Styrelsen och den Verkställande direktören för  
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org.nr. 556921-1708 lämnar härmed  
Årsredovisning  
för perioden 1 januari – 31 december 2023  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Innehållsförteckning  
Innehåll  
Förvaltningsberättelse............................................................................................... 3  
Resultaträkning ........................................................................................................ 8  
Balansräkning ......................................................................................................... 9  
Rapporter över förändringar i eget kapital .................................................................10  
Rapport över kassaflöden .........................................................................................11  
Noter till de finansiella rapporterna ..........................................................................12  
Undertecknande.......................................................................................................28  
Revisionsberättelse  
2 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Styrelsen och den Verkställande direktören för Apikal Fastighetspartner AB (publ), org nr  
556921-1708, redovisar härmed verksamheten för år 2023.  
Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK.  
Förvaltningsberättelse  
Allmänt om verksamheten  
Bolagets verksamhet omfattar att tillhandahålla lånekapital för fastighetstransaktioner.  
Huvudinriktningen är kommersiella fastigheter inom handel, kontor, lager & logistik,  
lätt industri och blandad användning. Utlåning sker även till kommersiellt förvaltade  
bostadsfastigheter.  
Apikal Fastighetspartner AB (publ) ”Apikal” har sitt säte i Stockholm. Adressen till  
huvudkontoret är Strandvägen 5A, 114 51 Stockholm.  
Ägarförhållanden  
Apikal Fastighetspartner AB (publ) ägs till 100% av Apikal Förvaltning AB.  
VD har ordet  
Arbetet under 2023 har likt föregående år primärt varit hantering av befintliga krediter i  
Apikal i samband med att lånen förfaller. Marknadsförutsättningarna har inneburit  
utmaningar för flera fastighetsbolag med stigande räntor och i viss mån fallande  
värderingar. Avslutningen 2023 bjöd på viss optimism i och med fallande inflation och  
en mer avvaktande inställning till ytterligare räntehöjningar från svenska Riksbanken.  
Apikal har under året återbetalat ett vinstandelsbevis i linje med plan där investerare fått  
allt utlånat kapital åter bredvid indikerad förräntning på sina investeringar.  
Apikal har under året arbetat med att ytterligare reducera företagets kostnader i linje  
med bolagets framtida strategi.  
Utveckling av bolagets verksamhet  
Under 2023 gjordes inga nya emissioner i Apikal Fastighetspartner AB utan fokus har  
primärt legat på hantering av konkursförfarandet i Apex 5 samt amorteringar av  
utestående obligationer i samband med förfall.  
Verksamheten är finansierad med eget kapital samt kapital och vinstandelslån.  
Investeringsperioden enligt villkoren för vinstandelslånen har löptid till;  
Apex 5 (nom. Belopp 226 mkr)  
2023-12-31*  
*Apex 5 ligger per dags dato som förfallet och Apikal har från låntagaren Nordic City  
Properties fått en begäran om förlängning.  
Räntenivån på lånen till investerarna efter avgifter (netto) ligger i det indikerade spannet  
om 5,00 - 6,75%, för samtliga Apex-produkterna, och säkerheterna är i enlighet med  
3 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
obligationsvillkoren (pantbrev, aktiepant, garantier och andra riskreducerande villkor  
och kovenanter).  
Händelser av väsentlig betydelse som inträffat under räkenskapsåret eller  
efter dess slut  
Under 2023 har värdepappret Apex 10 (ISIN: SE0011204544) förfallit med  
återbetalningsdag den 2023-05-12. Detta innebär en amortering om 100% av nominellt  
värde vilket motsvarar ett amorteringsbelopp om 65 500 000 SEK.  
I början av 2023 signerades ett avtal mellan Apikal Fastighetspartner AB och Nordic City  
Properties AB (publ)  
i
linje med den omröstning som initierades av Apikal  
Fastighetspartner AB den 9 juni 2022. Efterföljande signering lades konkursen av Nordic  
City Properties AB (publ) ner och bolaget blev därefter skyldigt att återbetala Apikal  
Fastighetspartner AB lånet per det tidigare av 6 månader från lagakraftvunnen detaljplan  
avseende Farsta Sillö 5 och den 31 december 2023.  
I samband med Nordic City Properties kvartalsrapportering Q3 till Apikal framkom att  
låntagaren önskade förlänga låneavtalen med hänvisning till ytterligare förseningar i  
detaljplanarbetet av Farsta Sillö 5. Apikal har under Q1 för ambition att presentera och  
låta andelsägarna i Apex 5 rösta om en eventuell förlängning av lånet till Nordic City  
Properties. Låntagaren har uttryckt önskemål om förlängning till och med 31 december  
2024.  
Lånet till Nordic City Properties som förföll 31 december 2023 är att betrakta som förfallet  
och kommer således att beläggas med ränta samt lagstadgad dröjsmålsränta.  
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen  
Apikal kommer ej att ge ut några ytterligare lån och avser att avveckla verksamheten i  
takt med att befintliga krediter förfaller.  
Resultat och ställning  
Resultatet efter finansiella poster under året uppgår till 326 (-1 383) tkr.  
Rörelseresultatet för året uppgår till 174 (-1 408) tkr.  
Låneportföljen inklusive upplupna räntor uppgår vid årets slut till 70 057 (124 945) tkr.  
Portföljen av marknadsnoterade obligationer, kapital- och vinstandelslån, inklusive  
upplupna räntor uppgick vid periodens slut till 70 625 (128 735) tkr.  
Eget kapital uppgick vid periodens slut till 1 266 (940) tkr.  
4 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Flerårsjämförelse  
2023  
2022  
2021  
2020  
2019  
jan-dec  
jan-dec  
jan-dec  
jan-dec  
jan-dec  
Totala tillgångar  
Eget kapital  
72 048 468  
1 265 578  
2%  
130 506 109  
939 821  
1%  
530 598 048  
2 322 728  
0%  
848 027 354 911 800 171  
6 549 757  
1%  
5 282 622  
1%  
Soliditet*  
Justerad soliditet (%)**  
Årets resultat  
64%  
17%  
4%  
21%  
8%  
325 757  
173 971  
26%  
(1 382 907)  
(1 407 636)  
0%  
1 522 971  
1 295 441  
66%  
5 767 135  
5 884 832  
88%  
4 534 439  
4 275 223  
86%  
Rörelseresultat  
Avkastning på eget kapital(%)***  
Avkastning på totalt kapital(%)****  
Antal anställda vid periodens slut  
Rörelsresultat per anställd  
0%  
0
0%  
1
0%  
2
1%  
2
0%  
2
0
(1 407 636)  
647 721  
2 942 416  
2 137 612  
*Beräknat som eget kapital vid periodens slut dividerat med totala tillgångar vid periodens slut.  
**Beräknat som eget kapital vid periodens slut dividerat med totala tillgångar exklusive fastighetslån  
vid periodens slut.  
Måttet beaktar att Apikal inte bär kreditrisken för utlåningen, se not 3  
***Beräknat som periodens resultat dividerat med eget kapital per periodens slut.  
****Beräknat som periodens resultat dividerat med totala tillgångar vid periodens slut.  
Bolagsstyrningsrapport  
Intern kontroll  
Bolagets finansiella ställning följs upp löpande genom att ett månadsbokslut upprättas  
varje månad som skickas ut till VD och styrelseordförande. Styrelsen behandlar också  
ekonomin löpande på ordinarie styrelsemöten.  
I bolaget finns en kreditkommitté som inför varje kreditgivning till fastighetsbolag går  
igenom av VD sammanställt material om låntagare och underliggande fastighet(er). Efter  
genomgång av material och möte i kreditkommittén ges rekommendation till Apikals  
styrelse.  
Aktieinnehav  
Beträffande ägandet i bolaget hänvisas ovan till rubriken ”Ägarförhållanden” på sid 3.  
Det finns inga begränsningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid  
en bolagsstämma.  
5 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Styrelse samt bolagsordning  
Styrelsens ledamöter och suppleanter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet  
av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten eller suppleanten utsågs.  
För ändring av bolagsordningen gäller aktiebolagslagens krav.  
Det finns inga av årsstämman lämnade bemyndiganden till styrelsen att besluta att  
bolaget ska ge ut nya aktier eller förvärva egna aktier.  
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare  
Till ledningen har bolagsstämman beslutat om följande riktlinjer avseende ersättning.  
Ersättning till verkställande direktören utgörs av ett månatligt konsultarvode.  
Verkställande direktören har vidare sex månaders ömsesidig uppsägningstid.  
Finansiella instrument och riskhantering  
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer  
Bolaget är utsatt för framtida risker och osäkerhetsfaktorer som den allmänna  
ekonomiska utvecklingen, utvecklingen på kapitalmarknaden och även ändringar i det  
regelverk som omfattar bolagets verksamhet. Utvecklingen för de lån som bolaget ger  
påverkar naturligtvis också bolagets framtida utveckling. Om dessa är framgångsrika  
ökar efterfrågan och intresset kring Apikals investerarerbjudande och vid omvänt  
scenario blir utsikterna mer negativa. Vidare är det av största vikt för Apikal att hitta  
tillräckligt attraktiva möjligheter att finansiera fastighetstransaktioner med villkor som  
överensstämmer med de mål som bolaget satt upp. Apikal följer noggrant utvecklingen  
på marknaden och den diskussion som förs på myndighetsnivå inom EU, rörande bland  
annat bankers kapitaltäckningskrav vilka har tydlig bäring på bolagets verksamhet.  
Bolaget håller sig även informerad genom kontakt med externa jurister och rådgivare  
avseende regulatoriska förändringar som kan ha påverkan på dess verksamhet.  
Finansiella Risker  
Bolaget är utsatt för främst kreditrisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och ryktesrisk.  
Bolaget har genom avtal eliminerat sin direkta exponering gentemot kredit- och  
likviditetsrisk.  
Kreditrisk  
Apikals verksamhet utgörs av fastighetslån med lämpliga säkerheter på tillgångssidan.  
Respektive låntagares kreditvärdighet, och därmed förknippad nödvändig avkastning,  
bedöms i samband med utlåningstillfället. Bolagets bedömning av risk- och prissättning  
tar bland annat hänsyn till fastighetens värdering, fastighetsägarens skuldsättningsgrad  
och stabiliteten hos fastighetsägarens hyresgäster. Baserat på bedömningen bestäms  
vilken lägsta ränta och villkor som respektive engagemang bör ha. Samtliga engagemang  
följs löpande för bedömning av eventuellt reserveringsbehov. Investerarna i  
vinstandelsbevisen står full kreditrisk i utlåningen och Apikals exponering mot  
fastighetslån medför därför ingen reell kreditrisk för bolaget.  
6 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Likviditetsrisk  
Bolagets likviditetsrisk består i huvudsak av möjligheten att ej kunna återbetala de  
emitterade kapital- och vinstandelsbevisen. Andelsägarna är beroende av att  
fastighetslåntagaren kan återbetala utlånade medel. Återbetalningen av kapital- och  
vinstandelsbevis sker i takt med att fastighetslånen förfaller till betalning och likviditet  
inflyter eller i takt med att avkastningen realiseras. Ingen återbetalning av kapital- och  
vinstandelsbevisen sker utan att likviditet finns varför likviditetsrisken är mycket låg.  
Marknadsrisk  
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett  
finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.  
Marknadsrisker kan indelas i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den  
marknadsrisk som främst påverkar bolaget utgörs av ränterisk.  
Apikals utlåning sker till fast ränta och ersättningen till andelsinnehavarna betalas från  
den ränta som utlåningen genererar. Inlåningen sker till rörlig ränta med ett avtalat  
förvaltningsarvode som tillfaller bolaget. Det innebär att räntemarginalen förblir  
oförändrad över tid. Verksamheten genererar således ingen reell ränterisk. Ryktesrisk är  
risken att bolaget givet en eller flera kredithändelser i utgivna lån, kommer ha svårt att  
attrahera nytt investerarkapital.  
Övrigt  
Bolagets enda kapital- och vinstandelsbevis är, noterat på Nordic Derivatives Exchange  
(NDX), en reglerad marknad som drivs av Nordic Growth Market (NGM) AB.  
Förslag till disposition beträffande bolagets vinst  
Till Årsstämmans förfogande finns följande belopp i kr  
Balanserat resultat  
Årets Resultat  
Summa  
439 821  
325 757  
765 578  
Styelsen föreslår att stående vinstmedel disponeras enligt följande  
Balanseras i ny räkning  
765 578  
Summa  
765 578  
Vad beträffande företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande  
finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer.  
7 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Resultaträkning  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Rörelsens intäkter  
Not  
Nettoomsättning  
Övriga rörelseintäkter  
4
1 567 630  
400 655  
1 551 576  
915 186  
1 968 285  
2 466 762  
Rörelsens kostnader  
Övriga externa kostnader  
Personalkostnader  
Rörelseresultat  
5
6
(1 530 167)  
(264 147)  
173 971  
(2 379 006)  
(1 495 392)  
(1 407 636)  
Finansiella poster  
Ränteintäkter och liknande poster  
7
8
2 413 300  
(2 261 514)  
9 311 962 (142 511 542)  
(9 311 962) 142 511 542  
8 743 051  
(8 718 321)  
Räntekostnader och liknande poster  
Förändring i verkligt värde utgivna fastighetslån  
Förändring i verkligt värde kapital- och vinstandelslån  
Resultat före skatt  
325 757  
(1 382 907)  
Skatt på årets resultat  
9
-
-
Årets resultat*  
325 757  
(1 382 907)  
*Periodens resultat sammanfaller med periodens totalresultat  
8 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Balansräkning  
2023  
2022  
31-dec  
31-dec  
Tillgångar  
Not  
10  
Omsättningstillgångar  
Utgivna fastighetslån  
Övriga fordringar  
Fordran koncernföretag  
Aktuella skattefordringar  
70 057 441  
1 376  
124 945 479  
297 089  
4 200  
15  
800  
36 025  
19 500  
110 883  
163 750  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11  
Kassa och bank  
12  
1 933 326  
4 984 708  
Summa omsättningstillgångar  
72 048 468  
130 506 109  
Summa tillgångar  
72 048 468  
130 506 109  
Eget kapital  
Aktiekapital  
500 000  
439 821  
325 757  
500 000  
1 822 728  
(1 382 907)  
939 821  
Balanserade vinstmedel  
Periodens resultat  
Summa eget kapital  
1 265 578  
Kortfristiga skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
Skuld koncernföretag  
Övriga skulder  
13  
70 625 000  
8 294  
128 734 976  
163 646  
58 606  
-
58 606  
29 683  
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14  
90 990  
70 782 890  
579 377  
Summa kortfristiga skulder  
129 566 288  
Summa eget kapital, avsättningar och skulder  
72 048 468  
130 506 109  
9 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Rapporter över förändringar i eget  
kapital  
2023-12-31  
Bundet eget  
kapital  
Fritt eget kapital  
Summa  
eget  
Balanserat Periodens  
resultat  
resultat  
kapital  
Aktiekapital  
500 000  
Ingående balans per 1 jan 2023  
Resultatdisposition enligt stämmobeslut  
Periodens resultat  
1 822 728 (1 382 907) 939 821  
(1 382 907) 1 382 907  
325 757  
-
325 757  
Utgående balans per 31 december 2023  
500 000  
439 821  
325 757 1 265 578  
2022-12-31  
Bundet eget  
kapital  
Fritt eget kapital  
Summa  
eget  
Balanserat Periodens  
resultat  
299 757  
1 522 971 (1 522 971)  
resultat  
kapital  
Aktiekapital  
500 000  
Ingående balans per 1 jan 2022  
Resultatdisposition enligt stämmobeslut  
Periodens resultat  
1 522 971 2 322 728  
-
(1 382 907) (1 382 907)  
Utgående balans per 31 december 2022  
500 000  
1 822 728 (1 382 907) 939 821  
10 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Rapport över kassaflöden  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Den löpande verksamheten  
Resultat efter finansiella poster  
Betald inkomstskatt  
325 757  
74 858  
(1 382 907)  
(369 153)  
400 615  
(1 752 060)  
Förändringar i rörelsekapital  
Ökning (-) / Minskning (+) av rörelsefordringar  
Ökning (+) / Minskning (-) av rörelseskulder  
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
443 363  
(2 180 517)  
(1 336 539)  
4 891 021  
(7 504 438)  
(4 365 477)  
Investeringsverksamheten  
Återbetalda fastighetslån  
64 200 000  
200 000 000  
Kassaflöde från Investeringsverksamhet  
64 200 000  
200 000 000  
Finansierinsgverksamheten  
Emission av vinstandelslån  
-
331 562  
Återbetalning av vinstandelslån  
Kassaflöde från finansieringsverksamheten  
(65 914 843) (248 765 544)  
(65 914 843) (248 433 982)  
Periodens kassaflöde  
(3 051 382)  
(52 799 459)  
Likvida medel vid periodens början  
Periodens kassaflöde  
4 984 708  
(3 051 382)  
1 933 326  
57 784 167  
(52 799 459)  
4 984 708  
Likvida medel vid periodens slut  
Betalda räntor som ingår i kassaflödet från  
den löpande verksamheten  
Erhållen ränta  
2 413 300  
2 261 514  
8 743 051  
8 718 321  
Erlagd ränta  
11 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Noter till de finansiella rapporterna  
Not 1 Uppgifter om företaget  
Denna årsredovisning avges per 31 december 2023 och avser Apikal Fastighetspartner  
AB (publ). Bolaget är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Adressen  
till huvudkontoret är Strandvägen 5A, 114 51 Stockholm.  
Not 2 Redovisningsprinciper  
Bolagets årsredovisning, med de undantag som anges i Rådet för Finansiell  
rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer, upprättats i  
enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av  
International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU samt i  
enlighet med årsredovisningslagen. RFR 2 innebär att av EU antagna IFRS tillämpas så  
långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med  
hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Apikal innehar inga  
dotterföretag, varför ingen koncernredovisning upprättas.  
Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören  
den 16 februari 2024. Bolagets resultaträkning och balansräkning blir föremål för  
fastställelse på årsstämman den 9 april 2024.  
Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av de finansiella rapporterna  
Utgivna fastighetslån respektive emitterade kapital- och vinstandelslån redovisas till  
verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder redovisas baserat på anskaffningsvärden /  
nominella belopp.  
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta  
Bolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta. Det  
innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om  
inte annat anges, är presenterade i kronor.  
Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna  
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen  
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen  
av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter  
och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.  
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar  
redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i  
den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell  
period och framtida perioder. Avseende Apex 5 är värdet baserat på uppskattningar av  
olika utfall och möjliga framtida återbetalningar från låntagaren Nordic City Properties  
AB. Mer detaljerad information finns i Not 17.  
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas  
Publicerade nya och ändrade IFRS med framtida tillämpning bedöms inte komma att ha  
några väsentliga effekter på företagets redovisning. Varken utgivna eller förväntade  
kommande ändringar av IFRS planeras att förtidstillämpas.  
12 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Klassificering m.m.  
Anläggningstillgångar består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas efter  
mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar består i allt  
väsentligt av belopp som förväntas återvinnas inom tolv månader räknat från  
balansdagen. Skulder för vilka bolaget har en ovillkorad rätt att betala senare än 12  
månader från rapportperiodens slut klassificeras som långfristiga. Andra skulder  
klassificeras som kortfristiga.  
Rörelsesegmentrapportering  
Ett rörelsesegment är en del av bolaget som bedriver verksamhet från vilken den kan  
generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell  
information tillgänglig. Bolaget har endast ett segment. Verksamheten består i utlåning  
till fastigheter i Sverige och företagets ledning följer inte upp långivningen per  
geografiskt område, typ av fastighetsverksamhet eller annan indelning.  
Transaktioner i utländsk valuta  
Bolaget har enbart transaktioner i svenska kronor.  
Intäkter  
Apikals intäkter omfattar främst förvaltningsarvode på emitterad volym som intäktsförs  
löpande. I samband med utgivning av nya lån erhåller Apikal även ett arrangörsarvode  
från låntagaren, vilket redovisas som intäkt när rätten till arrangörsarvodet uppstår.  
Större delen av Apikals ränteintäkter tillfaller vinstandelslånsinnehavarna.  
Ränteintäkter och räntekostnader  
Ränteintäkter respektive -kostnader som presenteras för på utlåning i form av  
fastighetslån respektive upplåning i form av kapital- och vinstandelslån redovisas enligt  
effektivräntemetoden, även om fastighetslånen och kapital- och vinstandelslånen i övrigt  
redovisas till verkligt värde via resultatet. Effektivräntan är den ränta som diskonterar  
de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under ett finansiellt instruments  
förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde.  
Beräkningen av effektivräntan innefattar alla avgifter som erlagts eller erhållits av  
avtalsparterna i form av transaktionskostnader och andra över- och underkurser.  
Inkomstskatt  
Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt.  
Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets  
skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte  
har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende  
framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser.  
Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för  
möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen  
baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång återvinns. Beloppen  
baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och har  
inte nuvärdeberäknats. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära  
skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa  
kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte  
längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.  
13 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Finansiella instrument  
Utgivna fastighetslån och emitterade kapital- och vinstandelslån redovisas till verkligt  
värde via resultatet, med ränteintäkts- och räntekostnadskomponenterna utbrutna och  
presenterade som ränteintäkter och räntekostnader.  
Anledningen till att valet gjorts att redovisa dessa poster till verkligt värde via resultatet  
är inkonsekventa effekter i resultat- och balansräkning (’accounting mismatch’) annars  
skulle uppstå. Om redovisningen skulle baseras på upplupet anskaffningsvärde och  
hänsyn tas till principerna för förväntade kreditförluster vid värdering av utgivna  
fastighetslån, skulle skillnader uppstå mellan de redovisade värdena på utgivna  
fastighetslån å ena sidan och kapital- och vinstandelslån å andra sidan, med anledning av  
att modellen för förväntade kreditförluster inte gäller för finansiella skulder. Eftersom  
bolaget inte står någon kredit-, ränte- eller annan risk i relation till utgivna  
fastighetslån, utan dessa risker absorberas av kapital- och vinstandelslånen, skulle  
upplupet anskaffningsvärde leda till nämnda inkonsekventa effekter i resultat- och  
balansräkning.  
Den skillnad som finns i balansräkningen mellan verkligt värde på de utgivna  
fastighetslånen respektive kapital- och vinstandelslånen utgörs av medel i bolagets kassa  
och bank som inte ännu betalats vidare till investerarna eller investerats för  
investerarnas räkning.  
Värderingen till verkligt värde baseras i första hand på transaktionspriser mellan  
investerare i kapital- och vinstandelslånen. Sådana priser används i de fall de bedöms  
vara tillräckligt nära i tid till rapporteringsperiodens slut och inga väsentliga  
förändringar bedöms ha skett i värdet efter transaktionstidpunkten. Transaktionspriset  
ger verkligt värde på kapital- och vinstandelslånen. Verkligt värde på utgivna  
fastighetslån beräknas som verkligt värde på nämnda skuld minus belopp som låntagare  
betalat till bolaget och som bolaget inte ännu betalat vidare till innehavare av kapital-  
och vinstandelslånen.  
I andra hand används för värdering av verkligt värde en värderingsmodell för förväntade  
kreditförluster över lånets livstid och med justering för likviditetsrabatt som inkluderar  
transaktionsarrangörens uppskattade spread. Värden enligt denna modell har i möjligaste  
mån stämts av mot transaktionspriser.  
Övriga tillgångar och skulder som utgör finansiella instrument har kort löptid och  
redovisas till nominella belopp. Kreditriskerna och förväntade kreditförluster är  
oväsentliga.  
Bolagets finansiella tillgångar och skulder framgår i not 10 och 13.  
Ersättningar till anställda  
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som  
kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.  
14 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Not 3 Finansiella risker och riskhantering  
Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker:  
• Kreditrisk  
• Likviditetsrisk  
• Marknadsrisk  
• Ryktesrisk  
Kreditrisk  
Verksamheten i bolaget medför exponering mot kreditrisker. Kredit- och motpartsrisk  
avser risken att bolagets motparter av en eller annan orsak helt eller delvis inte uppfyller  
avtalade förpliktelser. Apikals verksamhet utgörs av fastighetslån med lämpliga  
säkerheter på tillgångssidan. Respektive låntagares kreditvärdighet, och därmed  
förknippad nödvändig avkastning, bedöms i samband med utlåningstillfället. Bolaget gör  
en intern bedömning av risk och prissättning som bland annat tar hänsyn till fastighetens  
värdering, fastighetsägarens skuldsättningsgrad och stabiliteten hos fastighetsägarens  
hyresgäster. Baserat på denna bedömning bestäms vilken lägsta ränta och villkor som  
respektive engagemang bör ha. Samtliga engagemang följs löpande för utvärdering av  
eventuella åtgärder. Investerarna i vinstandelsbevisen står full kreditrisk i utlåningen  
och Apikals exponering mot fastighetslån medför därför ingen reell kreditrisk för  
bolaget.  
Tabellen nedan visar bolagets kreditriskexponering fördelat på typ av motpart:  
Total kreditriskexponering  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Fordran på stat och kommun  
Fordran på kreditinstitut  
Företag  
1 376  
-
1 933 326  
70 057 441  
19 500  
4 984 708  
124 945 479  
163 750  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
Summa  
72 011 643  
130 093 937  
Likviditetsrisk  
Likviditetsrisk är risken att vid given tidpunkt inte kunna leva upp till sina  
betalningsförpliktelser. Apikal följer löpande upp verksamhetens betalningsströmmar.  
Bolagets verksamhet finansieras dels med kapital- och vinstandelsbevis, dels med eget  
kapital. Bolagets likviditetsrisk består i huvudsak av möjligheten att ej kunna återbetala  
de emitterade kapital- och vinstandelsbevisen. Andelsägarna är beroende av att  
fastighetslåntagaren kan återbetala utlånade medel. Återbetalningen av kapital- och  
vinstandelsbevis sker i takt med att fastighetslånen förfaller till betalning och likviditet  
inflyter eller i takt med att avkastningen realiseras. Ingen återbetalning av kapital- och  
vinstandelsbevisen sker utan att likviditet finns varför likviditetsrisken är mycket låg.  
En djupare analys av varje engagemang görs vi utlåningstillfället. Inför respektive  
utlåningstillfälle samlar bolaget in information om potentiella låntagare vilkets sedan  
15 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
ligger till grund för ett utkast av lånedokumentation samt underlag till bolagets  
kreditkommitté. Kreditkommitténs huvudsakliga bedömningar görs avseende låntagares  
möjligheter att fullgöra åtaganden gentemot Apikal avseende räntebetalningar,  
efterlevnad av kovenanter och säkerheter samt en bedömning av låntagares framtida  
möjlighet att omfinansiera lån.  
Riskminimering vinstandelsbevis  
Bolaget strävar efter att i mesta möjliga mån diversifiera riskerna i sin utlåning samt  
inom ramarna för av bolaget emitterade kapital- och vinstandelsbevis. Detta innebär att  
bolaget inom ramen för ett vinstandelsbevis kan låna ut till flera fastighetsbolag. I fall  
där det endast finns en enda låntagare inom ramen för ett kapital- och vinstandelsbevis  
strävar bolaget efter att lånet inte står för en stor del av fastighetsbolagets totala  
finansiering samt att underliggande fastighetsportfölj representerar tillfredsställande  
diversifiering.  
Bolaget har en regelbunden dialog och uppföljning med bolagets låntagare för att  
tidigast möjligt vid eventuell uppkommen kredithändelse kunna säkerställa ett så, för  
investerarna, förmånligt agerande som möjligt.  
Odiskonterade kassaflöden – kontraktuellt återstående löptid  
2023-12-31  
Varav förväntad  
tidpunkt för  
>än 3 mån <  
än 1 år  
>än 1 år <  
än 5 år  
Summa  
redovisat värde månader  
återvinning >12  
Löptids- information  
På anfordran <än 3 mån  
Kontraktuellt återstående löptid (redovisat värde) samt förväntad tidpunkt för återvinning 2023  
Tillgångar  
Finansiella anläggningstillgån  
Kundfordringar  
-
70 057 441*  
-
-
-
-
-
-
-
70 057 441  
-
1 376  
800  
-
-
-
37 401  
800  
Övriga fordringar  
-
36 025  
Fordran koncernföretag  
Upplupna intäkter  
Kassa och bank  
-
19 500  
-
-
-
-
19 500  
1 933 326  
72 048 468  
-
1 933 326  
1 935 502  
-
Summa tillgångar  
70 076 941  
36 025  
-
-
Skulder  
-
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
Övriga skulder  
-
- 70 625 000  
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- 70 625 000  
-
-
8 294  
-
8 294  
-
-
-
Skulder koncernföretag  
Upplupa kostnader  
Summa skulder  
-
58 606  
-
-
-
-
58 606  
90 990  
-
90 990  
-
58 606  
- 70 724 284  
-
- 70 782 890  
-
*Lånet är i default och under omförhandling, redovisas mot bakgrund av detta enligt  
ovan med avseende på löptid.  
16 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
2022-12-31  
Nominella/odiskonterade kassaflöden – kontraktuellt återstående löptid  
Varav förväntad  
tidpunkt för  
>än 3 mån <  
än 1 år  
>än 1 år <  
än 5 år  
Summa  
redovisat värde månader  
återvinning >12  
Löptids- information  
På anfordran <än 3 mån  
Kontraktuellt återstående löptid (redovisat värde) samt förväntad tidpunkt för återvinning 2022  
Tillgångar  
Finansiella anläggningstillgån  
Kundfordringar  
-
-
124 945 479  
-
-
-
-
-
-
124 945 479  
124 945 479  
-
-
-
-
407 972  
4 200  
Övriga fordringar  
-
407 972  
-
Fordran koncernföretag  
Upplupna intäkter  
Kassa och bank  
4 200  
-
-
-
163 750  
-
-
163 750  
4 984 708  
130 506 109  
-
4 984 708  
4 988 908  
-
Summa tillgångar  
571 722  
124 945 479  
-
124 945 479  
128 734 976  
Skulder  
-
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
Övriga skulder  
-
-
-128 734 976  
-
-
-
-
-
-128 734 976  
-
-
-
163 646  
29 683  
-
-
-
163 646  
29 683  
58 606  
579 377  
-
-
-
Skulder koncernföretag  
Upplupa kostnader  
Summa skulder  
-
58 606  
-
-
-
-
-
579 377  
772 706  
-
-
58 606  
-
-128 734 976  
-
-129 566 288  
128 734 976  
Marknadsrisk  
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett  
finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.  
Marknadsrisker kan indelas i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den  
marknadsrisk som främst påverkar bolaget utgörs av ränterisk.  
Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på grund av förändringar  
i marknadsräntor. Ränterisk kan leda till förändringar i verkliga värden och förändringar  
i kassaflöden. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstigen.  
Apikals utlåning sker till fast ränta och ersättningen till andelsinnehavarna betalas från  
den ränta som utlåningen genererar. Det vill säga att inlåningen i de allra flesta fall sker  
till rörlig ränta med ett avtalat förvaltningsarvode som tillfaller bolaget. Det innebär att  
räntemarginalen förblir oförändrad över tid. Verksamheten genererar således ingen reell  
ränterisk. Ryktesrisk är risken att bolaget givet en eller flera kredithändelser i utgivna  
lån, kommer ha svårt att attrahera nytt investerarkapital.  
17 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Känslighetsanalys  
Då bolagets verksamhet är utformad så att utlåning till fastighetsägaren sker till fast  
ränta och kostnadsränta till vinstandelsägaren baseras på den ränta utlåningen till  
fastighetsägaren genererar får en förändring av marknadsräntorna ingen effekt på  
Apikals resultat och ingen känslighetsanalys presenteras i denna årsredovisning. Värdet  
på tillgången och skulden kan dock över tid förändras men kommer ej väsentligt påverka  
Apikals totalresultat.  
Not 4 Nettoomsättning  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Förvaltningsarvode  
1 567 630  
1 551 576  
Summa  
1 567 630  
1 551 576  
Not 5 Övriga externa kostnader  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Övriga konsultkostnader  
Övriga administrativa kostnader  
Summa  
623 685  
906 482  
811 641  
1 567 365  
2 379 006  
1 530 167  
Revisionskostnader  
KPMG har under 2023 fakturerat bolaget 218 125 (408 500) kr. Kostnaden avser  
revision av verksamheten och med verksamheten förenliga uppdrag samt lämnade  
rapporter. Revisionsarvodet är enligt prospekten en tillåten kostnad och har under  
2023 till viss del belastat vinstandelsägarna.  
18 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Not 6 Personal  
2023  
2022  
Medeltalet anställda  
Totalt antal anställda  
varav kvinnor  
jan-dec  
jan-dec  
1
-
1
-
Löner, ersättningar m.m.  
Löner och ersättningar till VD  
Löner och ersättningar till övriga anställda  
Löner och ersättningar till styrelsen  
Pensionskostnader till VD  
-
-
979 901  
-
130 929  
-
-
-
Pensionskostnader till övriga anställda  
Sociala kostnader, VD och styrelse  
Sociala kostnader, övriga anställda  
Övriga personalkostnader  
65 915  
-
57 494  
9 809  
264 147  
150 873  
-
345 334  
19 284  
1 495 392  
Summa  
Företagsledningen består av 1 person (andel kvinnor 0 %).  
Styrelsen består av 3 personer (andel kvinnor 0 %).  
Ersättning utgår till ledamot i kreditkommittén med 7 500 kr per möte.  
Not 7 Ränteintäkter och liknande poster  
2023  
2022  
jan-dec  
2 260 017  
153 283  
2 413 300  
jan-dec  
8 713 894  
29 157  
Ränteintäkter hänförliga till fastighetslån  
Övriga ränteintäkter  
Summa  
8 743 051  
Not 8 Räntekostnader och liknande poster  
2023  
2022  
jan-dec  
2 260 017  
1 497  
jan-dec  
8 713 894  
4 427  
Räntekostnader hänförliga till investerare  
Övriga räntekostnader  
Summa  
2 261 514  
8 718 321  
19 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Not 9 Skatt på årets resultat  
2023  
jan-dec  
2022  
jan-dec  
-
Skatt på årets resultat  
Summa  
-
Avstämning effektiv skatt  
Resultat före skatt  
Skattekostnad 20,6%  
325 757  
67 105  
(1 382 907)  
(284 878)  
Skatteeffekt av:  
Ej skattepliktiga intäkter  
(222)  
5 970  
-
Ej avdragsgilla kostnader  
Ökning av underskottsavdrag utan  
motsvarande aktivering av uppskjuten skatt  
Minskning av tidigare ej aktiverade  
underskottsavdrag  
11 295  
-
273 583  
(72 853)  
-
Redovisad effektiv skatt  
0
0
Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag om 974 417 har inte redovisats som  
uppskjuten skattefordran med anledning av att det inte är sannolikt att de kommer att  
kunna utnyttjas. Dessa saknar förfallotidpunkt.  
Not 10 Utgivna fastighetslån  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Ingående balans  
Återbetalningar  
124 945 479  
(64 200 000)  
2 260 017  
(2 260 017)  
9 311 962  
70 057 441  
70 057 441  
471 207 021  
(200 000 000)  
8 713 894  
(12 463 894)  
(142 511 542)  
124 945 479  
124 945 479  
Ränteintäkter  
Betalda räntor  
Förändring i verkligt värde  
UB finansiella anläggningstillgångar  
Redovisat värde  
IFRS innehåller upplysningskrav om att ange hur stor del av ovanstående förändring i  
verkligt värde som är hänförlig till förändring i kreditrisk i underliggande tillgångar.  
Beräkning av förändringar i verkligt värde kopplat till förändringar i kreditrisk kan  
göras till exempel genom att separera ut den del av värdeändringen som är hänförlig till  
förändringar i marknadsränteläget och hänföra resterande värdeändring till  
kreditriskförändringar. En sådan metod att bryta ut andra komponenter än kreditrisk och  
hänföra resterande del av värdeändringen till kreditrisk ger dock inte användbara belopp  
för de utgivna fastighetslånen, då handeln i de Apex som givits ut, vilken ligger till  
grund för värderingarna av verkligt värde, till stor del drivs av andra aspekter än  
ränteläget och kreditrisk – såsom innehavares likviditetsplanering. Transaktioner  
genomförs endast sporadiskt och på en illikvid marknad med prissättning som inte är så  
20 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
effektiv som på mer aktiva marknader. Värdeeffekterna av dessa komponenter är inte  
kända och kan inte separeras ut. En metod med direkt mätning av förändring i kreditrisk,  
som kan förväntas ha påverkat priserna ger heller inte användbara uppgifter. Uppgifter  
om kreditrisk som har sådant samband med priserna i den sporadiska handeln föreligger  
inte.  
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Förvaltningsarvode  
Övriga kostnader  
Summa  
-
163 750  
19 500  
19 500  
-
163 750  
Förväntade kreditförluster på förvaltningsarvode bedöms vara oväsentliga med  
anledning av de relativt små beloppen och den korta löptiden.  
Not 12 Kassa och bank  
Avser behållning i kreditinstitut hos Svenska banker med kreditrating A+ enligt Standard  
& Poors kreditratingsystem.  
Per den 31 december 2023 var allt tillgängligt kapital utlånat.  
Not 13 Kapital- och vinstandelslån  
Förändringen i verkligt värde på kapital- och vinstandelslånen uppgick till -9 311 962  
(142 511 542). Liksom med avseende på förändringarna av verkligt värde för de utgivna  
fastighetslånen (se not 10) finns upplysningskrav i IFRS om att ange hur stor del av  
dessa värdeändringar som är hänförlig till förändringar i skuldens kreditrisk. Samma  
kreditrisk relaterar till både de utgivna fastighetslånen och till kapital- och  
vinstandelslånen – kreditrisken hos de parter som fastighetslånen utgivits till. Se  
resonemang i not 10 om avsaknaden av möjligheter att på användbart sätt hänföra viss  
del av värdeändringarna till förändringar i underliggande kreditrisk.  
Verkligt/redovisat värde på kapital och vinstandelslånen uppgår till 70 625 000 (128 734  
976). Det återbetalningsbelopp som lånen ger upphov till vid förfall är 226 000 000  
(291 500 000). Utfallet av en kommande omröstning avseende förlängning av lånen till  
Nordic City Properties AB kommer även avgöra hur mycket tillkommande ränta som  
påförs lånet i samband med förfall.  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Amortering 2-5 år  
Amortering efter 5 år  
Summa  
-
-
0
-
-
0
21 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Kapital- och  
vinstandelslån datum  
Förfallo- Nominellt  
värde  
Apex 5  
2023-12-31 226 000 000  
Summa  
226 000 000  
Investerarredovisning  
De kapital- och vinstandelslån som har emitterats löper med avkastning från och med  
första emissionstillfället 2013-10-09. Av tabellen nedan framgår resultatet för  
investerarna:  
2023  
2022  
jan-dec  
jan-dec  
Ränteintäkter hänförliga till fastighetslån  
Förvaltningsarvode  
Periodiserade kostnader  
Periodens kostnader  
2 260 017  
(221 972)  
(131 000)  
(335 831)  
1 571 214  
8 713 894  
(1 551 576)  
(631 831)  
(661 103)  
5 869 384  
Utbetalt till investerare  
Not 14 Upplupna kostnader  
2023  
jan-dec  
15 990  
75 000  
90 990  
2022  
jan-dec  
504 377  
75 000  
579 377  
Upplupna personalkostnader  
Övriga upplupna kostnader  
Summa  
Not 15 Närstående  
Bolaget har en närståenderelation med sitt moderbolag Apikal Holding AB. Transaktioner  
med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Transaktioner mellan bolagen har  
skett i form av lån. Per periodens slut har moderbolaget återbetalat sin skuld till Apikal  
Fastighetspartner AB.  
Not 16 Händelser efter balansdagen  
I samband med Nordic City Properties kvartalsrapportering Q3 till Apikal framkom att  
låntagaren önskade förlänga låneavtalen med hänvisning till ytterligare förseningar i  
detaljplanarbetet av Farsta Sillö 5. Apikal har för ambition att presentera och låta  
22 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
andelsägarna i Apex 5 rösta om en eventuell förlängning av lånet till Nordic City  
Properties. Låntagaren har uttryckt önskemål om förlängning till och med 31 december  
2024 vilken kommer att bli föremål för en stundande omröstning. En sådan omröstning  
planeras att göras under Q1 2024.  
Not 17 Finansiella tillgångar och skulder  
Information om redovisade värden per kategori av finansiella instrument  
2023-12-31  
Verkligt värde  
via resultatet  
Upplupet  
anskaffningsvärde  
Summa  
Finansiella anläggningstillgångar  
Fastighetslån  
70 057 441  
70 057 441  
37 401  
Övriga fordringar  
37 401  
800  
Fordran koncernföretag  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
Kassa och bank  
800  
19 500  
19 500  
1 933 326  
1 991 027  
1 933 326  
72 048 468  
Summa finansiella tillgångar  
70 057 441  
Finansiella skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
70 625 000  
70 625 000  
8 294  
8 294  
58 606  
-
Skuld koncernföretag  
58 606  
-
Övriga skulder  
Upplupa kostnader och förutbetalda intäkter  
Summa finansiella skulder  
90 990  
157 890  
90 990  
70 782 890  
70 625 000  
23 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
2022-12-31  
Verkligt värde  
via resultatet  
Upplupet  
anskaffningsvärde  
Summa  
Finansiella anläggningstillgångar  
Fastighetslån  
124 945 479  
124 945 479  
407 972  
Övriga fordringar  
407 972  
4 200  
Fordran koncernföretag  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
Kassa och bank  
4 200  
163 750  
4 984 708  
5 560 630  
163 750  
4 984 708  
130 506 109  
Summa finansiella tillgångar  
124 945 479  
Finansiella skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
128 734 976  
128 734 976  
163 646  
163 646  
58 606  
Skuld koncernföretag  
58 606  
Övriga skulder  
29 683  
29 683  
Upplupa kostnader och förutbetalda intäkter  
Summa finansiella skulder  
579 377  
831 312  
579 377  
128 734 976  
129 566 288  
Verkligt värde bedöms för samtliga finansiella tillgångar och skulder inte skilja sig  
väsentligt från redovisat värde.  
Verkligt värde på fastighetslånen respektive kapital- och vinstandelsbevisen grundas på  
samma underliggande kassaflöden och risker, vilka utgörs av låntagarnas betalning av  
ränta och kapitalbelopp och de risker som är sammanknippade med dessa lån. Verkligt  
värde på dessa uppgår därför till samma belopp, med undantag av den skillnad som  
uppstår i fall då låntagare betalat belopp till bolaget som bolaget inte ännu betalat vidare  
till innehavarna av kapital- och vinstandelslånen eller då investerares belopp inte ännu  
investerats i fastighetslån. Värdet på kapital- och vinstandelslånen är i dessa fall högre  
än värdet på fastighetslånen, med skillnaden ingående i beloppet för kassa och bank.  
Samma värdering ligger därför till grund för verkligt värde på både fastighetslånen och  
kapital- och vinstandelslånen. I de fall värderingen baseras på transaktioner som skett i  
andrahandsmarknaden för vinstandelsbevisen, vilken inte är aktiv, utgör värderingen en  
nivå 2-värdering i hierarkin för verkliga värden. I fall då användbara transaktionspriser  
saknas används en värderingsmodell, där värderingen klassas i nivå 3 i  
verkligtvärdehierarkin.  
För Apex 5 ökade osäkerheterna inom ramen för pågående konkurs- och relaterade  
processer under 2022 i sådan grad att värderingsmodeller inte är användbara. Samtal har  
förts och har i januari 2023 lett till att avtal träffats mellan Apikal Fastighetspartner AB  
och låntagaren i Apex 5. I samband med låntagarens Q3 2023 rapportering till Apikal  
framkom att de på grund av ytterligare förseningar i detaljplanen för Farsta Sillö 5 ej  
kommer ha möjlighet att återbetala och önskar en ytterligare förlängning till 31  
december 2024.  
Våra bedömningar av värden och möjlighet till återbetalning av Apikal utlånat kapital  
baseras enbart på omständigheter som var kända vid utgången av 2023. Vi har  
sammantaget med den stora osäkerheten och bristen på komplett information samt med  
de samtal som pågick valt att ge stor tyngd åt negativa signaler i vårt estimat gällande  
24 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
värdering av Apex 5. Vi belyser därför att värdet kan vara lägre men även betydligt  
högre beroende på resultatet av händelser att komma. Osäkerheterna rör det utgivna  
fastighetslånets och tillhörande kapital- och vinstandelslåns redovisade värden. Apikals  
resultat, eget kapital och nettokassaflöde påverkas inte.  
I de fall värderingen görs för ’performing loans’ med värderingsmodell, vid avsaknad av  
användbara transaktionspriser, utgår värderingen från nominellt värde och upplupen  
ränta och baseras på en bedömning av likviditetsrabatt (främst i form av spread uttagen  
av arrangör), respektive låntagares kreditvärdighet, förväntad förlust vid fallissemang  
och förväntningar om förtida inlösen. Observerade priser ligger över tid ofta på drygt 97  
procent av nominellt belopp. Vid användning av värderingsmodellen är  
likviditetsrabatten den indatavariabel som har betydande effekt på värderingen. Den har  
uppskattats till 2,5 procent. Bedömningen av kreditvärdighet baseras vid användning av  
modellvärdering på uppgifter från UC om sannolikhet för fallissemang och på  
branschstatistik om förlust vid fallissemang. Vid tillämpning av värderingsmodellen  
över tid har dessa faktorer tenderat att ha en reducerande effekt på ca 0,002 procent till  
0,3 procent. De små effekterna av UC-uppgifterna har varit stabila över innehavda Apex  
och tid.  
Verkliga värden i respektive nivå i verkligtvärdehierarkin  
2023-12-31  
Nivå 2  
Nivå 3  
70 057 441  
70 625 000  
Summa  
70 057 441  
70 625 000  
Utgivna fastighetslån  
Kapital- och vinstandelslån  
0
0
2022-12-31  
Nivå 2  
62 502 063  
65 093 376  
Nivå 3  
62 443 416  
63 641 600  
Summa  
124 945 479  
128 734 976  
Utgivna fastighetslån  
Kapital- och vinstandelslån  
Avstämning av verkliga värden i nivå 3  
Verkligt värde nivå 3 – utgivna fastighetslån  
2023-12-31  
Non-performing  
Performing  
(Apex 5)  
62 443 416  
Summa  
62 443 416  
(64 200 000)  
2 260 017  
(2 260 017)  
62 502 063  
9 311 962  
Verkligt värde 2022-12-31  
Återbetalningar  
Ränteintäkter  
Betalda ränteintäkter  
Omklassificering från nivå 2  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2023-12-31  
0
(64 200 000)  
2 260 017  
(2 260 017)  
62 502 063  
1 697 937  
0
-
-
-
-
7 614 025  
70 057 441  
70 057 441  
25 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
2022-12-31  
Non-performing  
Performing  
60 058 520  
-
(Apex 5)  
215 845 480  
Summa  
275 904 000  
0
Verkligt värde 2021-12-31  
Återbetalningar  
-
Ränteintäkter  
6 797 227  
(6 797 227)  
(62 502 063)  
2 443 543  
0
-
-
-
6 797 227  
(6 797 227)  
(62 502 063)  
(150 958 521)  
62 443 416  
Betalda ränteintäkter  
Omklassificering till nivå 2  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2022-12-31  
(153 402 064)  
62 443 416  
Verkligt värde nivå 3 – kapital- och vinstandelslån  
2023-12-31  
Non-performing  
Performing  
0
(Apex 5)  
63 641 600  
Summa  
63 641 600  
(65 500 000)  
1 571 214  
Verkligt värde 2022-12-31  
Återbetalningar  
Räntekostnader  
(65 500 000)  
1 571 214  
(1 571 214)  
65 093 376  
406 624  
0
-
-
Betalda räntekostnader  
Omklassificering från nivå 2  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2023-12-31  
-
-
(1 571 214)  
65 093 376  
7 390 024  
6 983 400  
70 625 000  
70 625 000  
2022-12-31  
Non-performing  
Performing  
105 156 234  
(41 000 000)  
4 911 624  
(4 911 624)  
(65 093 376)  
937 142  
(Apex 5)  
220 345 480  
Summa  
325 501 714  
(41 000 000)  
4 911 624  
(4 911 624)  
(65 093 376)  
(155 766 738)  
63 641 600  
Verkligt värde 2021-12-31  
Återbetalningar  
Räntekostnader  
Betalda räntekostnader  
Omklassificering till nivå 2  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2022-12-31  
-
-
-
(156 703 880)  
63 641 600  
0
Det enda lån som ingår i nivå 3 per utgången av 2023 är Apex 5.  
Verkligtvärdeförändringarna i känslighetsanalysen är lika stora på tillgångs- och  
skuldsidan, vilket gör att nettoeffekten på årets resultat och eget kapital skulle vara noll.  
Värderingen av Apex 5 baserades på en helhetsbild utifrån utvecklingen av pågående  
processer fram till 31 december 2023. Någon traditionell värderingsmodell med  
indatavariabler är inte användbar. Redovisat verkligt värde framgår ovan. Per  
bokslutstidpunkten bedömdes inga utfall under och över det redovisade värdet vara  
orimliga vilket givet full återbetalning stipulerar ett nominellt belopp om 226 msek  
26 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
jämte tillkommande ränta för 2024. Avseende utvecklingen efter bokslutstidpunkten se  
not 16 ovan. För Apex 5, liksom för andra tidigare innehavda Apex, är värdeändringar på  
tillgångssidan och skuldsidan kopplade, med effekt att inga nettoeffekter uppstår på  
årets resultat och eget kapital vid förändringar i verkligt värde. Med anledning av att  
förväntansbilden efter att nytt avtal ingåtts efter balansdagen är mer positiv än vid  
utgången av 2022 är förväntan att verkligt värde på det utgivna fastighetslånet och  
tillhörande kapital- och vinsandelslån kommer att bedömas vara högre än nuvarande  
värdering.  
27 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Styrelsens intygande  
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i  
enlighet med god redovisningssed i Sverige och i enlighet med de internationella  
redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr  
1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.  
Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat.  
Förvaltningsberättelsen för bolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av  
bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och  
osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.  
Undertecknande  
Stockholm, daterat det datum som framgår av vår elektroniska signatur  
Felix Liebermann  
Martin Fredriksson  
Christer Lindholm  
Ordförande  
Verkställande Direktör  
Vår revisionsberättelse har avlämnats det datum som framgår av vår elektroniska  
signatur.  
KPMG AB  
Magnus Ripa  
Auktoriserad revisor  
28 (28)  
 
Revisionsberättelse  
Rapport om årsredovisningen  
Till bolagsstämman i Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708  
Uttalanden  
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Apikal Fastighetspartner AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på  
sidorna 5-6.  
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande  
bild av Apikal Fastighetspartner AB (publ)s finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för  
året enligt årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 5-6. Förvaltningsberättelsen är förenlig  
med årsredovisningens övriga delar.  
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.  
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till  
styrelsen i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder  
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Apikal Fastighetspartner AB (publ) enligt god revisorssed i  
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,  
inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i  
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.  
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.  
Särskilt betydelsefulla områden  
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för  
revisionen av årsredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt  
ställningstagande till, årsredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.  
Redovisning av intäkter  
Se not 4 och redovisningsprinciper på sidan 12 i årsredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.  
Beskrivning av området  
Hur området har beaktats i revisionen  
Vi har kontrollerat att de redovisade intäkterna är upptagna i enlighet  
med IFRS 15.  
Bolagets intäkter består primärt av förvaltningsarvode.  
Förvaltningsarvode är ett arvode bolaget erhåller löpande  
baserat på emitterad volym. Bolaget redovisar sina intäkter i  
enlighet med IFRS 15 Intäkter vilket innebär att bolaget redovisar  
intäkterna till verkligt värde när de kan beräknas tillförlitligt och i den  
omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att  
tillgodogöras bolaget.  
Vi har i vårt arbete bland annat fokuserat på utvärdering av design och  
implementation av bolagets interna kontroll kopplat till intäkter.  
Vi har även verifierat bolagets beräkningar av förvaltningsarvode utifrån  
signerade avtal och inspekterat bolagets kreditbedömningar avseende  
fordringar som ligger till grund för förvaltningsarvodet.  
I samband med årsbokslutet har vi testat avklipp avseende intäkter för  
att säkerställa att intäktsföring skett under rätt period och vi har också  
inspekterat manuella bokföringsordrar.  
Intäktsredovisning är ett särskilt betydelsefullt område då det  
omfattar väsentliga belopp, intäktsredovisningen delvis bygger på  
manuella processer och då bolagets organisation är liten varför  
intern kontroll genom arbetsfördelning försvåras. Risken är att  
intäkterna oavsiktligt eller uppsåtligen redovisas till fel belopp.  
Med ovanstående som grund gör vi bedömningen att det finns risk  
för felaktigt upptagna intäkter.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att  
årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt  
årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören  
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig  
för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några  
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller  
misstag.  
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om  
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten  
och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt  
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören  
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har  
något realistiskt alternativ till att göra något av detta.  
Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och  
verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att  
Revisorns ansvar  
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida  
årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga  
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,  
och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden.  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för  
att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige  
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan  
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller  
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans  
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som  
användare fattar med grund i årsredovisningen.  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2023  
1 (3)  
 
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme  
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.  
Dessutom:  
slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i  
revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna  
i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller,  
om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om  
årsredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis  
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock  
kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte  
längre kan fortsätta verksamheten.  
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i  
årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller  
misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat  
utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är  
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra  
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet  
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet  
som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta  
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,  
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.  
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och  
innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om  
årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och  
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.  
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade  
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också  
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland  
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi  
identifierat.  
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna  
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma  
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till  
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i  
den interna kontrollen.  
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt  
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla  
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt  
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att  
eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.  
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som  
används och rimligheten i styrelsens och verkställande  
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande  
upplysningar.  
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och  
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift  
vid upprättandet av årsredovisningen. Vi drar också en slutsats,  
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det  
finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana  
händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel  
om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar  
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka  
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av  
årsredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för  
väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen  
särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i  
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar  
förhindrar upplysning om frågan.  
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar  
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust  
Uttalanden  
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Apikal  
Fastighetspartner AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.  
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande  
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är  
oberoende i förhållande till Apikal Fastighetspartner AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar  
enligt dessa krav.  
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner  
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning  
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är  
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart,  
omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital,  
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.  
organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och  
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett  
betryggande sätt.  
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt  
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de  
åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i  
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska  
skötas på ett betryggande sätt.  
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av  
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande  
bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets  
Revisorns ansvar  
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt  
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med  
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot  
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att  
en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer  
att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda  
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner  
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.  
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon  
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot  
bolaget, eller  
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder  
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk  
inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och  
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig  
främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande  
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella  
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att  
vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och  
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och  
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,  
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.  
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av  
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att  
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med  
aktiebolagslagen.  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2023  
2 (3)  
 
överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi  
går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna  
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande  
om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens  
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi  
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.  
Revisorns granskning av Esef-rapporten  
Uttalande  
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat  
årsredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om  
värdepappersmarknaden för Apikal Fastighetspartner AB (publ) för år 2023.  
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.  
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.  
Grund för uttalande  
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna  
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Apikal Fastighetspartner AB (publ) enligt god  
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.  
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att  
Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen  
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en  
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören  
bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan  
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller  
misstag.  
Revisorns ansvar  
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i  
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.  
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval  
av vår granskning.  
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om  
Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig  
elektronisk rapportering av årsredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder  
som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för  
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på  
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de  
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och  
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma  
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till  
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om  
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också  
en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens  
och verkställande direktörens antaganden.  
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-  
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad  
i ett format som uppfyller dessa krav.  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för  
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i  
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en  
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter  
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller  
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut  
som användare fattar med grund i Esef-rapporten.  
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att  
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en  
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den  
granskade årsredovisningen.  
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality  
Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och  
hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner  
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för  
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.  
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten  
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 5-6 och för att den är upprättad i enlighet med  
årsredovisningslagen.  
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår  
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och  
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning  
ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.  
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt  
7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med  
årsredovisningslagen.  
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Apikal Fastighetspartner AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 9 mars 2023.  
KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2013  
Stockholm den  
KPMG AB  
Magnus Ripa  
Auktoriserad revisor  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2023  
3 (3)