Mötesplatser för
kreativa idéer och
framgångsrika aärer
ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Detta är Eastnine Finansiering
och risk
2 48
Fokus på
hållbarhet
Finansiell
information och
styrning
Vår verksamhet Övrig information
16 6126 108
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en
unik fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Eastnines legala årsredovisning finns på s. 63–96 samt 102–105.
Finansiering och
kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade
fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål
och utfall 22
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella
rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens & vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga
fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt
EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik aärsverksamhet utvecklas. Eastnines fastighet 3Bures-1,2 i Vilnius.
EASTNINE ÅRSREDOVISNING DETTA ÄR EASTNINE
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Fastigheten S7-3 i Vilnius.
EASTNINE ÄR ETT SVENSKT fastighetsbolag, vars aktie är noterad
på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Eastnines hyresgäster utgörs till stor
del av stora och stabila internationella bolag med långa hyresavtal.
Meningen är att Eastnines lokaler ska stödja hyresgästernas affärs-
modell och innebära en konkurrensfördel för företag i relationen med
koncentrerade fastighetsportföljer i kombination med en betydande
marknadsandel, ger Eastnine en möjlighet att vara en viktig aktör
inom utveckling av fastigheter och stadsdelar.
Eastnine har ambitionen att vara den ledande,
långsiktiga leveran tören av moderna och
hållbara kontors- och logistik lokaler i förs t-
klassiga lägen på utvalda marknader i
Baltikum och Polen.
Välkommen till Eastnine!
FASTIGHETER
Antal (13)
FASTIGHETSVÄRDE
MEUR (470)
MILJÖCERTIFIERING
% (81)
UTHYRNINGSBAR YTA
tkvm (143)
SOLIDITET
% (58)
14
183
606
94
57
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
DETTA ÄR EASTNINE
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Poznan
Polen
Warzawa
Eastnine har under 2022 etablerats på en ny marknad med förvärvet av
en kontorsfastighet i Poznan, Polen. Ett intensivt uthyrningsarbete har
höjt uthyrningsgraden och avkastningen. Flera hållbarhetscertifieringar
har erhållits och vi har arbetat vidare med att renodla verksamheten
mot direktägda fastigheter.
Året i korthet
Eastnines 39 000 kvm stora kontorsfastighet Nowy Rynek D i Poznan, Polen.
Viktiga händelser
Under första kvartalet upptogs ett nytt banklån om 21,3 MEUR i sye
att delfinansiera fastigheten Uptown Park i Vilnius som förvärvades i
slutet av 2021.
Flera av Eastnines fastigheter har hållbarhetscertifierats under 2022.
Vid årets slut var 94 procent av beståndet certifierat med minst LEED
Gold eller BREEAM Outstanding.
I oktober 2022 ingicks ett villkorat avtal om försäljning av Eastnines
innehav i MFG för 193 MEUR. I mars 2023 sades avtalet upp då samtliga
villkor ej bedömdes kunna upp fyllas. Arbetet med avyttring av inne-
havet fortgår.
Geografiskt fokus breddades till att inkludera Polen. I maj förvärvades
en kontorsfastighet i Poznan för knappt 121 MEUR. I samband med
förvärvet upptogs ett nytt banklån om 72 MEUR.
En PropTech-hub har lanserats i Litauen i sye att stötta nya idéer och
teknologier för en mer hållbar framtida fastighets utveckling.
Eastnine har under året erhållit återbetalning om 18,8 MEUR från inne-
havet i East Capital Baltic Property Fund II.
94 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. PropTech Innovation Camp i Vilnius. MFG ingår i Övriga investeringar och ska avyttras. Polen inkluderas från 2022 som prioriterad marknad för Eastnine.
DETTA ÄR EASTNINE
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
50 prochande
En investering i Eastnines aktie innebär ett delägande i ett svenskt
börsnoterat fastighetsbolag med högavkastande, moderna samt
hållbara fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. Eastnine kombi-
nerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och marknads-
kännedom. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar,
attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Eastnines strategiska
inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster,
medarbetare och omvärld.
Eastnine – investering i en
unik fastighetsportfölj
Unik fastighets -
portfölj i tillväxt
Fastighetsportföljen består av premium-
kontor, centralt belägna i Vilnius, Riga och
Poznan. Målet är att addera fler kontors-
fastigheter och förvärva logistikfastigheter
i sye att nå en portföljvolym om 700 MEUR
vid slutet av 2023.
Hållbar attraktiv
totalavkastning
Målsättningen är att aktiens totalavkastning
ska vara högre än medianen för jämför-
bara fastighetsbolag i Europa. Över tid ska
avkastning på eget kapital uppgå till minst
10 procent och minst 50 procent av förvalt-
ningsresultatet eer aktuell skatt utdelas till
aktieägarna.
Ledande inom
hållbarhet
Fastigheternas miljöcertifieringsnivå är
högst i Baltikum och hållbarhetsarbetet
tillhör toppskiktet bland fastighetsbolag i
världen.
Stabil kundbas och
långsiktiga kundrelationer
Hyresgästerna består till hög andel av
stora, stabila internationella företag inom
finans, informations- och kommunikations-
teknologi (ICT), e-handel, legala tjänster
och revision. Hyresgästerna attraheras av
god tillgång på högkvalitativa lokaler samt
välutbildad arbetskra, till relativt sett låg
kostnadsnivå.
Betryggande
finansiering
Eastnine har en stabil finansieringssituation
med en låg belåningsgrad och hög soliditet.
Övriga tillgångar, som ska avyttras, är obe-
lånade.
Hyresgästerna i Eastnines fastighet 3Bures-3 i Vilnius kan ta en rörelsepaus på basketplanen belägen på 19:e våningen.
Så även styrelseledamöter på besök.
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
DETTA ÄR EASTNINE
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Omvärlden är orolig med krig, hög inflation och
sjunkande tillväxtsiror. Trots det levererade
fastighetsverksamheten ett mycket starkt resultat
2022 och står väl rustat för framtida utmaningar.
Arbetet med avyttring av innehavet i MFG fortsätter
och en försäljning skulle innebära stora tillväxt-
möjligheter för Eastnine.
Fastighetsrörelsen
levererar toppresultat
Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine.
INTERVJU VD
DETTA ÄR EASTNINE EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Eastnine uppnår det högsta förvaltnings-
resultatet någonsin under 2022. Vad är de
viktigaste bakomliggande faktorerna?
En större fastighetsportfölj i kombination
med högre uthyrningsgrad och stigande
hyresnivåer. I maj 2022 förvärvade vi en stor
fastighet, Nowy Rynek D i Poznan, samtidigt
som vi under hela året haft intäkter från de
tre fastigheter som vi förvärvade under 2021.
Tillsammans bidrar dessa fastigheter med
den största delen av intäkts- och resultat-
ökningen, men ett fantastiskt uthyrnings-
arbete har också bidragit. Netto uthyrningen
under året uppgick till 9 300 kvm, motsva-
rande drygt 2 000 TEUR i årshyra, vilket gör
att vi går in i 2023 med en uthyrningsgrad
som överstiger 96 procent. Sist, men inte
minst, samtliga medarbetare i Eastnine.
Deras dedikerade och målinriktade arbete,
oavsett tjänst och position, gjorde det möjligt.
på kapital. Vi ser vissa tecken på att ekono-
mierna i Baltikum börjar bromsa in, framför
allt inom tillverkningsindustrin. Däremot
har efterfrågan på kvalitativa kontorslokaler
hittills varit stark, vilket återspeglas i våra
siffror över nyuthyrning och uthyrningsgrad.
fortsatt hög efterfrågan. De sista månaderna
har vi också märkt ett ökat tryck från före-
tagsledningar som vill få personalen att
återgå till att arbeta från kontoren i högre
utsträckning. Och där blir argument som
väldigt viktiga incitamentsfaktorer.
Eastnine redovisar svagt positiva oreali-
serade värdeförändringar på fastigheter
under 2022, framför allt beroende på
förbättrade drinetton. Flertalet
Hur har Eastnine påverkats av de stora
omvälvande händelserna som Rysslands
invasionskrig, den höga inflationen samt
brist på komponenter och insatsvaror?
Kriget har medfört fruktansvärt mänsk-
ligt lidande och stor materiell förstörelse i
Ukraina. Det är ofattbart att ett sådant krig
kan ske i Europa år 2022. Bland följdeffek-
terna märks också energikrisen med höga
rejält i Europa och andra delar av världen.
Dessutom steg byggkostnaderna kraftigt i
början på 2022 och delar av leveranskedjor
blev brutna, vilket i vårt fall medfört att våra
planerade utvecklingsprojekt lagts på is tills
vidare. Höjda styrräntor har medfört, och
kommer sannolikt att fortsätta medföra,
-
över, vilket påverkat alla fastighetsbolag
som är beroende av tillgången, samt priset,
fastighetsbolag med investeringar i
Sverige uppvisar sjunkande fastighets-
värden på grund av stigande yielder. Hur
ser du på det och vad kan man förvänta
sig för utveckling av Eastnines fastig-
hetsvärden framöver?
Högre räntor påverkar avkastningskravet
på alla tillgångar och det mest sannolika är
därmed att avkastningskravet för fastigheter
kommer att stiga, även på de marknader där
ingen effekt kunde noteras vid årsskiftet.
Transaktionsvolymen har sjunkit i Polen och
varit förhållandevis stabil i Lettland samt
Litauen under 2022, men det noteras att
köpare och säljare har haft svårt att hitta det
och olikheter om man jämför våra fastighets-
marknader; Riga, Vilnius och Poznan, med
på våra marknader har historiskt varit, och
är, 2–3 procentenheter högre än för motsva-
rande fastigheter i Stockholm. En ökning av
direktavkastningskravet på fastigheter med
0,5 procentenheter får därmed bara hälften
så stor effekt på våra fastighetsvärden som
på Stockholmsfastigheter. Våra marknader
de senaste tio åren som vi har sett i de större
nordiska städerna, och framför allt i Stock-
holm. Fortsatt stark efterfrågan på kontor, i
kombination med ökade byggkostnader och
marknadshyrorna på våra marknader stigit,
vilket kommer att motverka en negativ inver-
nettot blir återstår att se.
” Mar k na ds hy rorna på
våra marknader har
stigit, vilket kommer
att motverka en
negativ inverkan från
högre avkastnings-
krav. Exakt vad nettot
blir återstår att se.”
Hunden Love tycker att det vore på sin plats med en promenad.
INTERVJU VD
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
DETTA ÄR EASTNINE
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
INTERVJU VD
Hållbarhetsfokuset har funnits ända sedan
vi beslutade att enbart inrikta oss på direkt-
ägda fastigheter 2017. Även om Eastnine
är ett förhållandevis litet börsnoterat fast-
ighetsbolag i Sverige är vi en betydande
aktör i Baltikum och därigenom får vårt
agerande effekt på marknaden. I det här
fallet har vi valt att vara föregångare bland
fastighetsbolagen och det många gånger
tillsammans med våra stora, internationella
hyresgäster och under de senaste två åren
också bankerna. Vi är alla en del av något
större och det gäller att ge ett positivt bidrag,
och då menar jag inte bara ett ekonomiskt
sådant. Hållbarhet handlar till stor del om att
vara långsiktig och använda resurser på ett
effektivt sätt.
Under hösten 2022 lanserade ni en ambi-
tiös satsning på PropTech. Hur ser nästa
steg ut och på vilket sätt kan den sats-
ningen i slutänden gynna Eastnine och
Eastnines aktieägare?
Man kan se vårt PropTech-initiativ som en
del i vårt hållbarhetsarbete. Tillsammans
-
förde vi under hösten PropTech Innovation
Camp i Vilnius, där det fanns möjlighet
att presentera olika idéer samt diskutera
med bland annat företrädare från Eastnine.
ny fastighet som tillförs ökar vår lönsam-
het, eftersom fasta kostnaderna inte ökar
i samma takt som intäkterna. Det är också
för Eastnine som fastighetsinvestering, vilket
skulle gynna likviditeten i aktien.
I dagsläget äger och förvaltar Eastnine
kontorsfastigheter i tre länder; Lettland,
Litauen och Polen. Beskriv marknaderna,
såväl fördelar som nackdelar och kan det
bli aktuellt med fler marknader och
logistikfastigheter som ju finns med i
aärsplanen?
Vi ser fortsatt väldigt stora möjligheter på
och Vilnius där efterfrågan på kontorslokaler
varit starkare än i Riga. Med vår entré i Polen
har förvärvsmöjligheterna mångdubblats,
vilket också var syftet med utvidgningen
ligger vårt fokus på kontorsfastigheter,
men vi kommer att fortsätta följa logistik-
marknaden och dess möjligheter också.
Fokuset på hållbarhet är stort och ni
redovisar stigande andel hållbarhets-
certifieringar, grön finansiering och gröna
hyresavtal samt höga resultat i olika
hållbarhetsjämförelser. Varför är ni så
fokuserade på hållbarhet?
PropTech kan leda till effektivisering av
fastighetsdriften, vilket är viktigt för oss
som fastighetsägare, andra fastighetsägare,
hyresgästerna och i slutänden hela sam-
hället. Nu skapar vi tillsammans med Rockit,
för fortsatt samverkan inom området. Under
2023 hoppas vi kunna lansera olika typer
av samarbeten med tekniska universitet i
Litauen inkluderande möten med studenter
samt föreläsningar om utmaningar för fast-
ighetsbranschen utifrån digitalisering och
klimatomställning. Litauen har ett utmärkt
renommé som FinTech-land och vi vill gärna
bidra till att skapa en liknande infrastruktur
för PropTech genom att stödja samverkan
och initiativ inom området.
Hur ser framtiden ut för Eastnine och
vilka är dina förhoppningar på 2023?
Vi har en väldigt stabil fastighetsrörelse
att bygga vidare på och vi har en samkörd,
vältrimmad organisation. Dessutom är vi
rätt positionerade för att möta kundernas
behov med moderna hus i mycket bra lägen.
Det känns så klart tillfredsställande och ger
oss bra förutsättningar att hantera en orolig
omvärld samt möjlighet att ta vara på de
chanser som också alltid uppstår i tider av
stora förändringar. Självklart ser vi gärna att
kliv de närmaste åren.
Kestutis Sasnauskas
Vd
Eastnine har ju som plan att renodla
investeringarna till att enbart omfatta
direktägda fastigheter, vilket innebär att
innehavet i den ryska modekedjan Melon
Fashion Group ska avyttras. Försäljnings-
avtalet med Sistema sades upp i mars
2023, men arbetet med en avyttring fort-
går. Vad skulle en försäljning innebära i
fråga om tillväxtmöjligheter och hur ser
tillväxtmöjligheterna ut om en försälj-
ningen inte blir av?
En försäljning är viktig ur renodlingsper-
-
spektiv. Med de medel som vi förväntar oss
från en försäljning, och som utgörs av eget
kapital, skulle vi kunna öka vår fastighets-
ännu större volym av intressanta potentiella
förvärv. Om avyttringen skulle fördröjas,
eller inte bli av alls, har vi i dagsläget begrän-
en tid fokusera mer på effektivisering och
optimering, vilket också är lönsamt för aktie-
ägarna.
Varför är det viktigt att växa, med tanke
på det förvaltningsresultat Eastnine
redovisar verkar ju Bolaget vara bra som
det är?
Det är så enkelt som vanliga skalfördelar. Vi
”Hållbarhet handlar till stor del om att
vara långsiktig och använda resurser på
ett eektivt sätt.”
Eastnines vd Kestutis på scenen vid PropTech Innovation Camp, som ägde rum hösten 2022 i Vilnius.
DETTA ÄR EASTNINE EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Eastnines lokaler ska stödja hyresgästernas aärs-
modell och vara en konkurrensfördel för företag i för-
hållande till anställda och kunder. Moderna, flexibla och
hållbara lokaler samt koncentrerade fastighetsportföl-
jer, i kombination med en betydande marknads andel,
ger Eastnine en möjlighet att vara en viktig aktör inom
utveckling av fastigheter och stadsdelar.
Aärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande
marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines
aärsvolym ska växa och relationen till hyresgästerna
ska vara nära och långsiktig. Byggnader och lokaler
ska främja välbefinnande och uppfylla höga miljö-
normer. Fastigheterna ska vara lokaliserade i de bästa
lägena utifrån respektive fastighetstyp.
Aärsidé
” Eastnine ska vara den ledande, lång-
siktiga leverantören av moderna och
hållbara kontors- och logistiklokaler
i förstklassiga lägen på utvalda
marknader i Baltikum och Polen.”
Vision
” Eastnine ska skapa och tillhanda-
hålla de bästa mötesplatserna där
idéer kan flöda, människor mötas
och framgångsrik aärsverksamhet
utvecklas.”
Eastnines strategiska arbete utgår från Aärsplan 2023 som
fastslogs hösten 2020 och däreer uppdaterats årligen. Enligt
aärsplanen är det övergripande målet för Bolaget att skapa en
hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna och, i sye att
uppnå målet, ska fastighets beståndet växa till 700 MEUR fram till
slutet av 2023.
Strategisk riktning – tillväxt
Eastnine äger totalt 14 fastigheter, varav 13
med kontorsbyggnader och en fastighet som
består av mark. Nio fastigheter är fördelade på
tre områden i Vilnius; centrala aärsdistriktet,
parlamentsområdet samt utvecklingsområdet
kring centralstationen. I Riga äger Eastnine tre
kontorsfastigheter samt en projektfastighet,
huvudsakligen bestående av mark, centralt
i staden. I Poznan innehar Eastnine en större
kontorsfastighet i det centrala aärsdistriktet.
Eastnine är största ägare av kontor i Vilnius,
medan beståndet i Riga och Poznan utgör en
mindre andel av total uthyrningsbar kontorsyta.
Fastigheterna är moderna, med en genom-
snittsålder på knappt 9 år, och utformade för
att erbjuda en bra miljö för människor i bygg-
naderna. Eastnine för en kontinuerlig dialog
med hyresgästerna, och anordnar events i
fastigheterna, i sye att bygga långsiktiga rela-
tioner. Hela 94 procent av fastighetsbeståndet
är hållbarhetscertifierat med antingen LEED
Gold, LEED Platinum eller BREEAM Outstanding.
Vid slutet av 2022 ägde Eastnine inga logistik-
fastigheter.
Så här långt har vi kommit
Eastnines fastighet 3Bures-1,2 i Vilnius utgörs av två segelliknande skyskrapor med 24 respektive 17 våningar.
DETTA ÄR EASTNINE EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
STRATEGISK RIKTNING
Aärsmodell – tre olika verksamhetsområden
Eastnine har som målsättning att bli ett renodlat fastighetsbolag.
Övriga investeringar ska avyttras så snart det bedöms vara
aärsmässigt optimalt. Fastighetsverksamheten bedrivs inom tre
olika områden; förvaltning, förädling och transaktion.
FÖRVALTNING
Som ett komplement till regel-
bundna möten med hyres-
gästerna, genomför Eastnine
årligen en kundundersökning
i sye att erhålla mer informa-
tion om hur hyresgäster och
deras medarbetare uppfattar
Eastnine som hyresvärd. Base-
rat på möten och undersök-
ningsresultat vidtas relevanta
åtgärder som bedöms för-
bättra kundens upplevelse.
FÖRÄDLING
Investeringar i förvaltningsfast-
igheterna sker löpande, i sye
att möjliggöra uthyrningar till
högre hyresnivåer och därmed
uppnå värdeökning. Under
året uppgick investeringar i
befintliga fastigheter till 6,1
MEUR. Eastnine har tre större
projekt på planeringsstadiet,
varav två i Riga och ett i Vilnius.
Samtliga är pausade i avvaktan
på sjunkande byggpriser.
TRANSAKTION
Fastighetsbeståndet har under
året vuxit med 136 MEUR, varav
förvärv utgjorde 121 MEUR.
Under året gjorde Eastnine
entré på den polska marknaden
med förvärvet av en kontors-
fastighet om drygt 39 000 kvm.
Eastnine är en av de största
ägarna av förstklassiga kontor i
Baltikum.
Aärsmodellen i praktiken
FÖRÄDLING
Fastighetsbeståndet ska
kontinuerligt förbättras genom
utveckling av nya fastigheter,
samt investeringar i befintligt
bestånd, i sye att öka intjänings-
förmågan.
FÖRVALTNING
Förvaltningen ska bedrivas i nära sam-
arbete med kunderna och bygga på
aärsmässighet, hållbarhet och innovation
för att såväl Eastnine som kunderna ska
uppnå sina respektive mål.
TRANSAKTION
Fastighetsbeståndet ska växa, och
vid behov renodlas, för att säkerställa
positionen som den ledande förvaltaren
av moderna och hållbara kontors- samt
logistiklokaler i Baltikum och Polen.
Danske Bank hyr hela Eastnines fastighet S7-1 i Vilnius centrala aärsdistrikt.
DETTA ÄR EASTNINE EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Eastnines fastighet 3Bures-3
i Vilnius centrala aärsdistrikt.
STRATEGISK RIKTNING
STRATEGI: VERKSAMHET
Fastighetsportfölj
För att vara en effektiv och betydelsefull
aktör är det viktigt att nå minst 100 000 kvm
i varje stad och första förvärvet i en ny stad,
alternativt i ett nytt land, ska därför vara av
delen av fastighetsportföljen och utveck-
lingsprojekt en mindre, men högavkastande,
del. Fastigheterna ska vara moderna, håll-
bara och i bra lägen.
Hyresgäster
Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga
relationer med hyresgästerna, vilket ger låg
omsättningshastighet och bidrar positivt
till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras
av ekonomiskt stabila och välrenommerade
eftersträvas.
Organisation
Eastnines huvudkontor ska vara i Stockholm
där Bolaget äger fastigheter. Samtliga kontor
bör bemannas med Eastnine-medarbetare
inom adekvata funktioner. Ekonomisk och
administrativ förvaltning av fastigheterna
bör hanteras av Eastnines medarbetare. Suc-
cessivt, och när det blir fördelaktigt, bör även
teknisk förvaltning och fastighetsskötsel
utföras av Eastnines medarbetare.
Strategier – vägar till målen
Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som ska bidra till,
och leda fram till, uppfyllelse av fastställda mål.
STRATEGI: FINANSIERING
-
stödja det övergripande målet om att skapa
en hållbar attraktiv totalavkastning för
aktieägarna. I målet ingår att avkastningen
ska vara relevant i relation till risken i
aktie ägarens investering. Finansiering
-
sieringskostnad uppnås inom ramen för
Finansiering kan utgöras av eget kapital,
räntebärande skuld och övriga skulder.
från institutionella aktörer.
STRATEGI: MILJÖ
byggnad i portföljen. Samtliga relevanta
tak ska förses med solpaneler. Plan för hur
GRESB-målen ska uppnås uppdateras årli-
månader från tillträdet. Principen omfattar
ej fastigheter som förväntas bli föremål för
omfattande projektutveckling.
STRATEGI: SOCIAL HÅLLBARHET
Aärsetik
Eastnine ska ekonomiskt, eller på annat sätt,
bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Utbildning i antikorruption ska genomföras
årligen.
Anställda
Arbetsklimatet ska vara inkluderande,
uppmuntrande och främja nyskapande.
Medarbetare ska ges möjlighet till adekvat
utbildning och anställningsvillkoren ska
vara marknadsmässiga i syfte att uppnå god
befordran ska eventuellt underrepresenterat
kön samt mångfald prioriteras, förutsatt lik-
värdig kompetens och utbildning.
Kunder
Eastnine ska sträva efter att vara den bästa
hyresvärden. Våra hyresgäster är våra vikti-
gaste ambassadörer. Kundundersökningar
för samtliga direktförvaltade fastigheter ska
genomföras årligen. Efter uppföljning och
utvärdering ska åtgärder vidtas.
Leverantörer
Samtliga strategiska leverantörer ska håll-
barhetsgranskas och nybyggnationsprojekt
ska granskas på plats.
STRATEGI: OPERATIONELL
HÅLLBARHET
gröna hyresavtal skapas ett samförstånd,
mellan Eastnine å ena sidan och Eastnines
långivare respektive hyresgäster å andra
sidan, kring betydelsen av en långsiktigt
hållbar verksamhet.
DETTA ÄR EASTNINE
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
STRATEGISK RIKTNING
GIEDRE ZUKAITE-JEFIMOVIENE
arbetar som Client Experience Oi-
cer på Eastnine i Litauen. Intresset
för fastigheter började för drygt 15 år
sedan när hon studerade Real Estate
Management och Construction Eco-
nomics på Vilnius Gediminas Techni-
cal University. Giedres arbete syar
till att skapa en bra hyresgästupple-
velse och hög kundnöjdhet.
Eersom vi inte bara vill erbjuda loka-
ler utan även förstå våra hyresgäster
och förenkla deras vardag, är det inte
helt givet var mitt arbete börjar och
slutar, säger Giedre. Som hyresvärd
strävar jag eer att vara hänsynsfull,
lyhörd och hjälpsam. Målet är att se
till att våra hyresgäster kan fokusera
på sina egna aktiviteter. Det handlar
om att säkerställa att våra hyresgäster
ska ha en smidig daglig verksamhet,
att lösa problem så snabbt som möj
-
ligt eller träas för ett samtal. När det
grundläggande är på plats, då kan
man skapa en minnesvärd upplevelse,
säger Giedre.
I sye att ytterligare förbättra rela
-
tionen till våra hyresgäster, införde
Eastnine under 2022 nya riktlinjer för
hyresgästupplevelse. Vi uppmärksam
-
mar specifika händelser, välkomnar
nya hyresgäster samt firar jubileum
och högtider. Under året organiserade
vi även en stegutmaning för att upp
-
muntra till en hälsosam livsstil. Jag
vill tro att allt detta skapar relationer
och kundlojalitet som leder till att våra
hyresgäster rekommenderar oss i alla
situationer, säger Giedre.
”Vi erbjuder inte bara lokaler för uthyrning,
vi vill förstå våra hyresgäster, göra deras liv
enklare och förbättra kundupplevelsen.”
Värderingar – medarbetarnas gemensamma bas
Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande och samman-
hållande värderingar; Hållbar, Innovativ, Respektfull och Engagerad.
HÅLLBAR
Bidra till en långsiktigt hållbar
utveckling på våra marknader
och ta ansvar för våra sociala och
miljömässiga konsekvenser.
RESPEKTFULL
Alltid behandla varandra,
våra partners och våra
kunder med respekt.
INNOVATIV
Sträva eer att vara innova-
tiva i vår kundservice och vårt
tjänste erbjudande genom
teknisk och digital utveckling.
ENGAGERAD
Engagerade i varandra och
passionerade i vad vi gör.
4
3
1
2
CASE
DETTA ÄR EASTNINE
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
0
100
200
300
400
500
600
700
20222021
MEUR
Mål
Fastighetsvärde
0
20
40
60
80
100
20222021
%
Mål
Andel fastigheter
STRATEGISK RIKTNING
Mål och utfall – en ambitiös plan för
tillväxt, hållbarhet och lönsamhet
Eastnines målbild beskrivs i Aärsplan 2023. Bolaget har en ambitiös plan
när det gäller tillväxt, hållbarhet och lönsamhet. Specifika mål är satta för
att stödja det övergripande målet som syar till att skapa aktieägarvärde.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet ska öka till 700 MEUR
vid slutet av 2023. Ett större bestånd ökar
normalt sett räntabiliteten och avkastning
per aktie. Eer en ökning med 136 MEUR
under 2022 är det knappt 100 MEUR till
målet.
700 606
MÅL UTFALL
MEUR MEUR
Renodling
Investeringarna ska renodlas till att omfatta
enbart direktägda fastigheter. Renodlingen
ska genomföras så snart det är aärsmässigt
optimalt. Vid årsskiet utgjorde fastigheter-
nas värde 76 procent av totala investeringar.
100 76
MÅL UTFALL
% %
Läs mer om våra mål
inom hållbarhet på sid
22–25.
ÖVERGRIPANDE MÅL
9,6
EASTNINE
%
-18,4
KONKURRENTER
%
Totalavkastning
2021–2022
Övergripande målet är att skapa en hållbar
attraktiv totalavkastning för aktieägarna.
Totalavkastningen (utdelning samt aktie-
kursutveckling) ska över tid överstiga
medianen för jämförbara europeiska fast-
ighetsbolag. Eastnine har överträat målet
under de senaste två åren.
Hyresgästen Vinteds kontor
i fastigheten Uptown Park i
Vilnius.
INVESTERINGAR
DETTA ÄR EASTNINE
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
0
5
10
15
20
25
20222021
MEUR
Mål
Förvaltningsresultat årstakt
0
5
10
15
20
25
20222021
%
Mål
Avkastning på eget kapital
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
20222021
%
Mål
Utdelning i % av förvaltningsresultatet
STRATEGISK RIKTNING
Förvaltningsresultat, årstakt UtdelningAvkastning
på eget kapital
Förvaltningsresultatet ska öka till 25 MEUR i
årstakt baserat på Q4 2023. Ett större fastig-
hetsbestånd ökar lönsamheten då de fasta
kostnaderna normalt sett stiger procentuellt
sett mindre än intäkterna. Trots en ökning
om 107 procent under 2022 (Q4 årstakt),
återstår det en bra bit till målet.
25 14
MÅL UTFALL
MEUR MEUR
Utdelning till aktieägarna ska över tid uppgå
till minst 50 procent av förvaltningsresultatet
eer aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit
en höjning till 3,40 SEK per aktie (3,00) för
räkenskapsåret 2022, vilket skulle utgöra 51
procent av förvalt ningsresultatet.
≥50 51
MÅL FÖRSLAG
% %
Avkastning på eget kapital ska uppgå till
minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på
eget kapital förbättrar förutsättningarna för
utdelning samt positiv aktiekursutveckling.
Avkastning på eget kapital har legat klart
över 10 procent under de senaste två åren.
≥10 25
LÅNGSIKTIGT MÅL UTFALL
% %
LÖNSAMHET & AVKASTNING
DETTA ÄR EASTNINE
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Välkommen till Eastnine! 3
Året i korthet 4
Eastnine – investering i en unik
fastighetsportfölj 5
Intervju vd 6
Strategisk riktning 9
Vision 9
Aärsidé 9
Aärsmodell 10
Strategier 11
Värderingar 12
Mål och utfall 13
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
0
20
40
60
80
100
20222021
%
Mål
Nettobelåningsgrad
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20222021
%
Mål
Soliditet
0
1
2
3
4
20222021
ggr
Mål
Räntetäckningsgrad
STRATEGISK RIKTNING
Nettobelåningsgrad
fastigheter
RäntetäckningsgradSoliditet
Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå
till max 60 procent. En balanserad belånings-
grad säkerställer långsiktig stabil finansie-
ring i kombination med god avkastning. Vid
utgången av 2022 var nettobelåningsgrad
fastigheter 51 procent. Endast fastighets-
investeringarna är belånade.
≤60 51
MÅL UTFALL
% %
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst
2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer
möjligheten att betala räntekostnader över
tid. Vid utgången av 2022 uppfylldes målet.
≥2,0 2,4
MÅL UTFALL
ggr ggr
Soliditeten ska uppgå till minst 35 procent.
En medelhög soliditet säkerställer långsiktig
stabil finansiering samt god avkastning.
Soliditeten var höga 57 procent vid slutet av
2022, delvis beroende på att övriga investe-
ringar inte är belånade.
≥35 57
MÅL UTFALL
% %
Eastnines S7-fastigheter i Vilnius är ut-
formade för att kunna erbjuda maximal
hälsa och välbefinnande för de personer
som vistas i fastigheterna.
FINANSIELL STABILITET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
DETTA ÄR EASTNINE
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Fokus på hållbarhet
Den gröna omställningen driver investerare och
finansiärer mot mer hållbara alternativ, samtidigt
som hyresgäster i allt högre grad eerfrågar
moderna och eektiva lokaler. Hållbarhetsarbetet
är en viktig del av vår verksamhet, där vi kontinuer-
ligt utvecklar våra fastig heter och organisationen
för att tillvarata framtidens möjligheter och anta
kommande utmaningar.
I entrén i fastigheten 3Bures-3 i Vilnius finns
en mötesplats med ljusterapibelysning.
FOKUS PÅ HÅLLBARHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
På torget utanför Eastnines S7-fastigheter finns
möjlighet att samlas för en paus i solen.
Resurseektiv fastighetsverksamhet
Ett förändrat arbetssätt med mer hemarbete,
vikande konjunktur, klimatrelaterad lag-
stiftning och energikris i Europa ändrar spel-
planen för fastighetsbolag både på kort och
lång sikt. Att aktivt arbeta med att begränsa
och minska negativ miljöpåverkan, vara
resurs effektiv och framåtriktad är därför
avgörande för att kunna hantera morgon-
dagens utmaningar, framtidssäkra en hållbar
fastighetsverksamhet samt begränsa och
hantera risker som fastighetsbolag är expo-
nerade för.
Framtidssäker verksamhet
Eastnines hållbarhetsarbete baseras på
väsentliga frågor, framtagna i samarbete
med Bolagets intressenter, som bedömts ha
betydande påverkan på Eastnines verksam-
het. De väsentliga frågorna har resulterat i
två fokusområden; framtidssäkra fastigheter
och framtidssäker organisation.
Eastnines övergripande miljömål är att
fastighetsdriften ska vara koldioxidneutral
och att förnybar energi ska utgöra 100
procent av fastigheternas energiförbrukning,
båda senast 2030. Bolagets strategi för att
minska utsläppen är fokuserad på förbättrad
Hållbar verksamhet
Hållbarhet är en integrerad del av Eastnines aärsidé och förvaltnings-
strategi. Vi har högt ställda mål och arbetar systematiskt för att minska
vår negativa miljöpåverkan och istället skapa positiva avtryck i de
samhällen där vi verkar.
energieffektivitet och ökad andel förnybar
energiförsörjning.
Eastnine ska bidra till en positiv samhälls-
utveckling på de marknader där vi verkar.
Med hjälp av uppsatta mål har vi siktet
inställt på att kontinuerligt förbättra fastig-
heterna, skapa goda relationer till hyres-
gäster, anställda och leverantörer samt att
bedriva verksamheten med god affärsetik.
Bolaget har nolltolerans mot korruption, och
ställer samma krav på leverantörer som vi
gör internt gällande regelefterlevnad, arbets-
villkor och respekt för mänskliga rättigheter.
Bolaget har antagit policyer som vägledning
för hur verksamheten ska bedrivas ur ett
hållbarhetsperspektiv, läs mer på s. 111.
På följande sidor beskriver vi vårt kontinuer-
liga hållbarhetsarbete, inklusive mål och utfall,
utvalda händelser under året, fastighetscerti-
ur ett hållbarhetsperspektiv. Se även s. 109 – 123
för ytterligare hållbarhetsupplysningar.
FRAMTIDSSÄKRA FASTIGHETER
• Hållbarhetscertifiering av byggnader
• Energiprestanda och förnybar energi
• Minskad klimatpåverkan
• Eektiv resursanvändning
• Cirkulär användning av resurser
• Hållbara byggnadsmaterial och installationer
FRAMTIDSSÄKER ORGANISATION
• Hög aärsetik och antikorruption
• Hög kundnöjdhet
• Attrahera och behålla kompetens
• Medarbetarnas hälsa och välbefinnande
• Jämställdhet och mångfald
• Hållbara leverantörskedjor
Fokusområden och väsentliga frågor
FOKUS PÅ HÅLLBARHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
50och
Strålkastare på 2022
EFFEKTIVA BYGGNADER
Hållbarhetscertifieringar
Under 2022 har fem av Eastnines fastigheter
erhållit nya, eller uppgraderade, hållbarhets-
certifieringar. Vid årets slut var 94 procent
av Eastnines fastighetsbestånd certifierat
med minst LEED Gold eller BREEAM Outstan-
ding. Syet med certifieringarna är att våra
byggnader ska vara eektiva ur energi- och
miljö synpunkt samt hålla en hög standard
vad gäller hyresgästernas arbetsklimat och
välmående.
PROPTECH
Framtidens fastigheter
Eastnine har tillsammans med innovations-
centret Rockit och startup-acceleratorn
Baltic Sandbox genomfört PropTech
Innovation Camp i Vilnius under hösten
2022. Syet med satsningen var att stötta
nya idéer och teknologier för en mer hållbar
framtida fastighetsutveckling i Litauen samt
skapa förutsättning för etablering av ett
robust ekosystem för PropTech-utveckling i
Baltikum.
SOCIALT ANSVAR
Humanitärt bistånd
Eastnine har skänkt 25 000 EUR till Röda
Korset i Litauen för humanitärt bistånd i
Ukraina med anledning av Rysslands inva-
sion. Eastnine har även skänkt cirka 6 000
EUR till lokala välgörenhetsorganisationer
i samband med den årliga kundundersök-
ningen, där varje svarande hyresgäst fått välja
en lokal organisation att donera pengar till.
HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE
Hyresgäster i fokus
Eastnines fastigheter utformas för ökat
välbefinnande på arbetsplatsen. Våra
hyresgäster uppmuntras kontinuerligt till
fysisk aktivitet genom olika kommunikativa
budskap. Under 2022 har till exempel skyltar
satts upp i Valdemara Centrs med en uppma-
ning att ta trappan istället för hissen. Under
året arrangerades bland annat en stegtävling
i Vilnius och Riga, utomhusbio och säsongs-
baserade provsmakningar i Poznan.
”Genom PropTech Innovation Camp i Vilnius, skapade
vi en plattform för entreprenörer som med data, digi-
talisering och innovativa idéer kan göra stor skillnad
för Litauens framtida fastighetsbestånd.”
Eektivisering av fastighetsdrien, hälsa och välbefinnande på arbets-
platsen, humanitärt bistånd och PropTech har varit i fokus när 2022
summeras ur ett hållbarhetsperspektiv. Eastnines kontinuerliga
hållbarhetsarbete, inklusive mål och utfall beskrivs på s. 22–25.
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Tilldelats utmärkelsen ”Best green initiative” av
The Baltic Real Estate Leaders Forum
Fortsatt topprating i GRESB:s årliga
ESG-bedömning av fastighetsbranschen
Ett av Sveriges mest jämställda bolag i Allbrights
årliga granskning av svenska börsbolag
Nöjda medarbetare gav
Great Place to Work-certifiering
OKTOBER OKTOBER
NOVEMBER
Priser och utmärkelser
Eastnine har 2022 tilldelats utmärkelsen ”Best green initiative” (”Bästa
gröna initiativ”) av BREL:s (Baltic Real Estate Leaders) Forum som hålls i
Riga. Forumet är ett av de största forumen inriktade på fastigheter och
investeringar i Baltikum. Motivering till utmärkelsen inkluderade att
Eastnine sätter hållbarhet högt på agendan vid investeringar i, och
förvaltning av, fastigheter.
Eastnine erhöll för tredje året i rad toppratingen fem stjärnor i GRESB:s
årliga ESG-bedömning av fastighetsbranschen (GRESB Real Estate
Assessment). Med 92 poäng av 100 möjliga, avancerade Eastnine två
placeringar till nionde plats bland börsnoterade europeiska bolag och
placerade Eastnine bland de 20 procent bästa i GRESB:s globala bench-
mark för fastigheter.
Eastnine rankades som nummer sex av 361 bolag i Allbrights årliga gransk-
ning av jämställdheten inom Sveriges börsnoterade företag. Eastnine, som
bland annat har en jämn könsfördelning på ledningsnivå placerades på
Allbrights ”gröna lista”, tillsammans med 69 av de 361 granskade bolagen.
Eastnine kvalificerade sig 2022 återigen för certifieringen ”Great Place to
Work” i samband med att nivån 97 av 100 möjliga uppnåddes i årets med-
arbetarundersökning Trust Index™. Certifieringen bygger på befintliga
medarbetares upplevelse av Eastnine som arbetsplats inom fem kategorier:
trovärdighet, rättvisa, respekt, stolthet och kamratskap.
NOVEMBER
Eastnines fokuserade arbete inom hållbarhetsområdet får uppmärksamhet
och erkännande från omvärlden. Under 2022 placerade vi oss återigen i topp-
skiktet av undersökningar från GRESB, Allbright och Great Place to Work.
Dessutom tilldelades vi utmärkelsen ”Best green initiative” från ledare inom
fastighetsbranschen i Baltikum.
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
CERTIFIERINGAR
EASTNINE ANVÄNDER hållbarhetscerti-
hållbar resursanvändning, begränsad miljö-
påverkan och hög standard på hyresgästernas
av de främsta verktygen för att uppnå våra
miljörelaterade målsättningar.
Vid årets slut var 94 procent av fastighetsbe-
BREEAM Outstanding. Eastnines målsättning
är att hela fastighetsbeståndet
BREEAM Excellent. Förvärv av en fastighet
föregås av en analys i due diligence-fasen och
en preliminär bedömning av möjligheten att
-
att våra fastigheter uppfyller investerares,
Under 2022 har ytterligare tre fastigheter
har uppnått en högre nivå än tidigare. Årets
förvärv, Nowy Rynek D i Poznan, har erhål-
nybyggnation. I Vilnius har fastigheten
-
med BREEAM In-Use Outstanding. I Riga har
systemet Fitwel, som är inriktat på männi-
Centrs erhöll två stjärnor i Fitwel för all-
männa utrymmen, som anpassats för ökat
Hållbarhetscertifierade fastigheter
Vid nybyggnation Typ* Nivå Antal fastigheter Bruttoarea, kvm Andel totalt, %
LEED
Building Design
and Construction Platinum 3 76 187 33 %
BREEAM New Construction Excellent 3 56 461 24 %
Totalt 6 132 648 57 %
Existerande byggnader Typ* Nivå Antal fastigheter Bruttoarea, kvm Andel totalt, %
LEED
Building Operations
and Maintenance Platinum 5 74 539 32 %
LEED
Building Operations
and Maintenance Gold 1 11 446 5 %
BREEAM In-Use Outstanding 3 56 461 24 %
Totalt 9 142 446 61 %
Fastigheter med minst en certifiering 12 218 633 94 %
Fastigheter under pågående certifiering 1 14 224 6 %
Totalt 13 232 857 100 %
Certifiering av nybyggda fastigheter kallas inom BREEAM för New Construction och inom
LEED för Building Design and Construction. Dessa gäller under byggnadens hela livs-
längd, där dimensioner som transport, val av energilösningar och miljövänliga material
under konstruktionsfasen utvärderas. In-Use inom BREEAM samt Building Operations
and Maintenance inom LEED avser drien av existerande byggnader med mätbar förbruk-
ning, där bland annat energieektivitet och val av inköpt energi tas i beaktande. Dessa
certifieringar måste förnyas regelbundet och har en giltighetstid på 3–5 år.
Eastnines S7-fastigheter i Vilnius är alla tre certifierade med BREEAM In-Use Outstanding.
Mätt som kvm av bruttoarean. Exklusive
area föremål för omfattande utveckling.
*Certifiering av nya och existerande byggnader
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Under 2022 arrangerades hyresgästaktiviteter
anpassade eer årstid vid Nowy Rynek D, såsom
utomhusbio, glassfest och “smaka på hösten”.
nås från alla stadens ytterområden inom
20 minuter. För långväga resenärer lig-
ger den centrala tågstationen bara cirka
500 meter bort. Nowy Rynek D erbjuder
parkeringsgarage för cyklar och bilar,
samt duschar och omklädningsrum.
Även utomhusmiljön, kring byggnaden,
har uppförts med ett hållbarhetstänk.
Taket på Nowy Rynek D inrymmer solpa-
neler samt bikupor med 30 000 stadsbin.
trottoarer och gångstråk gjorda av en spe-
ciell typ av betong som renar luften från
skadliga föroreningar från bland annat
bilavgaser. Därtill ska innergården, som
planeras att uppföras mellan byggnaderna
i området, bli en oas där såväl hyresgäster
MED SINA INNOVATIVA lösningar
passar Nowy Rynek D väl in i Eastnines
moderna och hållbara fastighetsportfölj.
Byggnaden är skapad med material från
regionen samt återvunnet material, har
låghastighetsventilation och system som
ger bättre termisk komfort, renare luft och
som arbetar i huset har goda möjligheter
till dagsljus från sina arbetsplatser. Det
gråvatten och regnvatten, som tillsam-
mans med val av belysning möjliggör en
betydande minskning av energi- och vat-
för personer med olika funktionsnedsätt-
ningar. Att ta sig till jobbet i Nowy Rynek
Nowy Rynek D
Eastnine gjorde 2022 entré på den polska mark-
naden med förvärvet av den nybyggda kontors-
fastigheten Nowy Rynek D i regionstaden Poznan.
Med design och teknologi har fastigheten skapats
för att möta höga hållbarhetsstandarder och främja
välbefinnandet hos de som arbetar i byggnaden.
Nowy Rynek D är, med sina 39 300 kvm, en av fem
byggnader i ett större komplex av moderna
kontors fastigheter i centrala Poznan.
CASE
Nowy Rynek D
Byggår 2021
Tillträde maj 2022
Uthyrningsbar yta, kvm 39 300
Parkeringsplatser 261
Certifiering LEED Platinum
Fasaden på Nowy Rynek D skiar från skimrande grönt till rostrött. Huset har många fönster och vinklar som ger både välbehövligt dagsljus och skugga.
som boende i intilliggande kvarter kan
mötas, umgås och koppla av.
Utmärkelser
Nowy Rynek D uppmärksammades under
2022 för sin arkitektur, hållbara lösningar
och ansvarsfulla integration med den
arrangörerna av ”Architectus civitatis
nostra”, en tävling organiserad vartannat
år av stadens borgmästare. Av den polska
Council” har Nowy Rynek D även erhållit
Building” (årets bästa ekologiska bygg-
nad), för dess anmärkningsvärda arkitek-
tur och innovativa miljövänliga lösningar.
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att eektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd.
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
EKONOMI
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktö
r
Ökat engagemang hos
kunderna
Ökat engagemang hos de
anställda
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
eerlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
RENOMMÉ RISKREDUCERING
Område Sye Mål Nyckeltal Utfall 2022 Åtgärder Möjligheter/
skapat värde
Utvecklings-
potential
FN:s globala
mål
Framtidssäkra fastigheter
Certifiering
Hållbarhets-
certifiering
av bygg-
nader.
100 % av fastig-
heterna ska vara
miljöcertifierade
enligt minst LEED
Gold eller BREEAM
Excellent.
Andel av
fastighets-
beståndet som
är certifierat,
%.
94 % (81) av brutto arean är certifierad, 6 % är
föremål för certifiering.
Läs mer på s. 20.
• Vid varje förvärv av en icke-certifierad fastighet görs
en bedömning av åtgärder och kostnad för att uppnå
önskad certifieringsnivå.
• Certifieringsprocessen påbörjas inom 12 månader från
förvärvet för icke-certifierade fastigheter.
• Befintliga New Construction-certifieringar kan i vissa
fall kompletteras med In Use-certifiering eller hälso-
relaterad certifiering som Well eller Fitwel.
• Under 2022 har Eastnines ESG due-diligence-process
kompletterats med krav i enlighet med EU-taxonomin.
• Förbättra processer och
rutiner för bevakning och
uppföljning av fastighets-
prestanda eer certifiering.
Utsläpp
Minska
koldioxid-
avtrycket.
Fastighetsdriften
ska vara klimat-
neutral senast
2030 (avser Scope
1 och Scope 2 där
klimatkompensa-
tion tillåts för
utsläpp som inte
kan effektiviseras
bort fram till 2030).
Utsläpps-
intensitet,
kg CO
2
e/kvm/
år.
Utsläppsintensiteten uppgick till 23 kg CO
2
e/
kvm.
Läs mer på s. 115–116.
• Scope-3-rapportering har utvidgats och inkluderar nu
utsläpp från lokalanpassningar.
• Under 2022 genomfördes analys enligt CRREM
(Carbon Risk Real Estate Monitor) för samtliga
fastigheter i portföljen.
• Se andra åtgärder under Energi.
• Förbättra datakvaliteten i
Scope 3-rapporteringen.
• Ansluta till Science Based
Targets.
Energi
Använda
förnybar
energi.
Förnybar energi
ska utgöra 100 %
av energiförbruk-
ningen senast
2030.
Andel av total
energi mix som
är förnybar, %.
Andelen förnybar energi uppgick till 77 %
(83) 2022, en minskning p.g.a. nya förvärv
med lägre andel förnybar energi. 100 % av
inköpt el är förnybar.
Läs mer på s. 114.
• Solpaneler beaktas för alla lämpliga tak.
• Under 2022 har olika alternativ utvärderats för att
ersätta gasbrännare i Valdemara Centrs, där naturgas
används som primär uppvärmningskälla. Under 2023
planeras uppvärmningen ersättas med fjärrvärme.
• Engagemang i lobbying
för ytterligare miljö-
anpassning av lokala fjärr-
värme leverantörer.
Öka energi-
effektivi-
teten.
Reducera energi-
användningen med
25 % från år 2019
fram till 2025.
Energianvänd-
ning (fastig-
hetsenergi),
kWh/kvm/år.
Genomsnittlig energi intensitet minskade
med 12 % till 112 kWh/kvm 2022, både jäm-
fört med föregående år och jämfört med
2019. Normaliserad energianvändning i jäm-
förbart bestånd minskade med 10 % jämfört
med föregående år.
Läs mer på s. 114.
• För att säkerställa att energiprestandan förbättras är
vårt mål att uppnå minst 80 % av totalt antal möjliga
poäng i LEED/BREEAM-certifieringar i kategorin energi.
• Energibesiktningar genomförs regelbundet.
• Under 2022 har energibesparande åtgärder genom-
förts i fastigheter i Lettland. Rörelsesensorer och LED-
lampor har installerats. Kylsystemet har uppgraderats
i Valdemara Centrs.
• I Litauen har bl. a. en ny energirevision genomförts i
3Bures-1,2 och nya mätare installerats i Uptown Park
för att underlätta insamling och uppföljning av energi-
användning.
• Utveckla intern kompetens
inom fastighetsenergi.
• Samarbeta med hyres-
gästerna i energifrågor.
• Ta fram gröna hyresavtal
med fokus på energi.
Hållbarhetsarbete – mål och utfall
Aärskritiskt
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
EKONOMI
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktö
r
Ökat engagemang hos
kunderna
Ökat engagemang hos de
anställda
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
eerlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
RENOMMÉ RISKREDUCERING
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Framtidssäker organisation Framtidssäkra fastigheter
Område Sye Mål Nyckeltal Utfall 2022 Åtgärder Möjligheter/
skapat värde
Utvecklings-
potential
FN:s globala
mål
Vatten förbrukning
Effektivisera
vattenför-
brukning.
Minska vattenför-
brukningen med
minst 2 % per år i
genomsnitt under
en 5-årsperiod.
Vatten-
förbrukning,
liter/kvm/år.
Vattenförbrukning per kvm ökade med 25 %
2022. I jämförbart bestånd var ökningen
27 %, på grund av ökad närvaro på kontoren.
Den genomsnittliga minskningen av vatten-
förbrukning per kvm sedan 2019 har legat
runt 16 % per år, vilket primärt beror på
förvärv av mer vatteneffektiva fastigheter
samt på installation av vattenbesparande
utrustning i befintliga fastigheter.
Läs mer på s. 115.
• Obligatorisk certifieringsprocess för fastigheter
bidrar till användningen av bästa praxis för vatten-
förbrukning, genom krav på installation av kranar och
toaletter med reducerat vattenflöde.
• Sätta specifika mål för
vattenförbrukningen för
enskilda fastigheter.
Avfalls-
hantering
Cirkulär
användning
av resurser.
Öka andelen åter-
vunnet avfall.
Andel åter-
vunnet avfall,
%.
Andelen återvunnet avfall förändrades inte
markant under 2022. Andelen är 33 % (33) för
samtliga, och 38 % (37) för direktförvaltade,
fastigheter. I jämförbart bestånd är respek-
tive andelar dock 48 % (37) och 38 % (33).
Läs mer på s. 117.
• Granska nya förvärvade fastigheter avseende
avfallshantering och följa upp med handlingsplaner.
• I första hand installera handtorkar istället för pappers-
handdukar vid renovering och nybyggnation.
• Samarbeta med, och utbilda, hyresgäster.
• Förbättra kvaliteten av
insamlad data genom att
införa faktisk mätning i
fler fastigheter istället för
schablonmetod.
Material-
användning
Använda
material
med låga
koldioxid-
utsläpp.
Öka användningen
av hållbara material
vid nybyggnation
och renovering.
– Eastnine har inga pågående nybyggnations-
projekt och planerade ny byggnations projekt
har pausats på grund av höga bygg-
kostnader.
• Eastnines policy för ny- och ombyggnation uppdat-
erades 2022 med rekommendationer kring hållbara
materialval.
• Till ett av Eastnines nybyggnations projekt, The Pine,
har trä från hållbart skogsbruk valts som primärt
bygg material.
• Sätta upp mål, samt skapa
processer och rutiner, för
uppföljning av använd-
ningen av byggmaterial
med låga koldioxidutsläpp.
Företags-
kultur
Transparens
och affärs-
etik.
Noll förekomst av
korruption.
Antal
incidenter.
Inga incidenter eller miss tankar om
överträdelser har rapporterats under 2022.
• Utbildning om anti-korruption genom förs årligen.
• Anti-korruptionspolicy, uppförandekod för lever-
antörer och medarbetare samt visselblåsarkanal
fungerar som styrmekanismer.
• Bredda utbildningen till
att omfatta kunder och
leverantörer.
Aärskritiskt
HÅLLBARHETSARBETE – MÅL OCH UTFALL
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
2021 2022
-100 +100 -100 +100
+34 +44
HÅLLBARHETSARBETE – MÅL OCH UTFALL
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
EKONOMI
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktö
r
Ökat engagemang hos
kunderna
Ökat engagemang hos de
anställda
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
eerlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
RENOMMÉ RISKREDUCERING
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
GOD HÄLSA OCH
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Område Sye Mål Nyckeltal Utfall 2022 Åtgärder Möjligheter/
skapat värde
Utvecklings-
potential
FN:s globala
mål
Framtidssäker organisation
Kunder/
hyresgäster
Hög kund-
nöjdhet.
Kundnöjdheten ska
förbättras med mål
om att överstiga
50 % på NPS-
skalan.
NPS i årlig
kundunder-
sökning, %.
NPS- resultatet förbättrades från 34 % 2021
till 44 % 2022. I jämförbar portfölj har resul-
tatet förbättrats med 7 procent enheter till
41 % (34).
• Kundundersökning genomförs årligen i alla direkt-
förvaltade fastigheter. I årets undersökning har
nyförvärvade fastigheten Nowy Rynek D exkluderats.
• Resultatet av kundenkäten används som underlag för
förbättring av service och anläggningar.
• Under 2022 har riktlinjer för förbättrad kommu-
nikation med hyresgäster tagits fram, i sye att
synkronisera arbetet på samtliga marknader.
• Fastställa måltal i form
av NPS-resultat för varje
fastighet.
Medarbetare
Attrahera
och behålla
kompetens.
Förtroendeindex
enligt Great Place
to Work Trust bland
samtliga anställda
på minst 90 %.
Trust Index, %. Förtroendeindex fortsatt på hög nivå 2022, och
övertäffade målet för medarbetarenkäten som
genomförs i samarbete med Great Place to
Work.
Mål 2022 2021
90 % 97 % 95 %
• Extra föräldraledighetsersättning erbjuds i Sverige.
• Alla anställda uppmuntras och erbjuds möjligheter att
vidareutbilda sig.
• Anställda har fr. o. m. 2022 erbjudits subventionerade
luncher.
• Fastställa fler mål för olika
aspekter av medarbetar-
upplevelsen i undersöknin-
gen Great Place to Work.
• Identifiera fler sätt att
mäta och förbättra medar-
betarnas engagemang.
Medarbetar-
nas hälsa
och vä l-
befinnande.
Sjukfrånvaron ska
understiga 3 %.
Andel sjukfrån-
varotimmar av
totala antalet
arbets timmar
per år, %.
Sjukfrånvaron uppgick till 0,6 % (0,2), varav
korttidsfrånvaro 0,6 % och långtidsfrånvaro
0,0 %.
• Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda.
• Under året har medarbetare erbjudits att delta i en
stegtävling tillsammans med hyresgästerna, som
en uppmuntran till kontinuerlig fysisk aktivitet och
påminnelse om dess hälsofördelar.
• Identifiera fler måltal som
återspeglar medarbetar-
nas hälsa och välmående.
Jämställd-
het och
mångfald.
Jämn fördelning av
män och kvinnor på
samtliga lednings-
nivåer inom företa-
get eersträvas.
% kvinnor/
% män.
• Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut.
Aärskritiskt
Kvinnor Män
Antal % Antal %
Styrelse 2 40 % 3 60 %
Ledning 1 50 % 1 50 %
Landschefer 1 50 % 1 50 %
1
Under perioden jan–nov. Per den 31 december
var en position vakant och fördelningen 0 %
kvinnor och 100 % män.
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Hållbar verksamhet 17
Strålkastare på 2022 18
Priser och utmärkelser 19
Hållbarhetscertifierade fastigheter 20
Hållbarhetsarbete – mål och utfall 22
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
HÅLLBARHETSARBETE – MÅL OCH UTFALL
Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med
koldioxidprissättning
Tillgång till grön finansiering
(EU:s taxonomi)
Kunder föredrar hållbara produkter
EKONOMI
Renommé på marknaden
som ansvarsfull aktö
r
Ökat engagemang hos
kunderna
AärskritisktÖkat engagemang hos de
anställda
Minskad risk för
”strandade tillgångar”
Minskad risk relaterad till bristande
eerlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi)
RENOMMÉ RISKREDUCERING
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
Område Sye Mål Nyckeltal Utfall 2022 Åtgärder Möjligheter/
skapat värde
Utvecklings-
potential
FN:s globala
mål
Framtidssäker organisation
Leverantörer
Ökad trans-
parens i
leverantörs-
kedjan.
Alla strategiska
leverantörer
ska granskas ur
ett hållbarhets-
perspektiv.
Andel granskade,
%.
Alla kvalificerade strategiska
leverantörer har genomgått en hållbarhets-
granskning.
Läs mer på s. 117.
• Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra
en webbaserad egenbedömning/självskattning.
Om eventuella risker upptäcks, följs dessa upp med
leverantören.
• Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgransk-
ningen fysiska revisioner på plats.
• Utvidga granskningen till
andra områden.
• Samarbeta mer aktivt med
leverantörer i väsentliga
frågor.
Finansiering
Säkerställa
långsiktig
tillgång till
kapital.
Andelen grön
finansiering ska
öka.
Andel av total
finansiering, %.
Andel grön finansiering ökade från 26 % 2021
till 64 % under 2022.
Läs mer på s.51.
• Eastnine har sedan juli 2021 en grön obligation
emitterad.
• Under 2022 omklassificerades flera befintliga
banklån till gröna lån.
• Ny finansiering har huvudsakligen utgjorts av gröna
lån.
• Fastställa långsiktigt mål
för grön finansiering i takt
med att grön finansiering
blir allmänt tillgänglig i
Baltikum.
GRESB
Vara en
regional
ledare inom
hållbarhet.
Behålla betyget 5
stjärnor i GRESB
(tillhöra de övre
20 % av GRESB:s
globala bench-
mark).
GRESB-poäng. Eastnine behöll betyget 5 stjärnor och
uppnådde 92 poäng av 100 möjliga i 2022 års
mätning, vilket var detsamma som 2021.
Bolaget tillhör fortsatt de översta 20 % globalt.
• Följa upp och analysera årets mät resultat.
• Utveckla operativa rutiner och processer i linje med
bästa praxis.
• Ingen för närvarande.
Gröna
hyresavtal
Samarbete
med hyres-
gäster för
ett hållbart
samhälle.
Öka använd-
ningen av gröna
hyresavtal.
Andel av den
uthyrningsbara
ytan där gröna
hyresavtal
används, %.
Gröna hyresavtal används i 11 av 13 fastigheter,
motsvarande 68 % (66) av fastigheternas
brutto area.
• Under 2022 har gröna hyresavtal fortsatt erbjudas
hyresgäster i Lettland och Litauen i sye att hyres-
gäster ska få insyn och engagemang i miljövänlig
dri av de lokaler som hyrs.
• Utveckla samarbetet med
hyresgästerna och gemen-
samt ta fram, och imple-
mentera, åtgärder.
• Ta fram nya klausuler för
gröna avtal.
• Utveckla innehållet i de
gröna hyresavtalen för
ökat engagemang hos
hyresgäster.
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
FOKUS PÅ HÅLLBARHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
I fastigheten S7-1 i Vilnius kan Danske Banks
medarbetare spela schack i storformat.
Eastnine äger moderna och hållbara kontors-
fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. Hyres-
gästerna utgörs till övervägande del av stora och
stabila internationella bolag. Eastnine äger också
cirka en tredjedel av en rysk modekedja, MFG.
Innehavet är föremål för avyttring.
Vår verksamhet
VÅR VERKSAMHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Klaipeda
Paldiski
Kapellskär
Nynäshamn
Karlshamn
Trelleborg
Swinoujscie
Ventspils
Wroclaw
Lodz
Katowice
Krakow
Poznan
Gdansk
LETTLAND
LITAUEN
ESTLAND
POLEN
Stockholm
Tallinn
Riga
Vilnius
Kaunas
Helsingfors
Berlin
Warszawa
Makroekonomi
Oron för att coronavirusets nya omikron-
variant i början av 2022 skulle störa den
ekonomiska återhämtningen efter pandemin,
överskuggades snabbt av Rysslands invasion
av Ukraina den 24 februari. Sedan dess har
det största kriget i Europa sedan andra
världskriget medfört humanitärt lidande och
betydande ekonomiska konsekvenser.
som kriget förde med sig. Under 2022 nåddes
-
nen, mätt som HICP, uppgick till 8,4 procent
i eurozonen, 13,2 procent i Polen, 17,2 procent
i Lettland och 18,9 procent i Litauen. Prisök-
ningarna har varit brantare i östra Europa
där energi och mat står för en större del av
konsumtionen, samtidigt som ländernas
beslut att snabbt avsluta sitt energiberoende
med Ryssland hade ett pris, bokstavligt talat.
inspirationsspiral, har centralbanker höjt
styrräntorna kraftigt under året.
Trots höjda levnadskostnader och stigande
räntekostnader, har BNP vuxit med 3,3
procent 2022 i eurozonen. Lettland och
Litauen hade en BNP-tillväxt på 2,0 procent
respektive 1,9 procent. Polens ekonomi växte
Marknader
De baltiska länderna och Polen har, i likhet med övriga Europa och en del andra
länder, påverkats av Rysslands invasionskrig. Trots ländernas relativa närhet till kriget
har ekonomierna visat sig vara motståndskraiga och den höga inflations takten ser
ut att ha vänt nedåt under sista kvartalet 2022. Fastighetsmarknaden har varit stabil
och hyresmarknaden robust, drivet av återhämtningen eer coronapandemin.
med 4,9 procent, delvis tack vare en stark
start på året.
Ränte- och kreditmarknader
Under 2022 har centralbanker höjt styr-
räntor världen över – i eurozonen med 200
punkter, i USA med 425 punkter och i Polen
höjningar väntas under 2023, åtminstone
av de amerikanska och europeiska central-
bankerna. Den för fastighetsmarknaden
viktiga femårsswapen, vilket är kostnaden
för att binda räntan på ett femårigt lån, steg
för eurolån brant från nollstrecket till 3,3
procent under året. Det är en nivå som inte
år sedan och rörelserna på obligations-
marknaden har varit ännu kraftigare.
påverkar alla fastighetsbolag. Större nord-
iska fastighetsbolag har i stor utsträckning
dominerar dock i Baltikum samt Polen och
där är tillgången fortsatt god. I Baltikum är
och baltiska Luminor aktiva. Dessa banker,
liksom internationella banker som Berlin
Hyp, Helaba, Erste och Santander i Polen,
A-väg Hamn Färjelinje Flygplats Rail Baltica
Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer
att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas kunna tas i bruk tidigast 2026. Projektet är delvis EU-finansierat
och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro.
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
MARKNADER
premierar i hög grad starka investerings-
objekt och stabila kunder.
Transaktionsmarknaden
Räntenivåerna steg och osäkerheten
ökade under 2022, vilket har försämrat
investerarsentimentet och påverkat
investeringsaktiviteten på många håll. I
Europa minskade transaktionsvolymen för
fastigheter med 18 procent under året och
hela 58 procent under det fjärde och sista
kvartalet, när räntenivåerna hade stigit
som mest.
Däremot påverkades transaktions-
volymerna varken i Baltikum eller Polen.
I Baltikum uppgick transaktionsvolymen
under 2022 till 1 273 MEUR, vilket visserli-
gen är lägre än föregående års rekord, men
över genomsnittet för de senaste fem åren.
I Polen omsattes i sin tur fastigheter för
-
cent lägre än 2021 respektive genomsnittet
för de senaste fem åren. Bland förklaringarna
såsom Googles förvärv av The Hub i
Warszawa för 583 MEUR. Mindre likvida
Baltikum är mer frikopplat från globala
investerare var fortsatt aktiva.
Avkastningskraven för kontorsfastigheter
har varit stabila till stigande under året. I
Riga pekar slutförda transaktioner inte på
någon förändring, med oförändrade avkast-
ningskrav i spannet 5,50–5,80 procent vid
årsskiftet, medan de bedöms ha stigit med
upp till cirka 50 punkter i Vilnius till span-
net 5,25–5,80 procent enligt Colliers och
Newsec. I Polen har direktavkastningskra-
ven stigit med cirka 50 punkter från nivån
före krigsutbrottet och ränteuppgången,
till 5,25 procent i Warszawa och 6,75 pro-
cent i Poznan. Stigande hyresnivåer i både
Baltikum och Polen har dämpat, och ibland
helt motverkat, den negativa effekten på
fastighetsvärdena.
Hyresmarknaden
Den tidigare debatten om en eventuell
kontorsdöd har upphört, men det ökade
distans- och hybridarbetet sedan pandemin
är sannolikt här för att stanna. Flertalet
företag har konstaterat att kontoret är
affärskritiskt för sina verksamheter, men
har samtidigt haft svårt att få tillbaka
medarbetare till kontoret efter pandemin.
Det faktiska kontorsutnyttjandet är relativt
lågt på många håll, men inga tecken på
avmattning på hyresmarknaden har noterats
under 2022.
Så mycket kontorsyta som hyrdes ut i
Warszawa under det första kvartalet har
aldrig tidigare hyrts ut under ett enskilt
kvartal. Huvudanledningen var att markna-
den befann sig i en återhämtningsfas efter
coronapandemin, som påverkade Polen sär-
skilt negativt, och företag vågade äntligen
expandera. Även i Vilnius slogs rekord när
nettoabsorptionen, ökningen i totalt uthyrd
kvm. Nivån är den högsta noteringen
någonsin i Vilnius och sticker ut även i ett
europeiskt perspektiv, trots att Vilnius är en
relativt sett liten kontorsmarknad. I Riga och
Poznan var uthyrningsvolymerna måttligare,
inte bara i förhållande till Vilnius, utan också
sett till sin egen historik. Vakans graderna
sjönk från 8,6 procent till 7,6 procent i
Vilnius och från 13,4 procent till 10,5 procent
i Poznan, medan den steg i Riga från 14,5 pro-
cent till 15,5 procent. I Riga färdigställdes en
kontorsbyggnad under året, samtidigt som
Marknadshyresnivåerna har stigit det
senaste året, men inte i samma utsträck-
moderna kontor i centrala lägen har stigit
med cirka 5 procent i såväl Vilnius, Riga som
Poznan, till cirka EUR 18,00 per kvm och
månad i både Vilnius och Riga och cirka EUR
16,00 per kvm och månad i Poznan. Högre
byggkostnader i nya projekt är en av huvud-
förklaringarna.
Eastnine ägde i slutet av 2022 totalt
motsvarande marknadsandelar på 12 procent
i Vilnius, 4 procent i Riga och 6 procent i
Poznan.
Under 2022 fylldes över 100 000 kvm
kontor i Vilnius med nya hyresgäster.
Andra stora ägare av kontor Stad
Technopolis Vilnius
Hanner Vilnius
Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga
Eften Capital Riga Vilnius
Capitalica Asset Management Riga, Vilnius
Skanska Poznan
Vastint
Poznan,
Riga, Vilnius
Von der Heyden Group Poznan
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
MARKNADER
BNP – tillväxt
-5
0
5
10
2022202120202019201820172016201520142013
%
Polen Lettland Litauen
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2022202120202019201820172016201520142013
tkvm
Poznan Riga Vilnius
Kontorsstock
-5
0
5
10
15
20
2022202120202019201820172016201520142013
%
Polen Lettland Litauen
0
2
4
6
8
10
2022202120202019201820172016201520142013
%
Poznan Riga Vilnius
Inflation Avkastningskrav – Kontor
Hyresnivå – Kontor Vakansnivå – Kontor
10
12
14
16
18
20
2022202120202019201820172016201520142013
EUR per kvm och månad
Poznan Riga Vilnius
0
5
10
15
20
25
2022202120202019201820172016201520142013
%
Poznan Riga Vilnius
Harmoniserat index för konsumentpriser Direktavkastningskrav kontor CBD
Marknadshyra, klass-A kontor Total vakansgrad
Källa: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Växande fastighetsportfölj
Eastnines fastighetsportfölj bestod vid
årets slut av 13 moderna kontorsfastigheter
(12) och 1 utvecklingsfastighet (1), belägna
i Poznan, Riga och Vilnius. Den totala
uthyrnings bara ytan uppgick till cirka
av den uthyrnings bara ytan utgörs av kontor,
och resterande 4 procent (5) främst lokaler
för service och handel.
Den ekonomiska uthyrningsgraden steg
till 96,3 procent (90,0) vid årets slut och
den areamässiga uthyrningsgraden till 96,0
procent (89,9). Hyresvärdet ökade till 35,7
MEUR (27,3), huvudsakligen beroende på
Fastighetsbestånd
Fastighetsvärdet har ökat med 136 MEUR under året till 606 MEUR,
huvudsakligen genom förvärv. I maj förvärvade Eastnine den nybyggda
kontorsfastigheten Nowy Rynek D i regionstaden Poznan i Polen, om
cirka 39 300 kvm uthyrbar yta. Vid årets slut omfattade Eastnines
fastighetsbestånd 13 kontorsfastigheter, om cirka 183 000 kvm ut -
hyrningsbar yta, samt en utvecklingsfastighet.
förvärvet. Fastighetsbeståndets genom-
snittliga ålder, exklusive byggnader på
utvecklings fastigheten Kimmel, uppgick till
8,8 år (8,4).
Förvärv och investeringar i beståndet
Under 2022 gjorde Eastnine entré på en ny
marknad i och med förvärvet av kontors-
fastigheten Nowy Rynek D, som är belägen
i Poznan, en av Polens större regionstäder.
uthyrningsbar yta och 261 parkeringsplatser
i ett underjordiskt garage, var vid förvärvs-
tidpunkten uthyrd till 96,5 procent. Hyra för
resterande ytor garanteras av säljaren. Nowy
Rynek D, vilken färdigställdes 2021, har
läs mer om fastigheten på sid 21.
Investeringar, utöver fastighetsförvärv,
uppgick till 6,1 MEUR (4,6), varav 0,3 MEUR
(1,8) avser investeringar i koncernens
projekt fastigheter.
Fastighetsvärde
Eastnines totala fastighetsvärde uppgick
till 606,2 MEUR (469,8) vid årets slut, mot-
svarande en ökning med drygt 29 procent.
Av marknadsvärdet var 12,6 MEUR (12,0)
hänförligt till projektfastigheter.
Vilnius
Riga
67 %
13 %
20 %
Poznan
Fastighetsvärde per stad
Växande fastighetsbestånd
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
20222021202020192018
tkvm
Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret
för den polska ankarhyresgästen Allegro,
ett av Europas ledande e-handelsbolag.
Bland övriga hyresgäster finns danska
Rockwool International och tyska Arvato.
VÅR VERKSAMHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
FASTIGHETSBESTÅND
Årets värdeökning beror huvudsakligen på
förvärvet av Nowy Rynek D i Poznan, men
också på orealiserade värdeförändringar och
-
värvet har ökat fastighetsvärdet med 120,9
bidrog med 6,1 MEUR och orealiserade värde-
förändringar med 9,4 MEUR.
I enlighet med Eastnines policy värde-
ras samtliga fastigheter kvartalsvis, varav
-
institut minst en gång under en rullande
tolvmånadersperiod. För utvecklingsfastig-
heter, där total investering inte är känd och
där framtida hyresavtal saknas, bedöms
verkligt värde motsvaras av nedlagda kost-
nader om ingen övrig information föreligger
vid värderingstidpunkten. Extern- och
internvärderingarna utförs med samma
värderingsmetodik och programvara i syfte
att varje kvartal ska omfattas av samma
observerbara och icke observerbara indata.
Se även not 10 (Förvaltningsfastigheter),
s. 83, för mer information om värderings-
modell, antaganden och fastighetsvärde.
Uthyrningar och hyresavtal
Uthyrningsbar yta har under året ökat med
huvudsakligen på grund av fastighetsför-
värv. Kontrakterad årshyra uppgick till 34,4
MEUR (24,5) och totalt antal lokalhyresavtal
uppgick till cirka 230 (175), fördelat på cirka
160 unika hyresgäster (140). För samtliga
kontorslokaler tillämpas månadshyra. Vid
årets slut uppgick den genomsnittliga års-
hyran för lokaler till 183 EUR per kvm (178).
I Litauen var den genomsnittliga årshyran
för lokaler 184 EUR per kvm (178), i Lettland
178 EUR per kvm (177) och i Polen 181 EUR per
kvm (–).
Nettouthyrningen var positiv under året
-
-
har avtalats till en genomsnittlig årshyra om
189 EUR per kvm och omförhandlade avtal
till 178 EUR per kvm.
I Baltikum och Polen är merparten av
hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär
om inget nytt överenskommits. En förläng-
ning av hyresavtal kräver därmed en aktiv
förhandling från båda parterna. Hyresavta-
len kan dock innehålla klausuler som innebär
att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en
första rätt till omförhandling av den förhyrda
ytan samt en prioriterad rätt att utöka för-
hyrd yta. Eastnines hyresavtal utgörs huvud-
sakligen av triple-net-avtal.
Fastighetskostnader
Triple-net-avtal innebär att en stor andel av
fastighetens drift- och underhållskostnader
vidaredebiteras till hyresgästerna. Eastnine
redovisar endast den del av fastighetskost-
naderna som ej vidaredebiterats till hyres-
gästerna, vilket innebär att kostnaderna
sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice
versa. Eastnines andel av fastighetskost-
och överskottsgraden för helåret var 91
procent (89). Fastighetskostnaderna ökade
huvudsakligen till följd av ett större fastig-
hetsbestånd, men även på grund av högre
prisnivåer, framför allt på elektricitet och
uppvärmning.
Framtida fastighetsutveckling
Eastnine hade vid periodens slut tre fram-
tida utvecklingsprojekt, varav två belägna i
Riga; The Pine och Kimmel, samt ett i Vilnius;
3Bures-4. Projekten, som är på planerings-
stadiet, har under 2022 pausats på grund av
höga produktionskostnader. För mer infor-
mation om projekten se s. 43.
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad
50
60
70
80
90
100
20222021202020192018
Överskottsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
Lokalkategori Kvm
Hyresvärde,
MEUR
Hyresvärde,
EUR/kvm/år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Kontor 175 526 32,3 184 97,0
Handel och service 6 598 1,2 175 87,1
Parkering – 2,0 – 92,2
Övrigt 824 0,2 103 91,9
Totalt 182 948 35,7 183 96,3
Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering.
Information per lokalkategori
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Uptown Park i Vilnius, belägen nära centralstationen, förvärvades i slutet av 2021.
Fastighetsförteckning
Fastighetsbeteckning Stad
Uthyrningsbar
yta, kvm
Parkerings-
platser
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresvärde,
MEUR
Hållbarhets-
certifiering
Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 7,5 LEED Platinum
Alojas Biroji Riga 10 123 217 80,0 1,9 LEED Platinum
Kimmel Riga – – – – –
Valdemara Centrs Riga 8 714 69 86,8 1,8 LEED Gold
Zala 1 Riga 3 629 190 96,2 0,9 LEED Platinum
3Bures-1,2 Vilnius 28 417 1 017 91,2 5,8 LEED Platinum
3Bures-3 Vilnius 13 406 123 100,0 2,4 LEED Platinum
S7-1 Vilnius 12 053 340 100,0 2,2 BREEAM Outstanding
S7-2 Vilnius 15 952 404 100,0 3,0 BREEAM Outstanding
S7-3 Vilnius 14 536 477 100,0 2,6 BREEAM Outstanding
Uniq Vilnius 6 930 110 99,4 1,5 LEED Platinum
Uptown Park Vilnius 12 681 319 100,0 2,4 –
Vertas-1 Vilnius 9 640 246 96,5 2,3 LEED Platinum
Vertas-2 Vilnius 7 609 65 95,4 1,5 LEED Platinum
Totalt 182 948 3 838 96,3 35,7
Fastighetsvärdets förändring, MEUR
2022
jan–dec
2021
jan–dec
Fastighetsvärde vid årets början 469,8 372,4
Fastighetsförvärv 120,9 79,5
Investeringar i befintliga fastigheter 6,1 4,6
Orealiserade värdeförändringar 9,4 16,3
Fastighetsvärde vid årets slut 606,2 469,8
Nyckeltal fastigheter 2022 2021
Uthyrningsbar yta, kvm 182 948 143 219
Antal fastigheter 14 13
Fastighetsvärde, MEUR 606,2 469,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 90,0
Hyresintäkter, MEUR 30,3 21,5
Fastighetskostnader, MEUR 2,8 2,3
Överskottsgrad, % 91 89
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Eastnines fastigheter 3Bures-1,2 samt 3Bures-3 i Vilnius.
Litauen
Eastnines kontors fastig heter i Litauen är belägna
i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre
områden; centrala aärsdistriktet, parla ments -
kvarteret och det spännande utvecklings-
området nära centralstationen.
UTHYRNINGSBAR YTA
121 200 kvm
HYRESVÄRDE
23,7 MEUR
UTHYRNINGSGRAD
97 %
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
HICP: Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
EASTNINES fastighetsportfölj i Litauen
ligger i sin helhet i Vilnius. Beståndet kan
indelas i tre kluster av kontorsfastigheter
samt en fastighet i det spännande utveck-
lingsområdet ”Nya staden” nära central-
stationen. Två av Eastnines kluster är
koncentrerade till affärsdistriktet, som löper
längs med gatan Konstitucijos prospektas,
affärsdistrikt, där en stor del av Vilnius
Eastnines S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och
3Bures-3 belägna. Intill parlamentskvar-
teret ligger Eastnines tredje kluster, vilket
omfattar fastigheterna Vertas-1, Vertas-2
samt Uniq. Eastnines fastighet Uptown
Park är beläget intill Vilnius gamla stad i ett
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius
en marknadsandel om cirka 12 procent av
kontorsmarknaden i staden.
Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat
till 23,7 MEUR (22,8) och fastighetsvärdet till
403,7 MEUR (389,1) vid årets slut. Fastighets-
beståndet inkluderar både tomträtter och
äganderätter där Vertas-1, Vertas-2, Uniq och
Uptown Park ägs med äganderätt och övriga
fastigheter med tomt rätt. Kvarvarande
löptider för tomträtterna varierar mellan 19
och 77 år.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
till 97,2 procent (93,1 ) och den areamässiga
uthyrningsgraden var 96,7 procent (93,1).
Överskottsgraden uppgick till 92 procent (93).
Eastnine i Vilnius
LITAUEN
Resultat och nyckeltal, Litauen
2022
jan–dec
2021
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 21,9 18,7
Förvaltningsresultat, MEUR 15,6 13,6
Årets resultat, MEUR 29,6 28,4
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 184 178
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,2 93,1
,
Antal miljoner
invånare i Litauen, varav
drygt en halv miljon i
Vilnius.
, %
BNP-utveckling
Litauen är störst av de baltiska länderna sett till antalet invånare. Landet blev självstän-
digt från Sovjetunionen 1990, gick med i EU och Nato 2004, införde euro som valuta 2015
och blev medlem i OECD 2016. I Litauen är tillgången på digital kompetens hög och lan-
det är ledande inom EU när det kommer till digital infrastruktur. Många internationella
företag har etablerat centrala aärscentrum och ICT-enheter i Litauens största städer. I
Vilnius finns byggnader från olika tidsepoker och god tillgång till konst- och kulturscener.
På gångavstånd från aärsdistriktet och parlamentskvarteret nås Gamla stan som oa,
med sina välbevarade byggnader, utgjort inspelningsplats för internationella filmer.
, %
Inflationstakt
1
Vertas -2, beläget i parlamentskvarteret i Vilnius.
VÅR VERKSAMHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LITAUEN
Information om utvecklingsprojektet 3Bures-4, som är beläget på mark vid övriga 3Bures-fastigheter, presenteras på s. 43.
3Bures-1,2 3Bures-3 Uptown Park
Byggår 2008
Tillträde Q2-2014
Uthyrningsbar yta 28 417 kvm
Parkeringsplatser 1 017
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Byggår 2018
Tillträde Q3-2018
Uthyrningsbar yta 13 406 kvm
Parkeringsplatser 123
Certifiering LEED Platinum, Building
Design and Construction
Byggår 2020
Tillträde Q4-2021
Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm
Parkeringsplatser 319
Certifiering Process har inletts
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LITAUEN
S7-1 S7-2 S7-3
Byggår 2017
Tillträde Q1-2019
Total uthyrningsbar yta 12 053 kvm
Parkeringsplatser 340
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
Byggår 2019
Tillträde Q4-2019
Total uthyrningsbar yta 15 952 kvm
Parkeringsplatser 404
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
Byggår 2019
Tillträde Q2-2020
Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm
Parkeringsplatser 477
Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LITAUEN
Uniq Vertas-1 Vertas-2
Byggår 2016
Tillträde Q2-2021
Total uthyrningsbar yta 6 930 kvm
Parkeringsplatser 110
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Byggår 2007
Tillträde Q2-2017
Total uthyrningsbar yta 9 640 kvm
Parkeringsplatser 246
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Byggår 2007
Tillträde Q3-2020
Total uthyrningsbar yta 7 609 kvm
Parkeringsplatser 65
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
,
Lettland
Eastnines fastigheter i Lettland består av tre
moderna och hållbara kontorsfastigheter samt
en projektfastighet, samtliga återfinns centralt
i huvud staden Riga. Därutöver finns ytterligare
ett utvecklingsprojekt, som är belägen på mark
tillhörande en förvaltningsfastighet.
UTHYRNINGSBAR YTA
22 500 kvm
HYRESVÄRDE
4,5 MEUR
UTHYRNINGSGRAD
86 %
Valdemara Centrs i Riga.
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Med den långa kustremsan mot Östersjön, och tre stora isfria hamnar kopplade till
vägar och järnvägar, är Lettland ett nav för transporter mellan öst och väst.
Lettland blev självständigt från Sovjetunionen 1991, gick med i EU och Nato 2004,
införde euro som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016. Lettland är till hälen
täckt med skog och den bioekonomiska sektorn, bestående av skogs- och jordbruk
samt fiskenäring, står för 40 procent av landets export. Informations- och kommu-
nikationsteknik är en av de snabbast växande industrierna. Huvudstaden Riga är
med på Unescos världsarvslista med sina välbevarade byggnader från medeltiden,
magnifika jugendkvarter, gotiska kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus.
EASTNINES fastighetsportfölj i Lettland är
koncentrerad till huvudstaden Riga. I Riga
sker utvecklingen av moderna kontor i ett
antal mikrolägen i avsaknad av ett tydligt
centralt affärsdistrikt. Eastnines samtliga
tre kontorsfastigheter samt en projektfastig-
intilliggande Zala iela. Fastighetsportföljens
totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka
22 500
procents marknadsandel av kontorsmark-
på samma tomt som förvaltningsfastigheten
Alojas Biroji.
Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick
-
med äganderätt.
Den ekonomiska uthyrningsgraden för-
Eastnine i Riga
LETTLAND
Entrén i Valdemara Centrs i Riga.
Resultat och nyckeltal, Lettland
2022
jan–dec
2021
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 3,5 2,8
Förvaltningsresultat, MEUR 1,7 1,1
Årets resultat, MEUR 2,2 4,0
Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 178 177
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 85,9 73,8
,
Antal miljoner
invånare i Lettland,
varav 0,9 miljoner
i Riga.
2,0 %
BNP-utveckling
17,2 %
Inflationstakt
HICP: Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
VÅR VERKSAMHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Information om projektfastigheten Kimmel samt utvecklingsprojektet The Pine, som är beläget på mark vid fastigheten Alojas Biroji, presenteras på s. 43.
LETTLAND
Alojas Biroji Zala 1
Byggår 2004
Tillträde Q2-2018
Total uthyrningsbar yta 10 123 kvm
Parkeringsplatser 217
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Byggår 2009
Tillträde Q2-2021
Total uthyrningsbar yta 3 629 kvm
Parkeringsplatser 190
Certifiering LEED Platinum, Building
Operations and Maintenance
Valdemara Centrs
Byggår 1999
Tillträde Q4-2019
Total uthyrningsbar yta 8 715 kvm
Parkeringsplatser 69
Certifiering LEED Gold, Building
Operations and Maintenance
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Polen
Eastnine äger en kontorsfastighet i
Polen. Den moderna fastigheten, som
färdigställdes 2021, är belägen centralt i
landets femte största stad Poznan, nära
både central stationen och Gamla stan.
UTHYRNINGSBAR YTA
39 258 kvm
HYRESVÄRDE
7,5 MEUR
UTHYRNINGSGRAD
100 %
Nowy Rynek D
Byggår 2021
Tillträde Q2-2022
Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm
Parkeringsplatser 261
Certifiering LEED Platinum, Building
Design and Construction
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
EASTNINES senast förvärvade kontorsfast-
Poznan. Den moderna fastigheten färdig-
ställdes 2021 och ligger centralt i Poznans
och Gamla stan. Eastnines uthyrningsbara
motsvarande cirka sex procents marknads-
andel av kontorsmarknaden i staden.
årets slut. Fastigheten ägs med tomträtt med
Både den ekonomiska och den area mässiga
uthyrningsgraden uppgick till 100 procent.
Nowy Rynek D inrymmer huvudkontoret
ledande e-handelsbolag. Allegro driver
också är den största globalt med europeiskt
Rockwool International och tyska Arvato.
Läs mer om Nowy Rynek D på s. 21.
Eastnine i Poznan
POLEN
Polen, som gränsar till sju länder, är med sina 38 miljoner invånare ett av de
största länderna i Europa. Polen är sedan 1996 med i OECD, 1999 gick landet
med i försvarsalliansen Nato och 2004 medlem i EU. Staden Poznan, med cirka
en miljon invånare i storstadsområdet, är Polens femte största och ett av landets
äldsta städer. Poznan, som är belägen mittemellan den polska huvudstaden
Warszawa och Tysklands huvudstad Berlin, har flera stora universitet och ett
diversifierat näringsliv.
Nowy Rynek D i Poznan.
HICP: Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser.
Resultat och nyckeltal, Polen
2022
jan–dec
2021
jan–dec
Hyresintäkter, MEUR 4,9 –
Förvaltningsresultat, MEUR 2,9 –
Årets resultat, MEUR 5,6 –
Genomsnittligt årshyra, EUR/kvm 181 –
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100,0 –
,
Antal miljoner
invånare i Polen, varav
cirka 1 miljon
i Poznan.
13,2 %
Inflationstakt
4,9 %
BNP-utveckling
VÅR VERKSAMHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
3Bures-4 i Vilnius
-
vara klimatneutral.
Utvecklingsprojekt
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga
projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur och stadsplanering. Fastig-
heternas design och konstruktion har tagits fram eer öppna, internationella arkitekt-
tävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har under 2022 pausats på grund av
höga konstruktionskostnader. Projekten omfattar totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta.
The Pine i Riga
ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och hyresgäst-
Pine förväntas kunna uppnå klimatneutral drift efter färdigställandet.
Byggnadstillstånd har erhållits.
Kimmel i Riga
-
-
kulturmärkta tegelbyggnader som kommer att anpassas till de nya byggna-
derna. Projektet kan komma att genomföras i tre separata steg. Fastigheten
-
nande. Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral.
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Mötesplatser för kreativa idéer och
framgångsrika aärer
och en mötesplats där företagets och indi-
viders värderingar bör samspela. Eastnine
serviceutbud och hållbarhet är viktigt. Loka-
lerna utformas efter hyresgästernas behov
för bil och cykel. För att möta efterfrågan
på hållbara och effektiva kontorslösningar
arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets-
fastigheternas miljöpåverkan.
långsiktiga och värdeskapande relationer.
är ledord när det kommer till hyresgäst-
våra hyresgäster ska ha en så bra upplevelse
som möjligt i våra byggnader. För att våra
hyresgäster ska trivas och må bra anordnar
Eastnine regelbundet olika tillställningar
främja en hälso sam livsstil och uppleva
skyltar med uppmaning om att ta trappan
och det bjöds på utomhusbio och smak-
provningar relaterat till årstid.
Att vara hyresgäst hos Eastnine
I Baltikum och Polen är merparten av hyres-
om ingen ny överenskommelse sker. En
förlängning av hyresavtal kräver därmed
en aktiv förhandling från båda parterna.
Hyresavtalen kan innehålla klausuler som
en första rätt till omförhandling av den för-
hyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka
förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma
en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta
hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot
hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig
dialog för att diskutera det framtida lokalbe-
hovet. En stor andel av Eastnines hyresavtal
är gröna hyresavtal. Genom införande av
gröna hyresavtal skapas ett samförstånd
mellan Eastnine å ena sidan och Eastnines
hyresgäster å andra sidan kring betydelsen
Hyresgäster
Eastnine eersträvar en nära och långsiktig kundrelation med hyres-
gästerna, som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med
internationell verksamhet. Hyresgästerna är huvudsakligen verksamma
inom finans samt informations-, kommunikations- och teknologisektorn
(ICT). Den genomsnittliga återstående hyrestiden är lång.
I entrén till fastigheten Uptown Park i Vilnius finns det välkomnande caféet Caeine.
Största hyresgäster
Hyresgäst
Årshyra,
TEUR
Andel av
kontrakterad
årshyra, % Kvm
Allegro 5 091 15 26 283
Danske Bank 4 834 14 26 588
Telia 2 959 9 15 952
Swedbank 1 994 6 11 266
Vinted 1 878 5 9 605
Rockwool 1 110 3 5 957
Visma 957 3 4 938
Citco 732 2 3 009
Wargaming 680 2 2 838
Invalda INVL 472 1 2 008
Totalt 20 707 60 108 444
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Sedan Accenture öppnade sitt kontor i
Litauen 2021, har företaget aktivt utfors-
kat det lokala ekosystemet inom IT och
innovation. Accentures kontor är beläget
i Eastnines fastighet Uniq, granne med
parlamentskvarteret.
Accentures kontor är 1 022 kvm stort med
100 arbetsplatser, fem stängda mötesrum,
öppna mötesplatser, telefonbås, ett mysigt
café och andra bekvämligheter.
Fastigheten Uniq är en A-klassad
kontorsbyggnad, beläget i hjärtat av
Vilnius, som med energibesparande
material har skapats och förvaltas
med fokus på hållbarhet samt anpas-
sats eer landskapets utformning.
Uniq var den första byggnaden i
Litauen som tilldelades det högsta
miljöcertifikatet Platinum, i enlighet
med den internationella hållbarhets-
standarden LEED.
”Vi strävar eer att skapa ett mysigt och håll-
bart kontor som har minsta möjliga avtryck
på miljön. För att göra det speciellt har vi
bjudit in den litauiske konstnären Antanas
Dubra att skapa personlig gatukonst för
kontorets inredning”, säger Inga Zvaigzne,
Accenture Baltics Workplace Lead.
CASE
HYRESGÄSTER
utgången av verksamhetsåret 2022 uppgick
Största hyresgäster
etablera sina kontor och/eller servicecenter
i Eastnines centralt belägna och moderna
fastigheter. Av hyresgästerna är 55 procent
20 pro-
cent inom e-handel.
uppgick till
tillämpar månadshyra för samtliga kontors-
lokaler. Som säkerhet kräver Eastnine nor-
månadshyror i samband med tecknande av
avtal.
Eastnines tio största hyresgäster förhyr
terad årshyra för dessa tio största hyres-
-
hyra. Större nya hyresgäster för året är bland
hyresgäster i den under året förvärvade fast-
igheten Nowy Rynek D i Poznan.
Genomsnittlig återstående löptid på hyres-
avtalen för de tio största hyresgästerna upp-
för samtliga hyresavtal. De sammanlagda
-
procent och Lettland för 11 procent.
0
5
10
15
20
25
30
2031–20302029202820272026202520242023
%
Kontrakterad årshyra per förfalloår
Hyresgäster per bransch
28 %
26 %
9 %
20 %
ICT Finans E-handel Övriga kontorstjänster
Juridik & Revision Handel & Restaurang
Tillverkningsindustri Samhälle
1 %
4 %
5 %
5 %
VÅR VERKSAMHET
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med
utan är en ögonblicksbild som visar vilket
resultat Eastnine kan generera under en
12-månaders period under givna förutsätt-
ningar. Den grundar sig på det fastighets-
bestånd som föreligger på balansdagen.
Intjäningsförmågan omfattar aktuella
-
värdeförändringar eller andra resultatpåver-
kande faktorer.
Eastnines beräknade intjäningsförmåga
baseras på följande antaganden om intäkter
och kostnader:
• Hyresintäkterna avser kontrakterade
intäkter på balansdagen.
•
tomträttsavgäld samt kostnader för
fastighetsadministration.
•
fastighetsbestånd på balansdagen.
• Räntekostnader har beräknats utifrån
räntebärande skulder på balansdagen
och den genomsnittliga räntenivån.
periodens utgång.
Kommentarer intjäningsförmåga
•
följd av förvärv.
• Hyresintäkterna har ökat med 40 procent
grund av förbättrad uthyrningsgrad.
• Fastighetskostnaderna har framför allt
ökat på grund av förvärv.
•
och trots att räntekostnaderna har ökat
krediter och högre räntenivå.
• Den framåtriktade direktavkastningen
och förbättrad uthyrningsgrad.
Aktuell intjäningsförmåga
fastigheter
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar
Eastnine aktuell intjäningsförmåga avseende fastigheter. Intjänings-
förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella
intjäning per 31 december 2022.
Eastnines medarbetare Irmantas och Tatjana på kontoret i fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.
Aktuell intjäningsförmåga
TEUR
2022
31 dec
2021
31 dec Förändring, %
Hyresvärde 35 725 27 276 +31
Avgår vakansvärde -1 308 -2 738 -52
Summa hyresintäkter 34 417 24 538 +40
Fastighetskostnader -2 900 -2 700 +11
Driftnetto 31 517 21 838 +44
Centrala administrationskostnader -4 050 -3 800 +7
Räntekostnader -11 035 -6 870 +61
Andra finansiella intäkter och kostnader -400 -280 +43
Förvaltningsresultat 16 032 10 888 +47
Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga
2022
31 dec
2021
31 dec
Förändring,
enhet
Överskottsgrad, % 92 89 +3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,6 -0,1
Skuldkvot, ggr 11,9 13,4 -1,5
Genomsnittlig räntenivå, % 3,4 2,8 +0,6
Framåtriktad direktavkastning exklusive utvecklingsfastigheter, % 5,3 4,8 +0,5
Framåtriktad direktavkastning, % 5,2 4,6 +0,6
Förvaltningsfastigheter, TEUR 606 222 469 817 +136 405
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Marknader 27
Fastighetsbestånd 30
Litauen 33
Lettland 38
Polen 41
Utvecklingsprojekt 43
Hyresgäster 44
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 46
Övriga investeringar 47
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Melon Fashion Group
aktörerna i den ryska modeindustrin med en
med produktion huvudsakligen i Asien. För-
säljning sker genom ett stort antal butiker
2022 ett butiksnätverk bestående av totalt
av franchise.
eget unikt designspråk. Sela är inriktat mot
barn och kvinnor. Befree riktar sig till yngre
konsumenter och erbjuder prisvärt mode.
Zarina vänder sig till kvinnor med mode för
en klassisk garderob. Love Republic fokuserar
på kläder för speciella tillfällen med fokus på
femininitet och sensualitet.
Verksamheten 2022
utveckling och en förbättrad lönsamhet
fortsatt god likviditet.
Avyttring av innehav i MFG
-
obelånat. Försäljningspriset uppgick till cirka
-
var föremål för ett antal villkor utanför
vid årsskiftet.
Avtalet med Sistema sades upp gemensamt
villkor inte antogs kunna uppfyllas. Eastnine
meddelade i samband med uppsägningen att
pågående diskussioner med andra potenti-
ella köpare pågick.
Övriga investeringar
Övriga investeringar består av Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG)
och East Capital Baltic Property Fund II (ECBPF2). Innehavet i MFG värderades
vid årets slut till det då överenskomna försäljningspriset i euro, 193,4 MEUR.
ECBPF2 är under avveckling och Eastnine har under 2022 erhållit återbetalning
om 18,8 MEUR. Orealiserad värdeförändring avseende övriga investeringar
uppgick till 70,8 MEUR och erhållna utdelningar till 7,1 MEUR.
Utdelning och totalavkastning MFG
Eastnine har under året erhållit utdelning
Nyckeltal Melon Fashion Group 2022 2021 2020
Intäkter, MRUB 46 044 37 498 25 220
EBITDA, MRUB 14 636 8 642 6 271
Nettovinst, MRUB 7 816 3 537 1 069
Försäljningstillväxt, % 23,0 48,7 9,7
Bruttomarginal, % 56,9 49,5 51,3
EBITDA-marginal, % 31,8 22,8 24,4
Antal butiker vid årets slut 867 845 809
Nyckeltal Melon Fashion Group 2022 2021
Orealiserad värdeförändring, TEUR 70 789 42 509
Erhållna utdelningar, TEUR 7 075 3 266
Totalavkastning, % 64,5 57,7
Eastnines ägarandel, % 36 36
Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR 193 355 121 830
Andel av Eastnines tillgångar, % 23,1 18,7
East Capital Baltic Property Fund II
samtliga tillgångar i fonden har avyttrats.
Eastnine har under året erhållit återbetalning
-
-
går till noll vid årets slut.
VÅR VERKSAMHET EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Entré i S7-3 i Vilnius.
Eastnine har en stabil finansiell bas med hög andel
bankfinansiering, låg nettobelåningsgrad för samtliga
tillgångar och hög soliditet. Eastnines aktiekurs har fallit
under året och riskbedömningen har påverkats negativt
av Rysslandskriget samt stigande marknadsräntor.
Finansiering och risk
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Finanspolicy
Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets övergripande
-
Kapitalstruktur
Eastnine har en stabil finansiell bas med låg belåningsgrad och hög soliditet.
Eastnines skuldfinansiering utgörs huvudsakligen av banklån samt en mindre
andel kapitalmarknadsfinansiering. Genomsnittlig räntenivå steg under året till
följd av högre marknadsräntor.
Eget kapital
-
Räntebärande skulder
-
-
Övriga skulder
Finansiering och kapitalstruktur
SEB
BerlinHyp
Swedbank
OP Bank
Luminor
Obligation
30 %
14 %
22 %
18 %
10 %
6 %
Eget kapital
Räntebärande skulder
Övriga skulder
57 %
4 %
39 %
Kapitalstruktur Räntebärande skulder
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
1
Inklusive amortering.
Finansiering under året
-
Räntekostnad och derivat
-
Säkerheter och covenanter
-
-
FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
0
25
50
75
100
2022-12-312021-12-312020-12-312019-12-31
Nettobelåningsgrad
Soliditet
Nettobelåningsgrad fastigheter
%
0
20
40
60
80
100
120
140
160
20272026202520242023
MEUR
Förfalloår räntebärande skuld
0
1
2
3
4
5
År
%
Kapitalbindning, år
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
0
1
2
3
4
5
2022202120202019
Förfallostruktur räntebärande skulder Förändring räntebärande skulder
Bindningstid och räntenivå Belåningsgrad och soliditet
TEUR 2022 2021
Räntebärande skulder vid årets början 241 084 173 151
Nya banklån 93 340 29 277
Nya obligationslån 0 45 000
Amorteringar -7 542 -6 344
Räntebärande skulder vid årets slut 326 882 241 084
Nyckeltal för obligation 2022 2021
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 51 45
Räntetäckningsgrad proforma, ggr 2,4 3,0
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Grön finansiering
-
-
Grönt finansieringsramverk
•
•
•
Likviditet
Illustration baserad på Ciceros original dokument: Eastnines
gröna finansieringsramverk fick de högsta klassificeringarna;
Dark Green respektive Excellent, från det oberoende klimat-
forskningsinstitutet CICERO.
FINANSIERING OCH KAPITALSTRUKTUR
SHADES OF GREEN
Based on our review, we rate Eastnine’s
green finance framework CICERO Dark
Green. Included in the overall shading is
an assessment of the governance structure
of the green finance framework. CICERO
Shades of Green finds the governance
procedures in Eastnine’s framework to be
Excellent.
GREEN BOND/
GREEN LOAN PRINCIPLES
Based on this review, this Framework
is found to be in alignment with the
principles.
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Kursutveckling och omsättning
-
Substansvärde
-
-
ningar från investeringar samt förstärkning av euron gentemot kronan var
Antal aktier
Fastighetsaktier upplevde ett turbulent 2022. Stockholmsbörsens fastighets index
OMX Stockholm Real Estate GI föll med 43 procent och Eastnines börskurs med
24 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie steg med 34 procent, huvud-
sakligen på grund av positiv orealiserad värdeförändring på innehavet i MFG samt
positivt förvaltningsresultat.
Aktien och aktieägarna
Rabatt/premium, %
Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK
-100
-50
0
50
100
SEK
%
-15%
-20%
0%
-13%
-50%
0
75
150
225
300
20222021202020192018
Aktiekurs och substansvärde
Återköp
-
Utdelning
Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.
Källa: Modular Finance.
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
AKTIEN OCH AKTIEÄGARNA
Största aktieägarna (2022-12-28) Antal aktier %
Peter Elam Håkansson 5 790 370 25,9
Bonnier Fastigheter Invest AB 3 060 450 13,7
Arbona AB (publ) 2 240 328 10,0
Kestutis Sasnauskas 962 108 4,3
Lazard Asset Management 866 955 3,9
Patrik Brummer 832 930 3,7
Avanza Pension 520 766 2,3
Karine Hirn 411 288 1,8
Nordnet Pensionsförsäkring 396 589 1,8
Dimensional Fund Advisors 338 036 1,5
CARN Capital AS 253 183 1,1
Staffan Malmer 241 085 1,1
Gustaf Hermelin 208 000 0,9
Albin Rosengren 204 348 0,9
Jacob Grapengiesser 167 861 0,8
Summa 15 största aktieägare 16 494 297 73,7
Eastnine AB (återköpta aktier) 162 515 0,7
Övriga 5 713 449 25,5
Totalt 22 370 261 100,0
Ägarfördelning efter
innehav
Storleksklass
Antal
aktier Andel, %
Antal
kända
ägare
Andel av
kända
ägare, %
1–1 000 647 548 2,9 5 316 93,9
1001–10 000 855 180 3,8 280 4,9
10 001–100 000 1 676 561 7,5 48 0,8
100 001–1 000 000 5 816 028 26,0 15 0,3
1 000 001–5 000 000 5 300 778 23,7 2 0,0
5 000 001– 5 790 370 25,9 1 0,0
Anonymt ägande 2 283 796 10,2 N/A N/A
Totalt 22 370 261 100 5 662 100
Sverige
USA
Norge
Hongkong
Övriga länder
Anonymt
80 %
2 %
5 %
10 %
2 %
1 %
Ägarfördelning
1
Privat och via bolag.
Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine.
Aktiekurs
Ägarkoncentration Antal aktier Andel, %
De 10 största ägarna 15 419 820 68,9
De 20 största ägarna 17 100 892 76,4
De 30 största ägarna 17 812 215 79,6
Värde per aktie 2022-12-31 2021-12-31
Eget kapital, EUR 21,5 16,9
Långsiktigt substansvärde, EUR 21,9 17,6
Aktiekurs, EUR 10,9 15,4
Eget kapital, SEK 240 174
Långsiktigt substansvärde, SEK 243 182
Aktiekurs, SEK 120,8 158,4
Handelsplats Aktier Andel, %
Nasdaq 3 586 333 84,6
Cboe Global markets 416 243 11,6
LSE Group 89 959 2,5
ITG 43 937 1,2
Sigma-X 1 028 0,0
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
Eastnine (utdelningsjusterad)
2022-01-31
2022-02-28
2022-03-31
2022-04-30
2022-05-31
2022-06-30
2022-07-31
2022-08-31
2022-09-30
2022-10-31
2022-11-31
2022-12-31
Stockholm Real Estate GI
SEK
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Risker förknippade med investeringsstrategin
-
Risker kopplade till konjunktur, kontorsutnyttjande och Ryssland
-
-
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags
risker. Merparten av investeringarna utgörs av direktägda
fastigheter i Lettland, Litauen och Polen. En stor andel av
hyresgästerna har internationell verksamhet och merparten
av finansieringskällorna utgörs av nordiska banker. Innehavet
i MFG innebär exponering mot Ryssland.
Risker och riskhantering
Stadsbin skapar honung i bikuporna som finns
utplacerade på några av Eastnines fastighetstak.
Vid skörd används skyddsdräkt för att minska
risken för att bli stungen.
FINANSIERING OCH RISK
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
RISKER OCH RISKHANTERING
Område Risk
Risk-
värde Sannolikhet Påverkan
Låg Med ium Hög Marginell Medium
Bolags-
kritisk
Verksamhet
Låg/förändrad eerfrågan på kontorslokaler 4
Negativa värdeförändringar fastigheter 6
Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2
Höga fastighetskostnader 2
Investeringar och projekt 2
Transaktionsmarknad fastigheter 2
Organisation och verksamhet 1
Tvister 2
IT – informationsläckage 2
IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4
Leverantörer 1
Hållbarhet
– Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4
Reglering av fastighetsutveckling och drift 2
Kostnader för klimatomställning 2
Kundpreferenser för hållbara byggnader 2
– Klimatrelaterad fysisk Hög kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 4
Extrema väderförhållanden 1
– Övrigt Medarbetare och arbetsmiljö 1
Korruption och oetiskt beteende 3
Omvärld
Svag ekonomisk konjunktur 6
Hög inflation 6
Lagstiftning och skatt 1
Lokal-, politik- och planrisk 4
Högt utbud av lokaler 4
Högt råvarupris 2
Negativa värdeförändringar i övriga innehav 6
Finansiella
Höga räntor 6
Kredit 1
Likviditet 2
Refinansiering 3
Valuta 4
Låg/Marginell
Medium
Hög/Bolagskritisk
Riskvärde
Sannolikhet (1–3) multiplicerat
med påverkan (1–3) ger ett vägt
riskvärde, mellan 1 och 9, i enlighet
med tabellen.
Låg x låg/medium ger lägsta
klassning (1–2).
Medium x medium eller låg x hög/
bolagskritisk ger gul klassning (3–5).
Hög/bolagskritisk x minst medium
ger högsta klassning (6–9).
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
RISKER OCH RISKHANTERING
Verksamhetsrisker
LÅG/FÖRÄNDRAD EFTERFRÅGAN PÅ KONTORSLOKALER
Riskbeskrivning
Eerfrågan på kontorslokaler kan förändras på
kort, medellång och lång sikt, med risk för påver-
kan på fastighetsbolagens verksamhet. Behovet
av kontorsarbetsplatser kan minska till förmån för
större eerfrågan på olika mötesplatser på kon-
toren för kreativitet och interaktion, vilket ställer
krav på anpassning och flexibilitet från fastighets-
bolagens sida.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och
kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om utformning
av kontorslokaler, i sye att kunna anpassa kontorslokalerna
eer behov och önskemål. Fastigheterna är relativt nybyggda
och moderna. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med
en stor andel internationella koncerner. Den genomsnittliga
återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgår till 4,4
år och för de tio största hyresgästerna 4,9 år.
NEGATIVA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Riskbeskrivning
Det finns risk för negativa värdeförändringar för
förvaltningsfastigheter i resultaträkningen då
dessa redovisas till verkligt värde i balansräk-
ningen. Värdet på fastigheterna beror på, och
beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna
utgörs dels av observerbara data som aktuella
hyresintäkter, aktuell marknadshyra, historiska
fastighetskostnader och investeringar samt
aktuell inflation, dels av icke observerbara data
såsom direktavkastningskrav, kalkylränta, fram-
tida inflation, framtida långsiktig inflation för
marknadshyror samt långsiktig vakansgrad. Data
och bedömningar kan vara felaktiga och förut-
sättningar kan ändras med värdeförändringar
som följd.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom
att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa
lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyres-
gäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänk-
ningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under
en rullande tolvmånadersperiod och däremellan värderas
fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter externvärderas
varje kvartal möjliggör en validering av data även för övriga
interna värderingar. Värderingsprocessen sker via en struktu-
rerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för
bedömningar och framtagande av data.
LÅGA HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD
Riskbeskrivning
Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyres-
nivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas
betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom
konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av lik-
värdiga lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser
begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastighe-
ter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna
utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Hyresför-
lusterna har varit försumbara under 2022. Hyresavtalen teck-
nas normalt på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre
hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till gällande
marknadshyror. Eastnine har cirka 160 hyresgäster och 230
hyresavtal totalt. Hög koncentration till specifika hyresgäster
kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock mins-
kat under 2022 i samband med tillväxt i fastighetsbeståndet.
Cirka 97 % av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsu-
mentprisindex, varav cirka 1/3 på lands-, cirka 2/3 på EU/
Euronivå samt en liten andel med fast indexering. Knappt
hälen av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög
inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets-
kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med
full inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte
hyresnivåerna.
HÖGA FASTIGHETSKOSTNADER
Riskbeskrivning
Driskostnader utgörs till stor andel av taxe-
bundna kostnader såsom kostnader för el, sop-
hämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor
och tjänster har ökat kraigt på grund av ökade
råvarukostnader och begränsningar i utbud.
Dessutom kan varorna ibland endast köpas från
en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan.
Därutöver tillkommer kostnader för fastighets-
skatt, fastighetsskötsel och administration. Oför-
utsedda och omfattande reparationer kan också
påverka resultatet negativt.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal,
vilket innebär att hyresgästerna står för kostnader som
är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir över-
skottsgraden hög, så länge som uthyrningsgraden är hög.
I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieekti-
visering och drioptimering av fastigheterna, i sye att
minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för
oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2022 arbetat
aktivt med hyresgästerna för att eektivisera användandet
av lokalerna, i sye att minska kostnadsökningar till följd
av underliggande prisökningar för flera av fastighets-
kostnaderna.
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
RISKER OCH RISKHANTERING
INVESTERINGAR OCH PROJEKT
Riskbeskrivning
Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade
med risk för ökade byggkostnader, försenad tid-
plan samt motpartsrisk vid anlitande av externa
leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt
också uthyrningsrisk.
Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter
i konstruktion, andra brister eller uppkomna
skador utgör risk för ökade fastighetskostnader.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Vid slutet av 2022 hade Eastnine inget aktivt pågående
utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper
utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt
möjligheterna att uppföra nya moderna och hållbara kon-
tors- och logistikfastigheter i linje med strategin. Projekt-
start inleds normalt först eer att en stor andel hyresavtal
tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för
kommande utvecklingsprojekt för att minska risken för oför-
utsedda kostnader.
Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande
i sye att beståndet ska förbli modernt och hållbart och
därigenom vara attraktivt för hyresgäster.
TRANSAKTIONSMARKNAD FASTIGHETER
Riskbeskrivning
Risken för uteblivna fastighetstransaktioner, eller
transaktioner till ofördelaktiga villkor, på grund av
begränsat utbud eller begränsad eerfrågan.
Hantering, påverkan och sannolikhet
För Eastnine handlar transaktionsrisken främst om förvärv,
och hanteras genom att Eastnine har en organisation med
gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de
relevanta marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del
i de transaktioner som bedöms intressanta. En breddning av
den geografiska marknaden till att omfatta även Polen har
inneburit väsentligt större utbud än tidigare.
ORGANISATION OCH VERKSAMHET
Riskbeskrivning
Risken för förluster till följd av bristande rutiner
eller system, eller på grund av okunskap om nya
regelverk som påverkar verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs
löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna
och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget
har en aärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i
moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastighe-
terna finns, så snart tillräcklig aärsvolym uppnåtts.
Då Eastnine endast har ett fåtal anställda föreligger ett
personberoende som dock minskat under senare år. Flera
nya medarbetare har anställts och kompetensen breddats
i takt med att verksamheten vuxit. Bolaget har en kontinu-
itetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses
över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god
och de operationella riskerna låga.
TVISTER
Riskbeskrivning
Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala
processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet,
resultat och finansiell ställning.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policys och
interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, inte minst vid
fastighetstransaktioner.
IT-/INFORMATIONSLÄCKAGE
Riskbeskrivning
Risk för att IT-påverkan medför att information
hamnar i orätta händer och sprids till fel personer.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande
säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd,
etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medveten-
het för att minska risken för informationsläckage.
IT/ CYBER- INFORMATIONSSÄKERHET, INTRÅNG
Riskbeskrivning
Risk för att de IT-system Eastnine använder
attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras
och fastigheters dri påverkas.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-
attacker, att försvåra för åtkomst, samt begränsa eekter,
av attacker. Under 2022 genomfördes en genomgång av
IT-säkerheten som på visade god säkerhetsnivå och vars
förbättringsåtgärder ytterligare stärker IT-säkerheten.
LEVERANTÖRER
Riskbeskrivning
Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer
som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar
på ett icke aärsetiskt sätt, innebärande högre
kostnader eller skadat rykte för Eastnine.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för
leverantörer och använder en webbaserad leverantörs-
utvärdering för att fånga och följa upp eventuella aärsetiska
och miljö relaterade risker. Vid leverantörers oförmåga att
åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp.
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
RISKER OCH RISKHANTERING
Hållbarhetsrisker
Klimatrelaterade omställningsrisker
HÖGA ENERGIPRISER
Riskbeskrivning
Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till
följd av ökad reglering och ökad eerfrågan på
fossilfri energiförsörjning, kan leda till energibrist
och höjda marknadspriser om produktionen inte
utvecklas i takt med eerfrågan, eller till följd av
temporär obalans mellan tillgång och eerfrågan.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar aktivt med energieektivisering och med
att öka mängden egenproducerad förnybar energi. Målet är
att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 % mindre
energi år 2025, jämfört med 2019. Detta skulle motsvara
en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid
nybyggnation är målet att energiförbrukningen får uppgå
till max 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå
minst 80 % av möjliga poäng inom energikategorin. Vid för-
värv genomförs en analys av fastighetsenergiprestanda som
en del av ESG-due diligence.
REGLERING AV FASTIGHETSUTVECKLING OCH DRIFT
Riskbeskrivning
Lagkrav på hållbara och certifierade byggnader
förväntas öka i takt med utvecklingen av
EU-taxonomin. Som en följd av ökad reglering
kan kostnader öka för omställning av icke-gröna
fastigheter. Utöver omställningskostnader kan
ökad reglering minska tillgången på finansiering
för icke-gröna fastigheter.
Hantering, påverkan och sannolikhet
100 % av Eastnines fastighetsbestånd (avser bruttoarean och
inkluderar ej fastigheter som väntas bli föremål för omfat-
tande utveckling) ska vara miljöcertifierade enligt minst
LEED Gold eller BREEAM Excellent. För närvarande är 94 % av
fastighetsytan certifierad i enlighet med dessa krav, medan
certifieringsprocess pågår för resterande 6 %.
KOSTNADER FÖR KLIMATOMSTÄLLNING
Riskbeskrivning
I takt med ökat fokus på klimatomställning kan
miljöpolitiska beslut innebära ökade kostnader
från exempelvis införande av miljöskatter eller
andra avgier förknippade med koldioxidutsläpp,
ökat behov av investeringar i befintliga fastighe-
ter och stigande kostnadsnivå för material med
högt koldioxidutsläpp. Det kan också leda till
högre kostnad för klimatkompensation avseende
utsläpp från fastighetsdri.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral fastighetsdri
senast 2030. I enlighet med Bolagets strategi, att äga och
förvalta moderna och hållbara fastigheter, arbetar Eastnine
kontinuerligt med energieektivisering i fastigheterna och
prioritering av förnybar energi, vilket bland annat inneburit
att solceller installerats på lämpliga tak. Under 2022 uppgick
utsläppsintensiteten till 23 kg CO2e/kvm. Eastnine har i dags-
läget inga pågående projekt och har därigenom låg expone-
ring mot kostnader för koldioxidtunga byggnadsmaterial.
KUNDPREFERENSER FÖR HÅLLBARA BYGGNADER
Riskbeskrivning
Kraven på hållbara och certifierade byggnader
som dessutom främjar hälsa och välbefinnande
har ökat under flera år och kommer sannolikt att
fortsätta att öka i framtiden. Byggnader som inte
uppfyller dessa krav riskerar lägre hyresintäkter
och att värderas med rabatt.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines strategi inbegriper att investera för att upprätt-
hålla hög kvalitet på fastigheterna, vilken bekräas genom
hållbarhetscertifieringar. Vid förvärv av icke-certifierade
fastigheter, krävs det att certifieringsprocess inleds inom ett
år. Utöver miljöcertifieringar av byggnader används också
vid lämpliga tillfällen certifiering utifrån hälsa- och välbefin-
nande i enlighet med WELL och Fitwel.
Klimatrelaterade fysiska risker
HÖG KOSTNAD FÖR FASTIGHETSDRIFT VID HÖGRE TEMPERATUR
Riskbeskrivning
Klimatförändringar innebär flera utmaningar för
fastigheter. Vid stigande temperaturer och ökade
kapacitetskrav på kylanläggningar, riskerar kost-
naderna att öka för såväl installation som för dri
på grund av högre energianvändning.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Klimatrisker tas i beaktande redan i projekteringsfasen vid
nybyggnation och påverkar utformning av fasader, storlek
och riktning på glaspartier, samt kapacitet för projekterade
kylsystem. Vid projektering av The Pine i Riga har specia-
liserade energiexperter inbjudits för en så kallad ”second
opinion” av energimodell och förutsättningar för eektiva
kyl- och värmesystem. I befintligt bestånd är kylsystemen
dimensionerade utifrån dagens förutsättningar, eersom
medelåldern på fastigheterna är relativt låg.
EXTREMA VÄDERFÖRHÅLLANDEN
Riskbeskrivning
Risk för negativa konsekvenser till följd av
klimatförändringar såsom, utöver förhöjd
temperatur, ökad årsnederbörd, kraigt snöfall,
torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i
fukt eller sättningsskador på fastigheter.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine genomför systematiskt en analys av fysiska klimat-
risker i fastighetsbeståndet. Ett onlineverktyg för fysiska
klimatrelaterade risker tillhandahållet av GRESB används för
detta ändamål. Analysen avser flera IPCC-baserade scenarier
och tidshorisonter fram till 2050 och 2100. IPCC står för Inter-
governmental Panel on Climate Change och är FN:s organ för
att bedöma vetenskapen relaterad till klimatförändringar.
Utifrån denna analys bedöms den övergripande riskexpone-
ringen vara låg, på såväl kort som lång sikt. För mer informa-
tion om klimatrelaterade risker, se även s. 121–122.
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
RISKER OCH RISKHANTERING
MEDARBETARE OCH ARBETSMILJÖ
Riskbeskrivning
Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbe-
tare eller kunder kopplad till osund arbetsmiljö,
avvikande inomhusklimat eller arbetsmiljörisker
kopplade till byggverksamhet.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Byggverksamhet förekommer inte i egen regi. Tydlig arbets-
miljöpolicy för medarbetare samt fokus på hälsofrämjande
åtgärder är viktiga strategier för att motverka riskerna.
Eastnine utför en årlig medarbetarundersökning som
fokuserar på hur medarbetare trivs på jobbet och faktorer
i arbetsmiljön som påverkar prestation och trivsel. För mer
information om årets resultat i medarbetarundersökningen,
se s. 19 och 24.
KORRUPTION OCH OETISKT BETEENDE
Riskbeskrivning
Mutor, bedrägerier eller annan typ av oetiskt
beteende inom Bolaget, eller i relationer med
leverantörer, underleverantörer, kunder eller
andra parter, kan leda till ekonomisk skada samt
minskat förtroende för Bolaget.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine arbetar systematiskt med företagskultur och värde-
ringar där fokus ligger på etisk verksamhet och nolltolerans
för korruption och nepotism. Minst en gång om året hålls
en utbildning om antikorruption och aärsetik där samtliga
medarbetare får diskutera och analysera hypotetiska fall,
där problematik kan uppstå. Observationer eller misstankar
om oetiskt beteende kan anonymt rapporteras via en vissel-
blåsarfunktion på Eastnines webbsida. Hållbarhetsgransk-
ning av samtliga strategiska leverantörer genomförs.
Omvärldsrisker
SVAG EKONOMISK KONJUNKTUR
Riskbeskrivning
Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i
Eastnines verksamhetsländer påverkar syssel-
sättningsgrad, utbud och eerfrågan på kom-
mersiella lokaler och därmed vakans grader samt
hyresnivåer.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och
tillväxt på makronivå. Eastnines aärsstrategi att tillhanda-
hålla moderna och hållbara kontors- och logistikfastigheter
med stabila hyresgäster i förstklassiga lägen i de baltiska
länderna och Polen bedöms innebära viss motståndskra
mot negativa eekter från försämrad konjunktur.
HÖG INFLATION
Riskbeskrivning
Inflationsförväntningar påverkar marknadsrän-
torna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med
inflationsindexering samt fastighetskostnader.
På sikt påverkar inflation och ränteförändringar
också avkastningskraven på fastigheter och där-
med fastigheternas marknadsvärden.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med infla-
tionen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). Fastighetskost-
nader överförs till största delen till hyresgästerna på grund
av triple-net-avtal, dock ej avseende vakanta ytor. På kort
sikt finns det risk för att kostnadsinflationen (oast lokal)
överstiger inflationen i såväl marknadshyror som avtalade
hyreskontrakt.
LAGSTIFTNING OCH SKATTER
Riskbeskrivning
Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhets-
ländernas lagstining och regelverk, för exem-
pelvis bolags- och fastighetsskatt, kan påverka
förutsättningarna för verksamheten.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine bevakar förändringar i lagstiningar, såväl internt
som med extern expertis, och anpassar verksamheten för att
följa lagstining och regelverk.
LOKAL-, POLITIK- OCH PLANRISK
Riskbeskrivning
Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja
eller på annat sätt påverka möjligheten att
utveckla fastigheter. Politisk utveckling kan också
påverka aärsklimatet och eerfrågan på kom-
mersiella lokaler.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geogra-
fiska fokusområden, exempelvis genom att etablera relatio-
ner med styrande organ och institutioner, för att främja ett
sunt aärsklimat och för att minimera risken, samt maximera
potentialen, för utvecklingsprojekt.
HÖGT UTBUD AV LOKALER
Riskbeskrivning
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad
och hyres nivåer. Stora byggprojekt som färdig-
ställs kan påverka dessa negativt.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine strävar eer att erbjuda moderna och hållbara loka-
ler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på marknader med
stabil eerfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till
hyresgästerna begränsar risken för sjunkande hyresnivåer
i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor
marknadsposition för att kunna erbjuda alternativ till hyres-
gäster som önskar växa eller krympa sina lokaler.
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiering och kapitalstruktur 49
Aktien och aktieägarna 52
Risker och riskhantering 54
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
HÖGT RÅVARUPRIS
Riskbeskrivning
Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband
med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid
och där stora mängder material köps in.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt,
annat än på planeringsstadiet.
NEGATIVA VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I ÖVRIGA INNEHAV
Riskbeskrivning
Värdeförändringar på icke fastighetsrelate-
rade innehav, d. v. s. MFG, beror i huvudsak på
omvärldsrisker och risker specifika för MFG som
rysk modekedja. MFG redovisas i balansräkningen
till verkligt värde och värdeförändringarna redovi-
sas i resultaträkningen.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Innehavet i MFG värderades vid årsskiet till det pris i euro
som avtalats i det villkorade försäljningsavtalet med Sistema
PJSFC som signerades i oktober 2022. Avtalet sades upp i
mars 2023. Tidigare värderades innehavet internt enligt en
etablerad värderingsprocess. Att risken i ryska placeringar är
betydande har visat sig eer Rysslands invasion av Ukraina.
Eastnine är en av de större aktieägarna i MFG och innehar en
styrelseplats i MFG, med visst inflytande över verksamheten.
Finansiella risker
HÖGA RÄNTOR
Riskbeskrivning
Risk för ökade kostnader för räntebärande
skulder, kopplade till marknadsräntor, och där
förändringar i marknadsräntor påverkar resultat
och kassaflöde.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnads-
posterna i ett fastighetsbolag och är därför av stor vikt för
Bolagets resultat. Ränterisken begränsas genom att minst
50 % av räntebärande skulder ska ha bunden ränta om minst
12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av rän-
teswappar. Genomsnittlig återstående räntebindningstid ska
överstiga 1,0 år.
KREDITRISK
Riskbeskrivning
Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med
placering av likvida medel och genom kundför-
luster om kunder försätts i konkurs eller inte kan
fullfölja sina betalnings åtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine håller likvida medel i större banker i länderna där
Bolaget har verksamhet. Huvuddelen av Bolagets likviditet
hålls i nordiska banker. Eastnine har löpande uppföljning av
att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal.
RISKER OCH RISKHANTERING
LIKVIDITETSRISK
Riskbeskrivning
Risk för att sakna likvida medel för kommande
betalningsåtaganden.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande
tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig likviditet för att täcka
kommande sex månaders nettoutflöden. Räntetäcknings-
graden ska uppgå till minst 2,0 gånger.
REFINANSIERINGSRISK
Riskbeskrivning
Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla till-
räcklig finansiering, antingen vid förfall av befint-
lig finansiering eller vid nytt behov av finansiering.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnine har fortsatt att bredda sin finansieringsbas med två
nya banker till fem banker vid årets slut samt kapitalmarknaden
via en obligation. Eastnine upplever att Bolaget är prioriterat
som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighets ägare.
Enligt finanspolicyn ska nettobelåningsgrad för fastigheter
inte överstiga 60 %. Maximalt 40 % av räntebärande skulder får
förfalla inom varje enskild 12-månadersperiod. Koncentrations-
begränsningen av förfall uppfylldes ej vid slutet av 2022, men
under året har förfalloprofilen flyttats fram i tiden och första
förfall inträar under fjärde kvartalet 2023. Avsikten är förfallo-
profilen kontinuerligt, i samband med ny finansiering, ska bli
mer jämn. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år.
VALUTARISK
Riskbeskrivning
Valutarisk för Eastnine är risk för att värdering av
icke eurotillgångar sjunker i värde till följd av för-
svagad växelkurs mot euron.
Hantering, påverkan och sannolikhet
Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro men
faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begränsad
valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine säkrar inte
växelkurser.
Känslighetsanalys
Känslighetsparameter Antagande Påverkan
Marknadshyra +/- 5,0 % +20,5 / -20,3 MEUR (fastighetsvärde)
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +6,5 / -6,7 MEUR (fastighetsvärde)
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet -19,8 / +20,9 MEUR (fastighetsvärde)
Marknadsränta +/- 0,5 %-enhet -0,5 / +0,5 MEUR (räntekostnader)
FINANSIERING OCH RISK EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Följande sidor utgör Eastnines legala årsredovisning,
innehållande förvaltningsberättelse, finansiella
rapporter, noter och bolagsstyrningsrapport.
Finansiell information
och styrning
Innergården till Uptown Park i Vilnius.
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Innehållsförteckning
Förvaltnings berättelse Noter till de finansiella rapporterna
63 74 94
Finansiella
rapporter
Koncernen
Finansiella
rapporter
Moderbolaget
67 71
67 Koncernens rapport över
totalresultat
68 Koncernens rapport över
finansiell ställning
69 Koncernens rapport över
förändring i eget kapital
70 Koncernens rapport över
kassaflöden
71 Moderbolagets
resultaträkning
71 Moderbolagets
balansräkning
72 Moderbolagets rapport
över förändring i eget
kapital
73 Moderbolagets rapport
över kassaflöden
94 Femårsöversikt nyckeltal
96 Styrelsens och vd:s
försäkran
97 Revisionsberättelse
101 Intervju
styrelseordförande
102 Bolagsstyrningsrapport
106 Styrelse
107 Ledning
74 Not 1 Redovisningsprinciper
78 Not 2 Segmentsrapportering
79 Not 3 Hyresintäkter
79 Not 4 Fastighetskostnader
79 Not 5 Anställda, personal-
kostnader och ledande
befattningshavares
ersättningar
81 Not 6 Centrala
administrations-
kostnader
82 Not 7 Arvode och ersättningar
till revisorer
82 Not 8 Leasingavtal
82 Not 9 Räntekostnader och
andra finansiella
intäkter och kostnader
83 Not 10 Förvaltningsfastigheter
84 Not 11 Värdepappersinnehav
85 Not 12 Derivatinstrument
88 Not 26 Aktier och andelar i
koncernföretag
89 Not 27 Finansiella instrument
91 Not 28 Finansiella risker och
riskhantering
92 Not 29 Närstående
93 Not 30 Specifikationer till
kassaflödesanalysen
93 Not 31 Resultat per aktie
93 Not 32 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
93 Not 33 Uppgier om
moderbolaget
93 Not 34 Händelser eer
räkenskapsårets slut
85 Not 13 Realiserade värde-
förändringar och
utdelningar från
investeringar
85 Not 14 Övriga intäkter
85 Not 15 Skatter
85 Not 16 Inventarier
85 Not 17 Kundfordringar
86 Not 18 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
86 Not 19 Likvida medel
86 Not 20 Eget kapital
87 Not 21 Räntebärande skulder
87 Not 22 Uppskjuten skatteskuld
88 Not 23 Andra långfristiga
skulder
88 Not 24 Övriga skulder
88 Not 25 Upplupna kostnader
och förutbetalda
intäkter
Nyckeltal m. m.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Allmänt om Eastnine
Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och
hållbara kontors- och logistiklokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader
i Baltikum och Polen.
Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i
Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Innehavet i Melon Fashion
Group, ägs direkt av moderbolaget. Vid årets slut hade Eastnine 23 heltids-
anställda i Sverige, Lettland och Litauen.
Eastnines aärsplan
Det övergripande målet är att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning för
aktieägarna. Totalavkastningen ska över tid överstiga genomsnittet för jämför-
bara, europeiska fastighetsbolag. Nedan följer ett urval av Eastnines mål.
Eastnines verksamhetsmål
• Förvaltningsresultatet ska öka till 25 MEUR i årstakt baserat på Q4 2023.
• Fastighetsbeståndet ska öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.
• Renodling av verksamheten, genom avyttring av investeringar som inte
utgörs av direktägda fastigheter, ska genomföras så snart det bedöms vara
affärsmässigt optimalt.
Eastnines finansiella mål
• Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 procent över tid.
• Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 procent av
förvaltningsresultatet, efter avdrag för aktuell skatt.
• Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 procent.
• Soliditeten ska vara minst 35 procent.
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger.
Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisationsnummer
556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskaps-
året 2022. Moderbolaget och koncernens rapporteringsvaluta är i euro.
Eastnines hållbarhetsmål
• Fastighetsdriften ska vara koldioxidneutral vid utgången av 2030.
•
minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.
• Förnybar energi ska utgöra 100 procent av fastigheternas energiförbrukning
2030.
• Öka användningen av hållbara material vid nybyggnation och renovering.
•
över tid.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
• Under första kvartalet upptogs ett nytt banklån om 21,3 MEUR i syfte att
2021.
•
en köpeskilling om knaptt 121 MEUR. I samband med förvärvet upptogs ett
nytt banklån om 72 MEUR.
•
Outstanding.
• Eastnine har under året erhållit återbetalning om 18,8 MEUR från innehavet
i East Capital Baltic Property Fund II.
• Ett villkorat avtal ingicks i oktober 2022 om försäljning av hela Eastnines
innehav i Melon Fashion Group (MFG) för cirka 193 MEUR. Transaktionen
var villkorad av faktorer som stod utanför Eastnines kontroll. Vid årsskiftet
var delar av villkoren uppfyllda och bedömningen var att affären skulle
komma att slutföras under första kvartalet 2023, förutsatt att återstående
villkor uppfylldes. Det bokförda värdet av innehavet i MFG uppgick till 193
MEUR vid årets slut, motsvarande avtalat försäljningsvärde. I mars 2023
sades avtalet upp och arbetet med avyttring fortgår, för mer info se s. 47.
Förvaltning
Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 182 948 kvm. Under året har
nyteckning av totalt 16 914 kvm skett till en genomsnittlig hyra om 189 EUR/
kvm och år. Hyresnivå för omförhandlade hyresavtal, vilka uppgått till 11 214
kvm har i genomsnitt tecknats till 178 EUR/kvm och år.
Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda avtal, har
under året varit positiv och uppgick till 9 281 kvm, motsvarande årshyror om
2 048 TEUR.
Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT
Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 34 417 TEUR (24 538)
motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 96,3 procent (90,0). Årets hyres-
intäkter ökade med 41 procent till 30 299 TEUR (21 530). Ökningen är en effekt av
ett större fastighetsbestånd, högre uthyrningsgrad och högre hyresnivåer.
Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj ökade med 4 procent jämfört med före-
gående år. Den genomsnittliga återstående avtalslängden för hyres avtalen vid
årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 4,4 år (4,3).
Årets hyresintäkter, TEUR 2022 2021
Jämförbara fastigheter 20 916 16 444
Förvärv 9 383 5 086
Summa 30 299 21 530
Förvaltningsberättelse
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Resultat
Driftnettot uppgick till 27 487 TEUR (19 237) och överskottsgraden uppgick till
91 procent (89). Förvaltningsresultatet uppgick till 13 413 TEUR (9 526).
Ökningen i driftnetto samt förvaltningsresultat förklaras av förvärv, högre
uthyrningsgrad samt högre hyresnivå. Högre räntekostnader begränsar
ökningen i förvaltningsresultatet. Även fastighetskostnaderna ökar men
ökningen begränsas av högre uthyrningsgrad och triple-net-avtal, som innebär
att kostnaderna i princip i sin helhet kan överföras till hyresgästerna.
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 9 383 TEUR
(16 306). Orealiserade värdeförändringar för övriga investeringar uppgick till
70 789 TEUR (43 648). Ökningen förklaras av att innehavet i MFG 2022
redovisas till det avtalade försäljningsvärdet, se väsentliga händelser på s. 63.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 12 417 TEUR (1 349).
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från övriga investeringar upp-
gick till 7 075 TEUR (5 113).
Resultat före skatt uppgick till 113 076 TEUR (75 943). Årets skatt var
-4 516 TEUR (-3 609), varav -209 i aktuell skatt samt -4 307 i uppskjuten
skatt. Årets resultat uppgick till 108 560 TEUR (72 334).
Segmentsrapportering
Segmentet Fastigheter i Litauen, genererade ett förvaltningsresultat om 15 612
TEUR (13 621) och ett resultat för perioden om 29 600 TEUR (24 471). Segmentet
Fastigheter i Lettland genererade ett förvaltningsresultat om 1 650 TEUR
heter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 2 853 TEUR (–) och ett
resultat för perioden om 5 648 TEUR (–). Segmentet Övriga investeringar gene-
rerade ett resultat för perioden om 77 864 TEUR (48 761), varav utdelningar och
realiserade värdeförändringar uppgick till 7 075 TEUR (5 113) och orealiserade
värdeförändringar till 70 789 TEUR (43 648). Ej allokerade centrala administra-
-6 702 TEUR (-5 193).
Resultat per segment, TEUR 2022 2021
Fastigheter i Litauen
Förvaltningsresultat 15 612 13 621
Orealiserade värdeförändringar i
fastigheter 9 603 13 302
Orealiserade värdeförändringar i derivat 7 610 1 426
Aktuell/Uppskjuten skatt -3 224 -3 609
Resultat Fastigheter i Litauen 29 600 24 741
Fastigheter i Lettland
Förvaltningsresultat 1 650 1 098
Orealiserade värdeförändringar i
fastigheter -220 3 004
Orealiserade värdeförändringar i derivat 724 -77
Aktuell/Uppskjuten skatt -3 –
Resultat Fastigheter i Lettland 2 151 4 025
Fastigheter i Polen
Förvaltningsresultat 2 853 –
Orealiserade värdeförändringar i
fastigheter – –
Orealiserade värdeförändringar i derivat 4 083 –
Aktuell/Uppskjuten skatt -1 289 –
Resultat Fastigheter i Polen 5 648 –
Övriga investeringar
Orealiserade värdeförändringar 70 789 43 648
Utdelningar och realiserade
värdeförändringar 7 075 5 113
Resultat Övriga investeringar 77 864 48 761
Ofördelat
Centrala administrationskostnader
och övriga rörelse kostnader -4 064 -3 853
Ej allokerat finansnetto -2 639 -1 340
Resultat Ofördelat -6 702 -5 193
Årets resultat 108 560 72 334
Finansiell ställning och substansvärde
Eget kapital uppgick till 478 508 TEUR (375 944) och soliditeten till 57 procent
(58). Långsiktigt substansvärde per aktie var 21,9 EUR (17,6), motsvarande
243 SEK per aktie (182). Eget kapital per aktie var 21,5 EUR (16,9), motsvarande
240 SEK per aktie (174).
Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 326 882 TEUR (241 084),
motsvarande en nettobelåningsgrad fastigheter om 51 procent (45) och en
nettobelåningsgrad för samtliga investeringar om 38 procent (35). Outnytt-
Räntenivå, bindningstider och derivat
Genomsnittlig räntenivå vid årets utgång uppgick till 3,4 procent (2,8). Kapital-
bindningstiden för räntebärande skulder var i genomsnitt 2,3 år (2,5). Genom-
snittlig räntebindningstid var 1,8 år (1,5). Derivaten värderas till verkligt värde
och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen, utan någon påverkan på
Kassaflöde och likvida medel
medel till 19 820 TEUR (29 201) vid årets slut.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Kassaflöde från förvärv, investeringar och
avyttringar, MEUR 2022 2021
3Bures-1,2 -2,5 -0,7
3Bures-3 -0,0 -0,0
Alojas Biroji -0,1 -0,2
Alojas Biroji, The Pine development -0,1 -1,4
Kimmel -0,2 -0,4
Nowy Rynek D -120,9 –
S7-1 -0,0 -0,0
S7-2 -0,0 -0,0
S7-3 -0,0 -0,0
Uniq -1,3 -21,2
Uptown Park -0,0 -40,0
Valdemara Centrs -0,7 -0,2
Vertas-1 -0,8 -0,2
Vertas-2 -0,3 -1,5
Zala 1 -0,0 -14,8
Summa fastighetsinvesteringar -127,0 -80,6
EC Baltic Property Fund II 18,8 5,3
Summa avyttringar 18,8 5,3
Summa kassaflöde från förvärv,
investeringar och avyttringar -108,2 -75,4
Moderbolaget
Årets resultat efter skatt uppgick till 77 557 TEUR (45 304). Resultatet är huvud-
sakligen en effekt av orealiserad värdeförändring avseende innehavet i MFG
Viktiga händelser eer räkenskapsårets slut
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00). Läs mer under
rubriken Utdelning. Avtalet om försäljning av Eastnines innehav i MFG till
Sistema PJSFC sades upp i mars 2023, då återstående villkor inte ansågs kunna
uppfyllas. För mer information se s. 47.
Framtida utveckling
Eastnines fastighetsverksamhet står på en stabil grund. Det moderna och
uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör att utgångs-
läget är mycket gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastighets-
beståndet, då det normalt sett är mycket positivt för resultat- och avkastnings-
utveckling. Omfattningen och takten på tillväxten styrs dock i dagsläget
mycket av möjligheten att avyttra Melon Fashion Group.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Med investeringsstrategin att långsiktigt äga moderna och hållbara kontors-
och logistikfastigheter i förstklassiga lägen i Baltikum, är Eastnine primärt
exponerat mot risker såsom ränte- och kreditrisk, men även hyres- och vakans-
risk. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av
Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identi-
-
ledning i enlighet med policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker
Risken i Eastnines investering i MFG har visat sig vara betydande efter Ryss-
lands invasion av Ukraina. Eastnine hade vid årsskiftet avtalat om försäljning
av innehavet, men försäljningen var villkorad. Innehavet var i balansräkningen
upptaget till försäljningspriset i euro. I mars 2023 sades avtalet upp och diskus-
sioner inleddes med andra potentiella köpare. En detaljerad redogörelse för
samt i not 28 (Finansiella risker och riskhantering).
Aktieinformation
december 2022. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet
-
portperioden efter utspädning var 22 226 646. Antalet kända aktie ägare upp-
börskursen 120,8 SEK, vilket är 37,6 SEK lägre än året innan, motsvarande en
minskning med 24 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer informa-
Aktieåterköp
Vid årsstämman 2022 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av
egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid
inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.
-
rande ett kvotvärde om 0,1636 EUR per aktie och ca 0,7 procent av totala antalet
utgivna aktier samt totala aktiekapitalet. Genomsnittlig anskaffningskurs för
aktier i eget förvar har varit 96 kr per aktie. Inga egna aktier har förvärvats eller
överlåtits under räkenskapsåret.
Utdelning
Styrelsen har föreslagit årsstämman en utdelning om 3,40 SEK per aktie (3,00)
för räkenskapsåret 2022, jämnt fördelat på fyra tillfällen under 2023 och inled-
ningen av 2024. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 51 procent av för-
valtningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska
Eastnines utdelning över tid motsvara minst 50 procent av förvaltningsresul-
tatet efter avdrag för aktuell skatt.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinstmedlen i
Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:
Till årsstämmans förfogande, EUR:
Överkursfond 245 371 935
Balanserat resultat 44 813 604
Årets resultat 77 556 701
Summa 367 742 240
Disponeras på följande sätt, EUR:
Utdelning till aktieägarna 3,40 SEK/aktie 6 790 138
1
Balanseras i ny räkning 360 952 102
Summa 367 742 240
1
Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp
fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,12 SEK den 31
december 2022 (Källa: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2022, justerat för
återköp, uppgick till 22 207 746.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventuella
övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den omfattning de
erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersätt-
ningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar,
efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte
ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets aärsstrategi, långsiktiga intressen
och hållbarhet
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där
utvecklas. Bolagets affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören
av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler i förstklassiga lägen i
Baltikum och Polen. Vid var tidpunkt gällande versioner av vision och affärsidé
villkor som erfordras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig
kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta
till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive håll-
dessa riktlinjer.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig lön, pen-
sion, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman
kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis lång-
siktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade, incitamentsprogram/ersättningar.
Styrelsen beslutar diskretionärt, enligt fastställda interna prestationsbaserade
mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den
rörliga lönen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan
-
cent av den fasta lönen. De ledande befattningshavarna har därtill rätt till en
individuell premiebaserad pensionsplan enligt vilken bolaget erlägger premier
motsvarande maximalt 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbas-
belopp och premier motsvarande maximalt 30 procent på lönedelar som över-
stiger 7,5 inkomstbasbelopp. Andra förmåner får innefatta bl. a. sjukvårdsför-
säkring, friskvård samt bilförmån och sammanlagt uppgå till maximalt 10 pro-
cent av den fasta lönen.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv måna-
der. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsvederlag får sam-
mantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två
år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befatt-
ningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägnings-
tiden vara högst sex månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan
ersättning för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska endast utgå i
den utsträckning som den tidigare befattningshavaren saknar rätt till avgångs-
vederlag. Ersättningen ska utgöra skillnaden mellan fast månadslön och den
lägre inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtagandet
om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska vara högst 6 månader efter
anställningens upphörande.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och
anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om
anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens
ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunder-
lag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som
följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har sedan maj 2022 haft ett ersättningsutskott, bestående av Peter
Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Liselotte Hjorth (ordförande), som
förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen i enlighet med Svensk
kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta förslag till nya ersättningrikt-
linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstäm-
man. Vid årsstämman 2022 antogs nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och
utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen
av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersätt-
ningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av,
och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktö-
ren, eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer, helt eller
nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits
ovan ingår det i styrelsens uppgifter att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket
innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella
riktlinjer och ersättningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares ersättningar).
Bolagsstyrning och styrelsens arbete
Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsens leda-
möter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande års-
Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis genom
avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 102–105.
Information om hållbarhet
Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete, som framför allt grundar sig i
Bolagets strävan efter att minska negativ miljöpåverkan och att skapa positiva
avtryck på de samhällen där vi bedriver verksamhet. Det innebär i praktiken att
arbeta med effektivisering av byggnader ur energi- och miljösynpunkt, samt att
hålla en hög standard vad gäller hyresgästers arbetsklimat och välmående. Det
omfattar även att skapa goda relationer till hyresgäster, anställda och leveran-
törer samt att bedriva verksamheten utifrån god affärsetik. Eastnine behöver
inte lämna någon formell hållbarhetsrapport, men lämnar frivilligt hållbar-
hetsinformation i enlighet med GRI:s (Global Reporting Initiatives) riktlinjer
och inkluderar bland annat information om Bolagets huvudsakliga frågor, håll-
barhetsmål och indikatorer. Eastnine avger även, på frivillig basis, både en
TCFD-rapport och upplysningar enligt EU:s taxonomiförordning. Hållbarhets-
s. 16–25 samt 109–123.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
| Koncernens rapport över totalresultat | |||
TEUR | Not | 2022 | 2021 |
Hyresintäkter | 3 | ||
Fastighetskostnader | 4,5 | - | - |
Driftnetto | |||
Centrala administrationskostnader | 5,6,7,8 | - | - |
Räntekostnader | 9 | - | - |
Andra finansiella intäkter och kostnader | 9 | - | - |
Förvaltningsresultat | |||
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter | 10 | ||
Orealiserade värdeförändringar i investeringar | 11 | ||
Orealiserade värdeförändringar i derivat | 12 | ||
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar | 13 | ||
Resultat före skatt | |||
Aktuell skatt | 15 | - | |
Uppskjuten skatt | 15 | - | - |
Årets resultat | |||
| Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: | |||
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet | |||
Årets totalresultat | |||
Resultat per aktie före utspädning, EUR | 31 | ||
Resultat per aktie efter utspädning, EUR | 31 | ||
Finansiella rapporter
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Koncernens rapport över finansiell ställning
TEUR | Not | 31 december 2022 | 31 december 2021 |
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
Immateriella tillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 10 | ||
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal | 8 | ||
Derivatinstrument | 12 | ||
Inventarier | 16 | ||
Långfristiga värdepappersinnehav | 11 | ||
Andra långfristiga fordringar | |||
Summa anläggningstillgångar | |||
| Omsättningstillgångar | |||
Kundfordringar | 17 | ||
Kortfristiga fordringar | |||
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 18 | ||
Derivatinstrument | 12 | ||
Kortfristiga värdepappersinnehav | 11 | ||
Likvida medel | 19 | ||
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning | 11 | ||
Summa omsättningstillgångar | |||
SUMMA TILLGÅNGAR |
TEUR | Not | 31 december 2022 | 31 december 2021 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
Eget kapital | 20 | ||
Aktiekapital | |||
Övrigt tillskjutet kapital | |||
Reserver omräkningsdifferenser | |||
Balanserad vinst eller förlust | |||
Årets resultat | |||
Summa eget kapital | |||
| Långfristiga skulder | |||
Räntebärande skulder | 21 | ||
Derivatinstrument | 12 | ||
Uppskjuten skatteskuld | 22 | ||
Leasingskuld | 8 | ||
Andra långfristiga skulder | 23 | ||
Summa långfristiga skulder | |||
| Kortfristiga skulder | |||
Räntebärande skulder | 21 | ||
Leverantörsskulder | |||
Övriga skulder | 24 | ||
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 25 | ||
Summa kortfristiga skulder | |||
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
| Koncernens rapport över förändringar i eget kapital | ||||||
| Totalt eget kapi- | ||||||
| Balanserad vinst | tal hänförligt till | |||||
| Övrigt tillskjutet | Reserv omräk- | eller förlust inkl. | moder bolagets | |||
TEUR | Aktiekapital | kapital | ningsdierenser | årets resultat | aktieägare | |
Ingående eget kapital 1 januari 2021 | ||||||
Årets resultat 2021 | ||||||
Totalresultat | ||||||
Utdelning till aktieägarna | - | - | ||||
Långsiktigt incitamentsprogram | ||||||
Utgående eget kapital 31 december 2021 | ||||||
Årets resultat 2022 | ||||||
Övrigt totalresultat 2022 | ||||||
Utdelning till aktieägarna | - | - | ||||
Långsiktigt incitamentsprogram | ||||||
Utgående eget kapital 31 december 2022 | ||||||
| Övrig information 108 | ||||||
FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
| Koncernens rapport över kassaflöden | |||
TEUR | Not | 2022 | 2021 |
| Den löpande verksamheten | |||
Resultat före skatt | |||
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet | 30 | - | - |
Betald inkomstskatt | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet | |||
| Förändringar i rörelsekapitalet | |||
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar | - | ||
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder | - | ||
Kassaflöde från den löpande verksamheten | |||
| Investeringsverksamheten | |||
Investeringar i befintliga fastigheter | - | - | |
Förvärv av fastigheter | - | - | |
Förvärv av inventarier | - | - | |
Försäljning av övriga finansiella tillgångar | |||
Kassaflöde från investeringsverksamheten | - | - | |
| Finansieringsverksamheten | |||
Emission obligation | |||
Upptagna lån | |||
Amortering av lån | - | - | |
Amortering av leasingskuld | - | - | |
Utdelning till aktieägarna | - | - | |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | |||
Årets kassaflöde | - | ||
Likvida medel vid årets början | |||
Valutakursdifferenser i likvida medel | - | ||
Likvida medel vid årets slut | 19 | ||
FINANSIELLA RAPPORTER
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning
TEUR Not 2022 2021
Övriga intäkter 14 1 986 1 933
Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -3 625 -3 542
Rörelseresultat -1 639 -1 609
Orealiserade värdeförändringar i investeringar 11 71 025 42 509
Erhållna utdelningar från investeringar 13 7 075 3 266
Finansiella intäkter 9 3 733 2 477
Finansiella kostnader 9 -2 637 -1 340
Resultat före skatt 77 557 45 304
Skatt 15 – –
Årets resultat
1
77 557 45 304
1
Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.
TEUR Not 31 december 2022 31 december 2021
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 312 417
Inventarier 16 34 52
Aktier och andelar i koncernföretag 26 138 680 144 048
Långfristiga värdepappersinnehav 11 – 121 830
Lån till koncernföretag 29 78 777 73 027
Summa anläggningstillgångar 217 804 339 375
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 117 145
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 1 466 1 967
Kortfristigt värdepappersinnehav 11 193 355 –
Likvida medel 19 7 620 7 147
Summa omsättningstillgångar 202 558 9 258
SUMMA TILLGÅNGAR 420 363 348 633
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 20
Bundet eget kapital
Aktiekapital 3 660 3 660
Fritt eget kapital
Överkursfond 245 372 251 565
Balanserad vinst eller förlust 44 813 -491
Årets resultat 77 557 45 304
Summa eget kapital 371 402 300 038
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 21 45 000 45 000
Leasingskuld 8 294 399
Andra långfristiga skulder 23 64 36
Summa långfristiga skulder 45 358 45 435
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 22 93
Övriga skulder 24 1 755 2 005
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 1 825 1 062
Summa kortfristiga skulder 3 602 3 160
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 420 363 348 633
FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
TEUR Aktiekapital Överkursfond
Balanserad vinst
eller förlust inkl.
årets resultat
Totalt eget kapital
hänförligt till
moder bolagets
aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2021 3 660 257 848 -491 261 017
Årets resultat 2021 – – 45 304 45 304
Totalresultat – – 45 304 45 304
Utdelning till aktieägarna – -6 520 – -6 520
Långsiktigt incitamentsprogram – 237 – 237
Utgående eget kapital 31 december 2021 3 660 251 565 44 813 300 038
Årets resultat 2022 – – 77 557 77 557
Totalresultat – – 77 557 77 557
Utdelning till aktieägarna – -6 377 – -6 377
Långsiktigt incitamentsprogram – 184 – 184
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 372 122 370 371 402
Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital
FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
TEUR Not 2022 2021
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 77 557 45 304
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 30 -71 120 -42 082
Betald inkomstskatt – –
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 6 437 3 222
Kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 528 -713
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 502 802
Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 467 3 311
Investeringsverksamheten
Lån till koncernföretag -5 750 -45 500
Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 750 -45 500
Finansieringsverksamheten
Emission obligation – 45 000
Amortering av leasingskuld -104 -105
Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto 5 367 -1 601
Utdelning till aktieägarna -6 413 -4 890
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 150 38 404
Årets kassaflöde 567 -3 785
Likvida medel vid årets början 7 147 10 995
Valutakursdifferenser i likvida medel -94 -63
Likvida medel vid årets slut 19 7 620 7 147
Moderbolagets rapport över kassaflöden
FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 1 Redovisningsprinciper
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rapporterings-
valuta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga
finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betraktas den polska
zlotyn som funktionell valuta. Belopp inom parentes avser motsvarande
period föregående år. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat
anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen
Noter till de finansiella rapporterna
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 1 forts.
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Not 1 forts.
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och
Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för
juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för
den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta-
landen så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och
med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillna-
derna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår
nedan.
Uppställningsform
Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredo-
visningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan uppställning
för eget kapital. Resultaträkningens uppställning är ändrad i jämförelse med
föregående år.
Aktier i dotterbolag
Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag
för eventuella nedskrivningar.
Utdelningar
Utdelningar från dotterföretag och intressebolag redovisas som finansiell
intäkt.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den
mån nedskrivning inte erfordras.
Finansiella garantier
Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom
koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget
de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört med reglerna i IFRS 9
Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som
en avsättning i balansräkningen, när bolaget har ett åtagande om en sannolik
betalning. I annat fall redovisas förpliktelsen som en eventualförpliktelse.
Not 1 forts.
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
TEUR
1 jan–31 dec 2021
Fastigheter
i Litauen
Fastigheter
i Lettland
Fastigheter
i Polen
Övriga
investe-
ringar Ofördelat Summa
Hyresintäkter 18 699 2 831 – – – 21 530
Fastighetskostnader -1 266 -1 028 – – – -2 294
Driftnetto 17 434 1 803 – – – 19 237
Centrala administrations-
kostnader – – – – -3 853 -3 853
Räntekostnader -3 784 -705 – – -1 111 -5 600
Andra finansiella intäkter och
kostnader -28 – – – -229 -257
Förvaltningsresultat 13 621 1 098 – – -5 193 9 526
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter 13 302 3 004 – – – 16 306
Orealiserade värdeförändringar
i investeringar – – – 43 648 – 43 648
Orealiserade värdeförändringar
i derivat 1 426 -77 – – – 1 349
Realiserade värdeförändringar
och utdelningar från investeringar – – – 5 113 – 5 113
Resultat före skatt 28 350 4 025 – 48 761 -5 193 75 943
Uppskjuten skatt -3 609 – – – – -3 609
Årets resultat 24 741 4 025 – 48 761 -5 193 72 334
Förvaltningsfastigheter 389 134 80 683 – – – 469 817
varav årets investeringar/
förvärv 64 132 16 979 – – – 81 111
Värdepappersinnehav – – – 140 858 – 140 858
Räntebärande skulder 163 327 32 757 – – 45 000 241 084
TEUR
1 jan–31 dec 2022
Fastigheter
i Litauen
Fastigheter
i Lettland
Fastigheter
i Polen
Övriga
investe-
ringar Ofördelat Summa
Hyresintäkter 21 915 3 457 4 927 – – 30 299
Fastighetskostnader -1 760 -998 -54 – – -2 812
Driftnetto 20 154 2 459 4 873 – – 27 487
Centrala administrations-
kostnader – – -161 – -4 064 -4 224
Räntekostnader -4 510 -810 -1 635 – -2 420 -9 374
Andra finansiella intäkter och
kostnader -32 – -224 – -219 -476
Förvaltningsresultat 15 612 1 650 2 853 – -6 702 13 413
Orealiserade värdeförändringar
i fastigheter 9 603 -220 – – – 9 383
Orealiserade värdeförändringar
i investeringar – – – 70 789 – 70 789
Orealiserade värdeförändringar
i derivat 7 610 724 4 083 – – 12 417
Realiserade värdeförändringar
och utdelningar från investeringar – – – 7 075 – 7 075
Resultat före skatt 32 824 2 154 6 936 77 864 -6 702 113 076
Uppskjuten skatt -3 224 -3 -1 289 – – -4 516
Årets resultat 29 600 2 151 5 648 77 864 -6 702 108 560
Förvaltningsfastigheter 403 702 81 614 120 906 – – 606 222
varav årets investeringar/
förvärv 4 966 1 150 120 906 – – 127 022
Värdepappersinnehav – – – 193 355 – 193 355
Räntebärande skulder 178 922 31 771 71 190 – 45 000 326 882
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 3 Hyresintäkter
Hyresintäkter 2022
Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2022 uppgick till 30 299 TEUR (21 530),
varav hyran för kontorslokaler uppgick till 27 927 TEUR (20 016), handel och
service till 575 TEUR (541), parkering till 1 595 TEUR (789) och övriga hyres-
intäkter till 202 TEUR (184). För hyresintäkter fördelat per segment, se not 2
(Segmentsrapportering). I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som
vidaredebiterats hyresgästerna.
Operationell leasing – koncernen som leasegivare
Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, vilka
klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäk-
terna redovisas linjärt över den leasingperiod då lokalen är upplåten.
Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres-
intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat fram till
kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har ökat med 47
procent och uppgick vid periodens utgång till 151 965 TEUR (103 548).
Koncernen
Avtalade framtida hyresintäkter, TEUR 2022 2021
Hyresintäkter som förfaller inom 1 år 33 258 22 760
Hyresintäkter som förfaller mellan 2 till 5 år 76 933 49 162
Hyresintäkter som förfaller senare än 5 år 41 774 31 626
Summa 151 965 103 548
Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och service
fördelat per segment.
Koncernen
Kontor Handel och service
Hyresvärde, EUR/kvm/år 2022 2021 2022 2021
Litauen 186 181 181 171
Polen 182 – 169 –
Lettland 177 178 168 167
Summa 184 180 175 170
Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell. Samt-
liga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats till årshyra. För
hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakte-
rad årshyra ej skett. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga
hyresavtal har ökat till 4,4 år (4,3) vid årets slut.
Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2022-12-31
Kontraktsförfall, år Kvm
Kontrakte-
rad årshyra,
TEUR
Andel av
årshyra, %
2023 14 429 2 790 8
2024 29 136 5 450 16
2025 7 298 1 395 4
2026 16 147 2 981 9
2027 42 352 7 588 22
2028– 73 586 11 904 35
Summa lokaler 182 948 32 108 93
Parkering & övrigt – 2 309 7
Summa 182 948 34 417 100
Not 4 Fastighetskostnader
Koncernen
Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2022 2021
Kostnader för löpande förbrukning, reparationer
och underhåll -800 -540
Andra direkta fastighetskostnader -277 -330
Personalkostnader -1 272 -1 093
Avskrivningar -60 -47
Andra indirekta fastighetskostnader -403 -284
Summa -2 812 -2 294
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2022 2021 2022 2021
Revisionsuppdrag -210 -153 -106 -81
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdrag -3 -28 -3 -28
Skattekonsultationer – -12 – -10
Summa -213 -193 -109 -118
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföringen
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsupp-
gifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning
eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller
genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra upp-
drag, vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan.
Not 8 Leasingavtal
Koncernen Moderbolaget
Nyttjanderätt, TEUR 2022 2021 2022 2021
Redovisat värde vid årets början 1 353 1 197 417 491
Omräkning enligt IFRS 16 4 35 4 35
Tillkommande värde under året 986 230 – –
Årets avskrivning -109 -109 -109 -109
Redovisat värde vid årets slut 2 234 1 353 312 417
Koncernen Moderbolaget
Leasingskuld, TEUR 2022 2021 2022 2021
Redovisat värde vid årets början 1 334 1 174 399 468
Omräkning enligt IFRS 16 4 35 4 35
Tillkommande värde under året 986 230 – –
Årets amortering -108 -105 -109 -104
Redovisat värde vid årets slut 2 216 1 334 294 399
Årets kassaflöde hänförligt
till leasingavtal, TEUR
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Kassaflöde från leasingavtal
klassificerade som nyttjanderätt -150 -148 -118 -118
Kassaflöde från leasing av
tillgångar till mindre värde -11 -10 -11 -10
Kassaflöde från leasingavtal -161 -158 -129 -128
Standarden innebär att leasingavtal redovisas i balansräkningen som en till-
gång (nyttjanderätt) och skuld (leasingskuld). Skulden har initialt värderats
till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. Motsvarande värde för nyttjan-
derätten har redovisats som tillgång. För tomträttsavtal där Eastnine som
leasetagare inte kan säga upp arrendeavtalen är leasingperioden att anses
som evig, med effekt att det inte redovisas någon amortering av leasingskul-
den, utan värdet anses vara oförändrat fram tills avgiften förhandlats om.
Även nyttjanderättstillgången anses vara evig med effekt att ingen avskriv-
ning sker, se även löptidsanalys i not 28 (Finansiella risker och riskhantering).
Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan
19-77 år. Övriga avtal, för närvarande hyra av Eastnines kontor i Stockholm,
där leasingperioden är fastställd, sker en linjär avskrivning av nyttjanderätts-
tillgången och amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Kostnaden
utöver avskrivning för samtliga arrendeavgifter har redovisats som en finan-
siell kostnad och uppgick under året till 54 TEUR (42). Utöver redovisade nytt-
janderätter innehar Eastnine som hyresgäst även ett antal leasingavtal till
mindre värde, till exempel kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över
hyresperioden.
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 10 Förvaltningsfastigheter
Definition
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera
positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till
verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultaträkningen.
Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret
Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, centralt
belägna i Poznan, Riga och Vilnius. Förvaltningsfastigheternas verkliga värde,
exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 606 222 TEUR (469 817). Totalt
har Eastnine, under året, investerat 127 022 TEUR (81 111), varav fastighetsför-
värv uppgick till 120 906 TEUR (76 479) och investeringar i befintliga fastigheter
var 6 116 TEUR (4 632). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 9 383
TEUR (16 306). Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en
positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som ökad kostnadsinflation
och högre fastighetskostnader har haft motsatt effekt. Värdet på nyttjande-
rättstillgångar, avseende tomträtter, tillhörande förvaltningsfastigheterna
redovisas i balansräkningen på egen rad och uppgick till 2 234 TEUR (1 353).
Koncernen
TEUR 2022 2021
Redovisat värde vid årets början 469 817 372 400
Förvärv 120 906 76 479
Investeringar i befintliga fastigheter 6 116 4 632
Orealiserade värdeförändringar 9 383 16 306
Redovisat värde vid årets slut 606 222 469 817
Värdering av fastigheter
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering sker minst en gång
under en rullande tolvmånadersperiod, av certifierat värderingsinstitut. Extern-
och internvärderingarna utförs med samma värderingsmetodik och program-
vara i syfte att varje kvartal ska omfattas av jämförbara observerbara, och icke
observerbara, indata.
Värderingsmodell
Värderingsmodellen baseras på nuvärdesberäknade kassaflöden under en
fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid
kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem
år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster
med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. För förvärvade fast-
igheter bedöms marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden om
ingen annan information föreligger vid värderingstidpunkten. För utvecklings-
fastigheter där osäkerhet över totalkostnaden föreligger, och där framtida
hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader
om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten. Externvärde-
ringarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020).
Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. I likhet
med föregående år har externvärderingarna utförts av Colliers International
Advisors i både Lettland och Litauen.
Fastigheternas framtida kassaflöden under kalkylperioden beräknas
enligt följande modell:
+ Hyresintäkter inklusive hyrestillägg
- Driftkostnader
- Underhållskostnader
Summa driftnetto
- Avdrag för investeringar
Summa kassaflöde
Värderingsantaganden
Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid
värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata.
Observerbara data som har stor påverkan på värdet är aktuella hyresintäkter,
historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke
observerbara data är direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation,
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.
Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyresavtal
och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer index-
klausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om
avtalsförlängningar och den då gällande marknadshyran. Vid årets slut upp-
gick den bedömda marknadshyran i värderingarna i genomsnitt till 15,5 EUR
per kvm (15,2).
Drift- och underhållskostnader härleds från historiska utfall och budgete-
rade kostnader. Reservering för reparationskostnader och fastighetsinveste-
ringar beräknas normalt enligt budget för år 1 och därefter som procent av
bedömda hyresintäkter eller en kostnad per kvadratmeter.
Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt
vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflationen baseras
på marknadens bedömning både på kort och lång sikt. Kalkylräntan och
direktavkastningskrav baseras på marknadens förräntningskrav för liknande
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastig-
hetens skick och framtida vakansrisk. Marknadshyran baseras på aktuell
hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskon-
traktsnivå samt med en långsiktigt normaliserad vakansgrad.
Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i värde-
ringarna uppgick till 7,6 procent (6,9) för förvaltningsfastigheter exklusive
projektutvecklingsfastigheter. Direktavkastningskrav härleds från faktiska
transaktioner. Vägt direktavkastningskrav var 5,6 procent (5,6).
Hyresgästspecifika investeringar vid nyuthyrning kalkyleras i intervallet
160-250 EUR per kvm (180-230). Övriga planerade fastighetsinvesteringar har
i genomsnitt beräknats till 2,8 procent (2,7) av totala hyresintäkter. Den lång-
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 12 Derivatinstrument
Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som
finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget erhåller rör-
lig ränta och betalar en fast ränta. Derivaten värderas till verkligt värde enligt
nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen rad i rapporten över totalre-
sultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid och samtliga värdeförändringar
under året är orealiserade. Årlig amortering i befintliga swappar uppgår till
6 919 TEUR, varav 2 710 TEUR avser swappar med förfall 2023. Vid avtalsför-
fall är värdet alltid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflö-
den från Eastnines derivat, se not 28 (Finansiella risker och riskhantering). För
mer information, se även not 27 (Finansiella instrument).
Förfalloår
Nominellt
belopp, TEUR
Marknads-
värde, TEUR
Genomsnittlig
räntenivå 1, %
2023 54 645 985 -1,30
2024 55 390 1 905 -1,81
2025 21 542 1 674 -1,97
2026 7 046 647 -2,22
2027 92 056 5 811 -0,66
Summa 230 679 11 022 -1,25
Koncernen
Värde derivat, TEUR 2022 2021
Redovisat värde vid årets början -1 395 -2 745
Orealiserade värdeförändringar 12 417 1 349
Redovisat värde vid årets slut 11 022 -1 395
Not 14 | Övriga intäkter | |||||||||
| Moderbolaget | ||||||||||
TEUR | 2022 | 2021 | ||||||||
| Rådgivning- och förvaltningstjänster till | ||||||||||
koncernföretag | 1 986 | 1 933 | ||||||||
Summa | 1 986 | 1 933 | ||||||||
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 19 Likvida medel
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2022 2021 2022 2021
Likvida medel 19 820 29 201 7 620 7 147
Summa 19 820 29 201 7 620 7 147
Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på maximalt tre måna-
der och som med obetydlig risk för värdeförändringar kan omvandlas till
kontanta medel. På bokslutsdagen avser likvida medel till 100 procent lik-
vida tillgångar på Bolagets bankkonton.
Not 18 Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2022 2021 2022 2021
Upplupna ränteintäkter – – 1 059 1 298
Upplupna intäkter 400 476 – –
Övriga förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter 1 093 1 041 407 670
Summa 1 493 1 517 1 466 1 967
Koncernens egna kapital
Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskjutet kapi-
tal och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital
från ägarna samt överkursbelopp som inbetalts i samband med nyemis-
sioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt
eget kapital uppgick per 31 december 2022 till 478,5 MEUR (376,0).
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 22 Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatt på temporära
skillnader, TEUR
Koncernen
2022 2021
Förvaltningsfastigheter 25 147 19 852
Derivat 1 720 -198
Skattemässiga underskott -8 079 -5 190
Redovisat värde vid årets slut 18 788 14 464
All uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Litauen och Polen och
beräknas med en skattesats om 15 procent respektive 19 procent. Den upp-
skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemäs-
siga värden på fastigheter, orealiserade värdeförändringar på derivat samt
skattemässiga underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lett-
land, där skatt endast utgår med 20 procent på i huvudsak utdelade vinstme-
del, det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine ej
har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen upp-
skjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt
kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden.
Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland
och Lettland, inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 52 692 TEUR
(51 013) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt
uppgå till 10 538 TEUR (10 203).
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 23 Andra långfristiga skulder
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2022 2021 2022 2021
Depositioner från hyresgäster 2 973 2 384 – –
Övrigt 64 36 64 36
Summa 3 037 2 420 64 36
Not 25 Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2022 2021 2022 2021
Upplupna lönerelaterade kostnader 608 501 503 382
Upplupna räntekostnader 797 538 640 525
Upplupna fastighetskostnader 899 278 – –
Övriga upplupna kostnader 844 403 682 155
Förutbetalda intäkter 914 – – 525
Summa 4 062 1 720 1 825 1 062
Not 26 Aktier och andelar i koncernföretag
Koncernen
TEUR 2022 2021
Ingående anskaffningsvärden 144 048 142 447
Återbetalning av aktieägartillskott -49 450 -45 577
Tillkommande anskaffningsvärden 1 44 082 47 178
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 138 680 144 048
Direktägda dotterbolag Säte
Antal
aktier/andelar
Kapital- och
röstandel, %
Bokfört värde,
TEUR
Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 94 668
Gainbortille Investments Sp. Z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001
Eastnine Office AB Stockholm, Sverige 11 000 100 11
Indirekt ägda dotterbolag Säte
Antal
aktier/andelar
Kapital- och
röstandel, %
Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100
Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 35 778 697 100
Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100
Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100
Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100
Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100
Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100
Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 20 010 000 100
Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 101 100
Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100
Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100
Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100
Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100
Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING 2022
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 27 forts.
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Not 28 Finansiella risker och riskhantering
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. Bolagets
finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts
primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. För mer
information, se även not 21 (Räntebärande skulder).
Finansiella risker
Eastnine har exponering för följande finansiella risker:
(A) Ränterisk
(B) Valutarisk
(C) Likviditetsrisk
(D) Refinansieringsrisk
(E) Kreditrisk
Känslighetsanalys för marknadsränta
Kassaflöde och intjäning, TEUR 2022 2021
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -488 / +488 +76 / -76
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -975 / +975 -345 / -152
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
Not 28 forts.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
NOTER TILL DE FINANSIELLA RAPPORTERNA
Not 31 Resultat per aktie
EUR 2022 2021
Resultat per aktie, före utspädning 4,89 3,27
Resultat per aktie, efter utspädning 4,88 3,25
Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående
beräkningar av resultat per aktie anges nedan:
Beräkningar och resultat 2022 2021
Årets resultat hänförligt till
moder bolagets stamaktieägare, TEUR 108 560 72 334
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, före utspädning, tusental
aktier 22 208 22 154
Effekt av Bolagets långsiktiga
incitamentsprogram för anställda (LTIP),
tusental aktier 18 78
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för
återköpta aktier, efter utspädning, tusental
aktier 22 226 22 232
Not Uppgifter om moderbolaget
Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm.
Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till
huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm.
Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR 2022 2021
Borgensförbindelser avseende
krediter i dotterbolag 210 439 196 083
Summa 210 439 196 083
Not 34 Händelser efter räkenskapsårets slut
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00). Läs mer under
rubriken Utdelning i förvaltningsberättelsen på s.65.
Avtalet om försäljning av Eastnines innehav i MFG till Sistema PJSFC sades
upp i mars 2023, då återstående villkor inte ansågs kunna uppfyllas.
Not 30 Specifikationer till kassaflödesanalysen
Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande
verksamheten
TEUR
Koncernen Moderbolaget
2022 2021 2022 2021
Realiserade värdeför ändringar i
investeringar – -346 – –
Orealiserade värde förändringar i
fastigheter -9 383 -16 306 – –
Orealiserade värdeförändringar i
investeringar -71 289 -43 648 -71 525 -42 509
Orealiserade värde förändringar i
derivat -12 417 -1 349 – –
Av- och nedskrivningar 183 174 127 126
Långsiktigt incitamentsprogram
(LTIP) 184 237 184 237
Övrigt 114 63 94 63
Summa -92 608 -61 175 -71 120 -42 082
Betalda och erhållna räntor
Koncernen Moderbolaget
TEUR 2022 2021 2022 2021
Erhållna räntor – – 3 967 2 561
Erlagda räntor -9 121 -5 071 -1 779 -586
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Härledning av nyckeltal 95
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018
4
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar yta, tkvm 182,9 143,2 121,0 99,5 62,8
Antal fastigheter 14 13 10 9 5
Förvaltningsfastigheter, TEUR 606 222 469 817 372 400 290 256 158 862
Överskottsgrad, % 91 89 91 89 84
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 96,3 90,0 92,1 92,0 88,9
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 15,3 14,8 14,9 14,7 14,5
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 183 178 179 177 174
WAULT, år 4,4 4,3 4,4 5,0 2,8
Vägt direktavkastningskrav, % 5,6 5,6 5,8 – –
Miljöcertifierade fastigheter
1
, % av kvm 94 81 87 72 56
Finansiella
Hyresintäkter, TEUR 30 299 21 530 19 186 13 348 9 130
Driftnetto, TEUR 27 487 19 237 17 497 11 946 7 690
Förvaltningsresultat, TEUR 13 413 9 526 10 011 5 489 3 180
Belåningsgrad, % 41 39 36 36 27
Nettobelåningsgrad, % 38 35 31 26 1
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54 51 46 47 43
Nettobelåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 51 45 40 35 2
Kapitalbindningstid, år 2,3 2,5 3,0 3,5 4,6
Räntebindningstid, år 1,8 1,5 2,3 3,1 4,6
Skuldkvot, ggr 14,1 15,7 12,4 17,1 15,7
Soliditet, % 57 58 62 64 76
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 3,7 3,5 3,6
Genomsnittlig räntenivå, % 3,4 2,8 2,3 2,3 2,5
Avkastning på eget kapital, % 25,4 21,1 12,5 13,9 6,5
Miljöcertifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).
Föreslagen utdelning för 2022, 3,40 SEK per aktie motsvarande 0,31 EUR per aktie.
Ej justerad för utdelning.
Jämförelsetalen för resultatposter avseende år 2018 avser proforma.
Femårsöversikt nyckeltal
Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018
4
Aktierelaterade
Eget kapital, TEUR 478 508 375 994 309 942 268 192 240 819
Långsiktigt substansvärde, TEUR 486 274 391 853 323 542 276 470 245 521
Börsvärde, TEUR 241 250 341 658 275 527 276 546 205 052
Börsvärde, TSEK 2 682 696 3 517 707 2 768 633 2 905 881 2 078 197
Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
Antal utgivna aktier vid årets slut,
justerat för återköpta aktier, tusental 22 208 22 208 22 149 21 149 21 501
Vägt genomsnittligt antal aktier,
justerat för återköpta aktier, tusental 22 208 22 169 21 269 21 187 22 128
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR 0,88 0,79 0,52 0,40 0,08
Kassaflöde per aktie, EUR -0,42 0,22 -0,61 -1,31 0,14
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,60 0,43 1,70 1,66 0,71
Resultat per aktie före utspädning, EUR 4,89 3,27 0,47 0,26 0,14
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 4,88 3,25 1,70 1,66 0,71
Utdelning per aktie, EUR
2
0,31 0,29 0,30 0,26 0,22
Utdelning per aktie, SEK
2
3,40 3,00 3,00 2,70 2,30
Eget kapital per aktie, EUR 21,5 16,9 14,0 12,7 11,2
Eget kapital per aktie, SEK 240 174 141 133 114
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 21,9 17,6 14,6 13,1 11,4
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 243 182 147 137 116
Aktiekurs, EUR
3
10,9 15,4 12,4 13,1 9,2
Aktiekurs, SEK
3
120,80 158,40 125,00 137,40 92,90
Övriga
EUR/SEK 11,12 10,30 10,05 10,51 10,14
EUR/RUB 77,91 85,30 90,50 69,72 79,30
EUR/PLN 4,69 – – – –
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Härledning av nyckeltal 95
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018
Hyresintäkter 30 299 21 530 19 186 13 348 9 130
Driftnetto 27 487 19 237 17 497 11 946 7 690
Överskottsgrad, % 91 89 91 89 84
Förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav 799 577 610 675 474 552 378 965 251 760
Räntebärande skulder 326 882 241 084 173 151 137 771 67 550
Belåningsgrad, % 41 39 36 36 27
Förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav 799 577 610 675 474 552 378 965 251 760
Räntebärande skulder 326 882 241 084 173 151 137 771 67 550
Likvida medel 19 820 29 201 24 278 37 406 65 119
Nettobelåningsgrad, % 38 35 31 26 1
Förvaltningsfastigheter 606 222 469 817 372 400 290 256 158 862
Räntebärande skulder 326 882 241 084 173 151 137 771 67 550
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 54 51 46 47 43
Förvaltningsfastigheter 606 222 469 817 372 400 290 256 158 862
Räntebärande skulder 326 882 241 084 173 151 137 771 67 550
Likvida medel 19 820 29 201 24 278 37 406 65 119
Nettobelåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 51 45 40 35 2
Nyckeltal 2022 2021 2020 2019 2018
Eget kapital 478 508 309 942 309 942 268 192 240 819
Återläggning derivat -11 022 2 745 2 745 1 963 957
Återläggning uppskjuten skatt 18 788 10 855 10 855 6 315 3 745
Långsiktigt substansvärde, TEUR 486 274 323 542 323 542 276 470 245 521
Driftnetto 27 487 19 237 17 497 11 946 7 690
Centrala administrationskostnader -4 224 -3 853 -3 515 -3 873 -3 387
Summa 23 262 15 383 13 982 8 073 4 303
Räntebärande skulder 326 882 241 084 173 151 137 771 67 550
Skuldkvot, ggr 14,1 15,7 12,4 17,1 15,7
Förvaltningsresultat 13 413 9 526 10 011 5 489 3 180
Räntekostnader 9 374 5 600 3 703 2 225 1 212
Resultat före räntekostnader 22 787 15 126 6 308 7 714 4 392
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 3,7 3,5 3,6
Årets resultat 108 560 72 334 36 155 35 266 15 641
Genomsnittligt eget kapital 427 251 342 968 289 067 254 506 241 638
Avkastning på eget kapital, % 25,4 21,1 12,5 13,9 6,5
Härledning av nyckeltal
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och
koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i
Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de
internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och
rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av
internationella redovisnings standarder. Års redovisningen ger en rättvisande
bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltnings-
berättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande
översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och koncernen står inför.
Stockholm den 29 mars 2023
Stockholm den 30 mars 2023
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
Årsredovisningen och koncernredovisningen har som framgår ovan godkänts för utfärdande av styrelsen, dag för undertecknande (se verifikat).
Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 3 maj 2023.
Liselotte Hjorth
Ordförande
Christian Hermelin
Ledamot
Peter Elam Håkansson
Ledamot
Ylva Sarby Westman
Ledamot
Peter Wågström
Ledamot
Kestutis Sasnauskas
Verkställande direktör
Styrelsens och vd:s försäkran
Fastighet Nowy Rynek D i Poznan.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för
Eastnine AB (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på
s. 102–105. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på s. 64–95
och 102–105 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
-
cernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balans-
-
siell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredo-
visningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har
överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors-
Grund för uttalanden
-
inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av års-
redovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa
gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
-
Beskrivning av området
utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna utförs
-
förmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå
orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en
att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller under-
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att
Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att
indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har
stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi
kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som
bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Värdepappersinnehav som innehas till försäljning
omr ådet .
Beskrivning av området
redovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till
som överenskommits om med en extern part.
ställning.
Revisionsberättelse
TILL BOLAGSSTÄMMAN I EASTNINE AB (PUBL), ORG. NR -
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har granskat underliggande avtal för att säkertställa att rätt värde tas upp
särskilda villkor beaktats.
-
Vi har även granskat att beslut om avyttring har tagits i enligt med bolagets
interna regelverk.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar som avser värdepappers-
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och koncern redovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och
informationen består också av ersättningsrapporten som vi inhämtade före
datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredo visningen
omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande
avseende denna andra information.
informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i
övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar
innehålla väsentliga felaktigheter.
-
avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredo-
visningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande
-
rar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta
en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsent-
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar
styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och kon-
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och
att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift till-
lämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera
till att göra något av detta.
-
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovis-
ningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga
-
oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till-
sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ-
dare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
-
dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamåls-
-
eller åsidosättande av intern kontroll.
– skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har
betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga
-
ten i den interna kontrollen.
– utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och
rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i
redovisningen och tillhörande upplysningar.
– drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktö-
ren använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen
avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel
om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar
-
rättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och
koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhäm-
tas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verk-
samheten.
om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.
– inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den
-
cernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfatt-
ning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om
-
åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har
vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa
områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen
-
delsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida
inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
REVISIONSBERÄTTELSE
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även
utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för
Eastnine AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvalt-
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls-
enliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland
annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav
-
angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets
och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med
lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande
direktören i något väsentligt avseende:
lagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst
säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
-
åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
är förenligt med aktiebolagslagen.
-
fessionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela
revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professi-
onella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att
är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha sär-
styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har
vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för
detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även
utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upp-
enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt
Grund för uttalanden
granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som
grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
REVISIONSBERÄTTELSE
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta
-
ligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt
väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen
uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som upp-
fyller dessa krav.
-
grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare
fattar med grund i Esef-rapporten.
-
utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om
-
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den
interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är
ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfat-
tar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-
rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att
Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncer-
Esef-förordningen.
REVISORNS GRANSKNING AV BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna
102–105 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
-
ning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av
bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre
anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6
andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredo-
visningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
REVISIONSBERÄTTELSE
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
INTERVJU STYRELSEORDFÖRANDE
Hur ser du på styrelsens roll i Eastnine?
Eastnines styrelse har som ambition att bidra med kompetens samt inspira-
tion till Bolaget och ledningen. Styrelsen beslutar om mål samt strategier och
har som övergripande mål att skapa aktieägarvärde genom en totalavkastning
som över tid är högre än medianen för liknande fastighetsbolag. I likhet med
många styrelser strävar vi efter att skapa mer tid för strategiska diskussioner
om framtid och affärer genom att effektivisera hanteringen av andra mer for-
mella agendapunkter. Det är viktigt att fokusera på det som är av långsiktigt
stor betydelse och inte bara på det som just nu ligger på bordet.
Har det varit några frågor som styrelsen fokuserat mer på under
året och varför i så fall?
Rysslands invasionskrig i Ukraina, och dess effekter på Eastnine, är en viktig
händelse som varit högt upp på agendan under året. En annan är avyttringen
av innehavet i Melon Fashion Group. MFG var nära en börsintroduktion i
början av 2022, men introduktionen omöjliggjordes av krigsutbrottet. Sedan
oktober 2022 signerades ett villkorat avtal om försäljning av vårt innehav i
MFG. Avtalet sades upp i mars 2023, då samtliga återstående villkor inte
ansågs kunna uppfyllas. Därefter har vi arbetat vidare med andra potentiella
köpare.
Vad brinner du själv lite extra för i styrelsearbetet på Eastnine?
och spännande. Det är marknader under snabb utveckling som attraherar
företag från andra länder, bland annat genom god tillgång på välutbildad
arbetskraft. Många av dessa internationella bolag har ett uttalat intresse
Rysslands invasion av Ukraina och dess eekter på Eastnine samt
avyttring av innehavet i MFG, har varit några av styrelsens huvudfrågor
under 2022. En försäljning av innehavet i MFG skulle betyda mycket för
Eastnines tillväxtmöjligheter och är en viktig pusselbit när styrelsen ska
ta fram en ny aärsplan under 2023.
Arbetet med ny aärsplan inleds
av att vara attraktiva arbetsgivare, vilket inkluderar förstklassiga lokaler och
arbetsmiljöer, d. v. s precis det som Eastnine erbjuder. Jag är också intresserad
av stadsutveckling, hur man skapar platser där människor trivs och vill vara.
Mitt intresse är inte bara själva kontorslokalen utan även hur byggnaden
knyter an till övrig bebyggelse samt skapandet av kvarter och stadsdelar som
är attraktiva. Läget är självklart en viktig faktor och rätt läge skapar också ett
st ort mervärde.
Vilka har varit de viktigaste hållbarhetsfrågorna under året?
Energieffektivisering har, på grund av de höga energipriserna, blivit än
viktigare för både våra hyresgäster och Eastnine. Vi har fortsatt med att
-
hur vår fastighetsportfölj skulle bedömas utifrån EU:s taxonomikrav. Detta är
viktigt inte minst för att det kan komma att påverka hur vi utvecklar fastig-
hetsbeståndet i framtiden.
Hur ser du på Eastnines positionering i dagens relativt osäkra
världsläge?
Under året har förutsättningarna på våra marknader, i Europa och stora delar
stigit och osäkerheten har ökat på grund av Rysslands agerande. Vår position
är dock bra. Fastighetsverksamheten har utvecklats väl med större bestånd,
avtal, som gör det möjligt att överföra i stort sett alla fastighetskostnader
till hyresgästerna, är också en fördel. En investering i Eastnine, innebär en
Styrelseordförande Liselotte Hjorth.
investering i marknader som har en annan dynamik än de nordiska kommersi-
ella fastighetsmarknaderna. Länderna har i regel en högre ekonomisk tillväxt,
marknaderna är relativt unga och det byggs mer nya fastigheter relativt sett.
Vad kommer styrelsen att fokusera på 2023?
Vi kommer självklart att fortsätta processen med att avyttra MFG, en oerhört
viktig pusselbit i Eastnines fortsatta resa. Styrelsen kommer också att under
året arbeta med att ta fram, och presentera, en ny affärsplan, eftersom den
tre år sedan, när den förra planen togs fram. Eastnine är idag ett etablerat
fastighetsbolag med ett fantastiskt fastighetsbestånd, en effektiv och mycket
kan ses som ett föredöme för andra fastighetsbolag, inte minst inom hållbarhet.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Tillämpliga regelverk
Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regelverk.
De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk
för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga
svenska och utländska lagar och bestämmelser. Bolagets interna ramverk
omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens
arbetsordning, instruktion till verkställande direktören och de policydoku-
ment som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden.
Bolagets sye och karaktär
Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007,
som investerar i moderna och hållbara kontors- och logistikfastigheter i
huvudkontor är beläget i Stockholm och landskontor med egna medarbetare
internationella hyresgäster.
Bolagets arbete med att renodla investeringarna till att enbart omfatta direk-
tägda fastigheter har kommit långt. Under 2022 erhöll Eastnine återbetalning
-
larna inte är upptagna till något värde i balansräkningen. Vid utgången av 2022
återstod därmed, i balansräkningen, endast en övrig investering: innehavet i
den ryska modekedjan Melon Fashion Group (MFG). Enligt planen skulle MFG
ha börsnoterats våren 2022, varvid hela eller del av Eastnines investering hade
kunnat frigöras. Rysslands invasion av Ukraina, och följdeffekter av denna,
innebar att alternativa lösningar för att frigöra Eastnines kapital utvärderades.
I mitten av oktober 2022 tecknades avtal med det ryska investmentbolaget
193 MEUR. Transaktionen var föremål för ett antal villkor utanför Eastnines
kontroll. Den ryska konkurrensmyndigheten (FAS) respektive den ryska
myndigheten för kontroll av utländska investeringar i Ryssland godkände
transaktionen. Men i mars 2023 bedömde Eastnine och Sistema att återstående
För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget verkar
och är organiserat i sye att tillvarata alla aktieägares intressen och uppnå Bolagets mål.
villkor inte skulle uppfyllas, varför avtalet sades upp. Eastnine fortsätter
diskussionen om en försäljning med andra potentiella köpare.
Aktien och ägarna
Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 3 660 TEUR (3 660). Antalet
utgivna stamaktier uppgick till 22 370 261, vilket ger ett kvotvärde på 0,1636
EUR per aktie. Återköpta aktier, som uppgår till 162 515 har ingen andel i
Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller har de rösträtt. Samtliga övriga
aktier, 22 207 746, har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar
indirekt, 25,9 procent av antalet utgivna aktier, Bonnier Fastigheter Invest 13,7
procent och Arbona 10,0 procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde
minst 10,0 procent av aktierna i Bolaget.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna
månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i
aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolags-
stämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får
åtföljas av högst två biträden. En aktie ger en röst. Aktieägare kan välja att
företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolags-
stämman förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid
innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker
enligt aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolags-
stämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska ändras, ska utfär-
das tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse
till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor
före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma ska ske genom kungörelse i
-
lelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet.
Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångs-
punkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolags-
stämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar
bland annat frågor som rör:
• Val av styrelseledamöter och ordförande.
• I förekommande fall val av revisor.
• Fastställande av utdelning.
• Fastställande av resultat- och balansräkning.
• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• Ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd.
Årsstämman 2022
Årsstämman 2022 hölls den 26 april på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16
i Stockholm. 41 aktieägare var representerade vid stämman motsvarande totalt
52,9 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier innehavda av Bolaget).
Årsstämman 2022 godkände bland annat:
• Fastställning av resultat för verksamhetsåret 2021.
• Ansvarsfrihet för ledning och styrelse.
• Utdelning om 3,00 kronor per aktie med kvartalsvisa utbetalningar om
0,75 kronor per aktie.
• Att antalet styrelseledamöter ska vara fem.
• Omval av ledamöter och ordförande.
• Styrelsearvode.
• Val av revisionsbolag.
• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna
aktier i enlighet med det för stämman framlagda förslaget.
• Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemssion av aktier.
Samtliga handlingar från årsstämman som föredrogs på stämman, och
Bolagsstyrningsrapport
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Årsstämman 2023
Årsstämman i Eastnine AB äger rum onsdagen den 3 maj 2023 kl 15.30 på IVA
Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. För mer information se s. 126.
Valberedningen
Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför års-
stämman, förbereda och presentera förslag till stämman avseende stämmo-
ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekom-
mande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i sitt förslag av styrelse bland
annat ha tagit hänsyn till mångsidighet och bredd avseende ledamöternas
kompetens och erfarenhet i förhållande till Bolagets karaktär samt eftersträva
en jämn könsfördelning. Valberedningen har också uppgiften att föreslå
styrelsearvoden, eventuella arvoden till styrelseutskott och arvoden till
Bolagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning
inför nästa årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla
aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.
Arbetet i valberedningen under 2022/2023
Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning
bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter
ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägar-
grupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs
av Bolagets styrelseordförande. Valberedningen inför årsstämman 2023 har
bestått av:
• Martin Zetterström, som representant för Arbona.
Valberedningens sammansättning tillkännagavs genom pressmeddelande
per
20 februari 2023 haft, fem protokollförda möten inför årsstämman 2023.
Inga arvoden har utbetalats till valberedningens ledamöter. Aktieägarna har
beretts tillfälle att lämna förslag till valberedningen. Valberedningens förslag
Externa revisorer
Vid årsstämman 2022 beslutades att utse det registrerade revisionsbolaget
-
Arvode till revisorerna
Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven granskning
samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid revision och granskning.
TEUR (181).
Kommunikation med Bolagets revisorer
Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Revisorer deltar
i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt också i styrelse-
möten då de av revisorerna granskade delårsrapporterna behandlas. Reviso-
rerna framför då sina observationer från revisionen av bokslutskommunikén
och delårsrapporten för perioden januari–september samt redogör för sin
bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvudansvarig
revisor en gång om året, utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn
sina iakttagelser till styrelsen.
Styrelsen i Eastnine
Styrelsens sammansättning
Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex ledamöter
utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för tiden intill
nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2022 omvaldes styrelseledamö-
förande. Styrelseledamöterna har enligt valberedningen tillsatts på grund
-
minst inom Östeuropa. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag
till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mångfald,
sammansättning och oberoende. Till årsstämman 2023 har föreslagits nyval
Wågström.
Styrelsens oberoende
inte i förhållande till större aktieägare då han är närstående till East Capi-
tal, som under 2022 var en större aktieägare i Bolaget såsom detta begrepp
Styrelsens ansvar och uppgier
Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbar-
hetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning.
karaktär. Styrelsen är bland annat ansvarig för följande:
• Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess dotter-
bolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för Eastnine samt
att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras och revideras vid behov.
• Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att organisa-
tionen är utformad på ett tillfredsställande sätt.
• Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s resultat
fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts.
• Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare till
årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga ersättning.
• Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning
och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor relaterade till
Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolagsstämma om utdelning
till aktieägare.
• Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större tilläggs-
investeringar.
Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit.
kontakt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har
utformat och godkänt en arbetsordning för vd samt policydokument. Bolagets vd
samt CFO deltog vid samtliga styrelsemöten under 2022 för att rapportera från
sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten
per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Styrelsemöten och huvudsakliga frågor
Under 2022 hölls 17 styrelsemöten, varav åtta ordinarie, tre extra, ett konstitue-
rande och fem per capsulam-möten. Fokusområden under året har bland annat
innefattat:
• Investeringsförslag och avyttringar av icke kärninnehav.
• Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning.
• Finansiella rapporter.
• Finansiering.
• Värderingar.
• Långsiktiga incitamentsprogram.
• Interna risk- och kontrollfrågor.
Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet
Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbar-
hetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsentliga frågor för
hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av styrelsen som en del av
den årliga översynen av Bolagets strategi. Uppföljning av hållbarhetsresul-
tat och måluppfyllese är en integrerad del av styrelsens översyn av Bolagets
verksamhet. Bolagets hållbarhetschef uppdaterar styrelsen minst en gång
i kvartalet samt har en direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom
-
område. Under 2022 ägnades detta tillfälle åt diskussion av EU-taxonomin
med baltiska experter, med särskilt fokus på taxonomis regionala tillämpning
i Baltikum samt potentiell påverkan av förordningen på Bolagets verksamhet.
Tema och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av
styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområden. Vid
fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG due
diligence-rapport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker för aktuellt
-
besöker styrelsen regelbundet Eastnines fastigheter där styrelsens medlem-
mar får möjlighet att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda
i Bolaget, banker, branschexperter och myndigheter. Insikter från dessa
aktiviteter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom
jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat
och analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen genomförd
följs upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar
för styrning av hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig
översyn samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets
Utvärdering av styrelsen
Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att utveckla
styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvärdering av styrelsens
styrelseledamöter, ledning samt valberedningen styrelsens arbete. Utvär-
deringen gjordes med hjälp av ett externt utvärderingsverktyg samt genom
individuella möten med valberedningen. Syftet var att få fram information
till grund för valberedningens förslag inför årsstämman 2023 och idéer i syfte
att förbättra effektiviteten i styrelsens arbete. Under 2023 planeras, i syfte att
utvärdera kvaliteten på hållbarhetsarbetet, en självutvärdering av styrelsens
hållbarhetsarbete.
Revisionsutskott
Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen
sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2021, delårsrapporten
januari–september 2022 samt årsredovisning 2022 till styrelsen under året.
Motsvarande rapportering avseende bokslutskommunikén 2022 ägde rum
under första kvartalet 2023.
Ersättningsutskott
Styrelsen beslutade i mars 2022 att efter årsstämman 2022 inrätta ett ersätt-
ningsutskott med huvudsakliga uppgift att bereda ersättningsfrågor inför sty-
relsemöten, i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Det innefattar bland
annat att bereda frågor om riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar
och andra anställningsvillkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera
pågående och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen
och andra berörda anställda. Utskottet ska även utvärdera tillämpningen av
de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman
enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättningsstrukturer och ersätt-
-
inte något formellt ersättningsutskott, men en mindre grupp inom styrelsen
avsatte särskild tid för att, till styrelsen, förbereda ersättningsfrågor inom
Bolaget.
Ledningen i Eastnine
Ledningen i Eastnine består av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att den
löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och
anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga
för styrelsens granskning, kontroll av investerings- samt förvaltningsakti-
viteter och rapporterar regelbundet till styrelsen beträffande dessa frågor.
Ledningen har veckomöten varvid bland annat transaktioner, organisation,
kommunikation och resultat avhandlas. Varje vecka genomförs också möten
mellan ledning och landschefer.
Verkställande direktören
Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruktioner
från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Tillsammans med
styrelse ordföranden förbereder vd dagordningen för styrelsemötena och
ansvarar för framtagande av erforderligt beslutsunderlag. Dessutom ser vd
till att styrelsen fortlöpande får information om Eastnines utveckling och
marknadsinformation från den interna förvaltningen så att styrelsen kan
fatta välgrundade beslut. Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2022 haft
tre styrelseuppdrag utanför Bolaget: ledamot i Melon Fashion Group, Rytu
aktier i Bolaget. För mer information om vd, se s. 107.
Ersättningar
Ersättning till styrelseledamöterna
Den 26 april 2022 beslutade årsstämman att ersättningen till styrelsens ord-
förande skulle uppgå till 800 000 SEK (800 000) i årsarvode för tiden fram till
årsstämman 2023. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode om
400 000 SEK (400 000) vardera, för samma period.
Ersättning till ledningen
Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pen-
sions-, försäkrings- och andra förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt,
enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska
utgå till ledningen. Beslutet bygger på förutbestämda och mätbara kriterier där
bland annat strategiska och operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas.
Målen fastställs och utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
CFO kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning
har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2022 beviljades vd och
CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2021 motsvarande 42 procent av fast
årlig lön. Under inledningen av 2023 har styrelsen beviljat vd en rörlig lön på 45
procent, och CFO en rörlig lön på 50 procent, av fast årlig lön avseende räken-
skapsåret 2022. För mer information om ersättning till ledningen, se not 5
s.79–81 samt Förvaltningsberättelsen s. 65–66.
Aktierelaterade incitamentsprogram
Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar att
behålla kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja
medarbetarnas aktieägande i Bolaget.
LTIP 2020
Vid årsstämman 2020 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett lång-
tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO, andra chefer och nyckelperso-
ner), och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna
hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön
av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2020. Varje del tagare tillde-
lades kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla
aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor.
Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar
från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari – juni 2023. Totalt
omfattas 15 medarbetare av programmet.
LTIP 2021
Vid årsstämman 2021 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett
indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO, andra chefer och
nyckel personer) och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att
deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande
en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2021. Varje
deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger
deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av
särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas
deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för
januari – juni 2024. Totalt omfattas 16 medarbetare av programmet.
LTIP 2022
Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett
indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och
andra befattningar som bedömts vara affärskritiska) och Kategori C (övriga
anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i
Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta
bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt
prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget
med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella
prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentlig-
görandet av Bolagets delårsrapport för januari – juni 2025. Totalt omfattas 19
medarbetare av programmet.
Fullständiga villkor incitamentsprogram
För att läsa fullständiga villkor, och vilka prestationskrav som ligger till grund
för att kunna erhålla prestationsaktier i enlighet med respektive incitaments-
-
mentsprogram.
Riskhantering och internkontroll
Riskhantering
Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. Övervä-
gande del av Eastnines verksamhet är exponerad mot direktägda fastighets-
en obligation. Med investeringsstrategin att långsiktigt äga moderna och håll-
är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte- och kreditrisk samt
hyres- och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Bolaget hade vid
MFG, vilket är föremål för avveckling. Innehavet i MFG innebär dock en expo-
nering mot Ryssland. Eastnine tecknade i oktober 2022 avtal om försäljning av
av affären krävde uppfyllelse av ett antal villkor utanför Eastnines kontroll,
varav en del var uppfyllda vid årsskiftet. I mars 2023 bedömde parterna att
resterande villkor inte skulle uppfyllas, varför avtalet sades upp. Riskhantering
och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam-
begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företagsledning i enlighet
med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras
-
Intern kontroll
Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avse-
innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper
och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav och fastigheter värderas
korrekt samt att information på ett effektivt och korrekt sätt förmedlas
till marknaden.
Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt
den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda rapporterings-
rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får tillgång till nödvändig
information. Årligen prövas samtliga policyer vad gäller lämplighet och änd-
rade policyer godkänns av styrelsen. Styrelsen upprätthåller en god och effek-
-
porteringen, genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning
och medarbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värde-
policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.
Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om huruvida
Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan oberoende gransk-
ningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse
och ledning med rekommendationer till förbättringar avseende den interna
kontrollen kring företagets verksamhet, såsom outsourcade servicefunktioner
och interna förfaranden, i syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av
Bolagets policyer. Styrelsen gjorde under 2022 bedömningen att Eastnine,
på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera
servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är i behov
av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktie-
marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet.
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Liselotte Hjorth
Styrelseordförande
Christian Hermelin
Styrelseledamot
Peter Elam Håkansson
Styrelseledamot
Peter Wågström
Styrelseledamot
Ylva Sarby Westman
Styrelseledamot
Född 1957 1964 1962 1964 1973
Utbildning
Ekonomie kandidat,
Lunds Universitet.
Fil. kandidatexamen i företagsekonomi
från Umeå Universitet.
Civilekonom, Handelshögskolan
i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille.
Civilingenjör, Kungliga Tekniska
Högskolan i Stockholm.
Civilingenjör, Kungliga Tekniska
Högskolan i Stockholm.
Arbetslivserfarenhet
(urval)
F.d. vice vd och koncernkreditchef samt
chef globala fastighetskunder, SEB.
F.d. vd Fabege samt olika positioner
inom Storheden, Wihlborgs samt Nacka
Strand Förvaltning.
Grundare av, samt ordförande och
investeringsansvarig i, East Capital. F.d.
aktiechef i Norden och analysansvarig
globalt för Enskilda Securities.
F.d. vd och koncernchef på NCC samt
affärsområdeschef för NCC Property
Development och NCC Housing.
Vd på Neobo sedan 2022, dessförinnan
vice vd/CFO på Castellum, vice vd/CFO
Kungsleden samt olika befattningar på
NewSec Investment respektive NCC.
Styrelseuppdrag
(8 mars 2023)
Styrelseordförande i Niam Credit
Advisory samt White arkitekter, styrelse-
ledamot i Fastighetsbolaget Emilshus
(publ) samt Rikshem (publ).
Ledamot i Doloradix samt Prior &
Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning.
Ordförande i East Capital Holding samt
styrelseuppdrag inom East Capital-
gruppen. Ordförande i stiftelsen Svenska
Musikskattens Hus. Ledamot i Atlantic
Grupa in Croatia, Bonnier News Busi-
ness, Cicero Fonder, Cicero Holding,
Garna Stockholm Holding, LaSpa Group
i Estland samt Kgl Ingenjörsvetenskap-
sakademien (IVA), avdelning Ekonomi.
Ordförande i Arlanda Stad Group samt
Brunkeberg Systems. Ledamot i MVB
Holding, Neobo, Niam, Tredje AP-fonden
samt det egna bolaget Arrecta. Inga.
Aktieinnehav
(8 mars 2023) 14 000 inkl. närstående och bolag. 11 955, inkl. närstående och bolag. 5 790 370, inkl. närstående och bolag. 10 000, inkl. närstående och bolag. 2 638, inkl. närstående och bolag.
Invald år 2014, ordförande sedan 2018 2020 2014 2018 2020
Oberoende gentemot
Bolaget och bolags-
ledningen Ja Ja Ja Ja Ja
Oberoende gentemot
större aktieägare Ja Ja Nej Ja Ja
Årligt arvode, TSEK 800 400 400 400 400
Närvaro styrelse möten
2022, (17) 17 17 16 17 17
Styrelse
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Innehållsförteckning 62
Förvaltningsberättelse 63
Finansiella rapporter och noter 67
Noter till de finansiella rapporterna 74
Femårsöversikt nyckeltal 94
Styrelsens och vd:s försäkran 96
Revisionsberättelse 97
Intervju styrelseordförande 101
Bolagsstyrningsrapport 102
Styrelse 106
Ledning 107
Övrig information 108
Kestutis Sasnauskas
Vd sedan 2017
Britt-Marie Nyman
Vice vd och CFO sedan 2019
Född 1973 1965
Utbildning
Ekonomistudier vid Handelshögskolan
i Stockholm, Vilnius Universitet samt
Gotlands Universitet.
Civilekonom, Umeå
Universitet.
Arbetslivserfarenhet
(urval)
F.d. Chief Investment Officer Eastnine.
Partner, medgrundare och ansvarig för
private equity samt fastigheter East
Capital.
F.d. Head of Capital Markets Catella
Corporate Finance, vice vd, finans- och
IR-chef Klövern samt informations- och
IR-chef Fastighets AB Tornet.
Styrelseuppdrag
(8 mars 2023)
Ledamot i Melon Fashion Group, Rytu
Invest, YPO Service samt det egna
bolaget Schkval. Inga.
Aktieinnehav
(8 mars 2023) 962 110, inkl bolag. 23 480, inkl. närstående.
Ledning
I norra Kungstornet på Kungsgatan i Stockholm
har Eastnine sitt huvudkontor. Här finns
Eastnines koncernledning, liksom funktioner
inom ekonomi, investeringar, hållbarhet,
finansiering och kommunikation.
FINANSIELL INFORMATION OCH STYRNING EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Under rubriken Övrig information har vi samlat
hållbarhetsupplysningar såsom GRI-noter,
GRI-index, samt rapportering enligt TCFD och
EU-taxonomin. Vidare återfinns här definitioner,
ordlista, information om kommande års-
stämma samt kontaktuppgier till Eastnine.
Övrig information
I fastigheten S7-1 i Vilnius kan Danske Banks
medarbetare ta en paus i spelrummet.
ÖVRIG INFORMATION
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Eastnines hållbarhetsupplysningar är upprättade i enlighet med GRI Standards
2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2022.
Hållbarhetsupplysningar
Generella upplysningar
AKTIVITETER OCH ANSTÄLLDA
2-7 Medarbetare
Eastnine hade vid årets slut 23 anställda, varav nio i Sverige, nio i Litauen och fem i Lettland.
2022
Totalt Eastnine Sverige Litauen Lettland 2021 2020 2019
Totalt antal anställda 23 9 9 5 23 22 19
Varav kvinnor 14 4 7 3 15 14 11
– heltid 14 4 7 3 15 14 11
– deltid 0 0 0 0 0 0 0
– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0 0 0
Varav män 9 5 2 2 8 8 8
– heltid 9 5 2 2 8 8 8
– deltid 0 0 0 0 0 0 0
– tillfälligt anställda 0 0 0 0 0 0 0
2-8 Medarbetare som inte är anställda
Eastnine har ingen egen fastighetsskötsel utan använder leverantörer för aktiviteter relaterade till fastighetsskötsel så
som teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedanför ger insikt i hur många personer räknat som FTE
(heltidsekvivalenter, vid slutet av rapporteringsperioden), som är involverade i utförandet av dessa tjänster.
Sverige Litauen Lettland Polen Totalt
Administratörer 0 7,5 0 1,5 9
Teknisk fastighetsskötsel 0 15 5 5 25
Säkerhet 0 12,5 11 21 44,5
Städning 0 27 7 4 38
Totalt 0 62 23 31,5 116,5
Utöver de hållbarhetsupplysningar som redogörs för på s. 109–123, inklusive
GRI-noter, rapportering enligt TCFD samt rapportering enligt EU-taxonomins
s. 16–25. GRI-index innehåller hänvisningar till var i årsredovisningen eller
enligt GRI-ramverket inte uppfyllts framgår det av GRI-index på s. 119–120.
Hållbarhetsupplysningarna utgår från en kontinuerligt uppdaterad väsentlig-
hetsanalys och intressedialog med Eastnines intressenter och utförs årligen.
Eastnine stödjer FN:s Global Compact och denna rapport utgör också Bolagets
Communication on Progress (CoP) som beskriver hur Eastnine arbetar med
Global Compacts tio principer samt bidrar till ett urval av de 17 globala hållbar-
hetsmålen.
Denna rapport har inte bestyrkts externt. För ytterligare upplysningar om
Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta Lilia Kouzmina, Hållbarhetschef på
Eastnine, lilia.kouzmina@eastnine.com.
GRI-noter
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
STYRNING
2-21
Årlig total ersättning
Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta
för att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbe-
tarna och säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Löneskillnad högst betalda relativt median
2022 2021
Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 361 352
Median årlig total ersättning för samtliga anställda
(exklusive högst årlig ersättning), TEUR 73 71
Förhållande mellan högst betald och median
(exklusive högst årlig ersättning), ggr 4,9 4,9
Median ersättningsökning samtliga anställda
(exklusive högst årlig ersättning), % 2,2 3,1
Ersättningsökning vd, % 2,6 3,3
Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median
(exklusive högst årliga ersättning), ggr 1,2 1,1
Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader.
Ingen omräkning till FTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med
högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättnings-
rapport.
Fastighet S7-3 i Vilnius.
ÖVRIG INFORMATION
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
STRATEGI, POLICYER OCH PRAXIS SAMT INTRESSENTENGAGEMANG
2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande
2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan
2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen
2-29 Metod för intressentengagemang
Eastnines policyer för ansvarsfullt företagande och uppförandekod bygger bland annat på OECD:s riktlinjer för
multinationella företag, OECD:s due diligence-vägledning för ansvarsfullt företagande och FN:s vägledande
principer för företag och mänskliga rättigheter. Dessa riktlinjer har översatts till tillämpliga förhållningsregler i de
specifika policyer som rör olika aspekter av Eastnines verksamhet (se tabell över interna styrdokument).
Eastnine bygger sitt hållbarhetsarbete på försiktighetsprincipen, vilket innebär att om det finns en risk för att en
potentiellt allvarlig skada på miljön kan uppkomma, ska inte brist på vetenskapliga bevis betraktas som anledning
att inte ta hänsyn till detta. I detta fall måste åtgärder vidtas för att undvika eller mitigera risken.
Eastnines hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Anti-Corruption Policy, Code of Business
Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work environment & Employee Health
Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New Developments and
Reconstruction, IT Security Policy samt Privacy Policy och Privacy Guidelines.
Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med alla tillämpliga lokala och internationella lagar, förordningar
samt genomför miljöriskbedömning som en del av due diligence-processen vid förvärv. Läs mer om Eastnines
riskhantering på s. 54–60.
Företagets policyer uppdateras årligen och alla anställda informeras om eventuella ändringar eller upp-
dateringar. Genomgång av antikorruptionspolicyn görs i samband med den årliga utbildningen inom området.
Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete
Policy/Guidelines Syfte och mål
Hur policyn implementeras i
verksamheten
Anti-Corruption Policy Skapa och driva verksamhet i linje
med höga etiska standarder, transpa-
rens och etiskt beteende. Förebygga
och/eller hantera eventuell förekomst
av oetiskt beteende och korruption.
Nyintroduktion för nyanställda, årlig
utbildning i antikorruption för samtliga
anställda.
Code of Business Conduct Se ovan. Se ovan.
Supplier Code of Conduct Se ovan. Strategiska leverantörer ombeds att
fylla i en egenbedömning med frågor
inom miljö, styrning och socialt ansvar.
Utvärderingen analyseras och eventu-
ella avvikelser följs upp av ansvariga
inom Eastnine.
Diversity and Equal Treatment
Policy
Skapa gynnsam arbetsmiljö som
gynnar mångfald och tar hänsyn till
mänskliga rättigheter och individens
behov.
Könsbalans tas i beaktning vid nyan-
ställning. Anställda ges möjlighet att
anpassa arbetsbelastning och tider till
individuell familjesituation. Under
2022 genomgick samtliga anställda
utbildning av Allbright Sverige inom
DEI-frågor (Diversity, Equality,
Inclusion).
Work environment & Employee
Health Guidelines
Se ovan. Se ovan.
Whistleblower Policy Erbjuda verktyg för anonym rapporte-
ring av oetisk beteende.
Instruktioner avseende eventuell
rapportering finns på Eastnines
webbsida.
Environmental Policy Reducera negativ påverkan på miljön.
Hantera risker relaterade till negativ
miljöpåverkan. Utveckla processer och
rutiner för hållbar fastighetsdrift.
Införande av krav avseende nivå på
fastighetscertifiering, mål kopplade till
energi och vattenförbrukning,
utsläppsmål, o. s. v. Se mer på s. 22–23
(Framtidssäkra fastigheter).
Sustainability Strategy for
New Developments and
Reconstruction
(Rekommendationer)
Se ovan. Se ovan.
IT Security Policy, Privacy Policy &
Privacy Guidelines
Skydda och hantera känslig data samt
personuppgifter.
Anställda uppmanas att ta del av
policy samt följa uppställda riktlinjer.
Genomgång av uppdateringar sker
löpande.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete
Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ
Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål
Arbetsmiljölagen Global Compact
EU:s Taxonomiförordning GRI Standards
FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building,
Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO2)
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga
rättigheter
OECD:s riktlinjer för multinationella företag
Miljöbalken Parisavtalet
Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate-Related Financial
Disclosures)
Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och hållbarhetsinitiativ
Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete och uppställda mål. Eastnines dag-
liga arbete med hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets hållbarhetschef som på kvartalsbasis uppdaterar styrelsen
rörande det löpande hållbarhetsarbetet samt eventuella avvikelser från strategin. Hållbarhetschefen har även en direkt
dialog med styrelseordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopplat till hållbarhetsarbetet och uppfö-
randekoden rapporterats till styrelsen. Läs mer om styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet på s. 104.
Kanaler för kontinuerlig dialog med viktiga intressenter presenteras i tabellen nedan. Den feedback som ges genom
dessa kanaler från Eastnines olika intressentgrupper används kontinuerligt i utvärdering av nuvarande strategier,
policyer och daglig förvaltning. Undersökningar, inklusive medarbetar- och hyresgästenkäter, ger möjlighet att ta del av
synpunkter och klagomål från Eastnines två främsta intressentgrupper. Resultatet analyseras, systematiseras och
används som bas för åtgärdsplaner. Mer generella synpunkter som påverkar hanteringen av miljöfrågor inhämtas till
exempel från lagstiftning samt kontinuerlig analys av media- och samhälls debatt. Deltagande i branschevent, konfe-
renser, paneldebatter och olika typer av samarbete med ideella organisationer erbjuder ytterligare input som påverkar
våra hållbarhetsstrategier. Eastnine har även inrättat en visselblåsar funktion där anställda, hyresgäster och andra
intressentgrupper anonymt kan lämna synpunkter om hur Eastnine bedriver sin verksamhet.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Kanaler för intressentengagemang
Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor
Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning, kundnöjdhets-
undersökningar
Kontorslokaler med god service och arbetsmiljö, minskad
miljö påverkan, affärsetik
Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetarundersökningar,
medarbetarsamtal
Professionell utveckling, goda anställningsvillkor, mångfald,
god arbetsmiljö, affärsetik och minskad miljöpåverkan
Investerare Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar, press-
meddelanden, konferens samtal, seminarier, investerarmöten
Affärsetik och korruptionsbekämpning, energieffektivitet,
minskad miljöpåverkan, kund- och medarbetarnöjdhet, hållbar
leverantörskedja
Samhälle Dialog med intresse- och branschorganisationer, nätverks-
träffar, konferenser
Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan, affärsetik och
antikorruption, hållbar leverantörskedja
Leverantörer Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar, beställningar God affärsetik i inköpsprocessen
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Eastnines väsentliga frågor GRI Standards
Framtidssäkra fastigheter
Hållbarhetscertifiering av
byggnader
–
Energiprestanda och förnybar
energi
Energi
Minskad klimatpåverkan Utsläpp
Effektiv resursanvändning Energi, vatten
Cirkulär användning av resurser Avfall
Hållbara byggnadsmaterial och
installationer
–
Framtidssäker organisation
Hög affärsetik och anti-
korruption
Antikorruption
Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet
Attrahera och behålla
kompetens
Kompetensutveckling för
anställda
Medarbetarnas hälsa och
välbefinnande
–
Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjligheter
Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering avseende
påverkan på miljö samt sociala
kriterier
Väsentliga frågor
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor
3-2 Lista på väsentliga frågor
I samarbete med Bolagets intressenter inleddes hållbarhetsarbetet med att
analysera bästa praxis i branschen och ta fram en lista över viktiga frågor
inom de tre områdena; miljö, socialt ansvar och styrning, som bedöms ha,
eller potential att i framtiden ha, en betydande påverkan på Eastnines verk-
samhet. Utöver den analysen kommunicerar Eastnine löpande med sina
viktigaste intressenter för att identifiera deras förväntningar på Eastnines
verksamhet och säkerställa att Bolaget kan leverera i linje med dessa.
Löpande dialog med intressenter, analys av branschspecifik praxis och
trender används kontinuerligt som input för verifiering och komplettering av
väsentlighetsanalysen som utfördes för första gången 2018, i syfte att kart-
lägga de viktigaste hållbarhetsaspekterna av Eastnines verksamhet. Medar-
betarnas, styrelsens och investerarnas synpunkter samlades in under flera
hållbarhetsworkshops och enkätundersökningar under samma år. Hyres-
gästernas bidrag baserades på frågor som tagits upp under löpande dialog
och sammanställdes av fastighetsförvaltarna.
Den stödjande analysen omfattade en granskning av relevanta bransch-
standarder, rapporteringsramverk, konkurrenternas praxis samt vägledning
och rekommendationer, däribland rapporten ”UNEP Sustainability Metrics:
Translation and Impact on Property Investment and Management”. Resul-
tatet av denna analys, och de prioriterade hållbarhetsfrågor som identifie-
rats, har därefter validerats av Eastnines ledning.
Sedan dess genomförs varje år en utvärdering av väsentlighetsanalysen,
bland annat med bidrag från kundundersökningar i samtliga direktförvaltade
fastigheter. Slutsatsen av denna utvärdering var att de hållbarhetsfrågor som
tidigare identifierats fortfarande är väsentliga. I tabellen nedan finns en lista
över väsentliga frågor samt tillhörande GRI Standards-ämnen.
ANTIKORRUPTION
3-3 Styrning av väsentliga frågor
205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och
rutiner för antikorruption
205-3 Bekräade fall av korruption och vidtagna åtgärder
Korruption i bygg- och fastighetsbranschen förekommer i relativt stor
utsträckning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och målet med
antikorruptions arbetet är att eliminera risken för korruption i verksamheten.
Eastnines General Counsel är ansvarig för att leda arbetet med att mot-
verka korruption. Bolaget har en visselblåsarfunktion för att underlätta för
medarbetare och utomstående att anmäla överträdelser eller misstankar om
korruption. Korruptionsmisstankar kan leda till disciplinära åtgärder, upp-
sägning och/eller polisanmälan.
Antikorruptionsarbetet inom Bolaget utgår från Eastnines Code of
Conduct för anställda och leverantörer, och Bolagets Anti-Corruption Policy.
Minst en gång per år hålls en utbildning i antikorruption för samtliga
anställda. Under 2022 genomfördes en halvdagsutbildning för alla anställda
av Transparency International Lithuania. Uppföljning av huruvida policyer
och riktlinjer efterlevs sker på löpande basis. Behov av ytterligare insatser
utöver regelbunden uppföljning och personalutbildning utvärderas kontinu-
erligt. Inga misstankar eller korruptionsincidenter anmäldes under 2022.
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Energiförbrukning totalt, MWh
2022 2021
Föränd-
ring, %
Föränd-
ring jmf
bestånd, %
El 20 658 14 574 42 0
Fjärrvärme 13 200 8 090 63 -13
Naturgas 1 003 1 389 -28 -28
Totalt 34 861 24 053 45 -6
Totalt (graddags-
korrigerad) 37 342 24 898 50 0
Andel förnybar
energi, % 77 % 83 % -6 pp +2 pp
Förbrukning avser fastighetsenergi och verksamhetsel (hyresgästernas användning av
el). 2021 års förbrukning har korrigerats för fel i rapporterade resultat närmast föregå-
ende år. Bruttoarea har ökat med 46 procent 2022.
2
Korrigering avser bara användning av fjärrvärme.
ENERGI
3-3 Styrning av väsentliga frågor
302-1 Energianvändning inom organisationen
302-3 Energiintensitet
Energieffektivitet och användning av förnyelsebar energi är viktiga frågor för
Eastnine. Fastigheter och byggsektorn står för cirka 30 procent av energian-
vändningen globalt. Låg energianvändning bidrar till sänkta kostnader och
lägre utsläpp per kvadratmeter i de flesta fall. Dessutom skapar låg energi-
användning förutsättningar för högre betyg vid miljöcertifiering av fastig-
heter och ökar möjligheter till grön finansiering. Rapportering för 2022 omfat-
tar energianvändning i samtliga fastigheter i Eastnines portfölj.
Energ i för brukningen inkluderar el, fjärrvärme och eventuell användning av
naturgas eller annan typ av bränsle för lokal uppvärmning.
Förbrukningen rapporteras på två nivåer: för hela förvaltningsportföljen
och separat för direktförvaltade fastigheter. Elförbrukning i direktförvaltade
fastigheter delas vidare upp i fastighetsel och verksamhetsel (hyresgästernas
elanvändning). Förbrukningsdata för kyla kan inte separeras från el- och upp-
värmningsförbrukning och rapporteras därför inte separat. Energiprestanda
beräknas som total energiförbrukning inklusive el, värme, kyla och bränsle-
användning genom bruttoarea i kvm. I nuläget är det inte tekniskt möjligt att
mäta verksamhetsel i fastigheter som inte direktförvaltas, vilket förklarar
varför intensitetsmått för fastighetsenergi för samtliga fastigheter i portföljen
inte kan tas fram.
Eastnines arbete med energieffektivisering drivs i linje med de strategiska
målen. Ett av målen är att minska energiförbrukningen per kvadratmeter i
direktförvaltade fastigheter med 25 procent mellan 2019 och 2025, vilket
motsvarar cirka 100 kWh per kvm (måttet exkluderar verksamhetsel). Det
främsta verktyget för att uppnå detta mål är systematiskt arbete med miljö-
certifieringar av befintliga byggnader och utvecklingsprojekt. De miljöcerti-
fieringar som eftersträvas är minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För
stora nybyggnationsprojekt är det interna kravet att uppnå energiintensitet
på cirka 50 kWh/kvm. För att säkerställa att allt certifieringsarbete sker med
fokus på energieffektivisering ska 80 procent av möjliga poäng inom energi-
kategorin uppnås inom alla applicerade miljöcertifieringsramverk.
Den totala energiförbrukningen ökade med 42 procent till följd av nya för-
värv under 2022 och som slutfördes under 2021 (ingick ej i 2021 års siffror).
Förvärven motsvarade 46 procents ökning av totala bruttoarean. Energi-
förbrukningen för jämförbart bestånd minskade med 6 procent efter grad-
dagskorrigering. I nuläget görs normalisering av förbrukning endast utifrån
graddagsjusterad fjärrvärmeförbrukning, utan hänsyn till normalisering av
användning av kyla. Vad gäller energiprestanda i direktförvaltade fastigheter
har genomsnittlig energianvändning minskat med 5 procent efter graddags-
korrigering. I jämförbart bestånd minskade energianvändningen med 7
procent. Vad gäller fastighetsenergi, ett mått som exkluderar verksamhets-
relaterad elanvändning hos hyresgäster, har energiprestandan förbättrats
med cirka 7 procent för hela fastighetsbeståndet och med cirka 10 procent i
jämförbart bestånd föregående år.
Andelen förnybar energi minskade till 77 procent (83), på grund av förvärv
med lägre andel förnybar energi. Den största negativa effekten för andel av
förnybar energi uppkom i samband med förvärvet av fastigheten Nowy
Absolut förbrukning Graddagskorrigerad förbrukning
Energiprestanda, kWh/kvm
Förändring Förändring
2022 2021 %
jmf
bestånd, % 2022 %
jmf
bestånd, %
Direktförvaltade fastigheter
Total energiförbrukning 153 168 -9 -13 165 -5 -7
– varav fastighetsenergi 112 126 -12 -18 123 -7 -10
Samtliga fastigheter
Total energiförbrukning 148 149 -1 -6 158 3 0
1
Exklusive S-7 fastigheter.
2
Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster.
Fastighet Nowy Rynek D:s (Polen) förbrukning ingår utan normalisering under 2022.
Rynek D i Polen, där fjärrvärmesystemen har ett större beroende av fossila
bränslen än i de baltiska länderna. Andelen förnybara bränslen som används
i fjärrvärmesystemen till Eastnines fastigheter uppskattas till 68 procent i
Litauen, 50 procent i Lettland och 12 procent i Polen. Sedan 2021 mäts
andelen förnybart i fjärrvärmeproduktionen för beräkning av total andel
förnybar energi för Eastnines fastighetsbestånd.
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
VATTEN
3-3 Styrning av väsentliga frågor
303-5 Total vattenanvändning
Vattenanvändning är en viktig fråga ur ett miljö- och driftkostnadsperspektiv.
Effektiv vattenanvändning är också en förutsättning för att kunna uppnå ett
högt betyg när byggnaden miljöcertifieras. Som fastighetsägare kan
Eastnine påverka hur mycket vatten som används genom att ta ansvar för
tekniska system och installationer.
Rapporteringen omfattar vattenförbrukningen i samtliga fastigheter upp-
delad i två grupper: direktförvaltade och samtliga fastigheter. Vattenanvänd-
ning följs upp utifrån Bolagets fastställda mål, policy för ny- och ombyggna-
tion, samt krav som ställs vid miljöcertifiering.
Förvaltningsorganisationen i respektive land ansvarar för att byggnader
utrustas med vattenbesparande utrustning, såsom snålspolande toaletter
och blandare, vid ny- och ombyggnation. Målsättningen är att minska vatten-
förbrukningen per kvm med minst 2 procent per år i genomsnitt beräknad på
5-årsbasis. Redovisningen bygger på faktisk förbrukning utan någon normali-
sering. Under 2022 förbrukades totalt 46 607 kubikmeter (24 083) vatten i
direktförvaltade fastigheter, vilket motsvarar en vattenintensitet om 260 liter/
kvm jämfört med 229 liter/kvm 2021. Ökningen beror primärt på högre nytt-
jande av lokalerna av våra hyresgäster efter pandemin. I jämförbart bestånd
ökade förbrukningen per kvm med 27 procent i direktförvaltade fastigheter
och med 36 procent i hela beståndet.
UTSLÄPP
3-3 Styrning av väsentliga frågor
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2)
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3)
Byggnader står för cirka en tredjedel av totala utsläpp globalt. Utsläppen
sker löpande genom fastighetsdrift och i själva byggprocessen. Övergången
till ett lågkoldioxidsamhälle innebär risker för verksamheter med höga koldi-
oxidutsläpp och ökade kostnader för verksamheter med hög klimatpåverkan.
Därför är det en viktig fråga för Eastnine att minimera koldioxidutsläpp i sin
verksamhet. Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral förvaltning, i
enlighet med World Green Building Councils definition av Net Zero Carbon,
vid utgången av 2030.
Beräkningen av utsläppen av växthusgaser följer de internationella riktlin-
jerna i Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollet). Eastnines metod för
beräkning av utsläpp har verifierats av tredje part. Eastnine utgår från ”ope-
rational approach” i hanteringen av sina utsläpp. Utsläpp från fastigheter där
hyresgäster kontrollerar fastighetsdriften ingår i Scope 3 och avser samtliga
tre S7-fastigheter.
Eastnines direkta utsläpp, Scope 1, består av utsläpp från köldmedier och
från användning av naturgas vid uppvärmning av fastigheter, medan indi-
rekta utsläpp från förbrukning av fjärrvärme och el redovisas som Scope 2.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
För att beräkna mängden utsläpp använder Eastnine marknadsbaserade
omräkningsfaktorer från leverantörer och lokala myndigheter. Eastnine
köper enbart el från förnybara källor som vatten- och vindkraft.
2022 är första året som Eastnine redovisar Scope 3-utsläpp inom de mest
väsentliga verksamhetsområdena. De utsläpp i Scope 3 som inkluderas i
årets redovisning är lokalanpassningar, el- och värmeförbrukning från hyres-
gäster, fastighetsenergi, avfallshantering och tjänsteresor. Beräkningarna av
utsläpp för lokalanpassningar bygger på schablonvärden utifrån fakturerade
belopp, vilket innebär att resultatet är en grov uppskattning av Eastnines kli-
matpåverkan från dessa aktiviteter. Datakvaliteten behöver förbättras för att
kunna användas som relevant underlag för målsättning och uppföljning av
utsläppsreducerande åtgärder inom respektive kategori.
Från och med 2022 har Bolaget ändrat tidigare policy avseende klimat-
kompensation via inköp av klimatkompensations certifikat och investerar
istället, i första hand, ett likvärdigt belopp i utsläppsreducerande åtgärder i
Eastnines fastigheter och i andra hand via inköp av klimatkompensations-
certifikat.
Se tabell Växthusgasutsläpp på nästföljande sida för en mer detaljerad
redogörelse av Eastnines utsläpp.
Total förbrukning, m
3
Förbrukning, liter/kvm
Förbrukning, liter/kvm
i jämförbart bestånd
Vatten 2022 2021 Förändring, % 2022 2021 Förändring, % 2022 2021 Förändring, %
Direktförvaltade fastigheter 46 607 24 083 94 260 229 14 290 229 27
Samtliga fastigheter 63 134 34 671 82 268 214 25 291 214 36
Vattenförbrukning, liter/kvm 2022 2021 2020 2019
Direktförvaltade fastigheter 260 229 304 445
Samtliga fastigheter 268 214 310 505
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Utsläpp Utsläppskälla 2022 2021 Kommentar
Scope 1 Totalt 259 349
Köldmedialäckage 76 95 Mindre läckage av köldmedia från kylmaskiner under 2022.
Naturgas 183 254
Naturgas används för uppvärmning av Valdemara Centrs i Riga. Fastigheten planeras att kopplas till
fjärrvärmesystem under 2023.
Scope 2 Totalt 3 836 837
Ökningen beror främst på förvärv av nya fastigheter. I jämförbart bestånd uppgick Scope 2- utsläpp till 700
ton (837) under 2022. Minskningen i jämförbart bestånd förklaras främst av lägre emissionsfaktorer från
fjärrvärme i Lettland och minskad energianvändning.
Fjärrvärme 3 836 837
Närmare 80 % av Scope 2-utsläppet under 2022 härleds till Eastnines förvärv i Polen. Fjärr värmesystem i
landet är mycket mer fossilberoende med bara 12 % biomassa i bränslemixen, jämfört med Litauens 70 %.
Elektricitet 0 0 Med location-based-metoden blir Scope 2, 3 413 ton högre 2022 och 1 783 ton högre 2021.
Scope 3 Totalt 4 495 135
Utsläpp från lokalanpassningar, fastighetsenergi, tjänsteresor och hyresgästernas avfall rapporteras för
första gången 2022. Beräkningar är utförda av tredje part.
El- och värmeförbrukning hyresgäster 234 135 Ökningen förklaras av högre värmeförbrukning i icke-direktförvaltade fastigheter (S7-1,2,3).
Lokalanpassningar 3 157 na
Innefattar hyresgästanpassningar samt reparationer och övriga anpassningar i fastigheterna. Uträkningar
är baserade på fakturerade belopp (spend-based) och tilllämpning av schablonvärden.
Fastighetsenergi 897 na Avser indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp (baserat på Scope 1 och 2-utsläpp).
Tjänsteresor 26 na
Innefattar flygresor, taxi och hotellövernattningar i samband med aärsresor. Baserat på både faktisk data
och schablonestimat.
Avfall från hyresgäster 180 na Indirekta utsläpp från hyresgästavfall. Beräknas med schabloner utifrån redovisade mängder.
Totalt (Scope 1, 2 & 3) 8 590 1 321
Totalt (Scope 1 & 2) 4 095 1 186
Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO
2
e/kvm 23 11
Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2), jmf kgCO
2
e/kvm 9 11
Lägre utsläppsintensitet i jämförbart bestånd beror på lägre energiintensitet samt lägre emission s faktorer
för fjärrvärme i Lettland
Växthusgasutsläpp, ton CO2e
1
Bruttoarea (BTA) exklusive S7-fastigheter.
2
Värdet för 2021 är justerat till följd av ny beräkningsmetod av bruttoarea.
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Då
LEVERANTÖRSUTVÄRDERING – MILJÖ OCH SOCIALT
3-3 Styrning av väsentliga frågor
308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljömässiga
kriterier
414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier
Då en betydande del av miljö- och social påverkan uppstår i leverantörsledet,
är det av stor vikt att Eastnine bedömer nya och befintliga leverantörer uti-
från dessa kriterier. Arbetet med leverantörer styrs av Uppförandekod för
leverantörer. Eastnine vill att leverantörerna lever upp till samma krav vad
gäller regelefterlevnad, respekt för mänskliga rättigheter och arbetsvillkor
som gäller internt. För att kunna uppnå högre transparens, och säkerställa
att uppförandekoden efterlevs, har Eastnine implementerat ett analysverk-
tyg baserat på ett omfattande frågeförmulär för leverantörer, som möjliggör
strukturerad utvärdering av Eastnines partners utifrån miljö- och sociala
aspekter. Alla leverantörer, som bedöms ingå in en grupp av strategiska leve-
rantörer som omfattar tjänster och produkter inom bygg-, design, fastighets-
underhåll och drift samt konsulttjänster, deltar i utvärderingen. Eventuella
risker och frågeställningar behandlas efter färdigställd utvärdering i dialog
med leverantörerna. Eastnine anser att genom att betona vikten av denna
utvärdering för fortsatt samarbete med våra leverantörer, samt genom att
engagera våra leverantörer i en dialog runt dessa frågor, höjs medvetandet
och statusen för hållbarhetsarbetet på våra marknader. Utvärderingar utförs
på löpande basis. Samtliga strategiska leverantörer har utvärderats och
bedömts med hjälp av verktyget.
KOMPETENSUTVECKLING FÖR ANSTÄLLDA
3-3 Styrning av väsentliga frågor
404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering
gällande prestation och karriärutveckling
Att kunna bibehålla kompetenta och engagerade medarbetare är avgörande
för Eastnines utveckling och förmågan att nå uppsatta mål för verksam heten.
Medarbetarnöjdhet anses därför vara en viktig fråga att arbeta med. Eastnine
strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare och arbetar långsiktigt för att
skapa engagemang och medarbetarnöjdhet hos anställda. Karriär- och
kompetensutveckling anses vara viktigt för engagemang och nöjdhet med
arbetsgivaren, vilket framgår av de årliga medarbetarundersökningarna via
Great Place to Work. Varje år genomförs medarbetarsamtal med samtliga
anställda där utbildningsmål och andra karriärstödjande åtgärder diskuteras
och planeras.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, %
Avfall 2022 2021
Förändring,
% 2022 2021
Förändring,
% 2022
2022 (jmf
bestånd) 2021
Direktförvaltade fastigheter 834 632 32 4,6 5,5 -17 38 48 37
Samtliga fastigheter 1 171 956 22 5,0 5,6 -11 33 38 33
AVFALL
3-3 Styrning av väsentliga frågor
306-3 Genererat avfall
Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall i ny- och ombyggnads-
projekt som skickas vidare till deponi eller förbränning. Därför är avfalls-
hantering en viktig del av Eastnines miljöarbete.
Avfall till deponi orsakar miljökontaminering, medan förbränning medför
utsläpp av koldioxid i atmosfären. I nuläget, i avsaknad av ny utveckling och
metoder för att registrera avfall från ombyggnationer i fastigheterna, avgrän-
sas Eastnines rapportering till endast avfall från våra hyresgästers verksam-
heter, eftersom Eastnine oftast ansvarar för hur avfallet sorteras och behand-
las. Målet är att öka andelen avfall till återvinning och minska andelen avfall
till deponi.
För att räkna fram andel återvunnet avfall används schabloner och fak-
tiska vägda mängder från avfallsentreprenörer. För närvarande används fak-
tisk mätning av avfall i fyra fastigheter (3Bures-1,2 och 3 samt Vertas-1 och 2)
och schabloner baserat på avfallsleverantörsdata för resterande bestånd.
Under 2022 uppgick hyresgästavfallet i direktförvaltade fastigheter till
totalt 834 ton (632), varav 38 procent (37) gick till materialåtervinning. I samt-
liga fastigheter var andelen återvinning 33 procent, oförändrat jämfört med
2021. För närvarande redovisas inte avfall från ny- och ombyggnadsprojekt.
Genererat avfall
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
2022 2021 2020
STYRELSE
Kvinnor
under 30 – – –
30–50 1 1 1
över 50 1 1 1
Män
under 30 – – –
30–50 – – –
över 50 3 3 3
LEDNING
Kvinnor
under 30 – – –
30–50 – – –
över 50 1 1 1
Män
under 30 – – –
30–50 1 1 1
över 50 – – –
ÖVRIGA ANSTÄLLDA
Kvinnor
under 30 1 1 1
30–50 11 12 12
över 50 1 1 –
Män
under 30 – – –
30–50 7 6 6
över 50 1 1 1
Totalt 28 28 27
KUNDERNAS HÄLSA OCH SÄKERHET
3-3 Styrning av väsentliga frågor
416-2 Incidenter av bristande eerlevnad av regler gällande
hälsa och säkerhet för produkter och tjänster
Eastnine har ambitionen att leverera högsta möjliga servicenivå till sina
hyresgäster och ett tydligt fokus på hälsa och välbefinnande i fastigheterna.
Eastnines arbete för kundernas hälsa och säkerhet utgår från Bolagets
engagemangspolicy för hyresgäster, som inkluderar krav och kriterier som
berör inomhusklimat, fysiskt aktivitet och säkerhet. Policyn är utformad och
inspirerad av certifieringsramverket WELL, som syftar till att förbättra hälsa
och välmående för de som vistas i byggnaderna. Eastnine förmedlar
information kring hälsa och välmående i lokala sociala medier, erbjuder
aktivitets baserade möbler som komplement till traditionella kontorsmöbler,
och implementerar design element i byggnader som uppmuntrar till fysisk
aktivitet.
Under 2022 har inga incidenter av bristande efterlevnad eller avvikelser,
gällande hälso- och säkerhetsaspekter i våra byggnader, inträffat. Rutin-
mässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljön granskas,
utreds, åtgärdas och rapporteras till ledningen på ett systematiskt sätt av
förvaltningsorganisationerna på landsnivå.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET
3-3 Styrning av väsentliga frågor
405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga
medarbetare utifrån ålder och kön
406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa
Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som stödjer
mångfald och öppenhet, både vad gäller uppförande och identitet. Detta
arbete styrs av en Mångfalds- och likabehandlingspolicy. Eastnine ser
mångfald som en konkurrensfördel och inser värdet av olika infallsvinklar,
bakgrunder och kompetenser. Eastnine har nolltolerans mot all form av
diskriminering, fördomar och särbehandling. Alla anställda i Eastnines orga-
nisation ska ha samma möjligheter till avancemang, utbildning och utveck-
ling oavsett sexuell läggning, etnicitet, könsidentitet, funktionsnedsättning,
religiös tro eller ålder. Frågor som rör diskriminering och särbehandling ingår
i den årliga medarbetarundersökningen och besvaras anonymt. Inga fall av
diskriminering rapporterades under 2022.
Eastnine eftersträvar jämställdhet och mångfald bland medarbetare för att
säkerställa ett brett spektrum av kunskap, synsätt och erfarenheter i organi-
sationen. Målsättningen är att representationen av kvinnor och män i sty-
relse, ledning och på landschefsnivå ska vara jämn. I Bolagets ledning är
könsfördelningen jämn. I Eastnines styrelse är könsfördelningen tre män och
två kvinnor, varav styrelsens ordförande är en kvinna. Under 2022 placerades
Eastnine i toppskiktet av Stiftelsen Allbright gröna lista när jämställd heten
hos svenska börsbolag jämfördes. Vid utgången av 2022 hade Eastnine 23
anställda, varav 14 kvinnor och nio män.
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
GRI-index
GRI-
standard Beskrivning
FN Global
Compacts
principer Sid Kommentar
ORGANISATIONEN OCH REDOVISNINGSPRINCIPER
2-1 Information om organisationen 3
2-2 Enheter som omfattas av
hållbarhetsredovisningen
Fastighetsverksamhet i Litauen,
Lettland och Polen. Segmentet Övriga
investeringar exkluderas.
2-3 Redovisningsperiod, frekvens och
kontaktperson
109
2-4 Förändringar i tidigare rapporterade
upplysningar
I de fall där tidigare rapporterade upp-
lysningar korrigerats finns fotnoter eller
kommentarer i anslutning till rapporte-
rade upplysningar.
2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och
avfallsdata verifierad av tredje part.
Scope 3 beräkningar framtagna av
tredje part.
AKTIVITETER OCH ANSTÄLLDA
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra
affärsförbindelser
10–12
2-7 Medarbetare 3, 6 109
2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 109
STYRNING
2-9 Sammansättning och struktur för
styrning
102–107
2-10 Nominering och val av högsta styrande
organ
102–103
2-11 Ordförande för högsta styrande organ 106
2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet
med översyn och hantering av påverkan
104
2-13 Delegering av beslutsfattande för att
hantera påverkan
104
2-14 Högsta styrande organets roll i relation
till hållbarhetsredovisningen
104
GRI-
standard Beskrivning
FN Global
Compacts
principer Sid Kommentar
2-15 Intressekonflikter 53, 92,
106
2-16 Kommunikation av kritiska
frågeställningar
104
2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta
styrande organet
104,
106
2-18 Utvärdering av det högsta styrande
organets arbete
104
2-19 Ersättningspolicy 104–105
2-20 Process för att fastställa ersättningar 104–105
2-21 Årlig total ersättning 110
STRATEGI, POLICYER OCH PRAXIS
2-22 Uttalande om strategi för hållbar
utveckling
8, 101
2-23 Värderingar, principer, standarder och
normer gällande uppförande
10 111–112
2-24 Förankring av värderingar, principer,
standarder och normer gällande
uppförande
111–112
2-25 Processer för att avhjälpa negativ
påverkan
7 111–112
2-26 Mekanismer för rådgivning och
rapportering av angelägenheter
för organisationen
111–112
2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 111–112
2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Sweden Green
Building Council, Green Building
Council Lithuania, GRESB
INTRESSENTENGAGEMANG
2-29 Metod för intressentengagemang 112
2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän.
Ingen medarbetare omfattades av
kollektivavtal.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Väsentliga frågor
Väsentlig
fråga Indikator
FN Global
Compacts
principer
FN:s
globala
mål Sid Kommentar
VÄSENTLIGA FRÅGOR
EKONOMI
Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 23, 111, 113
205-2 Kommunikation kring, och
utbildning i, policyer och
rutiner för antikorruption
10 23, 113
205-3 Bekräftade fall av
korruption och vidtagna
åtgärder
10 24, 113
MILJÖ
Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 22, 114
302-1 Energianvändning inom
organisationen
6, 9 7 22, 114
302-3 Energiintensitet 6, 9 22, 114
Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 23, 115
303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11,12 23, 115
Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 22, 115–116
305-1 Direkta utsläpp av
växthusgaser (Scope 1)
7, 8, 9 11,12 22, 115–116
305-2 Indirekta utsläpp av
växthusgaser från
energiförbrukning (Scope 2)
7, 8, 9 22, 115–116
305-3 Övriga indirekta utsläpp av
växthusgaser
7, 8, 9 22, 115–116
Väsentlig
fråga Indikator
FN Global
Compacts
principer
FN:s
globala
mål Sid Kommentar
Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 23, 117
306-3 Genererat avfall 11,12 23, 117
Leverantörs-
bedömningar
avseende miljö
3-3
308-1
Styrning av väsentliga frågor 25, 117
Nya leverantörer som
utvärderats utifrån
miljö mässiga kriterier
12 25, 117
SOCIALT
Kompetens-
utveckling
3-3 Styrning av väsentliga frågor 117
404-3 Andel anställda som får
regelbundna utvecklings-
samtal
6 117
Mångfald och
jämställdhet
3-3 Styrning av väsentliga frågor 24, 118
405-1 Mångfald i styrelse, ledning
och bland anställda
1, 2, 4, 6 24, 118
Icke-
diskriminering
3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 24, 118
406-1 Antal fall av diskriminering
och hantering av dessa
24, 118
Leverantörs-
utvärdering -
socialt
3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 117
414-1 Nya leverantörer som
utvärderats utifrån sociala
kriterier
25, 117
Kundernas
hälsa och
säkerhet
3-3 Styrning av väsentliga frågor 12, 118
416-2 Incidenter av bristande
efterlevnad av regler
gällande hälsa och säkerhet
för produkter och tjänster
11 12, 118
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
3-1 Process för att fastställa
väsentliga frågor
113
3-2 Lista på väsentliga frågor 113
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Denna rapport ger ytterligare upplysningar i enlighet med TCFD:s (Taskforce on Climate-related Financial Disclosure)
rekommendationer när det gäller hur Eastnine arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. 2022 är andra
året som Eastnine tillhandahåller TCFD-anpassad information som en del av Bolagets hållbarhetsupplysningar. Vad
gäller vidare tillämpning av TCFD kommer Eastnine i första hand att fokusera på att vidareutveckla utvärderingen av
klimatrelaterade risker och möjligheter och dess finansiella eekter på Bolagets verksamhet.
TCFD-rapport
Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av världens energi-
förbrukning och utsläpp av växthusgaser, vilket innebär att fastighetsbolag är
exponerade för risker relaterade till klimatförändringar. Om vi ska klara av de
utmaningar som följer av övergången till en koldioxidsnål ekonomi måste vi
ha en god förståelse för dessa risker och hur de kan undvikas eller mildras.
Samtidigt kan den gröna omvandlingen innebära nya möjligheter (konkur-
rensfördelar och långsiktiga fördelar) för aktörer som är villiga att höja sin
ambitionsnivå och ta vara på dem i ett tidigt skede. Denna insikt ligger till
grund för hur Eastnine ser på klimatrelaterade risker och möjligheter, och
återspeglas i hållbarhetsarbetet.
Styrning
Eastnine arbetar systematiskt med strategier som syftar till att minska
klimatavtrycket och de klimatrelaterade riskerna. Dessa risker ingår i
styrelsens och ledningens riskbedömningsarbete. Riskbedömningsanalysen
uppdateras löpande och de åtgärder som vidtas för att möta de olika
riskerna utvärderas utifrån relevans och effektivitet.
Eastnine bedömer löpande riskerna för den befintliga fastighetsportföljen
och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av due diligence-
processen vid förvärv.
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer ochmål
a) Styrelsens övervakning av
klimatrelaterade risker och möjlig-
heter.
s. 104
a) Klimatrelaterade risker och
möjligheter som organisationen har
identifierat.
s. 17, 22–25
a) Organisationens processer för att
identifiera klimatrelaterade risker.
s. 55, 58, 121–122
a) Organisationens indikatorer för att
utvärdera klimatrelaterade risker och
möjligheter.
s. 22–25
b) Ledningens roll avseende bedöm-
ning och hantering av klimatrelate-
rade risker och möjligheter.
s. 7–8, 101, 104
b) Påverkan från risker och möjlighe-
ter på organisationens verksamhet,
strategi och finansiella planering.
s. 17, 22–25
b) Organisationens processer för
hantering av klimatrelaterade risker.
s. 22–25, 55, 58, 121–122
b) Utsläpp av Scope 1, 2 och 3 enligt
Greenhouse Gas Protocol.
s. 115–116
c) Organisationens strategiska
beredskap med hänsyn till olika
klimatrelaterade scenarier.
s. 121–122
c) Integration av ovanstående pro-
cesser i organisationens generella
riskhantering.
s. 55, 58, 121–122
c) Mål för att hantera klimat-
relaterade risker och möjligheter.
s. 22–25
FÖRVÄRV
ESG-granskning vid förvärv:
• Analys av energianvändning
• Genomgång av certifieringsbetyg
• Beräkning av kostnader för uppgradering/
förnyelse av certifiering
• Analys av fysiska klimatrisker relaterade till
fastighetens geografiska läge (Munich Re/GRESB)
• Granskning enligt EU:s taxonomiregelverk
FÖRVALTNING
Inkluderade ledningssystem:
• Byggnadscertifiering
• Övervakning av energianvändning
• Övervakning av vattenanvändning
• Hyresgästernas engagemang
• Gröna hyresavtal
• Indikatorer och nyckeltal
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Omställningsrisker
Omställningsrisker är risker som uppstår i samband med den globala
omställningen till en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte innebär föränd-
ringar i policyer, investeringar, affärsstrategier och vad som efterfrågas av
kunderna, det vill säga minskad miljöpåverkan. För fastighetssektorn
kommer denna omställning sannolikt att leda till ökade krav på byggnaders
klimatprestanda och att gröna, och icke-gröna, tillgångar värderas olika. De
omställningsrisker som anses vara väsentliga för vår verksamhet beskrivs
mer i detalj på s. 55, 58.
Fysiska klimatrisker
Med fysiska klimatrisker avses risker relaterade till den globala uppvärm-
ningen som påverkar fastigheternas drift och underhåll, exempelvis högre
temperaturer och en högre sannolikhet för extremt väder. Fysiska klimat ris-
ker kan delas in i risker relaterade till byggnadens geografiska läge och risker
relaterade till dess underhåll och drift. När det gäller klimatrisker relaterade
till geografiskt läge har Eastnine genomfört en miljöriskanalys för samtliga
fastigheter, baserad på klimatdata som tillhandahålls av GRESB och Munich
Re. Denna analys görs även inför alla potentiella förvärv och ingår, tillsam-
mans med andra resultat i ESG-rapporten, i styrelsens beslut sunderlag.
Vårt hållbarhetsarbete innebär nya möjligheter
Eastnine är en ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner. Med hållbar-
hetscertifieringar på toppnivå och genom att vidta åtgärder som minskar
energi användningen och utsläppen ska vi säkerställa och öka fastighetsport-
följens värde, uppfylla och överträffa hyresgästernas förväntningar, öka våra
medarbetares miljöengagemang samt säkra tillgången till framtida finansie-
ring. På s. 22–25 beskrivs hur vi avser skapa värde för våra intressenter genom
att ta vara på klimatrelaterade möjligheter inom områdena energi effektivitet,
koldioxidutsläpp och effektiv resursanvändning.
Fysiska klimatrisker relaterade till fastigheternas geografiska läge
Illustrationen till höger ger en översikt över fysiska klimatrelaterade risker i
Eastnines fastighetsportfölj. Riskbedömningen bygger på klimatdata till-
handahållen av GRESB Climate Risk Module och baseras på en metodologi
framtagen av Munich Re, en global leverantör av försäkrings- och
åter försäkringsprodukter. Översikten illustrerar klimatrisker relaterade till
Eastnines portfölj, i form av nuvarande risker och framtida risker, fram till år
2050. För framtida risker presenteras värsta möjliga scenarion enligt RCP 8.5.
RCP 8.5-scenariot står för det mest negativa utfallet gällande klimat för -
ändringar som beskrivs i IPCC-rapporten (The Intergovernmental Panel on
Climate Change,FN:s organ för att sammanfatta och bedöma vetenskapen
relaterad till den globala uppvärmingen), d. v. s. den högsta koldioxidhalten i
atmosfären om målen i Parisavtalet inte uppnås. Översikten baseras på
aggregerade data för samtliga fastigheter.
Exponeringsöversikt – nuvarande
Jordbävning
Tropisk storm
Brandrisk mark
Översvämning
Hagel
Värmebölja
Nederbörd
Flodöversvämning
Stormflod
Tornado
Tropisk cyklon
Tsunami
Exponeringsöversikt – RCP 8.5 / År 2050
Torka
Brandrisk mark
Värmebölja
Nederbörd
Flodöversvämning
Tropisk cyklon
Ingen / mycket låg exponering
Låg exponering
Medel exponering
Hög exponering
Mycket hög exponering
FYSISKA KLIMATRELATERADE RISKER
FÖR FASTIGHETERNA
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Invid parkbänkarna utanför Eastnines fastighet Nowy Rynek D finns tips på
hur bänkarna kan användas som hjälpmedel för en stunds fysisk aktivitet.
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi-
förordning, men har valt att inkludera denna upplysning på grund av
ett ökat intresse från investerare och finansiärer.
Rapportering enligt EU-taxonomins förordning
Tillämpning av EU-taxonomin
EU-taxonomin har tagits fram som en del av EU:s handlingsplan för hållbara
finanser. Det är ett verktyg för att kunna identifiera vilka investeringar som är
miljömässigt hållbara på EU-nivå, för att kunna styra finansiering mot gröna
tillgångar samt aktiviteter och därmed uppnå EU:s klimatmål. För att en akti-
vitet ska anses hållbar måste den enligt taxonomiförordningen bidra till
minst ett av sex inom taxonomin fastställda miljömål och inte negativt
påverka de övriga miljömålen. Utöver det, ställs krav avseende mänskliga
rättigheter och andra sociala aspekter.
Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt taxonomiförordningen,
men i och med ökade förväntningar från investerare och finansiärer inklude-
ras dessa upplysningar i vår rapportering. De aktiviteter i Eastnines verksam-
het som kan hänföras till EU-taxonomin ligger inom förvärv samt förvaltning
av kontorsfastigheter och omfattas därmed av den i förordningen ekono-
miska aktiviteten 7.7. Förvärv och ägande av byggnader.
Tabell 1 illustrerar hur stor del av Eastnines verksamhet som bedöms omfat-
tas av EU-taxonomin inom tre kategorier: omsättning, investeringar och
driftutgifter. Omsättningen avser hyresintäkter från fastighetsförvaltningen,
investeringar omfattar värdehöjande åtgärder och förvärv, medan drift-
utgifter inkluderar underhåll av fastigheter, inklusive service och reparation.
HÅLLBARHETSUPPLYSNINGAR
Byggnader uppförda före 31 december 2020 som klassificeras som hållbara
investeringar ska enligt taxonomin ha minst energiklass A, alternativt vara
bland de 15 procent bästa ur energiprestandaperspektiv. I avsaknad av fram-
tagna gränsvärden för de 15 procent högst presterande byggnaderna i
Baltikum och Polen, kan bedömningen göras uteslutande utifrån
certifierings betyg med särskilt fokus på energiprestanda samt utifrån över-
gripande bedömningar av lokala konsulter och energiexperter. Med grund i
uppskattningar gjorda av ledande hållbarhetskonsulter i Litauen, bedömer
Eastnine för närvarande att byggnader med energiklass A och B tillhör den
här gruppen (se tabell 2).
Tabell 3 illustrerar hur stor del av Eastnines verksamhet som bedöms
uppfylla EU-taxonomins krav inom de tre kategorierna. Bedömningen är
preliminär och kommer att uppdateras när tröskelvärden för de baltiska
marknaderna och Polen fastställs av myndigheterna.
Tabell 1.
Andel ekonomiska
aktiviteter som anses
omfattas av EU-
taxonomin (eligible) Totalt, MEUR
Andel
eligible, %
Andel non-
eligible, %
Omsättning 30,3 100 0
Investeringar (Capex) 6,1 100 0
Driutgier (Opex) 11,8 100 0
Tabell 2.
Andel av bruttoarean
som anses uppfylla EU-
taxonomins krav (aligned)
Bruttoarea,
kvm
% av
bruttoarean
EPC A eller A-ekvivalent 158 275 68
EPC B (bedöms tillhöra
topp 15 %) 53 736 23
Totalt 212 011 91
Tabell 3.
Andel ekonomiska
aktiviteter som anses
uppfylla EU-taxonomins
krav (aligned) Totalt, MEUR
Andel
aligned, %
Andel non-
aligned, %
Omsättning 27,6 91 9
Investeringar (Capex) 5,2 85 15
Driutgier (Opex) 10,9 92 8
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
GRI-noter 109
GRI-index 119
TCFD-rapport 121
Rapportering enligt EU-taxonomins
förordning 123
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Definitioner och ordlista
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till
investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning, finansiella
resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som definieras enligt
IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, intjäningsförmåga
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Direktavkastningskrav, fastigheter
Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav
vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för
liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt
läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk.
Genomsnittshyra
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid
årets slut.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång med tillägg
för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser.
Miljöcertifierade fastigheter
Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastig-
hetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas
bli föremål för omfattande projektutveckling.
Triple-net-avtal
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper
på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhållskostnader,
fastighetsskatt, tomträtts avgäld, försäkring och fastighetsskötsel.
Uthyrningsbar yta
Total yta tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, yta
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyres värdet.
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för
vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.
Vakansgrad, ekonomisk
Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i förhållande till hyresvärdet vid
periodens utgång.
Vakansgrad, yta
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
WAULT
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid periodens slut,
viktat efter avtalade hyresintäkter.
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i i förhållande till summan av förvaltningsfastigheter
och värdepappersinnehav.
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Drinetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
EBITDA
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och immateriella
tillgångar.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt.
Genomsnittlig räntenivå
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid årets slut.
Hyresintäkter
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier minus hyresrabatter.
Kapitalbindningstid
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid årets slut.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till summan
av förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav.
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till
förvaltningsfastigheternas värde.
Räntebindningstid
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid
årets slut.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till
räntekostnader.
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka ränte kostnaderna.
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Räntetäckningsgrad proforma
EBITDA proforma i förhållande till finansiella intäkter/kostnader proforma.
Nyckeltalet rapporteras som covenant till Eastnines obligationsinne havare.
Skuldkvot
Räntebärande skulder vid årets slut i förhållande till driftnettot efter avdrag
för centrala administrationskostnader.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Aktierelaterade nyckeltal
Eget kapital per aktie
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta
aktier).
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under
perioden.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under
perioden.
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten
Årets kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt
genomsnittligt antal aktier under perioden.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt
enligt balansräkningen.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive
återköpta aktier).
Resultat per aktie (definition enligt IFRS)
Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt
antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).
Ordlista
Break-option
En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klau sulen
innebär oftast en ensidig rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande
hyresbetalningar.
Bruttoarea
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de
omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid
fastighetvärderingar.
CBD
Med CBD avses Central Business District och utgörs av stadens centrum för
butiker, kontor och service.
Fastighet
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal.
GRESB
Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark.
Gröna hyresavtal
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att
främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda.
HICP
Förkortning av Harmonised Index of Consumer Prices som på svenska är
harmoniserat konsumentprisindex, ett inflationsmått där alla länder inom EU
mäter inflation med samma metodologi.
Hållbarhetscertifieringssystem
BREEAM, är en förkortning för Building Research Establishment
Environmental Assessment Method.
LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental
Design.
Fitwel, är ett internationellt system för certifiering av byggnader som främjar
människors hälsa och välmående på arbetet.
ICT
Förkortning för informations- och kommunikationsteknik (Information and
Communication Technology).
IFRS
Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en Inter-
nationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredo visningar.
Nettouthyrning
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under året.
Räntederivat
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av
faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att
säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande
lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och
avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden.
Substansrabatt/premie
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än
substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är
högre handlas aktien med premie.
Verkligt värde
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende
och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det
verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffnings-
tillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden.
WACC
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of
Capital).
Återköp av egna aktier
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent
av utgivna aktier, förutsatt bolagsstämmas godkännande.
DEFINITIONER OCH ORDLISTA
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Årsstämma 2023 126
Kontakt 126
Kalendarium 126
Övrigt
Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 3 maj 2023 kl 15.30 på IVA,
Kungliga ingenjörsvetenskapsakademien, Grev Turegatan 16 i Stockholm.
hållbarhetsarbete. Seminariet inleds kl 13.30.
Anmälan
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara registrerad i eget
namn (rösträttsregistrerad) i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear
Sweden AB per torsdagen den 24 april 2023, dels ha anmält sin avsikt att delta i
årsstämman senast den 26 april 2023 enligt följande alternativ:
• per telefon, 08-505 977 00
• via e-post, agm@eastnine.com
• eller per post till: Eastnine AB (publ),
”Årsstämma”, Box 7214, 103 88 Stockholm.
Förvaltarregistrerade aktier
Aktieägare med förvaltarregistrerade aktier måste tillfälligt omregistrera
aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i årsstämman.
Ombud
Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt
undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid före stämman.
com. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan
behörighetshandling biläggas.
Fullständig kallelse
Årsstämma 2023
• Årsstämma: 3 maj 2023
•
•
•
• Bokslutskommuniké 2023: 7 februari 2024
KalendariumKontakt
Huvudkontor, Stockholm
Eastnine AB (publ)
Box 7214, 103 88 Stockholm, Sverige
Besök: Kungsgatan 30
Tel: 08-505 977 00
E-post: info@eastnine.com
Lettland
Eastnine Latvia
Kr. Valdemara iela 21-9
Riga LV-1010, Lettland
E-post: info@eastnine.lv
Litauen
Eastnine Lithuania
Lvivo g.25-701
LT-09320 Vilnius, Litauen
E-post: info@eastnine.lt
ÖVRIG INFORMATION EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
ESEF-information
Namn på det rapporterande företaget Eastnine AB (publ)
Företagets hemvist Stockholm
Registreringsland Sverige
Adress till företagets huvudkontor Box 7214, 103 88 Stockholm
Huvudsakliga verksamhetsorter Lettland Lit . Litauen auen . Polen
Beskrivning av verksamhetens karaktär Fastighetsbolag
Namn på moderföretag Eastnine AB (publ)
Företagets rättsliga form Aktiebolag
Namn på yttersta moderföretag
för koncernen Eastnine AB (publ)
Foto: Norbert Tukaj, Mats Lundquist, Johan Paulin,
Laimonas Ciūnys, Irmantas Gelūnas samt foton erhållna av Skanska.
Omslag: Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.
Produktion: Eastnine i samarbete med
Narva Communications. Tryck: Elanders Sweden.
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Hållbarhetsupplysningar 109
Definitioner och ordlista 124
Övrigt 126
Årsstämma 2023 126
Kontakt 126
Kalendarium 126
Sittplatser mot innergården i fastigheten Uptown Park i Vilnius.
EASTNINE ÅRSREDOVISNING
LADDA NER PDF FÖR UTSKRIFT
Detta är Eastnine 2
Fokus på hållbarhet 16
Vår verksamhet 26
Finansiering och risk 48
Finansiell information och styrning 61
Övrig information 108
Eastnine AB (publ)
Box 7214, 103 88 Stockholm
Besöksadress: Kungsgatan 30
Telefon: +46 8 505 97 700
E-post: info@eastnine.com
www.eastnine.com