Årsredovisning 2023

Mötesplatser för kreativa idéer

och framgångsrika affärer

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnines legala årsredovisning finns på s. 51–95 samt 101–105.

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella

rapporter

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s

försäkran

Revisionsberättelse 96

Intervju med

styrelseordförande

100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Finansiell information

och styrning

Året i korthet 4

Investering i en unik

fastighets portfölj

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision

och affärsidé

Nya mål 13

Affärsmodell 14

Strategier 15

Värderingar 16

Detta är

Eastnine

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av

byggnader

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall

hållbarhet

Fokus på

hållbarhet

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjänings-

förmåga

Vår

verksamhet

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Övrig

information

108

Interiör från ett kontor i 3Bures-1,2 i Vilnius.

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Förvaltningsresultat per aktie

EUR (0,60)

Långsiktigt substansvärde per aktie

SEK (243)

Överskottsgrad

% (91)

Aktiens totalavkastning

% (10)

Belåningsgrad

0,80

207

% (51)

Eastnine investerar i moderna, hållbara

och högavkastande kontorsfastigheter i

Polen och Baltikum. Vår ambition är att

leverera en konkurrenskraftig total-

avkastning till aktieägarna och att ge

kunderna en högkvalitativ service bortom

deras förväntningar.

Detta är Eastnine

Nowy Rynek D i Poznan.

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine uppnådde under 2023 målet om att bli

ett renodlat fastighets bolag efter försäljningen

av innehavet i Melon Fashion Group, MFG.

Bolagets obligationslån löstes i förtid, banklån

refinansieradesochfastighetsrörelsenfortsatte

att prestera på en hög nivå. Eastnine avslutade

året med en god likviditetsposition i en marknad

som erbjuder intressanta investerings möjligheter.

Året i korthet

94 %

av fastighetsbeståndet är

hållbarhetscertifierat.

Vd Kestutis Sasnauskas uttalande efter försäljningen av innehavet i MFG

i augusti 2023, vilken tillförde 144 MEUR i likviditet till Eastnine.

Viktiga händelser

Hanna Loikkanen valdes in som ny

styrelseledamot vid årsstämman

i maj 2023.

I augusti sålde Eastnine hela sitt

innehav i modekedjan MFG för 144

MEUR. Eastnine uppnådde därmed

målet om att bli ett renodlat

fastighetsbolag.

I oktober genomfördes förtida

inlösen av Bolagets enda

obligationslån som emitterades

2021. Totalt lösenbelopp uppgick

till 46 MEUR.

Styrelsen antog i december en ny

affärsplan, med såväl nya som

uppdaterade mål. Eastnine ska

fortsätta växa med fokus på

lönsamhet.

I samband med presentationen av

bokslutskommunikén i februari

2024 föreslogs en ökning av

utdelningen om 36 procent till

4,64 SEK/aktie.

50/50 kvinnor och män

Eastnine rankades på första plats i stiftelsen Allbrights årliga jämförelse av

jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq Stockholms 361 bolag. Såväl

ledning som styrelse består av lika delar kvinnor och män.

3Bures-1,2 i Vilnius

Fastigheten erhöll i oktober förnyad

LEEDPlatinum-certifiering.

Zala 1 i Riga

Fastigheten erhöll i april förnyad LEED

Platinum-certifiering.

” Vår avsikt är att förvalta vår nuvarande

förvärvskapacitet på bästa möjliga sätt.

Vikankonstateraattdetfinnsflerariktigt

intressanta investeringsalternativ i

nuvarande marknad.”

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett

svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontors-

fastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland.

Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal

förvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska

inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare,

hyresgäster, medarbetare och omvärld.

Investering i en unik

fastighetsportfölj

På torget mellan de två byggnaderna i fastigheten Nowy Rynek D i Poznan finns goda möjligheter till en stunds avkoppling.

Fastighets portfölj och

marknader i tillväxt

Eastnines fastighetsbestånd består av premiumkontor, centralt

belägna i Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen

ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska tillväxten på Eastnines

marknader har under en lång tid varit högre än den genomsnittliga

tillväxteniEuropa.Fastigheternaärhållbarhetscertifieradepåenhög

nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom

hållbarhet i våra regioner samt att tillhöra toppskiktet bland världens

fastighetsbolag.

Stabil kundbas

och långsiktig relation

Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för

kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver förväntan samt

kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella

företaginomfinans,informations-ochkommunikationsteknologi

(ICT), e-handel, legala tjänster och revision utgör majoriteten av

kunderna. God tillgång på moderna lokaler samt välutbildad arbets-

kraft, till relativt sett låg kostnadsnivå, attraherar internationella

företag till våra marknader.

Hållbar attraktiv

totalavkastning

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv

totalavkastning på aktieägarnas investering. Förvaltningsresultat

per aktie ska öka. Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst

10 procent och utdelning till aktieägarna till minst 50 procent

av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, båda över tid.

Eastnineharenstabilfinansieringssituationmedhöglikviditet

och låg belåningsgrad.

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine

har bidragit. Men allra stört effekt,

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine redovisade ett rekordhögt förvaltnings-

resultat för 2023. Större fastighetsportfölj samt

högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå

har bidragit. Men allra störst effekt kommer av

förbättrat räntenetto efter försäljningen av MFG.

Den goda likviditetspositionen möjliggör fortsatt

tillväxt i fastighetsportföljen.

Renodlat fastighetsbolag

med rekordresultat

Intervju med vd

Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine.

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine

har bidragit. Men allra stört effekt,

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

” Vi uppnådde målet

om att bli ett

renodlat fastighets-

bolag, något som

varit planen ända

sedan 2016.”

Du har beskrivit 2023 som ett

historiskt år. Vad ligger bakom

den beskrivningen?

Det var många positiva saker som hände

2023, inte minst redovisade vi vårt hög-

sta förvaltningsresultat någonsin efter

en ökning med 32 procent. Men det som

jag i första hand syftade på var att vi

uppnådde målet om att bli ett renodlat

fastighetsbolag, något som varit planen

ända sedan 2016. Efter att successivt ha

avyttrat övriga investeringar, och åter-

investerat frigjort kapital i fastigheter,

återstod bara innehavet i MFG. Det fak-

tum att värdet på vårt innehav var be-

tydande, komplexiteten i transaktionen

stor och att vi efter så lång tid uppnådde

vårt mål, gör att händelsen för Eastnine

är av stor historisk betydelse. Att Bola-

gets investeringar nu enbart består av

fastigheter gör det enklare för invester-

are generellt, och fastighetsinvesterare

specifikt,attutvärderaavkastningenpå

sin placering. Det innebär också att vi

kan presentera vår verksamhet och våra

ambitioner för investerare vars mandat

endast tillåter fastighetsinvesteringar.

Ta oss med lite djupare in i processen

kring försäljningen av innehavet i

MFG. Vilka var utmaningarna och hur

hanterade ni dem?

Som alla förstår är det komplext att

sälja en rysk tillgång under en period

när Ryssland invaderat ett grannland,

och fullskaligt krig pågår, samtidigt som

EU och västvärlden av naturliga skäl

påfört Ryssland ekonomiska sanktioner

och begränsningar. Lägg därtill ett

land där spelreglerna kan ändras från

en dag till en annan och ändringar som

genomförs knappast är till fördel för

dem som inte delar regimens åsikt eller

agerande. Förutom att man ska hitta en

köpare som är villig att betala ett pris

som man kan acceptera, är det otroligt

många saker som måste kollas och

säkerställas så att lagar och regler följs.

Under processen har vi dessutom sett

en rysk valuta kurs som varierat väldigt

mycket, vilket påverkat vår värdering av

innehavet vid olika tidpunkter. Slutligen

fanns ju också frågan om själva betalnin-

gen och hur vi skulle kunna säkerställa

att köpeskillingen landade på våra bank-

konton i Sverige. Vi hade en fördel av att

kunna språket, erfarenhet av att göra

affärer i Östeuropa, bra rådgivare och

inte minst uthållighet och en tro på att

affären skulle gå att genomföra.

Eastnine redovisar som du säger

det högsta förvaltningsresultatet

någonsin. Kan du beskriva vad som

ligger bakom den positiva resultat-

utvecklingen, många bolag redovisar

sjunkande förvaltningsresultat på

grund av stigande räntekostnader?

Stigande marknadsräntor har självklart

påverkatävenoss.Mendetfinnslyckligt-

vis andra, positiva, faktorer som väger

tyngre. Kortfattat kan man beskriva det

som två delar; den ena delen rör själva

fastighetsverksamheten där driftnettot

steg på grund av högre genomsnittlig

hyresnivå, uthyrningsgrad och fastig-

hetsportfölj. Den andra delen är relat-

erad till försäljningen av innehavet i MFG

där köpeskillingen delvis använts för att

återköpa vår enda obligation, som löpte

så kommer det nyckeltalet sannolikt

att förbättras under 2024, efter att ha

påverkats av engångseffekter i samband

med förtids inlösen av obligationen

under hösten 2023. Dessutom har risken

för uppgång i genomsnittlig räntenivå

avtagit i takt med att gamla lån omsatts

ochinflationensamträntorpålånga

löptider sjunkit. Merparten av likvidi-

teten kommer att investeras i fastigheter

medbrakassaflödenochbelåningen

kommer att vara högre, men inte hög.

till relativt hög rörlig ränta, och där

resterande likviditet placerats på bank-

konton i Sverige till bra inlåningsränta.

Hur ser du på er finansiella situation

och vad är planen framöver kring

likviditet och belåning?

Defactoharvienväldigtsolidfinansiell

situation där räntebärande skuld enbart

beståravbankfinansieringifemolika

banker i tre olika länder. Vi har stor kassa

och låg belåningsgrad. Tittar man på

andra faktorer som räntetäckningsgrad

Intervju med vd

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine har tredubblat fastighets-

portföljen på fem år och i nya affärs-

planen står det att tillväxten ska

fortsätta med fokus på lönsamhet.

Hur ser Eastnines tillväxtmöjligheter

ut och på vilken av era marknader ser

ni de bästa möjligheterna?

För oss är inte det viktiga hur stort Bola-

get är, utan att det är lönsamt. Därmed

ska Eastnine inte växa för växandets

skull, utan enbart om förvärv tillför extra

avkastning för aktieägarna. Hittills har vi

settstoraskalfördelarmedatttillförafler

fastigheter. Stigande räntenivåer gjorde

nyförvärv mindre förmånliga under en

period, då prisnivåerna på fastigheter inte

justerades ned i samma takt. Men nu ser

vi att skillnaden mellan vad fastigheterna

avkastarvidförvärvochvårfinansierings-

kostnad återigen gör det väldigt förmån-

ligt, inte minst i Polen där vi ser de största

möjligheterna just nu. Vi inledde med

förvärv av en fastighet i Poznan våren

2022, men har också varit tydliga med

att vi anser att Warszawa är en intressant

marknad. Dessutom är konkurrensen i

Polen begränsad, då merparten av de

utländska investerarna, ofta tyska fonder,

under en period fokuserat mer på andra

typer av placeringar. I dags läget har vi

cirka 125 MEUR i kassan och av dessa är vi

beredda att använda cirka 100 MEUR till

förvärv, vilket innebär att vi kan förvärva

för cirka 200 MEUR.

EU har satsat stora pengar i Rail

Baltica som enligt planen ska vara

klar 2030. Kan du berätta lite mer om

projektet och hur det kan komma att

påverka Eastnine?

Rail Baltica är ett samarbetsprojekt mel-

lan EU och de baltiska länderna. Totalt

beräknas 5,8 miljarder euro investeras i

dubbelspårig järnväg, sju internationella

tågstationer för passagerare, tre frakt-

terminalersamtanslutningsspårtillflyg-

platserochhamnar.Passagerartrafiken

ska gå mellan Tallinn och Warszawa,

med möjlighet till nattåg hela vägen

till Berlin. Godståg planeras ända från

Helsingfors, genom de baltiska länderna

och Polen och vidare till Rotterdam,

Duisburg och Milano. När Rail Baltica är

klar knyter den ihop de baltiska länderna

med Västeuropa, vilket i slutändan bidrar

till ökad effektivitet och möjliggör eko-

nomisk utveckling. På kort sikt kommer

projektet att generera 13 000 direkta

jobb och mer än 23 000 indirekta. Efter-

som vi i dagsläget redan är etablerade

iflerastorastäderlängsjärnvägens

sträckning är detta bra för våra hyres-

gäster och oss. Vi kommer att dra nytta

av rörligheten över gränserna eftersom

våra fastigheter blir mer attraktiva ur

kommunikationssynpunkt.

I nya affärsplanen lovar ni hyres-

gästerna att se till att göra ert

yttersta för att ge dem en konkurrens-

fördel. Vad innebär det och hur ska ni

göra det?

Genom att erbjuda kontorslokaler och

service som är bättre än vad kunden

förväntar sig. Lokalerna ska inte bara

vara moderna och av teknisk topp-

kvalitet när det kommer till arkitektonisk

utformning och funktion, utan också

vara lokaliserade på platser som pulserar

av aktivitet och kreativitet. Vi måste

ligga steget före och förstå våra kunders

behovsamtvaraflexiblaochprioritera

klimatvänliga långsiktiga lösningar. På

så vis kan våra kunder attrahera de bästa

och mest krävande medarbetarna, vilka

kommer att bidra till deras framgång.

För något år sedan annonserade ni en

satsning på Proptech. Vad har hänt och

hur ser planen ut?

Teknologi har varit ett eftersatt område

inom fastighetssektorn, men det pågår

intressant utveckling och implement-

ering som vi vill vara med och dra nytta

av. Våra kunder blir mer digitaliserade

och vi måste utveckla vår service samt

lokalerna. I det senare ingår att effek-

ti visera driften och där kan digitala

verktyg göra underverk. Under 2023 har

vi samlat ett antal större fastighetsägare

och anslutit oss till litauiska proptech-

föreningen i syfte att bidra till att

startupbolag kommer närmare fastig-

hetsverksamhet. Bolagen kan testa

olika lösningar i våra fastigheter samt

dra nytta av att ha partners som hjälper

dem att utveckla efterfrågade lösningar.

I mars 2024 går The Built Environment

Decarbonisation Bootcamp av stapeln

i Vilnius, vilken beräknas attrahera

internationella aktörer. Vår ambition

är att stötta initiativ som med hjälp av

teknologi kan göra fastigheter mer till-

gängliga, effektiva i drift samt framtids-

säkrade.

Aktiens totalavkastning uppgick till 46

procent 2023, näst bäst bland fastig-

hetsbolagen på Nasdaq Stockholm.

Eastnines övergripande mål om att

skapa en hållbar attraktiv totalavkast-

ning för aktieägarna uppnåddes ju där-

med, utan tvekan, under året. Vilka är

de största riskerna och möjligheterna

som skulle kunna påverka bola-

gets lönsamhet och aktieägarnas

avkastning under 2024?

Eastnines transformationsresa började

2016 och avslutades under 2023. Den som

investerade i Eastnine vid början av resan

hade trefaldigat sitt värde fram till slutet

av 2023. Under samma period dubblerades

Nasdaqs fastighetsindex och europeiska

fastighetsindex ökade knappt alls. Nu

ligger fokus på att fortsätta växa vår

fastighetsverksamhet med hög lönsam-

het. Idag står vi rustade med stark kassa

och möjlighet att göra affärer i regioner

som har betydligt högre direktavkast-

ningsnivåer än Sverige, i kombination med

snarlikafinansieringskostnader.Detta,

samtattvibefinnerossienavdestruk-

turellt snabbast växande delarna av EU,

är goda förutsättningar för en gynnsam

utveckling av fastighetsvärdet. Men det

finnsrisker.KrigetiUkrainaochandra

geopolitiska spänningar har skapat den

högsta osäkerhetsnivån på två decennier.

AI-revolutionen kommer också att påverka

marknaden, Eastnine och våra kunder. Det

kommer att ställas högre krav på den som

vill navigera i en snabbt föränderlig värld.

” Idag står vi rustade med stark kassa och möjlighet att göra affärer i

regioner som har betydligt högre direktavkastningsnivåer än Sverige.”

Intervju med vd

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

100

200

300

400

500

600

700

20232022

MEUR

Mål

Fastighetsvärde

100

20232022

Mål

Andel fastigheter

Eastnines Affärsplan 2023 gällde fram till slutet av 2023. Nedan, samt på kommande

sidor, visas mål och utfall för affärsplanen, merparten av målen lyckades Eastnine

uppnå inom tidsramen. I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan. Mer om

dennyaaffärsplanenfinnspås.12ochefterföljandesidor.

Övergripande mål

Genomsnittlig årlig totalavkastning 2021–2023

Investeringar

Fastighetsbestånd

Eastnine

33 -16

Konkurrenter¹ Mål 2023

700 574

Utfall 2023 Mål

100 100

Utfall 2023

Renodling

Eastnines övergripande mål var att skapa en

hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägar-

nas investering. Den genomsnittliga årliga

totalavkastningen (utdelning samt aktiekursut-

veckling) skulle över tid överstiga medianen för

jämförbara europeiska fastighetsbolag. Eastnine

överträffade målet under perioden 2021–2023.

Målsättningen var att fastighetsbeståndet

skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.

Målet uppnåddes ej, men efter försäljningen

av innehavet i MFG i augusti har målet varit

möjligt att uppnå.

Eastnine uppnådde målet om att renodla

investeringarna till att omfatta enbart

direktägda fastigheter. I augusti 2023 avyttrade

Eastnine investeringen i MFG och investe-

ringarna består därefter till 100 procent av

fastigheter.

procent procent MEUR MEUR procent procent

Fastighet S7-3 i Vilnius.

¹ Jämförbara europeiska fastighetsbolag.

Mål och utfall

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

20232022

MEUR

Mål

Förvaltningsresultat årstakt

Mål

Avkastning på eget kapital

2021–20232020–2022

100

2021–20232020–2022

Mål

Utdelning i % av förvaltningsresultatet

Lönsamhet & avkastning

Förvaltningsresultat, årstakt¹

Avkastning på eget kapital över tid

Mål 2023

25 17,9

Utfall 2023 Långsiktigt mål

≥10 10,1

Utfall 2021–2023, snitt Långsiktigt mål

≥50 57

Utfall 2021–2023, snitt

Utdelning över tid

Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i

årstakt baserat på Q4 2023. Ett större fastighets-

bestånd ökar lönsamheten då de fasta kostnad-

erna normalt sett stiger procentuellt sett mindre

än intäkterna. Målet uppnåddes inte, men var

möjligt att uppnå efter försäljningen av invest-

eringen i MFG.

Avkastning på eget kapital skulle uppgå till

minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på

eget kapital förbättrar förutsättningarna för

utdelning samt positiv aktiekursutveckling.

Avkastning på eget kapital har legat över

10 procent i snitt under de senaste tre åren.

Utdelning till aktieägarna ska över tid uppgå till

minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter

aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning

till 4,64 SEK per aktie (3,40) för 2023, vilket

skulle utgöra 53 procent (51) av förvaltnings-

resultatet. Snittet för de tre senaste åren skulle

då uppgå till 57 procent.

MEUR MEUR procent procent procent procent

¹ Annualiserat baserat på Q4, 2023

² Snitt tre år

³ Snitt tre år

Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.

Mål och utfall

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Finansiell stabilitet

Belåningsgrad

Mål

≤60 27

Utfall 2023 Mål

≥35 56

Utfall 2023 Mål

≥2,0 2,3

Utfall 2023

Räntetäckningsgrad

Belåningsgraden skulle uppgå till max 60 pro-

cent. En balanserad belåningsgrad säkerställer

långsiktigstabilfinansieringikombinationmed

god avkastning. Målet uppnåddes med stor

säkerhetsmarginal efter försäljningen av

investeringen i MFG som var obelånad.

Soliditeten skulle uppgå till minst 35 procent. En

medelhög soliditet säkerställer långsiktig stabil

finansieringsamtgodavkastning.Soliditetenvar

56 procent vid slutet av 2023.

Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst

2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer

möjligheten att betala räntekostnader över tid.

Vid utgången av 2023 uppfylldes målet, trots

att nyckeltalet är påverkat av engångskostnader

i samband med förtidsinlösen av obligationen

hösten 2023.

procent procent procent procent ggr ggr

Soliditet

100

20232022

Max

Belåningsgrad

20232022

Min

Soliditet

20232022

ggr

Min

Räntetäckningsgrad

Hållbarhetsmålen redovisas på s. 25–28 i avsnittet Fokus på hållbarhet.

¹ Tidigare benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.

Mål och utfall

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine Detta är Eastnine

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Nya mål 13

Affärsmodell 14

Strategier 15

Värderingar 16

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan.

Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt

övergripande mål om en hållbar, attraktiv totalavkastning till

aktieägarna kvarstår. Fastighetsportföljen, bestående av

kontorsfastigheter, ska växa med lönsamhetsfokus. Bolaget

ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för

kunderna.

Ny affärsplan

Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi-

rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs-

modell och vara en konkurrensfördel för företag

i förhållande till anställda och kunder. Moderna,

flexiblaochhållbaralokalersamtkoncentrerade

fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination

med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en

möjlighet att vara en viktig aktör inom utveckling av

fastigheter och stadsdelar.

Vision

” Eastnine ska skapa och

tillhandahålla de bästa

mötesplatserna där idéer kan

flöda,människormötasoch

framgångsrik affärs verksamhet

utvecklas.”

Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande

marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines

affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs-

terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge

högkvalitativ service bortom kundernas förväntan

och byggnader samt lokaler ska främja social inter-

aktionochvälbefinnande.Fastigheternaskavara

lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och

byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer.

Affärsidé

” Eastnine ska vara den ledande,

långsiktiga leverantören av

moderna och hållbara

kontorslokaler i förstklassiga

lägen på utvalda marknader

i Baltikum och Polen.”

Mjuka, böljande former kännetecknar Danske Banks möteplats i lobbyn till fastigheten S7-3 i Vilnius.

Eastnine äger moderna fastigheter i centrala

lägen i Polen och Baltikum. Portföljen består av

14 fastigheter, varav 13 med kontorsbyggnader

och en fastighet som består av mark. I den polska

regionstaden Poznan innehar Eastnine en större

kontorsfastighet i det centrala affärsdistriktet.

Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna

områdenfinnsiLitauenshuvudstadVilnius.

I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre

kontorsfastigheter samt en centralt belägen pro-

jektfastighet, huvudsakligen bestående av mark.

Eastnine är största ägare av kontor i Vilnius,

medan beståndet i Riga och Poznan utgör en

mindre andel av total uthyrningsbar kontors-

yta. Fastigheterna har en genomsnittsålder på

knappt tio år och är utformade för att erbjuda

en bra miljö för människorna i byggnaderna.

Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyres-

gästerna och anordnar olika evenemang kring

fastigheterna, i syfte att bygga långsiktiga rela-

tioner. Hela 94 procent av fastighetsbeståndet är

hållbarhetscertifieratmedantingenLEEDGold,

LEED Platinum eller BREEAM Outstanding.

Fastighetsportföljen idag

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Nya mål 13

Affärsmodell 14

Strategier 15

Värderingar 16

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnines nya affärsplan innehåller både nya mål och

en del mål som är oförändrade jämfört med tidigare.

I målsättningarna märks ett ökat fokus på lönsamhet,

riskminimering, hållbarhet samt kunder.

Övergripande mål

Att skapa en hållbar, attraktiv total-

avkastning på aktieägarnas investering.

Tillväxtmål

Eastnines långsiktiga ambition är att

växa fastighetsportföljen i syfte att öka

lönsamheten.

Finansiella mål

• Avkastning på eget kapital bör vara

minst 10 procent över tid.

• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.

• Utdelning ska, över tid, motsvara

minst 50 procent av förvaltnings-

resultatet efter avdrag för aktuell

skatt.

Finansiella limiter

• Eastnine eftersträvar en belånings-

grad

kring 50 procent över en kon-

junkturcykel. Belåningsgraden ska

inte överstiga 60 procent.

• Räntetäckningsgraden ska uppgå

till minst 2,0 ggr.

Övergripande

hållbarhetsmål

Eastnine har som ambition att vara en

ledare inom hållbarhet i våra regioner

genom att sträva mot följande mål:

• 100 procent EU taxonomiförenlig

fastighetsverksamhet.

• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030

och reducerade utsläpp från nybygg-

nation och hyresgästanpassningar.

• 100procenthållbarhetscertifierad

fastighetsportfölj.

• Femstjärnig rating från GRESB.

Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen, förutsatt att tillväxten

bidrar till ökad lönsamhet. Fokus ligger på kontorsfastigheter i bästa läge. Eastnine

avger också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för sina

kunder. Nedan följer en sammanfattning av mål och riskbegränsande limiter i den

nya affärsplanen.

I det centrala affärsdistriktet i Vilnius äger Eastnine bland annat S7-2 med Telia som hyresgäst.

Tidigare benämnd nettobelåningsgrad fastigheter.

Utöver dessa övergripande mål, har vi områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28.

Nya mål

Ny affärsplan

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Nya mål 13

Affärsmodell 14

Strategier 15

Värderingar 16

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt

Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus.

Förvaltning

Fastigheterna ska förvaltas i

nära samarbete med kunderna

för att möjliggöra att både

Eastnine och kunderna kan

uppnå sina respektive mål.

Förädling/Utveckling

Fastighetsportföljen ska ständigt

förbättras genom investeringar

i den existerande portföljen i

syfte att förbättra lönsamheten.

Utveckling av nya fastigheter

ska ske när den förväntade

avkastningen bedöms vara

tillfreds ställande.

Transaktion

Nya förvärv och omfördelning

av investeringar ska bidra till

lönsamheten.

Eastnines medarbetare Irmantas och Tatjana på kontoret i skyskrapan 3Bures-1,2 i Vilnius.

Affärsmodell – tre olika

verksamhetsområden

Affärsmodellen i praktiken

Förvaltning

Eastnine vill hålla en hög

servicenivå, förstå kundernas

behov och vara proaktiva i

bemötandet av våra hyres-

gäster. Regelbundna möten

med hyresgästerna och en årlig

kundundersökning genomförs

i syfte att erhålla mer informa-

tion om hur Eastnine upplevs

som hyresvärd i syfte att för-

bättra våra kunders upplevelse.

Förädling/Utveckling

Investeringar i förvaltnings-

fastigheterna sker löpande,

i syfte att möjliggöra uthyr-

ningar till högre hyresnivåer

och därmed uppnå värde-

ökning. Under året uppgick

investeringaribefintligafastig-

heter till 2,2 MEUR. Eastnines

tre större projekt, samtliga i en

planeringsfas, är pausade.

Transaktion

Eastnine har inte genomfört

några förvärv under 2023.

Däremot har den sista ute-

stående investeringen, som

inte utgjordes av direktägda

fastigheter, sålts. Bolaget har

en god likviditetsposition i en

marknad som erbjuder bra

investeringsmöjligheter.

Ny affärsplan

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Nya mål 13

Affärsmodell 14

Strategier 15

Värderingar 16

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Strategier – vägar till målen

Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som

ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål.

Tillväxt och fastighetsportfölj

Eastnine har en långsiktig ambition om att växa

fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten.

Förvärv ska vara affärsmässiga både ifråga om val

avgeografisklokaliseringsamtfastighetstypvid

varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska

vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet.

För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är

det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första

förvärvet i en ny stad, alternativt i ett nytt land,

ska därför vara av betydande storlek samt ha ett

brakassaflöde.Kassaflödesfastigheterskautgöra

huvud delen av fastighetsportföljen och utveck-

lingsprojekt en mindre, men mer högavkastande,

del. Fastigheterna ska vara moderna, hållbara och

i bra lägen.

Finansiering

Eastninesfinansieringsstrategiskaunderstödja

det övergripande målet om att skapa en hållbar,

attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet

ingår att avkastningen ska vara relevant i relation

till risken i aktie ägarens investering. Finansiering

skaoptimerassåattlägstamöjligafinansierings-

kostnad uppnås inom ramen för satta risk limiter och

finansieringspolicyn.Finansieringkanutgörasav

eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder.

Skuldfinansieringkanutgörasavbanklån,kapital-

marknadsfinansieringsamtdirektlånfråninstitu-

tionella aktörer.

Kunderna och service

Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela-

tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket

ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt

till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko-

nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka

ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett tyd-

ligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver si-

fieradhyresgästmixeftersträvas.

Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres-

gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen

med hyresgästerna som är våra viktigaste ambas-

sadörer. Den servicenivå vi eftersträvar utförs bäst

av våra egna anställda. Kundundersökningar för

samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom-

föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska

nödvändiga åtgärder vidtas.

Organisation och anställda

Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation

med fokus på att skapa en konkurrensfördel för våra

kunder. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och

det ska etableras landskontor där vi verkar, så snart

det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till

en positiv samhällsutveckling.

Bolageteftersträvarjämlikhet,diversifiering

ochvälbefinnandeblandmedarbetare.Arbets-

klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och

främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets

kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till

adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska

vara marknadsmässiga i syfte att uppnå god hälsa

ochvälbefinnande.Vidrekryteringochbefordran

ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång-

fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och

utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption

och genomför en årlig utbildning i syfte att säker-

ställa att målet uppnås.

Hållbarhet

Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också

följa de hållbarhetskrav som ställs på företag.

Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom

hållbarhet i våra regioner. Hållbarhet är integrerat

i verksamheten, i allt från kontroll över leveran-

törer, ESG due diligence vid förvärv, arbete med

resursoptimering och antikorruptionsutbildning för

personalen, för att nämna några exempel. Eastnine

ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt

och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra

fastigheter samt prioritera klimatvänliga och lång-

siktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen

inom branschen, som ofta hamnar i centrum av

klimatpolitiken på grund av byggnaders höga påver-

kan på globala utsläpp. Eastnine ska vid behov ta in

extern kompetens för att säkerställa att vi ligger i

framkant gällande hållbarhetsprestanda samt hur

vi styr vår verksamhet och interagerar med våra

affärspartners. Bästa praxis, medvetenhet, innova-

tion och engagemang ska styra våra ansträngningar

för att bli en ledare inom våra regioner.

Entrén i S7-1 i Vilnius.

Ny affärsplan

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Året i korthet 4

Investering i en unik fastighets portfölj 5

Intervju med vd 6

Mål och utfall 9

Ny affärsplan, vision och affärsidé 12

Nya mål 13

Affärsmodell 14

Strategier 15

Värderingar 16

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande

och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad,

Kreativ, Lyhörd och Transparent.

LösningsorienteradTransparent

4 1

Kreativ

Lyhörd

Möte pågår i 3Bures-1,2 Vilnius.

Värderingar – medarbetarnas

gemensamma bas

Ny affärsplan

Eastnine Årsredovisning 2023

Detta är Eastnine

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Ingen kan längre undgå klimat förändringarna. Globala

värmerekord, skogsbränder, skyfall och över svämningar

avlöser varandra. Klimat omställningen ökar efterfrågan på

fossilfri energi och nya regelverk för miljö och noll CO

utsläpp etableras. Hyresgäster efterfrågar moderna och

klimatsnåla kontorslokaler som bidrar till välmående och

produktivitet bland anställda. Investerare och finansiärer

prioriterar effektiva fastigheter och god bolagsstyrning.

Att anpassa verksamheten till dagens förutsättningar är

både ett ansvar och en möjlighet.

Fokus på hållbarhet

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Hållbarhetsarbete

Kontinuerlig förbättring

På Eastnine arbetar vi systematiskt med att bedriva

verksamheten resurseffektivt, minska påverkan på

miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där

vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra

våra fastigheter, bedriva hög servicenivå och skapa

goda relationer med hyresgäster, anställda och

leverantörer. Bolaget har nolltolerans mot korrup-

tion, ställer höga krav på regelefterlevnad, arbets-

villkor samt respekt för mänskliga rättigheter, såväl

inom Eastnine som hos våra leverantörer.

Framtidssäkra fastigheter

För att stoppa den globala uppvärmningen måste

nettoutsläppen av koldioxid i världen minska till

noll senast år 2050. Eftersom fastighetsbranschen

globalt ansvarar för nära 40 procent av totala kol-

dioxidutsläpp, är det av yttersta vikt att alla aktörer

i branschen tar ansvar för att reducera utsläpp från

respektive verksamhet.

Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral

fastighetsförvaltning (utsläpp inom Scope 1 och

2) senast 2030 samt att reducera övriga indirekta

utsläpp i värdekedjan (Scope 3). För Eastnine inne-

bär det primärt att förbättra fastigheternas energi-

prestanda och maximera användningen av fossilfria

energikällor. Bolaget ska även reducera utsläpp från

renoveringar och hyresgästanpassningar via effek-

tivare byggmetoder och val av material med lägre

Eastnines hållbarhetsarbete baseras på väsentliga frågor

framtagna i samarbete med Bolagets intressenter, vilket

resulterat i två fokusområden: framtidssäkra fastigheter

och framtidssäker organisation.

utsläpp. På s. 22 illustreras var våra utsläpp sker och

arbetet för att reducera dem. För att stödja arbetet

och försäkra att vi ligger i linje med bästa bransch-

praxis har vi under året påböjat ansökningsprocess

till SBTi (Science Base Targets initiative), en organi-

sation som hjälper företag att sätta vetenskapliga

klimatmål i linje med Parisavtalet.

Under året har vi också fördjupat vårt arbete med

klimatriskanalyser enligt EU-taxonomis föreskrifter

och genomfört omfattande analyser för fyra fastig-

heter i Vilnius. Läs om det på s. 23–24.

Övergripande hållbarhetsmål

I slutet av 2023 uppdaterade Eastnine sina strate-

giska hållbarhetsmål. Eastnine vill vara en ledare

inom hållbarhet i våra regioner, genom att sträva

mot följande miljömässiga mål:

• 100 procent EU taxonomiförenlig

fastighets verksamhet.

• Klimatneutral fastighetsdrift 2030 och

reducerade utsläpp från nybyggnation och

hyresgäst anpassningar.

• 100 procent hållbarhetscertifierad

fastighetsportfölj.

• Fem stjärnor i GRESB, topp 20 procent.

De övergripande målen stödjs av områdesspecifika

mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för

Bolagets hållbarhetsstrategi. Dessa redogörs för på

s. 25–28.

Framtidssäkra fastigheter

• Hållbarhetscertifiering av byggnader

• Energiprestanda och förnybar energi

• Minskad klimatpåverkan

• Effektiv resursanvändning

• Cirkulär användning av resurser

• Hållbara byggnadsmaterial och

installationer

Framtidssäker organisation

• Hög affärsetik och nolltolerans

mot korruption

• Hög kundnöjdhet

• Attrahera och behålla kompetens

• Medarbetarnas hälsa och välbefinnande

• Jämställdhet och mångfald

• Hållbara leverantörskedjor

Våra viktiga frågor

Fastighet 3Bures-3 i Vilnius.

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Typ av certifiering Nivå Antal

Bruttoarea,

kvm

Andel totalt,

LEED Platinum 3 76 187 33 %

BREEAM Excellent 3 56 461 24 %

Totalt 6 132 648 57 %

Byggnadsdrift och underhåll

Typ av certifiering Nivå Antal

Bruttoarea,

kvm

Andel totalt,

LEED

Platinum 5 74 539 32 %

Gold 1 11 446 5 %

BREEAM Outstanding 3 56 461 24 %

Totalt 9 142 446 61 %

Hälsa och välbefinnande

Typ av certifiering Nivå Antal

Bruttoarea,

kvm

Andel totalt,

WELL Gold 1 50 590 22 %

Fitwel

1 11 446 5 %

Totalt 62 036 27 %

Fastigheter med minst en certifiering 12 218 633 94 %

Fastigheter under pågående certifiering 1 14 224 6 %

Certifiering av byggnader

– en kvalitetsstämpel

Genom att certifiera fastigheterna

säkerställerställs hållbar resursanvänd-

ning, begränsad miljöpåverkan och hög

standard på hyresgästernas arbetsmiljö.

Det är en metod för att uppnå våra

miljörelaterade målsättningar och en

kvalitetsstämpel på vårt erbjudande till

kunderna.

Innan Eastnine förvärvar en fastighet

genomförs alltid en analys av byggnaden

och en preliminär bedömning av möjlig-

heten att uppnå en hög certifieringsnivå.

Genom certifieringarna säkerställs på

ett systematiskt sätt att våra fastigheter

uppfyller ständigt ökade krav från inves-

terare, hyresgäster och finansiärer.

Under 2023 erhöll fastigheten Zala 1

i Riga och 3Bures-1,2 i Vilnius förnyade

LEED Platinum-certifieringar för befint-

lig byggnad, vilket var samma höga

certifieringsnivå som tidigare och en

viktig kvalitetskontroll. Zala 1 uppmärk-

sammades lite extra av Green Building

Council Europe som lyfte fram fastig-

heten, i sina sociala media-kanaler, som

en av de högst rankade LEED-projekten

i Europa under året.

Eastnines polska fastighet Nowy

Rynek D erhöll under året WELL Gold,

en certi fiering som betonar hälsa och

välbefinnande för de hyresgäster som

arbetar i byggnaden. Denna standard

skiljer sig från BREEAM och LEED genom

att placera människan i centrum och

utvärdera byggnaden utifrån kvaliten på

arbets miljön med fokus på aspekter som

friskvård, kost och trivsam arbetsmiljö.

Vid årets slut var 94 procent (94) av

fastighetsytan certifierad med minst

LEED Gold eller BREEAM Excellent. För

6 procent av fastighetsytan pågick

certifieringar.

Vid certifiering av nybyggda fastigheter inom BREEAM och LEED

utvärderas byggnationsfasen utifrån dimensioner som hållbar trans-

port, val av effektiva energilösningar och miljövänliga material.

Denna typ av certifiering upphör inte att gälla och är giltig under

byggnadens hela livslängd. Certifieringar av befintliga fastigheter

inom BREEAM och LEED avser däremot användningsfasen och tar

hänsyn till drift och underhåll. Här läggs fokus på energieffektivitet,

inomhusklimat och andra aspekter som handlar om förvaltning

av byggnaden. Denna certifiering måste förnyas regelbundet och

har en giltighetstid på 3–5 år. Trots att en del aspekter är gemen-

samma för båda dessa typer av certifieringar, finns det många

skillnader mellan nybyggnations- och byggnadsdriftcertifiering.

Nybyggnation visar vilka förutsättningar en byggnad har, men kan

inte användas som ett bevis på att den senare är effektiv i drift.

Därför kan det vara en fördel att ha båda typerna av certifieringar.

Ett annat komplement till en mer traditionell byggnadscertifiering

som LEED eller BREEAM, och som blir alltmer populär bland hyres-

gäster, är en hälso certifiering. WELL och Fitwel utgår helt och hållet

från männis kan som använder byggnaden och fokuserar på trivsel,

motion, mental hälsa och estetiska aspekter av arbetsmiljön.

Vad innebär de olika certifieringarna?

Nybyggnation

94 %

av fastighetsbeståndet är

hållbarhetscertifierat.

Eastnine Årsredovisning 2023

Fokus på hållbarhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Här riktar vi strålkastaren mot ett par utvalda hållbarhetsområden som varit lite extra viktiga

under året. Eastnines kontinuerliga hållbarhets arbete, inklusive mål och utfall beskrivs på s. 25–28.

Strålkastare på 2023

Hållbarhets certifieringar

94 procent av Eastnines fastighetsyta är

hållbarhetscertifierad. Under 2023 har

Nowy Rynek D i Poznan erhållit hälso-

certifieringen WELL Gold. I Riga har

Zala 1 erhållit förnyad LEED Platinum-

certifiering, detsamma har 3Bures-1,2

i Vilnius. För resterande 6 procent av

fastig hetsytan, vilket motsvarar en

fastighet i portföljen, pågår certifierings-

arbetet. Eastnines mål är att 100 procent

av ytan ska vara certifierad.

Energi i fokus

Energifrågor hamnade i fokus under

vintern 2022/2023. Ett nytt energi-

bevakningssystem har utvecklats och

lanserats under året för, i syfte att

analysera enskilda fastigheters energi

förbrukning. På samma tema har vi under

året hållit informationsmöten med våra

hyresgäster för att rikta fokus på energi-

besparande åtgärder.

Proptech

Eastnine har under 2023 fortsatt att

stötta entreprenörer och ny fastighets-

teknik genom partnerskapet i PropTech

Association in Vilnius, Lithuania.

Service och hyresgästers

välbefinnande

Välbefinnande och hög servicenivå står

alltid i centrum i vår strävan efter att

ha nöjda hyresgäster. Under året har vi

anordnat en rad olika aktiviteter för att

höja upplevelsen kring kontoret och

uppmuntra till rörelse. Hyresgästerna i

vår polska fastighet har bland annat med

hjälp av en träningscykel fått blanda sin

egen vitaminsmoothie (Blenders Bike

event). I Vilnius har samtliga hyresgäster

kunnat delta i den årliga stegtävlingen,

som arrangeras i syfte att uppmuntra

till mer rörelse. Det har även bjudits på

lussefika och luciakör, en trevlig start på

decembermorgonen.

Effektiva byggnader Energi Framtidens fastigheter Hyresgäster

Lunch & Learn

Under året har konceptet ”Lunch &

Learn” introducerats för Eastnines

anställda, där vi i grupper har tittat på

utbildningsmaterial och diskuterat olika

teman som exempelvis inkludering, jäm-

ställdhet, mångfald och egen utveckling.

Det har även erbjudits en utbildnings-

portal där anställda kunnat ta del av

utbildningsmaterial online.

Kompetensutveckling

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

” Att organisera välgörenhetsevent i våra

fastigheter är ett fantastiskt sätt att föra

samman människor från olika kontor och

sammanhang. Det utvecklar inte bara en

känsla av kamratskap bland kollegor, utan

främjar en gynnsam miljö och är ett bra sätt

att använda våra lokaler emellanåt.

Fram förallt kan vi göra en betydande

skillnad för personer och familjer som

behöver mer stöd.”

Great Place to Work

I årets medarbetarundersökning, där

anställdas svar på frågorna samman-

ställs till ett Trust index, erhöll Eastnine

resultatet 94 procent av 100 möjliga.

Undersökningen görs med hjälp av Great

Place to Work och ger en möjlighet att

anonymt uttrycka sig om vilka områden

som fungerar bra och vilka som behöver

utvecklas.

Anställda

Jämställt företag

Med 50/50 procents fördelning av män

och kvinnor i såväl styrelse som ledning

toppar Eastnine stiftelsen Allbrights

samman ställning om jämställdhet i

Sveriges 361 börsbolag under 2023.

Jämställdhet

Samhällsengagemang

Eastnine har tillsammans med PwC

Lettland och välgörenhetsorganisa-

tionen Palidzesim.lv arrangerat ett

välgörenhets evenemang i Eastnines

fastighet Valdemara Centrs i Riga. Under

eventet kunde deltagare skänka julklap-

par till barn från olika utsatta familjer.

Eventet bestod även av en marknad där

besökare kunde köpa kläder, böcker och

leksaker och där pengarna donerades

till välgörenhet. Därtill kunde besökare

lämna blod eller ansöka om att bli blod-

givare. Som tack för engagemanget från

våra hyresgäster gav vi bort biljetter

till en Sofar-konsert som anordnades i

samma fastighet.

Social hållbarhet

Janis Meiers

Landschef i Lettland

Eastnine Årsredovisning 2023

Fokus på hållbarhet

Strålkastare på 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine har antagit ett mål om att nå klimatneutral fastig-

hetsdrift till 2030 samt att minska utsläpp från värdekedjan.

Vår rapportering baseras på Greenhouse Gas (GHG) Protocol,

en global standard för att mäta och redovisa utsläpp. Utsläp-

pen delas in i tre delar, så kallade Scope, beroende på var i

värdekedjan utsläppet uppstår. För att kunna utveckla våra

klimatmål har arbetet med att ansluta Eastnine till Science

Based Targets initiative (SBTi), efter att SBTi:s sektor specifika

rekommendationer släpps under 2024, på börjats. Mer om vårt

arbete med att reducera utsläpp finns på s. 118–119.

Scope 3

Scope 2

Scope 1

Befintliga fastigheter

Optimering av energianvändning

genom digitalisering och

automatisering samt kontinuerligt

öka an delen förnybar energi. Se

relaterade mål på s. 25.

Klimatsmart renovering och hyres-

gästanpassning. LCA-analys för bereds

för alla projekt över 100 000 EUR.

Målet är att ta fram krav för kol-

dioxid intensitet för olika typer av

ombyggnationer.

Regelbundet underhåll av anläggnig-

nar för komfort kyla, konvertering till

mindre klimatpåverkande köldmedia

samt utfasning av gasförbränning vid

fastighetsuppvärmning.

Förvärv

Energikartläggning ingår i due

diligence- processen. Endast

fastig heter som passar in i önskad

energi profil, eller har potential

att nå dit, förvärvas.

Krav på redovisning av

koldioxid avtrycket från

byggnations fasen vid förvärv

av nybyggda fastigheter.

Fastigheter med moderna och

effektiva kylanläggningar priorite-

ras. Investeringskalkyl inkluderar

utfasning av fossil förbränning i

fastigheter, om sådan finns.

Nybyggnation

Krav på högeffektiva och klimat-

smarta energilösningar. Total

energiintensitet får inte överstiga

50 kWh/kvm.

Klimatsmarta byggprocesser och

materialval. Krav på LCA-analys

och certifiering. Övre gräns för

koldioxid itutsläpp per kvm kom-

mer att tillämpas vid kommande

nybyggnationsprojekt.

Krav på installation av effektiva

anläggningar för komfortkyla

med reducerat klimatavtryck.

Fossil förbränning tillåts ej i nya

projekt.

Direkta utsläpp

av Eastnine

Indirekta utsläpp

av Eastnine

Övriga indirekta

utsläpp i Eastnines

värdekedja

Köldmedieläckage

Fossil förbränning

i fastigheter

Energi användning

(inköpt el och fjärrvärme)

Inköpta varor och

tjänster vid fastighets-

utveckling, renovering,

avfall och tjänsteresor

Utsläppskälla

484

(6 %)

3 363

(43 %)

3 996

(51 %)

2023

ton CO

(% av totala

utsläpp)

Hur vi reducerar

utsläpp inom olika

verksamhetsområden

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Klimatriskanalys – hur

fastigheterna påverkas

av klimatförändringar

Enligt bedömningar från klimatforskning

kommer 2023 sannolikt bli det varmaste året

på 125 000 år. Samtidigt som delar av världen lider av fruktansvärd torka, har andra

platser sett mer regn än någonsin. Extremväder blir mer vanligt förekommande globalt

och ökar riskerna för fastighetsägare och fastighetsinvesterare, även på platser som

tidigare ansågs relativt vädersäkra. Under 2023 har Eastnine genomfört klimatrisk-

analyser för fyra fastigheter i Vilnius.

Extremväder

Fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan

drabbas hårt av konsekvenser orsakade av klimat-

förändringen. Klimatförändring, och extremt väder

som en av dess bieffekter, kan negativt påverka

skicket på fastigheter, leda till stigande driftkost-

nader och göra fastigheter mindre attraktiva för

hyresgäster. I värsta scenariot kan en fastighet bli

helt oanvändbar, som exempelvis ett resultat av

stigande vattennivåer för vattennära fastigheter.

Klimatriskanalys av Uniq och S7

För att förstå ökade fysiska risker som klimat-

förändringar medför, genomförs så kallade klimat-

riskanalyser för fastigheter, som kombinerar analys

av fysiska klimatrelaterade förutsättningar för orter

där fastigheter befinner sig med analys av själva

fastigheterna som kan påverkas.

Med ökade krav inom klimatriskanalys anlitar vi

olika externa experter för att säkerställa att vårt

interna arbete ligger i linje med bästa praxis. För

att komplettera tidigare genomförda riskanalyser

har Eastnine 2023 anlitat konsultfirman WSP för

att genomföra en klimatriskanalys för de tre S7-

fastigheterna samt Uniq i Vilnius. Under projektets

gång har vi genomfört två interna workshops för

Eastnines litauiska och svenska medarbetare samt

bjudit in våra lokala konsulter att följa med på

fysiska platsbesök för att genomlysa olika aspekter

av fastigheternas motståndskraft avseende klimat-

förändringar. Klimatriskbedömningar av S7 och Uniq

har utförts enligt EU-taxonomin med hjälp av en

så kallad desktop-analys, intervjuer samt observa-

tioner vid platsbesök. För att bedöma relevansen

av varje risk användes data från Sustain Account,

Litauens miljö skyddsmyndighet (Aplinkos apsaugos

agentūra), Geoportal.lt GIS samt andra öppna källor.

För att bedöma betydelsen och effekten av varje

risk och identifiera lämpliga riskreducerande åtgär-

der har analysen kompletterats med dokumentation

av aktuell fastighets design samt fysiska besök.

Klimatscenarierna RCP 2.6, 4.5 och 8.5 har beak-

tats, där RCP 2.6 är ett bästa fall, där man antar att

S7-kvarteret i Vilnius.

¹ Artikel i Reuters publicerad den 8 november 2023, skriven av

Kate Abnett och Gloria Dickie.

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Åtgärder efter klimatriskanalys

• Säkerställa att beredskapsplaner inkluderar

klimatrelaterade incidenter vid t.ex. värme-

böljor, översvämning osv.

• Överväga att måla eller implementera andra

åtgärder för att öka reflektionen på takbe-

läggningen, vilket motverkar uppvärmning

av byggnad vid höga temperaturer.

• Säkerställa att utvändiga rullgardiner/sol-

skydd fungerar. Underhåll och inspektion

ska ske 2 ggr/år.

• Säkerställa att stolar, sittgrupper och sol-

skydd på takterasser klarar av ökad vind/

storm. Inspektion ska ske 1 ggr/månad.

• Schemalagd tvätt av vit takbeläggning för

att upprätthålla ett högt SRI

-värde, vilket

motverkar uppvärmning av byggnaden

vid höga utomhustemperaturer. Detta ska

utföras 1 ggr/år.

SRI – Solar Reflectance Index

koldioxidutsläppen går ner till noll år 2100, medan

RCP 8.5 representerar det allmänt accepterade säm-

sta möjliga framtida klimatscenariot, där utsläppen

fortsätter att öka under hela 2000-talet. Även om

det är ett scenario med sämsta möjliga utfall, bör

noteras att nuvarande globala utsläpp ligger nära

RCP 8.5.

Klimatrisker brukar delas upp i två kategorier:

återkommande/kroniska samt brådskande/akuta

risker. Akuta risker beror bl.a. på extrema händelser

som torka, översvämning skogsbränder, jordskred,

medan kroniska risker uppstår på grund av föränd-

ringar över tid såsom förändringar i temperaturen,

värmestress, förändrade vind- och nederbörds-

mönster samt vattenstress.

Resultat av analysen

Som ett resultat av denna analys förväntas ingen

av de ovanstående riskerna ha någon betydande

inverkan på de fastigheter som ingick i undersök-

ningen. När det gäller kroniska och akuta risker

relaterade till temperaturförhållanden har de fyra

byggnaderna visat sig vara tillräckligt motstånds-

kraftiga för att klara denna utveckling. I framtiden

förutspås de årliga genomsnittliga temperaturerna

i Vilnius stiga något över nuvarande nivåer med en

ökning på 5,3 °C av de maximala sommartempera-

turerna till år 2080. Under de kommande 30 åren

(den tidsskala som sannolikt är relevant för utbyte

av relevanta mekaniska installationer) förväntas

den 99:e percentilen av lufttemperaturen i RCP

8.5-scenariot att öka från 30 °C till cirka 33 °C. När

det gäller värme böljor kommer antalet dagar med

minst tre på varandra följande dagar med onormalt

varmt väder att öka från 5 till 20 fram till 2080 i RCP

8.5-scenariot. Eftersom kylsystemen för närvarande

används till 80 procent (Uniq) respektive 55 procent

(S7) av dess kapacitet, bedöms det finnas tillräcklig

anpassningspotential till de förändrade temperatur-

förhållandena. Några ytterligare anpassningsåt-

Analysresultat

Typ av risk Temperaturrelaterade Vindrelaterade Vattenrelaterade Relaterat till fast massa

Återkommande

(kroniska) risker

Temperaturförändringar Förändrade vindmönster Förändringar i nederbördsmönster och nederbördstyper Kusterosion

Värmestress (Uniq) Variationer i nederbörd och/eller hydrologi Markförstöring

Temperaturvariationer Försurning av hav Markerosion

Tinande permafrost Inträngning av saltvatten Jordflytning

Stigande havsnivåer

Vattenstress

Brådskande

(akuta) risker

Värmebölja (Uniq) Cyklon, orkan, tyfon Torka Lavin

Köldvåg/frost (S7, Uniq) Storm Kraftig nederbörd (regn, hagel, snö/is) (Uniq) Jordskred

Okontrollerad yttäckande brand Tornado Översvämning (kustvatten, fluvial, pluvial, grundvatten) Marksjunkning

Översvämning av glaciärsjö

Väldigt hög

Hög

Medium

Medium/Låg

Låg

Inte relevant

gärder, såsom mer frekvent underhåll av externa

rullgardiner och årligt underhåll av takmembran för

att bibehålla ett högt SRI-värde, har planerats.

En förväntad minskning av medelvindhastigheten

över tid, ingen betydande förändring av nederbörds-

intensiteten jämfört med dagens situation och ingen

indikation på vattenstress baserat på aktuell data

gav ytterligare trygghet när det gäller riskprofilen

för analyserade fastigheter.

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Klimatriskanalys

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäkra fastigheter

Certifiering

Hållbarhets-

certifiering av

byggnader.

100 % av fastig-

heterna ska vara

hållbarhetscertifi-

erade enligt minst

LEED Gold eller

BREEAM Excellent.

Andel av

fastighets-

beståndet

som är certi-

fierat, %.

94 % (94) av brutto arean är certifierad.

6 % av ytan är föremål för certifiering,

vilket motsvarar en byggnad som vän-

tas erhålla LEED Platinum-certifiering

under första halvåret 2024.

Läs mer på s. 19.

• Vid varje förvärv av en icke-certifierad fastighet görs en bedömning av åtgärder och kostnad för

att uppnå önskad certifieringsnivå.

• Certifieringsprocessen påbörjas inom tolv månader från förvärvet för icke-certifierade fastigheter.

• Befintliga New Construction-certifieringar kan i vissa fall kompletteras med In Use-certifiering

eller hälso relaterad certifiering som WELL eller Fitwel.

• Utvecklingspotential: Bevaka nya certifieringsramverk och utvärdera dess relevans för

Eastnines bestånd.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Utsläpp

Minska

koldioxid-

avtrycket.

Fastighetsdriften

ska vara klimat-

neutral senast

2030 (avser Scope

1 och Scope 2)

samt reducera

utsläpp från övriga

aktiviteter (Scope

3).

Utsläpps-

intensitet,

kgCO

kvm/år.

Utsläppsintensiteten uppgick till

21 (23) kg CO

e/kvm för Scope 1 och 2.

Utsläpp inom Scope 3 uppgick till

22 kg CO₂e/kvm.

Läs mer på s. 118–119.

• Scope-3-rapportering har utvidgats och inkluderar nu utsläpp från hyresgästanpassningar

och renoveringar.

• Under 2023 har vi påbörjat processen att ansluta till Science Based Target enligt SBTi -

riktlinjer framtagna för fastighets sektorn, vilket innebär verifiering av befintligt klimat-

bokslut samt framtagande av planer för utsläppsreducering på medium och lång sikt.

• Påbörjat implemetering av ett system för hantering och analys av utsläppsdata, mer om hur

vi hanterar utsläpp genom energieffektivisering finns under Energi.

• Utvecklingspotential: Ständigt förbättra mätmetoder för utsläpp inom Scope 3. Förbättra

digitala lösningar för att effektivisera insamling och hantering av utsläppsdata.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Energi

Använda

förnybar

energi.

Förnybar energi

ska utgöra 100 %

av energiförbruk-

ningen senast

2030.

Andel av

total energi-

mix som är

förnybar, %.

Andelen förnybar energi uppgick till

78 % (77) 2023.

Läs mer på s. 117.

• Solpaneler beaktas för alla lämpliga tak. Under 2023 har solpaneler installerats

på taket på Uptown Park.

• Krav att alla elkontrakt ska avse förnybar el.

• Energiursprung beaktas i alla beslut som berör installation eller uppgradering

av energilösningar i nya och befintliga fastigheter.

• Utvecklingspotential: Samverkan och engagemang i lokala projekt för klimatsmart

fjärr värme på våra marknader.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Öka energi-

effektiviteten.

Reducera energi-

användningen

med 25 % från år

2019 fram till

2025.

Energi-

användning

(fastighets -

energi),

kWh/kvm/år.

Genomsnittlig normaliserad energi-

intensitet (exkl. hyresgästers verksam-

hetsel) minskade med 14 % (12) till

109 (127) kWh/kvm 2023 jämfört med

2022 (i direktförvaltade fastigheter).

Total energianvändning inklusive hyres-

gästers el har minskat med 12 % under

samma period. Sedan 2019 har faktiskt

användning av energi per kvm i direk-

förvaltade fastigher minskat med 22 %.

Läs mer på s. 117.

• För att säkerställa att energiprestandan förbättras är vårt mål att uppnå minst 80% av totalt

antal möjliga poäng i LEED/BREEAM-certifieringar i kategorin energi.

• Energibesiktningar genomförs regelbundet.

• Under 2023 har energisystem implementerats i alla fastigheter, vilket möjliggör kontinuerlig

uppföljning och analys att energiprestanda på fastighets- och landsnivå.

• Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra intern kompetens inom

fastighets energi. Samarbeta med hyresgästerna i energifrågor. Utveckla gröna hyresavtal

med fokus på energi.

HÅLLBAR ENERGI

FÖR ALLA

Mål och utfall hållbarhet

Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd.

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Ökat engagemang

hos kunderna

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Affärskritiskt

Eastnine Årsredovisning 2023

Fokus på hållbarhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäkra fastigheter

Vatten förbrukning

Effektivisera

vattenför-

brukning.

Minska vattenför-

brukningen med

minst 2 % per år i

genomsnitt under

en 5- årsperiod.

Vatten-

förbrukning,

liter/kvm/år.

Vattenförbrukning per kvm ökade med

9 % (14) i direktförvaltade fastigheter.

För samtliga fastigheter var ökningen

15 % (25). Trots ökad vattenanvändning

de senaste två åren har den genom-

snittliga förbrukningen per kvm sedan

2019 minskat med i snitt 10 % per år i

hela beståndet.

Läs mer på s. 118.

• Årets resultat förklaras av ökad närvaro på kontoren efter pandemin samt en högre

genomsnittlig uthyrningsgrad under 2023.

• Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen sedan 2019 förklaras av förvärv av

mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vattenbesparande utrustning såsom

kranar och toaletter med reducerat vattenflöde.

• Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess, som bidrar till

användning av bästa praxis för vatten förbrukning

• Utvecklingspotential: Sätta specifika mål för vattenförbrukning för enskilda fastigheter.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Avfalls hantering

Cirkulär

användning

av resurser.

Öka andelen åter-

vunnet avfall.

Andel åter-

vunnet

avfall, %.

Andelen återvunnet avfall uppgick till

43 % (38) i direktförvaltade fastigheter

och 40 % (33) i samtliga fastigheter.

Läs mer på s. 120.

• Granska nya förvärvade fastigheter avseende avfallshantering och följa upp med

handlingsplaner.

• Vid renovering installeras normalt handtorkar istället för pappers handdukar för att minska

avfall av papper.

• Samarbeta med, och utbilda, hyresgäster.

• Utvecklingspotential: Förbättra kvaliteten av insamlad data genom att utföra faktisk

mätning i fler fastigheter istället för användning av schablonmetod.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Material användning

Använda

material

med låga

koldioxid-

utsläpp.

Öka användnin-

gen av hållbara

material vid

nybyggnation och

renovering.

– Eastnine har inga pågående ny-

byggnationsprojekt och planerade

ny byggnations projekt har pausats bl.a.

på grund av höga bygg kostnader.

• Eastnines policy för ny- och ombyggnation inkluderar rekommendationer kring hållbara

materialval.

• Till ett av Eastnines nybyggnations projekt, The Pine, har trä från hållbart skogsbruk valts

som primärt bygg material.

• Som en del av pågående utveckling av utsläppsmätmetoder för hyresgästanpassningsprojekt

byggs en intern databas för emissionfaktorer kopplade till olika material som så småningom

kommer användas för bättre styrning av materialval för ombyggnationer.

• Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla och förbättra processer och rutiner, för

uppföljning av använd ningen av byggmaterial med låga koldioxidutsläpp.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Ökat engagemang

hos kunderna

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Affärskritiskt

Mål och utfall hållbarhet

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Företags-

kultur

Transparens

och affärs etik.

Noll förekomst av

korruption.

Antal

incidenter.

Inga incidenter eller miss tankar om

överträdelser har rapporterats under

2023.

• Utbildning inom antikorruption genom förs årligen.

• Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt

visselblåsarkanal fungerar som s tyrmekanismer och förebygger beteenden som är oförenliga

med etik och god företagspraxis.

• Utvecklingspotential: Bredda utbildningen till att omfatta kunder och leverantörer.

Framtidssäker organisation

Kunder/hyresgäster

Hög kund-

nöjdhet.

Kundnöjdheten

ska förbättras med

mål om att över-

stiga 50 % på

NPS-skalan.

NPS i årlig

kundunder-

sökning, %.

NPS- resultatet förbättrades till 61 %

i 2023 års undersökning, att jämföra

med 44 % föregående år. I jämförbar

portfölj har resultatet förbättrats med

7 procent enheter till 51 % (44).

• Kundundersökning genomförs årligen i alla direkt förvaltade fastigheter. I årets undersökning har

fastigheten Nowy Rynek D deltagit för första gången med ett mycket högt resultat om 80 %.

• Resultatet av kundenkäten används som underlag för förbättring av service och underhåll av

anläggningar.

• Under 2023 har lagts extra fokus på mötet med kunder i Vilnius, vilket resulterat i ca 100

kundmöten, inklusive 22 välkomstmöten för nya hyresgäster. Vi har även renoverat allmänna

toaletter i Vertas-1 samt delar av gemensamma utrymmen, installerat solfilter på utvalda

glaspartier i Uniq för bättre inomhuskomfort, arrangerat stegtävling och firat Lucia. I Riga

har vi renoverat toaletter och hissar i allmänna utrymmen, installerat elbilsladdare samt

arrangerat ett välgörenhetsevent. I Poznan arrangerar vi regelbundet events kring fastig-

heten, där t.ex. St Martins Croissant Day samt Blenders Bike var två av de mest populära

under året.

• Utvecklingspotential: Utveckla alternativa sätt att mäta hyresgästernas engagemang.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Medarbetare

Attrahera

och behålla

kompetens.

Förtroendeindex

enligt Great Place

to Work Trust

bland samtliga

anställda på minst

90 %.

Trust Index,

Förtroendeindex fortsatt på hög nivå

2023, och övertäffade målet för med-

arbetarenkäten.

Mål 2023 2022

90 % 94 % 95 %

• Extra föräldraledighetsersättning erbjuds i Sverige.

• Alla anställda uppmuntras och erbjuds möjligheter att vidareutbilda sig.

• Övriga förmåner varierar mellan olika länder, men inkluderar bland annat subventionerade

luncher och friskvårdsbidrag.

• Under året har anställda fått tillgång till en webbaserad tjänst som erbjuder

u tbildningsinnehåll inom olika områden för personlig och professionell utveckling.

• Utvecklingspotential: Kontinuerligt utveckla alternativa sätt att mäta och förbättra

medarbetarnas engagemang.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Medarbetar-

nas hälsa och

vä lbefin-

nande.

Sjukfrånvaron ska

understiga 3 %.

Andel

sjukfrånvaro-

timmar av

totala antalet

arbets timmar

per år, %.

Sjukfrånvaron uppgick till 0,9 % (0,6),

varav korttidsfrånvaro 0,9 % (0,6) och

lång tidsfrånvaro 0,0 %.

• Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda.

• Såväl Eastnines medarbetare som hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse.

Som en påminnelse om dess hälsofördelar arrangeras varje år en stegtävling, där hyres-

gäster samt Eastnineanställda kan delta.

• Utvecklingspotential: Identifiera fler nyckeltal som återspeglar medarbetarnas hälsa och

välmående.

GOD HÄLSA OCH

VÄLBEFINNANDE

Jämställdhet

och mångfald.

Jämn fördelning

av män och kvin-

nor på samtliga

ledningsnivåer

inom företaget

eftersträvas.

% kvinnor/

% män.

Kvinnor Män

Antal % Antal %

Styrelse 3 50 % 3 50 %

Ledning 1 50 % 1 50 %

• Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut.

• Under året har samtliga anställda deltagit i en DEI-utbildning (mångfald, jämställdhet och

inklusivitet).

• Hanna Loikkanen valdes in som ny styrelseledamot 2023 och Eastnines styrelse har sedan

dess helt jämn könsfördelning. Detsamma gäller för ledningsgruppen. Eastnine placerades

därför på första plats 2023 i stiftelsen Allbright sammanställning, som varje år jämför

Stockholmsbörsens bolag utifrån jämställdhet i ledande positioner.

• Utvecklingspotential: Identifiera flera sätt att jobba med DEI-frågor i organisationen som

främjar hälsosamt arbetsklimat och välmående bland Eastnines anställda.

JÄMSTÄLLDHET

2022

-100 +100

2023

-100 +100

+61+44

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Ökat engagemang

hos kunderna

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Affärskritiskt

Mål och utfall hållbarhet

Eastnine Årsredovisning 2023

Fokus på hållbarhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Hållbarhets arbete 18

Certifiering av byggnader 19

Strålkastare på 2023 20

Hur vi reducerar utsläpp 22

Klimatriskanalys 23

Mål och utfall hållbarhet 25

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2023 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål

Framtidssäker organisation

Leverantörer

Ökad trans-

parens i

leverantörs-

kedjan.

Alla strategiska

leverantörer

ska granskas ur

ett hållbarhets-

perspektiv.

Andel

granskade,

Alla kvalificerade strategiska

leverantörer har genomgått en

hållbarhetsgranskning.

Läs mer på s. 120.

• Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en web baserad egenbedömning/ själv-

skattning. Om eventuella risker upptäcks, följs dessa upp med leverantören.

• Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats.

• Utvecklingspotential: Utvidga granskningen till andra områden. Samarbeta mer aktivt med

leverantörer i väsentliga frågor.

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Finansiering

Säkerställa

långsiktig

tillgång till

kapital.

Andelen grön

finansiering ska

öka.

Andel av

total finan-

siering, %.

Andel grön finansiering minskade till

60% under 2023 från 64% 2022.

Läs mer på s. 56.

• Under 2023 förtidsinlöstes Eastnines gröna obligationslån som emitterades 2021.

Inlösen var den huvudsakliga anledningen till minskningen av andelen grön finansiering.

• Under 2023 omklassificerades dels en mindre volym banklån till grönt lån medan en annan

volym banklån omklassificerades från grönt till vanligt banklån, vilket sammantaget bidrog

till minskad andel grön finansiering.

• Utvecklingspotential: Fastställa långsiktigt mål för grön finansiering i takt med att grön

finansiering blir allmänt tillgänglig.

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

GRESB

Vara en

regional

ledare inom

hållbarhet.

Erhålla betyget 5

stjärnor

i GRESB

(tillhöra de övre

20% av GRESB:s

globala bench-

mark).

GRESB-

poäng.

Eastnine uppnådde 87 (92) av 100

poäng och erhöll 4 stjärnor (5) i 2023

års mätning, vilket var lägre än

föregående år.

• Våra senaste förvärvade fastigheter har påverkat resultatet negativt jämfört med förra året,

men vår målsättning står kvar att placera oss bland de bästa i GRESB:s globala benchmark

för fastigheter. Minskningen beror huvudsakligen på mindre del tillgängliga jämförelsedata

för de fastigheter som inkluderats i rapporteringen för första gången, ökad vattenförbrukning

i jämförbart bestånd jämfört tidigare år på grund av att fler hyresgäster är tillbaka på

kontoren än under pandemin, samt högre utsläppskoefficienter för fjärrvärme i Litauen som

resulterade i en högre utsläppsnivå, trots minskad energikonsumtion.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Gröna hyresavtal

Samarbete

med hyres-

gäster för ett

hållbart

samhälle.

Öka

använd-

ningen av gröna

hyresavtal.

Andel av den

uthyrnings-

bara ytan där

gröna hyres-

avtal

används, %.

Gröna hyresavtal används i 11 av 13

fastigheter, motsvarande 68 % (68) av

fastigheternas brutto area.

• Under 2023 har gröna hyresavtal fortsatt erbjudas hyresgäster i Lettland och Litauen som

möjliggör att hyresgäster ska få insyn och engagemang i miljövänlig drift av de lokaler som

hyrs.

• Utvecklingspotential: Utveckla samarbetet med hyresgästerna och gemensamt ta fram och

implementera åtgärder. Ta fram nya klausuler för gröna avtal. Utveckla innehållet i de gröna

hyresavtalen för ökat engagemang hos hyresgäster.

HÅLLBARA STÄDER

OCH SAMHÄLLEN

HÅLLBAR

KONSUMTION OCH

PRODUKTION

Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med

koldioxidprissättning

Tillgång till grön finansiering

(EU:s taxonomi)

Kunder föredrar hållbara produkter

Ekonomi

Renommé på marknaden

som ansvarsfull aktör

Ökat engagemang

hos kunderna

Ökat engagemang hos

de anställda

Renommé

Minskad risk för

”strandade tillgångar”

Minskad risk relaterad till bristande

efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)

Riskreducering

Affärskritiskt

Mål och utfall hållbarhet

Fokus på hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande

kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland.

Bland hyresgästerna återfinns många stabila,

internationella företag. Verksamheten

bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög

lönsamhet.

Vår verksamhet

Fastigheten 3Bures-3 i Vilnius.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Klaipeda

Paldiski

Kapellskär

Nynäshamn

Karlshamn

Trelleborg

Swinoujscie

Ventspils

Wroclaw

Lodz

Katowice

Krakow

Poznan

Gdansk

LETTLAND

LITAUEN

ESTLAND

POLEN

Stockholm

Tallinn

Riga

Vilnius

Kaunas

Helsingfors

Berlin

Warszawa

Höjda styrräntor till följd av hög inflation, ekonomisk inbromsning och geopolitisk oro

har präglat året. På fastighetsmarknaden har direktavkastningskraven stigit, trans-

aktionsaktiviteten varit på rekordlåga nivåer, och fokus har legat på refinansiering av

existerande bestånd, snarare än förvärv. I Riga och Poznan har vakansgraden bland

kontor stigit, samtidigt som hyresnivåerna är stabila. Trenden att välja mer hög-

kvalitativa kontor fortsätter. Vilnius går mot strömmen med sjunkande vakansgrad

och nya toppnivåer för hyror.

Marknader

Makroekonomi

2023 var ett år präglat av hög infla-

tion, åtstramande penningpolitik och

ekonomisk inbromsning, med fortsatta

geopolitiska spänningar runt om i värl-

den. Den genomsnittliga inflationen för

året uppgick till 10,9 procent i Polen, 9,1

procent i Lettland, 8,7 procent i Litauen

och 5,4 procent i eurozonen, vilket var

betydligt lägre än året innan, men fort-

farande högre än centralbankernas mål.

Den europeiska och även andra central-

banker fortsatte därför att höja sina

styrräntor under året, med resultatet

att de flesta ekonomierna stagnerade.

Den reala BNP-tillväxten var nära noll

på både Eastnines marknader och euro-

zonen som helhet.

Samtidigt som Rysslands krig i Ukraina

fortgår och kriget mellan Israel och

Hamas i Gaza blossat upp som en ny

geopolitisk oroshärd, förväntas inflatio-

nen fortsätta nedåt under 2024, med

potentiella räntesänkningar och en

sannolik ekonomisk återhämtning runt

hörnet.

Ränte- och kreditmarknader

Den europeiska centralbanken höjde

under året sin viktigaste styrränta,

deposit räntan, till fyra procent. Nivån,

som inte har ändrats, har inneburit

kraftigt höjda finansieringskostnader för

fastighetsbolag. I slutet av 2023 började

marknaden prisa in räntesänkningar. Den

för fastighetsmarknaden viktiga femårs-

swapen, som är kostnaden för att binda

räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt

2,50 procent för EUR-denominerade lån

från att ha legat i spannet 3,00–3,50

procent under ett års tid.

Tillgången på bankfinansiering har

varit god, åtminstone för högkvalitativa

fastigheter. Refinansiering av fastigheter

av lägre kvalitet kan vara utmanande,

samtidigt som utlåning till utvecklings-

projekt är restriktiv.

Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Arbetet med järnvägs-

linjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas

vara klar 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro.

Hamn Färjelinje Rail Baltica

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Klaipeda

Paldiski

Kapellskär

Nynäshamn

Karlshamn

Trelleborg

Swinoujscie

Ventspils

Wroclaw

Lodz

Katowice

Krakow

Poznan

Gdansk

LETTLAND

LITAUEN

ESTLAND

POLEN

Stockholm

Tallinn

Riga

Vilnius

Kaunas

Helsingfors

Berlin

Warszawa

Transaktionsmarknaden

De rekordhöga räntenivåerna sänkte

transaktionsaktiviteten på fastighets-

marknaden till rekordlåga nivåer under

2023 – både globalt och i östra Europa.

Många investerare höll sig borta helt

och hållet på grund av den höga osäker-

heten i räntemarknaden, samtidigt

som de få investerare som var aktiva

hade svårt att hitta rätt prisnivå. Många

investerare var samtidigt fokuserade på

refinansieringar i existerande portföljer

snarare än förvärv.

I Polen omsattes fastigheter för totalt

två miljarder euro under 2023. Det är

den lägsta noterade nivån sedan den

globala finanskrisen för femton år sedan

och ungefär en tredjedel av genomsnit-

tet de senaste åren. I kontorssegmentet

slutfördes drygt ett tiotal transaktioner,

nästan uteslutande i Warszawa och

främst av regionala investerare som

Trigea, Adventum International och

Eika Asset Management från Tjeckien,

Ungern respektive Litauen. De traditio-

nella tyska och institutionella investe-

rare var frånvarande och aktiviteten i det

s.k. core-segmentet av högkvalitativa

kontor i centrala lägen obefintlig.

I Baltikum minskade transaktions-

volymen i mindre utsträckning. Under

2023 omsattes fastigheter för omkring

700 MEUR, jämfört med den miljard euro

som den mindre baltiska marknaden har

omsatt de senaste åren. Förklaringen

ligger dels i att statistiken i högre grad

påverkas av enskilda transaktioner,

dels i ett mindre beroende av utländskt

kapital. Det finns ett antal regionalt

fokuserade fondförvaltare, som under

2023 fortsatte att investera. I kontors-

segmentet noterades ett större förvärv

av litauiska Lords L.B. Asset Manage-

ment, som förvärvade en kontorspark

om drygt 100 000 kvm i Vilnius från den

nordiska kontorsägaren Technopolis.

Efter årsskiftet avyttrade Technopolis

även majoritetsandelen i sin kontorspark

i Tallinn, i det fallet till den estniska

minoritetsägaren Mainor.

Direktavkastningskraven för fastighe-

ter steg på bred front under 2023, i alla

fastighetssegment och i alla marknader.

I Eastnines region bedöms direktavkast-

ningskraven för de bästa kontorsfastig-

heterna ha stigit med 100–150 punkter,

sedan marknadsräntorna började stiga

brant under 2022, till 6,00 procent i

Warszawa, 6,50 procent i både Vilnius

och Riga och 7,25 procent i Poznan.

Hyresmarknaden

Medan direktavkastningskraven korrige-

rats, har även hyresnivåer stigit på East-

nines marknader. Det gäller inte bara

befintliga hyresavtal som indexerats

baserat på inflationsdata, utan även nya

hyresavtal som i moderna kontorsfastig-

heter i centrala lägen tecknas på allt

högre nivåer. Sämre fastig heter i mindre

attraktiva lägen har en utmanande

situation, då hyresgäster efter pandemin

prioriterar kvalitet och tillgänglighet

och ofta väljer att flytta till mindre, men

bättre, lokaler.

I Riga märks det genom att topp-

hyrorna var oförändrade på 18 EUR per

kvm och månad, samtidigt som vakans-

graden i marknaden steg från 15,5

procent till 21,6 procent under 2023.

I Poznan märks det genom att topp-

hyrorna steg till över 16 EUR, medan

vakansgraden steg från 10,5 procent

till 14,7 procent. I Vilnius sjönk vakans-

graden från 7,6 till 7,1 procent, trots lika

stor tillförsel av nya kontorsytor under

året. Topphyrorna steg från 18 EUR till

21 EUR, vilket är en hyrestillväxt som

varken Vilnius eller någon annan stad

i regionen sett det senaste decenniet.

Andra stora ägare av kontor Stad

Hanner Vilnius

Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga

Eften Capital Riga, Vilnius

Capitalica Asset Management Riga, Vilnius

Skanska Poznan

Vastint Poznan, Riga, Vilnius

Von der Heyden Group Poznan

Det centrala affärsdistriktet i Vilnius där Eastnines 3Bures-fastigheter är belägna.

Marknader

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

-5

2023202220212020201920182017201620152014

Polen Lettland Litauen

200

400

600

800

1000

1200

2023202220212020201920182017201620152014

tkvm

Poznan Riga Vilnius

-5

2023202220212020201920182017201620152014

Polen Lettland Litauen

2023202220212020201920182017201620152014

Polen Lettland Litauen

2023202220212020201920182017201620152014

Poznan Riga Vilnius

BNP-tillväxt

Kontorsstock

Inflation

Hyresnivå – kontor

Avkastningskrav – kontor

Vakansnivå – kontor

Harmoniserat index för konsumentpriser

Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad

Direktavkastningskrav kontor CBD

2022 202320212020201920182017201620152014

EUR per kvm och månad

Poznan Riga Vilnius

Marknader

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Vilnius

Poznan

67 %

20%

13 %

Riga

100

120

140

160

180

200

20232022202120202019

tkvm

Fastighetsvärdet sjönk under året till 574 MEUR vid årets slut. Nedgången beror på orealiserade

negativa värdeförändringar, huvudsakligen som ett resultat av stigande avkastningskrav för

fastigheter. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats under året. Vid årets slut omfattade

Eastnines fastighets bestånd 14 fastig heter om totalt drygt 182 000 kvm.

Fastighetsbestånd

Fastighetsportfölj

Eastnines fastighetsportfölj bestod vid

årets slut av 14 fastigheter, varav 13

moderna kontorsfastigheter (13) och en

projektfastighet (1), belägna i Poznan,

Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings-

bara ytan uppgick till cirka 182 800

kvm (182 900). 96 procent (96) av den

uthyrnings bara ytan utgörs av kontor,

och resterande 4 procent (4) främst av

lokaler för service och handel.

Den ekonomiska uthyrningsgraden

uppgick till 93,1 procent (96,3) vid årets

slut. Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR

(35,7), huvudsakligen beroende på

indexering i enlighet med hyresavtal.

Fastighetsbeståndets genomsnittliga

ålder, exklusive byggnader på projekt-

fastigheten Kimmel, uppgick till 9,8 år

(8,8).

Fastighetsvärde

Eastnines totala fastighetsvärde uppgick

till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut. Av

marknadsvärdet var 12,7 MEUR (12,6)

hänförligt till projektfastigheter.

Förvärv och investeringar

Under 2023 har Eastnine inte genomfört

några fastighetsförvärv eller försälj-

ningar. Investeringar, utöver fastighets-

förvärv, uppgick till 2,2 MEUR (6,1), varav

0,1 MEUR (0,3) avser investeringar i kon-

cernens projekt fastigheter.

Årets värdenedgång beror på negativa

orealiserade värdeförändringar som en

effekt av marknadens stigande avkast-

ningkrav för fastigheter. De orealiserade

värdeförändringarna har i viss mån

motverkats av investeringar i befintligt

Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per stad

Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

bestånd. Investeringar i befintliga fastig-

heter bidrog med 2,2 MEUR (6,1) och

orealiserade värdeförändringar med

-34,7 MEUR (9,4).

I enlighet med Eastnines policy värde-

ras samtliga fastigheter kvartalsvis,

varav extern värdering av certifierat

värderingsinstitut minst en gång under

en rullande tolvmånaders period. För

projektfastig heter, där total investering

inte är känd och där framtida hyresavtal

saknas, bedöms verkligt värde motsvaras

av nedlagda kostnader om ingen övrig

information föreligger vid värderingstid-

punkten, som indikerar ett lägre värde.

Marknadsvärderingen sker utifrån en

individuell bedömning av respektive

fastighets framtida kassaflöden, se även

not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 81,

för mer information om värderings-

modell, antaganden och fastighetsvärde.

Uthyrningar och hyresavtal

Uthyrningsbar yta uppgick till cirka

182800 kvm (182 900). Kontrakterad

årshyra uppgick till 35,2 MEUR (34,4)

och totalt antal lokalhyresavtal uppgick

till cirka 230 (230) fördelat på cirka 160

unika hyresgäster (160). För samtliga

kontorslokaler tillämpas månadshyra.

Vid årets slut uppgick den genomsnitt-

liga årshyran för lokaler till 193 EUR per

kvm (183). I Litauen var den genomsnitt-

liga årshyran för lokaler 193 EUR per

kvm (184), i Lettland 181 EUR per kvm

(178) och i Polen 201 EUR per kvm (181).

Nettouthyrningen var negativ under

året och uppgick till -4 499 kvm (9281),

motsvarande årshyror om -990 TEUR

(2048). Samtidigt har hyresavtal om

totalt 9 475 kvm (11 214), med årshyror

om 1 905 TEUR (1 997) omförhand-

lats. Nyuthyrningar har avtalats till en

genomsnittlig årshyra om 217 EUR per

kvm (189) och omförhandlade avtal till

201 EUR per kvm (178).

I Baltikum och Polen är merparten av

hyresavtalen tidsbegränsade, vilket inne-

bär att hyresgästens avtal upphör till

avflyttning om inget nytt överenskom-

mits. En förlängning av hyresavtal kräver

därmed för dessa avtal en aktiv förhand-

ling från båda parterna. Vissa hyresavtal

kan dock innehålla klausuler som inne-

bär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har

en första rätt till omförhandling av den

förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att

utöka förhyrd yta. Eastnines hyresavtal

utgörs huvudsakligen av triple-net-avtal.

Fastighetskostnader

Triple-net-avtal innebär att en stor

andel av fastighetens drift- och under-

hållskostnader vidaredebiteras till

hyresgästerna. Eastnine redovisar endast

den del av fastighetskost naderna som

ej vidaredebiterats till hyresgästerna,

vilket innebär att kostnaderna sjunker

om uthyrningsgraden ökar och vice

versa. Eastnines andel av fastighetskost-

naderna uppgick till 2 535 TEUR (2812)

och överskottsgraden för helåret var

100

20232022202120202019

Överskottsgrad

Ekonomisk uthyrningsgrad

Lokalkategori Kvm

Hyresvärde,

MEUR

Hyresvärde,

EUR/kvm/år

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Kontor 175 873 34,3 194 93,2

Handel och service 6 299 1,2 180 86,8

Parkering – 2,2 – 94,6

Övrigt¹ 585 0,2 119 98,8

Totalt 182 757 37,8 194 93,1

93 procent (91). Fastighetskostnaderna

minskade huvudsakligen till följd av

högre genomsnittlig uthyrningsgrad

under året, men även på grund av lägre

el- och värmekostnader.

Framtida fastighetsutveckling

Eastnine hade vid periodens slut tre

framtida utvecklingsprojekt, varav två

belägna i Riga; The Pine och Kimmel,

samt ett i Vilnius; 3Bures-4. Projekten,

som är på planeringsstadiet, har pausats

på grund av stor osäkerhet avseende

framför allt kostnader för nyproduktion.

För mer information om projekten se

s. 36.

Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori

¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.

Fastighetsbestånd

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Fastighetsförteckning

Fastighet Stad

Uthyrningsbar

yta, kvm

Parkerings-

platser

Ekonomisk

uthyrningsgrad, %

Hyresvärde,

MEUR

Hållbarhets-

certifiering

Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,3 LEED Platinum

Alojas Biroji Riga 10 193 217 77,6 2,0 LEED Platinum

Kimmel¹ Riga – – – – –

Valdemara Centrs Riga 8 759 69 69,3 1,0 LEED Gold

Zala 1 Riga 3 629 190 81,7 1,0 LEED Platinum

3Bures-1,2 Vilnius 28 265 1 017 91,7 6,1 LEED Platinum

3Bures-3 Vilnius 13 406 123 81,4 2,5 LEED Platinum

S7-1 Vilnius 12 053 340 100,0 2,3 BREEAM Outstanding

S7-2 Vilnius 15 952 404 100,0 3,0 BREEAM Outstanding

S7-3 Vilnius 14 536 477 100,0 2,7 BREEAM Outstanding

Uniq Vilnius 6 927 111 73,7 1,6 LEED Platinum

Uptown Park Vilnius 12 681 319 100,0 2,5 LEED Platinum

Vertas-1 Vilnius 9 472 244 96,3 2,5 LEED Platinum

Vertas-2 Vilnius 7 627 65 100,0 1,6 LEED Platinum

Totalt 182 757 3 837 93,1 37,8

Fastighetsvärdets förändring, MEUR

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Fastighetsvärde vid årets början 606,2 469,8

Fastighetsförvärv – 120,9

Investeringar i befintliga fastigheter 2,2 6,1

Orealiserade värdeförändringar -34,7 9,4

Fastighetsvärde vid årets slut 573,8 606,2

Nyckeltal fastigheter 2023 2022

Uthyrningsbar yta, kvm 182 757 182 948

Antal fastigheter 14 14

Fastighetsvärde, MEUR 573,8 606,2

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 96,3

Hyresintäkter, MEUR 36,2 30,3

Fastighetskostnader, MEUR 2,5 2,8

Överskottsgrad, % 93 91

Drönarbild över Vilnius.

Projektfastighet, se s. 36.

Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023.

Fastighetsbestånd

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga

projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur och stadsplanering och omfattar

totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram

efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har

pausats på grund av bl.a. stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion.

Utvecklingsprojekt

3Bures-4 i Vilnius

I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures-1,2

samt 3Bures-3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors-

byggnad, 3Bures-4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16

våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm

uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. 3Bures-4

planeras hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målsättningen är

att driften ska vara klimatneutral.

The Pine i Riga

Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä,

med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och

hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning

till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas

inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings-

platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre

våningsplan under mark. Utöver kontor planeras bland annat konferens-

center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå

klimatneutral drift efter färdigställandet. Bygglov har erhållits.

Kimmel i Riga

Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur-

märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats,

där ett grönt, urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer

fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom- och

utomhusmiljö, där människor intill sin arbetsplats även kan upptäcka

konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang.

Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav

knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som

kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma

att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver

att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå

certifierings process för både byggnad och människors välbefinnande.

Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Fastighetsbestånd

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Uthyrningsbar yta

kvm

Uthyrningsgrad

procent

Hyresvärde

MEUR

39 258

8,3

100

Eastnine äger en kontorsfastighet i Polen,

belägen i Poznan mitt emellan Warszawa

och Berlin. Fastigheten som färdigställdes

2021 är belägen centralt i staden, nära

både centralstationen och Gamla stan.

Polen

Nowy Rynek D

Byggår 2021

Tillträde Q2-2022

Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm

Parkeringsplatser 261

Certifiering LEED Platinum, Building

Design and Construction, WELL

Gold, WELL Health and Safety

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Resultat och nyckeltal, Polen

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 8,5 4,9

Förvaltningsresultat, MEUR 5,5 2,9

Årets resultat, MEUR -0,6 5,6

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 181

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 100,0

36,8

Antal miljoner invånare

i Polen, varav cirka 1

miljon i Poznan.

0,4 %

BNP-utveckling

Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D finns i

den polska staden Poznan. Den moderna fastig-

heten färdigställdes 2021 och ligger centralt i

Poznans affärsområde, nära både centralstationen

och Gamla stan. Eastnines uthyrningsbara yta i

Poznan uppgick till cirka 39 300 kvm, motsvarande

cirka sex procents marknads andel av kontors-

marknaden i staden.

Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR och fastig-

hetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR vid årets slut.

Fastigheten ägs med tomträtt med en kvarvarande

löptid om 66 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden

uppgick till 100 procent. Överskottsgraden var 98

procent (99).

Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret för

Allegro, som driver en av Polens största e-handels-

plattformar och är det största e-handelsbolaget

med europeiskt ursprung. Allegro hyr drygt 26 000

kvm och bland övriga hyresgäster finns danska

Rockwool International samt tyska Arvato.

Eastnine i Poznan

10,9 %

Inflationstakt¹

Den snygga fasaden på Nowy Rynek D i Poznan.

Polen är EU:s femte största land och därmed av

betydande vikt för hela EU. Polens BNP-tillväxt

har under många år varit högre än EU-snittet,

samtidigt som arbetslös heten varit förhållande-

vis låg. Efter andra världskriget hamnade Polen

i Sovjetunionens intressesfär. 1989 fick Polen

den första icke-kommunistiska regeringen sedan

kriget och är en liberal demokrati med fria val

och marknadsekonomi.

Polen är sedan 1996 med i OECD sedan 1999 i

NATO och från 2004 i EU. Vid valet hösten 2023

vann oppositionen, Medborgarplattformen, lett

av före detta ordföranden för Europeiska rådets

ledare Donald Tusk, över tidigare regerande parti

Lag och rättvisa. Maktskiftet väntas innebära ett

närmande till EU och att medel från EU-fonder

frigörs, vilket i sig kan innebära ett ekonomiskt

uppsving.

Poznan, som är en av de större region städerna

i landet, har flera stora universitet och ett

diversi fierat näringsliv, och är beläget mellan

Warszawa och Berlin.

¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Polen

Uthyrningsbar yta

kvm

Uthyrningsgrad

procent

Hyresvärde

MEUR

120 900

24,8

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnines fastigheter i Litauen är belägna

i huvudstaden Vilnius och koncentrerade

till tre områden; centrala affärsdistriktet,

parlamentskvarteret och utvecklings-

området nära centralstationen.

Litauen

Fastigheterna 3Bures-1,2 och 3 i Vilnius.

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Resultat och nyckeltal, Litauen

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 23,7 21,9

Förvaltningsresultat, MEUR 16,5 15,6

Årets resultat, MEUR -10,2 29,6

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 184

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 97,2

2,9

Antal miljoner

invånare i Litauen, varav

drygt en halv miljon i

Vilnius.

0,0 %

BNP-utveckling

Eastnines fastighetsportfölj i Litauen ligger i sin

helhet i huvudstaden Vilnius. Beståndet utgörs av

kontorsfastigheter belägna i tre centrala områden.

Eastnines fastighet Uptown Park är belägen i ett

område nära centralstationen med flera nybyggna-

tioner, benämnd ”Nya staden”. I det centrala affärs-

distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos

prospektas, beläget norr om floden Neris, där en

stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor

återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt

3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. Intill parlaments-

kvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna

Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq.

Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i

Vilnius uppgick till cirka 120 900 kvm, motsvarande

en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors-

marknaden i staden.

Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till

24,8 MEUR (23,7) och fastighetsvärdet minskat till

382,6 MEUR (403,7) vid årets slut. Minskningen i

värdet berodde på negativa orealiserade värdeför-

ändringar. Fastighetsbeståndet inkluderar både

tomt rätter och äganderätter där Vertas-1, Vertas-2,

Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och

övriga fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande

löptider för tomträtterna varierar mellan 18 och

76 år.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till

94,0 procent (97,2). Överskottsgraden uppgick till

94 procent (92).

Eastnine i Vilnius

8,7 %

Inflationstakt¹

¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Entré i 3Bures-3 i Vilnius.

Litauen har visat stadig tillväxt sedan landet

blev självständigt från Sovjetunionen i början

av 90-talet. Utbildningsnivån är hög och många

internationella företag har etablerat centrala

affärscentrum och ICT-enheter i landet, vars

digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU.

2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket

stärkte integrationen mot väst.

Litauen, som är beläget vid Östersjöns östra

kust är, med en befolkning på cirka 2,9 miljoner

invånare, störst av de tre baltiska länderna.

Litauen

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

3Bures-1,2

Byggår 2008

Tillträde Q2-2014

Uthyrningsbar yta 28 265 kvm

Parkeringsplatser 1 017

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

3Bures-3

Byggår 2018

Tillträde Q3-2018

Uthyrningsbar yta 13 406 kvm

Parkeringsplatser 123

Certifiering LEED Platinum, Building

Design and Construction

Uptown Park

Byggår 2020

Tillträde Q4-2021

Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm

Parkeringsplatser 319

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance¹

Information om utvecklingsprojektet 3Bures-4, som är beläget på mark vid övriga 3Bures-fastigheter, presenteras på s. 36.

Erhöll certifiering i mars 2024. Var ej certifierad 31 december 2023.

Litauen

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

S7-1

Byggår 2017

Tillträde Q1-2019

Uthyrningsbar yta 12 053 kvm

Parkeringsplatser 340

Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use

S7-2

Byggår 2019

Tillträde Q4-2019

Uthyrningsbar yta 15 952 kvm

Parkeringsplatser 404

Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use

S7-3

Byggår 2019

Tillträde Q2-2020

Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm

Parkeringsplatser 477

Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use

Litauen

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Uniq

Byggår 2016

Tillträde Q2-2021

Uthyrningsbar yta 6927 kvm

Parkeringsplatser 111

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Vertas-1

Byggår 2007

Tillträde Q2-2017

Uthyrningsbar yta 9 472 kvm

Parkeringsplatser 244

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Vertas-2

Byggår 2007

Tillträde Q3-2020

Total uthyrningsbar yta 7 627 kvm

Parkeringsplatser 65

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Litauen

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Uthyrningsbar yta

kvm

Uthyrningsgrad

procent

Hyresvärde

MEUR

22 600

4,7

Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt

en projektfastighet, centralt belägna i

Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns

ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget

på samma mark som en befintlig

förvaltningsfastighet.

Lettland

Fastigheten Alojas Biroji i Riga.

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Resultat och nyckeltal, Lettland

2023

jan–dec

2022

jan–dec

Hyresintäkter, MEUR 4,0 3,5

Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,7

Årets resultat, MEUR -6,5 2,2

Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 181 178

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 76,6 85,9

1,9

Antal miljoner invånare

i Lettland, varav 0,9

miljoner i Riga.

Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är

koncen trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker

utvecklingen av moderna kontor centralt i

staden i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt.

Eastnines samtliga tre kontorsfastigheter, samt en

projektfastig het, återfinns i centrala Riga, längs en

av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt

intilliggande Zala iela. Fastighetsportföljens totala

uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 600 kvm,

vilket bedöms motsvara tre procents marknads-

andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver

finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt,

beläget på samma tomt som förvaltningsfastig-

heten Alojas Biroji.

Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7

MEUR (4,5). Det sammanlagda fastighetsvärdet

uppgick till 74,1 MEUR (81,6), varav värdet på

projekt fastigheter var 12,3 MEUR (12,3). I Riga ägs

samtliga fastigheter med äganderätt.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till

76,6 procent (85,9). Överskottsgraden ökade till 79

procent (71).

Eastnine i Riga

9,1 %

Inflationstakt¹

-0,4 %

BNP-utveckling

¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.

Valdemara Centrs i Riga.

Lettland, med sin långa kustremsa mot Öster-

sjön, har stora transporthamnar som är samman-

länkade med vägar och järnvägar. Landet är till

hälften täckt av skog och den bioekonomiska

sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk

arkitekturpärla och är med på Unescos världs-

arvslista med sina välbevarade byggnader från

medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska

kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus.

Lettland blev självständigt från Sovjetunionen

1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro

som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016.

Lettland

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Alojas Biroji

Byggår 2004

Tillträde Q2-2018

Uthyrningsbar yta 10 193 kvm

Parkeringsplatser 217

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Zala 1

Byggår 2009

Tillträde Q2-2021

Uthyrningsbar yta 3 629 kvm

Parkeringsplatser 190

Certifiering LEED Platinum, Building

Operations and Maintenance

Valdemara Centrs

Byggår 1999

Tillträde Q4-2019

Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm

Parkeringsplatser 69

Certifiering LEED Gold, Building

Operations and Maintenance

Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 36.

Lettland

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Eastnine kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en

konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer

med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större,

stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres-

gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-,

kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den

genom snittliga återstående hyrestiden är lång.

Hyresgäster

Mötesplatser för idéer och affärer

Kontoret, som är en mötesplats där

företagets och individers värderingar

ska samspela, utgör också en del av

företagets varumärke. Eastnine erbjuder

inspirerande, flexibla och moderna kon-

tor i centrala lägen till hyresgäster med

höga krav. Effektiva fastigheter med bra

inomhusmiljö och arbetsklimat, samt

god service är viktigt. Lokalerna är flex-

ibla och utformas efter hyresgästernas

behov och identitet. Ofta finns tillgång

till caféer, restauranger, gym, klädvård

och parkering för bil och cykel. För att

möta efterfrågan på hållbara och effek-

tiva kontorslösningar arbetar Eastnine

aktivt med hållbarhets certifiering av

kontorsbyggnader som ger en kvalitets-

stämpel på byggnaden. Gröna hyresavtal

fyller en viktig funktion för att minska

fastigheternas miljöpåverkan.

Med en lokal närvaro eftersträvar

Eastnine långsiktiga och värdeskapande

relationer. Samarbete, engagemang och

hög servicegrad är ledord när det kom-

mer till hyresgästrelaterade frågor, med

målsättning om att våra hyresgäster ska

ha en så bra upplevelse som möjligt i

våra byggnader. Under 2023 har vi bland

annat bytt hissar och renoverat toaletter

i allmänna utrymmen i några av våra

fastigheter, samt satt upp solfilter på

utvalda glaspartier för att dämpa direkt

solljus för bättre inomhusklimat. För att

våra hyresgäster ska trivas och må bra

anordnar Eastnine regelbundet olika till-

ställningar för att uppmuntra till fysisk

aktivitet, främja en hälso sam livsstil och

känna gemenskap. Under 2023 arrang-

erades bland annat den årliga steg-

tävlingen i Vilnius, ett välgörenhetsevent

i Riga, olika temaaktiviteter i Poznan och

i alla våra städer firas utvalda högtider,

såsom till exempel Lucia.

Att vara hyresgäst hos Eastnine

I Baltikum och Polen är merparten av

hyresavtalen tidsbegränsade, vilket

innebär att hyresgästens avtal upphör

till avflyttning om ingen ny överenskom-

melse sker. En förlängning av ett hyres-

avtal kräver därmed en aktiv förhandling

från båda parterna. Hyresavtalen kan

innehålla klausuler som innebär att

Största hyresgäster

Hyresgäst

Årshyra,

TEUR

Andel av

kontrakterad

årshyra, % Kvm

Allegro 5 676 16 26 283

Danske Bank 4 973 14 26 588

Telia 3 044 9 15 952

Vinted 1 928 5 9 605

Swedbank 1 643 5 9 030

Rockwool 1 421 4 6 870

Twoday 807 2 3 908

Citco 747 2 3 009

Invalda Technology Group 601 2 3 102

Invalda INVL 506 1 2 008

Totalt 21 346 61 106 354

Eastnines centralt belägna kontor ska erbjuda ett bra arbetsklimat, vara inspirerande och flexibla

för att hyresgästerna ska trivas och ha en så bra upplevelse som möjligt.

hyresgästen, vid avtalsförfall, har en

första rätt till omförhandling av den

förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att

utöka förhyrd yta. I avtal kan det även

förekomma en ensidig rätt för hyresgäs-

ten att avbryta avtalet i förtid (break-

option). Eastnine som hyresvärd strävar

efter att vara lyhörd mot hyresgästerna

och har regelbunden dialog i olika frågor

inklusive det framtida lokalbehovet. En

stor andel av Eastnines hyresavtal är

gröna hyresavtal. Med gröna hyresavtal

skapas ett samförstånd mellan Eastnine

å ena sidan, och Eastnines hyresgäster

å andra sidan, kring betydelsen av en

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

2031–2030202920282027202620252024

27 %

25 %

Finans ICT E-handel Övriga

21 %

långsiktigt hållbar verksamhet. Vid

utgången av 2023 uppgick andelen

gröna hyresavtal till 68 procent (68).

Största hyresgäster

Bland Eastnines större hyresgäster finns

flera internationella företag som valt

att etablera sin verksamhet i Eastnines

centralt belägna och moderna fastig-

heter. Av hyresgästerna är 27 procent

(28) verksamma inom finans, 27 procent

(26) inom ICT och 21 procent (20) inom

e-handel. Vid årets slut uppgick East-

nines genomsnittliga årshyra till 193

EUR per kvm (183), i Litauen uppgick till

den 193 EUR per kvm (184), i Lettland till

181 (178) och i Polen till 201 (181). Totala

hyresintäkter, för samtliga hyresavtal

över hela avtalstiden, uppgick till 134

MEUR (152), varav 46 MEUR (64) förfaller

år 2027 eller senare. Eastnine tillämpar

månadshyra för samtliga kontors lokaler.

Som säkerhet kräver Eastnine normalt

en deposition eller bankgaranti om 2–3

månadshyror i samband med tecknande

av avtal.

De tio största hyresgästerna förhyr

106354 kvm (108 444). Hyresgäst-

koncentrationen har successivt minskat

i takt med att Eastnines fastighets-

bestånd har växt. För fyra år sedan

svarade den största hyresgästen Danske

Bank för 26 procent av hyresintäkterna.

Vid slutet av 2023 var Allegro den

största hyresgästen med en kontrak-

terad årshyra motsvarande 16 procent

av total årshyra. Kontrak terad årshyra

för de tio största hyresgäster uppgick

till 21,3 MEUR (20,7), mot svarande 61

procent (60) av total årshyra. Större nya

hyresgäster är bland annat Belka Games

i Vilnius, som flyttade in i fastigheten

3Bures-1,2 våren 2023. I Riga har Skrides

klinika tecknat avtal om inflytt i fastig-

heten Alojas Biroji under första kvartalet

2024.

Genomsnittlig återstående löptid på

hyresavtalen för de tio största hyres-

gästerna uppgick till 4,0 år (4,9), jämfört

med 3,8 år (4,4) för samtliga hyresavtal.

De sammanlagda årshyrorna, inklude-

rande även parkering och övriga hyresin-

täkter, uppgick per 31 december, till 35,2

MEUR (34,4), varav årshyror i Litauen

stod för 66 procent, Polen för 24 procent

och Lettland för 10 procent.

Förfall hyresavtal

Hyresgäster per bransch

Eastnine ska göra sitt yttersta

för att skapa en konkurrens-

fördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå utöver

förväntan samt kontor som bidrar till bra affärer. Eastnine för

en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster, i syfte att

skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättnings-

hastighet.

Årets kundundersökning gav positiva resultat då kundnöjdheten, mätt genom

NPS (Net Promotor Score), ökade till 64 (44) för samtliga fastigheter och till 51 (44)

i jämförbart bestånd. NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets undersökning

visar även att fler känner till Eastnine som hyresvärd än tidigare vilket är positivt

då Bolaget har som ambition att skapa långsiktiga relationer med hyresgästerna.

Nöjda kunder – våra viktigaste ambassadörer

¹ Baserat på andel av årshyra för lokaler per 31 december 2023.

Se även not 3 (Hyresintäkter).

2022

-100 +100

2023

-100 +100

+61+44

” Hög nivå på detaljer och att lokalerna

känns trivsamma varje dag. Dessutom

anordnas event som gör dagarna roligare!”

En hyresgästs svar, i Nowy Rynek D, på frågan

vad som är det bästa med kontoret.

Hyresgäster

Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Marknader 30

Fastighetsbestånd 33

Utvecklingsprojekt 36

Polen 37

Litauen 39

Lettland 44

Hyresgäster 47

Aktuell intjäningsförmåga 49

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Visar ögonblicksbild

Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med

en prognos för kommande tolv månader,

utan är en ögonblicksbild som visar

vilket resultat Eastnine kan generera

under en 12-månaders period under

givna förutsättningar. Den grundar sig på

det fastighets bestånd som föreligger på

balansdagen.

Intjäningsförmågan omfattar aktu-

ella hyresavtal, men inkluderar ingen

bedömning vad gäller framtida utveck-

ling av hyror, vakansgrad, fastighets-

kostnader, räntor, värdeförändringar

eller andra resultatpåverkande faktorer.

Eastnines beräknade intjäningsför-

måga baseras på följande antaganden

om intäkter och kostnader:

• Hyresintäkterna avser kontrakterade

intäkter på balansdagen.

• Fastighetskostnader och centrala

administrationskostnader utgörs

av aktuellt utfall för de senaste 12

månaderna på rapportdagen.

• Räntekostnader har beräknats utifrån

räntebärande skulder på balansdagen

och den genomsnittliga räntenivån.

Ränteintäkter samt andra finansiella

intäkter och kostnader utgörs av

senast antagna budget med justering

för framtida årliga intäkter och kost-

nader som tillkommit efter antagen

budget.

Kommentarer intjäningsförmåga

• Hyresvärdet ökade sedan närmast

föregående årsskifte, huvudsakligen

till följd av hyres indexering.

• Hyresintäkterna ökade mindre än

hyresvärdet, då vakansnivån är högre.

• Fastighetskostnaderna sjönk på grund

hög uthyrningsgrad under året.

• Förvaltningsresultatet ökade, framför

allt på grund av ränteintäkter.

• Räntetäckningsgraden steg på grund

av högre driftnetto och ränteintäkter.

• Räntenivån steg på grund av stigande

marknadsräntor.

• Direktavkastningen steg, på grund av

högre hyresintäkter, lägre fastighets-

kostnader och lägre fastighetsvärde.

Aktuell

intjäningsförmåga

För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning

presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjänings-

förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets

aktuella intjäning per 31 december 2023.

TEUR

2023

31 dec

2022

31 dec Förändring, %

Hyresvärde 37 832 35 725 +6

Avgår vakansvärde -2 592 -1 308 +98

Summa hyresintäkter 35 240 34 417 +2

Fastighetskostnader -2 535 -2 900 -13

Driftnetto 32 705 31 517 +38

Centrala administrationskostnader -3 679 -4 050 -9

Ränteintäkter 4 505 – e.t.

Räntekostnader -11 422 -11 035 +4

Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -400 -82

Förvaltningsresultat 22 063 16 032 +38

Nyckeltal

2023

31 dec

2022

31 dec Förändring, enhet

Överskottsgrad, % 93 92 +1

Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4

Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 -8,0

Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 +0,6

Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5

Direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5

Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 -32 451

En välkomnande entré i 3Bures-3 i Vilnius.

Eastnine Årsredovisning 2023

Vår verksamhet

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

65 Koncernens rapport över

totalresultat

66 Koncernens rapport över

finansiell ställning

67 Koncernens rapport över

förändringar i eget kapital

68 Koncernens rapport över

kassaflöden

Finansiella

rapporter

Koncernen

72 Not 1 Redovisningsprinciper

75 Not 2 Segmentsrapportering

76 Not 3 Hyresintäkter

76 Not 4 Fastighetskostnader

76 Not 5 Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares

ersättningar

80 Not 6 Centrala administrationskostnader

80 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer

80 Not 8 Leasingavtal

81 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

81 Not 10 Förvaltningsfastigheter

83 Not 11 Värdepappersinnehav

83 Not 12 Derivatinstrument

83 Not 13 Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar

84 Not 14 Övriga intäkter

84 Not 15 Skatter

84 Not 16 Inventarier

85 Not 17 Kundfordringar

85 Not 18 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

85 Not 19 Likvida medel

85 Not 20 Eget kapital

86 Not 21 Räntebärande skulder

86 Not 22 Uppskjuten skatteskuld

87 Not 23 Andra långfristiga skulder

87 Not 24 Övriga skulder

87 Not 25 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

87 Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag

88 Not 27 Finansiella instrument

90 Not 28 Finansiella risker och riskhantering

91 Not 29 Närstående

91 Not 30 Specifikationer till

kassaflödesanalysen

92 Not 31 Resultat per aktie

92 Not 32 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

92 Not 33 Uppgifter om moderbolaget

92 Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut

Noter till finansiella rapporter

93 Femårsöversikt nyckeltal

95 Styrelsens och vd:s

försäkran

96 Revisionsberättelse

100 Intervju med

styrelseordförande

101 Bolagsstyrningsrapport

106 Styrelse

107 Ledning

Nyckeltal m.m.

69 Moderbolagets

resultaträkning

69 Moderbolagets

balansräkning

70 Moderbolagets rapport

över förändringar i eget

kapital

71 Moderbolagets rapport

över kassaflöden

Finansiella

rapporter

Moderbolaget

Förvaltningsberättelse

Finansiell information

och styrning

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Förvaltningsberättelse

Allmänt om Eastnine

Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq

Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga

leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga

lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen.

Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i

Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade

Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Lettland och Litauen.

Eastnines affärsplan 2023

Nedan följer ett urval av Eastnines mål i affärsplanen, som sträckte sig

fram till slutet av 2023, och som legat till grund för arbetet under året.

Merparten av målen var uppfyllda vid årets slut, se mer om målupp-

fyllelse på s. 9–11.

Övergripande mål

Det övergripande målet var att skapa en hållbar, attraktiv totalavkast-

ning på aktieägarnas investering. Totalavkastningen skulle över tid

överstiga genomsnittet för jämförbara, europeiska fastighetsbolag.

Eastnines verksamhetsmål

• Förvaltningsresultatet skulle öka till 25 MEUR i årstakt baserat på

Q4 2023.

• Fastighetsbeståndet skulle öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.

• Renodling av verksamheten, genom avyttring av investeringar som

inte utgjordes av direktägda fastigheter, skulle genomföras så snart

det bedömdes vara affärsmässigt optimalt.

Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations-

nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för

räkenskapsåret 2023. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro.

Eastnines finansiella mål

• Avkastning på eget kapital borde uppgå till minst 10 procent

över tid.

• Utdelningen skulle över tid motsvara minst 50 procent av

förvaltningsresultatet, efter avdrag för aktuell skatt.

• Nettobelåningsgrad fastigheter skulle uppgå till max 60 procent.

• Soliditeten skulle vara minst 35 procent.

• Räntetäckningsgraden skulle uppgå till minst 2,0 gånger.

Eastnines hållbarhetsmål

• Fastighetsdriften skulle vara koldioxidneutral vid utgången av 2030.

• Hela fastighetsbeståndet skulle hållbarhetscertifieras, i nivå

motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.

• Förnybar energi skulle utgöra 100 procent av fastigheternas

energi förbrukning 2030.

• Användningen av hållbara material vid nybyggnation och renovering

skulle öka.

• Grön finansiering och gröna hyresavtal skulle eftersträvas och

andelen skulle öka över tid.

Ny affärsplan och nya mål

Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan, med såväl

nya mål som uppdaterade mål, eftersom den tidigare affärsplanen

endast löpte fram till slutet av 2023.

Prioriterade marknader i form av Polen och Baltikum samt över-

gripande mål om hållbar attraktiv totalavkastning till aktieägarna

kvarstår. Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen inom

kontorsfastigheter, förutsatt att tillväxten bidrar till ökad lönsamhet.

Eastnine avgav också löftet att göra sitt yttersta för att skapa en

konkurrensfördel för sina kunder.

Övergripande mål

Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas

investering.

Tillväxtmål

Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte

att öka lönsamheten.

Finansiella mål

• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid.

• Förvaltningsresultat per aktie bör öka.

• Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av

förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.

Finansiella limiter

• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en

konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent.

• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.

Övergripande hållbarhetsmål

Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina

regioner genom att sträva mot följande mål:

• 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet.

• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från

nybyggnation och hyresgästanpassningar.

• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.

• Femstjärnig rating från GRESB.

¹ Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckel-

tal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 25–28.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

• Under första kvartalet sades, det vid den tidpunkten gällande,

försäljningsavtalet avseende innehavet i modekedjan Melon

Fashion Group (MFG) upp.

• Under andra kvartalet refinansierade Eastnine samtliga banklån

med förfall 2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med

refinansieringen upplånades ytterligare 10,5 MEUR.

• Under det tredje kvartalet sålde Eastnine hela sitt innehav i MFG

för 144 MEUR. Eastnine uppnådde därmed målet om att bli ett

ren odlat fastighetsbolag.

• I början av det fjärde kvartalet genomfördes förtida inlösen av

Eastnines enda obligationslån som emitterades 2021. Totalt lösen-

belopp uppgick till cirka 46 MEUR.

• 2023 rankades Eastnine på första plats i stiftelsen Allbrights årliga

jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland Nasdaq

Stockholms 361 bolag. Såväl Eastnines ledningsgrupp som styrelse

består av lika delar kvinnor och män.

• 94 procent av Eastnines fastighetsbestånd var hållbarhetscertifierat

med minst LEED Gold eller BREEAM Outstanding vid årets slut. Två

fastigheter har recertifierats under året.

• Styrelsen beslutade i december 2023 om en ny affärsplan med

såväl nya som uppdaterade mål. Läs mer på s. 12 och framåt.

Förvaltning

Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 182 757 kvm

(182948). Under året har nyteckning av totalt 8 363 (16 914) kvm skett

till en genomsnittlig hyra om 217 EUR/kvm och år (189). Hyresnivå för

omförhandlade hyresavtal, vilka uppgått till 9 475 kvm har i genom-

snitt tecknats till 201 EUR/kvm och år (178).

Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda

avtal, har under året varit negativ och uppgick till -4 499 kvm (9 281),

motsvarande minskade årshyror om -990 TEUR (2 048).

Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT

Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 35 240 TEUR

(34 417) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 93,1 procent

(96,3). Årets hyres intäkter ökade med 19 procent (41) till 36 166 TEUR

(30 299). Ökningen är en effekt av ett större fastighetsbestånd, högre

genomsnittlig uthyrningsgrad och högre hyresnivåer. Hyres intäkterna i

en jämförbar portfölj ökade med 9 procent (4) jämfört med föregående

år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres avtalen vid

årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 3,8

år (4,4).

Årets hyresintäkter, TEUR 2023 2022

Jämförbara fastigheter 27 720 25 372

Ej jämförbara fastigheter 8 446 4 927

Summa 36 166 30 299

Resultat

Driftnettot uppgick till 33 631 TEUR (27 487) och överskottsgraden

uppgick till 93 procent (91). Förvaltningsresultatet uppgick till 17698

TEUR (13 413). Ökningen i driftnetto samt förvaltningsresultat förklaras

av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad

samt hyresnivå. Stigande räntenivåer begränsar ökningen i förvalt-

ningsresultatet.

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -34685

TEUR (9 383). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till

-7767 TEUR (12 417). Orealiserade värdeförändringar i övriga investe-

ringar uppgick till noll TEUR (70 789). Realiserade värdeförändringar

och utdelningar för övriga investeringar uppgick till -49 870 TEUR

(7075) och är relaterat till att försäljningen av innehavet i MFG skedde

till ett lägre värde i euro än bokfört värde vid slutet av 2022. Vid den

tidpunkten redovisades innehavet till det då avtalade försäljnings-

priset, se rubrik Väsentliga händelser under räkenskapsåret samt not

11 (Värdepappersinnehav).

Resultat före skatt uppgick till -74 625 TEUR (113 076). Årets skatt

var 2 576 TEUR (-4 516), varav -449 TEUR (-209) i aktuell skatt samt

3025 TEUR (-4 307) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till

-72048 TEUR (108 560).

Segmentsrapportering

Segmentet Fastigheter i Litauen, genererade ett förvaltningsresultat

om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om -10 159 TEUR

(29600). Segmentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvalt-

ningsresultat om 1 709 TEUR (1 650) och ett resultat för året om

-6 542 TEUR (2 151). Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett

förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) och ett resultat för året

om -635 TEUR (5 648). Segmentet Övriga investeringar genererade ett

resultat för året om -49 870 TEUR (77864), varav utdelningar och reali-

serade värdeförändringar uppgick till -49870 TEUR (7 075) och oreali-

serade värdeförändringar till noll TEUR (70789). Ej allokerade centrala

administrationskostnader och andra finansiella intäkter och kostnader

uppgick till -6 005 TEUR (-6 702).

Resultat per segment, TEUR 2023 2022

Fastigheter i Litauen

Förvaltningsresultat 16 452 15 612

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603

Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610

Uppskjuten skatt 1 270 -3 224

Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600

Fastigheter i Lettland

Förvaltningsresultat 1 709 1 650

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220

Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724

Aktuell skatt -2 -3

Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151

Fastigheter i Polen

Förvaltningsresultat 5 542 2 853

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 –

Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083

Aktuell skatt -447 -207

Uppskjuten skatt 592 -1 082

Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648

Övriga investeringar

Orealiserade värdeförändringar – 70 789

Realiserade värdeförändringar och utdelningar -49 870 7 075

Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864

Ofördelat

Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064

Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639

Uppskjuten skatt 1 163 –

Resultat Ofördelat -4 842 -6 702

Årets resultat -72 048 108 560

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Kassaflöde och likvida medel

Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital,

uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under året. Förändringar i rörelse-

kapital var -984 TEUR (-709). Kassaflöde från investeringsverk-

samheten uppgick till 141 328 TEUR (-108 264). Kassaflödet från

finansierings verksamheten var -49 274 TEUR (79 281), varav utdelning

till aktieägarna var -6 599 TEUR (-6 413). Totalt kassaflöde uppgick till

108 785 TEUR (-9 434) och likvida medel till 128620 TEUR (19 820) vid

årets slut.

Moderbolaget

Årets resultat efter skatt uppgick till -44 894 TEUR (77 557). Resul-

tatet är huvudsakligen en effekt av realiserad värdeförändring vid

avyttringen av innehavet i MFG -50 406 TEUR (-). Övriga intäkter och

finansiella intäkter avser koncerninterna intäkter.

Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut

Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer

under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. I februari

2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen är cirka

3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av låne-

volymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider. I mars

2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhetscertifieringen

LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och underhåll, varefter 100

procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhets certifierat.

Framtida utveckling

Eastnines verksamhet står på en stabil grund med låg belånings-

grad och stark likviditet. Det, tillsammans med moderna och miljö-

certifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög

uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör

att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta

växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt

för resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus

på lönsamhet och finansiella mål samt inom ramen för finansiella

restriktioner.

Aktieinformation

Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261

(22 370 261) per den 31 december 2023. Justerat för återköpta aktier i

eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 231 008 (22 207 746).

Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier för rapportperioden efter

utspädning var 22 253 236 (22 226 646). Antalet kända aktie ägare

uppgick vid årets slut till 5 603 (5 662) och free float uppgick till 40,6

procent (44,8). Vid årets slut var börskursen 172,0 SEK (120,8), efter en

ökning om 42 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer infor-

mation om aktien återfinns på s. 109–111.

Aktieåterköp

Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om

återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av

egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier

i Bolaget.

Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 139 253

(162 515), motsvarande ett kvotvärde om 0,1636 (0,1636) EUR per aktie

och cirka 0,6 procent (0,7) av totalt antal utgivna aktier samt totalt

aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är

96 SEK per aktie. Under året har 23 262 aktier tilldelats anställda inom

ramen för incitamentsprogrammet LTIP 2020.

Bolagsstyrning och styrelsens arbete

Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter.

Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet

av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på

www.eastnine.com.

Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis

genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering

återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 101–105.

Information om hållbarhet

Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete, som framför allt grundar

sig i Bolagets strävan efter att bedriva verksamheten resurseffektivt,

minska negativ miljöpåverkan och att skapa positiva avtryck på de sam-

hällen där verksamhet bedrivs. Det innebär i praktiken att arbeta med

effektivisering av byggnader ur energi- och miljösynpunkt, samt att hålla

en hög standard vad gäller hyresgästers arbetsklimat och välmående.

Det omfattar även att hålla en hög servicenivå och skapa goda rela-

tioner med hyresgäster, anställda och leverantörer samt att bedriva

verksamheten utifrån god affärsetik. Eastnine behöver inte lämna någon

formell hållbarhetsrapport, men lämnar frivilligt hållbarhetsupplys-

ningar i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiatives) riktlinjer och

inkluderar bland annat information om Bolagets huvudsakliga frågor,

hållbarhetsmål samt indikatorer. Eastnine avger även, på frivillig basis,

både en TCFD-rapport och upplysningar enligt EU:s taxonomiförordning.

Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer,

finns att läsa på s. 17–28 samt 112–127.

Utdelning

Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning om 4,64 SEK per

aktie (3,40) för räkenskapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen

under 2024 och inledningen av 2025. Den föreslagna utdelningen

motsvarar cirka 53 procent (51) av förvaltningsresultatet efter aktuell

skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska Eastnines utdelning över tid

motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för

aktuell skatt.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria

vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:

Till årsstämmans förfogande, EUR:

Överkursfond 238 697 452

Balanserat resultat 122 370 307

Årets resultat -44 893 909

Summa 316 173 850

Disponeras på följande sätt, EUR:

Utdelning till aktieägarna 4,64 SEK/aktie 9 267 914

Balanseras i ny räkning 306 905 936

Summa 316 173 850

Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp

fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,13 SEK den

31 december 2023 (Källa: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2023,

justerat för återköp, uppgick till 22 231 008.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu-

ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den

omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska

tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan

avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman.

Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.

Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2023, redovisas i

sammandrag nedan:

Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi,

långsiktiga intressen och hållbarhet

Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som erford-

ras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet.

Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till

att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive

hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som finns i Bolaget

omfattas inte av dessa riktlinjer.

Formerna av ersättning m.m.

Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig

lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner.

Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer,

besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade,

incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar diskretionärt,

enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön

ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara

kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finan-

siella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent

av den fasta lönen. De ledande befattningshavarna har därtill rätt till en

individuell premiebaserad pensionsplan.

Upphörande av anställning

Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst

tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs-

vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den

fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för

övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings-

havarens sida får uppsägnings tiden vara högst sex månader, utan rätt

till avgångsvederlag.

Lön och anställningsvillkor för anställda

Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har

lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att

uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter

samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del

av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt-

linjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna

Styrelsen har sedan maj 2022 haft ett ersättningsutskott, bestående

av Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Liselotte Hjorth

(ordförande), som förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen

i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta

förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart fjärde år och lägga

fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs

nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga

ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersätt-

ning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer

och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut

i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören,

eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.

Frångående av riktlinjerna

Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer,

helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det,

och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga

intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets

ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens uppgifter

att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg

från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt-

ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande

befattningshavares ersättningar).

Frångående av riktlinjerna 2023

Under 2023 har årlig bonus utgått till vd enligt angivna kriterier.

Härutöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket pro-

fessionella genomförande vid försäljningen av innehavet i Melon

Fashion Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av

årsstämman beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett

enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för

att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen

har övervägt och beslutat frångå ersättningsriktlinjer efter rekommen-

dation från ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engage-

mang lyckats hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed

skapat långsiktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Finanspolicy

Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets över-

gripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på

aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs

antingen av målsättningar om att uppnå eller överstiga en specifik

nivå för vissa nyckeltal eller restriktioner att förhålla sig till för andra

nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt

räntebärande skulder i form av banklån. Endast en mindre del av

finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och

kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy.

Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för

hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och

dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finan-

siering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och

välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras.

Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kost-

nader i relation till den valda strategins inneboende risker.

Kapitalstruktur

Eastnine eftersträvar en belåningsgrad

(tidigare benämnd nettobelå-

ningsgrad fastigheter) på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och

belåningsgraden får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde 56

procent (57) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder 40 pro-

cent (39) och övriga skulder 4 procent (4).

Eget kapital och substansvärde

Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 400 176 TEUR (478 508) och

balans omslutningen till 713 121 TEUR (837 474). Soliditeten uppgick

SEB

BerlinHyp

Swedbank

OP Bank

Luminor

34 %

25 %

23 %

11 %

7 %

Eget kapital

Räntebärande skulder

Övriga skulder

56 %

4 %

40 %

till 56 procent (57). Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR

(21,9), motsvarande 207 SEK (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR

(21,5), motsvarande 200 SEK (240). Totalt antal aktier uppgick till

22370261 (22370261) vid utgången av 2023, varav 139 253 (162 515)

avsåg återköpta aktier i eget förvar.

Räntebärande skulder

Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 284 323 TEUR

(326882) och bestod i sin helhet av banklån (281 882), ingen (45 000)

kapitalmarknadsfinansiering fanns. Krediter om 56 481 har refinan-

sierats. Bankfinansieringen härrör från fem banker: SEB, BerlinHyp,

Swedbank, OP Bank och Luminor. Outnyttjad checkräkningskredit

uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Belåningsgraden uppgick till 27

procent (51). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 gånger (2,4) och

nettoskuldkvoten till 5,2 (13,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen

vid årsskiftet var 2,1 år (2,3) och räntebindningen 1,7 år (1,8). Årlig

amortering uppgick vid årsskiftet till 7 486 TEUR (8 301), motsvarande

2,6 procent (2,5) av räntebärande skulder.

Övriga skulder

Övriga skulder utgörs bl.a. av beslutad, men ej ubetald utdelning,

fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster.

Förändring räntebärande skuld

Räntebärande skulder har under 2023 minskat med 42 559 TEUR efter

förtidsinlösen av obligation om 45 000 TEUR, upptagande av nya bank-

krediter om 10 519 TEUR samt amortering av 8 079 TEUR.

Kapitalstruktur Räntebärande skulder

Finansiering

Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och hög likviditet, som påverkats positivt

av försäljningen av det obelånade innehavet i MFG under året. Eastnines skuld finansiering utgörs

endast av banklån efter lösen av en obligation under hösten 2023. Eastnines genomsnittliga ränte-

nivå steg under året till följd av högre marknadsräntor.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Räntekostnad och derivat

Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,0 procent

(3,4). Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte-

kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 72 procent

(71) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna genom swapavtal.

Derivatportföljen, som består av ränte swappar, värderas till verkligt

värde och värdet uppgick vid årsskiftet till 3 254 TEUR (11 022). Värde-

förändringar avseende derivat, som redovisas i resultat räkningen och

uppgick till -7 767 TEUR (12 417), utgjordes i sin helhet av orealiserade

värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Vid löptidens

slut är derivatens värde alltid noll.

Säkerheter och covenanter

Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i flertalet fall

även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti.

Av det totala fastighetsvärdet var 98 procent (98) pantsatt för bank-

lån. Vid utgången av 2023 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som

huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt.

I låneavtalen från kreditinstitut finns covenanter. Dessa utgör

gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot-

partsrisk. Covenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet,

belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga

covenanter.

Grön finansiering

Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid

refinan siering och ny finansiering. Tillgången på gröna banklån på

Eastnines marknader har förbättrats och andelen gröna lån har ökat

fram till och med 2022. Minskningen under 2023 beror på inlösen av

Eastnines enda obligationslån som var grönt samt förändring i bankers

klassificering av gröna lån. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 60

procent (64) av räntebärande skulder.

Likviditet

Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har

ökat kraftigt som en följd av försäljningen av det obelånade innehavet

i MFG. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 128 620 TEUR (19 820).

Outnyttjad checkkredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). Eastnines

likviditets situation och låga skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat

för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden.

100

2023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31

Belåningsgrad

Soliditet

2027202620252024Rörlig

Förfall räntebärande skuld, inkl amortering Förfall räntebindning

År

Kapitalbindning, år

Genomsnittlig räntenivå, %

Räntebindning, år

2023202220212020

TEUR 2023 2022

Räntebärande skulder vid årets början 326 882 241 084

Inlösen av obligationslån -45 000 –

Nya banklån 10 519 93 340

Amorteringar -8 079 -7 542

Räntebärande skulder vid årets slut 284 323 326 882

Förfallostruktur räntebärande skulder¹ Förändring räntebärande skulder

Bindningstid och räntenivå Belåningsgrad och soliditet

¹ Inklusive amortering.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Risker

Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin

Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara

kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Baltikum och Polen, samt

finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot

risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På

kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur exponeringen

ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och

riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten.

Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera

och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig-

het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella

risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets

finanspolicy.

Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande

Efter coronapandemin utvecklas fortlöpande balansen gällande fram-

tida efterfrågan på kontorsytor och eventuella nya krav på utformning.

Efterfrågan har inte påverkats märkbart och Eastnines moderna fastig-

heter samt lokaler tillgodoser i stor utsträckning de krav som finns på

utformning.

Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer har inneburit

stigande finansieringskostnader och allmänt försvagade ekonomiska

utsikter, vilket riskerar påverka hyresgästers verksamheter, deras betal-

ningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Sedan Eastnine i augusti

2023 avyttrat det enda kvarvarande icke-fastighetsrelaterade inne-

havet, har Bolagets risker förknippade med utom europeiska regioner,

och valutor som inte utgörs av euro, kraftigt reducerats.

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika

slags risker. Merparten av investeringarna utgörs av

direkt ägda fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. En

stor andel av hyresgästerna har internationell verksam-

het och finansieringskällorna utgörs av nordiska och

europeiska banker.

Stadsbin skapar honung i bikuporna som finns

utplacerade på Eastnines fastighetstak.

Vid skörd finns alltid en risk att bli stungen.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan

Låg Med ium Hög Marginell Medium

Bolags-

kritisk

Verksamhet

Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4

Negativa värdeförändringar fastigheter 6

Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2

Höga fastighetskostnader 1

Investeringar och projekt 2

Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4

Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2

Organisation och operationell verksamhet 1

Tvister 2

IT – informationsläckage 2

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4

Leverantörer 1

Hållbarhet

– Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4

Reglering av fastighetsutveckling och drift 2

Kostnader för koldioxidutsläpp 1

Kundpreferenser för hållbara byggnader 2

– Klimatrelaterad fysisk Hög kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2

Extrema väderförhållanden 1

– Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1

Korruption och oetiskt beteende 3

Omvärld

Svag ekonomisk konjunktur 6

Hög inflation 4

Lagstiftning och skatt 1

Lokal-, politik- och planrisk 4

Högt utbud av lokaler 4

Högt råvarupris 2

Finansiella

Ränta 6

Kredit 1

Likviditet 2

Refinansiering 2

Valuta 1

Låg/Marginell

Medium

Hög/Bolagskritisk

Riskvärde

Sannolikhet (1–3) multiplicerat

med påverkan (1–3) ger ett vägt

riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig-

het med tabellen.

Låg x låg/medium ger lägsta

klassning (1–2).

Medium x medium eller låg x

hög/bolagskritisk ger medium-

klassning (3–5).

Hög/bolagskritisk x minst

medium ger högsta klassning

(6–9).

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler

Riskbeskrivning

Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på

fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser

samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på

anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om

utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål.

Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor

andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick

till 3,8 år och för de tio största hyresgästerna 4,0 år.

Negativa värdeförändringar fastigheter

Riskbeskrivning

Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till

verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal

faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra,

historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data

såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads-

hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar

kan ändras med värdeförändringar som följd.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva

kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar

risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande

tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern-

värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings-

processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och

framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa

värdeförändringar.

Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad

Riskbeskrivning

Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas

betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga

lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna

fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila,

internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2023. Hyresavtalen tecknas normalt

på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till

gällande marknadshyror. Eastnine har cirka 160 hyresgäster och 230 hyresavtal totalt. Hög koncentration

till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i

samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 98 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till

konsumentprisindex, varav cirka en tredjedel på lands-, cirka två tredjedelar på EU/Euronivå och en liten

andel med fast indexering. Drygt hälften av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som

även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full

inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna.

Höga fastighetskostnader

Riskbeskrivning

Driftkostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten

och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar

i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan.

Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och

omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för

merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden

hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering

och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för

oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2023 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig-

heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska

kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader.

Verksamhetsrisker

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Investeringar och projekt

Riskbeskrivning

Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt

motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings-

risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador

utgör risk för ökade fastighetskostnader.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Vid slutet av 2023 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi

inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya

moderna och hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att

en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings-

projekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker

löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för

hyresgäster.

Försäljning av fastigheter, låg likviditet

Riskbeskrivning

Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt och i Eastnines geografiska marknader speciellt,

vilket riskerar att eventuella fastighetsförsäljningar sker vid låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller

uteblir på grund av begränsad efterfrågan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt

är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av

fastigheter är låg.

Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet

Riskbeskrivning

Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och

attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de relevanta

marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse.

Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors-

förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv.

Organisation och verksamhet

Riskbeskrivning

Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk

som påverkar verksamheten.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de

interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad

bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna

finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine endast har en mindre organisation föreligger

ett personberoende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över

av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga.

Tvister

Riskbeskrivning

Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat

och finansiell ställning.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker,

inte minst vid fastighetstransaktioner.

IT-/informationsläckage

Riskbeskrivning

Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och

sprids till fel personer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar,

virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för

informationsläckage.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Klimatrelaterade omställningsrisker

Höga energipriser

Riskbeskrivning

Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri

energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt

med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar

energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi år 2025, jämfört

med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation

är målet att energiförbrukningen får uppgå till max 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå

minst 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin. Vid förvärv genomförs en analys av fastighets-

energiprestanda som en del av ESG-due diligence.

Reglering av fastighetsutveckling och drift

Riskbeskrivning

Lagkrav på hållbara och certifierade byggnader förväntas öka i takt med utvecklingen av EU-taxonomin.

Som en följd av ökad reglering kan kostnader, för omställning av icke-gröna fastigheter, komma att öka.

Utöver omställningskostnader kan ökad reglering minska tillgången på finansiering för icke-gröna

fastigheter.

Hantering, påverkan och sannolikhet

100 procent av Eastnines fastighetsbestånd (avser bruttoarean och inkluderar ej fastigheter som väntas bli

föremål för omfattande utveckling) ska vara miljöcertifierade enligt minst LEED Gold eller BREEAM

Excellent. För närvarande är 94 procent av fastighetsytan certifierad i enlighet med dessa krav, medan

certifieringsprocess pågår för resterande 6 procent. Läs mer om hur Eastnine använder certifieringar för

att säkerställa att våra fastigheter håller en hög hållbarhetsstandard och som ett verktyg för att uppnå

våra miljörelaterade målsättningar på s. 19.

Hållbarhetsrisker

IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång

Riskbeskrivning

Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters

drift påverkas.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa

effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda

förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten.

Leverantörer

Riskbeskrivning

Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på

ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad

leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid

leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Kostnader för klimatomställning

Riskbeskrivning

I takt med ökat fokus på klimatomställning kan miljöpolitiska beslut innebära ökade kostnader från

exempelvis införande av miljöskatter eller andra avgifter förknippade med koldioxidutsläpp, ökat behov av

investeringar i befintliga fastigheter och stigande kostnadsnivå för material med högt koldioxidutsläpp.

Det kan också leda till högre kostnad för klimatkompensation avseende utsläpp från fastighetsdrift.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och att reducera utsläpp från

övrig verksamhet. I enlighet med Bolagets strategi, att äga och förvalta moderna och hållbara fastigheter,

arbetar Eastnine kontinuerligt med energieffektivisering i fastigheterna och prioritering av förnybar energi,

vilket bland annat inneburit att solceller installerats på lämpliga tak. Under 2023 uppgick utsläpps-

intensiteten (Scope 1 och 2) till 21 kg CO₂e/kvm (23). Eastnine har i dagsläget inga pågående projekt och

har därigenom låg exponering mot kostnader för koldioxidtunga byggnadsmaterial.

Kundpreferenser för hållbara byggnader

Riskbeskrivning

Kraven på hållbara och certifierade byggnader som dessutom främjar hälsa och välbefinnande har ökat

under flera år och kommer sannolikt att fortsätta att öka i framtiden. Byggnader som inte uppfyller dessa

krav riskerar lägre hyresintäkter och att värderas med rabatt.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines strategi inbegriper att investera för att upprätthålla hög kvalitet på fastigheterna, vilken bekräf-

tas genom hållbarhetscertifieringar. Vid förvärv av icke-certifierade fastigheter, krävs det att certifierings-

process inleds inom ett år. Utöver miljöcertifieringar av byggnader används också vid lämpliga tillfällen

certifiering utifrån hälsa- och välbefinnande i enlighet med WELL och Fitwel.

Klimatrelaterade fysiska risker

Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur

Riskbeskrivning

Klimatförändringar innebär flera utmaningar för fastigheter. Vid stigande temperaturer och ökade

kapacitetskrav på kylanläggningar, riskerar kostnaderna att öka för såväl installation som för drift på

grund av högre energianvändning.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Kylsystem som finns installerade i Eastnines befintliga fastighetsbestånd är i de flesta fall över-

dimensionerade utifrån dagens förutsättningar, vilket innebär att det finns utrymme att anpassa

fastigheterna för ytterligare temperaturökning. Vid nybyggnation tas klimatrisker i beaktande redan i

projekteringsfasen och påverkar utformning av fasader, storlek och riktning på glaspartier, samt kapacitet

för projekterade kylsystem. Vid projektering av The Pine i Riga bjöd Eastnine in specialiserade energi-

experter för en så kallad ”second opinion” av energimodell och förutsättningar för effektiva kyl- och

värmesystem. Projektet är tillsvidare på paus på grund av stor osäkerhet för nybyggnation.

Extrema väderförhållanden

Riskbeskrivning

Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad

årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt- eller sättningsskador

på fastigheter.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine genomför systematiskt en analys av fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet. Ett onlineverktyg

för fysiska klimatrelaterade risker tillhandahållet av GRESB används för detta ändamål. Analysen avser

flera IPCC-baserade scenarier och tidshorisonter fram till 2050 och 2100. IPCC står för Intergovernmental

Panel on Climate Change och är FN:s organ för att bedöma vetenskapen relaterad till klimatförändringar.

Utifrån denna analys bedöms den övergripande riskexponeringen vara låg, på såväl kort som lång sikt. För

mer information om klimatrelaterade risker, se även avsnitten som handlar om klimatriskanalys och TCFD-

rapportering på s. 23–24 samt 124–125.

Övriga hållbarhetsrisker

Medarbetare och arbetsmiljö

Riskbeskrivning

Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till osund arbetsmiljö, avvikande

inomhusklimat eller arbetsmiljörisker kopplade till byggverksamhet.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Byggverksamhet förekommer inte i egen regi. Tydlig arbetsmiljöpolicy för medarbetare samt fokus på

hälsofrämjande åtgärder är viktiga strategier för att motverka riskerna. Eastnine utför en årlig

medarbetarundersökning som fokuserar på hur medarbetare trivs på jobbet och faktorer i arbetsmiljön

som påverkar prestation och trivsel. För mer information om årets resultat i medarbetarundersökningen,

se s. 21 och 27.

Korruption och oetiskt beteende

Riskbeskrivning

Mutor, bedrägerier eller annan typ av oetiskt beteende inom Bolaget, eller i relationer med leverantörer,

underleverantörer, kunder eller andra parter, kan leda till ekonomisk skada samt minskat förtroende för

Bolaget.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine arbetar systematiskt med företagskultur och värderingar där fokus ligger på etisk verksamhet och

nolltolerans för korruption och nepotism. Minst en gång om året hålls en utbildning om antikorruption och

affärsetik där medarbetare får möjlighet att diskutera och analysera hypotetiska fall, där problematik kan

uppstå. Observationer eller misstankar om oetiskt beteende kan anonymt rapporteras via en vissel blåsar-

funktion på Eastnines webbsida. Hållbarhetsgranskning av samtliga strategiska leverantörer genomförs.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Omvärldsrisker

Svag ekonomisk konjunktur

Riskbeskrivning

Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad,

utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines

affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster

i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad

konjunktur.

Hög inflation

Riskbeskrivning

Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med

inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också

avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter).

Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej

avseende vakanta ytor. På kort sikt finns det risk för att kostnadsinflationen (oftast lokal) överstiger

inflationen i såväl marknadshyror som avtalade hyreskontrakt.

Lagstiftning och skatter

Riskbeskrivning

Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis

bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar

verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk.

Lokal-, politik- och planrisk

Riskbeskrivning

Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla

fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att

etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att

minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt.

Högt utbud av lokaler

Riskbeskrivning

Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan

påverka dessa negativt.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på

marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar

risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads-

position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler.

Högt råvarupris

Riskbeskrivning

Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där

stora mängder material köps in.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Finansiella risker

Ränterisk

Riskbeskrivning

Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till

förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av

stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när

Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta samt risk för sjunkande räntor när

när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att

räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta

via derivat i form av ränteswappar. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkning.

Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider

understigande ett år.

Kreditrisk

Riskbeskrivning

Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om

kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine håller likvida medel i större banker i länderna där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av

Bolagets likviditet hålls i nordiska banker. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar

inkommer enligt avtal.

Likviditetsrisk

Riskbeskrivning

Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig

likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst

2,0 gånger.

Känslighetsanalys

Känslighetsparameter Antagande Påverkan

Marknadsränta

+/- 0,5 %-enheter -0,4 / +0,4 MEUR (räntekostnader)

+/- 1,0 %-enhet -0,8 / +0,8 MEUR (räntekostnader)

+/- 0,5 %-enheter +0,6/-0,6 MEUR (ränteintäkter)

+/-1,0 %-enheter +1,3/-1,3 MEUR (ränteintäkter)

Marknadshyra +/- 5,0 % +19,1 / -19,1 MEUR (fastighetsvärde)

Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,1 / -5,8 MEUR (fastighetsvärde)

Direktavkastningskrav

+/- 0,25 %-enheter -15,9 / +17,3 MEUR (fastighetsvärde)

+/- 0,5 %-enheter -35,4 / +33,7 MEUR (fastighetsvärde)

+/- 1,0 %-enhet -62,9 / +78,2 MEUR (fastighetsvärde)

Refinansieringsrisk

Riskbeskrivning

Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig

finansiering eller vid nytt behov av finansiering.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut. Eastnine upplever att Bolaget är

prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finanspolicyn ska

belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till

minst 1,5 år.

Valutarisk

Riskbeskrivning

Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och

utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända.

Hantering, påverkan och sannolikhet

Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket

innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland

annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine

säkrade inte valutariskerna under 2023, då de bedömdes vara av begränsad omfattning.

Förvaltningsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

TEUR	Not	2023	2022
Hyresintäkter	3	36 166	30 299
Fastighetskostnader	4,5	-2 535	-2 812
Driftnetto		33 631	27 487
Centrala administrationskostnader	5,6,7,8	-3 679	-4 224
Ränteintäkter	9	2 040	–
Räntekostnader	9	-13 586	-9 374
Andra finansiella intäkter och kostnader	9	-709	-476
Förvaltningsresultat		17 698	13 413
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	10	-34 685	9 383
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	11	–	70 789
Orealiserade värdeförändringar i derivat	12	-7 767	12 417
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	13	-49 870	7 075
Resultat före skatt		-74 625	113 076
Aktuell skatt	15	-449	-209
Uppskjuten skatt	15	3 025	-4 307
Årets resultat		-72 048	108 560
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet		391	147
Årets totalresultat¹		-71 658	108 707
Resultat per aktie före utspädning, EUR	31	-3,24	4,89
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	31	-3,24	4,88
¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

Koncernens rapport över totalresultat

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Koncernens rapport över finansiell ställning
TEUR	Not	31 december 2023	31 december 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	10	573 771	606 222
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	8	2 131	2 234
Derivatinstrument	12	3 004	10 037
Inventarier	16	115	164
Andra långfristiga fordringar		145	99
Summa anläggningstillgångar		579 166	618 756
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	17	2 312	2 586
Kortfristiga fordringar		1 591	480
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	18	1 183	1 493
Derivatinstrument	12	250	985
Likvida medel	19	128 620	19 820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning	11	–	193 355
Summa omsättningstillgångar		133 955	218 718
SUMMA TILLGÅNGAR		713 121	837 474

TEUR	Not	31 december 2023	31 december 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	20
Aktiekapital		3 660	3 660
Övrigt tillskjutet kapital		238 700	245 375
Reserver omräkningsdifferenser		538	147
Balanserad vinst eller förlust		229 326	120 766
Årets resultat		-72 048	108 560
Summa eget kapital		400 176	478 508
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	21	193 138	263 552
Uppskjuten skatteskuld	22	15 768	18 788
Leasingskuld	8	2 112	2 216
Andra långfristiga skulder	23	2 833	3 037
Summa långfristiga skulder		213 850	287 594
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	21	91 185	63 330
Leverantörsskulder		589	727
Övriga skulder	24	4 477	3 254
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	25	2 844	4 062
Summa kortfristiga skulder		99 095	71 373
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		713 121	837 474

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
					Totalt eget kapital
			Reserv	Balanserad vinst	hänförligt till
		Övrigt tillskjutet	omräknings-	eller förlust inkl.	moder bolagets
TEUR	Aktiekapital	kapital	differenser	årets resultat	aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2022	3 660	251 567	–	120 766	375 993
Årets resultat 2022	–	–	–	108 560	108 560
Övrigt totalresultat 2022	–	–	147	–	147
Utdelning till aktieägarna	–	-6 377	–	–	-6 377
Långsiktigt incitamentsprogram	–	184	–	–	184
Utgående eget kapital 31 december 2022	3 660	245 375	147	229 326	478 508
Årets resultat 2023	–	–	–	-72 048	-72 048
Övrigt totalresultat 2023	–	–	391	–	391
Utdelning till aktieägarna	–	-6 673	–	–	-6 673
Långsiktigt incitamentsprogram	–	-1	–	–	-1
Utgående eget kapital 31 december 2023	3 660	238 700	538	157 278	400 176

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Koncernens rapport över kassaflöden
TEUR	Not	2023	2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		-74 625	113 076
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	30	92 788	-92 608
Betald inkomstskatt		-449	-209
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet		17 715	20 259
Förändringar i rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar		-573	6 423
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder		-411	-7 132
Kassaflöde från den löpande verksamheten		16 731	19 550
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter		-2 234	-6 116
Förvärv av fastigheter		–	-120 906
Förvärv av inventarier		-30	-34
Försäljning av övriga finansiella tillgångar		143 592	18 792
Kassaflöde från investeringsverksamheten		141 328	-108 264
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation		-45 000	–
Upptagna lån		10 519	93 340
Amortering av lån		-8 079	-7 542
Amortering av leasingskuld		-115	-104
Utdelning till aktieägarna		-6 599	-6 413
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		-49 274	79 281
Årets kassaflöde		108 785	-9 434
Likvida medel vid årets början		19 820	29 201
Valutakursdifferenser i likvida medel		15	53
Likvida medel vid årets slut	19	128 620	19 820

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning

TEUR Not 2023 2022

Övriga intäkter 14 1 740 1 986

Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 427 -3 625

Rörelseresultat -1 687 -1 639

Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 – 71 025

Realiserade värdeförändringar och utdelningar

från investeringar 13 -50 168 7 075

Finansiella intäkter 9 10 255 3 733

Finansiella kostnader 9 -4 456 -2 637

Resultat före skatt -46 056 77 557

Aktuell skatt 15 – –

Uppskjuten skatt 15 1 163 –

Årets resultat

-44 894 77 557

Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.

TEUR Not 31 december 2023 31 december 2022

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 209 312

Inventarier 16 16 34

Aktier och andelar i koncernföretag 26 126 276 138 680

Uppskjuten skattefordran 22 1 163 –

Lån till koncernföretag 29 78 777 78 777

Summa anläggningstillgångar 206 441 217 804

Omsättningstillgångar

Kortfristiga fordringar 159 117

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 3 850 1 466

Kortfristigt värdepappersinnehav 11 – 193 355

Likvida medel 19 112 258 7 620

Summa omsättningstillgångar 116 267 202 558

SUMMA TILLGÅNGAR 322 709 420 363

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 20

Bundet eget kapital

Aktiekapital 3 660 3 660

Fritt eget kapital

Överkursfond 238 697 245 372

Balanserad vinst eller förlust 122 370 44 813

Årets resultat -44 894 77 557

Summa eget kapital 319 834 371 402

Långfristiga skulder

Räntebärande skulder 21 – 45 000

Leasingskuld 8 190 294

Andra långfristiga skulder 23 66 64

Summa långfristiga skulder 256 45 358

Kortfristiga skulder

Leverantörsskulder 86 22

Övriga skulder 24 1 847 1 755

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 686 1 825

Summa kortfristiga skulder 2 619 3 602

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 322 709 420 363

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

TEUR Aktiekapital Överkursfond

Balanserad vinst

eller förlust inkl.

årets resultat

Totalt eget kapital

hänförligt till

moder bolagets

aktieägare

Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 565 44 814 300 038

Årets resultat 2022 – – 77 557 77 557

Utdelning till aktieägarna – -6 377 – -6 377

Långsiktigt incitamentsprogram – 184 – 184

Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 372 122 370 371 402

Årets resultat 2023 – – -44 894 -44 894

Utdelning till aktieägarna – -6 673 – -6 673

Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – -1

Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Moderbolagets rapport över kassaflöden

TEUR Not 2023 2022

Den löpande verksamheten

Resultat före skatt -46 056 77 557

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 49 879 -71 120

Betald inkomstskatt – –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 3 823 6 437

Kassaflöde från rörelsekapitalet

Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -2 426 528

Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -1 056 502

Kassaflöde från den löpande verksamheten 341 7 467

Investeringsverksamheten

Lån till koncernföretag – -5 750

Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto 12 405 5 367

Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 –

Kassaflöde från investeringsverksamheten 155 997 -383

Finansieringsverksamheten

Inlösen obligation -45 000 –

Amortering av leasingskuld -115 -104

Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -51 714 -6 517

Årets kassaflöde 104 623 567

Likvida medel vid årets början 7 620 7 147

Valutakursdifferenser i likvida medel 15 -94

Likvida medel vid årets slut 19 112 258 7 620

Finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Noter till finansiella rapporter

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag,

noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års-

redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar

verksamhetsåret januari–december 2023 och har godkänts av styrel-

sen för utfärdande, den 25 mars 2024, och kommer framläggas för

fastställelse på årsstämman den 25 april 2024 . Eastnine-koncernen

(”Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda

dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings-

standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board

(”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp-

ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapport-

erings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för

koncerner) tillämpats.

Tillämpning av redovisningsprinciperna

Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som

de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings

principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget

är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års-

redovisningen för år 2022.

Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som

tillämpas från och med 1 januari 2023

Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB

bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret

som började den 1 januari 2023.

IAS 12 Inkomstskatter. Ändring av uppskjuten skatt relaterad till till-

gångar och skulder som uppstår från en enda transaktion som klargör

hur företag redovisar uppskjuten skatt på transaktioner, till exempel

leasing. Effekten av ändringen utgörs för Eastnine i huvudsak av tillägg

av upplysning om bruttobelopp för den uppskjutna skatten i not.

Ändringar har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter

som syftar till att öka användbarheten av upplysningar om tillämpade

redovisningsprinciper. Ändringarna uppmuntrar till att endast väsent-

liga principer beskrivs och att dessa beskrivningar ger företagsspecifika

förklaringar av hur dessa principer tillämpats på händelser och trans-

aktioner under de perioder som redovisas i årsredovisningen. Beskriv-

ningen av redovisningsprinciperna nedan har därför koncentrerats till

väsentliga principer och exkluderar mer standardiserade formuleringar.

Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft

någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.

Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som

ännu ej trätt i kraft

Nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämp-

ning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finansiella

rapporterna.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor-

teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas

samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak-

tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade

i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan

förekomma.

Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar

De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser

sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders

värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom-

mande räkenskapsåret.

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar

och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat

och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin-

gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande

av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den

osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas

känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10.

Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk-

liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och

avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 1 forts.

Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller

tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten

skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag för

uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga

fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts

som tillgångsförvärv.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive

ledande befattningshavare i enlighet med de långsiktiga incitaments-

programmen som Eastnine initierade 2021 och 2022. Personalkost-

nader redovisas för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över

programmens intjänandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på

de tilldelade eget kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs

vid tilldelningstidpunkten. Programmen regleras med egetkapitalin-

strument, vilka klassificeras som egetkapitalreglerade och ett belopp

motsvarande den redovisade personalkostnaden redovisas direkt mot

eget kapital (övrigt tillskjutet kapital).

Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga

värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till-

delningen av aktier .

Intäkter och kostnader

Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till-

handahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period

till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader,

administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna

redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna.

Leasingavtal som leasegivare

Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet

med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden.

Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en

minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod.

Transaktioner i utländsk valuta

Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas

netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i

resultaträkningen.

Aktivering av låneutgifter

Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg-

nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande

vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom-

förandetiden vanligen kortare .

Skatter

I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent. Skatten förfaller dock

till betalning först vid utdelning av vinstmedlen. Uppskjuten skatt är

beräknad till noll procent, varvid ingen uppskjuten skatt har uppbokats,

baserat på aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade.

Skatte effekten redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skatte-

kostnad för beslutad utdelning kan beräknas.

Finansiella instrument

Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder,

likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna

redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till

verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder

redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 27 .

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar

samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller

ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter

hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter.

Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och

därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern-

ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.

Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata

framgår av not 10.

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i

årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar

från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under

perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive-

rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga

värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade invest-

eringsutgifter.

Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att

kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket nor-

malt sammanfaller med tillträdesdagen.

Tillkommande investeringar

Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter

aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar

som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget

tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande

investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot

eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller

avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den

period då åtgärderna genomförs.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings-

lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2,

Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget

i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga

av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom

ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mel-

lan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och

moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt

Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan

uppställning för eget kapital.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter

avdrag för eventuella nedskrivningar.

Aktieägartillskott

Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den

mån nedskrivning inte erfordras.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag

inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar

moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört

med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar

finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bola-

get har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redovisas

förpliktelsen som en eventualförpliktelse.

Not 1 forts.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 2 Segmentsrapportering

Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras

utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i

Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar (innehavet i MFG avyttrades under 2023).

				Övriga
TEUR	Fastigheter	Fastigheter	Fastigheter	investe-
1 jan–31 dec 2022	i Litauen	i Lettland	i Polen	ringar	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	21 915	3 457	4 927	–	–	30 299
Fastighetskostnader	-1 760	-998	-54	–	–	-2 812
Driftnetto	20 154	2 459	4 873	–	–	27 487
Centrala administrationskostnader	–	–	-161	–	-4 064	-4 224
Räntekostnader	-4 510	-810	-1 635	–	-2 420	-9 374
Andra finansiella intäkter och
kostnader	-32	–	-224	–	-219	-476
Förvaltningsresultat	15 612	1 650	2 853	–	-6 702	13 413
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter	9 603	-220	–	–	–	9 383
Orealiserade värdeförändringar
i investeringar	–	–	–	70 789	–	70 789
Orealiserade värdeförändringar
i derivat	7 610	724	4 083	–	–	12 417
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar	–	–	–	7 075	–	7 075
Resultat före skatt	32 824	2 154	6 936	77 864	-6 702	113 076
Aktuell skatt	–	-3	-207	–	–	-209
Uppskjuten skatt	-3 224	–	-1 082	–	–	-4 307
Årets resultat	29 600	2 151	5 648	77 864	-6 702	108 560
Förvaltningsfastigheter	403 702	81 614	120 906	–	–	606 222
varav årets investeringar/förvärv	4 966	1 150	120 906	–	–	127 022
Värdepappersinnehav	–	–	–	193 355	–	193 355
Räntebärande skulder	178 922	31 771	71 190	–	45 000	326 882

				Övriga
TEUR	Fastigheter	Fastigheter	Fastigheter	investe-
1 jan–31 dec 2023	i Litauen	i Lettland	i Polen	ringar	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	23 695	4 025	8 446	–	–	36 166
Fastighetskostnader	-1 533	-854	-149	–	–	-2 535
Driftnetto	22 162	3 172	8 297	–	–	33 631
Centrala administrationskostnader	–	–	–	–	-3 679	-3 679
Ränteintäkter	111	6	–	–	1 924	2 040
Räntekostnader	-5 795	-1 468	-2 507	–	-3 815	-13 586
Andra finansiella intäkter och
kostnader	-27	–	-248	–	-435	-709
Förvaltningsresultat	16 452	1 709	5 542	–	-6 005	17 698
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter	-22 849	-7 981	-3 854	–	–	-34 685
Orealiserade värdeförändringar
i derivat	-5 032	-268	-2 468	–	–	-7 767
Realiserade värdeförändringar och
utdelningar från investeringar	–	–	–	-49 870	–	-49 870
Resultat före skatt	-11 429	-6 541	-780	-49 870	-6 005	-74 625
Aktuell skatt	–	-2	-447	–	–	-449
Uppskjuten skatt	1 270	–	592	–	1 163	3 025
Årets resultat	-10 159	-6 542	-635	-49 870	-4 842	-72 048
Förvaltningsfastigheter	382 546	74 115	117 110	–	–	573 771
varav årets investeringar/förvärv	1 693	482	59	–	–	2 234
Räntebärande skulder	183 428	30 785	70 110	–	–	284 323

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 3 Hyresintäkter

Hyresintäkter 2023

Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 36 166 TEUR

(30 299), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 33 122 TEUR

(27 927), handel och service till 691 TEUR (575), parkering till 2 135

TEUR (1 595) och övriga hyresintäkter till 218 TEUR (202). För hyres

intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering).

I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats

hyresgästerna.

Operationell leasing – koncernen som leasegivare

Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal,

vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16.

Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres-

intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat

fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har

minskat med 12 procent och uppgick vid periodens utgång till 133 628

TEUR (151 965).

	Koncernen
Avtalade framtida hyresintäkter, TEUR	2023	2022
Hyresintäkter som förfaller inom 1 år	34 007	33 258
Hyresintäkter som förfaller mellan 2 till 5 år	74 203	76 933
Hyresintäkter som förfaller senare än 5 år	25 418	41 774
Summa	133 628	151 965

Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och

service fördelat per land.

		Lokalkategori
	Kontor	Handel och service
Hyresvärde, EUR/kvm/år	2023	2022	2023	2022
Litauen	194	186	193	181
Polen	202	182	179	169
Lettland	183	177	163	168
Summa	194	184	180	175

Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell.

Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats

till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har

avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter-

stående hyrestiden för samtliga hyresavtal har minskat till 3,8 år (4,4)

vid årets slut.

Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2023-12-31
		Kontrakterad
		årshyra,	Andel av
Kontraktsförfall, år	Kvm	TEUR	årshyra, %
2024	12 733	2 588	8
2025	10 606	2 194	6
2026	17 639	3 557	10
2027	40 956	7 642	22
2028	13 158	2 570	7
2029–	87 665	14 126	40
Summa lokaler	182 757	32 677	93
Parkering & övrigt	–	2 563	7
Summa	182 757	35 240	100

Not 4 Fastighetskostnader

	Koncernen
Fördelning per kostnadsslag, TEUR	2023	2022
Kostnader för löpande förbrukning, reparationer
och underhåll	-481	-800
Andra direkta fastighetskostnader	-292	-277
Personalkostnader	-1 169	-1 272
Avskrivningar	-59	-60
Andra indirekta fastighetskostnader	-535	-403
Summa	-2 535	-2 812

Not 5 Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar

Ersättningar, övriga
förmåner och sociala kostnader	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Styrelse, vd och vice vd
Löner¹	851	932	851	932
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)	98	123	98	123
Sociala kostnader¹	324	317	324	317
Övriga
Löner	1 915	2 213	690	753
Pensionskostnader
(avgiftsbestämda planer)	133	101	133	101
Sociala kostnader	479	514	266	260
Summa	3 800	4 201	2 361	2 486

¹ För räkenskapsåret 2023 har vd erhållit en extra utbetalning av rörlig lön som

inte ingår i denna tabell. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkommer

under 2024. För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare

på s. 77.

	Koncernen		Moderbolaget
Medelantal anställda	2023	2022	2023	2022
Män	9,0	8,6	5,0	4,6
Kvinnor	12,4	13,8	4,0	3,7
Summa	21,4	22,4	9,0	8,3

		2023			2022
Koncernen	Män	Kvinnor	Summa	Män	Kvinnor	Summa
Personal- omsättning, %	–	7,4	4,4	–	13,8	8,7
Total sjukfrånvaro, %	1,4	0,6	0,9	1,2	0,3	0,6
varav långtids - sjukfrånvaro	–	–	–	–	–	–

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Ersättningar till ledande befattningshavare

Ersättning till styrelsen

Den 3 maj 2023 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska

erhålla 800 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga

styrelse ledamöter ska erhålla 400 000 SEK per person i ersättning

för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit

ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och

avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen.

Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga

anställningsvillkor

Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt-

ningshavare beslutas på årsstämman, på förslag från styrelsen.

Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön

och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner.

Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings-

kriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare.

Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50

procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare

en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget

erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till

7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne-

delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger

upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex

månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt

till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk-

ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta

sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller

en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran

och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs-

vederlag utgår.

Långsiktiga incitamentsprogram

Eastnine hade vid utgången av 2023 två utestående långsiktiga incita-

mentsprogram (LTIP) riktade till anställda i koncernen (LTIP 2021 samt

LTIP 2022), efter att LTIP 2020 löpt ut under året. Syftet med LTIP är

att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande

genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kom-

petent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja ett eget

aktieägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och

Bolagets aktieägare.

LTIP 2020

Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets

löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 7 juli 2023, var den sam-

manlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning

av aktier ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier.

Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldel-

ningen av aktier var 125,36 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa

sida .

		Styrelsearvode/					Övriga		Pensions-
Ersättningar och		grundlön	Rörlig lön¹		LTIP²		förmåner		kostnader		Summa
övriga förmåner, TEUR	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Styrelseledamöter
Liselotte Hjorth, ordförande	70	75	–	–	–	–	–	–	–	–	70	75
Peter Elam Håkansson	35	38	–	–	–	–	–	–	–	–	35	38
Peter Wågström	35	38	–	–	–	–	–	–	–	–	35	38
Christian Hermelin	35	38	–	–	–	–	–	–	–	–	35	38
Ylva Sarby Westman	35	38	–	–	–	–	–	–	–	–	35	38
Hanna Loikkanen³	23	–	–	–	–	–	–	–	–	–	23	–
Ledande befattningshavare
Kestutis Sasnauskas, vd	236	247	241	112	2	53	7	7	60	85	546	504
Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO	167	172	84	85	1	29	2	2	38	38	291	326
Summa	635	645	325	197	3	82	8	8	98	123	1 069	1 055

¹ För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR, varav hälften avser rörlig ersättning för extraordinära insatser vid försäljning av MFG.

50 procent av rörlig ersättning till vd kommer att belasta resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings-

rapporten s. 104.

² Avsättning för LTIP uppgick till 3 TEUR (82); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2020 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade

aktier avseende LTIP 2020 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 69 TEUR (0) och för Britt-Marie Nyman 37 TEUR (0).

³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2023.

Not 5 forts.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Villkor för prestationsaktier

Varje prestationsvillkor representerar en tredjedel (1/3) av den totala

tilldelningen av Prestationsaktier för LTIP 2020. Om miniminivån för

ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hän-

förliga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån

uppnås kommer en tredjedel (1/3) av det maximala antalet Presta-

tionsaktier enligt LTIP 2020 tilldelas.

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs.

genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under

perioden 1 juli 2020–30 juni 2023.

• Maximinivån: 12 procent per år

• Miniminivån: 8 procent per år

Villkor 2: Storleken på Bolagets fastighetsförvaltningsresultat under

perioden 1 april 2023–30 juni 2023.

• Maximinivån: 5,75 MEUR (motsvarande 23,0 MEUR i årstakt)

• Miniminivån: 5,00 MEUR (motsvarande 20,0 MEUR i årstakt)

Villkor 3: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.

genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-

den 1 april 2020–30 juni 2023 i förhållande till en grupp av jämförbara

bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil

i referensgrupp

• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Villkor	Mål	Utfall	Tilldelning	Antal
Prestationsaktier,
villkor 1	8–12 %	16,7 %	100 %	13 112
Prestationsaktier,	5,00–5,75
villkor 2	MEUR	4,1 MEUR	–	–
		Uppnådde 77,4 %
Prestationsaktier,		från miniminivån
villkor 3	>median	till maximinivån	77,4 %	10 150
Totalt antal
aktier			59,1 %	23 262

LTIP 2021

Vid årsstämman den 5 maj 2021 godkändes styrelsens förslag om

införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021) för samt-

liga som var anställda i koncernen den 1 januari 2021. Incitaments-

programmet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO

och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori

C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att deltagarna hade ett

eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön

av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare

tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger del-

tagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande

av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestationsaktier är

villkorat av att Deltagaren inte avslutat sin anställning och att Delta-

garen behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Even-

tuella prestationsaktier blir tilldelade deltagarna inom 45 dagar från

offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30

juni 2024.

Villkor för prestationsaktier

Varje prestationsvillkor representerar hälften (1/2) av den totala till-

delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett

prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför-

liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp-

nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier

enligt LTIP 2021 tilldelas.

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs.

genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under

perioden 1 juli 2021–30 juni 2024.

• Maximinivån: 12 procent per år

• Miniminivån: 10 procent per år

Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.

genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-

den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara

bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil

i referensgrupp

• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Återköp av egna aktier

Eastnine AB avser att använda upp till 31 425 redan återköpta egna

aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.

LTIP 2022

Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om

införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt-

liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro-

grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B

(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska),

och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta-

garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande

en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022.

Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter

som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för

uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Presta-

tionsaktier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller avslutat sin

anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela

Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir tilldelade delta-

garna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport

för perioden 1 januari–30 juni 2025.

Villkor för prestationsaktier

Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga

Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om

maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala

antalet Prestationsaktier och, för villkor 2,20 procent av det maximala

antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas.

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu-

sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs.

genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till

genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG,

under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025.

• Maximinivån: 12 procent per år

• Miniminivån: 10 procent per år

Not 5 forts.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs.

genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio-

den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara

bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil

i referensgrupp

• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Återköp av egna aktier

Eastnine AB avser att använda upp till 49 019 redan återköpta egna

aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna.

	Koncernen		Moderbolaget
Antalet aktierätter	2023	2022	2023	2022
Utestående vid årets början	125 489	81 751	75 844	43 505
Tilldelade	–	56 935	–	32 339
Förverkade	-21 783	-13 197	-9 500	–
Intjänade	-23 262	–	-13 738	–
Utestående vid årets slut	80 444	125 489	52 606	75 844

Utestående aktierätter	LTIP 2021	LTIP 2022
Antal aktierätter	31 425	49 019
Antal deltagare som fortfarande är anställda den
31 december 2023	15	18
	juli 2021	juli 2022
Intjänandeperiod	– juli 2024	– juli 2025
Värde per aktierätt med villkor 1¹, SEK	123,98	76,38
Värde per aktierätt med villkor 2², SEK	31,00	19,10
Aktierätternas återstående löptid, år	0,5	1,5

Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under

intjänande perioden.

Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under

intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte

uppfylls till fullo.

Personalkostnader för aktie-	Koncernen		Moderbolaget
relaterad ersättning, TEUR	2023	2022	2023	2022
Aktierätter	-1	184	4	114
Sociala kostnader	48	28	48	28
Summa	46	212	51	142

Not 5 forts.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 6 Centrala administrationskostnader

Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader

för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering,

ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt

omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq,

Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighetsför-

valtande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader.

Leasing

Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk-

ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar

dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier

till mindre värde.

Fördelning per

kostnadsslag, TEUR

Koncernen Moderbolaget

2023 2022 2023 2022

Marknadsföring och PR -229 -325 -229 -325

IT- och redovisningstjänster -99 -106 -87 -72

Legala tjänster och konsultarvoden -40 -172 -40 -69

Personalkostnader -2 684 -2 963 -2 414 -2 519

Övriga externa kostnader -627 -658 -656 -640

Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625

Fördelning i resultaträkningen,

TEUR

Koncernen Moderbolaget

2023 2022 2023 2022

Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 427 -3 625

Summa -3 679 -4 224 -3 427 -3 625

Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer

Koncernen Moderbolaget

TEUR 2023 2022 2023 2022

KPMG

Revisionsuppdrag -230 -210 -141 -106

Revisionsverksamhet utöver

revisionsuppdrag -5 -3 -5 -3

VGD

Revisionsuppdrag -13 – – –

Summa -248 -213 -146 -109

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok-

föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning,

övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att

utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag-

elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga

arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna

rader i tabellen ovan.

Not 8 Leasingavtal

För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende-

av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal

redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld.

Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida

leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra

tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten.

Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig,

med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram

till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill-

gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att

ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bola-

gets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör vid fastställd

tidpunkt, sker en amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning.

Arrendeavgifter, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som

räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker avskrivning linjärt över

leasingperioden.

Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine som hyresgäst

även ett antal leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar

och kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.

Koncernen Moderbolaget

Nyttjanderätt, TEUR 2023 2022 2023 2022

Redovisat värde vid årets början 2 234 1 353 312 417

Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4

Tillkommande värde under året – 986 – –

Årets avskrivning -114 -109 -114 -109

Redovisat värde vid årets slut 2 131 2 234 209 312

Koncernen Moderbolaget

Leasingskuld, TEUR 2023 2022 2023 2022

Redovisat värde vid årets början 2 216 1 334 294 399

Omräkning enligt IFRS 16 11 4 11 4

Tillkommande värde under året – 986 – –

Årets amortering -115 -108 -115 -109

Redovisat värde vid årets slut 2 112 2 216 190 294

Årets kassaflöde hänförligt

till leasingavtal, TEUR

Koncernen Moderbolaget

2023 2022 2023 2022

Kassaflöde från leasingavtal

klassificerade som nyttjanderätt -161 -150 -113 -118

Kassaflöde från leasing av

tillgångar till mindre värde -11 -11 -11 -11

Kassaflöde från leasingavtal -172 -161 -124 -129

Se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering).

Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar

mellan 18–76 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende-

avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under

året till 53 TEUR (54).

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 9 Finansiella intäkter och kostnader

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella intäkter, TEUR	2023	2022	2023	2022
Erhållna utdelningar från
koncernföretag	–	–	4 188	–
Ränteintäkter från koncernföretag	–	–	3 945	3 733
Ränteintäkter från likvida medel	2 040	–	1 922	–
Andra finansiella intäkter	14	4	–	–
Valutakursdifferenser, netto¹	–	–	199	–
Summa finansiella intäkter	2 054	4	10 255	3 733

	Koncernen		Moderbolaget
Finansiella kostnader, TEUR	2023	2022	2023	2022
Räntekostnader på lån	-9 782	-6 965	-11	-11
Räntekostnader på obligation	-3 804	-2 409	-3 804	-2 409
Andra finansiella kostnader	-688	-293	-641	-240
Valutakursdifferenser, netto¹	-35	-187	–	23
Summa finansiella kostnader	-14 309	-9 854	-4 456	-2 637

¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder.

Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar

värderade till upplupet anskaffningsvärde.

Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder

värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på

derivat värderade till verkligt värde.

Not 10 Förvaltningsfastigheter

Definition

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera

positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen

till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat-

räkningen.

Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret

Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter,

centralt belägna i Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltningsfastigheternas

verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 573 771

TEUR (606 222). Totalt har Eastnine, under året, investerat 2 234 TEUR

(127 022), varav fastighetsförvärv uppgick till noll TEUR (120 906)

och investeringar i befintliga fastigheter var 2 234 TEUR (6 116). Den

oreali serade värdeförändringen uppgick till 34 685 TEUR (9 383). Både

högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan

på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt ökat avkastningskrav till

följd av under året brant stigande räntenivåer har haft motsatt effekt.

Värdet på nyttjanderättstillgångar, avseende tomträtter, tillhörande

förvaltnings fastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och

uppgick till 1 922 TEUR (1 922).

	Koncernen
TEUR	2023	2022
Redovisat värde vid årets början	606 222	469 817
Förvärv	–	120 906
Investeringar i befintliga fastigheter	2 234	6 116
Orealiserade värdeförändringar	-34 685	9 383
Redovisat värde vid årets slut	573 771	606 222

Värdering av fastigheter

Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering sker minst en

gång under en rullande tolvmånadersperiod, av certifierat värderings-

institut. Extern- och internvärderingarna utförs med samma värde-

ringsmetodik i syfte att varje kvartal och år ska omfattas av jämförbara

observerbara, och icke observerbara, indata.

Värderingsmodell och utförande

Externvärderingarna är utförda i enlighet med internationell värde-

ringsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning

av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden

utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec.

Värderingsmodellen i Baltikum baseras på nuvärdesberäknade kassa-

flöden, utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram-

tida kassaflöden, under en i normalfallet fem eller tioårig kalkylperiod

med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut.

Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas

framförallt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster

med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. I Polen har

externvärderingen utförts enligt ”hardcoremetoden”, vilket innebär en

kapitalisering av kassaflödet från nuvarande hyra med tillägg/avdrag

på skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, varför ingen

hänsyn tas till framtida inflationsjusterade hyresnivåer.

För förvärvade fastigheter bedöms initialt verkligt värde motsvaras

av anskaffningskostnaden. För projektfastigheter där osäkerhet över

totalkostnaden föreligger, och där framtida hyresavtal saknas, bedöms

verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig infor-

mation föreligger vid värderingstidpunkten.

Värderingsantaganden

Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden

vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara

indata. Observerbara data som har stor påverkan på värdet är aktuella

hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt

aktuell inflation. Icke observerbara data är direktavkastningskrav,

kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig

vakansgrad.

Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres-

avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen

följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en

bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads-

hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i

värderingarna i genomsnitt till 16,5 EUR per kvm (15,5).

Drift- och underhållskostnader härleds från historiska utfall och bud-

geterade kostnader. Reservering för reparationskostnader och fastig-

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

hetsinvesteringar beräknas normalt enligt budget för år 1 och därefter

som procent av bedömda hyresintäkter eller en kostnad per kvm.

Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra

samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio-

nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång

sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens

förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad

risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans-

risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt.

Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång-

siktigt normaliserad vakansgrad.

Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i

värderingarna uppgick till 7,7 procent (7,6) för förvaltningsfastigheter

exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån

faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och

förväntan. Brant stigande räntenivåer har höjt direktavkastningskravet

under 2023. Vägt direktavkastningskrav var 6,4 procent (5,6).

Hyresgästspecifika investeringar vid nyuthyrning kalkyleras i inter-

vallet 180–250 EUR per kvm (160–250). Övriga planerade fastighets-

investeringar har i genomsnitt beräknats till 3,9 procent (2,8) av

totala hyresintäkter. Den långsiktiga vakansgraden är upptagen till

4,5 5,0 procent (4,5) i värderingsmodellen. Den långsiktiga inflationen

för marknadshyror har bedömts till 2,0 procent (2,0) i Lettland och

Litauen. Ingen inflationsberäkning av marknadshyror sker i Polen.

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas

marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och

vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos

certifierade värderingsinstitut.

Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt-

ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av

individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till

att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra

parametrar upptagna i känslighetsanalysen.

Not 10 forts.

Känslighetsanalys fastig heter, TEUR	Antag anden	Lettland	Litauen	Polen
Marknadshyra	+/- 5,0 %	2 213 / -2 211	12 672 / -12 591	4 213 / -4 163
Uthyrningsgrad	+/- 1,0 %-enhet	540 / -765	4 512 / -5 064	–
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %-enheter	-1 857 / 2 006	-9 445 / 10 247	-4 621 / 5 005
Direktavkastningskrav	+/- 0,5 %-enheter	-3 580 / 4 177	-22 943 / 19 130	-8 900 / 10 442
Direktavkastningskrav	+/- 1,0 %-enhet	-6 683 / 9 113	-39 615 / 46 198	-16 570 / 22 857

Värderingsantaganden		Lettland			Litauen		Polen		Totalt
Direktavkastningskrav, %	6,5	(5,6–5,8)			5,75–6,5 (5,25–6,0)	7,0	(6,25)		5,75–7,0 (5,25–6,25)
Direktavkastningskrav, vägt, %		6,5	(5,7)	6,2	(5,5)	7,0	(6,25)	6,4	(5,6)
Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, %		13,1	(5,3)	3,5	(2,5)		–	3.9	(2,8)
Genomsnittlig hyra, EUR/kvm/månad	15,1		(14,7)	16,8	(15,7)	16,5	(15,2)	16,5	(15,5)
Genomsnittlig kalkylränta, %		8,1	(7,5)	8,1	(7,5)	6,4	(8,1)	7,7	(7,6)
Investeringar vid nyuthyrning, EUR/kvm		250	(250)		180–250 (160–250)	250	(250)		180–250 (160–250)
Långsiktig inflation, %		2,0	(2,0)	2,0	(2,0)		– (2,0)	1,6	(2,0)
Långsiktig vakansgrad, %			4,5–5,0 (4,5)		4,5–5,0 (4,5)		– (4,5)		4,5–5,0 (4,5)

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 12 Derivatinstrument

Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras

som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget

erhåller rörlig ränta och betalar en fast ränta. Derivaten värderas till

verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen

rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i

förtid och samtliga värdeförändringar under året är orealiserade. Årlig

amortering i befintliga swappar uppgår till 5 046 TEUR, varav 1 505

TEUR avser swappar med förfall 2024. Vid avtalsförfall är värdet all-

tid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflöden från

Eastnines derivat, se not 28 (Finansiella risker och riskhantering). För

mer information, se även not 27 (Finansiella instrument).

	Nominellt	Marknads-	Genomsnittlig
Förfalloår	belopp, TEUR	värde, TEUR	räntenivå, %
2024	53 885	250	0,04
2025	20 775	928	0,10
2026	39 912	-472	2,92
2027	90 264	2 548	1,50
Summa	204 836	3 254	1,25

	Koncernen
Värde derivat, TEUR	2023	2022
Redovisat värde vid årets början	11 022	-1 395
Orealiserade värdeförändringar	-7 767	12 417
Redovisat värde vid årets slut	3 254	11 022

Not 11 Värdepappersinnehav

Nedan redovisas en sammanställning av Eastnines värdepappersinne-

hav. Innehavet i MFG avyttrades under året.

Koncernen Moderbolaget

TEUR 2023 2022 2023 2022

Redovisat värde vid

årets början 193 355 140 859 193 355 121 829

Försäljningar -143 592 -18 792 -143 592 –

Orealiserade

värde förändringar – 71 289 – 71 525

Realiserade

värdeförändringar -49 763 – -49 763 –

Redovisat värde

vid årets slut – 193 355 – 193 355

Not 13 Realiserade värdeförändringar och

utdelningar från investeringar

		Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Utdelning, MFG	238	7 075	238	7 075
Återbetalning, ECBPF2	298	–	–	–
Realiserad värdeförändring, MFG	-50 406	–	-50 406	–
Summa	-49 870	7 075	-50 168	7 075

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 14 Övriga intäkter

	Moderbolaget
TEUR	2023	2022
Rådgivning- och förvaltningstjänster till
koncernföretag	1 740	1 986
Summa	1 740	1 986

Not 15 Skatter

	Koncernen		Moderbolaget
Avstämning av effektiv skatt,
TEUR	2023	2022	2023	2022
Resultat före skatt	-74 625	113 076	-46 056	77 557
Skatt enligt gällande skattesats
i Sverige, 20,6 %	15 373	-23 294	9 488	-15 977
Effekt av andra skattesatser för
utländska dotterföretag	-2 526	3 106	–	–
Skatteeffekt av ej skatte pliktiga
värdeförändringar i portföljen	-10 384	14 631	-10 384	14 631
Skatteeffekt av ej skatte pliktig
utdelning	49	1 457	912	1 457
Skatteeffekt av ej avdragsgilla
kostnader	-173	-123	-2	-8
Underskott från tidigare år	14	–	14	–
Övriga skattemässiga
justeringar	1 152	–	1 135	–
Ej redovisad skatteintäkt på
skattemässiga underskott för
året¹	-31	-294	–	-104
Justering uppskjuten skatt från
tidigare år	-899	–	–	–
Summa	2 576	-4 516	1 163	–
Genomsnittlig skattesats, %	3,5	4,0	2,5	–

Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de

kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt

på underskottsavdrag om 0,2 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans-

räkningen.

Not 16 Inventarier

Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu-

lerade av- och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovias

som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter

direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har

bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande-

perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala

administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier

och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och

Riga.

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets början	524	491	89	89
Årets investeringar	29	33	–	–
Ackumulerade anskaffningsvärden
vid årets slut	553	524	89	89
Ackumulerade avskrivningar vid
årets början	-360	-284	-55	-37
Årets avskrivningar	-78	-76	-18	-18
Ackumulerade avskrivningar vid
årets slut	-438	-360	-73	-55
Redovisat värde vid årets slut	115	164	16	34

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 18 Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Upplupna ränteintäkter	–	–	3 770	1 059
Upplupna intäkter	314	400	–	–
Övriga förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter	869	1 093	80	407
Summa	1 183	1 493	3 850	1 466

Not 20 Eget kapital

Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 22 370 261 utgivna

stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst. Under året

har Eastnine tilldelat 23 262 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga

incitamentsprogram som infördes 2020 (LTIP 2020). Efter transaktio-

nen, tillika per 31 december 2023, har Bolagets innehav av egna aktier

minskat till 139 253, motsvarande en minskning från cirka 0,7 procent

till cirka 0,6 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2023 erhöll

styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med

begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får

överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

Antal stamaktier	2023	2022
Antal utgivna aktier per 1 januari	22 370 261	22 370 261
Antal utgivna aktier per 31 december	22 370 261	22 370 261
varav aktier i eget förvar	139 253	162 515

Koncernens egna kapital

Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskju-

tet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser

tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalts i

Not 19 Likvida medel

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Likvida medel	128 620	19 820	112 258	7 620
Summa	128 620	19 820	112 258	7 620

Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på maximalt

tre månader och som med obetydlig risk för värdeförändringar kan

omvandlas till kontanta medel. På bokslutsdagen avser likvida medel

till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton.

Not 17 Kundfordringar

Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar.

Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt

IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster

reducerar koncernens driftnetto.

	Koncernen
Åldersfördelning, TEUR	2023	2022
Ej förfallna	2 086	2 293
Förfallna 0–30 dagar	207	162
Förfallna 31–60 dagar	12	134
Förfallna 61–90 dagar	–	–
Förfallna sedan mer än 90 dagar	23	19
varav reserverat¹	-16	-22
Summa	2 312	2 586

¹ Reserveringar sker på individuell basis.

samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade

vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december

2022 till 400,2 MEUR (478,5).

Kapitalhantering

Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 decem-

ber 2023 till 400,2 MEUR (478,5). Likvida medel i koncernen uppgick

till 128,6 MEUR (19,8). Eastnines styrelse har beslutat att nettobelå-

ningsgrad på fastigheter inte ska överstiga 60 procent på koncernnivå

och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. På bokslutsdagen

uppgick belåningsgraden till 27 procent (51) och soliditeten till 56

procent (57). Utöver likvida medel har Eastnine en checkkredit om 3,0

MEUR vilket, utöver möjligheten att även utöka fastighetskrediter, är

ytterligare en finansieringskälla för att täcka kortfristiga likviditets-

behov och investeringar.

Moderbolagets bundna och fria egna kapital

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-

bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består

i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond,

årets resultat och balanserade vinstmedel.

Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde-

las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget

kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av

verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till

koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelning

Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår

årsstämman 2024 en utdelning om 4,64 SEK per aktie, jämnt fördelat

på fyra tillfällen under 2024 och inledningen av 2025. Utdelning ges

ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på

avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen,

exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 103,2

MSEK, motsvarande 9,3 MEUR.

1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (Källa: Reuters).

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Förfallostruktur räntebärande
skulder, år	Låneskuld, TEUR	Andel, %
2024	91 185	32,0
2025	37 174	13,1
2026	71 074	25,0
2027	84 890	29,9
Summa	284 323	100,0

	Koncernen
Fördelning räntebärande skulder, TEUR	2023	2022
Skulder till kreditinstitut, långfristiga	193 138	218 552
Skuld obligationsinnehavare, långfristig	–	45 000
Skulder till kreditinstitut, kortfristiga	91 185	63 330
Summa	284 323	326 882

Not 21 Räntebärande skulder

Räntebärande skulder avser i sin helhet skulder till kreditinstitut, varav

193 138 TEUR (263 552) klassificeras som långfristiga skulder då låne-

förfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 91 185 TEUR

(63 330) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader,

se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines skulder till kreditinsti-

tut är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets slut uppgick

obligationslån till 0 TEUR (45 000) efter att obligationslånet inlösts i

förtid.

	Koncernen
Räntebärande skulder, TEUR	2023	2022
Räntebärande skulder vid årets början	326 882	241 084
I förtid inlöst obligationslån	-45 000	–
Upptagande av banklån	10 519	93 340
Amorteringar enligt plan	-8 079	-7 542
Redovisat värde vid årets slut	284 323	326 882

I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga

kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet

Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte-

bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive

amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal-

ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut

till 7,5 MEUR (8,3), motsvarande 2,6 procent (2,5) av utestående skuld.

Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning.

Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras

vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet,

se not 28 (Finansiella risker och riskhantering).

Not 22 Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatt på temporära	Koncernen		Moderbolaget
skillnader, TEUR	2023	2022	2023	2022
Förvaltningsfastigheter	25 161	25 147	–	–
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	347	364	43	–
Derivatinstrument	496	1 720	–	–
Leasingskuld	-343	-364	-39	–
Skattemässiga underskott	-9 894	-8 079	-1 167	–
Redovisat värde vid årets slut	15 768	18 788	-1 163	–

Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran.

Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Litauen och Polen

och beräknas med en skattesats om 15 procent respektive 19 procent,

samt moderbolaget i Sverige med en skattesats om 20,6 procent. Den

uppskjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och

skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing-

skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga

underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där

skatt endast utgår med 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel,

det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine

ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har

ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel.

Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli

aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncer-

nens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, upp-

gick vid årets slut till 44 474 TEUR (52 692) och den uppskjutna skatten

på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 8 895 TEUR (10 538).

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 24 Övriga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Fastighetsskatt	1 489	484	–	–
Depositioner från hyresgäster	224	–	–	–
Ej utbetald utdelning	1 669	1 594	1 669	1 594
Övrigt	1 095	1 176	178	161
Summa	4 477	3 254	1 847	1 755

Not 25 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Upplupna lönerelaterade kostnader	697	608	570	503
Upplupna räntekostnader	48	797	–	640
Upplupna fastighetskostnader	821	899	–	–
Övriga upplupna kostnader	291	844	116	682
Förutbetalda intäkter	987	914	–	–
Summa	2 844	4 062	686	1 825

Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag

	Moderbolaget
TEUR	2023	2022
Ingående anskaffningsvärden	138 680	144 048
Återbetalning av aktieägartillskott	-12 400	-49 450
Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹	-4	44 082
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	126 276	138 680

¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -4 TEUR (70) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram LTIP.

		Antal	Kapital- och	Bokfört värde,
Direktägda dotterbolag	Säte	aktier/andelar	röstandel, %	TEUR
Eastnine Baltics OÜ	Tallinn, Estland	2 500	100	82 264
Gainbortille Investments Sp. Z o.o.	Poznan, Polen	408 236	100	44 001
Eastnine Office AB	Stockholm, Sverige	11 000	100	11

		Antal	Kapital- och
Indirekt ägda dotterbolag	Säte	aktier/andelar	röstandel, %
Eastnine Prop1 OÜ	Tallinn, Estland	1	100
Eastnine Latvia SIA	Riga, Lettland	52 353 814	100
Eastnine Alojas Biroji SIA	Riga, Lettland	8 565 000	100
Eastnine Kimmel SIA	Riga, Lettland	5 952 045	100
Eastnine Prop 6 SIA	Riga, Lettland	5 000	100
Eastnine Valdemara Centrs SIA	Riga, Lettland	10 000 000	100
Eastnine Zala 1 SIA	Riga, Lettland	6 830 000	100
Eastnine Lithuania UAB	Vilnius, Litauen	29 216 503	100
Eastnine 3Bures-1-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 925	100
Eastnine 3Bures-3 UAB	Vilnius, Litauen	3 620	100
Eastnine S7-1 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine S7-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 800	100
Eastnine S7-3 UAB	Vilnius, Litauen	2 800	100
Eastnine Uniq UAB	Vilnius, Litauen	2 700	100
Eastnine Uptown Park UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine Vertas-1 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100
Eastnine Vertas-2 UAB	Vilnius, Litauen	2 600	100

Not 23 Andra långfristiga skulder

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Depositioner från hyresgäster	2 767	2 973	–	–
Övrigt	66	64	66	64
Summa	2 833	3 037	66	64

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 27 Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans-

räkningen på transaktionsdagen. En finansiell tillgång tas bort ur

balansräkningen när rättigheterna enligt avtal realiseras, förfaller eller

när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med tillgången

överlåtits. En finansiell skuld (eller del därav) upphör i balansräkningen

när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt avtalats bort.

Beräkning av verkligt värde

Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för

att fastställa verkligt värde för finansiella instrument.

Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat

Finansiella instrument värderade till verkligt värde omfattar initialt

förvärvsvärde inklusive transaktionsutgifter hänförliga till förvärvet.

Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde

Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och

andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket

kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för

eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens-

stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper

i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-

värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för

långfristigt obligationslån, redovisat till noll TEUR (45 000) efter att i

sin helhet återbetalats under året, bedöms inte avvika materiellt från

redovisat värde .

Värdering till verkligt värde

Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och

IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget

klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som

återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering-

arna. Hierarkin har följande nivåer:

Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska

tillgångar eller skulder.

Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är

observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt

(dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser).

Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på

observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata).

Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde

kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som

är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta

syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av

värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till

verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus-

tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering

på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde-

ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer

som särskilt gäller för tillgången eller skulden.

I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru-

ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella

tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde

respektive verkligt värde, klassificerade enligt IFRS 9 med undantag för

investering i intressebolag, år 2022, som redovisades till verkligt värde

enligt undantag i IAS 28 s. 18–19.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 27 forts.

	Finansiella instrument			Finansiella tillgångar		Finansiella skulder
Finansiella tillgångar	värderade till verkligt			redovisade till upplupet		redovisade till upplupet	Summa
och skulder, TEUR	värde via årets resultat			anskaffningsvärde		anskaffningsvärde	redovisat värde
Koncernen	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Derivat	3 254	11 022	–	–	–	–	3 254	11 022
Kundfordringar	–	–	2 312	2 586	–	–	2 312	2 586
Övriga fordringar	–	–	1 591	1 464	–	–	1 591	1 464
Likvida medel	–	–	128 620	19 820	–	–	128 620	19 820
Värdepappersinnehav som innehas för
försäljning¹	–	193 355	–	–	–	–	–	193 355
Summa finansiella tillgångar	3 254	204 377	132 522	23 870	–	–	135 776	228 247
Räntebärande skulder	–	–	–	–	284 323	326 882	284 323	326 882
Leverantörsskulder	–	–	–	–	589	727	589	727
Övriga finansiella skulder	–	–	–	–	4 525	4 138	4 525	4 138
Summa finansiella skulder	–	–	–	–	289 437	331 747	289 437	331 747
	Finansiella instrument			Finansiella tillgångar		Finansiella skulder
Finansiella tillgångar	värderade till verkligt			redovisade till upplupet		redovisade till upplupet	Summa
och skulder, TEUR	värde via årets resultat			anskaffningsvärde		anskaffningsvärde	redovisat värde
Moderbolaget	2023	2022	2023	2022	2023	2022	2023	2022
Lån till koncernföretag	–	–	78 777	78 777	–	–	78 777	78 777
Övriga fordringar	–	–	1 416	1 176	–	–	1 416	1 176
Kortfristiga värdepappersinnehav¹	–	193 355	–	–	–	–	–	193 355
Likvida medel	–	–	112 258	7 620	–	–	112 258	7 620
Summa finansiella tillgångar	–	193 355	192 451	87 573	–	–	192 451	280 929
Räntebärande skulder	–	–	–	–	–	45 000	–	45 000
Leverantörsskulder	–	–	–	–	86	22	86	22
Övriga finansiella skulder	–	–	–	–	1 847	1 755	1 847	1 755
Summa finansiella skulder	–	–	–	–	1 933	46 777	1 933	46 777

¹ Innehav i MFG värderades vid värderingstidpunkten till avtalat försäljningspris (nivå 2).

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 28 Finansiella risker och riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker.

Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella

risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans-

policy. För mer information, se även not 21 (Räntebärande skulder).

Finansiella risker

Eastnine har exponering för följande finansiella risker:

(A) Ränterisk

(B) Valutarisk

(D) Refinansieringsrisk

(E) Kreditrisk

(A) Ränterisk (hög risk)

Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och

uppgick för räkenskapsårets 2023 till 13,6 MEUR. Under 2023 var även

ränteintäkter betydande.

Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på

grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte-

risk är risken för högre räntekostnader för rörliga lån när marknads-

räntan stiger, för att ha en oproportionerlig del av räntan fast när

rörliga räntor faller eller bedöms vara bestående låga samt risken

för att ränteintäkterna faller om marknadsräntan sjunker då place-

ring av likvida medel har kort räntebindning. Enligt finanspolicy ska

ränte risken för räntebärande skulder begränsas genom att dessa ska

ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine

binder ränta via derivat i form av ränteswappar. Vid årets slut uppgick

den genomsnittliga räntebindningstiden till 20 månader (22).

Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat

och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till

eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar.

Känslighetsanalys för marknadsränta
Kassaflöde och intjäning, TEUR	2023	2022
Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	-403 / +403	-488 / +488
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	-806 / +806	-975 / +975
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	+643 / -643	+99 / -99
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	+1 286 / -1 286	+198 / -198

(B) Valutarisk (låg risk)

Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk är den risk som

uppstår i och med volatilitet i valutakurser, då värdet av redovisade

tillgångar och skulder i andra valutor än euro fluktuerar på grund av

valutakursförändringar. Eastnine arbetar internationellt och äger både

monetära (kassa och likvida medel) som icke-monetära finansiella

tillgångar (investeringar i värdepappersinnehav) som har andra valutor

än euro. För verksamheten i Polen utgörs rörelsekostnader främst

kostnader i polska zloty. Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostna-

der främst av kostnader i svenska kronor samt att Eastnine utbetalar

utdelningar till aktieägare i svenska kronor.

För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud-

sakligen i euro. Eastnine har under året ej valutasäkrat tillgångar i

zloty eller svenska kronor.

Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en

annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker.

Tillgångar och skulder i främmande valutor
Likvida medel och skulder, TEUR	2023	2022
Valuta i SEK	116	83
Valuta i PLN	888	370
Leasingskuld i SEK	190	294

Känslighetsanalys för marknadsrisker
			Påverkan på årets
			resultat och eget kapital,
			TEUR
Riskfaktor	Förändring, %	2023	2022
Växelkurs EUR/PLN	+/- 10	5 239	5 507

Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för att kunna

fullgöra sina betalningsåtaganden. Bolagets investeringar innebär en

likviditetsrisk, vad gäller möjligheten att snabbt avyttra dessa till-

gångar. Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över de kom-

mande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig

likviditet för att täcka kommande sex månaders nettoutflöden. Ränte-

täckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick

räntetäckningsgraden till 2,3 gånger.

(D) Refinansieringsrisk (låg risk)

Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering,

antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finan-

siering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden (tidigare benämnd

nettobelåningsgrad fastigheter) vara omkring 50 procent. Kapitalbind-

ningen ska uppgå till minst 1,5 år. Vid årets slut uppgick belånings-

graden till 27 procent (51) och kapitalbindningen var 2,1 år (2,3).

Eastnine har en bred finansieringsbas med fem banker vid årets slut.

(E) Kreditrisk (låg risk)

Kreditrisk är risken att framförallt hyresgäster försätts i konkurs eller

inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden samt vid placering av lik-

vida medel.

Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition motsva-

rande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres-

inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2023 har

varit försumbara. Vidare håller Eastnine likvida medel i större banker

i de länder där Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av Bolagets

likviditet hålls i nordiska banker.

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2023, TEUR	Totalt	2024	2025	2026	2027	2028
Räntebärande skulder	284 323	91 185	37 174	71 074	84 890	–
Ränta för räntebärande skulder	33 713	13 439	10 691	8 122	1 461	–
Ränta för derivat	-9 803	-3 692	-3 147	-2 350	-614	–
Leasingskuld¹	423	170	109	48	48	48
Leverantörsskulder	589	589	–	–	–	–
Övriga skulder	1 669	1 669	–	–	–	–
Summa kassaflöde från finansiella instrument	310 914	103 360	44 827	76 894	85 785	48
Löptidsanalys finansiella instrument
31 december 2022, TEUR	Totalt	2023	2024	2025	2026	2027
Räntebärande skulder	326 882	63 330	134 655	35 607	8 401	84 890
Ränta för räntebärande skulder	30 480	13 386	7 935	4 683	3 475	1 001
Ränta för derivat	-5 747	-2 666	-1 282	-1 025	-619	-155
Leasingskuld¹	540	169	169	108	47	47
Leverantörsskulder	727	727	–	–	–	–
Övriga skulder	1 594	1 594	–	–	–	–
Summa kassaflöde från finansiella instrument	354 476	76 540	141 477	39 373	11 304	85 783

¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 48 TEUR (47).

Not 29 Närstående

Närståendeförhållanden

Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not

26 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter

och anställda.

Transaktioner med personal i ledande ställning och dem

närstående företag

Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje-

medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (30) av

rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt-

ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och

ledande befattningshavares ersättningar).

Not 28 forts.

Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen

Justering för poster som inte ingår i kassaflöde

för den löpande verksamheten

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Realiserade värdeför ändringar
i investeringar	49 763	–	49 763	–
Orealiserade värde förändringar
i fastigheter	34 685	-9 383	–	–
Orealiserade värdeförändringar
i investeringar	–	-71 289	–	-71 525
Orealiserade värde förändringar
i derivat	7 767	-12 417	–	–
Av- och nedskrivningar	191	183	132	127
Långsiktigt incitamentsprogram
(LTIP)	-1	184	-1	184
Övrigt	383	114	-15	94
Summa	92 788	-92 608	49 879	-71 120

Betalda och erhållna räntor
	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2023	2022	2023	2022
Erhållna räntor	2 040	–	3 156	3 967
Erlagda räntor	-14 329	-9 121	-3 815	-1 779

Övriga transaktioner med närstående bolag
TEUR	2023	2022
Eastnine Lithuania UAB
Nominellt belopp	27 527	27 527
Erhållen ränta under året	1 514	1 376
Upplupen räntefordran	827	433
Eastnine Baltics OÜ
Nominellt belopp	45 500	45 500
Erhållen ränta under året	2 184	2 184
Upplupen räntefordran	2 808	624
Gainbortille Investments Sp. Z o.o.
Nominellt belopp	5 750	5 750
Erhållen ränta under året	247	170
Upplupen räntefordran	135	2

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Not 31 Resultat per aktie

Resultat per aktie
EUR	2023	2022
Resultat per aktie, före utspädning	-3,24	4,89
Resultat per aktie, efter utspädning	-3,24	4,88

Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående

beräkningar av resultat per aktie anges nedan:

Beräkningar och resultat	2023	2022
Årets resultat hänförligt till
moder bolagets stamaktieägare, TEUR	-72 048	108 560
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental
aktier	22 217	22 208
Effekt av Bolagets långsiktiga
incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier	–	18
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental
aktier	22 217	22 226

Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses

inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut spä-

dande under perioder med positivt resultat.

Not 33 Uppgifter om moderbolaget

Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.

Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till

huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm.

Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut

Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40). Läs mer

under rubriken Utdelning i förvaltningsberättelsen på s.53.

I februari 2024 har lån om 62 MEUR refinansierats. Löptiden för lånen

är cirka 3,8 år (18 MEUR) respektive 5,0 år (44 MEUR). 50 procent av

lånevolymen har räntebundits via ränteswappar på samma löptider.

I mars 2024 erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius hållbarhets-

certifieringen LEED Platinum i kategorin byggnadsdrift och

underhåll, varefter 100 procent av Eastnines fastighetsbestånd är

hållbarhetscertifierat.

Not 32 Ställda säkerheter och

eventualförpliktelser

Ställda säkerheter för räntebärande skulder

	Koncernen
TEUR	2023	2022
Förvaltningsfastigheter	563 444	595 896
Pantsatta aktier i dotterbolag	193 999	221 990
Summa	757 443	817 886

Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen

förekommer covenanter bland annat för belåningsgrader, minimum

eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på

bankkonto.

	Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR	2023	2022
Borgensförbindelser avseende
krediter i dotterbolag	214 213	210 439
Summa	214 213	210 439

Noter till finansiella rapporter

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019

Fastighetsrelaterade

Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,9 143,2 121,0 99,5

Antal fastigheter 14 14 13 10 9

Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256

Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89

Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93,1 96,3 90,0 92,1 92,0

Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 15,3 14,8 14,9 14,7

Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 183 178 179 177

WAULT, år 3,8 4,4 4,3 4,4 5,0

Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 5,6 5,6 5,8 –

Miljöcertifierade fastigheter¹, % av kvm 94 94 81 87 72

Finansiella

Hyresintäkter, TEUR 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348

Driftnetto, TEUR 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946

Förvaltningsresultat, TEUR 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489

Belåningsgrad

, % 27 51 45 40 35

Kapitalbindningstid, år 2,1 2,3 2,5 3,0 3,5

Räntebindningstid, år 1,7 1,8 1,5 2,3 3,1

Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1

Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4

Soliditet, % 56 57 58 62 64

Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5

Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,4 2,8 2,3 2,3

Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9

Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019

Aktierelaterade

Eget kapital, TEUR 400 176 478 508 375 994 309 942 268 192

Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 391 853 323 542 276 470

Börsvärde, TEUR 343 475 241 250 341 658 275 527 276 546

Börsvärde, TSEK 3 823 733 2 682 696 3 517 707 2 768 633 2 905 881

Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370

Antal utgivna aktier vid årets slut,

justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 208 22 149 21 149

Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för

återköpta aktier, före utspädning, tusental 22 217 22 208 22 169 21 269 21 187

Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för

återköpta aktier, efter utspädning, tusental 22 217 22 226 22 232 21 319 21 231

Kassaflöde per aktie från den löpande

verksamheten, EUR 0,75 0,88 0,79 0,52 0,40

Kassaflöde per aktie, EUR 4,90 -0,42 0,22 -0,61 -1,31

Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,43 0,47 0,26

Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 3,27 1,70 1,66

Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 3,25 1,70 1,66

Utdelning per aktie, EUR

0,42 0,31 0,29 0,30 0,26

Utdelning per aktie, SEK

4,64 3,40 3,00 3,00 2,70

Eget kapital per aktie, EUR 18,0 21,5 16,9 14,0 12,7

Eget kapital per aktie, SEK 200 240 174 141 133

Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,6 21,9 17,6 14,6 13,1

Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 243 182 147 137

Aktiekurs, EUR

15,5 10,9 15,4 12,4 13,1

Aktiekurs, SEK

172,00 120,80 158,40 125,00 137,40

Övriga

EUR/SEK 11,13 11,12 10,30 10,05 10,51

EUR/PLN 4,35 4,69 – – –

¹ Miljöcertifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).

² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.

³ Föreslagen utdelning för 2023, 4,64 SEK per aktie motsvarande 0,42 EUR per aktie.

⁴ Ej justerad för utdelning.

Femårsöversikt nyckeltal

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Härledning av nyckeltal

Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019

Hyresintäkter 36 166 30 299 21 530 19 186 13 348

Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946

Överskottsgrad, % 93 91 89 91 89

Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 469 817 372 400 290 256

Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771

Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406

Belåningsgrad, % 27 51 45 40 35

Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946

Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873

Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073

Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771

Skuldkvot, ggr 9,5 14,1 15,7 12,4 17,1

Driftnetto 33 631 27 487 19 237 17 497 11 946

Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 -3 873

Summa 29 952 23 262 15 383 13 982 8 073

Räntebärande skulder 284 323 326 882 241 084 173 151 137 771

Likvida medel 128 620 19 820 29 201 24 278 37 406

Nettoskuldkvot, ggr 5,2 13,2 13,8 10,6 12,4

Nyckeltal 2023 2022 2021 2020 2019

Förvaltningsresultat 17 698 13 413 9 526 10 011 5 489

Räntekostnader 13 586 9 374 5 600 3 703 2 225

Resultat före räntekostnader 31 284 22 787 15 126 6 308 7 714

Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,7 3,7 3,5

Eget kapital 400 176 478 508 309 942 309 942 268 192

Återläggning derivat -3 254 -11 022 2 745 2 745 1 963

Återläggning uppskjuten skatt 15 768 18 788 10 855 10 855 6 315

Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 486 274 323 542 323 542 276 470

Årets resultat -71 658 108 560 72 334 36 155 35 266

Genomsnittligt eget kapital 439 342 427 251 342 968 289 067 254 506

Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 21,1 12,5 13,9

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Femårsöversikt nyckeltal

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Styrelsens och vd:s försäkran

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen

och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo-

visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i

enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i

Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den

19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.

Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder-

bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen

respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens

och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskri-

ver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och

koncernen står inför.

Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift.

Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften.

Liselotte Hjorth

Ordförande

Christian Hermelin

Ledamot

Hanna Loikkanen

Ledamot

Peter Elam Håkansson

Ledamot

Peter Wågström

Ledamot

Ylva Sarby Westman

Ledamot

Kestutis Sasnauskas

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår

av vår elektroniska underskrift.

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

Eastnines fastighet S71 i Vilnius.

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen

för Eastnine AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 101–105. Bolagets årsredovisning och koncern-

redovisning ingår på sidorna 51–95 och 101–105 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-

visande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 decem-

ber 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet

med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt-

visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december

2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt

IFRS Accounting Standards, så som de antagits av EU, och årsredovis-

ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten

på sidorna 101–105. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo-

visningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen

och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat

och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern-

redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rap-

port som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med

revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA)

och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder

beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige

Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta

innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för-

bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1

har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall,

dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som

enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för

revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den

aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och

koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan-

den om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Se not 10 inklusive beskrivning av tillämpliga redovisningsprinciper

på sidan 73, 81–82 i årsredovisningen och koncernredovisningen för

detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt

värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 573 771 TEUR per den

31 december 2023. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base-

rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa

värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig-

het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav.

Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro-

ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på

bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på

koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo-

visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller under-

skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig

genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets-

bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid

värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och obe-

roendet hos de externa värderarna.

Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säker-

ställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och

fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighets-

värderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa

källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonterings-

räntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de

upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not

10 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt

tillämpade nyckelantaganden.

Annan information än årsredovisningen och

koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis-

ningen och koncernredovisningen och återfinns på s. 1–50, 100 och

106–131. Den andra informationen består också av ersättningsrappor-

ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det

är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna

andra information.

Revisionsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen

omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med

bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo-

visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras

ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är

oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under

revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla

väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor-

mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en

väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget

att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de

ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller

koncernredovisningen, enligt IFRS Accounting Standards så som de

antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även

för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta

en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen

ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av

bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp-

lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan

att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt

drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen

och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra

något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några

väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen

garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme

och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.

Dessutom:

– identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i

årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på

oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder

bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är

tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut ta-

landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd

av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror

på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido-

sättande av intern kontroll.

– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll

som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder

som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att

uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används

och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt-

ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande

direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats,

med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns

någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller

förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och

koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen

att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel-

sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och

koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om

sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredo

visningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de

revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen.

Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och

en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

– utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och

innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland

upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen

återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt

som ger en rättvisande bild.

– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende

den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna

inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredo-

visningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av

koncern revisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade

omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också

informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland

de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden-

tifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har

följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla

relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe-

roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi-

nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka

av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av

årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste

bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör

de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa

områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ-

ningar förhindrar upplysning om frågan.

Revisionsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Revisorns granskning av förvaltning och förslag till

disposition av bolagets vinst eller förlust.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till

dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget

i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verk-

ställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar

enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obe-

roende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god

revisors sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-

målsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf-

fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar

detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med

hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart,

omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och kon-

cernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i

övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av

bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande

bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse

att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medels-

förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kont-

rolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta

den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar

och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bola-

gets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att

medels förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt

uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med

en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

– företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse

som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

– på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredo-

visningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola-

gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att

med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med

aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att

en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt-

ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av

bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder

vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning

under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget

till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på

revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs-

punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen

på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för

verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety-

delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,

beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är

relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt

uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets

vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt

ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget

är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av Esef-rapporten

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har

vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö-

ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for-

mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten)

enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för

Eastnine AB (publ) för år 2023.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade

kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som

i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18

Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna

rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är

oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed

i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Revisionsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek-

tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en

utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och

verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att

Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm-

ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års-

redovisningen och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon-

cernens resultat, balans och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys

samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad

som följer av Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på

sidorna 101–105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo-

visningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att

vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning

och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing

och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger

oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet

med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen

samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med

års redovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är

i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB

(publ)s revisor av bolagsstämman den 3 maj 2023. KPMG AB eller revi-

sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007.

Stockholm den 26 mars 2024

KPMG AB

Peter Dahllöf

Auktoriserad revisor

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga

som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för

att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen

(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan

intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer

är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-

heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i

allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.

4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgär-

der för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett

format som uppfyller dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti

för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed

i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en

sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller

misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans

rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare

fattar med grund i Esef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality

Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och

hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner

avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv-

ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis

om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig

elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis-

ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att

bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig

dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning

beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att

utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till

Revisionsberättelse

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Styrelsen antog en ny affärsplan i slutet av 2023 eftersom den

tidigare planen löpte ut. Är du nöjd med måluppfyllelsen under året

och vad är de viktigaste förändringarna i den nya affärsplanen?

Enligt den tidigare planen skulle Eastnine bland annat renodla inves-

teringarna till att omfatta enbart fastigheter, uppnå en konkurrens-

kraftig totalavkastning och växa fastighetsportföljen till 700 MEUR.

Bolaget lyckades efter hårt arbete uppnå de två första målen och

hade, efter försäljningen av MFG, även kunnat nå det tredje. Men i

en marknad som präglades av fallande fastighetsvärden, valde vi att

göra analysen än mer grundligt i syfte att optimera avkastningen. I

den nya affärsplanen är det mer fokus på avkastning och mindre på

volym än i den tidigare, eller som man också skulle kunna uttrycka det;

mer fokus på kvalitet än kvantitet. Som ett exempel kan nämnas att

målet fortfarande är att Eastnine ska växa, men med tillägget att det

ska ske med ett lönsamhetsperspektiv. Den nya planen har också ett

större kundfokus än tidigare, Eastnine lovar att göra sitt yttersta för

att hyresgästernas lokaler ska bli en komparativ fördel för dem. Inom

hållbarhetsområdet deklarerar Eastnine sin ambition att vara en led-

are och föregångare samt att verksamheten i sin helhet ska bedrivas i

linje med EU- taxonomin.

Försäljningen av innehavet i MFG var den enskilda frågan som upptog mest av

styrelsens tid under 2023. Men mycket arbete lades också på framtagandet av

en ny affärsplan, som fokuserar mer på lönsamhet, avkastning för aktieägarna

samt innehåller ett löfte om att försöka ge hyresgästerna en konkurrensfördel

i deras affärsverksamhet.

Vissa saker i styrelsearbetet är återkommande och följer till

exempelkalendernförfinansiellrapportering.Vadharnilagt

mest på fokus på under 2023 förutom det?

Styrelsearbetet är till sin natur strategiskt och långsiktigt med många

frågor som är återkommande varje år eller flera gånger per år. Men

ibland förändras tyngdpunkten och under 2023 har vi utan tvekan lagt

mest fokus på försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group. En

mycket ovanlig och komplex transaktion i en extraordinär marknad.

Avyttringen skapade stora möjligheter på grund av den likviditet som

tillfördes och under andra halvåret svängde fokus därför över till hur

kapitalet skulle investeras på bästa sätt. Följden blev att obligationen

återköptes och därefter är fastighetsförvärv på agendan.

Vad ser du framför dig när det gäller styrelsearbetet under 2024,

finnsdetnågotsomnikommerattfokuseramerpå?

Styrelsen arbetar med att utveckla fastighetsportföljen ur alla aspek-

ter; hållbarhet, kundrelationer och tillväxt, naturligtvis kombinerat

med förbättrad lönsamhet. Vi vill också bibehålla vår kvalitetsstämpel

som bolag, med höga resultat i medarbetarundersökningen Great

Place to Work, GRESB och andra viktiga rankingar. Slutligen är finansie-

ring av fortsatt tillväxt en fråga vi kommer att ägna en hel del tid åt.

Vad i omvärlden tror du kommer att få störst påverkan på Eastnine

under 2024 och på vilket sätt?

Våra marknader har under många år haft en högre tillväxt än omvärl-

den och prognosen är att det kommer att fortsätta även de närmaste

åren, efter ett undantag för 2023. Inflationsutveckling och dess

på verkan på räntenivåerna är viktiga för alla fastighetsbolag, eftersom

investeringarna delvis finansieras med lån. Att kapitalmarknaden är väl

fungerande och utgör ett alternativ till bankfinansiering är viktigt och

där vore det bra med en förbättring. Slutligen finns det ju en möjlig-

het att det dyker upp nya intressanta förvärvsmöjligheter under året,

då det finns aktörer på marknaden som har en ansträngd finansiell

situation.

Fokus på avyttringen av MFG-innehav

Styrelseordförande Liselotte Hjorth.

Intervju med styrelseordförande

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

100

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Tillämpliga regelverk

Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel-

verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms

Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt

andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser.

Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer

för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl-

lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit.

Bolaget följer Koden.

Bolagets syfte och karaktär

Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007,

som investerar i moderna och hållbara kontorsfastigheter i först-

klassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum och Polen. Eastnines

huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda

finns i Riga samt Vilnius. Kunderna utgörs till hög andel av större och

stabila, internationella hyresgäster.

Bolaget har under ett par års tid arbetat med att renodla investe-

ringarna till att enbart omfatta direktägda fastigheter. Under 2023

slutfördes det arbetet då det sista utestående innehavet, MFG, avytt-

rades. Eastnine är sedan augusti 2023 ett renodlat fastighetsbolag

som ska växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på ökad

lönsamhet.

Aktien och ägarna

Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 3 660 TEUR (3 660).

Antalet utgivna stamaktier uppgick till 22 370 261, vilket ger ett

kvotvärde på 0,1636 EUR per aktie. Återköpta aktier, som uppgår till

139 253 har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller

För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket

Bolaget verkar och är organiserat i syfte att tillvarata alla aktieägares

intressen och uppnå Bolagets mål.

har de rösträtt. Samtliga övriga aktier, 22 231 008, har en röst och lika

rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson

ägde vid utgången av 2023, direkt och indirekt, 26,2 procent av antalet

utgivna aktier, Bonnier Fastigheter Invest 17,4 procent och Arbona 10,2

procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde minst 10,0 pro-

cent av aktierna i Bolaget.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid

denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas

inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är

registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid,

har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala

antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie

ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare

har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att

vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till

bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktie-

bolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolags-

stämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska ändras, ska

utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstäm-

man. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor

och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma

ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på Bola-

gets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att

kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är

en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att

såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman

för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar

bland annat frågor som rör:

• Val av styrelseledamöter och ordförande.

• I förekommande fall val av revisor.

• Fastställande av utdelning.

• Fastställande av resultat- och balansräkning.

• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

• Ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd.

Årsstämman 2023

Årsstämman 2023 hölls den 3 maj på IVA Konferenscenter, Grev

Turegatan 16 i Stockholm. 42 aktieägare var representerade vid

stämman, motsvarande totalt 61,4 procent av rösterna i Bolaget

(exkluderat aktier innehavda av Bolaget). Årsstämman 2023 godkände

bland annat:

• Fastställning av resultat för verksamhetsåret 2022.

• Ansvarsfrihet för ledning och styrelse.

• Utdelning om 3,40 kronor per aktie fördelat på fyra

utbetalnings tillfällen om 0,85 kronor per aktie.

• Att antalet styrelseledamöter ska vara sex.

• Omval av ledamöter och ordförande samt nyval

av ledamot Hanna Loikkanen.

• Styrelsearvode.

• Omval av revisionsbolag.

• Ersättningsrapport.

• Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse

av egna aktier i enlighet med det för stämman framlagda förslaget.

• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier.

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

101

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll,

finns på www.eastnine.com.

Årsstämman 2024

Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024 kl.

15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer

information se s. 130. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com.

Valberedningen

Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete

inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman avse-

ende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande

samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i

sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet

och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål-

lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning.

Valberedningen har också uppgiften att föreslå styrelsearvoden, even-

tuella arvoden till styrelseutskott och arvoden till Bolagets revisorer

samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa

årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla

aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.

Arbetet i valberedningen under 2023/2024

Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en

valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav

högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk

rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse

en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelseordförande.

Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2024 till-

kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den

28 september 2023. Inga arvoden har utbetalats till valberedning-

ens ledamöter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till

valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att

framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på

www.eastnine.com före årsstämman.

Externa revisorer

Vid årsstämman 2023 beslutades att utse det registrerade revisions-

bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972,

till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2024.

Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv

inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat

ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga

revisionsuppdrag ingår: Annehem, Areim, Hemsö, Ikano Bostad, K2A

och NP3.

Arvode till revisorerna

Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven

granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid

revision och granskning. Under verksamhetsåret 2023 uppgick totalt

revisionsarvode till 248 TEUR (213), varav 235 TEUR (213) till KPMG.

Kommunikation med Bolagets revisorer

Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Reviso-

rer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt

också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport-

erna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från

revisionen av bokslutskommunikén och delårsrapporten för perioden

januari–september samt redogör för sin bedömning av Bolagets

interna kontroll. Styrelsen träffar huvudansvarig revisor en gång om

året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iaktta-

gelser till styrelsen.

Styrelsen i Eastnine

Styrelsens sammansättning

Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda-

möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för

tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2023 omvaldes

styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam

Håkansson, Ylva Sarby Westman och Peter Wågström, samt nyvaldes

Hanna Loikkanen. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord förande.

Valberedningens uppfattning är att det är väsentligt att arbeta för

mångfald i styrelsen och att alltid aktivt söka kompetenta styrelse-

kandidater bland både kvinnor och män. Eastnines styrelse utgörs

av 50 procent kvinnor och 50 procent män. Styrelseledamöterna har

enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom

bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella

förhållanden och olika geografiska marknader, inte minst inom Öst

europa. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse

beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald, sam-

mansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets inter-

nationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med

fokus på fastighetsinvesteringar och fastighetsutveckling i Baltikum

och Polen.

Till årsstämman 2024 har följande styrelse föreslagits:

• Liselotte Hjorth, Styrelseordförande

• Christian Hermelin

• Peter Elam Håkansson

• Hanna Loikkanen

• Louise Richnau (nyval)

• Ylva Sarby Westman

Styrelsens oberoende

Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian Hermelin,

Hanna Loikkanen, Louise Richnau (förslag till nyval 2024), Ylva Sarby

Westman, Peter Wågström (avböjt omval 2024) vara oberoende i för-

hållande till Bolaget och dess ledning samt i förhållande till Bolagets

större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gent-

emot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhållande till större

aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2023 var

en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp definieras i Koden.

Mer information om styrelsen finns på s. 106.

Valberedningen inför årsstämman 2024 består av:

• Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine.

• Karine Hirn, som representant för Peter Elam Håkansson och

East Capital Holding (valberedningens ordförande).

• Erik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter

Invest.

• Martin Zetterström, som representant för Arbona.

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

102

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Styrelsens ansvar och uppgifter

Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi,

hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga

affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor,

som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär

finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat

ansvarig för följande:

• Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess

dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för

Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras

och revideras vid behov.

• Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att

organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter

generellt övervakas på ett tillfredsställande sätt.

• Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s presta-

tion fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har

fastställts.

• Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga

ersättning.

• Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska

ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor

relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags-

stämma om utdelning till aktieägare.

• Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större till-

läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden.

• Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps.

• Att fastslå budget för nästakommande år.

Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har anta-

git. Styrelsens ordförande Liselotte Hjorth leder styrelsearbetet och

har fortlöpande kontakt med vd och CFO för att övervaka Bolagets

verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsordning

för vd samt policydokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samt-

liga styrelse möten under 2023 för att rapportera från sina respektive

områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per

år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland

annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor.

Styrelsemöten och huvudsakliga frågor

Under 2023 hölls 16 styrelsemöten, varav sju ordinarie, ett extra, ett

konstituerande och sju per capsulam-möten. Fokusområden under

året har bland annat innefattat:

• Investeringsförslag och avyttringar av icke kärninnehav.

• Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning.

• Finansiella rapporter.

• Finansiering.

• Värderingar.

• Hållbarhetsfrågor.

• Strategifrågor samt uppdatering av befintlig affärsplan

inkluderande finansiella, verksamhets och hållbarhetsmål.

• Långsiktiga incitamentsprogram.

• Interna risk- och kontrollfrågor.

Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet

Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets

hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent-

liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av

styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi.

Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad

del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar-

hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en

direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen

minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under

2023 ägnades detta tillfälle åt diskussion av AI och digitalisering av

fastighetsförvaltning inklusive relaterade hållbarhetsaspekter. Tema

och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av

styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområ-

den. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån

en ESG due diligence-rapport, som inkluderar bland annat fysiska

klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker

relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver

denna due diligence-analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines

fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika

intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bransch-

experter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras i

styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet,

mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och

analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under

2023 genomförd av Great Place to Work (GPTW), där det finns möjlig-

het att analysera svar utifrån könstillhörighet. Eventuella skillnader i

välbefinnande följs upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott.

Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat

till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och

åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef.

Utvärdering av styrelsen

Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att

utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvärde-

ring av styrelsens sammansättning. Under hösten 2023 utförde Bola-

gets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelsearbete

inklusive sitt hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en gemen-

sam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens potential

bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras framgent. Val-

beredningen intervjuade också styrelsens ledamöter och ledning för

att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen

behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde-

rings- och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG

rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén

2022, delårsrapporten januari–september 2023 samt årsredovisning

2022 till styrelsen under året. Motsvarande rapportering avseende

bokslutskommunikén 2023 ägde rum under första kvartalet 2024.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersättnings-

frågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyr-

ning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för

ersättning, förslag till ersättningar och andra anställningsvillkor för

bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslu-

tade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra

berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de rikt-

linjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

103

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättningsstrukturer och

ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet, som under 2023

bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby Westman och Peter

Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2023.

Ledningen i Eastnine

Ledningen i Eastnine består av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att

den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens

riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller

som är nödvändiga för styrelsens granskning, kontroll av investerings-

samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel-

sen beträffande dessa frågor. Ledningen har veckomöten varvid

bland annat transaktioner, organisation, kommunikation och resultat

avhandlas. Varje vecka genomförs också möten mellan ledning och

landschefer.

Verkställande direktören

Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk-

tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till-

sammans med styrelse ordföranden förbereder vd dagordningen för

styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts-

underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får infor-

mation om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den

interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut.

Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2023 haft fyra styrelse-

uppdrag utanför Bolaget: ledamot i Melon Fashion Group (fram till

26 oktober 2023), Rytu Invest, YPO Service AB samt det egna bolaget

Schkval AB, varav de tre senare återstår vid årets slut. Vd hade per 1

mars 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 1 000 187

aktier, motsvarande 4,5 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer

information om vd, se s. 107.

Ersättningar

Ersättning till styrelseledamöterna

Den 3 maj 2023 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel-

sens ordförande skulle uppgå till 800 000 SEK (800 000) i årsarvode

för tiden fram till årsstämman 2024. Övriga styrelseledamöter skulle

erhålla ett årsarvode om 400 000 SEK (400 000) vardera, för samma

period.

Ersättning till ledningen

Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön

samt pensions-, försäkrings- och andra förmåner. Styrelsen beslutar

diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål,

huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på

förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och

operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och

utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan

maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning

har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2023 beviljades

vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2022, motsvarande 42

procent av fast årlig lön.

Under inledningen av 2024 har styrelsen beviljat vd och CFO en rörlig

lön på 50 procent av fast årlig lön, avseende räkenskapsåret 2023. Här-

utöver har vd tilldelats en extraordinär bonus för sitt mycket professi-

onella genomförande av försäljningen av innehavet i Melon Fashion

Group i Ryssland. Styrelsen har möjlighet att frångå de av årsstämman

beslutade riktlinjerna rörande ersättning om det i ett enskilt fall finns

särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose

Bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet. Styrelsen har övervägt

och beslutat frångå ersättningsriktlinjerna, efter rekommendation från

ersättningskommittén, då vd med oförtröttligt engagemang lyckats

hantera denna mycket komplexa transaktion och därmed skapat lång-

siktiga tillväxtmöjligheter för Eastnine.

För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 76–79

samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare på s. 54.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram;

LTIP 2021 och LTIP 2022. Syftet med programmen är att främja aktie-

ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa

förutsättningar att behålla kompetent personal, öka motivationen

bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget.

LTIP 2020

Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt

incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2020). Programmets

löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda upp-

fyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning ägde rum i

augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier.

LTIP 2021

Vid årsstämman 2021 godkändes styrelsens förslag om införandet

av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2021). Incitamentspro-

grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO,

andra chefer och nyckel personer) och Kategori C (övriga anställda).

Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i

Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga

fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje deltagare tilldelades därefter

kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla

aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestations-

villkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom

45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari–

juni 2024. Totalt omfattas 15 medarbetare av programmet.

LTIP 2022

Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av

ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram-

met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B

(landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska)

och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna

hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en

månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje

deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som

ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp-

fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier

förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av

Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 18 med-

arbetare av programmet.

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

104

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Fullständiga villkor incitamentsprogram

För att läsa fullständiga villkor, och vilka prestationskrav som ligger till

grund för att kunna erhålla prestationsaktier i enlighet med respektive

incitamentsprogram, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.

com/sv/incitamentsprogram.

Riskhantering och internkontroll

Riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker.

Eastnines verksamhet innebär av att investera i moderna och hållbara

kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster,

i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Lettland, Litauen och

Polen. Fastigheterna finansieras med banklån från fem olika banker

och fram till oktober 2023 även av kapitalmarknadsfinansiering via en

obligation som då löstes i förtid. Med investerings och finansierings-

strategin är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte- och

kreditrisk samt hyres- och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeföränd-

ringar. Bolaget hade fram till augusti 2023 ett övrigt innehav i balans-

räkningen, MFG, vilket då avyttrades och inbringade cirka 144 MEUR.

Riskhantering och risk uppföljning är en viktig och integrerad del av

Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande

identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bola-

gets företagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts

av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen

i enlighet med Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets

riskhantering finns på s. 57–64 samt i not 28 (Finansiella risker och

riskhantering) på s. 90–91.

Intern kontroll

Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera

risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk-

samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och

försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att

innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett

effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden.

Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten

samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda

rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får

tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer

vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen.

Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller

investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom

tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och medar-

betare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar

och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande att

policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.

Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om

huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan

oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar

rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt-

ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet,

såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i

syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer.

Styrelsen gjorde under 2023 bedömningen att Eastnine, på grund

av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera

servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är

i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med

god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget

efterlever noteringsavtalet.

Bolagsstyrningsrapport

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

105

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

Styrelse

Liselotte Hjorth (f.1957)

Styrelseordförande, invald 2014,

ordförande sedan 2018

Utbildning: Ekonomie kandidat,

Lunds Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. vice vd och koncernkreditchef

samt chef globala fastighetskunder,

SEB.

Styrelseuppdrag¹: Styrelse-

ordförande i Niam Credit Advisory.

Aktieinnehav¹: 14 000 inkl.

närstående och bolag.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 800

Närvaro styrelse möten 2023:

16 (16)

Christian Hermelin (f.1964)

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Fil. kandidatexamen

i företagsekonomi från Umeå

Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. vd Fabege samt olika positioner

inom Storheden, Wihlborgs samt

Nacka Strand Förvaltning.

Styrelseuppdrag¹: Ledamot i Prior

& Nilsson Fond- och Kapital-

förvaltning.

Aktieinnehav¹: 16 830, inkl.

närstående och bolag.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 400

Närvaro styrelse möten 2023:

16 (16)

Peter Elam Håkansson (f.1962)

Styrelseledamot sedan 2014

Utbildning: Civilekonom, Handels-

högskolan i Stockholm, studerat vid

EDHEC i Lille.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Grundare av, samt ordförande och

investeringsansvarig i, East Capital.

Fd. aktiechef i Norden och analysan-

svarig globalt för Enskilda Securities.

Styrelseuppdrag¹: Ordförande i

East Capital Holding samt styrelse-

uppdrag inom East Capital- gruppen.

Ordförande i stiftelsen Svenska

Musikskattens Hus. Ledamot i Atlan-

tic Grupa in Croatia, Bonnier News

Business, Cicero Fonder, Cicero

Holding, Garna Stockholm Holding,

LaSpa Group i Estland, Nordic Bro-

kers Association samt Kgl Ingen jörs-

veten skaps akademien (IVA), avdel-

ning Ekonomi.

Aktieinnehav¹: 5 859 433 inkl.

närstående och bolag.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 400

Närvaro styrelse möten 2023:

16 (16)

Peter Wågström (f.1964)

Styrelseledamot sedan 2018

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga

Tekniska Högskolan i Stockholm.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. vd och koncernchef på NCC

samt affärsområdeschef för NCC

Property Development och NCC

Housing.

Styrelseuppdrag¹: Ordförande i

Arlandastad Group samt Brunkeberg

Systems. Ledamot i MVB Holding,

Tredje AP- fonden samt det egna

bolaget Arrecta.

Aktieinnehav¹: 10 000, inkl.

närstående och bolag.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Nej

Årligt arvode, TSEK: 400

Närvaro styrelse möten 2023:

16 (16)

Ylva Sarby Westman (f.1973)

Styrelseledamot sedan 2020

Utbildning: Civilingenjör, Kungliga

Tekniska Högskolan i Stockholm.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Vd på Neobo Fastigheter sedan

2022, dessför innan vice vd/CFO på

Castellum, vice vd/CFO Kungsleden

samt olika befattningar på NewSec

Investment respektive NCC.

Styrelseuppdrag¹: Inga.

Aktieinnehav¹: 2 638, inkl.

närstående och bolag.

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 400

Närvaro styrelse möten 2023:

16 (16)

Hanna Loikkanen (f.1969)

Styrelseledamot sedan 2023

Utbildning: Civil- och företags-

ekonom vid Handelshögskolan i

Helsingfors. International Econo-

mics Studies vid University of New

South Wales, Sydney, Australien.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Investeringschef på Finnfund sedan

2024. Ledande befattningar på SEB,

Nordea, FIM Group och East Capital.

Styrelseuppdrag¹: Styrelseledamot

i VEF Ltd och Bank of Georgia

Group Plc.

Aktieinnehav¹: Inget

Oberoende gentemot Bolaget

och bolags ledningen: Ja

Oberoende gentemot

större aktieägare: Ja

Årligt arvode, TSEK: 400

Närvaro styrelse möten 2023:

10 (10), invald i maj 2023

¹ 1 mars 2024

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

106

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Innehållsförteckning 50

Förvaltningsberättelse 51

Finansiering 55

Risker 57

Finansiella rapporter 65

Noter till finansiella rapporter 72

Femårsöversikt nyckeltal 93

Styrelsens och vd:s försäkran 95

Revisionsberättelse 96

Intervju med styrelseordförande 100

Bolagsstyrningsrapport 101

Styrelse 106

Ledning 107

Övrig information 108

I norra Kungstornet på Kungsgatan i Stockholm har

Eastninesitthuvudkontor.HärfinnsEastnineskoncern

ledning, liksom funktioner inom ekonomi, investeringar,

hållbarhet,finansieringochkommunikation.

Kestutis Sasnauskas (f.1973)

Vd sedan 2017

Utbildning: Ekonomistudier vid

Handelshögskolan i Stockholm,

Vilnius Universitet samt Gotlands

Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd. Chief Investment Officer East-

nine. Partner, medgrundare och

ansvarig för private equity samt

fastigheter East Capital.

Styrelseuppdrag¹: Rytu Invest, YPO

Service samt det egna bolaget

Schkval.

Aktieinnehav¹: 1 000 187, inkl

bolag.

Britt-Marie Nyman (f.1965)

Vice vd och CFO sedan 2019

Utbildning: Civilekonom, Umeå

Universitet.

Arbetslivserfarenhet (urval):

Fd.Head of Capital Markets Catella

Corporate Finance, vice vd, finans-

och IR-chef Klövern samt informa-

tions- och IR-chef Fastighets AB

Tornet.

Styrelseuppdrag¹: Inga.

Aktieinnehav¹:

26 966, inkl. närstående.

¹ 1 mars 2024

Ledning

Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2023

107

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

I detta kapitel har vi samlat uppgifter om

Eastnines aktie och aktieägare samt

hållbarhetsupplysningar inkluderande GRI-

noter, GRI-index, rapportering enligt TCFD

och EU-taxonomin. Vidare återfinns här

definitioner som används i denna

årsredovisning, information om

kommande årsstämma samt

kontaktuppgifter till Eastnine.

Övrig information

Eastnines fastigheter 3Bures 1,2 i Vilnius.

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

108

Aktien och aktieägarna

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Kursutveckling, omsättning och totalavkastning

Eastnines aktiekurs steg med 51,2 SEK, motsvarande 42 procent, under

året och uppgick till 172,0 SEK (120,8) vid årets slut. Högst stäng-

ningskurs noterades den 28 och 29 december med 172,0 SEK och lägst

den 28 mars med 93,4 SEK. Eastnines övergripande mål är att skapa

en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Under

2023 var totalavkastningen 46 procent.

Eastnines börsvärde uppgick vid årets slut till 3,8 miljarder SEK (2,7).

Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 9 525

aktier (11997) under året. Free float¹ uppgick till 40,6 procent (44,8).

Substansvärde per aktie

Det långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk med 36 SEK under året,

motsvarande 15 procent, för att vid årets slut uppgå till 207 SEK (243).

Värdet i euro minskade med 3,3 EUR, motsvarande 15 procent, till 18,6

EUR (21,9). Eget kapital per aktie minskade med 40 SEK, motsvarande

17 procent, till 200 SEK (240). Värdet i euro minskade med 3,5 EUR,

motsvarande 16 procent, till 18,0 EUR (21,5).

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och negativ realiserad

värdeförändring från övriga investeringar, det senare relaterat till att

avyttringen av MFG skedde till ett lägre pris än det tidigare var bokfört

till, minskade substansvärdet under året. Positivt förvaltningsresultat

ökade substansvärde per aktie. Den långsiktiga substansrabatten har

minskat och uppgick till 17 procent (50) vid årets slut.

Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI återhämtade sig

under 2023 och steg med 20 procent. Eastnines aktie kurs ökade med 42 procent. Det

långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk, huvud sakligen på grund av en tidigare högre

värdering på innehavet i MFG som avyttrades under året. Substansvärdet uppgick till

207 SEK vid årets slut. Totalavkastningen uppgick till 46 procent.

Antal aktier

Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real

Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 22370261

vid årets slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 139253

(162515), uppgick antalet aktier till 22231008 (22207746). Kvotvär-

det uppgick till 0,1636 EUR per aktie. Antalet kända aktieägare uppgick

till 5 603 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter

Invest och Arbona hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier

i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo har ökat och uppgick till 84,7

procent (80,0).

Återköp och LTIP

Per 31 december 2023 hade Bolaget 139253 återköpta aktier i eget

förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier. Inga aktier

har återköpts under året. Återköpta aktier kan komma att användas till

Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten,

av återköpta aktier som vid årets slut bedöms komma att användas till

existerande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. I augusti

2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, och Eastnines återköpta

aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer om

Eastnines långsiktiga incitamentsprogram i not 5 på s. 76–79.

Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om

återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av

egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i

Bolaget.

¹ Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.

Källa: Modular Finance.

46 %

Eastnine-aktiens

totalavkastning 2023.

Utdelning

För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning om 4,64 SEK

(3,40) per aktie jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2024 och inled-

ningen av 2025. Utdelningen skulle utgöra 53 procent av förvaltnings-

resultatet, beräknat på valutakurs vid årsskiftet.

Årsstämman 2023 beslutade om utdelning om 3,40 SEK per aktie

(3,00) för räkenskapsåret 2022, jämnt fördelat på fyra tillfällen.

Utbetalningarna skedde i maj, augusti, november 2023 respektive

januari 2024.

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

109

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine.

Ägarfördelning

Sverige

Hongkong

USA

Norge

Övriga länder

Anonymt

84,7 %

0,9 %

10,5 %

1,7 %

0,4 %

1,8 %

Sverige

Hongkong

USA

Norge

Övriga länder

Anonymt

84,7 %

0,9 %

10,5 %

1,7 %

0,4 %

1,8 %

Aktiekurs

Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI

SEK

2023-01-31

2023-02-28

2023-03-31

2023-04-30

2023-05-31

2023-06-30

2023-07-31

2023-08-31

2023-09-30

2023-10-31

2023-11-31

2023-12-31

100

110

120

130

140

150

160

170

180

Handelsplats Aktier Andel, %

Nasdaq 2 366 258 81,0

Cboe 434 497 14,9

London Stock Exchange 73 034 2,5

ITG Posit 22 063 0,8

Aquis Stock Exchange 17 925 0,6

Sigma x 3 205 0,1

Instinet Blockmatch Europe 2 581 0,1

Ägarfördelning

efter innehav

Storleksklass Antal aktier

Andel,

Antal

kända

ägare

Andel av

kända

ägare, %

1–1 000 621 892 2,8 5 282 94,3

1 001–10 000 742 464 3,3 256 4,6

10 001–100 000 1 534 423 6,9 47 0,8

100 001–1 000 000 4 091 278 18,3 14 0,2

1 000 001–5 000 000 7 172 794 32,1 3 0,1

5 000 001– 5 859 433 26,2 1 0,0

Anonymt ägande 2 347 977 10,5 N/A N/A

Totalt 22 370 261 100 5 603 100

Största aktieägarna (2023-12-31) Antal aktier %

Peter Elam Håkansson¹ 5 859 433 26,2

Bonnier Fastigheter Invest AB 3 888 262 17,4

Arbona AB (publ) 2 284 345 10,2

Kestutis Sasnauskas

1 000 187 4,5

Patrik Brummer

832 930 3,7

Avanza Pension 526 424 2,4

Nordnet Pensionsförsäkring 452 680 2,0

Karine Hirn

411 288 1,8

Dimensional Fund Advisors 321 610 1,4

Staffan Malmer 301 715 1,3

Albin Rosengren¹ 205 348 0,9

Gustaf Hermelin¹ 175 000 0,8

David Lindskog 172 000 0,8

Jacob Grapengiesser 167 861 0,8

Handelsbanken Fonder 133 761 0,6

Summa 15 största aktieägare 16 732 844 74,8

Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6

Övriga 5 498 164 24,6

Totalt 22 370 261 100,0

¹ Privat och via bolag.

Värde per aktie 2023-12-31 2022-12-31

Eget kapital, EUR 18,0 21,5

Långsiktigt substansvärde, EUR 18,6 21,9

Aktiekurs, EUR 15,5 10,9

Eget kapital, SEK 200 240

Långsiktigt substansvärde, SEK 207 243

Aktiekurs, SEK 172,0 120,8

Aktiekurs och substansvärde

Rabatt/premium, %

Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK

-100

-50

100

SEK

-15%

-17%

-13%

-50%

150

225

300

20232022202120202019

Aktien och aktieägarna

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

110

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Eastnine-aktiens totalavkastning, %

Totalavkastning fastighetsaktier

-30

-15

2023202220212020201920182017

24%

16%

51%

29%

-7%

-22%

46%

Eastnine

maj-16

aug-16

nov-16

feb-17

maj-17

aug-17

nov-17

feb-18

maj-18

aug-18

nov-18

feb-19

maj-19

aug-19

nov-19

feb-20

maj-20

aug-20

nov-20

feb-21

maj-21

aug-21

nov-21

feb-22

maj-22

aug-22

nov-22

feb-23

maj-23

aug-23

nov-23

dec-23

100

150

200

250

300

350

NASDAQ Stockholm Real Estate

FTSE EPRA Nareit Developed Europe

FTSE EPRA Nareit Developed Europe Ofﬁce

Nowy Rynek D i Poznan.

Aktien och aktieägarna

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

111

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Eastnines hållbarhetsupplysningar är upprättade i enlighet med GRI Standards 2021

och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2023. I detta avsnitt

rapportererar vi även enligt TCFD samt EU:s taxonomiförordning.

Hållbarhetsupplysningar

Eastnines fortlöpande arbete med hållbarhetsfrågor, inklusive en redogörelse över mål och utfall, finns att

läsa på s. 25–28. I detta avsnitt redogör vi för ytterligare hållbarhetsupplysningar med utgångspunkt i ram-

verket Global Reporting Initiative (GRI) som inkluderar GRI-noter och ett GRI-index. Här rapportererar vi även

enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) samt EU:s taxonomiförordning. I GRI-index

finns hänvisningar till var i årsredovisningen informationen om hållbarhetsupplysningarna finns att läsa. I

de fall där krav enligt GRI-ramverket inte uppfyllts framgår det av GRI-index på s. 122–123. Hållbarhetsupp-

lysningarna utgår från en kontinuerligt uppdaterad väsentlighetsanalys och dialog med Eastnines intres-

senter och utförs årligen. Eastnine stödjer FN:s Global Compact och denna rapport utgör också Bolagets

Communication on Progress (CoP) som beskriver hur Eastnine arbetar med Global Compacts tio principer

samt bidrar till ett urval av de 17 globala hållbarhetsmålen.

Denna rapport har inte bestyrkts externt. För ytterligare upplysningar om Eastnines hållbarhetsarbete,

kontakta Lilia Kouzmina, Hållbarhetschef på Eastnine, lilia.kouzmina@eastnine.com.

Aktiviteter och Anställda

2-7 Medarbetare

Eastnine hade vid årets slut 22 anställda, varav nio i Sverige, åtta i Litauen och fem i Lettland.

Totalt

Sverige Litauen Lettland 2023 2022

Totalt antal anställda 9 8 5 22 23

Varav kvinnor 4 6 3 13 14

– heltid 4 6 3 13 14

– deltid 0 0 0 0 0

– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0

Varav män 5 2 2 9 9

– heltid 5 2 2 9 9

– deltid 0 0 0 0 0

– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0

2-8 Medarbetare som inte är anställda

Eastnine har ingen egen fastighetsskötsel utan använder leverantörer för aktiviteter relaterade till

fastighets underhåll såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan ger insikt i hur många

personer räknat som FTE (heltidsekvivalenter, vid slutet av rapporteringsperioden), som är involverade i

utförandet av dessa tjänster.

Totalt

Litauen Lettland Polen 2023 2022

Administratörer 7,5 0,0 1,5 9,0 9,0

Teknisk fastighetsskötsel 15,0 5,0 5,0 25,0 25,0

Säkerhet 12,5 7,0 21,0 40,5 44,5

Städning 27,0 7,0 4,0 38,0 38,0

Totalt 62,0 19,0 31,5 112,5 116,5

GRI-noter, generella upplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

112

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Styrning

2-21 Årlig total ersättning

Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för

att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och

säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.

2023 2022

Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 482 361

Median årlig total ersättning för samtliga anställda

(exklusive högst årlig ersättning), TEUR 76 73

Förhållande mellan högst betald och median

(exklusive högst årlig ersättning), ggr 6,3 4,9

Median ersättningsökning samtliga anställda

(exklusive högst årlig ersättning), % 4,2 2,2

Ersättningsökning vd, % 33,5 2,6

Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median

(exklusive högst årliga ersättning), ggr 8,0 1,2

Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader.

Vd:s ersättning inkluderar extra bonus om 1 383 TEUR, relaterad till extraordinära insatser i samband med

avyttring av innehavet i MFG. Ingen omräkning till FTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig

lön. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i

Bolagets ersättningsrapport.

Flygbild över Vilnius.

I framkant på bilden syns

fastigheterna Vertas-1 och 2.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

113

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang

2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen

2-29 Metod för intressentengagemang

Eastnines policyer för ansvarsfullt företagande och uppförandekod bygger bland annat på OECD:s riktlinjer

för multinationella företag, OECD:s due diligence-vägledning för ansvarsfullt företagande och FN:s väg-

ledande principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa riktlinjer har översatts till tillämpliga förhåll-

ningsregler i de specifika policyer som rör olika aspekter av Eastnines verksamhet (se tabell över interna

styrdokument).

Eastnine bygger sitt hållbarhetsarbete på försiktighetsprincipen, vilket innebär att om det finns en risk för

att en potentiellt allvarlig skada på miljön kan uppkomma, ska inte brist på vetenskapliga bevis betraktas

som anledning att inte ta hänsyn till detta. I detta fall måste åtgärder vidtas för att undvika eller mitigera

risken.

Eastnines hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Anti-Corruption Policy, Code of

Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work environment &

Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New

Developments and Reconstruction, IT Security Policy, Privacy Policy och Privacy Guidelines.

Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med alla tillämpliga lokala och internationella lagar, förord-

ningar samt genomför miljöriskbedömning som en del av due diligence-processen vid förvärv. Läs mer om

Eastnines riskhantering på s. 57–64.

Företagets policyer uppdateras årligen och alla anställda informeras om eventuella ändringar eller

upp dateringar. Genomgång av antikorruptionspolicyn görs i samband med den årliga utbildningen inom

området.

Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete

Policy/Riktlinjer Syfte och mål

Hur policyn implementeras i

verksamheten

Anti-Corruption Policy Skapa och driva verksamhet i linje med

höga etiska standarder, transparens

och etiskt beteende. Förebygga och/

eller hantera eventuell förekomst av

oetiskt beteende och korruption.

Nyintroduktion för nyanställda, årlig

utbildning i antikorruption för samtliga

anställda.

Code of Business Conduct Se ovan. Se ovan.

Supplier Code of Conduct Se ovan. Strategiska leverantörer ombeds att

fylla i en egenbedömning med frågor

inom miljö, styrning och socialt ansvar.

Utvärderingen analyseras och eventu-

ella avvikelser följs upp av ansvariga

inom Eastnine.

Diversity and Equal Treatment

Policy

Skapa gynnsam arbetsmiljö som

gynnar mångfald och tar hänsyn till

mänskliga rättigheter och individens

behov.

Könsbalans tas i beaktning vid nyan-

ställning. Anställda ges möjlighet att

anpassa arbetsbelastning och tider till

individuell familjesituation. Under 2023

har samtliga länder genomfört

workshops i DEI- frågor (Diversity,

Equality, Inclusion).

Work environment & Employee

Health Guidelines

Se ovan. Se ovan.

Whistleblower Policy Erbjuda verktyg för anonym rapporte-

ring av oetisk beteende.

Instruktioner avseende eventuell

rapportering finns på Eastnines

webbsida.

Environmental Policy Reducera negativ påverkan på miljön.

Hantera risker relaterade till negativ

miljöpåverkan. Utveckla processer och

rutiner för hållbar fastighetsdrift.

Införande av krav avseende nivå på

fastighetscertifiering, mål kopplade till

energi och vattenförbrukning, utsläpps-

mål, osv. Se målutfall på s. 25–28.

Sustainability Strategy for

New Developments and

Reconstruction

(Rekommendationer)

Se ovan. Se ovan.

IT Security Policy, Privacy Policy

& Privacy Guidelines

Skydda och hantera personuppgifter

och annan känslig data.

Anställda uppmanas att ta del av policy

samt följa uppställda riktlinjer. Genom-

gång av uppdateringar sker löpande.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

114

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete

Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ

Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål

Arbetsmiljölagen Global Compact

EU:s Taxonomiförordning GRI Standards

FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building,

Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO

)

FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter

OECD:s riktlinjer för multinationella företag

Miljöbalken Parisavtalet

Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate-Related Financial

Disclosures)

Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och hållbarhetsinitiativ

Kanaler för intressentengagemang

Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor

Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning,

kundnöjdhetsundersökningar

Kontorslokaler med god service och arbets-

miljö, minskad miljö påverkan, affärsetik

Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar-

undersökningar, medarbetarsamtal

Professionell utveckling, goda anställnings-

villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik

och minskad miljöpåverkan

Investerare Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar,

press meddelanden, konferens samtal,

s eminarier, investerarmöten

Affärsetik och antikorruption, energi-

effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund- och

medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja

Samhälle Dialog med intresse- och bransch-

organisationer, nätverks träffar, konferenser

Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan,

affärsetik och antikorruption, hållbar

leverantörskedja

Leverantörer Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar,

beställningar

God affärsetik i inköpsprocessen

Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets

hållbarhetsarbete och uppställda mål. Eastnines dagliga arbete

med hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets hållbarhetschef

som kvartalsvis, eller oftare, uppdaterar styrelsen rörande det

löpande hållbarhetsarbetet samt eventuella avvikelser från strategin.

Hållbarhets chefen har även en direkt dialog med styrelseordföranden.

Under året har inga väsentliga avvikelser kopplat till hållbarhets-

arbetet och uppförandekoden rapporterats till styrelsen. Läs mer om

styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet på s. 103.

Kanaler för kontinuerlig dialog med viktiga intressenter presenteras i

tabellen ovan. Den feedback som ges genom dessa kanaler från East-

nines olika intressentgrupper används kontinuerligt i utvärdering av

nuvarande strategier, policyer och daglig förvaltning. Undersökningar,

inklusive medarbetar- och hyresgästenkäter, ger möjlighet att ta del av

synpunkter och klagomål från Eastnines två främsta intressentgrup-

per. Resultatet analyseras, systematiseras och används som bas för

åtgärdsplaner. Mer generella synpunkter som påverkar hanteringen av

miljöfrågor inhämtas till exempel från lagstiftning samt kontinuerlig

analys av media- och samhälls debatt. Deltagande i branschevent,

konferenser, paneldebatter och olika typer av samarbete med ideella

organisationer erbjuder ytterligare input som påverkar hållbarhets-

strategierna. Eastnine har även inrättat en visselblåsar funktion där

anställda, hyresgäster och andra intressentgrupper anonymt kan

lämna synpunkter om hur Eastnine bedriver sin verksamhet.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

115

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor

I samarbete med Bolagets intressenter inleddes hållbarhetsarbetet

med att analysera bästa praxis i branschen och ta fram en lista över

viktiga frågor inom de tre områdena; miljö, socialt ansvar och styrning,

som bedöms ha, eller potential att i framtiden ha, en betydande påver-

kan på Eastnines verksamhet. Utöver den analysen kommunicerar

Eastnine löpande med sina viktigaste intressenter för att identifiera

deras förväntningar på Eastnines verksamhet och säkerställa att

Bolaget kan leverera i linje med dessa. Löpande dialog med intressen-

ter, analys av branschspecifik praxis och trender används kontinuerligt

som input för verifiering och komplettering av väsentlighetsanalysen

som utfördes för första gången 2018, i syfte att kartlägga de viktigaste

hållbarhetsaspekterna av Eastnines verksamhet. Medarbetarnas,

styrelsens och investerarnas synpunkter samlades in under flera håll-

barhetsworkshops och enkätundersökningar under samma år. Hyres-

gästernas bidrag baserades på frågor som tagits upp under löpande

dialog och sammanställdes av fastighetsförvaltarna.

Den stödjande analysen omfattade en granskning av relevanta

branschstandarder, rapporteringsramverk, konkurrenternas praxis

samt vägledning och rekommendationer, däribland rapporten ”UNEP

Sustainability Metrics: Translation and Impact on Property Invest-

ment and Management”. Resul tatet av denna analys, och de priori-

terade hållbarhetsfrågor som identifierats, har därefter validerats av

Eastnines ledning.

Sedan dess genomförs varje år en utvärdering av väsentlighets-

analysen, bland annat med bidrag från kundundersökningar i samtliga

direktförvaltade fastigheter. Slutsatsen av den senaste utvärderingen

var att de hållbarhetsfrågor som tidigare identifierats fortfarande är

väsentliga. I tabellen finns en lista över väsentliga frågor samt till-

hörande GRI Standards-ämnen som Eastnine rapporterar på.

Antikorruption

3-3 Styrning av väsentliga frågor

205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och

rutiner för antikorruption

205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder

Korruption i bygg- och fastighetsbranschen förekommer i relativt stor

utsträckning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och målet

med antikorruptions arbetet är att eliminera risken för korruption i

verksamheten.

Eastnines vd är ansvarig för att leda arbetet med att motverka kor-

ruption. Bolaget har en visselblåsarfunktion för att underlätta för

medarbetare och utomstående att anmäla överträdelser eller miss-

tankar om korruption. Korruptionsmisstankar kan leda till disciplinära

åtgärder, uppsägning och/eller polisanmälan.

Antikorruptionsarbetet inom Bolaget utgår från Eastnines Code of

Conduct för anställda och leverantörer, och Bolagets Anti-Corruption

Policy. Minst en gång per år hålls en utbildning i antikorruption för

samtliga anställda, som under 2023 genomfördes i samband med

Bolagets årliga kickoff. En genomgång av företagets antikorruptions-

policy, case och efterföljande frågeformulär gav samtliga anställda en

uppdatering kring viktiga aspekter inom ämnet. Uppföljning av huru-

vida policyer och riktlinjer efterlevs sker även på löpande basis. Behov

av ytterligare insatser utöver regelbunden uppföljning och personal-

utbildning utvärderas kontinuerligt. Inga misstankar eller korruptions-

incidenter anmäldes under 2023.

3-2 Lista på väsentliga frågor

Eastnines väsentliga frågor GRI Standards

Framtidssäkra fastigheter

Hållbarhetscertifiering av

byggnader

–

Energiprestanda och förnybar

energi

Energi

Minskad klimatpåverkan Utsläpp

Effektiv resursanvändning Energi, vatten

Cirkulär användning av resurser Avfall

Hållbara byggnadsmaterial och

installationer

–

Framtidssäker organisation

Hög affärsetik och anti korruption Antikorruption

Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet

Attrahera och behålla kompetens Kompetensutveckling för

anställda

Medarbetarnas hälsa och

välbefinnande

–

Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjligheter

Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering

avseende påverkan på miljö

samt sociala kriterier

Väsentliga frågor

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

116

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Energi

3-3 Styrning av väsentliga frågor

302-1 Energianvändning inom organisationen

302-3 Energiintensitet

Energieffektivitet och användning av förnyelsebar energi är viktiga

frågor för Eastnine. Fastigheter och byggsektorn står för cirka 30

procent av energianvändningen globalt. Låg energianvändning bidrar

till sänkta kostnader och lägre utsläpp. Redovisningen av energidata

för 2023 omfattar energianvändning i samtliga fastigheter i East-

nines portfölj. Energiförbrukningen inkluderar el, fjärrvärme och

eventuell användning av naturgas eller annan typ av bränsle för lokal

uppvärmning. Förbrukningen rapporteras på två nivåer: för hela för-

valtningsportföljen och separat för direktförvaltade fastigheter. Elför-

brukning i direktförvaltade fastigheter delas vidare upp i fastighetsel

och verksamhetsel (hyresgästernas elanvändning). Förbrukningsdata

för kyla kan inte separeras från el- och uppvärmningsförbrukning och

rapporteras därför inte separat. Energiprestanda beräknas som total

energiförbrukning inklusive el, värme, kyla och bränsleanvändning

genom bruttoarea. I nuläget är det inte tekniskt möjligt att mäta verk-

samhetsel i fastigheter som inte direktförvaltas, vilket förklarar varför

intensitetsmått för fastighetsenergi för samtliga fastigheter i portföl-

jen inte kan tas fram. Eastnines arbete med energieffektivisering drivs

i linje med de strategiska målen. Ett av målen är att minska energi-

förbrukningen per kvm i direktförvaltade fastigheter med 25 procent

mellan 2019 och 2025, till cirka 100 kWh per kvm (måttet exkluderar

verksamhetsel). Det främsta verktyget för att uppnå detta mål är sys-

tematiskt arbete med miljöcertifieringar av befintliga byggnader och

utvecklingsprojekt. De miljöcertifieringar som eftersträvas är minst

LEED Gold eller BREEAM Excellent. För stora nybyggnationsprojekt är

det interna kravet att uppnå energiintensitet på cirka 50 kWh/kvm. För

att säkerställa att allt certifieringsarbete sker med fokus på energi-

effektivisering ska 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin

uppnås inom alla applicerade miljöcertifieringsramverk.

Under 2023 har vi lanserat ett nytt internt system för att mäta och

analysera energiförbrukning tillsammans med nya uppföljningsruti-

ner som resulterat i en mer optimerad energidrift. Investeringarna i

energi optimering inkluderade uppdateringar av BMS-system i flera

fastigheter, installation av nya lösningar för effektiv överföring av

värme i ventilations- och kylsystem, byte mot LED-belysning i sam-

band med ombyggnation och hyresgästanpassningar samt installation

av UV-fönsterfilter i två fastigheter i Vilnius för att skapa bättre inom-

husklimat samt reducera kylbehov i vissa gemensamma utrymme med

hög exponering mot solljus.

Den totala normaliserade energiförbrukningen minskade med 14

procent i direktförvaltade fastigheter och med 12 procent i hela

beståndet. Vad gäller fastighetsenergi, ett mått som exkluderar verk-

samhetsrelaterad elanvändning hos hyresgäster, har energiprestandan

förbättrats med 14 procent. Andelen förnybar energi var i princip

oförändrad på 78 procent (77), eftersom det inte skett några större

förändringar i energiförsörjningen. All inköpt el är förnybar. Den största

negativa effekten för nyckeltalet andel förnybar energi uppstod i sam-

band med förvärvet av fastigheten Nowy Rynek D i Polen i maj 2022,

eftersom fjärrvärmesystemen i Polen har ett större beroende av fossila

bränslen än i de baltiska länderna.

Andelen förnybara bränslen som används i fjärrvärmesystemen till

Eastnines fastigheter uppskattas till 68 procent i Litauen, 50 procent

i Lettland och 12 procent i Polen. Sedan 2021 mäts andelen förnybart

i fjärrvärmeproduktionen för beräkning av total andel förnybar energi

för Eastnines fastighetsbestånd.

Energiförbrukning totalt¹,

MWh 2023 2022

Förändring,

El 18 969 20 658 -8

Fjärrvärme 11 412 13 200 -14

Naturgas 815 1 003 -19

Totalt 31 196 34 861 -11

Totalt (normaliserad) 32 950 37 342 -12

Andel förnybar energi, % 78 77 +1 %-enhet

¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel.

Absolut förbrukning Normaliserad förbrukning³

Energiprestanda, kWh/kvm

Förändring Förändring

2023 2022 % 2023 2022 %

Direktförvaltade fastigheter¹

Total energiförbrukning² 136 153 -12 145 169 -14

– varav fastighetsenergi 99 112 -11 109 127 -14

Samtliga fastigheter

Total energiförbrukning² 132 148 -11 140 159 -12

¹ S7-fastigheter inkluderas ej.

² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster.

³ Metoden för att beräkna normaliserad förbrukning har utvecklats och historiska värden har därför uppdaterats.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

117

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Vatten

3-3 Styrning av väsentliga frågor

303-5 Total vattenanvändning

Vattenanvändning är en viktig fråga ur ett miljö- och driftkostnads-

perspektiv. Effektiv vattenanvändning är också en förutsättning

för att kunna uppnå ett högt betyg när byggnaden miljöcertifieras.

Som fastighetsägare kan Eastnine påverka hur mycket vatten som

används genom att ta ansvar för tekniska system och installationer.

Rapporteringen omfattar vattenförbrukning i samtliga fastigheter

uppdelad i två grupper: direktförvaltade och samtliga fastigheter.

Vattenanvändning följs upp utifrån Bolagets fastställda mål, policy

för ny- och ombyggnation, samt krav som ställs vid miljöcertifiering.

Förvaltningsorganisationen i respektive land ansvarar för att byggna-

der utrustas med vattenbesparande utrustning, såsom snålspolande

toaletter och blandare, vid ny- och ombyggnation. Målsättningen är

att minska vattenförbrukningen per kvm med minst 2 procent per år i

genomsnitt beräknad under en 5-årsperiod. Redovisningen bygger på

faktisk förbrukning utan någon normalisering. Under 2023 förbrukades

totalt 50881 kubikmeter (46 607) vatten i direktförvaltade fastigheter,

vilket motsvarar en vattenintensitet om 284 liter/kvm, jämfört med

260 liter/kvm 2022. Ökningen beror primärt på högre nyttjande av

lokalerna av våra hyresgäster efter pandemin samt högre genomsnitt-

lig uthyrningsgrad i fastighetsbeståndet. Per kvm ökade förbrukningen

med 9 procent i direktförvaltade fastigheter och med 15 procent i

samtliga fastigheter.

Utsläpp

3-3 Styrning av väsentliga frågor

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2)

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)

Byggnader står för cirka en tredjedel av totala utsläpp globalt. Utsläp-

pen uppstår under byggnadens hela livscykel från byggnation till

daglig drift och slutligen till rivning. Att beakta byggnadens klimatpå-

verkan i alla dessa faser är en viktig fråga för fastighetsägare, eftersom

omställningen till en koldioxidsnål ekonomi tillför högre ekonomiska

risker och kostnader för aktörer med negativ klimatpåverkan. Därför är

klimatfrågan högt prioriterad inom Eastnines verksamhet. Eastnine har

som mål att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030

samt att reducera utsläpp från sin värdekedja. Styrning i frågan utgår

från Eastnines övergripande miljöpolicy, policyer för renovering och

ombyggnation samt rutiner för drift, förvaltning och underhåll regle-

rade inom applicerbara certifieringsramverk.

Redovisningen av Eastnine växthusgasutsläpp inkluderar direkta

och indirekta utsläpp av växthusgaser enligt standarden Greenhouse

Gas (GHG) Protocol. I våra beräkningar av utsläpp används så kallad

”operationell approach”, vilket innebär att utsläpp från fastigheter

där hyresgäster kontrollerar fastighetsdriften, dvs. samtliga tre S7-

fastigheter, exkluderas från Scope 2-redovisning och utgör istället en

del av Scope 3.

Klimatpåverkan från egen verksamhet (Scope 1)

Eastnines primära direkta klimatpåverkan i denna kategori kan framför

allt härledas till läckage av köldmedia från aggregat för komfortkyla i

våra fastigheter. Utsläpp från köldmedia antas motsvara den påfyllning

som sker i fastigheter under året. Eftersom påfyllningar inte är jämnt för-

delade mellan åren och sker relativt sällan, finns det stora variationer i

utsläppsstorlek i denna kategori mellan åren. Ytterligare klimatpåverkan

inom Scope 1 kommer från förbränning av naturgas för uppvärmning

av en fastighet i Riga. Samtliga utsläppsfaktorer, dvs. klimatpåverkande

potential, som används vid beräkning av Scope 1 är inhämtade från

Naturvårdsverket. Beräkningsprocessen är automatiserad.

Klimatpåverkan från inköpt energi (Scope 2)

Eastnines inköp av energi består av inköp av elektricitet och fjärrvärme

för fastigheterna. Eastnines klimatpåverkan inom den här kategorin

härleds primärt till köpt fjärrvärme, eftersom all Bolagets inköpta

el är förnybar, vilket även är ett internt krav. Vad gäller fjärrvärme-

leverantörers planer att fasa ut fossila bränslen förväntas de baltiska

marknaderna att använda 100 procent biomassa vid generering av

fjärrvärme senast 2030, jämfört med nuvarande nivå på 60–70 pro-

cent. I Polen ligger motsvarande siffra på 10–15 procent förnybar

energi, vilket ger en mycket högre klimatpåverkan vid inköp av fjärr-

värme till vår fastighet i Poznan. Under året har vi genomfört en rad

åtgärder, inklusive tekniska installationer och driftanpassningar för att

minska användningen av fjärrvärme i vår fastighet i Poznan med bra

resultat.

Total förbrukning, m

Förbrukning, liter/kvm Förbrukning, liter/kvm i jämförbart bestånd

Vatten 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, %

Direktförvaltade fastigheter 50 881 46 607 9 284 260 9 284 260 9

Samtliga fastigheter 72 319 63 134 15 307 268 15 307 268 15

Femårsöversikt

Vattenförbrukning, liter/kvm 2023 2022 2021 2020 2019

Direktförvaltade fastigheter 284 260 229 304 450

Samtliga fastigheter 307 268 214 310 505

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

118

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Växthusgasutsläpp, ton CO₂e

Utsläpp Utsläppskälla 2023 2022 Kommentar

Scope 1 Totalt 484 259

Köldmedialäckage 335 76

72 % av det totala utsläppet i denna kategori kommer från påfyllning av köldmedier i byggnader som inte har

fyllts på de senaste tre åren (avser de tre S7-fastigheterna och Vertas 2).

Naturgas 149 183 Naturgas används för uppvärmning av Valdermara Centrs i Riga. Fjärrvärme planeras användas under 2024.

Scope 2 Totalt 3 363 3 836

Fjärrvärme 3 363 3 836

Minskningen beror främst på energieffektiviseringsåtgärder som resulterat i cirka 20 % lägre fjärrvärme-

förbrukning i Litauen och 10 % lägre i Polen.

Elektricitet 0 0

Med location-based-metoden uppgår utsläppen inom Scope 2 under 2023 till 6 736 ton, jämfört med 7 249 ton

2022.

Scope 3 Totalt 3 996 4 495

Beräkningsmetoder och system för beräkningen av klimatpåverkan inom nedanstående kategorier har förändrats

mellan åren 2022 och 2023. En jämförelse mellan perioder är därför ej möjlig av Eastnines Scope 3-utsläpp.

Värdet för totala Scope 3-utsläpp 2022 är justerat pga. tillkomst av en ny kategori ”Inköp av varor och tjänster”.

Energiförbrukning hyresgäster 222 234 Lägre värmeförbrukningen i icke-direktförvaltade fastigheter (S7-1,2,3).

Lokalanpassningar 110 3 157

Till skillnad från föregående år har spend-based-metoden ersatts av average-data-based-metoden, för beräkning

av utsläpp för lokalanpassningar, där livscykelanalys används för lokalanpassningsprojekt som motsvarar 86 % av

totala utgifter i denna kategori och 95 % av utsläppen. Tidigare användning av spend-based-metoden har

resulterat i en signifikant överskattad utsläppsnivå. Rimlighetsbedömning med positivt utfall har genomförts

avseende 2023 års LCA-baserade uträkningar.

Energi-/bränslerelaterade utsläpp 787 897 Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp (baserat på utsläpp inom Scope 1 och 2).

Tjänsteresor 21 26

Innefattar flygresor, taxi och hotellövernattningar i samband med affärsresor. Baserat på både faktisk data och

schablonestimat.

Avfallshantering 141 180 Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder.

Inköp av varor och tjänster 2 715 1 973 Byte av system 2023 för beräkning av utsläppsnivån försvårar jämförbarheten mellan åren.

Totalt (Scope 1, 2 & 3) 7 843 10 563

Totalt (Scope 1 & 2) 3 847 4 095

Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 21 23 Beräkningen exkluderar S7-fastigheterna (som rapporteras i Scope 3).

Klimatpåverkan från indirekta utsläpp i värdekedja (Scope 3)

Vår analys av utsläpp i värdekedjan har uppdaterats inom ombygg-

nation och lokalanpassningar som utgjorde en av de mest betydande

posterna under föregående år. De utsläpp i Scope 3 som inkluderas i

årets redovisning är lokalanpassningar, el- och värmeförbrukning från

hyresgäster, energirelaterade utsläpp samt avfallshantering och

tjänsteresor. Kvaliteten av utsläppsberäkningarna för lokalanpass-

ningar har förbättrats avsevärt jämfört med förra året, då schablon-

värden utifrån fakturerade belopp användes. Under 2023 har

materiallistor använts för att göra projektspecifika beräkningar. Spe-

cifika LCA-beräkningar har genomförts för alla ombyggnationsprojekt

över 100 000 EUR samt representativa projekt inom flera kategorier

under 100 000 EUR. Projektspecifika beräkningar utfördes för cirka 86

procent av alla projekt utifrån investerat belopp vilket motsvarar 96

procent av alla utsläpp i denna kategori. Den grova schablonmetoden

som användes 2022 ledde till avsevärt överskattade utsläpp i denna

kategori. Beräkningar har utförts av externa klimatkonsulter från

Litauen med stöd av 2050 Consulting från Sverige som genomförde

rimlighetsbedömning av resultaten. I årets redovisning har inkluderats

beräkning av klimatpåverkan från inköp av varor och tjänster. I dessa

beräkningar används generiska schablonfaktorer inom kategorierna

”Real Estate services” och ”Other business services” från Exobios

databas, baserade på fakturerade belopp.

Se tabell Växthusgasutsläpp för en mer detaljerad redogörelse av

Eastnines utsläpp.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

119

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Avfall

3-3 Styrning av väsentliga frågor

306-3 Genererat avfall

Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall i ny- och ombygg-

nadsprojekt som skickas vidare till deponi eller förbränning. Därför

är avfallshantering en viktig del av Eastnines miljöarbete. Avfall

till deponi orsakar miljökontaminering, medan förbränning medför

utsläpp av koldioxid i atmosfären. I nuläget, i avsaknad av ny utveck-

ling och metoder för att registrera avfall från ombyggnationer i fastig-

heterna, avgränsas Eastnines rapportering till endast avfall från våra

hyresgästers verksamhet, eftersom Eastnine oftast ansvarar för hur

avfallet sorteras och behandlas. Målet är att öka andelen avfall till

återvinning och minska andelen avfall till deponi.

För att räkna fram andel återvunnet avfall används schabloner och

faktiska vägda mängder från avfallsentreprenörer. För närvarande

används faktisk mätning av avfall i fyra fastigheter (3Bures-1,2 och 3

samt Vertas-1 och 2) och schabloner baserat på avfallsleverantörs-

data för resterande bestånd. Under 2023 uppgick hyresgästavfallet i

direktförvaltade fastigheter till totalt 776 ton (834), varav 43 procent

(38) gick till materialåtervinning. I samtliga fastigheter var andelen

återvinning 40 procent, jämfört med 33 procent 2022. För närvarande

redovisas inte avfall från ny- och ombyggnadsprojekt.

Leverantörsutvärdering – miljö och socialt

3-3 Styrning av väsentliga frågor

308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån

miljömässiga kriterier

414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån

sociala kriterier

Då en betydande del av miljö- och social påverkan uppstår i leveran-

törsledet, är det av stor vikt att Eastnine bedömer nya och befintliga

leverantörer utifrån dessa kriterier. Arbetet med leverantörer styrs av

Uppförandekod för leverantörer. Eastnine vill att leverantörerna lever

upp till samma krav vad gäller regelefterlevnad, respekt för mänskliga

rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt. För att kunna uppnå

högre transparens, och säkerställa att uppförandekoden efterlevs, har

Eastnine implementerat ett analysverktyg baserat på ett omfattande

frågeförmulär för leverantörer, som möjliggör strukturerad utvärdering

av Eastnines partners utifrån miljö- och sociala aspekter. Alla leveran-

törer, som bedöms ingå in en grupp av strategiska leverantörer som

omfattar tjänster och produkter inom bygg, design, fastighetsunder-

håll och drift samt konsulttjänster, deltar i utvärderingen. Eventuella

risker och frågeställningar behandlas efter färdigställd utvärdering i

dialog med leverantörerna. Eastnine anser att genom att betona vik-

ten av denna utvärdering för fortsatt samarbete med våra leverantö-

rer, samt genom att engagera våra leverantörer i en dialog runt dessa

frågor, höjs medvetandet och statusen för hållbarhetsarbetet på våra

marknader. Utvärderingar utförs på löpande basis. Samtliga strategiska

leverantörer har utvärderats och bedömts med hjälp av verktyget.

Kompetensutveckling för anställda

3-3 Styrning av väsentliga frågor

404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering

gällande prestation och karriärutveckling

Att kunna bibehålla kompetenta och engagerade medarbetare är

avgörande för Eastnines utveckling och förmågan att nå uppsatta mål

för verksam heten. Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbets-

givare och arbetar långsiktigt för att skapa engagemang och medarbe-

tarnöjdhet hos anställda. Karriär- och kompetensutveckling anses vara

viktigt för engagemang och nöjdhet med arbetsgivaren, vilket framgår

av de årliga medarbetarundersökningarna via Great Place to Work.

Under 2023 har Eastnines anställda erbjudits en utbildningsportal där

varje medarbetare på arbetstid kunnat ta del av utbildningsmaterial

online. Varje år genomförs även medarbetarsamtal med samtliga

anställda där utbildningsmål och andra karriärstödjande åtgärder

diskuteras och planeras.

Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, %

Avfall 2023 2022 Förändring, % 2023 2022 Förändring, % 2023 2022

Direktförvaltade fastigheter 776 834 -7 4,3 4,6 -7 43 38 

Samtliga fastigheter 1 029 1 171 -12 4,4 5,0 -12 40 33

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

120

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Mångfald och jämställdhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor

405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga

medarbetare utifrån ålder och kön

406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa

Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som

stödjer mångfald och öppenhet, både vad gäller uppförande och iden-

titet. Detta arbete styrs av en mångfalds- och likabehandlingspolicy.

Eastnine ser mångfald som en konkurrensfördel och inser värdet av

olika infallsvinklar, bakgrunder och kompetenser. Eastnine har noll-

tolerans mot all form av diskriminering, fördomar och särbehandling.

Alla anställda i Eastnines organisation ska ha samma möjligheter till

avancemang, utbildning och utveckling oavsett sexuell läggning,

etnicitet, könsidentitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder.

Frågor som rör diskriminering och särbehandling ingår i den årliga

medarbetarundersökningen och besvaras anonymt. Inga fall av diskri-

minering rapporterades under 2023.

Eastnine eftersträvar jämställdhet och mångfald bland medarbe-

tare för att säkerställa ett brett spektrum av kunskap, synsätt och

erfarenheter i organisationen. Målsättningen är att representationen

av kvinnor och män i styrelse och ledning ska vara jämn. I Bolagets

ledning är könsfördelningen jämn. Likaså blev könsfördelningen jämn

i styrelsen efter att ytterligare en kvinna valdes in i samband med

årsstämman 2023. Styrelsen bestod därefter av tre kvinnor och tre

män, varav styrelsens ordförande är en kvinna. Under 2023 rankades

därför Eastnine på förstaplats på Stiftelsen Allbrights gröna lista när

jämställd heten hos svenska börsbolag jämfördes. Vid utgången av

2023 hade Eastnine totalt 22 anställda, varav 13 kvinnor och nio män.

Kundernas hälsa och säkerhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor

416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande

hälsa och säkerhet för produkter och tjänster

Eastnine har ambitionen att leverera högsta möjliga servicenivå till

sina hyresgäster och ett tydligt fokus på hälsa och välbefinnande i

fastigheterna. Eastnines arbete för kundernas hälsa och säkerhet utgår

från Bolagets engagemangspolicy för hyresgäster, som inkluderar krav

och kriterier som berör inomhusklimat, fysiskt aktivitet och säkerhet.

Policyn är utformad och inspirerad av certifieringsramverket WELL,

som syftar till att förbättra hälsa och välmående för de som vistas i

byggnaderna. Eastnines fastighet Nowy Rynek D är även certifierad

med WELL Gold som förnyas var tredje år samt WELL Health and

Safety som förnyas varje år. Eastnine förmedlar information kring hälsa

och välmående i lokala sociala medier, erbjuder aktivitets baserade

möbler som komplement till traditionella kontorsmöbler, och imple-

menterar design element i byggnader som uppmuntrar till fysisk

aktivitet.

Under 2023 har inga incidenter av bristande efterlevnad eller av -

vikelser, gällande hälso- och säkerhetsaspekter i byggnaderna, inträf-

fat. Rutin mässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljön

granskas, utreds, åtgärdas och rapporteras till ledningen på ett syste-

matiskt sätt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå.

År 2023 2022

STYRELSE

Kvinnor

under 30 – –

30–50 1 1

över 50 2 1

Män

under 30 – –

30–50 – –

över 50 3 3

LEDNING

Kvinnor

under 30 – –

30–50 – –

över 50 1 1

Män

under 30 – –

30–50 1 1

över 50 – –

ÖVRIGA ANSTÄLLDA

Kvinnor

under 30 1 1

30–50 10 12

över 50 1 1

Män

under 30 – –

30–50 7 7

över 50 1 1

Totalt 28 29

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

121

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

GRI-index

GRI-

standard Beskrivning

FN Global

Compacts

principer Sid Kommentar

Organisationen och redovisningsprinciper

2-1 Information om organisationen 3

2-2 Enheter som omfattas av

hållbarhetsredovisningen

Fastighetsverksamhet i Litauen,

Lettland och Polen. Segmentet Övriga

investeringar exkluderas.

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och

kontaktperson

112

2-4 Förändringar i tidigare rapporterade

upplysningar

I de fall där tidigare rapporterade upp-

lysningar korrigerats finns fotnoter eller

kommentarer i anslutning till rapporte-

rade upplysningar.

2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och

avfallsdata verifierad av tredje part.

Scope 3 beräkningar framtagna av

tredje part.

Aktiviteter och anställda

2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra

affärsförbindelser

14–16

2-7 Medarbetare 3, 6 112

2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 112

Styrning

2-9 Sammansättning och struktur för

styrning

101–102

2-10 Nominering och val av högsta styrande

organ

101–102

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 106

2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet

med översyn och hantering av påverkan

103

2-13 Delegering av beslutsfattande för att

hantera påverkan

103

2-14 Högsta styrande organets roll i relation

till hållbarhetsredovisningen

103

2-15 Intressekonflikter 91, 106,

110

GRI-

standard Beskrivning

FN Global

Compacts

principer Sid Kommentar

2-16 Kommunikation av kritiska

frågeställningar

103

2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta

styrande organet

102, 106

2-18 Utvärdering av det högsta styrande

organets arbete

103

2-19 Ersättningspolicy 104

2-20 Process för att fastställa ersättningar 104

2-21 Årlig total ersättning 113

Strategi, policyer och praxis

2-22 Uttalande om strategi för hållbar

utveckling

100

2-23 Värderingar, principer, standarder och

normer gällande uppförande

10 114–115

2-24 Förankring av värderingar, principer,

standarder och normer gällande

uppförande

114–115

2-25 Processer för att avhjälpa negativ

påverkan

7 114–115

2-26 Mekanismer för rådgivning och

rapportering av angelägenheter

för organisationen

114–115

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 114–115

2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building

Council Lithuania, GRESB, Proptech

Association Lithuania

Intressentengagemang

2-29 Metod för intressentengagemang 115

2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän.

Ingen medarbetare omfattades av

kollektivavtal.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

122

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Väsentlig fråga Indikator

FN Global

Compacts

principer

FN:s

globala

mål Sid Kommentar

Väsentliga frågor

3-1 Process för att fastställa

väsentliga frågor

116

3-2 Lista på väsentliga frågor 116

Ekonomi

Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 116

205-2 Kommunikation kring, och

utbildning i, policyer och

rutiner för antikorruption

10 27, 62, 114, 116

205-3 Bekräftade fall av

korruption och vidtagna

åtgärder

10 27, 116

Miljö

Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 117

302-1 Energianvändning inom

organisationen

6, 9 7 25, 117

302-3 Energiintensitet 6, 9 25, 117

Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 118

303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 26, 118

Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 118–119

305-1 Direkta utsläpp av

växthusgaser (Scope 1)

7, 8, 9 11, 12 25, 118–119

305-2 Indirekta utsläpp av

växthusgaser från

energiförbrukning (Scope 2)

7, 8, 9 25, 118–119

305-3 Övriga indirekta utsläpp av

växthusgaser

7, 8, 9 25, 118–119

Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 120

306-3 Genererat avfall 11, 12 26, 120

Väsentlig fråga Indikator

FN Global

Compacts

principer

FN:s

globala

mål Sid Kommentar

Leverantörs-

bedömningar

avseende miljö

3-3

308-1

Styrning av väsentliga frågor 28, 120

Nya leverantörer som

utvärderats utifrån

miljö mässiga kriterier

12 28, 120

Socialt

Kompetens-

utveckling

3-3 Styrning av väsentliga frågor 120

404-3 Andel anställda som får

regelbundna utvecklings-

samtal

6 120

Mångfald och

jämställdhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor 27, 121

405-1 Mångfald i styrelse, ledning

och bland anställda

1, 2, 4, 6 27, 121

Icke-

diskriminering

3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 27, 121

406-1 Antal fall av diskriminering

och hantering av dessa

27, 121

Leverantörs-

utvärdering -

socialt

3-3 Styrning av väsentliga frågor 28, 120

414-1 Nya leverantörer som

utvärderats utifrån sociala

kriterier

28, 120

Kundernas

hälsa och

säkerhet

3-3 Styrning av väsentliga frågor 13, 121

416-2 Incidenter av bristande

efterlevnad av regler

gällande hälsa och säkerhet

för produkter och tjänster

11 121

Väsentliga frågor

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

123

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

TCFD-rapport

Denna rapport ger ytterligare upplysningar i enlighet med TCFD:s (Task

Force on Climate-related Financial Disclosure) rekommendationer när det

gäller hur Eastnine arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter.

Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av världens

energi förbrukning och utsläpp av växthusgaser, vilket innebär att

fastighetsbolag är exponerade för risker relaterade till klimatföränd-

ringar. Om vi ska klara av de utmaningar som följer av övergången

till en koldioxidsnål ekonomi måste vi ha en god förståelse för dessa

risker och hur de kan undvikas eller mildras. Samtidigt kan den gröna

omvandlingen innebära nya möjligheter (konkurrensfördelar och lång-

siktiga fördelar) för aktörer som är villiga att höja sin ambitionsnivå

och ta vara på dem i ett tidigt skede. Denna insikt ligger till grund för

hur Eastnine ser på klimatrelaterade risker samt möjligheter och åter-

speglas i hållbarhetsarbetet.

Styrning

Eastnine arbetar systematiskt med strategier som syftar till att minska

klimatavtrycket och de klimatrelaterade riskerna. Dessa risker ingår

i styrelsens och ledningens riskbedömningsarbete. Riskbedömnings-

analysen uppdateras löpande och de åtgärder som vidtas för att möta

de olika riskerna utvärderas utifrån relevans och effektivitet.

Eastnine bedömer löpande riskerna för den befintliga fastighets-

portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av

due diligence- processen vid förvärv.

Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål

a) Styrelsens översyn av

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

s. 103

a) Beskrivning av klimatrelaterade

risker och möjligheter som vi har

identifierat.

s. 23–26

a) Beskrivning av processen för att

identifiera och bedöma klimat-

relaterade risker.

s. 23–24, 58, 61–62

a) Indikatorer för att mäta och styra

klimatrelaterade risker och

möjligheter.

s. 23–24

b) Ledningens roll avseende

bedömning och hantering av klimat-

relaterade risker och möjligheter.

s. 7–8, 103

b) Beskrivning av hur verksamhet,

strategi och finansiell planering har

påverkats.

s. 23–26

b) Beskrivning av processer för att

hantera klimatrelaterade risker.

s. 23–24, 61–62, 124–125

b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3

enligt Greenhouse Gas Protocol.

s. 118–119

c) Beskrivning av organisationens

strategiska motståndskraft och

påverkan av olika klimatrelaterade

risker och möjligheter.

s. 124–125

c) Beskrivning av hur processerna är

integrerade i organisationens över-

gripande riskhantering.

s. 23–24, 61–62, 124–125

c) Beskrivning av mål som används

för att hantera klimatrelaterade

risker och möjligheter samt utfall på

dessa mål.

s. 23–24

Inkluderade ledningssystem:

• Byggnadscertifiering

• Övervakning av energianvändning

• Övervakning av vattenanvändning

• Hyresgästernas engagemang

• Gröna hyresavtal

• Indikatorer och nyckeltal

Förvärv Förvaltning

ESG-granskning vid förvärv:

• Analys av energianvändning

• Genomgång av certifieringsbetyg

• Beräkning av kostnader för uppgradering/

förnyelse av certifiering

• Analys av fysiska klimatrisker relaterade till

fastighetens geografiska läge (Munich Re/GRESB)

• Granskning enligt EU:s taxonomiregelverk

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

124

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Omställningsrisker

Omställningsrisker är risker som uppstår i samband med den globala

omställningen till en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte innebär

förändringar i policyer, investeringar, affärsstrategier och vad som

efterfrågas av kunderna, det vill säga minskad miljöpåverkan. För

fastig hetssektorn kommer denna omställning sannolikt att leda till

ökade krav på byggnaders klimatprestanda och att gröna, och icke-

gröna, tillgångar värderas olika. De omställningsrisker som anses vara

väsentliga för vår verksamhet beskrivs mer i detalj på s. 61–62.

Fysiska klimatrisker

Med fysiska klimatrisker avses risker relaterade till den globala upp-

värmningen som påverkar fastigheternas drift och underhåll, exem-

pelvis högre temperaturer och en högre sannolikhet för extremt väder.

Fysiska klimat risker kan delas in i risker relaterade till byggnadens geo-

grafiska läge och risker relaterade till dess underhåll och drift. När det

gäller klimatrisker relaterade till geografiskt läge har Eastnine genom-

fört en miljöriskanalys för samtliga fastigheter, baserad på klimatdata

som tillhandahålls av GRESB och Munich Re. Denna analys görs även

inför alla potentiella förvärv och ingår, tillsammans med andra resultat

i ESG-rapporten, i styrelsens beslut sunderlag. Utöver detta genomförs

fastighetsspecifika klimatriskanalyser för att säkerställa fastigheternas

motståndskraft utifrån senast tillgänglig vetenskap. Läs mer om analy-

ser genomförda 2023 på s. 23–24.

Vårt hållbarhetsarbete innebär nya möjligheter

Eastnine är en ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner. Med håll-

barhetscertifieringar på toppnivå och genom att vidta åtgärder som

minskar energi användningen och utsläppen ska vi säkerställa och öka

fastighetsportföljens värde, uppfylla och överträffa hyresgästernas

förväntningar, öka våra medarbetares miljöengagemang samt säkra

tillgången till framtida finansiering. På s. 25–28 beskrivs hur vi avser

skapa värde för våra intressenter genom att ta vara på klimatrelate-

rade möjligheter inom områdena energi effektivitet, koldioxidutsläpp

och effektiv resursanvändning.

Fysiska klimatrisker relaterade till fastigheternas

geografiska läge

Illustrationen till höger ger en översikt över fysiska klimatrelaterade

risker i Eastnines fastighetsportfölj, i form av nuvarande risker och

framtida risker fram till år 2050. Riskbedömningen bygger på klimat-

data till handahållen av GRESB Climate Risk Module och baseras på en

metodologi framtagen av Munich Re, en global leverantör av försäk-

rings- och åter försäkringsprodukter. För framtida risker presenteras

värsta möjliga scenarion enligt RCP 8.5. RCP 8.5-scenariot står för

det mest negativa utfallet gällande klimat för ändringar som beskrivs

i IPCC-rapporten (The Intergovernmental Panel on Climate Change,

FN:s organ för att sammanfatta och bedöma vetenskapen relaterad till

den globala uppvärmingen), dvs. den högsta koldioxidhalten i atmo-

sfären om målen i Parisavtalet inte uppnås. Översikten baseras på

aggregerade data för samtliga fastigheter.

Exponeringsöversikt – nuvarande

Jordbävning

Tropisk storm

Brandrisk mark

Översvämning

Hagel

Värmebölja

Nederbörd

Flodöversvämning

Stormflod

Tornado

Tropisk cyklon

Tsunami

Exponeringsöversikt – RCP 8.5 / År 2050

Torka

Brandrisk mark

Värmebölja

Nederbörd

Flodöversvämning

Tropisk cyklon

Ingen / mycket låg exponering

Låg exponering

Medel exponering

Hög exponering

Mycket hög exponering

Fysiska klimatrelaterade

risker för fastigheterna

Framför Eastnines fastighet

Uptown Park i Vilnius.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

125

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

EU-taxonomin

Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Eastnine

har ändå valt lämna upplysningar om hur verksamheten bidrar till att uppfylla EU:s miljömål i syfte att

utveckla det interna miljöarbetet och förbättra kommunikationen med olika intressenter.

Ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin

Tillämpning av EU-taxonomin har tagits fram som en del av EU:s hand-

lingsplan för hållbara finanser. Det är ett verktyg för att kunna identi-

fiera vilka investeringar som är miljömässigt hållbara på EU-nivå, för

att kunna styra finansiering mot gröna tillgångar samt aktiviteter och

därmed uppnå EU:s klimatmål. För att en aktivitet ska anses hållbar

måste den enligt taxonomiförordningen bidra till minst ett av sex inom

taxonomin fastställda miljömål och inte negativt påverka de övriga

miljömålen. Utöver det, ställs krav avseende mänskliga rättigheter och

andra sociala aspekter. De aktiviteter i Eastnines verksamhet som kan

hänföras till EU-taxonomin ligger inom förvärv samt förvaltning av

kontorsfastigheter och omfattas därmed av den i förordningen ekono-

miska aktiviteten 7.7. Förvärv och ägande av byggnader.

Bedömning av taxonomiförenliga verksamheter

Med hänsyn till de tekniska granskningskriterierna för aktivitet 7.7. För-

värv och ägande av byggnader anses alla byggnader med energiklass

A eller som är bland de 15 procent mest energieffektiva i landet vara

förenliga med taxonomin. Under 2023 har en litauisk branschorgani-

sation publicerat kriterier för de topp 15 procent mest energieffektiva

kontorsbyggnaderna, riktlinjer som Eastnine har använt i klassificering

av beståndet. I Lettland finns inga motsvarande gränsvärden men

utifrån bedömningar som gjorts i samband med energikartlägg-

ningar anses Eastnines fastigheter Zala 1 och Valdemara Centrs,

som har energiklass B, uppfylla förenlighetskriterier utifrån ”topp 15

procent”-kriteriet.

För att vara förenligt med taxonomin krävs att en verksamhet inte

orsakar betydande skada (DNSH - Do No Significant Harm) för de

övriga miljömålen. Eastnine genomför klimatriskanalys för alla verk-

samhetsorter samt utför byggnadsspecifik klimatriskanalys vid förvärv.

2023 beställdes en fördjupad analys för samtliga S7-fastigheter samt

fastigheten Uniq i Vilnius. Dessa analyser används som underlag för

eventuella anpassningsplaner. Mer om klimatriskanalyser kan läsas

på s. 23–24. Mot denna bakgrund anses samtliga Eastnines befintliga

fastig heter vara förenliga med DNSH-kriterierna för aktivitet 7.7.

Avseende ”minimiskyddsåtgärder” kopplade till mänskliga rättig-

heter, antikorruption och transparens i affärsverksamheten, är dessa

kriterier tillgodosedda för Eastnine som helhet genom våra uppfö-

randekoder, etiska riktlinjer och rutiner kopplande till leverantörs-

bedömningar och interna antikorruptionsutbildningar.

Redovisning av ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin

Tabellerna på nästa sida anger andel av nettoomsättning, drift utgifter

och kapitalutgifter som är förenliga med EU-taxonomin för aktivitet

7.7.

I tabell 1 visas nettoomsättning, vilket avser Eastnines hyresintäkter

som redovisas i resultaträkningen. Andel av omsättning som är för-

enlig med EU-taxonomin bedöms utifrån kriterier som beskrivits ovan

och avser hyresintäkter från fastigheter som uppfyller kriterier för

aktivitet 7.7.

Tabell 2 visar driftutgifter och omfattar kostnader för fastighets-

skötsel, löpande reparationer, underhåll samt hyresgästanpassningar

som kostnadsförts. Andelen driftutgifter som är förenlig med EU-

taxonomin bedöms utifrån kriterier som beskrivits ovan och avser

driftutgifter från fastigheter som uppfyller kriterier för aktivitet 7.7.

I tabell 3 redogörs för kapitalutgifter, och avser förvärv och

investeringar som ökar värdet av Eastnines fastigheter förenliga med

bedömningskriterier för aktivitet 7.7.

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

126

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Tabell 1.

Ekonomiska aktiviteter

Netto-

omsätt ning,

MEUR %

Begränsning

av klimat -

föränd ringar, %

DNSH kriterier,

Ja/Nej

Minimi skydds-

åtgärder, Ja/Nej

Taxonomi-

förenlig andel,

Möjliggörande/

Omställning,

M/O

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 36,2 100

100 Ja Ja 79 –

A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 28,7 79

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 28,7 79

A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 7,5 21

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7,5 21

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0

Totalt (A+B) 36,2 100

Tabell 2.

Ekonomiska aktiviteter

Driftutgifter,

MEUR %

Begränsning

av klimat -

föränd ringar, %

DNSH kriterier,

Ja/Nej

Minimiskydds-

åtgärder, Ja/Nej

Taxonomi-

förenlig andel,

Möjliggörande/

Omställning,

M/O

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 10,5 100

100 Ja Ja 78 –

A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 8,3 78

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 8,3 78

A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 2,3 22

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 2,3 22

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0

Totalt (A+B) 10,5 100

Tabell 3.

Ekonomiska aktiviteter

Kapitalutgifter,

MEUR %

Begränsning

av klimat-

föränd ringar, %

DNSH kriterier,

Ja/Nej

Minimiskydds-

åtgärder, Ja/Nej

Taxonomi-

förenlig andel,

Möjliggörande/

Omställning,

M/O

A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 2,2 100

100 Ja Ja 61 –

A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 1,4 61

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 1,4 61

A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 0,9 39

7.7 Förvärv och ägande av byggnader 0,9 39

B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0

Totalt (A+B) 2,2 100

Hållbarhetsupplysningar

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

127

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till

investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning, finansiella

resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som definieras enligt

IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges.

Definitioner

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning, intjäningsförmåga

Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastig-

heternas värde.

Direktavkastningskrav, fastigheter

Direktavkastningskravet används i värderingarna

och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut.

Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för

liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad

risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och

framtida vakansrisk.

Genomsnittshyra

Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande

till uthyrd lokal yta vid årets slut.

Hyresvärde

Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång

med tillägg för rabatter samt bedömd marknads-

hyra för vakanser.

Miljöcertifierade fastigheter

Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller

BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till

total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas

bli föremål för omfattande projektutveckling.

Triple-net-avtal

Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran,

betalar kostnader som belöper på förhyrd yta.

Dessa inkluderar bland annat drift- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld,

försäkring och fastighetsskötsel.

Uthyrningsbar yta

Total yta tillgänglig för uthyrning.

Uthyrningsgrad, yta

Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande

till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under-

lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta

ytor och övriga ekonomiska vakanser.

Vakansgrad, ekonomisk

Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i

förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.

Vakansgrad, yta

Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

WAULT

Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres-

avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade

hyresintäkter.

Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i förhållande till periodens

hyresintäkter.

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget

kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

EBITDA

Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på

materiella och immateriella tillgångar.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar, erhållna

utdelningar och skatt.

Genomsnittlig räntenivå

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid

årets slut.

Hyresintäkter

Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier

minus hyresrabatter.

Kapitalbindningstid

Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande

skulder vid årets slut.

Nettoskuldkvot

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel

vid årets slut i förhållande till driftnettot efter

avdrag för centrala administrationskostnader.

Räntebindningstid

Återstående genomsnittlig räntebindningstid för

räntebärande skulder vid årets slut.

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

128

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av

räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att

täcka räntekostnaderna.

Skuldkvot

Räntebärande skulder vid årets slut i förhållande

till driftnettot efter avdrag för centrala

administrationskostnader.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Aktierelaterade nyckeltal

Eget kapital per aktie

Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid

årets slut.

Förvaltningsresultat per aktie

Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt

antal aktier under perioden.

Kassaflöde per aktie

Årets kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt

antal aktier under perioden.

Kassaflöde per aktie från den löpande

verksamheten

Årets kassaflöde från den löpande verksamheten

dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier

under perioden.

Långsiktigt substansvärde

Eget kapital med återläggning av värdet för derivat

och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Långsiktigt substansvärde per aktie

Långsiktigt substansvärde i relation till antal

utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier.

Resultat per aktie (definition enligt IFRS)

Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i

relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med

avdrag för återköpta aktier.

Ordlista

Break-option

En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres-

avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig

rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande

hyresbetalningar.

Bruttoarea

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area

och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas

utsida. Begreppet används till exempel vid fastig-

hetvärderingar.

CBD

Med CBD avses Central Business District och utgörs

av stadens centrum för butiker, kontor och service.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller

genom tomträttsavtal.

GRESB

Förkortning för Global Real Estate Sustainability

Benchmark.

Gröna hyresavtal

Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att

aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe-

tens/lokalens miljöprestanda.

Hållbarhetscertifieringssystem

BREEAM, är en förkortning för Building Research

Establishment Environmental Assessment Method.

LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and

Environmental Design.

WELL och Fitwel, är internationella system för

certifiering av byggnader som främjar människors

hälsa och välmående på arbetsplatsen.

ICT

Förkortning för informations- och kommunika-

tionsteknik (Information and Communication

Technology).

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting

Standard. IFRS är en Internationell redovisnings-

standard för upprättande av koncern redo visningar.

Nettouthyrning

Årliga hyresintäkter från nytecknade minus

uppsagda hyresavtal under året.

Räntederivat

Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och

villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och

marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker-

ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar

av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat

vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp-

hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden.

Substansrabatt/premie

Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde.

Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas

aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är

högre handlas aktien med premie.

Verkligt värde

Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse

kan ske mellan oberoende och kunniga parter som

har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det

verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings-

värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det

verkliga värdet förändras över tiden.

WACC

Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad

(Weighted Average Cost of Capital).

Återköp av egna aktier

Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag

kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut-

satt bolagsstämmas godkännande.

Definitioner

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

129

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Övrigt

Årsstämman i Eastnine AB äger rum torsdagen den 25 april 2024

kl. 15.00 på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm.

Anmälan

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som

aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden

AB per onsdag den 17 april 2024 eller, om aktierna är förvaltarregist-

rerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna i sådan tid

att registreringen är verkställd fredagen den 19 april 2024, dels anmält

sin avsikt att delta i årsstämman senast fredag den 19 april 2024 enligt

följande alternativ:

• per telefon, 08-505 977 00

• via e-post, agm@eastnine.com

• eller per post till: Eastnine AB (publ),

”Årsstämma”, Box 7214, 103 88 Stockholm.

Förvaltarregistrerade aktier

Aktieägare med förvaltarregistrerade aktier måste tillfälligt

omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i

årsstämman. Sådan registrering ska vara verkställd hos Euroclear

Sweden AB senast den 19 april 2024.

Ombud

Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad

fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid

före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines

webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person ska

registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas.

Fullständig kallelse

Fullständig kallelse till årsstämman 2024 finns på www.eastnine.com.

Årsstämma 2024

Huvudkontor, Stockholm

Eastnine AB (publ)

Box 7214, 103 88 Stockholm,

Sverige

Besök: Kungsgatan 30

Tel: 08-505 977 00

E-post: info@eastnine.com

Lettland

Eastnine Latvia

Kr. Valdemara iela 21-9

Riga LV-1010, Lettland

E-post: info@eastnine.lv

Litauen

Eastnine Lithuania

Lvivo g.25-701

LT-09320 Vilnius, Litauen

E-post: info@eastnine.lt

Kontakt

• Delårsrapport januari‒mars 2024: 24 april 2024

• Årsstämma: 25 april 2024

• Delårsrapport januari‒juni 2024: 4 juli 2024

• Delårsrapport januari‒september 2024: 24 oktober 2024

• Bokslutskommuniké 2024: 5 februari 2025

Kalendarium

Övrig information Eastnine Årsredovisning 2023

130

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

ESEF-information

Namn på det rapporterande företaget

Eastnine AB (publ)

Företagets hemvist

Stockholm

Registreringsland

Sverige

Adress till företagets huvudkontor

Box 7214, 103 88 Stockholm

Huvudsakliga verksamhetsorter

Lettland . Litauen . Polen

Beskrivning av verksamhetens karaktär

Fastighetsbolag

Namn på moderföretag

Eastnine AB (publ)

Företagets rättsliga form

Aktiebolag

Namn på yttersta moderföretag

för koncernen Eastnine AB (publ)

Foto: Norbert Tukaj, Johan Paulin,

Laimonas Ciunys samt foton erhållna av Skanska.

Omslag: Laimonas Ciunys.

Design och produktion: Eastnine i samarbete med

Narva Communications. Tryck: Elanders Sweden.

Eastnines fastighet Vertas-1 i Vilnius.

Eastnine Årsredovisning 2023

131

Övrig information

Ladda ner pdf för utskrift

Detta är Eastnine 3

Fokus på hållbarhet 17

Vår verksamhet 29

Finansiell information och styrning 50

Övrig information 108

Aktien och aktieägarna 109

Hållbarhetsupplysningar 112

GRI-noter 112

GRI-index 122

TCFD-rapport 124

EU-taxonomin 126

Definitioner 128

Övrigt 130

Eastnine AB (publ)

Box 7214, 103 88 Stockholm

Besöksadress: Kungsgatan 30

Telefon: +46 8 505 97 700

E-post: info@eastnine.com