
växthusgaser från
energiförbrukning (Scope 2)
7, 8, 9 25, 118–119
305-3 Övriga indirekta utsläpp av
växthusgaser
7, 8, 9 25, 118–119
Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 120
306-3 Genererat avfall 11, 12 26, 120
Väsentlig fråga Indikator
FN Global
Compacts
principer
FN:s
globala
mål Sid Kommentar
Leverantörs-
bedömningar
avseende miljö
3-3
308-1
Styrning av väsentliga frågor 28, 120
Nya leverantörer som
utvärderats utifrån
miljö mässiga kriterier
12 28, 120
Socialt
Kompetens-
utveckling
3-3 Styrning av väsentliga frågor 120
404-3 Andel anställda som får
regelbundna utvecklings-
samtal
6 120
Mångfald och
jämställdhet
3-3 Styrning av väsentliga frågor 27, 121
405-1 Mångfald i styrelse, ledning
och bland anställda
1, 2, 4, 6 27, 121
Icke-
diskriminering
3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 27, 121
406-1 Antal fall av diskriminering
och hantering av dessa
27, 121
Leverantörs-
utvärdering -
socialt
3-3 Styrning av väsentliga frågor 28, 120
414-1 Nya leverantörer som
utvärderats utifrån sociala
kriterier
28, 120
Kundernas
hälsa och
säkerhet
3-3 Styrning av väsentliga frågor 13, 121
416-2 Incidenter av bristande
efterlevnad av regler
gällande hälsa och säkerhet
för produkter och tjänster
11 121
Väsentliga frågor
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
123
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
TCFD-rapport
Denna rapport ger ytterligare upplysningar i enlighet med TCFD:s (Task
Force on Climate-related Financial Disclosure) rekommendationer när det
ller hur Eastnine arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter.
Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av världens
energi förbrukning och utsläpp av växthusgaser, vilket innebär att
fastighetsbolag är exponerade för risker relaterade till klimatföränd-
ringar. Om vi ska klara av de utmaningar som följer av övergången
till en koldioxidsnål ekonomi måste vi ha en god förståelse för dessa
risker och hur de kan undvikas eller mildras. Samtidigt kan den gröna
omvandlingen innebära nya möjligheter (konkurrensfördelar och lång-
siktiga fördelar) för aktörer som är villiga att höja sin ambitionsnivå
och ta vara på dem i ett tidigt skede. Denna insikt ligger till grund för
hur Eastnine ser på klimatrelaterade risker samt möjligheter och åter-
speglas i hållbarhetsarbetet.
Styrning
Eastnine arbetar systematiskt med strategier som syftar till att minska
klimatavtrycket och de klimatrelaterade riskerna. Dessa risker ingår
i styrelsens och ledningens riskbedömningsarbete. Riskbedömnings-
analysen uppdateras löpande och de åtgärder som vidtas för att möta
de olika riskerna utvärderas utifrån relevans och effektivitet.
Eastnine bedömer löpande riskerna för den befintliga fastighets-
portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av
due diligence- processen vid förvärv.
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål
a) Styrelsens översyn av
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
s. 103
a) Beskrivning av klimatrelaterade
risker och möjligheter som vi har
identifierat.
s. 23–26
a) Beskrivning av processen för att
identifiera och bedöma klimat-
relaterade risker.
s. 23–24, 58, 61–62
a) Indikatorer för att mäta och styra
klimatrelaterade risker och
möjligheter.
s. 23–24
b) Ledningens roll avseende
bedömning och hantering av klimat-
relaterade risker och möjligheter.
s. 7–8, 103
b) Beskrivning av hur verksamhet,
strategi och finansiell planering har
påverkats.
s. 23–26
b) Beskrivning av processer för att
hantera klimatrelaterade risker.
s. 23–24, 61–62, 124–125
b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3
enligt Greenhouse Gas Protocol.
s. 118–119
c) Beskrivning av organisationens
strategiska motståndskraft och
påverkan av olika klimatrelaterade
risker och möjligheter.
s. 124–125
c) Beskrivning av hur processerna är
integrerade i organisationens över-
gripande riskhantering.
s. 23–24, 61–62, 124–125
c) Beskrivning av mål som används
för att hantera klimatrelaterade
risker och möjligheter samt utfall på
dessa mål.
s. 23–24
Inkluderade ledningssystem:
Byggnadscertifiering
Övervakning av energianvändning
Övervakning av vattenanvändning
Hyresgästernas engagemang
Gröna hyresavtal
Indikatorer och nyckeltal
Förvärv Förvaltning
ESG-granskning vid förvärv:
Analys av energianvändning
Genomgång av certifieringsbetyg
Beräkning av kostnader för uppgradering/
förnyelse av certifiering
Analys av fysiska klimatrisker relaterade till
fastighetens geografiska läge (Munich Re/GRESB)
Granskning enligt EU:s taxonomiregelverk
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
124
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Omställningsrisker
Omställningsrisker är risker som uppstår i samband med den globala
omställningen till en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte innebär
förändringar i policyer, investeringar, affärsstrategier och vad som
efterfrågas av kunderna, det vill säga minskad miljöpåverkan. För
fastig hetssektorn kommer denna omställning sannolikt att leda till
ökade krav på byggnaders klimatprestanda och att gröna, och icke-
gröna, tillgångar värderas olika. De omställningsrisker som anses vara
väsentliga för vår verksamhet beskrivs mer i detalj på s. 6162.
Fysiska klimatrisker
Med fysiska klimatrisker avses risker relaterade till den globala upp-
värmningen som påverkar fastigheternas drift och underhåll, exem-
pelvis högre temperaturer och en högre sannolikhet för extremt väder.
Fysiska klimat risker kan delas in i risker relaterade till byggnadens geo-
grafiska läge och risker relaterade till dess underhåll och drift. När det
gäller klimatrisker relaterade till geografiskt läge har Eastnine genom-
fört en miljöriskanalys för samtliga fastigheter, baserad på klimatdata
som tillhandahålls av GRESB och Munich Re. Denna analys görs även
inför alla potentiella förvärv och ingår, tillsammans med andra resultat
i ESG-rapporten, i styrelsens beslut sunderlag. Utöver detta genomförs
fastighetsspecifika klimatriskanalyser för att säkerställa fastigheternas
motståndskraft utifrån senast tillgänglig vetenskap. Läs mer om analy-
ser genomförda 2023 på s. 2324.
Vårt hållbarhetsarbete innebär nya möjligheter
Eastnine är en ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner. Med håll-
barhetscertifieringar på toppnivå och genom att vidta åtgärder som
minskar energi användningen och utsläppen ska vi säkerställa och öka
fastighetsportföljens värde, uppfylla och överträffa hyresgästernas
förväntningar, öka våra medarbetares miljöengagemang samt säkra
tillgången till framtida finansiering. På s. 25–28 beskrivs hur vi avser
skapa värde för våra intressenter genom att ta vara på klimatrelate-
rade möjligheter inom områdena energi effektivitet, koldioxidutsläpp
och effektiv resursanvändning.
Fysiska klimatrisker relaterade till fastigheternas
geografiska läge
Illustrationen till höger ger en översikt över fysiska klimatrelaterade
risker i Eastnines fastighetsportfölj, i form av nuvarande risker och
framtida risker fram till år 2050. Riskbedömningen bygger på klimat-
data till handahållen av GRESB Climate Risk Module och baseras på en
metodologi framtagen av Munich Re, en global leverantör av försäk-
rings- och åter försäkringsprodukter. För framtida risker presenteras
värsta möjliga scenarion enligt RCP 8.5. RCP 8.5-scenariot står för
det mest negativa utfallet gällande klimat för ändringar som beskrivs
i IPCC-rapporten (The Intergovernmental Panel on Climate Change,
FN:s organ för att sammanfatta och bedöma vetenskapen relaterad till
den globala uppvärmingen), dvs. den gsta koldioxidhalten i atmo-
sfären om målen i Parisavtalet inte uppnås. Översikten baseras på
aggregerade data för samtliga fastigheter.
Exponeringsöversikt – nuvarande
Jordbävning
Tropisk storm
Brandrisk mark
Översvämning
Hagel
Värmebölja
Nederbörd
Flodöversvämning
Stormflod
Tornado
Tropisk cyklon
Tsunami
Exponeringsöversikt – RCP 8.5 / År 2050
Torka
Brandrisk mark
Värmebölja
Nederbörd
Flodöversvämning
Tropisk cyklon
Ingen / mycket låg exponering
Låg exponering
Medel exponering
Hög exponering
Mycket hög exponering
Fysiska klimatrelaterade
risker för fastigheterna
Framför Eastnines fastighet
Uptown Park i Vilnius.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
125
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
EU-taxonomin
Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Eastnine
har ändå valt lämna upplysningar om hur verksamheten bidrar till att uppfylla EU:s mill i syfte att
utveckla det interna miljöarbetet och förbättra kommunikationen med olika intressenter.
Ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin
Tillämpning av EU-taxonomin har tagits fram som en del av EU:s hand-
lingsplan för hållbara finanser. Det är ett verktyg för att kunna identi-
fiera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara på EU-nivå, för
att kunna styra finansiering mot gröna tillgångar samt aktiviteter och
därmed uppnå EU:s klimatmål. För att en aktivitet ska anses hållbar
måste den enligt taxonomiförordningen bidra till minst ett av sex inom
taxonomin fastställda miljömål och inte negativt påverka de övriga
miljömålen. Utöver det, ställs krav avseende mänskliga rättigheter och
andra sociala aspekter. De aktiviteter i Eastnines verksamhet som kan
hänföras till EU-taxonomin ligger inom förvärv samt förvaltning av
kontorsfastigheter och omfattas därmed av den i förordningen ekono-
miska aktiviteten 7.7. Förvärv och ägande av byggnader.
Bedömning av taxonomiförenliga verksamheter
Med hänsyn till de tekniska granskningskriterierna för aktivitet 7.7. För-
värv och ägande av byggnader anses alla byggnader med energiklass
A eller som är bland de 15 procent mest energieffektiva i landet vara
förenliga med taxonomin. Under 2023 har en litauisk branschorgani-
sation publicerat kriterier för de topp 15 procent mest energieffektiva
kontorsbyggnaderna, riktlinjer som Eastnine har använt i klassificering
av beståndet. I Lettland finns inga motsvarande gränsvärden men
utifrån bedömningar som gjorts i samband med energikartlägg-
ningar anses Eastnines fastigheter Zala 1 och Valdemara Centrs,
som har energiklass B, uppfylla förenlighetskriterier utifrån ”topp 15
procent”-kriteriet.
För att vara förenligt med taxonomin krävs att en verksamhet inte
orsakar betydande skada (DNSH - Do No Significant Harm) för de
övriga miljömålen. Eastnine genomför klimatriskanalys för alla verk-
samhetsorter samt utför byggnadsspecifik klimatriskanalys vid förvärv.
2023 beställdes en fördjupad analys för samtliga S7-fastigheter samt
fastigheten Uniq i Vilnius. Dessa analyser används som underlag för
eventuella anpassningsplaner. Mer om klimatriskanalyser kan läsas
på s. 2324. Mot denna bakgrund anses samtliga Eastnines befintliga
fastig heter vara förenliga med DNSH-kriterierna för aktivitet 7.7.
Avseende ”minimiskyddsåtgärder” kopplade till mänskliga rättig-
heter, antikorruption och transparens i affärsverksamheten, är dessa
kriterier tillgodosedda för Eastnine som helhet genom våra uppfö-
randekoder, etiska riktlinjer och rutiner kopplande till leverantörs-
bedömningar och interna antikorruptionsutbildningar.
Redovisning av ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin
Tabellerna på nästa sida anger andel av nettoomsättning, drift utgifter
och kapitalutgifter som är förenliga med EU-taxonomin för aktivitet
7.7.
I tabell 1 visas nettoomsättning, vilket avser Eastnines hyresintäkter
som redovisas i resultaträkningen. Andel av omsättning som är för-
enlig med EU-taxonomin bedöms utifrån kriterier som beskrivits ovan
och avser hyresintäkter från fastigheter som uppfyller kriterier för
aktivitet 7.7.
Tabell 2 visar driftutgifter och omfattar kostnader för fastighets-
skötsel, löpande reparationer, underhåll samt hyresgästanpassningar
som kostnadsförts. Andelen driftutgifter som är förenlig med EU-
taxonomin bedöms utifrån kriterier som beskrivits ovan och avser
driftutgifter från fastigheter som uppfyller kriterier för aktivitet 7.7.
I tabell 3 redogörs för kapitalutgifter, och avser förvärv och
investeringar som ökar värdet av Eastnines fastigheter förenliga med
bedömningskriterier för aktivitet 7.7.
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
126
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Tabell 1.
Ekonomiska aktiviteter
Netto-
omsätt ning,
MEUR %
Begränsning
av klimat -
föränd ringar, %
DNSH kriterier,
Ja/Nej
Minimi skydds-
åtgärder, Ja/Nej
Taxonomi-
förenlig andel,
%
Möjliggörande/
Omställning,
M/O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 36,2 100
100 Ja Ja 79
A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 28,7 79
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 28,7 79
A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 7,5 21
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7,5 21
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0
Totalt (A+B) 36,2 100
Tabell 2.
Ekonomiska aktiviteter
Driftutgifter,
MEUR %
Begränsning
av klimat -
föränd ringar, %
DNSH kriterier,
Ja/Nej
Minimiskydds-
åtgärder, Ja/Nej
Taxonomi-
förenlig andel,
%
Möjliggörande/
Omställning,
M/O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 10,5 100
100 Ja Ja 78
A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 8,3 78
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 8,3 78
A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 2,3 22
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 2,3 22
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0
Totalt (A+B) 10,5 100
Tabell 3.
Ekonomiska aktiviteter
Kapitalutgifter,
MEUR %
Begränsning
av klimat-
föränd ringar, %
DNSH kriterier,
Ja/Nej
Minimiskydds-
åtgärder, Ja/Nej
Taxonomi-
förenlig andel,
%
Möjliggörande/
Omställning,
M/O
A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 2,2 100
100 Ja Ja 61
A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 1,4 61
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 1,4 61
A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 0,9 39
7.7 Förvärv och ägande av byggnader 0,9 39
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0
Totalt (A+B) 2,2 100
Hållbarhetsupplysningar
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
127
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till
investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning, finansiella
resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som definieras enligt
IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges.
Definitioner
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, intjäningsförmåga
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastig-
heternas värde.
Direktavkastningskrav, fastigheter
Direktavkastningskravet används i värderingarna
och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut.
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för
liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad
risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och
framtida vakansrisk.
Genomsnittshyra
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande
till uthyrd lokal yta vid årets slut.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång
med tillägg för rabatter samt bedömd marknads-
hyra för vakanser.
Miljöcertifierade fastigheter
Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller
BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till
total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas
bli föremål för omfattande projektutveckling.
Triple-net-avtal
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran,
betalar kostnader som belöper på förhyrd yta.
Dessa inkluderar bland annat drift- och underhålls-
kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld,
försäkring och fastighetsskötsel.
Uthyrningsbar yta
Total yta tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, yta
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande
till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under-
lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta
ytor och övriga ekonomiska vakanser.
Vakansgrad, ekonomisk
Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i
rhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.
Vakansgrad, yta
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
WAULT
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres-
avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade
hyresintäkter.
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i förhållande till periodens
hyresintäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget
kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel
i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
EBITDA
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på
materiella och immateriella tillgångar.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, erhållna
utdelningar och skatt.
Genomsnittlig räntenivå
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid
årets slut.
Hyresintäkter
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier
minus hyresrabatter.
Kapitalbindningstid
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande
skulder vid årets slut.
Nettoskuldkvot
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel
vid årets slut i förhållande till driftnettot efter
avdrag för centrala administrationskostnader.
Räntebindningstid
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för
räntebärande skulder vid årets slut.
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
128
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av
räntekostnader i förhållande till räntekostnader.
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att
täcka räntekostnaderna.
Skuldkvot
Räntebärande skulder vid årets slut i förhållande
till driftnettot efter avdrag för centrala
administrationskostnader.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Aktierelaterade nyckeltal
Eget kapital per aktie
Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal
utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid
årets slut.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt
antal aktier under perioden.
Kassaflöde per aktie
Årets kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt
antal aktier under perioden.
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier
under perioden.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat
och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till antal
utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier.
Resultat per aktie (definition enligt IFRS)
Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med
avdrag för återköpta aktier.
Ordlista
Break-option
En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres-
avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig
rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande
hyresbetalningar.
Bruttoarea
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area
och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas
utsida. Begreppet används till exempel vid fastig-
hetvärderingar.
CBD
Med CBD avses Central Business District och utgörs
av stadens centrum för butiker, kontor och service.
Fastighet
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller
genom tomträttsavtal.
GRESB
Förkortning för Global Real Estate Sustainability
Benchmark.
Gröna hyresavtal
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att
aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe-
tens/lokalens miljöprestanda.
Hållbarhetscertifieringssystem
BREEAM, är en förkortning för Building Research
Establishment Environmental Assessment Method.
LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and
Environmental Design.
WELL och Fitwel, är internationella system för
certifiering av byggnader som främjar människors
hälsa och välmående på arbetsplatsen.
ICT
Förkortning för informations- och kommunika-
tionsteknik (Information and Communication
Technology).
IFRS
Förkortning för International Financial Reporting
Standard. IFRS är en Internationell redovisnings-
standard för upprättande av koncern redo visningar.
Nettouthyrning
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus
uppsagda hyresavtal under året.
Räntederivat
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och
villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och
marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker-
ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar
av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat
vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp-
hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden.
Substansrabatt/premie
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde.
Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas
aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är
högre handlas aktien med premie.
Verkligt värde
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse
kan ske mellan oberoende och kunniga parter som
har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det
verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings-
värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det
verkliga värdet förändras över tiden.
WACC
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad
(Weighted Average Cost of Capital).
Återköp av egna aktier
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag
kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut-
satt bolagsstämmas godkännande.
Definitioner
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
129
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Övrigt
Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024
kl. 15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm.
Anmälan
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som
aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden
AB per onsdag den 17 april 2024 eller, om aktierna är förvaltarregist-
rerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna i sådan tid
att registreringen är verkställd fredagen den 19 april 2024, dels anmält
sin avsikt att delta i årsstämman senast fredag den 19 april 2024 enligt
följande alternativ:
per telefon, 08-505 977 00
via e-post, agm@eastnine.com
eller per post till: Eastnine AB (publ),
Årsstämma, Box 7214, 103 88 Stockholm.
Förvaltarregistrerade aktier
Aktieägare med förvaltarregistrerade aktier måste tillfälligt
omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i
årsstämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear
Sweden AB senast den 19 april 2024.
Ombud
Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad
fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid
före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines
webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person ska
registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas.
Fullständig kallelse
Fullständig kallelse till årsstämman 2024 finns på www.eastnine.com.
Årsstämma 2024
Huvudkontor, Stockholm
Eastnine AB (publ)
Box 7214, 103 88 Stockholm,
Sverige
Besök: Kungsgatan 30
Tel: 08-505 977 00
E-post: info@eastnine.com
Lettland
Eastnine Latvia
Kr. Valdemara iela 21-9
Riga LV-1010, Lettland
E-post: info@eastnine.lv
Litauen
Eastnine Lithuania
Lvivo g.25-701
LT-09320 Vilnius, Litauen
E-post: info@eastnine.lt
Kontakt
Delårsrapport januari‒mars 2024: 24 april 2024
Årsstämma: 25 april 2024
Delårsrapport januari‒juni 2024: 4 juli 2024
Delårsrapport januari‒september 2024: 24 oktober 2024
Bokslutskommuniké 2024: 5 februari 2025
Kalendarium
Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023
130
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
ESEF-information
Namn på det rapporterande företaget
Eastnine AB (publ)
Företagets hemvist
Stockholm
Registreringsland
Sverige
Adress till företagets huvudkontor
Box 7214, 103 88 Stockholm
Huvudsakliga verksamhetsorter
Lettland . Litauen . Polen
Beskrivning av verksamhetens karaktär
Fastighetsbolag
Namn på moderföretag
Eastnine AB (publ)
Företagets rättsliga form
Aktiebolag
Namn på yttersta moderföretag
för koncernen Eastnine AB (publ)
Foto: Norbert Tukaj, Johan Paulin,
Laimonas Ciunys samt foton erhållna av Skanska.
Omslag: Laimonas Ciunys.
Design och produktion: Eastnine i samarbete med
Narva Communications. Tryck: Elanders Sweden.
Eastnines fastighet Vertas-1 i Vilnius.
Eastnine Årsredovisning 2023
131
Övrig information
Ladda ner pdf för utskrift
Detta är Eastnine 3
Fokus på hållbarhet 17
Vår verksamhet 29
Finansiell information och styrning 50
Övrig information 108
Aktien och aktieägarna 109
Hållbarhetsupplysningar 112
GRI-noter 112
GRI-index 122
TCFD-rapport 124
EU-taxonomin 126
Definitioner 128
Övrigt 130
Eastnine AB (publ)
Box 7214, 103 88 Stockholm
Besöksadress: Kungsgatan 30
Telefon: +46 8 505 97 700
E-post: info@eastnine.com
www.eastnine.com