Årsredovisning
för
Stabelo Fund 1 AB (publ)
559075–0203
Räkenskapsåret
2023
Innehållsförteckning
Förvaltningsberättelse
2
Resultaträkning
5
Rapport över totalresultat
5
Balansräkning
6
Kassaflödesanalys
Noter
8
9
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
2 (25)
Styrelsen och verkställande direktören för Stabelo Fund 1 AB (publ) avger följande årsredovisning för
räkenskapsåret 2023.
Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK. Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp
i tusentals kronor (Tkr). Uppgifter inom parentes avser föregående år.
Förvaltningsberättelse
Information om verksamheten
Stabelo Fund 1 AB (publ) 559075–0203, med säte i Stockholm, är en alternativ investeringsfond (AIF)
som erbjuder institutionella investerare möjligheten att investera i bolån till privatpersoner. Bolaget och
dess förvaltare Stabelo Asset Management AB står under tillsyn av Finansinspektionen under Lag
(2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder. Bolaget riktar sig till professionella
investerarare som söker exponering mot portföljer av bolån med mycket hög kreditvärdighet.
Investeringen sker genom vinstandelslån som Bolaget emitterar regelbundet. Vinstandelslånen löper med
kvartalsvis kupong vilket motsvarar bolånens inbetalda räntor med avdrag för Bolagets servicekostnader
samt förvaltningsavgift. Bolagets vinstandelslån är noterade på NGM:s reglerade marknad, Main
Regulated i Stockholm.
Bolån som bolaget investerar i ska uppfylla Bolagets strikta placeringspolicy. Det innebär att
investeringar görs endast om bolånen uppfyller högt ställda krav på bl.a. belåningsgrad, skuldkvot,
fallissemangsrisk samt passerar en konservativ så kallad Kvar-att-leva-på-kalkyl som testar
låntagarhushållets motståndskraft mot högre räntor. Som följd av den strikta placeringspolicyn är
kreditrisken låg i portföljen, den vägda genomsnittliga belåningsgraden är 43,2% (39,5%) och LTI-kvoten
är 3 (3). Se även not 2 för kreditrisk och övriga risker.
Mer information om Stabelo Fund 1 AB (publ) investeringsportfölj redovisas i investeringsrapporter till
investerare som löpande publiceras kvartalsvis på Stabelo Assets Management AB:s hemsida,
http://www.stabeloassetmanagement.se
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Bolaget har varit verksamt sedan januari 2018 med löpande förvärv av bolåneportföljer som uppfyller
Bolagets strikta placeringspolicy från Stabelo AB, ett helägt dotterbolag till Stabelo Group AB. Per den
31 december 2023 uppgick Bolagets bolånestock till 18 267 Mkr (22 182). Övriga skulder uppgick till
227 447 Tkr (121 706), förändringen är hänförlig till ökade räntekostnader. Bolaget har under året noterat
ytterligare en ISIN-serie på NGM:s reglerade marknad Main Regulated, 2023A med en emitterad volym
på balansdag uppgående till 0 Mkr (-).
Oron i omvärlden har varit stor, bland annat på grund av det pågående kriget i Ukraina och den eskalerade
konflikten i Israel. Under år 2023 har Riksbanken höjt styrräntan för att dämpa inflationen och den
svenska kronan har varit svag. Bostadspriser sjönk i början av året för att sedan stabiliseras och visa
tecken på att åter stiga i slutet av året. Tillväxten på bolånemarknaden har varit svag, i vissa månader har
tillväxten varit negativ. Bolånetagare har svarat på ränteuppgången genom att öka sina amorteringar och
gjort extraamorteringar där deras ekonomi tillåtit. Bolagets bolånestock minskade under året samtidigt
som avkastningen steg kraftigt.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
3 (25)
Den förhöjda nivån på bolånetagarnas amorteringar och lösen ledde till ökad likviditet i Bolaget.
Avkastningen på likviditet är normalt lägre än avkastningen på bolån. Bolaget har genom
teckningsåtaganden tillräcklig finansiering för sin löpande verksamhet och fondförvaltaren beslutade
därför att återköpa skuldebrev i enlighet med fondens villkor.
Institutionella investerares intresse att investera i bolån till privatpersoner är fortsatt gott och Bolaget
kontrakterade nya engagemang uppgående till 200 Mkr under året.
Realiserade kreditförluster är noll sedan Stabelo startade bostadsutlåning för över sex år sedan.
Högre marknadsräntor kan påverka bolånetagares återbetalningsförmåga men Stabelo har hittills inte sett
några tecken på betalningsproblem hos våra kunder. Kreditrisken påverkas även av värdet i de säkerheter
som är lämnade i samband med bolånen. Den vägda genomsnittliga belåningsgraden i portföljen var
43,2% vid årsskiftet och den maximala belåningsgraden vid nyutlåning är 60%. Den relativt låga
belåningsgraden ger god motståndskraft mot eventuella framtida kreditförluster.
Förväntad framtida utveckling samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Oron i omvärlden skapar svåröverskådliga effekter på de finansiella marknaderna och utvecklingen på
bostadsmarknaden. Räntor på kortare löptider förväntas dock plana ut och kan senare komma att sjunka.
Med enkla, transparenta och prisvärda bolån ser Stabelo med tillförsikt fram emot en normalisering av
marknaden och att åter växa under år 2024.
Bolagsstyrningsrapport
Intern kontroll och styrning
Till sin hjälp för att följa upp verksamheten har Bolagets förvaltare beslutat om policies och riktlinjer som
hanterar olika delar av Bolagets verksamhet. Bolagets förvaltare står under Finansinspektionens tillsyn
och den interna kontrollen är viktig för att tillse att Bolaget följer gällande regelverk och förordningar.
Bolagets interna kontroll följs löpande upp av funktionerna för regelefterlevnad, risk och internrevision
som rapporterar löpande till styrelsen för förvaltaren. Förvaltarens styrelse har därigenom möjlighet att
löpande följa upp bolagets interna kontroll och styrning.
Bolagets finansiella ställning följs upp löpande genom att ett månadsbokslut upprättas och tillställs VD.
Styrelsen behandlar vid varje ordinarie styrelsemöte ekonomin för bolaget.
Aktieinnehav
Beträffande ägande i Bolaget hänvisas till rubriken ”Ägarförhållanden” nedan.
Det finns inga rösträttsbegränsningar för aktieägarna vid röstning på bolagsstämma.
Styrelse samt bolagsordning
Styrelsens ledamöter väljs årligen på årsstämman för en period på ett år. För ändring av bolagsordning
gäller aktiebolagens krav samt godkännande av investerare i vinstandelslånen.
Det finns inga av årsstämman lämnade bemyndigande till styrelsen att besluta att bolaget ska ge ut nya
aktier eller förvärva egna aktier.
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
I interna riktlinjer har Bolagets förvaltare beslutat att ledande befattningshavares ersättning utgörs av fast
grundlön och pensionsförmåner i enlighet med ITP1. Bolaget har inga anställda.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
4 (25)
Grundläggande risker och osäkerhetsfaktorer
Bolagets övergripande riskhantering fokuserar på oförutsägbarhet på de finansiella marknaderna och
eftersträvar att minimera potentiella ogynnsamma effekter på det finansiella resultatet för bolaget.
Kreditrisk är Bolagets mest väsentliga risk. Kreditrisken i Bolaget är risken för att bolånetagaren inte kan
fullgöra sina åtaganden enligt skuldebrevet. Kreditrisken påverkas även av förändringar av värdet i de
säkerheter som är lämnade i samband med bolånet. Säkerheter för bolånen består av pantbrev i fastigheter
eller inteckningar i bostadsrätter. Styrelsen har det överordnande ansvaret för att inrätta och övervaka
bolagets riskhanteringsram. För ytterligare information se not 2, ”Finansiella risker”.
Hållbarhetsredovisning
Hållbarhetsredovisning har lämnats i separat bilaga. Rapporten är upprättad i enlighet med Riktlinjer för
fondbolagens marknadsföring och information upprättad av Fondbolagens förening och SFDR.
Hållbarhetsredovisningen finns tillgänglig på Stabelo Assets Management AB:s hemsida,
http://www.stabeloassetmanagement.se.
Ägarförhållanden
Bolaget ägs till 100 % av Stabelo Asset Management AB org.nr 559064–2384, med säte i Stockholm,
som även agerar som förvaltare för Bolaget i enlighet med Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa
investeringsfonder. Stabelo Asset Management AB ägs i sin tur till 100 % av Stabelo Group AB 559030–
7996.
2023
2022
2021
2020
2019
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20 062 270
22 915 441
21 119 208
14 910 552
9 811 902
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper.
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor):
balanserad vinst 20 305 458
årets förlust -11 953 779
8 351 679
disponeras så att
i ny räkning överföres 8 351 679
Företagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning samt
kassaflödesanalys med noter.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
5 (25)
Resultaträkning
Tkr
Not
2023-01-01
-2023-12-31
2022-01-01
-2022-12-31
Ränteintäkter
4
876 296
352 084
Räntekostnader
4
-857 857
-295 331
Räntenetto
4
18 439
56 753
Nettoresultat av finansiella transaktioner
5
0
0
Summa rörelseintäkter
18 439
56 753
Övriga rörelsekostnader
6
-18 439
-56 753
Rörelseresultat
0
0
Resultat före skatt
0
0
Skatt på årets resultat
7
-11 954
17 920
Årets resultat
-11 954
17 920
Rapport över totalresultat
Årets resultat
-11 954
17 920
Övrigt totalresultat
0
0
Årets totalresultat
-11 954
17 920
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
6 (25)
Balansräkning
Tkr
Not
2023-12-31
2022-12-31
TILLGÅNGAR
Kassa och tillgodohavanden hos centralbanker
15
1 782 295
709 034
Utlåning till allmänheten
8, 9, 10, 11, 12
18 267 387
22 182 458
Uppskjuten skattefordran
16
5 852
17 805
Övriga tillgångar
13
1 810
355
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
14
4 926
5 789
SUMMA TILLGÅNGAR
20 062 270
22 915 441
SKULDER, AVSÄTTNINGAR OCH EGET
KAPITAL
Emitterade värdepapper
10, 11, 12, 17
18 646 641
22 753 306
Övriga skulder
18
227 447
121 706
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
12, 19
1 179 331
19 624
Summa skulder och avsättningar
20 053 419
22 894 636
Aktiekapital
500
500
Balanserad vinst eller förlust
20 305
2 385
Årets resultat
-11 954
17 920
Summa eget kapital
8 851
20 805
SUMMA SKULDER, AVSÄTTNINGAR OCH
EGET KAPITAL
20 062 270
22 915 441
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
7 (25)
Rapport över förändringar i eget kapital
Tkr
Bundet eget kapital Fritt eget kapital………………………….
Aktie-
Balanserade
Årets
Summa
kapital
vinstmedel
resultat
eget kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01
500
26
2 359
2 885
Disposition av föregående års resultat
2 359
-2 359
0
Årets resultat
17 920
17 920
Utgående eget kapital 2022-12-31
500
2 385
17 920
20 805
Ingående eget kapital 2023-01-01
500
2 385
17 920
20 805
Disposition av föregående års resultat
17 920
-17 920
0
Årets resultat
-11 954
-11 954
Utgående eget kapital 2023-12-31
500
20 305
-11 954
8 851
Aktiekapitalet består av 50 000 aktier á 10 SEK
Stabelo Fund 1 AB har erhållit villkorade aktieägartillskott från Stabelo Asset Management AB som uppgår till
totalt 2 500 000 SEK.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
8 (25)
Kassaflödesanalys
Tkr
Not
2023-01-01
-2023-12-31
2022-01-01
-2022-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
0
0
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
20
-11 954
17 920
Förändring övriga tillgångar
-1 455
-249
Förvärv av bolån
3 973 100
-1 916 543
Förändring upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2 744
-22 900
Kassaflöde från den löpande verksamheten
3 962 435
-1 921 772
Investeringsverksamheten
Kassaflöde från investeringsverksamheten
0
0
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Återbetalning lån
17
1 275 520
-4 164 693
1 866 598
0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-2 889 174
1 866 598
Årets kassaflöde
1 073 261
-55 174
Likvida medel vid årets början
709 034
764 208
Likvida medel vid årets slut
15
1 782 295
709 034
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
9 (25)
Noter
Not 1 Väsentliga redovisnings- och värderingsprinciper
Allmänna upplysningar
Stabelo Fund 1 AB (publ) 559075–0203, med säte i Stockholm, är en alternativ investeringsfond (AIF)
som erbjuder institutionella investerare möjligheten att investera i bolån till privatpersoner. Bolaget ägs
till 100 % av Stabelo Asset Management AB 559064–2384 med säte i Stockholm, som även agerar som
förvaltare för Bolaget i enlighet med Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder.
Stabelo Asset Management AB ägs i sin tur till 100 % av Stabelo Group AB 559030–7996.
Adressen för samtliga bolag är Sturegatan 15, 114 36 Stockholm.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen (ÅRL) samt rådet för finansiell
rapportering RFR 2. Bolaget tillämpar lagbegränsad IFRS. Uppställningen i balans- och resultaträkningen
har anpassats enligt Lagen om årsredovisning i kreditinstitut och värdepappersbolag (ÅRKL) då
uppställningen är mer förenlig med bolagets verksamhet.
Årsredovisningen har upprättats med antagandet om fortlevnad och enligt anskaffningsvärdemetoden
förutom vad beträffar värdering av finansiella tillgångar och skulder som är värderade till verkligt
värde via resultaträkningen.
Den 19 mars 2024 godkände styrelsen de finansiella rapporterna för utfärdande. Dessa fastställs
av ordinarie årsstämma den 19 mars 2024.
Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor.
Nya och ändrade redovisningsprinciper
Från 1 januari 2023 har ändringar gjorts i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som har förtydligat
när en skuld ska klassificeras som kortfristig eller långfristig. Dessutom har kravet på upplysningar om
redovisningsprinciper ändrats och avser väsentliga i stället för betydande redovisningsprinciper. Från 1
januari 2023 har ändringar gjorts i IAS 12 Inkomstskatter så att det blir tydligt att transaktioner som
samtidigt ger upphov till både en tillgång och en skuld inte omfattas av undantaget från att redovisa
uppskjuten skatt på temporära skillnader.
Viktiga antaganden och bedömningar för redovisningsändamål
Företagsledningen gör vissa bedömningar och uppskattningar för att fastställa värden på finansiella
tillgångar och skulder. Dessa är hänförliga till finansiella tillgångar och vinstandelslån. De bedömningar
och antaganden som företagsledningen gör, kommer påverka Bolagets tillgångar och skulder under
nästkommande räkenskapsår. Företagsledningens antaganden och bedömningar utvärderas löpande
baserat på historisk erfarenhet och andra faktorer. Detta inbegriper förväntningar på framtida händelser
som kan anses rimliga. De mest kritiska antaganden och bedömningar som görs berör bolåneportföljen
och dess framtida kassaflöden. Detta beskrivs under avsnittet ”Finansiella
tillgångar”.
Funktionell valuta
I årsredovisningen används svenska kronor (SEK) som funktionell och rapporteringsvaluta. Bolaget har
endast transaktioner i svenska kronor (SEK).
Intäkter
Bolagets intäkter omfattas av räntor och avgifter från bolånen. Huvuddelen av intäkterna tillfaller
vinstandelslånsinnehavaren i form av räntekostnader för vinstandelslånen.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
10 (25)
Ränteintäkter
Ränteintäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas
i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöra bolaget och
intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Nettoresultat av finansiella transaktioner
Nettoresultatet av finansiella transaktioner består av orealiserade värdeförändringar som uppstått genom
värderingar av bolånekrediter och vinstandelslån.
Kostnader
Bolagets kostnader omfattas av räntor på vinstandelslån, förvaltningsavgift till förvaltaren, Stabelo Asset
Management AB och servicekostnader för bolånen enligt serviceavtal till Stabelo AB.
Räntekostnader
Räntekostnaderna har tagits upp till verkligt värde av vad som erlagts eller kommer att erläggas och
redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska kostnaderna kommer att belasta bolaget och
kostnaderna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Förvaltningsavgift och servicekostnad
Förvaltningsavgift och servicekostnader har tagits upp till verkligt värde av vad som erlagts eller kommer
att erläggas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska kostnaderna kommer att
belasta bolaget och kostnaderna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Klassificering av tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder klassificeras som tillhörande en av följande kategorier:
- Upplupet anskaffningsvärde
- Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Bolagets redovisning är baserad på verkligt värde och används för tillgångar och skulder enligt nedan:
(i) Bolån och värdepapper som tillgångar värderas till verkligt värde via resultaträkningen som en följd av
Bolagets affärsmodell och
(ii) Vinstandelslån utgivna av Bolaget som skulder värderas till verkligt värde och redovisas via
resultaträkningen enligt IFRS 9 (fair value-option).
Detta är en följd av att bolånen på tillgångssidan tillsammans med vinstandelslånen på skuldsidan bildar
en finansiell enhet i Bolaget som förvaltas i enlighet med Bolagets fondbestämmelser (Terms and
Conditions). Bolaget förvaltas och utvärderas på verkligt värde principer och följer sedvanlig
affärsmodell för alternativa fonders affärsmodeller.
Upplupet anskaffningsvärde används för kundfordringar, upplupen kupong och övriga poster som ej faller
under definitioner ovan.
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen
Verkligt värde är det marknadsvärde som Bolaget skulle erhålla om tillgången omsattes på marknaden på
bokslutsdagen till en extern part. För att bestämma verkligt värde använder sig Bolaget av
värderingsmetoder som är vedertagna på finansiella marknader. Detta för att värderingar ska vara
konsistenta och använda sig av kvantifierbara marknadsdata över tid.
I tillämpningen av verkligt värde för tillgångar och skulder görs en prövning av värderingen i följande
nivåer:
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
11 (25)
- Nivå 1 - Värderingen är baserad på noterade priser på en aktiv marknad identiska tillgångar och
skulder.
- Nivå 2 - Värderingen är baserad på värderingstekniker där minsta nivån av viktig data är direkt eller
indirekt tillgänglig marknadsdata.
- Nivå 3 - Värderingen är baserad på värderingstekniker där minsta nivån av viktig data inte är tillgänglig
i form av marknadsdata.
För Bolagets tillgångar har Bolaget bedömt att nivå 2 är den mest korrekta metoden för värdering
löpande. För Bolagets vinstandelslån som är noterade på en reglerad marknad är nivå 1 utgångspunkten
för värdering av de finansiella skulderna. Dock har inga transaktioner avseende de noterade
vinstandelslånen skett under perioden 2018 tom 2023. Därför har vinstandelslånen värderats i enlighet
med nivå 2 i bokslutet.
Finansiella tillgångar
Bolagets affärsidé är att förvärva och förvalta bolån till privatpersoner. Dessa tillgångar är ej noterade
eller handlade på någon marknad. Bolagets affärsmodell bygger på att tillgångarna ska förvaltas och
värderas till verkligt värde. Bolånen värderas enligt nivå 2 för att så korrekt som möjligt värdera bolånen
till verkligt värde.
Enligt Bolagets fondbestämmelser är bolån den enda tillåtna investeringskategorin. Andra räntebärande
finansiella tillgångar får endast innehas som ett led i likviditetsförvaltningen, inte som ett innehav enligt
Placeringspolicyn. Värdepapper som innehas för likviditetshantering klassificeras som
omsättningstillgångar och värderas enligt nivå 1. Bolaget innehar inga värdepapper på balansdag.
Om bolån förvärvas från Stabelo AB, originator av bolån, förvärvas dessa till nominellt belopp plus
upplupen ränta. Bolaget kan även förvärva bolån från externa parter, dock först efter godkännande av
Bolagets investerare och om detta skulle ske, förvärvas bolånen till verkligt värde.
Huvudsakliga parametrar för Bolagets framtagande av priser för beräkning av verkligt värde för Bolagets
tillgångar och skulder beskrivs nedan.
(i) Officiellt publicerade bolåneräntor per löptid för de sex största bolånegivarna förgående månad samt
eventuella trender av dessa räntor
(ii) Marknadsräntor och räntekurvor för andra räntebärande finansiella instrument samt centralbankers
styrräntor
(iii) Riskutvärdering av bolånemarknaden, övriga finansiella marknader samt finansiella läget i stort
(iv) Data om marknadsandelar och dess utveckling, allmän konkurrensutvärdering samt eventuella nya
lagar eller regleringar.
Andra parametrar kan komma ifråga vid speciella marknadssituationer.
Bolaget har gjort följande kritiska antaganden och bedömningar som påverkar räkenskapsårets resultat:
(i) Räntekurvan som används för att beräkna diskonteringsräntorna för beräkning av verkligt värde för
tillgångar och skulder är baserat på Stabelo AB:s bolåneräntor med hänsyn till bolånens risk respektive
löptidsrisk.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
12 (25)
(ii) I beräkningar för bolåneportföljens förväntade kreditförluster, används en beräknad sannolikhet för
fallissemang, så kallat PD, framtaget via PD-data som UC AB har beräknat på bolagets faktiska
bolånestock och för LGD som är beräknat på historiska huspris-data från SCB. Per 31 december 2023 är
bolåneportföljens PD baserat på en sannolikhet beräknad av UC till 0,22 procent för
betalningsanmärkningar per år i genomsnitt och en förväntad genomsnittlig löptid på tio år för bolånen.
LGD är baserat på fyrtiosju års (1975-2022) historisk prisutveckling för småhus och ett antagande om
normalfördelning.
Förväntade kreditförluster
Beräkning av de förväntade kreditförlusterna ingår i det bokförda verkliga värdet för tillgångar och
skulder. Kreditrisken utvärderas löpande. Det finns ett samband mellan storleken på kreditrisken och de
förväntade kreditförlusterna. Vid beräkningen av verkligt värde på bolåneportföljen, justeras detta med
eventuella konstaterade och förväntade kreditförluster. Konstaterade och förväntade kreditförluster i
bolåneportföljen utvärderas löpande med hänsyn till tex. bolånemarknaden, fastighetsvärden och
samhällsekonomin. Vid konstaterad förlust och eventuell realisation av pant beaktas nuvärdet av eventuell
realiserad pant, kostnader för hantering och tidsmässig estimering av realisation. Avseende förväntad
förlust beräknas detta som sannolikheten för fallissemang för varje enskilt bolån multiplicerat med
storleken på förlusten, beräknat på historiska husprisförändringar, multiplicerat med förväntad
kreditexponering. Förlusten beräknas tidsmässigt infalla fem år från beräkningsdag. Förlusten
nuvärdesberäknas med Stabelo AB:s femåriga utlåningsränta vid beräkningstillfället. Huvudsakliga
parametrar för beräkning av Bolagets kreditförluster beskrivs nedan. Andra parametrar kan komma ifråga
vid speciella marknadssituationer.
(i) Löptids PD beräknad som sannolikheten för kreditförlust baserat på en beräkning från en oberoende
part och marknadsdata samt en migrationsmatris för PD beräknad av en oberoende aktör baserat på
marknadsdata och en beräkning av löptid på samtliga utestående bolån i marknaden.
(ii) LGD för olika huspris-scenarios med hänsyn till historiska husprisdata och tidsvägda kostnader för
hantering av pantrealisation.
Bolaget använder sig av statistiska metoder för att beräkna förväntade kreditförluster. Begrepp som
används är:
PD - Sannolikheten för fallissemang hos bolånetagaren
LGD - Storleken på förlusten i händelse av fallissemang
EAD - Förväntad kreditexponering vid fallissemang
ECL - Förväntad kreditförlust
Förväntad förlust beräknas enligt ECL=PD*LGD*EAD
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
13 (25)
Kritiska antaganden och bedömningar per balansdagen om bolåneportföljen och dess framtida
kassaflöden sammanfattas nedan:
Antaganden och bedömningar
Parametrar
Känslighet på balansdag
Verkligt värde för tillgångar
och skulder
Räntekurvan: Stabelo AB:s
bolåneräntor med hänsyn till
bolånens risk respektive
löptidsrisk
Baserat på modifierad duration är
bolåneportföljens känslighet för 1 baspunkts
förändring 0,0037% av portföljens verkliga värde.
Bolåneportföljens förväntade
kreditförluster
Sannolikhet för fallissemang
(PD) baserat på UC Risk
Person poäng
Baserat på stresstest av bolåneportföljen resulterar
en ökning av kunder i fallissemang från
balansdagens nivå på 0,0% till 1,0% i en
minskning med 0,0075% av portföljens verkliga
värde.
Bolåneportföljens förväntade
kreditförluster
Storleken på förlusten i
händelse av fallissemang
(LGD)
Baserat på stresstest av bolåneportföljen resulterar
en genomsnittlig minskning av huspriser med 50%
inte i någon signifikant minskning av portföljens
verkliga värde då kunder i fallissemang är 0,0%.
Om kunder i fallissemang ökar till 1,0% skulle det
verkliga värdet minska med 0,0550%.
Finansiella skulder
Vinstandelslån
Vinstandelslånen är så kallade ”hold-to-maturity” instrument emitterade till professionella investerare via
primäremissioner som tecknat bindande investeringslöften med Bolaget. Vinstandelslånen kan därefter
omsättas på en sekundärmarknad, NGM Main Regulated. Vinstandelslånens verkliga värde är en funktion
av Bolagets tillgångar. Bolaget värderar vinstandelslånen till verkligt värde enligt nivå 1, om avslut skett
på NGM, av Bolagets vinstandelslån.
Under perioden 2018–2023 har inga avslut skett på NGM av Bolagets vinstandelslån. Om inga noterade
priser finns tillgängliga, för nivå 1, använder sig Bolaget av nivå 2 priser för beräkning av verkligt värde.
Om det sker avslut på sekundärmarknaden kommer dessa priser beaktas i första hand men ej
nödvändigtvis användas för värdering av vinstandelslånen. Bolaget kommer bedöma hur likvid
marknaden är vid varje givet tillfälle, antal aktörer mm. Olika tillvägagångssätt för värderingen av
finansiella tillgångar och skulder som är direkt beroende av varandra kan omöjliggöra att uppnå
kontinuitet och konsistens i värdet för Bolagets samlade finansiella tillgångar och skulder över tid.
Vinstandelslånens avkastning är direkt beroende på avkastningen av Bolagets tillgångsportfölj i form av
räntor och avgifter. Vinstandelslånens kvartalsvisa utdelning består av erlagda intäktsräntor och avgifter
under perioden från Bolagets bostadskrediter och avkastning på likviditet, minskat med servicekostnader
för bolån och förvaltningsavgift.
Eftersom vinstandelslånens avkastning är direkt hänförlig till tillgångsportföljens avkastning är
användning av verkligt värde via resultaträkningen avseende vinstandelslånen nödvändigt för att
investerare i Bolaget ska erhålla neutral och likabehandling av vinstandelslånen över tid. Bolaget har
därför valt att värdera vinstandelslånen till verkligt värde via resultaträkningen. Det betyder att Bolaget
emitterar och löser in vinstandelslånen till verkligt värde. Bolagets vinstandelslån noteras på NGM:s
reglerade marknadsplats, Main Regulated efter emission.
För mer information av andelars värde, se not 10.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
14 (25)
Likvida medel
Likvida medel definieras som kassa och utlåning till kreditinstitut med en löptid på högst tre månader från
anskaffningstidpunkten. Likvida medel är placerade hos bank med hög kreditvärdighet. Kreditrisk
bedöms som mycket låg.
Övriga tillgångar
Kundfordringar som är sena med färre än 15 dagar avseende december 2023.
Övriga skulder
Vinstandelslånens kupong erläggs till investerare i efterskott. Den upplupna men ej utbetalade kupongen
bokas till upplupet anskaffningsvärde. Erlagda räntor och amorteringar på bostadskrediter originerade av
Stabelo AB men ej ännu förvärvade av Bolaget bokförs till upplupet anskaffningsvärde.
Skatt
Skatt på årets resultat i resultaträkning består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är
inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser räkenskapsårets skattepliktiga resultat och
eventuell del av tidigare räkenskapsår. Bolaget redovisar upplupen skatt för räkenskapsåret. Uppskjuten
skatt är hänförlig till temporära skillnader som avser omvärdering av bolån.
Närståendetransaktioner
Bolaget genomför regelbundet transaktioner med Stabelo AB, 559064–2376. Bolaget förvärvar portföljer
av bolån originerade av Stabelo AB. Bolånen som förvärvas måste uppfylla Bolagets Placeringspolicy för
ett antal kreditparametrar. Bolånen förvärvas till ett pris som motsvarar bolånens utestående kreditbelopp
plus bolånets upplupna ränta till och med förvärvsdag. Bolaget köper löpande administrativa tjänster från
Stabelo AB för administration av bolån samt att man kvartalsvis erlägger förvaltningsavgift till Stabelo
Asset Management AB, 559064–2384. För ytterligare information se not 3.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalys för Bolaget upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast
transaktioner som medför in- eller utbetalningar.
Mål för förvaltat kapital
Stabelo Fund 1 AB (publ) 559075–0203, med säte i Stockholm, är en alternativ investeringsfond (AIF)
som erbjuder institutionella investerare möjligheten att investera i bolån till privatpersoner. Fondens
målsättning är att varaktigt skapa en stabil riskjusterad avkastning som alternativ till bl.a. säkerställda
obligationer. Fonden investerar endast i bostadskrediter upptagna av privatpersoner med tillhörande
säkerheter i villor och bostadsrätter. Bolaget och dess förvaltare Stabelo Asset Management AB, står
under tillsyn av Finansinspektionen under Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa
investeringsfonder. Bolaget riktar sig till professionella investerarare som söker exponering mot portföljer
av bolån med mycket hög kreditvärdighet. Investeringen sker genom vinstandelslån som Bolaget
emitterar regelbundet. Vinstandelslånen löper med kvartalsvis kupong vilken motsvarar bolånens
inbetalda räntor, avkastning på likviditet och eventuella avgifter för bolån med avdrag för Bolagets
servicekostnader samt förvaltningsavgift. Vinstandelslånen löper med kvartalsvis kupong vilken
motsvarar bolånens inbetalda räntor och avkastning på likviditet med avdrag för Bolagets
servicekostnader samt förvaltningsavgift. Bolagets vinstandelslån är noterade på NGM:s reglerade lista,
Main Regulated i Stockholm.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
15 (25)
Not 2 Finansiella risker
Risker och osäkerhetsfaktorer
Bolaget är utsatt för ett antal olika finansiella risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar och kan ha
framtida påverkan på verksamheten. Bolaget analyserar och strävar att förebygga dessa risker löpande i
största möjliga grad.
Kredit- och motpartsrisk
Kredit- och motpartsrisk är risken för att bolånetagaren inte kan fullgöra sina åtaganden enligt
skuldebrevet. Kreditrisken påverkas även av förändringar av värdet i de säkerheter som är lämnade i
samband med bolånet. Säkerheter för bolånen består av pantbrev i fastigheter eller inteckningar i
bostadsrätter.
Bolaget har en placeringspolicy där belåningsgrader är konservativt satta. Maximal belåningsgrad är 60%.
Bolaget för löpande dialog med originatorn, Stabelo AB, om den samlade kreditprövningen vid
nyutlåning samt genomgången av befintlig bolåneportfölj för att förbättra kvalitén på portfölj och för att
tidigt upptäcka eventuella problemkrediter. Bolaget genomför regelbundet stresstest för eventuella
framtida kreditförluster på bolån med bland annat olika förändringar på fastighetspriser. Bolaget anser att
risken är låg då bl.a. belåningsgraden är begränsad till 60%. Den vägda genomsnittliga belåningsgraden
var 31 december 2023 43,2% (39,5%).
Marknadsrisk
Bolaget tillämpar marknadsvärdering till verkligt värde av bolåneportföljen och de emitterade
vinstandelslånen samt nyemitterade vinstandelslånen. Det innebär att vid ränteförändringar av
marknadsräntor förändras nuvärdet av kassaflöden.
Då Bolaget inte kan ha någon finansiell hävstång, kommer inga säkringsprodukter innehas, exempelvis
derivat, varför Bolaget inte hanterar marknadsrisken aktivt. Portföljen marknadsvärderas löpande.
Effekten av dessa förändringar påverkar tillgångssidan och skuldsidan på likartat sätt. Bolaget bedömer
risken som låg. Bolånens ursprungliga räntebindningstid är kort, 88% (74%) har en räntebindningstid på 3
månader eller kortare. 4% (21%) har bindningstider på 2 år, 4% (3%) har 3-årig bindningstid och 4%
(2%) har 5 till 10 års bindningstid.
Likviditetsrisk
Risken för att Bolaget inte kan infria sina betalningsförpliktelser vid kontraktuellt förfall med betydande
kostnader som följd. För Bolaget kallas denna risk även refinansieringsrisk.
Bolaget finansierar bolånen med vinstandelslån med en löptid på 10 år. Bolånen kan ha
räntebindningslöptider upp till 10 år. Enligt Finansinspektionen är genomsnittet på bolån i Sverige ca 7 år.
Den kontraktuella bindningstiden är dock 30 år för Stabelos bolån. Denna risk är även kallad
refinansieringsrisk. Bolaget har genom att ge ut 10-åriga vinstandelslån tagit höjd för bolånens normala
faktiska löptider på 7 år. Detta ger Bolaget möjligheter att proaktivt arbeta med att möta förfallet på
vinstandelslånet med amorteringar från bolån samt nya investeringslöften från investerare i
vinstandelslån. Bolaget har även under speciella förhållanden möjlighet att skjuta upp betalningar av
vinstandelslånens slutförfall upp till 12 månader. Bolaget bevakar löpande förfallostrukturen av bolån och
vinstandelslån och matchningen av kassaflöden. Stresstester görs även av bland annat förändrade
amorteringsbeteenden av bolån mm. Bolaget anser att likviditetsrisken är låg men av central betydelse för
Bolagets riskhantering. Historiskt har bolån amorterats med 12–14% per år sett över den totala
bolånemarknaden enligt Finansinspektionen, vilket möjliggör matchning av förfall av bolån och
vinstandelslån.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
16 (25)
Operativ risk
Risken att Bolaget genom tekniska, handhavande, legala eller andra operativa processer lider skada.
Bolaget arbetar med olika funktioner som Riskfunktionen, Compliancefunktionen och legala rådgivare
för att förbättra processer och rutiner. Bolaget har löpande självutvärderingar och incidenthantering för
uppföljning av risker.
Bolaget bedömer risken som låg.
Outsourcing risk
Risken av att Bolaget har lagt ut driften av viktiga administrativa och IT-tjänster på externa leverantörer
och dessa leverantörer ej kan upprätthålla avtalad kvalité.
Bolaget har löpande kontakt med leverantörer för förbättringar av processer samt genomför löpande
utvärderingar av leverantörer. Som en del av utvärdering begär Bolaget in leverantörers
incidentrapportering.
Bolaget bedömer risken som låg.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
17 (25)
Not 3 Koncerninterna transaktioner
Uppgifter om moderbolaget
Moderföretag till Stabelo Fund 1 AB (publ) är Stabelo Asset Management AB, org.nr 559064–2384 med
säte i Stockholm. Moderföretag till Stabelo Asset Management AB är Stabelo Group AB 559030–7996
med säte i Stockholm.
2023-12-31
2022-12-31
Nettofordringar/skulder på närstående
Stabelo Asset Management AB
2
1
Stabelo AB
24
-384
26
-383
Årets kostnader gentemot närstående
Servicekostnad Stabelo AB
4 118
33 741
Förvaltningsavgift Stabelo Asset Management AB
14 321
23 012
18 439
56 753
Not 4 Räntenetto
2023
2022
Ränteintäkter
Ränteintäkter Bostadskrediter
822 714
347 522
Övriga ränteintäkter
53 582
4 562
876 296
352 084
Räntekostnader
Räntekostnader Vinstandelslån
-857 857
-295 257
Övriga räntekostnader
0
-74
-857 857
-295 331
Summa Räntenetto
18 439
56 753
18 439
56 753
Not 5 Nettoresultat av finansiella transaktioner
2023
2022
Nettoresultat finansiella tillgångar
Värdeförändring Bostadskrediter
58 028
-86 992
58 028
-86 992
Nettoresultat Vinstandelslån
Värdeförändring Vinstandelslån
-58 028
86 992
-58 028
86 992
Summa av finansiella transaktioner
0
0
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
18 (25)
Not 6 Övriga rörelsekostnader
2023
2022
Servicekostnad Stabelo AB
4 118
33 741
Förvaltningsavgift Stabelo Asset Management
14 321
23 012
18 439
56 753
Revisionskostnaden för bolaget tas, enligt fondens dokumentation (Terms & Conditions), av Stabelo
Asset Management AB.
Not 7 Skatt
2023
2022
Resultat före skatt
0
0
Inkomstskatt beräknad med 20,6%
0
0
Summa aktuell skattekostnad
0
0
Skatt hänförlig till temporära skillnader som avser
omvärdering av bolån
-11 954
17 920
Årets skatt
-11 954
17 920
Aktuell skattesats i Sverige 2023 uppgår till 20,6%
Avstämning av effektiv skatt
Procent
Belopp
Procent
Belopp
Redovisat resultat före skatt
0
0
Skatt enligt gällande skattesats
20,60
0
20,60
0
Skatt hänförlig till temporära skillnader
som avser omvärdering av bolån
-11 954
17 920
Redovisad effektiv skatt
0,00
-11 954
0,00
17 920
Not 8 Utlåning till allmänheten
2023-12-31
2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden
22 182 458
20 352 907
Tillkommande nya lån
944 921
5 378 629
Amortering
-4 918 020
-3 462 086
Omvärdering till verkligt värde
58 028
-86 992
Redovisat värde vid årets slut
18 267 387
22 182 458
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
19 (25)
Not 9 Upplysning om anskaffningsvärde
2023-12-31
2022-12-31
Upplupet anskaffningsvärde utlåning till allmänheten
18 295 793
22 268 893
18 295 793
22 268 893
Verkligt värde utlåning till allmänheten
18 267 387
22 182 458
18 267 387
22 182 458
Not 10 Värderingskategorier för finansiella instrument
2023-12-31
Verkligt värde
Upplupet
över resultaträkningen
anskaffningsvärde
Summa
Tillgångar
Utlåning till allmänheten
18 267 387
0
18 267 387
Kassa samt övriga tillgångar
1 794 883
0
1 794 883
20 062 270
0
20 062 270
Skulder
Emitterade värdepapper
18 646 641
0
18 646 641
Övriga skulder
1 406 778
0
1 406 778
20 053 419
0
20 053 419
2022-12-31
Verkligt värde
Upplupet
över resultaträkningen
anskaffningsvärde
Summa
Tillgångar
Utlåning till allmänheten
22 182 458
0
22 182 458
Kassa samt övriga tillgångar
732 983
0
732 983
22 915 441
0
22 915 441
Skulder
Emitterade värdepapper
22 753 306
0
22 753 306
Övriga skulder
141 330
0
141 330
22 894 636
0
22 894 636
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
20 (25)
Not 11 Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde - Värderingsmetod
2023-12-31
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Marknadspris
Observerad
marknadsdata
Ej observerad
marknadsdata
Summa
Tillgångar
Utlåning till allmänheten
0
18 273 239
0
18 273 239
0
18 273 239
0
18 273 239
Skulder
Emitterade värdepapper
0
18 646 641
0
18 646 641
0
18 646 641
0
18 646 641
2022-12-31
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Marknadspris
Observerad
marknadsdata
Ej observerad
marknadsdata
Summa
Tillgångar
Utlåning till allmänheten
0
22 200 263
0
22 200 263
0
22 200 263
0
22 200 263
Skulder
Emitterade värdepapper
0
22 753 306
0
22 753 306
0
22 753 306
0
22 753 306
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
21 (25)
Not 12 Löptidsöversikt
2023-12-31
Vid anfordran
<3 mån
3-12 mån
1-5 år
>5 år
Summa
Tillgångar
Kassa och tillgodohavanden
hos centralbanker
1 782 295
0
0
0
0
1 782 295
Utlåning till allmänheten
0
273 749
815 837
5 455 257
31 219 827
37 764 669
Övriga tillgångar
1 810
0
0
0
0
1 810
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
4 926
0
0
0
0
4 926
1 789 031
273 749
815 837
5 455 257
31 219 827
39 553 700
Skulder
Emitterade värdepapper
0
0
0
0
18 646 641
18 646 641
Övriga skulder
227 447
0
0
0
0
227 447
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
1 179 331
0
0
0
0
1 179 331
1 406 778
0
0
0
18 646 641
20 053 411
2022-12-31
Vid anfordran
<3 mån
3-12 mån
1-5 år
>5 år
Summa
Tillgångar
Kassa och tillgodohavanden
hos centralbanker
709 034
0
0
0
0
709 034
Utlåning till allmänheten
0
259 193
811 416
5 531 071
34 262 517
40 864 198
Övriga tillgångar
355
0
0
0
0
355
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
5 789
0
0
0
0
5 789
Summa tillgångar
715 178
259 193
811 416
5 531 071
34 262 517
41 579 376
Skulder
Emitterade värdepapper
0
0
0
0
22 753 306
22 753 306
Övriga skulder
121 706
0
0
0
0
121 706
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
19 624
0
0
0
0
19 624
141 330
0
0
0
22 753 306
22 894 636
Räntebetalningar och amorteringar utgör odiskonterade kassaflöden
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
22 (25)
Not 13 Övriga tillgångar
2023-12-31
2022-12-31
Kortfristiga fordringar Stabelo AB
37
0
Kortfristiga fordringar Stabelo Asset Management AB
2
1
Övriga kortfristiga fordringar
1 771
354
1 810
355
Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
2023-12-31
2022-12-31
Upplupna ränteintäkter
4 926
5 789
4 926
5 789
Not 15 Likvida medel
2023-12-31
2022-12-31
Likvida medel
Kassamedel
1 782 295
709 034
1 782 295
709 034
Not 16 Uppskjuten skatteskuld(-)/skattefordran(+)
2023-12-31
2022-12-31
Belopp vid årets ingång
17 805
-115
Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader som avser
omvärdering av bolån
-11 953
17 920
Belopp vid årets utgång
5 852
17 805
Not 17 Vinstandelslån
2023-12-31
2022-12-31
Redovisat värde vid årets ingång
22 753 306
21 056 764
Emitterade vinstandelslån under året
0
1 783 534
Inlösta vinstandelslån under året
-4 164 693
0
Värdeförändring under året
58 028
-86 992
18 646 641
22 753 306
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
23 (25)
Not 18 Övriga skulder
2023-12-31
2022-12-31
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder investerare
227 404
121 196
Kortfristiga skulder koncernbolag
13
384
Övriga kortfristiga skulder
30
126
227 447
121 706
Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2023-12-31
2022-12-31
Upplupen skuld till investerare
1 175 922
6 143
Upplupna förvaltnings- och servicekostnader
3 409
13 481
1 179 331
19 624
Not 20 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
2023-12-31
2022-12-31
Uppskjuten skatteskuld/fordran
11 954
-17 920
Omvärdering bolån
58 028
-86 992
Omvärdering vinstandelslån
-58 028
86 992
11 954
-17 920
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
24 (25)
Not 21 Ställda säkerheter
2023-12-31
2022-12-31
För egna avsättningar och skulder
Bankgaranti
50
50
50
50
Avser bankgaranti hos DNB Sverige ASA till förmån för Euroclear Sweden AB.
Not 22 Disposition av vinst eller förlust
2023-12-31
Förslag till vinstdisposition
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel:
Balanserad vinst
Årets förlust
Disponeras så att i ny räkning överföres
20 305
-11 954
8 352
8 352
8 352
Not 23 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut
Inga väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut förelåg.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Stabelo Fund 1 AB (publ)
Org.nr 559075-0203
25 (25)
Nyckeltalsdefinitioner
Ränteintäkter och rörelseintäkter
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.
Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader men före bokslutsdispositioner och skatter.
Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.
Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av
balansomslutning.
Resultat- och balansräkningen kommer att föreläggas på årsstämman 2024-03-19 för fastställelse.
Stockholm 2024-03-19
Hans Schedin
Johanna Clason
Styrelseordförande
Styrelseledamot
Pehr Wissén
Benjamin Wilson
Styrelseledamot
Extern verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats
Ernst & Young AB
Daniel Eriksson
Auktoriserad revisor
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Stabelo Fund 1 AB (publ), org.nr 559075-0203
Rapport om årsredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Stabelo Fund
1 AB (publ) för år 2023 med undantag från
bolagsstyrningsrapporten på sidorna 3-4. Bolagets årsredovis-
ning ingår på sidorna 1–25 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer
resultaträkningen och balansräkningen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen är
förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har
överlämnats till bolagets revisionsutskott i enlighet med
Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till bolaget enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår
bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som
avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande
fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom
EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen för den
aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen
för revisionen av, och i vårt ställningstagande till,
årsredovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan av hur
revisionen genomfördes inom dessa områden ska läsas i detta
sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnittet
Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen också
inom dessa områden. Därmed genomfördes revisionsåtgärder
som utformats för att beakta vår bedömning av risk för
väsentliga fel i årsredovisningen. Utfallet av vår granskning
och de granskningsåtgärder som genomförts för att behandla
de områden som framgår nedan utgör grunden för vår
revisionsberättelse.
Värdering av Bolånekrediter till verkligt värde
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Detaljerade upplysningar och beskrivning av området lämnas
i årsredovisningen. Redovisningsprinciper samt viktiga
antaganden och bedömningar framgår av not 1 och
riskhantering anges i not 2. En beskrivning av finansiella
tillgångarna värderade till verkligt värde lämnas i not 8.
Per den 31 december 2023 uppgår finansiella tillgångar till
18 267 387 031 SEK värderat till verkligt värde via
resultaträkningen. Värderingen sker till verkligt värde till följd
av Bolagets affärsmodell. Bolåneportföljen värderas till
verkligt värde genom att använda sig av s.k. noll-kupong
metoden. Vid värdering till verkligt värde justeras denna för
kreditförluster. Värderingen utförs av oberoende
värderingsfunktion.
Finansiella tillgångarna ska värderas på ett sätt som
återspeglar ett objektivt och sannolikhetsvägt belopp som
bestäms genom att utvärdera ett intervall av möjliga utfall och
baseras på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och
prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar.
Värderingen till verkligt värde kräver att bolaget gör
bedömningar och antaganden av exempelvis kriterier för att
identifiera en väsentlig ökning i marknadsrisk. Givet
komplexiteten vid beräkningen och att det kräver att bolaget
gör bedömningar och antaganden har värdering av
bolånekrediter ansetts vara ett särskilt betydelsefullt område.
Vi har granskat bolagets
metod och
process för oberoende
värdering av finansiella tillgångar till verkligt värde. Vi har
utvärderat huruvida bolagets antaganden och bedömning i
samband med värderingen är i enlighet med IFRS 9.
Vi har testat att data från underliggande system som används i
modellerna för värdering är fullständig och korrekt. Vi har
granskat och bedömt modellerna som används inklusive
antagande och parameter samt kontrollerat modellens
funktionalitet. Vi har även granskat och bedömt utfall av de
modellvalideringar som har utförts och bedömt rimligheten i den
makroekonomiska data som används. Vidare har vi tagit del av
omvärderingen per bokslut och testat ett stickprov av lånen för
att säkerställa korrekt beräkningsmetod. Vi har bedömt
rimligheten i de manuella justeringar som utförts av bolaget
avseende kreditförluster. I vår revision har vi använt våra
interna modellspecialister för att bistå oss i de
granskningsåtgärder vi utfört. Vi har även granskat att lämnade
upplysningar i årsredovisningen avseende risker och finansiella
tillgångar är ändamålsenliga.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
2 | 3
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att årsredovisningen upprättas och att den ger en
rättvisande bild enligt årsredovisningslagen. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning som inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och
verkställande direktören för bedömningen av bolagets
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är
tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda antagandet om
fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte
om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att
årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller
våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA
och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i årsredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
► identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, utformar och utför
granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och
inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och
ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig
felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en
väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom
oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information
eller åsidosättande av intern kontroll.
► skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om
effektiviteten i den interna kontrollen.
► utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
► drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen. Vi drar också
en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen,
om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser
sådana händelser eller förhållanden som kan leda till
betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en
väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i
årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn
eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen. Våra slutsatser baseras
på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för
revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta
verksamheten.
► utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen, däribland upplys-
ningarna, och om årsredovisningen återger de under-
liggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som
ger en rättvisande bild.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den.
Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under
revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta
upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan
påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som
har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har
vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi
vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen, inklusive de viktigaste
bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför
utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi
beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte
lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om
frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en
revision av styrelsens och verkställande direktörens förvalt-
ning av Stabelo Fund 1 AB (publ) för räkenskapsåret 2023
samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst
eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman behandlar förlusten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till bolaget enligt god
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
3 | 3
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid
förslag till utdelning innefattar detta bland annat en
bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de
krav som bolagets verksamhetsart, omfattning och risker
ställer på storleken av bolagets egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att
fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation, och att
tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen,
medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter
i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de
åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska
fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medels-
förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
► företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
► på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti
för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som
kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett
förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är
förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av
räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som
utförs baseras på vår professionella bedömning med
utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi
fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där
avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för
bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut,
beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden
som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som
underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Ernst & Young AB utsågs till Stabelo Fund 1 AB (publ):s revisor
av bolagsstämman den 27 april 2023 och har varit bolagets
revisor sedan 4 april 2016.
Stockholm det datum som framgår av elektronisk signatur
Ernst & Young AB
Daniel Eriksson
Auktoriserad revisor
Transaction 09222115557513233865 Signed HS, PÅGW, jc, BW, DE
Verification
Transaction 09222115557513233865
Document
SF1_2023_AnnualReport+AuditReport_execution_20240
319
Main document
28 pages
Initiated on 2024-03-19 16:11:28 CET (+0100) by Hippoly
(H)
Finalised on 2024-03-19 16:27:23 CET (+0100)
Initiator
Hippoly (H)
Hippoly
scrive@hippoly.com
Signatories
Hans Schedin (HS)
hans.schedin@nextlaw.se
The name returned by Swedish BankID was "Hans
Schedin"
Signed 2024-03-19 16:22:39 CET (+0100)
Pehr Åke Gunnar Wissén (PÅGW)
pehr.wissen@gmail.com
The name returned by Swedish BankID was "Pehr Åke
Gunnar Wissén"
Signed 2024-03-19 16:13:12 CET (+0100)
johanna clason (jc)
johanna.clason@stabelo.se
+46706677840
Signed 2024-03-19 16:12:16 CET (+0100)
Ben Wilson (BW)
ben.wilson@stabelo.se
The name returned by Swedish BankID was "BENJAMIN
WILSON"
Signed 2024-03-19 16:15:54 CET (+0100)
1/2
Daniel Eriksson (DE)
daniel.eriksson@se.ey.com
The name returned by Swedish BankID was "DANIEL
ERIKSSON"
Signed 2024-03-19 16:27:23 CET (+0100)
This verification was issued by Scrive. Information in italics has been safely verified by Scrive. For more
information/evidence about this document see the concealed attachments. Use a PDF-reader such as
Adobe Reader that can show concealed attachments to view the attachments. Please observe that if the
document is printed, the integrity of such printed copy cannot be verified as per the below and that a
basic print-out lacks the contents of the concealed attachments. The digital signature (electronic seal)
ensures that the integrity of this document, including the concealed attachments, can be proven
mathematically and independently of Scrive. For your convenience Scrive also provides a service that
enables you to automatically verify the document's integrity at: https://scrive.com/verify
Verification
Transaction 09222115557513233865
2/2
1
ANNEX IV
Template periodic disclosure for the financial products referred to in Article 8, paragraphs 1,
2 and 2a, of Regulation (EU) 2019/2088 and Article 6, first paragraph, of Regulation (EU)
2020/852
Product name: Stabelo Fund I Legal entity identifier: 549300RZJDOA8F9V8A87
Environmental and/or social characteristics
Did this financial product have a sustainable investment objective?
Yes
No
It made sustainable
investments with an
environmental objective: ___%
in economic activities that
qualify as environmentally
sustainable under the EU
Taxonomy
in economic activities that
do not qualify as
environmentally sustainable
under the EU Taxonomy
It promoted Environmental/Social (E/S)
characteristics and
while it did not have as its objective a
sustainable investment, it had a
proportion of 100% of sustainable
investments at the end of 2023
with an environmental objective in
economic activities that qualify as
environmentally sustainable under the
EU Taxonomy
with an environmental objective in
economic activities that do not qualify
as environmentally sustainable under
the EU Taxonomy
with a social objective
It made sustainable
investments with a social
objective: ___%
It promoted E/S characteristics, but did
not make any sustainable investments
Sustainable
investment means
an investment in an
economic activity
that contributes to
an environmental or
social objective,
provided that the
investment does not
significantly harm
any environmental or
social objective and
that the investee
companies follow
good governance
practices.
The EU Taxonomy is
a classification
system laid down in
Regulation (EU)
2020/852,
establishing a list of
environmentally
sustainable
economic activities.
That Regulation
does not lay down a
list of socially
sustainable
economic activities.
Sustainable
investments with an
environmental
objective might be
aligned with the
Taxonomy or not.
2
To what extent were the environmental and/or social characteristics
promoted by this financial product met?
Stabelo Fund I promotes, among other objectives, the environmental or social
characteristics resulting from its investments.
A well-functioning mortgage market is a critical part of the local and global
economy. A healthy degree of competition and access to a wide range of
alternatives in the mortgage market will benefit customers and safeguard a well-
functioning marketplace. Stabelo’s mortgage lending activities increase the
level of competition in the Swedish mortgage market that is dominated by large
universal banks. This together with a stated aim to influence general best
practices in the Swedish mortgage market will benefit borrowers and promote a
better-functioning marketplace.
Fundamentally, Stabelo believes that lending practices that do not make
customers’ wellbeing a top priority are imprudent and not sustainable. Lending
practices that have a lax approach towards customer long-term affordability and
financial robustness will ultimately have a negative impact on credit quality of the
mortgage assets financed by investors. Furthermore, we believe that a mortgage
offering should be fair and easy to understand without hidden costs and agendas.
This enhances borrowers’ ability to make sound financial decisions.
Stabelo Fund I only invests in Swedish mortgages that offer both financial and
social returns to investors.
Stabelo’s narrative of sustainable mortgage investing focuses on three
objectives:
1) Promote responsible lending - it is crucial that borrowers are not put at
added risk of financial distress or burdensome debt load. Borrowers
should be able to service and repay their debt without distress.
2) Fair and transparent mortgage products – simple and transparent
mortgage products that borrowers understand enhance their ability to
make overall sound financial decisions.
3) Climate change mitigation – incentivising borrowers to make investments
to increase the energy efficiency of their homes will protect them and
lenders against transition risks associated with reaching the goals set out
in the Paris Agreement.
Furthermore, increasing the diversity of mortgage financing and ensuring
availability of mortgage financing also outside the banking system will support
financial stability. This has proven to be especially true in times of stress in the
overall banking system. In addition, mortgages financed outside the banking
3
system do not contribute to money creation within the financial system and
thereby have a positive impact on financial stability.
How did the sustainability indicators perform?
1. Promote responsible lending.
Stabelo’s credit model is one of the most conservative in the
market safeguarding that borrowers’ abilities to continue
servicing their debt and remaining in their homes in times of
weakening credit conditions. For example, Stabelo has always
taken the borrowers’ share of the debt of their apartment’s
building association (
bostadsrättsförening
) into consideration in
the stress test analysis ensuring that the overall level of debt the
customers take on is sustainable. Although the overall number of
customers with late payments of more than 60 days was low in
the Swedish prime mortgage market in 2023 (largest mortgage
lender: 0.10%), Stabelo borrowers’ ability to service their
mortgages was better than the overall market with zero
customers more than 60 days late with their payments at YE
2023.
In 2023 the cost-of-living assumptions were increased further
following increasing inflation safeguarding new borrowers’
ability to service their mortgage as household costs go up.
During the year, we launched loan promises that include the
indebtedness of the apartment’s building association so that the
customers better can understand their overall debt affordability
early in the home buying process.
Of Stabelo’s 18 322 borrowers only 26 households were
receiving temporary relief in regulatory amortisation payments
at the end of 2023 due to unavoidable financial difficulties. All
these mortgages were performing at the end of 2023. Parental
leave and sick leave were the most common reason for needing
amortisation relief in 2023. We interpret this low number
combined with the reasons for asking for relief as indicators of
borrowers’ level of affordability being high.
Furthermore, the credit model ensures that loan to value (LTV) is
kept at conservative levels. The weighted average LTV at
origination over the year was 46% with the maximum LTV
allowed being 60%. If a borrower would run into financial
distress due to unforeseen events the likelihood that the
household would experience a negative equity situation if forced
to sell the home is low.
Sustainability
indicators measure
how the
environmental or
social
characteristics
promoted by the
financial product
are attained.
4
2. Fair and transparent mortgage products
We believe that a high level of customer satisfaction is partly a
testimony of how fair and transparent our mortgage products
are. We had a high mark on Trustpilot at the end of 2023 (4.5)
although it went down slightly from 2022 (4.6). Similarly, our NPS
score declined year on year, but it was still among a small number
of mortgage providers that had a positive NPS Score in a year
when scores for the whole industry declined as mortgage rates
continued to increase. In 2023, Stabelo had an NPS score of +2
versus an industry average of -2.
We received no complaints related to the nature of our
mortgages during 2023. We view the fact that we continued to
have relatively strong customer satisfaction scores combined
with an absence of complaints linked to the nature of our offering
as testimonies that our borrowers perceive us to be fair and
transparent.
3. Climate change mitigation
We continued to have an attractive green investment mortgage
product offering a 20bps discount to borrowers investing in
energy saving measures. Our book of green investment
mortgages increased 24% year on year, with the majority of
lending amount used to finance installation of solar panels.
We were also pleased to see that the proportion of green
mortgages in the mortgage book increased over the year.
The carbon footprint associated with the Fund’s assets
continued to be low in 2023 due to the low carbon energy
sources used in the majority of Swedish households.
The overall degree of digitalisation increased in 2023 as the
process for mortgage interest re-fixing was changed during
2023 so that customers can refix themselves digitally without
sending physical forms.
Sustainability indicatiors
2023
Thresholds
Customers in financial distress (compared to largest
mortgage lender) YE
0.00%
(0.10%)
Lower than
largest
mortgage
lender
Trustpilot Score YE
4.5
>4.0
5
NPS Score (vs industry average) YOY
2(-2)
Higher than
industry
average
6.2%
>5%
increase in green investment mortgage lending YOY
24%
All mortgages
to include
green
investment
offer
Degree of digitalisation (onboarding / overall) YE
100% /
95%
>95%
What were the objectives of the sustainable investments that the financial
product partially made and how did the sustainable investment contribute
to such objectives?
Stabelo seeks to work with our investors and stakeholders within the context
of the Swedish mortgage market in contributing towards three of the UN’s 17
Sustainable Development Goals. We have selected the following SDGs based
on how we believe that we can contribute the most in achieving these
ambitious goals:
(12.) Responsible consumption and production
At all times Stabelo promotes sustainable mortgage lending. It is important
that our customers fully understand the terms of business when they buy a
product or service from us and that they get all the support they need when
making important financial decisions. It is crucial that borrowers are not put
at added risk of financial distress due to a too burdensome debt load.
Borrowers should be able to service and repay their debt without distress. By
developing fair, simple, and transparent mortgage products we strive not
only to add value for Stabelo’s mortgage customers but also to impact best
practices in the Swedish mortgage market.
Stabelo’s view is that the booms and busts, drivers of financial inequality and
sources of financial instability in recent decades are largely a product of
money creation by banks and certain shadow banking structures left
unchecked. Stabelo’s mortgage loan production does not lead to such money
creation or boom bust cycles, as mortgages are produced without maturity
transformation, liquidity transformation, deposit taking or leverage.
Strategic objectives:
• Promote responsible lending.
• Offer fair, transparent, and safe products to customers.
• Try to influence best practices in the market.
FOCUS AND ACHIVEMENTS IN 2023
6
Strategic objective - Promote responsible lending.
A recurring goal for 2023 was that none of our customers would experience
severe difficulties in servicing their mortgage and / or run the risk of ending
up in realized negative equity. We comfortably met this goal and none of our
customers indicated problems with servicing their mortgage debt due to
irresponsible lending despite the challenging conditions created by the
weakening economic environment and rising mortgage rates. Although the
overall level of payment arrears greater than 60 days was low in 2023
(largest mortgage lender: 0.10%) Stabelo’s customers performed better than
the overall market. Debt to LTV levels continued to be low with an average
LTV at origination of 46% over the year.
Strategic objective - Offer fair, transparent, and safe products to customers.
Stabelo believes that offering fair and transparent products is part of
responsible lending. We also believe that customers value a provider that
puts their interest at the forefront. Therefore, we believe that a high customer
satisfaction mark is a strong indication of how well we are achieving our goal
of offering fair, safe, and transparent products. Our ambitious goal for 2023
was to achieve a Trustpilot rating of at least 4.7 and we came close to
achieving this ending the year at 4.5.
We believe that the slightly lower number than last year partly has to do with
the fact that customers in general have reacted negatively to rises in
mortgage rates throughout 2023. Similarly, our NPS score declined year on
year, but it was still a positive score and above industry average as scores for
the whole industry declined as mortgage rates increased. In 2023, Stabelo
had an NPS score of 2 versus an industry average of -2-. We view the fact that
we continued to have a relatively strong reading as a testimony that our
borrowers perceive us to be fair and transparent.
The process for re-fixing was changed during 2023 so customers can change
the fixing of their mortgage rates themselves to make the process easier,
faster and safer for the customer.
Also, as of 2023 we offer the customers the mortgage rate available on the
day of signing the mortgage documents as opposed to on the day of pay out.
This makes our offering more transparent and predictable for customers.
We received no complaints related to the nature of our mortgages during
2023.
Strategic objective - Try to influence best practices in the market.
In 2023, we continued to offer a transparent mortgage offering without
bundling and hidden costs. We continue to believe that many mortgage
offerings in the Swedish mortgage market that carry low rates due to
bundling with more expensive products are not serving borrowers well.
We continued to take borrowers’ share of the debt of their apartment’s
building association into account in debt affordability stress tests
7
safeguarding appropriate and sustainable customer debt levels. During
the year we carried out several communication campaign efforts focused
on increasing awareness related to double leverage in
bostadsrättsföreningar
safeguarding appropriate and sustainable
customer debt levels. Efforts included focus on real estate agents.
During 2023, we made efforts to heighten customer awareness related to
inappropriately low bank retail deposit levels in relation market rates and
mortgage rates.
In 2023 we continued to produce our mortgage loans without maturity
transformation, liquidity transformation, deposit taking or leverage. We
believe that mortgage origination financed with mortgage funds has a
positive impact on financial stability which is important to the Sustainable
Development Goal.
(13. and 7.) Taking urgent action to tackle climate change and its impacts as
well as ensure access to affordable, reliable sustainable and modern energy
for all.
Households account for almost 40% of energy consumption in Sweden. The
energy used in Sweden today connected to households is relatively clean
from carbon dioxide emissions as a great deal comes from either renewable
sources or nuclear energy.
Today the carbon footprint of Stabelo’s portfolio of mortgages is low.
However, to protect homeowners and investors from rising costs of energy
partly due to transition risks associated with achieving the goals set out in the
Paris Agreement in 2015, it is important to increase borrowers’ awareness
related to the impacts of climate change and incentivise homeowners to
make investments to enhance the energy efficiency of their homes.
Examples of such transition risks include increased energy costs connected
to households, potential future changes in tax regimes connected to energy
efficiency and / or potential future negative impacts on valuations on
properties considered less energy efficient. We aim to support our borrowers
to be smart and proactive in adapting to change as well as contribute to the
fight against climate change.
Our Green Mortgage Initiative is in place to reward borrowers who purchase
energy efficient homes with the highest standard of energy efficiency or who
invest to improve the energy efficiency of an existing property to achieve this
level. “Green mortgages” (properties with an EPC rating A or B) will receive
discounted mortgage rates.
Our Green Investment Mortgage Initiative provides attractive financing for
Stabelo’s mortgage borrowers that make investments to improve the energy
efficiency of their homes and / or install renewable energy sources such as
solar panels.
8
Stabelo is a small player with a limited number of employees that very rarely
travel for work reasons. Furthermore, Stabelo does not operate through a
network of branches which eliminates the need for our customers to travel to
physical offices around the country. Although we are very much digitally
based, our ambition is to become a 100% digital mortgage provider and
eliminate all consumption of paper in the origination / servicing process as
well as the involvement of post or courier traffic.
In line with the Task Force on Climate-related Financial Disclosures (“TCFD”)
recommendations, Stabelo Group’s Leadership Team carries out an annual
review of the potential impact on the Group and its stakeholders from
climate-related risks and opportunities. This work is an integrated part of the
Group’s strategic planning and reporting.
Strategic objectives:
• Promote investments in energy efficiency.
• Work to make mortgage process as digital as possible.
• Be on top of climate related risks impacting our mortgage portfolio.
FOCUS AND ACHIVEMENTS IN 2023
Strategic goal: Promote investments in energy efficiency.
As a complement to our Green Mortgage Initiative launched in 2019, we
launched Stabelo’s Green Mortgage Investment Initiative during the latter
part of 2020. The Green Mortgage Initiative was launched to incentivise
borrowers to upgrade their homes to achieve a higher EPC rating and thereby
ultimately get a discounted mortgage rate. The Green Mortgage Investment
Initiative provides access to attractive financing to carry out the required
renovations and / or investments in renewable energy sources.
One goal for 2023 was to increase the information available to our customers
related to making their homes more energy efficient. During the year we
included content related to home energy efficiency investments on our
webpage to assist customers interested in improving their homes.
In the context of declining energy costs compared to 2022 combined with
sharply increasing mortgage rates in 2023 we experienced lower increase in
demand for green investment mortgages during the year as the overall trend
was tilted towards mortgage amortisations as opposed to top-ups.
Strategic goal: Work to make mortgage process as digital as possible.
Our efforts to further the digitalisation of Swedish mortgages resulted in
that the overall mortgage offering and servicing went from being
approximately 90% digital in the beginning of 2023 to be 95% digital at the
end of the year.
9
Strategic goal: Be on top of climate related risks impacting our mortgage
portfolio.
Stabelo has increased focus on climate related risk on property values. In
2022 Stabelo collaborated with UC Bostad (a leading supplier of home
valuation and related services) to develop a new model for measuring
flooding risk associated with individual residential properties. The model
assigns a 0-6 risk class to each individual property according to the
probability and severity of flooding events. In 2023, Stabelo incorporated the
aspect of flooding risk into the credit process to actively take climate risk
factors into consideration in the investment process.
How did the sustainable investments that the financial product partially
made not cause significant harm to any environmental or social sustainable
investment objective?
The Fund invests in Swedish residential mortgages secured by single
family homes or apartments. The Fund invests in mortgages that either
refinance an existing mortgage or are used to purchase a new existing
property. The Fund does not invest in mortgages that finance the
construction of new properties. As such the financial product will make no
significant harm to the sustainable use and protection of water and marine
resources, the transition to a circular economy, pollution prevention and
control and the protection and restoration of biodiversity. Given that the
Fund does not invest in companies the sustainable investments that the
Fund makes does not cause significant harm to any social investment
objective.
The “do no significant harm” principle applies only to those investments
underlying the financial product that take into account the EU criteria for
environmentally sustainable economic activities.
The investments underlying the remaining portion of this financial product
do not take into account the EU criteria for environmentally sustainable
economic activities.
How have the indicators for adverse impacts on sustainability factors
been taken into account?
Stabelo measures and reports the greenhouse gas (GHG) emissions
and carbon footprint related to the Fund’s assets on an annual basis.
Historically the carbon footprints related to Swedish mortgages have
been relatively low since the proportion of fossil fuels used as energy
sources in Swedish homes are low.
Despite this fact, and to be proactive in the overall electrification
process of society, Stabelo works actively with its borrowers to provide
incentives to invest in energy efficient measures connected to
properties.
10
How are the sustainable investments aligned with the OECD Guidelines
for Multinational Enterprises and the UN Guiding Principles on Business
and Human Rights? Details:
The Fund invests in Swedish residential mortgages. The Fund does not
invest in companies and does not make any investments outside
Sweden.
Were sustainable investments aligned with the OECD Guidelines for
Multinational Enterprises and the UN Guiding Principles on Business
and Human Rights? Details:
The Fund invests in Swedish residential mortgages. The Fund does not
invest in companies and does not make any investments outside
Sweden.
How did this financial product consider principal adverse impacts on
sustainability factors?
CLIMATE AND OTHER ENVIRONMENT-RELATED INDICATORS – STABELO
CARBON FOOTPRINT CALCULATIONS
Date
Fund
AUM (SEKm)
Carbon Footprint (tCO
2
e
/ SEKm)
31 Dec 2023
Stabelo Fund I
18 647
0.19
31 Dec 2022
Stabelo Fund I
22 753
0.15
31 Dec 2021
Stabelo Fund I
20 352
0.00
31 Dec 2020
Stabelo Fund I
14 862
0.23
31 Dec 2019
Stabelo Fund I
9 778
0.57
2023 GHG emissions
tCO
2
e
tCO
2
e / SEKm
Portfolio total:
10 723
0.59
Scope 1
3 842
0,21
Scope 2
3 457
0.19
Scope 3
3 425
0.19
Portfolio annual emissions /
household
1.045
Principal adverse
impacts are the
most significant
negative impacts of
investment
decisions on
sustainability factors
relating to
environmental,
social and employee
matters, respect for
human rights, anti‐
corruption and anti‐
bribery matters.
11
The main principal adverse impact on sustainability factors comes from
GHG emissions from the properties underlying the mortgage assets. The
Fund ensures that the investment criteria for its mortgages include clear
incentives for the borrowers to improve the energy efficiency of the
underlying properties.
Many of the other main principal adverse impact on sustainability factors
are not applicable to the investments in mortgage assets as they relate to
investments in companies.
The Fund’s investment criteria ensure that investments are not to be made
outside Sweden and comprise only mortgage assets, cash and cash
equivalents. Thus, the Fund has no exposure to companies, nor countries
subject to social violations, as referred to in international treaties and
conventions, United Nations principles or controversial weapons (anti-
personnel mines, cluster munitions, chemical weapons and biological
weapons).
What were the top investments of this financial product?
What was the proportion of sustainability-related investments?
The Fund does not have a hard commitment to invest a minimum proportion of
taxonomy-aligned activities. Although all mortgage assets are covered by the
Fund investment criteria that incorporate incentives to borrowers to improve the
energy efficiency of their homes and provide discounts to owners of the most
energy efficient properties on the market, the Fund cannot control the proportion
of taxonomy aligned properties that are offered to the Fund for purchase monthly.
Largest investments
Sector
% Assets
Country
Mortgage
assets
Residential
100%
Sweden
12
The Fund does not find it appropriate to decline to purchase a few high-quality
mortgage assets that are in-line with the investment criteria only to maintain a
certain proportion of taxonomy-aligned activities.
What was the asset allocation?
In which economic sectors were the investments made?
Swedish residential mortgages, cash and cash equivalents in SEK.
To what extent were the sustainable investments with an environmental
objective aligned with the EU Taxonomy?
6.2% of the investments with an environmental objective were fully aligned
with the EU Taxonomy as they carried an EPC rating from the Swedish National
Board of Housing, Building and Planning (Boverket) of either A or B (“Geen
Mortgages”. Included in this figure are top-up mortgages used to finance solar
panels.
Less than 1% of the investments were not fully aligned with the EU taxonomy
as the Fund invest in “Green Investment Mortgages” that finances borrowers’
investments in home energy efficiency without requiring that the borrower
prove that the investment resulted in a minimum of 30% improvement of the
energy efficiency of the property. Investments in solar panels are not included.
13
What was the share of investments made in transitional and enabling
activities?
0.1% of investments at the end of the period consisted of Green Investment
Mortgages.
How did the percentage of investments that were aligned with the EU
Taxonomy compare with previous reference periods?
The percentage of investments that were aligned with the EU Taxonomy
increased from 5.8% to 6.2% year on year.
What was the share of sustainable investments with an environmental
objective not aligned with the EU Taxonomy?
Close to zero percent of investments during the period consisted of Green
Investment Mortgages that did not finance solar panels as most of the green
investment mortgages are used to finance solar panels.
What was the share of socially sustainable investments?
100%
What investments were included under “other”, what was their purpose
and were there any minimum environmental or social safeguards?
Cash and cash equivalent in Swedish krona. The purpose is general Fund
liquidity management and there are no minimum environmental or social
safeguards apart from country of origin, Sweden.
What actions have been taken to meet the environmental and/or social
characteristics during the reference period?
Promote responsible lending.
• Cost of living assumptions were updated in the debt affordability stress
test analysis to safeguard customer sustainable affordability.
• LTV levels were kept low. Weighted average LTV at origination during the
period was 46% safeguarding low risk exposure for borrowers also in a
declining house price environment.
• Several communication campaign efforts focused on increasing
awareness related to double leverage in bostadsrättsföreningar were
carried out to promote appropriate and sustainable consumer debt levels.
14
• During the year, the Group launched loan promises that included the
indebtedness of the apartment building association for the customers to
better understand their overall debt affordability early in the home buying
process.
• Improved content on Stabelo’s webpage to educate borrowers on critical
factors related to mortgage borrowing.
Offer fair, transparent, and safe products to customers.
• Process for re-fixing was changed during 2023 so that customers can re-
fix their mortgage themselves to make the process easier, faster and safer.
• Continued to offer transparent mortgage offerings without bundling and
hidden costs.
• Started to ensure that customers received the mortgage rate available on
the day of signing the mortgage documentation as opposed to pay-out
date to make the offering more transparent and fairer.
Try to influence best practices in the market.
• Continued to take borrowers’ share of the debt of their apartment’s
building association into account in the debt affordability stress tests
safeguarding appropriate and sustainable customer debt levels.
• Several communication campaign efforts were carried out focused on
increasing awareness related to double leverage in
bostadsrättsföreningar to promote appropriate and sustainable
customer debt levels. Efforts included focus on real estate agents.
• During 2023, we made efforts to heighten customers’ awareness related
to inappropriately low bank retail deposit levels in relation to market
interest rates and mortgage rates.
Promote investments in energy efficiency & clean energy.
• Continued to offer the most attractive green investment mortgage in the
market to finance investments in energy efficiency and clean energy
associated with homes.
• Improved content on our homepage related to improving energy efficiency
in homes.
Work to make mortgage process as digital as possible.
• Process for re-fixing mortgages was changed during 2023 so that
customers can re-fix themselves to make the process easier, faster and
safer.
Be on top of climate related risks impacting our mortgage portfolio.
• In 2023, we integrated capabilities to assess flooding risks associated with
individual residential properties to protect investors in terms of climate risk.