Styrelsen och den Verkställande direktören för  
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org.nr. 556921-1708 lämnar härmed  
Årsredovisning  
för perioden 1 januari – 31 december 2022  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Innehållsförteckning  
Innehåll  
Förvaltningsberättelse............................................................................................... 3  
Resultaträkning ........................................................................................................ 8  
Balansräkning ......................................................................................................... 9  
Rapporter över förändringar i eget kapital .................................................................10  
Rapport över kassaflöden .........................................................................................11  
Noter till de finansiella rapporterna ..........................................................................12  
Undertecknande.......................................................................................................28  
Revisionsberättelse  
2 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Styrelsen och den Verkställande direktören för Apikal Fastighetspartner AB (publ), org nr  
556921-1708, redovisar härmed verksamheten för år 2022.  
Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK.  
Förvaltningsberättelse  
Allmänt om verksamheten  
Bolagets verksamhet omfattar att tillhandahålla lånekapital för fastighetstransaktioner.  
Huvudinriktningen är kommersiella fastigheter inom handel, kontor, lager & logistik,  
lätt industri och blandad användning. Utlåning sker även till kommersiellt förvaltade  
bostadsfastigheter.  
Apikal Fastighetspartner AB (publ) ”Apikal” har sitt säte i Stockholm. Adressen till  
huvudkontoret är Strandvägen 5A, 114 51 Stockholm.  
Ägarförhållanden  
Apikal Fastighetspartner AB (publ) ägs till 100% av Apikal Förvaltning AB.  
VD har ordet  
Arbetet under 2022 har primärt varit hantering av befintliga krediter i Apikal. Ändrade  
marknadsförutsättningarna med stigande räntor och en i perioder illikvid  
obligationsmarknad har för flera fastighetsbolag inneburit utmaningar och justerade  
framtidsprognoser.  
Apikal har under senaste kvartalet påbörjat arbete med att utforma bolagets framtida  
strategi.  
Utveckling av bolagets verksamhet  
Under 2022 gjordes inga nya emissioner i Apikal Fastighetspartner AB utan fokus har  
primärt legat på hantering av konkursförfarandet i Apex 5, befintliga lån, amorteringar  
och vidareutlåning.  
Verksamheten är finansierad med eget kapital samt kapital och vinstandelslån.  
Investeringsperioden enligt villkoren för vinstandelslånen har löptid till;  
Apex 5 (nom. Belopp 226 mkr)  
Apex 10 (nom. belopp 65,5 mkr)  
2023-12-31  
2023-06-14  
Räntenivån på lånen till investerarna efter avgifter (netto) ligger i det indikerade spannet  
om 5,00 - 6,75%, för samtliga Apex-produkterna, och säkerheterna är i enlighet med  
obligationsvillkoren (pantbrev, aktiepant, garantier och andra riskreducerande villkor  
och kovenanter).  
3 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Händelser av väsentlig betydelse som inträffat under räkenskapsåret eller  
efter dess slut  
Apikal Fastighetspartner AB (publ) initierade ett skriftligt förfarande för innehavarna av  
kapital- och vinstandelslånen med ISIN SE0007100557 utgivna av Apikal i enlighet med  
villkor för kapital- och vinstandelslån för Apex 5, ursprungligen daterade den 22 juni  
2015.  
Innehavarna fattade den 1 juli 2022beslut i det skriftliga förfarande som initierades den  
9 juni 2022 att godkänna förslagen om ingående av en förlikning med Nordic City  
Properties AB (publ) och dess koncernbolag. Samtidigt fattades beslut att Villkoren ska  
fortsatt tillämpas till och med 31 december 2023. Den andelsägarkommitté som utsetts  
av innehavarna av Andelslånen fick sitt mandat förlängt som längst till detta datum.  
Efter räkenskapets utgång har ett avtal träffats mellan Apikal Fastighetspartner AB och  
Nordic City Properties AB (publ) i linje med det skriftliga förfarande som initierades av  
Apikal Fastighetspartner AB den 9 juni 2022. Som följd av detta har nedläggning av  
Nordic City Properties AB (publ) konkurs påbörjats och bolaget blir därefter skyldig att  
återbetala Apikal Fastighetspartner AB lånet per det tidigare av 6 månader från  
lagakraftvunnen detaljplan avseende Farsta Sillö 5 och den 31 december 2023.  
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen  
Apikal har under senaste kvartalet påbörjat arbete med att utforma bolagets framtida  
strategi. Förhoppningen är att under 2023 återigen kunna fokusera på nyutlåning där vi  
redan nu för dialog med flertal aktörer om finansieringsmöjligheter.  
Resultat och ställning  
Resultatet efter finansiella poster under året uppgår till -1 383 (1 937) tkr.  
Rörelseresultatet för året uppgår till -1 408 (1 295) tkr.  
Låneportföljen inklusive upplupna räntor uppgår vid årets slut till 124 945 (471 207) tkr.  
Portföljen av marknadsnoterade obligationer, kapital- och vinstandelslån, inklusive  
upplupna räntor uppgick vid periodens slut till 128 735 (525 452) tkr.  
Eget Kapital uppgick vid periodens slut till 940 (2 323) tkr.  
4 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Flerårsjämförelse  
2022  
2021  
2020  
2019  
2018  
jan-dec  
jan-dec  
jan-dec  
jan-dec  
jan-dec  
Totala tillgångar  
Eget kapital  
Soliditet*  
130 506 109  
939 821  
1%  
530 598 048  
2 322 728  
0%  
848 027 354  
6 549 757  
1%  
911 800 171  
5 282 622  
1%  
991 187 963  
5 748 183  
1%  
Justerad soliditet (%)**  
Årets resultat  
Rörelseresultat  
Avkastning på eget kapital(%)***  
Avkastning på totalt kapital(%)****  
Antal anställda vid periodens slut  
Rörelsresultat per anställd  
17%  
4%  
21%  
8%  
15%  
(1 382 907)  
(1 407 636)  
0%  
0%  
1
(1 407 636)  
1 522 971  
1 295 441  
66%  
0%  
2
647 721  
5 767 135  
5 884 832  
88%  
1%  
2
2 942 416  
4 534 439  
4 275 223  
86%  
0%  
2
2 137 612  
5 031 566  
5 431 146  
87%  
0%  
2
2 715 573  
*Beräknat som eget kapital vid periodens slut dividerat med totala tillgångar vid periodens slut.  
**Beräknat som eget kapital vid periodens slut dividerat med totala tillgångar exklusive fastighetslån  
vid periodens slut.  
Måttet beaktar att Apikal inte bär kreditrisken för utlåningen, se not 3  
***Beräknat som periodens resultat dividerat med eget kapital per periodens slut.  
****Beräknat som periodens resultat dividerat med totala tillgångar vid periodens slut.  
Bolagsstyrningsrapport  
Intern kontroll  
Bolagets finansiella ställning följs upp löpande genom att ett månadsbokslut upprättas  
varje månad som skickas ut till VD och styrelseordförande. Styrelsen behandlar också  
ekonomin löpande på ordinarie styrelsemöten.  
I bolaget finns en kreditkommitté som inför varje kreditgivning till fastighetsbolag går  
igenom av VD sammanställt material om låntagare och underliggande fastighet(er). Efter  
genomgång av material och möte i kreditkommittén ges rekommendation till Apikals  
styrelse.  
Aktieinnehav  
Beträffande ägandet i bolaget hänvisas ovan till rubriken ”Ägarförhållanden” på sid 3.  
Det finns inga begränsningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid  
en bolagsstämma.  
5 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Styrelse samt bolagsordning  
Styrelsens ledamöter och suppleanter väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet  
av den första årsstämman som hålls efter det år då ledamoten eller suppleanten utsågs.  
För ändring av bolagsordningen gäller aktiebolagslagens krav.  
Det finns inga av årsstämman lämnade bemyndiganden till styrelsen att besluta att  
bolaget ska ge ut nya aktier eller förvärva egna aktier.  
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare  
Till ledningen har bolagsstämman beslutat om följande riktlinjer avseende ersättning.  
Ersättning till verkställande direktören utgörs av grundlön. Verkställande direktören har  
vidare sex månaders ömsesidig uppsägningstid.  
Finansiella instrument och riskhantering  
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer  
Bolaget är utsatt för framtida risker och osäkerhetsfaktorer som den allmänna  
ekonomiska utvecklingen, utvecklingen på kapitalmarknaden och även ändringar i det  
regelverk som omfattar bolagets verksamhet. Utvecklingen för de lån som bolaget ger  
påverkar naturligtvis också bolagets framtida utveckling. Om dessa är framgångsrika  
ökar efterfrågan och intresset kring Apikals investerarerbjudande och vid omvänt  
scenario blir utsikterna mer negativa. Vidare är det av största vikt för Apikal att hitta  
tillräckligt attraktiva möjligheter att finansiera fastighetstransaktioner med villkor som  
överensstämmer med de mål som bolaget satt upp. Apikal följer noggrant utvecklingen  
på marknaden och den diskussion som förs på myndighetsnivå inom EU, rörande bland  
annat bankers kapitaltäckningskrav vilka har tydlig bäring på bolagets verksamhet.  
Bolaget håller sig även informerad genom kontakt med externa jurister och rådgivare  
avseende regulatoriska förändringar som kan ha påverkan på dess verksamhet.  
Finansiella Risker  
Bolaget är utsatt för främst kreditrisk, likviditetsrisk, marknadsrisk och ryktesrisk.  
Bolaget har genom avtal eliminerat sin direkta exponering gentemot kredit- och  
likviditetsrisk.  
Kreditrisk  
Apikals verksamhet utgörs av fastighetslån med lämpliga säkerheter på tillgångssidan.  
Respektive låntagares kreditvärdighet, och därmed förknippad nödvändig avkastning,  
bedöms i samband med utlåningstillfället. Bolagets bedömning av risk- och prissättning  
tar bland annat hänsyn till fastighetens värdering, fastighetsägarens skuldsättningsgrad  
och stabiliteten hos fastighetsägarens hyresgäster. Baserat på bedömningen bestäms  
vilken lägsta ränta och villkor som respektive engagemang bör ha. Samtliga engagemang  
följs löpande för bedömning av eventuellt reserveringsbehov. Investerarna i  
vinstandelsbevisen står full kreditrisk i utlåningen och Apikals exponering mot  
fastighetslån medför därför ingen reell kreditrisk för bolaget.  
6 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Likviditetsrisk  
Bolagets likviditetsrisk består i huvudsak av möjligheten att ej kunna återbetala de  
emitterade kapital- och vinstandelsbevisen. Andelsägarna är beroende av att  
fastighetslåntagaren kan återbetala utlånade medel. Återbetalningen av kapital- och  
vinstandelsbevis sker i takt med att fastighetslånen förfaller till betalning och likviditet  
inflyter eller i takt med att avkastningen realiseras. Ingen återbetalning av kapital- och  
vinstandelsbevisen sker utan att likviditet finns varför likviditetsrisken är mycket låg.  
Marknadsrisk  
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett  
finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.  
Marknadsrisker kan indelas i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den  
marknadsrisk som främst påverkar bolaget utgörs av ränterisk.  
Apikals utlåning sker till fast ränta och ersättningen till andelsinnehavarna betalas från  
den ränta som utlåningen genererar. Inlåningen sker till rörlig ränta med ett avtalat  
förvaltningsarvode som tillfaller bolaget. Det innebär att räntemarginalen förblir  
oförändrad över tid. Verksamheten genererar således ingen reell ränterisk. Ryktesrisk är  
risken att bolaget givet en eller flera kredithändelser i utgivna lån, kommer ha svårt att  
attrahera nytt investerarkapital.  
Övrigt  
Merparten av bolagets kapital- och vinstandelsbevis är, noterade på Nordic Derivatives  
Exchange (NDX), en reglerad marknad som drivs av Nordic Growth Market (NGM) AB.  
Förslag till disposition beträffande bolagets vinst  
Till Årsstämmans förfogande finns följande belopp i kr  
Balanserat resultat  
Årets Resultat  
Summa  
1 822 728  
(1 382 907)  
439 821  
Styelsen föreslår att stående vinstmedel disponeras enligt följande  
Balanseras i ny räkning  
439 821  
Summa  
439 821  
Vad beträffande företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande  
finansiella rapporter med tillhörande bokslutskommentarer.  
7 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Resultaträkning  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
Rörelsens intäkter  
Not  
Nettoomsättning  
Övriga rörelseintäkter  
4
1 551 576  
915 186  
5 741 875  
735 586  
2 466 762  
6 477 461  
Rörelsens kostnader  
Övriga externa kostnader  
Personalkostnader  
Rörelseresultat  
5
6
(2 379 006)  
(1 495 392)  
(1 407 636)  
(1 784 378)  
(3 397 642)  
1 295 441  
Finansiella poster  
Ränteintäkter och liknande poster  
7
8
8 743 051  
(8 718 321) (46 690 832)  
(142 511 542)  
142 511 542  
(1 382 907)  
47 332 288  
Räntekostnader och liknande poster  
Förändring i verkligt värde utgivna fastighetslån  
Förändring i verkligt värde kapital- och vinstandelslån  
Resultat före skatt  
16 632 014  
(16 632 014)  
1 936 897  
Skatt på årets resultat  
9
-
(413 926)  
Årets resultat*  
(1 382 907)  
1 522 971  
*Periodens resultat sammanfaller med periodens totalresultat  
8 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Balansräkning  
2022  
2021  
31-dec  
31-dec  
Tillgångar  
Not  
Anläggningstillgångar  
Utgivna fastighetslån  
Summa anläggningstillgångar  
10  
-
-
62 593 974  
62 593 974  
Omsättningstillgångar  
Utgivna fastighetslån  
Övriga fordringar  
Fordran koncernföretag  
Aktuella skattefordringar  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
10  
15  
11  
12  
124 945 479  
297 089  
4 200  
408 613 047  
824 710  
3 400  
110 883  
163 750  
-
778 750  
Kassa och bank  
4 984 708  
57 784 167  
Summa omsättningstillgångar  
130 506 109  
468 004 074  
Summa tillgångar  
130 506 109  
530 598 048  
Eget kapital  
Aktiekapital  
Balanserade vinstmedel  
Periodens resultat  
Summa eget kapital  
Långfristiga skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Summa långfristiga skulder  
500 000  
1 822 728  
(1 382 907)  
939 821  
500 000  
299 757  
1 522 971  
2 322 728  
13  
13  
-
-
64 629 374  
64 629 374  
Kortfristiga skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
128 734 976  
163 646  
-
460 822 780  
1 618 397  
258 270  
Aktuella skatteskulder  
Skuld koncernföretag  
58 606  
59 406  
Övriga skulder  
29 683  
214 311  
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  
Summa kortfristiga skulder  
14  
579 377  
129 566 288  
672 782  
463 645 946  
Summa eget kapital, avsättningar och skulder  
130 506 109  
530 598 048  
9 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Rapporter över förändringar i eget  
kapital  
2022-12-31  
Bundet eget  
kapital  
Fritt eget kapital  
Summa  
eget  
Balanserat Periodens  
resultat  
299 757  
1 522 971  
resultat  
kapital  
Aktiekapital  
500 000  
Ingående balans per 1 jan 2022  
Resultatdisposition enligt stämmobeslut  
Periodens resultat  
1 522 971 2 322 728  
(1 522 971)  
(1 382 907) (1 382 907)  
-
Utgående balans per 31 december 2022  
500 000  
1 822 728  
(1 382 907)  
939 821  
2021-12-31  
Bundet eget  
kapital  
Fritt eget kapital  
Summa  
eget  
kapital  
Balanserat Periodens  
resultat resultat  
282 622  
Aktiekapital  
500 000  
Ingående balans per 1 jan 2021  
Resultatdisposition enligt stämmobeslut  
Periodens resultat  
5 767 135 6 549 757  
(5 767 135)  
5 767 135  
-
1 522 971 1 522 971  
(5 750 000)  
Utdelning  
(5 750 000)  
Utgående balans per 31 december 2021  
500 000  
299 757  
1 522 971 2 322 728  
Under 2021 lämnades utdelning med 11,50 kr per aktie, totalt 5 750 000kr  
10 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Rapport över kassaflöden  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
Den löpande verksamheten  
Resultat efter finansiella poster  
Betald inkomstskatt  
(1 382 907)  
(369 153)  
(1 752 060)  
1 936 897  
(842 224)  
1 094 673  
Förändringar i rörelsekapital  
Ökning (-) / Minskning (+) av rörelsefordringar  
Ökning (+) / Minskning (-) av rörelseskulder  
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
4 891 021  
(7 504 438)  
(4 365 477)  
7 761 326  
(9 053 954)  
(197 955)  
Investeringsverksamheten  
Utgivna fastighetslån  
Återbetalda fastighetslån  
-
200 000 000  
200 000 000  
(20 000 000)  
377 300 000  
357 300 000  
Kassaflöde från Investeringsverksamhet  
Finansierinsgverksamheten  
Utdelning  
Emission av vinstandelslån  
Återbetalning av vinstandelslån  
Kassaflöde från finansieringsverksamheten  
-
331 562  
(248 765 544)  
(248 433 982)  
(5 750 000)  
1 798 945  
(322 210 390)  
(326 161 445)  
Periodens kassaflöde  
(52 799 459)  
30 940 600  
Likvida medel vid periodens början  
Periodens kassaflöde  
Likvida medel vid periodens slut  
57 784 167  
(52 799 459)  
4 984 708  
26 843 567  
30 940 600  
57 784 167  
Betalda räntor som ingår i kassaflödet från  
den löpande verksamheten  
Erhållen ränta  
8 743 051  
8 718 321  
47 332 288  
46 690 832  
Erlagd ränta  
11 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Noter till de finansiella rapporterna  
Not 1 Uppgifter om företaget  
Denna årsredovisning avges per 31 december 2022 och avser Apikal Fastighetspartner  
AB (publ). Bolaget är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Adressen  
till huvudkontoret är Strandvägen 5A, 114 51 Stockholm.  
Not 2 Redovisningsprinciper  
Bolagets årsredovisning, med de undantag som anges i Rådet för Finansiell  
rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer, upprättats i  
enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av  
International Accounting Standards Board (IASB) sådana de antagits av EU samt i  
enlighet med årsredovisningslagen. RFR 2 innebär att av EU antagna IFRS tillämpas så  
långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med  
hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Apikal innehar inga  
dotterföretag, varför ingen koncernredovisning upprättas.  
Årsredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören  
den 16 februari 2023. Bolagets resultaträkning och balansräkning blir föremål för  
fastställelse på årsstämman den 9 mars 2023.  
Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av de finansiella rapporterna  
Utgivna fastighetslån respektive emitterade kapital- och vinstandelslån redovisas till  
verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder redovisas baserat på anskaffningsvärden /  
nominella belopp.  
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta  
Bolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta. Det  
innebär att de finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om  
inte annat anges, är presenterade i kronor.  
Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna  
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen  
gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen  
av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter  
och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.  
Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar  
redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i  
den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell  
period och framtida perioder.  
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas  
Publicerade nya och ändrade IFRS med framtida tillämpning bedöms inte komma att ha  
några väsentliga effekter på företagets redovisning. Varken utgivna eller förväntade  
kommande ändringar av IFRS planeras att förtidstillämpas.  
12 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Klassificering m.m.  
Anläggningstillgångar består i allt väsentligt av belopp som förväntas återvinnas efter  
mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar består i allt  
väsentligt av belopp som förväntas återvinnas inom tolv månader räknat från  
balansdagen. Skulder för vilka bolaget har en ovillkorad rätt att betala senare än 12  
månader från rapportperiodens slut klassificeras som långfristiga. Andra skulder  
klassificeras som kortfristiga.  
Rörelsesegmentrapportering  
Ett rörelsesegment är en del av bolaget som bedriver verksamhet från vilken den kan  
generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell  
information tillgänglig. Bolaget har endast ett segment. Verksamheten består i utlåning  
till fastigheter i Sverige och företagets ledning följer inte upp långivningen per  
geografiskt område, typ av fastighetsverksamhet eller annan indelning.  
Transaktioner i utländsk valuta  
Bolaget har enbart transaktioner i svenska kronor.  
Intäkter  
Apikals intäkter omfattar främst förvaltningsarvode på emitterad volym som intäktsförs  
löpande. I samband med utgivning av nya lån erhåller Apikal även ett arrangörsarvode  
från låntagaren, vilket redovisas som intäkt när rätten till arrangörsarvodet uppstår.  
Större delen av Apikals ränteintäkter tillfaller vinstandelslånsinnehavarna.  
Ränteintäkter och räntekostnader  
Ränteintäkter respektive -kostnader som presenteras för på utlåning i form av  
fastighetslån respektive upplåning i form av kapital- och vinstandelslån redovisas enligt  
effektivräntemetoden, även om fastighetslånen och kapital- och vinstandelslånen i övrigt  
redovisas till verkligt värde via resultatet. Effektivräntan är den ränta som diskonterar  
de uppskattade framtida in- och utbetalningarna under ett finansiellt instruments  
förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens redovisade nettovärde.  
Beräkningen av effektivräntan innefattar alla avgifter som erlagts eller erhållits av  
avtalsparterna i form av transaktionskostnader och andra över- och underkurser.  
Inkomstskatt  
Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt.  
Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets  
skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte  
har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende  
framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser.  
Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla temporära skillnader och för  
möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen  
baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång återvinns. Beloppen  
baseras på de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen och har  
inte nuvärdeberäknats. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära  
skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa  
kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte  
längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.  
13 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Finansiella instrument  
Utgivna fastighetslån och emitterade kapital- och vinstandelslån redovisas till verkligt  
värde via resultatet, med ränteintäkts- och räntekostnadskomponenterna utbrutna och  
presenterade som ränteintäkter och räntekostnader.  
Anledningen till att valet gjorts att redovisa dessa poster till verkligt värde via resultatet  
är inkonsekventa effekter i resultat- och balansräkning (’accounting mismatch’) annars  
skulle uppstå. Om redovisningen skulle baseras på upplupet anskaffningsvärde och  
hänsyn tas till principerna för förväntade kreditförluster vid värdering av utgivna  
fastighetslån, skulle skillnader uppstå mellan de redovisade värdena på utgivna  
fastighetslån å ena sidan och kapital- och vinstandelslån å andra sidan, med anledning av  
att modellen för förväntade kreditförluster inte gäller för finansiella skulder. Eftersom  
bolaget inte står någon kredit-, ränte- eller annan risk i relation till utgivna  
fastighetslån, utan dessa risker absorberas av kapital- och vinstandelslånen, skulle  
upplupet anskaffningsvärde leda till nämnda inkonsekventa effekter i resultat- och  
balansräkning.  
Den skillnad som finns i balansräkningen mellan verkligt värde på de utgivna  
fastighetslånen respektive kapital- och vinstandelslånen utgörs av medel i bolagets kassa  
och bank som inte ännu betalats vidare till investerarna eller investerats för  
investerarnas räkning.  
Värderingen till verkligt värde baseras i första hand på transaktionspriser mellan  
investerare i kapital- och vinstandelslånen. Sådana priser används i de fall de bedöms  
vara tillräckligt nära i tid till rapporteringsperiodens slut och inga väsentliga  
förändringar bedöms ha skett i värdet efter transaktionstidpunkten. Transaktionspriset  
ger verkligt värde på kapital- och vinstandelslånen. Verkligt värde på utgivna  
fastighetslån beräknas som verkligt värde på nämnda skuld minus belopp som låntagare  
betalat till bolaget och som bolaget inte ännu betalat vidare till innehavare av kapital-  
och vinstandelslånen.  
I andra hand används för värdering av verkligt värde en värderingsmodell för förväntade  
kreditförluster över lånets livstid och med justering för likviditetsrabatt som inkluderar  
transaktionsarrangörens uppskattade spread. Värden enligt denna modell har i möjligaste  
mån stämts av mot transaktionspriser.  
Övriga tillgångar och skulder som utgör finansiella instrument har kort löptid och  
redovisas till nominella belopp. Kreditriskerna och förväntade kreditförluster är  
oväsentliga.  
Bolagets finansiella tillgångar och skulder framgår i not 10 och 13.  
Ersättningar till anställda  
Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan diskontering och redovisas som  
kostnad när de relaterade tjänsterna erhålls.  
14 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Not 3 Finansiella risker och riskhantering  
Bolaget är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av finansiella risker:  
• Kreditrisk  
• Likviditetsrisk  
• Marknadsrisk  
• Ryktesrisk  
Kreditrisk  
Verksamheten i bolaget medför exponering mot kreditrisker. Kredit- och motpartsrisk  
avser risken att bolagets motparter av en eller annan orsak helt eller delvis inte uppfyller  
avtalade förpliktelser. Apikals verksamhet utgörs av fastighetslån med lämpliga  
säkerheter på tillgångssidan. Respektive låntagares kreditvärdighet, och därmed  
förknippad nödvändig avkastning, bedöms i samband med utlåningstillfället. Bolaget gör  
en intern bedömning av risk och prissättning som bland annat tar hänsyn till fastighetens  
värdering, fastighetsägarens skuldsättningsgrad och stabiliteten hos fastighetsägarens  
hyresgäster. Baserat på denna bedömning bestäms vilken lägsta ränta och villkor som  
respektive engagemang bör ha. Samtliga engagemang följs löpande för utvärdering av  
eventuella åtgärder. Investerarna i vinstandelsbevisen står full kreditrisk i utlåningen  
och Apikals exponering mot fastighetslån medför därför ingen reell kreditrisk för  
bolaget.  
Tabellen nedan visar bolagets kreditriskexponering fördelat på typ av motpart:  
Total kreditriskexponering  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
Fordran på stat och kommun  
Fordran på kreditinstitut  
Företag  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
Summa  
-
1 691  
4 984 708  
124 945 479  
163 750  
57 784 167  
471 207 021  
778 750  
130 093 937  
529 771 629  
Likviditetsrisk  
Likviditetsrisk är risken att vid given tidpunkt inte kunna leva upp till sina  
betalningsförpliktelser. Apikal följer löpande upp verksamhetens betalningsströmmar.  
Bolagets verksamhet finansieras dels med kapital- och vinstandelsbevis, dels med eget  
kapital. Bolagets likviditetsrisk består i huvudsak av möjligheten att ej kunna återbetala  
de emitterade kapital- och vinstandelsbevisen. Andelsägarna är beroende av att  
fastighetslåntagaren kan återbetala utlånade medel. Återbetalningen av kapital- och  
vinstandelsbevis sker i takt med att fastighetslånen förfaller till betalning och likviditet  
inflyter eller i takt med att avkastningen realiseras. Ingen återbetalning av kapital- och  
vinstandelsbevisen sker utan att likviditet finns varför likviditetsrisken är mycket låg.  
En djupare analys av varje engagemang görs vi utlåningstillfället. Inför respektive  
utlåningstillfälle samlar bolaget in information om potentiella låntagare vilkets sedan  
15 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
ligger till grund för ett utkast av lånedokumentation samt underlag till bolagets  
kreditkommitté. Kreditkommitténs huvudsakliga bedömningar görs avseende låntagares  
möjligheter att fullgöra åtaganden gentemot Apikal avseende räntebetalningar,  
efterlevnad av kovenanter och säkerheter samt en bedömning av låntagares framtida  
möjlighet att omfinansiera lån.  
Riskminimering vinstandelsbevis  
Bolaget strävar efter att i mesta möjliga mån diversifiera riskerna i sin utlåning samt  
inom ramarna för av bolaget emitterade kapital- och vinstandelsbevis. Detta innebär att  
bolaget inom ramen för ett vinstandelsbevis kan låna ut till flera fastighetsbolag. I fall  
där det endast finns en enda låntagare inom ramen för ett kapital- och vinstandelsbevis  
strävar bolaget efter att lånet inte står för en stor del av fastighetsbolagets totala  
finansiering samt att underliggande fastighetsportfölj representerar tillfredsställande  
diversifiering.  
Bolaget har en regelbunden dialog och uppföljning med bolagets låntagare för att  
tidigast möjligt vid eventuell uppkommen kredithändelse kunna säkerställa ett så, för  
investerarna, förmånligt agerande som möjligt.  
Odiskonterade kassaflöden – kontraktuellt återstående löptid  
2022-12-31  
Varav förväntad  
tidpunkt för  
>än 3 mån <  
än 1 år  
>än 1 år <  
än 5 år  
Summa redovisat återvinning >12  
värde månader  
Löptids- information  
På anfordran  
<än 3 mån  
Kontraktuellt återstående löptid (redovisat värde) samt förväntad tidpunkt för återvinning 2022  
Tillgångar  
Finansiella anläggningstillgång  
Kundfordringar  
-
-
-
-
124 945 479  
-
-
-
-
-
-
124 945 479  
124 945 479  
-
-
-
407 972  
4 200  
Övriga fordringar  
407 972  
-
Fordran koncernföretag  
Upplupna intäkter  
4 200  
-
-
-
163 750  
-
-
163 750  
4 984 708  
130 506 109  
-
Kassa och bank  
4 984 708  
4 988 908  
-
Summa tillgångar  
571 722  
124 945 479  
-
124 945 479  
128 734 976  
Skulder  
-
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
Övriga skulder  
-
-
-
128 734 976  
-
-
-
-
-
-
-
128 734 976  
163 646  
29 683  
-
-
163 646  
29 683  
-
-
-
-
-
-
Skulder koncernföretag  
Upplupa kostnader  
Summa skulder  
-
58 606  
-
-
-
58 606  
-
579 377  
772 706  
-
-
579 377  
129 566 288  
-
58 606  
-
-
128 734 976  
-
-
128 734 976  
16 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
2021-12-31  
Nominella/odiskonterade kassaflöden – kontraktuellt återstående löptid  
Varav förväntad  
tidpunkt för  
>än 3 mån <  
än 1 år  
>än 1 år <  
än 5 år  
Summa redovisat återvinning >12  
värde månader  
Löptids- information  
På anfordran  
<än 3 mån  
Kontraktuellt återstående löptid (redovisat värde) samt förväntad tidpunkt för återvinning 2021  
Tillgångar  
Finansiella anläggningstillgång  
Kundfordringar  
-
-
-
195 303 021  
213 310 026  
62 593 974  
471 207 021  
471 207 021  
-
-
-
-
824 710  
3 400  
Övriga fordringar  
824 710  
-
-
Fordran koncernföretag  
Upplupna intäkter  
3 400  
-
778 750  
-
-
-
-
-
-
778 750  
57 784 167  
530 598 048  
-
Kassa och bank  
57 784 167  
57 787 567  
-
-
Summa tillgångar  
196 906 481  
213 310 026  
62 593 974  
471 207 021  
525 452 154  
Skulder  
-
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
Övriga skulder  
-
-
199 950 440  
1 618 397  
472 581  
-
-
260 872 340  
-
64 629 374  
-
525 452 154  
1 618 397  
472 581  
59 406  
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Skulder koncernföretag  
Upplupa kostnader  
Summa skulder  
-
59 406  
-
-
-
-
-
672 782  
202 714 200  
-
-
-
-
672 782  
528 275 320  
-
59 406  
-
-
260 872 340  
-
64 629 374  
525 452 154  
Marknadsrisk  
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller framtida kassaflöden från ett  
finansiellt instrument varierar på grund av förändringar i marknadspriser.  
Marknadsrisker kan indelas i tre typer; valutarisk, ränterisk och andra prisrisker. Den  
marknadsrisk som främst påverkar bolaget utgörs av ränterisk.  
Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar på grund av förändringar  
i marknadsräntor. Ränterisk kan leda till förändringar i verkliga värden och förändringar  
i kassaflöden. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstigen.  
Apikals utlåning sker till fast ränta och ersättningen till andelsinnehavarna betalas från  
den ränta som utlåningen genererar. Det vill säga att inlåningen i de allra flesta fall sker  
till rörlig ränta med ett avtalat förvaltningsarvode som tillfaller bolaget. Det innebär att  
räntemarginalen förblir oförändrad över tid. Verksamheten genererar således ingen reell  
ränterisk. Ryktesrisk är risken att bolaget givet en eller flera kredithändelser i utgivna  
lån, kommer ha svårt att attrahera nytt investerarkapital.  
17 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Känslighetsanalys  
Då bolagets verksamhet är utformad så att utlåning till fastighetsägaren sker till fast  
ränta och kostnadsränta till vinstandelsägaren baseras på den ränta utlåningen till  
fastighetsägaren genererar får en förändring av marknadsräntorna ingen effekt på  
Apikals resultat och ingen känslighetsanalys presenteras i denna årsredovisning. Värdet  
på tillgången och skulden kan dock över tid förändras men kommer ej väsentligt påverka  
Apikals totalresultat.  
Not 4 Nettoomsättning  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
Förvaltningsarvode  
Summa  
1 551 576  
1 551 576  
5 741 875  
5 741 875  
Not 5 Övriga externa kostnader  
2022  
jan-dec  
2021  
jan-dec  
Övriga konsultkostnader  
Övriga administrativa kostnader  
Summa  
811 641  
1 567 365  
2 379 006  
1 132 406  
651 972  
1 784 378  
Revisionskostnader  
KPMG har under 2022 fakturerat bolaget 408 500 (100 156) kr. Kostnaden avser  
revision av verksamheten och med verksamheten förenliga uppdrag samt lämnade  
rapporter. Revisionsarvodet är enligt prospekten en tillåten kostnad och har under  
2022 belastat vinstandelsägarna.  
18 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Not 6 Personal  
2022  
2021  
Medeltalet anställda  
Totalt antal anställda  
varav kvinnor  
jan-dec  
jan-dec  
1
-
2
-
Löner, ersättningar m.m.  
Löner och ersättningar till VD  
Löner och ersättningar till övriga anställda  
Löner och ersättningar till styrelsen  
Pensionskostnader till VD  
Pensionskostnader till övriga anställda  
Sociala kostnader, VD och styrelse  
Sociala kostnader, övriga anställda  
Övriga personalkostnader  
-
1 359 620  
855 360  
-
307 582  
65 772  
428 393  
354 879  
26 036  
3 397 642  
979 901  
-
-
150 873  
-
345 334  
19 284  
1 495 392  
Summa  
Företagsledningen består av 1 person (andel kvinnor 0 %).  
Styrelsen består av 3 personer (andel kvinnor 0 %).  
Ersättning utgår till ledamot i kreditkommittén med 7 500 kr per möte.  
Avgångsvederlag för VD uppgår till sex månadslöner vid ömsesidig uppsägning.  
Not 7 Ränteintäkter och liknande poster  
2022  
2021  
jan-dec  
8 713 894  
jan-dec  
47 320 907  
11 381  
Ränteintäkter hänförliga till fastighetslån  
Övriga ränteintäkter  
29 157  
Summa  
8 743 051  
47 332 288  
Not 8 Räntekostnader och liknande poster  
2022  
2021  
jan-dec  
8 713 894  
jan-dec  
46 688 938  
1 894  
Räntekostnader hänförliga till investerare  
Övriga räntekostnader  
Summa  
4 427  
8 718 321  
46 690 832  
19 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Not 9 Skatt på årets resultat  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
413 926  
Skatt på årets resultat  
Summa  
-
Avstämning effektiv skatt  
Resultat före skatt  
Skattekostnad 20,6%  
(1 382 907)  
(284 878)  
1 936 897  
399 000  
Skatteeffekt av:  
Ej avdragsgilla kostnader  
Ökning av underskottsavdrag utan  
motsvarande aktivering av uppskjuten skatt  
Redovisad effektiv skatt  
11 295  
14 926  
273 583  
-
0
413 926  
Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag om 1 328 074 har inte redovisats som  
uppskjuten skattefordran med anledning av att det inte är sannolikt att de kommer att  
kunna utnyttjas. Dessa saknar förfallotidpunkt.  
Not 10 Utgivna fastighetslån  
2022  
2021  
jan-dec  
471 207 021  
jan-dec  
Ingående balans  
Nyanskaffningar  
Återbetalningar  
Ränteintäkter  
Betalda räntor  
Förändring i verkligt värde  
UB finansiella anläggningstillgångar  
Redovisat värde  
816 674 175  
20 000 000  
(377 300 000)  
46 688 938  
(51 488 106)  
16 632 014  
471 207 021  
471 207 021  
-
(200 000 000)  
8 713 894  
(12 463 894)  
(142 511 542)  
124 945 479  
124 945 479  
IFRS innehåller upplysningskrav om att ange hur stor del av ovanstående förändring i  
verkligt värde som är hänförlig till förändring i kreditrisk i underliggande tillgångar.  
Beräkning av förändringar i verkligt värde kopplat till förändringar i kreditrisk kan  
göras till exempel genom att separera ut den del av värdeändringen som är hänförlig till  
förändringar i marknadsränteläget och hänföra resterande värdeändring till  
kreditriskförändringar. En sådan metod att bryta ut andra komponenter än kreditrisk och  
hänföra resterande del av värdeändringen till kreditrisk ger dock inte användbara belopp  
för de utgivna fastighetslånen, då handeln i de Apex som givits ut, vilken ligger till  
grund för värderingarna av verkligt värde, till stor del drivs av andra aspekter än  
ränteläget och kreditrisk – såsom innehavares likviditetsplanering. Transaktioner  
genomförs endast sporadiskt och på en illikvid marknad med prissättning som inte är så  
effektiv som på mer aktiva marknader. Värdeeffekterna av dessa komponenter är inte  
kända och kan inte separeras ut. En metod med direkt mätning av förändring i kreditrisk,  
som kan förväntas ha påverkat priserna ger heller inte användbara uppgifter. Uppgifter  
20 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
om kreditrisk som har sådant samband med priserna i den sporadiska handeln föreligger  
inte.  
Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
Förvaltningsarvode  
Övriga kostnader  
Summa  
163 750  
778 750  
-
-
163 750  
778 750  
Förväntade kreditförluster på förvaltningsarvode bedöms vara oväsentliga med  
anledning av de relativt små beloppen och den korta löptiden.  
Not 12 Kassa och bank  
Avser behållning i kreditinstitut hos Svenska banker med kreditrating A+ enligt Standard  
& Poors kreditratingsystem.  
Per den 31 december 2022 var allt tillgängligt kapital utlånat.  
Not 13 Kapital- och vinstandelslån  
Förändringen i verkligt värde på kapital- och vinstandelslånen uppgick till 142 511 542  
(-16 632 014). Liksom med avseende på förändringarna av verkligt värde för de utgivna  
fastighetslånen (se not 10) finns upplysningskrav i IFRS om att ange hur stor del av  
dessa värdeändringar som är hänförlig till förändringar i skuldens kreditrisk. Samma  
kreditrisk relaterar till både de utgivna fastighetslånen och till kapital- och  
vinstandelslånen – kreditrisken hos de parter som fastighetslånen utgivits till. Se  
resonemang i not 10 om avsaknaden av möjligheter att på användbart sätt hänföra viss  
del av värdeändringarna till förändringar i underliggande kreditrisk.  
Verkligt/redovisat värde på kapital och vinstandelslånen uppgår till 128 734 976  
(525 452 154). Det återbetalningsbelopp som lånen ger upphov till vid förfall är  
291 500 000 (537 500 000).  
2022  
2021  
jan-dec  
jan-dec  
64 629 374  
-
Amortering 2-5 år  
Amortering efter 5 år  
Summa  
-
-
0
64 629 374  
21 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Kapital- och  
Förfallo-  
vinstandelslån datum  
Nominellt värde  
226 000 000  
65 500 000  
Apex 5  
2023-12-31  
2023-06-14  
Apex 10  
Summa  
291 500 000  
Investerarredovisning  
De kapital- och vinstandelslån som har emitterats löper med avkastning från och med  
första emissionstillfället 2013-10-09. Av tabellen nedan framgår resultatet för  
investerarna:  
2022  
2021  
jan-dec  
8 713 894  
jan-dec  
43 873 106  
-
(5 635 000)  
(3 023 932)  
(458 785)  
34 755 389  
Ränteintäkter hänförliga till fastighetslån  
Övriga intäkter  
Förvaltningsarvode  
Periodiserade kostnader  
Periodens kostnader  
Utbetalt till investerare  
-
(1 551 576)  
(631 831)  
(661 103)  
5 869 384  
Not 14 Upplupna kostnader  
2022  
2021  
jan-dec  
504 377  
75 000  
jan-dec  
597 782  
75 000  
Upplupna personalkostnader  
Övriga upplupna kostnader  
Summa  
579 377  
672 782  
Not 15 Närstående  
Bolaget har en närståenderelation med sitt moderbolag Apikal Holding AB. Transaktioner  
med närstående är prissatta på marknadsmässiga villkor. Transaktioner mellan bolagen har  
skett i form av lån. Per periodens slut har moderbolaget en skuld till Apikal  
Fastighetspartner AB på 3 tkr.  
Not 16 Händelser efter balansdagen  
Efter årets utgång har ett avtal träffats mellan Apikal Fastighetspartner AB och Nordic  
City Properties AB (publ), låntagaren i Apex 5, i linje med det skriftliga förfarande som  
initierades av Apikal Fastighetspartner AB den 9 juni 2022. Som följd av detta har  
22 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
nedläggning av Nordic City Properties AB (publ) konkurs påbörjats och bolaget blir  
därefter skyldig att återbetala Apikal Fastighetspartner AB lånet om 221 500 000 per det  
tidigare av 6 månader från lagakraftvunnen detaljplan avseende Farsta Sillö 5 och den 31  
december 2023.  
Not 17 Finansiella tillgångar och skulder  
Information om redovisade värden per kategori av finansiella instrument  
2022-12-31  
Verkligt värde via Upplupet  
resultatet  
anskaffningsvärde  
Summa  
Finansiella anläggningstillgångar  
Fastighetslån  
124 945 479  
124 945 479  
407 972  
Övriga fordringar  
407 972  
4 200  
Fordran koncernföretag  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
Kassa och bank  
4 200  
163 750  
4 984 708  
5 560 630  
163 750  
4 984 708  
130 506 109  
Summa finansiella tillgångar  
124 945 479  
Finansiella skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
128 734 976  
128 734 976  
163 646  
163 646  
58 606  
29 683  
579 377  
831 312  
Skuld koncernföretag  
58 606  
Övriga skulder  
29 683  
Upplupa kostnader och förutbetalda intäkter  
Summa finansiella skulder  
579 377  
128 734 976  
129 566 288  
23 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
2021-12-31  
Verkligt värde via Upplupet  
resultatet  
anskaffningsvärde  
Summa  
Finansiella anläggningstillgångar  
Fastighetslån  
471 207 021  
471 207 021  
824 710  
Övriga fordringar  
824 710  
3 400  
Fordran koncernföretag  
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter  
Kassa och bank  
3 400  
778 750  
778 750  
57 784 167  
59 391 027  
57 784 167  
530 598 048  
Summa finansiella tillgångar  
471 207 021  
Finansiella skulder  
Kapital- och vinstandelslån  
Leverantörsskulder  
525 452 154  
525 452 154  
1 618 397  
59 406  
1 618 397  
59 406  
Skuld koncernföretag  
Övriga skulder  
472 581  
672 782  
2 823 166  
472 581  
Upplupa kostnader och förutbetalda intäkter  
Summa finansiella skulder  
672 782  
525 452 154  
528 275 320  
Verkligt värde bedöms för samtliga finansiella tillgångar och skulder inte skilja sig  
väsentligt från redovisat värde.  
Verkligt värde på fastighetslånen respektive kapital- och vinstandelsbevisen grundas på  
samma underliggande kassaflöden och risker, vilka utgörs av låntagarnas betalning av  
ränta och kapitalbelopp och de risker som är sammanknippade med dessa lån. Verkligt  
värde på dessa uppgår därför till samma belopp, med undantag av den skillnad som  
uppstår i fall då låntagare betalat belopp till bolaget som bolaget inte ännu betalat vidare  
till innehavarna av kapital- och vinstandelslånen eller då investerares belopp inte ännu  
investerats i fastighetslån. Värdet på kapital- och vinstandelslånen är i dessa fall högre  
än värdet på fastighetslånen, med skillnaden ingående i beloppet för kassa och bank.  
Samma värdering ligger därför till grund för verkligt värde på både fastighetslånen och  
kapital- och vinstandelslånen. I de fall värderingen baseras på transaktioner som skett i  
andrahandsmarknaden för vinstandelsbevisen, vilken inte är aktiv, utgör värderingen en  
nivå 2-värdering i hierarkin för verkliga värden. I fall då användbara transaktionspriser  
saknas används en värderingsmodell, där värderingen klassas i nivå 3 i  
verkligtvärdehierarkin.  
För Apex 5 ökade osäkerheterna inom ramen för pågående konkurs- och relaterade  
processer under 2022 i sådan grad att värderingsmodeller inte är användbara. Samtal har  
förts och har i januari 2023 lett till att avtal träffats mellan Apikal Fastighetspartner AB  
och låntagaren i Apex 5 (se not 16 om händelser efter balansdagen). Tecknandet av detta  
avtal var en händelse efter utgången av 2022, som inte var känd per 31 december 2022.  
Den händelsen har därför inte påverkat det verkliga värdet vid utgången av 2022, utan  
kommer att påverka värderingen under första kvartalet 2023. Våra bedömningar av  
värden och möjlighet till återbetalning av Apikal utlånat kapital baseras enbart på  
omständigheter som var kända vid utgången av 2022, den kunskap vi hade fått och de  
slutsatser vi dragit inom ramen för det då pågående konkursförfarandet. Vi har  
sammantaget med den stora osäkerheten och bristen på komplett information samt med  
24 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
de samtal som pågick valt att ge stor tyngd åt negativa signaler i vårt estimat gällande  
värdering av Apex 5. Vi belyser därför att värdet kan vara lägre men även betydligt  
högre beroende på resultatet av händelser att komma. Osäkerheterna rör det utgivna  
fastighetslånets och tillhörande kapital- och vinstandelslåns redovisade värden. Apikals  
resultat, eget kapital och nettokassaflöde påverkas inte.  
I de fall värderingen görs för ’performing loans’ med värderingsmodell, vid avsaknad av  
användbara transaktionspriser, utgår värderingen från nominellt värde och upplupen  
ränta och baseras på en bedömning av likviditetsrabatt (främst i form av spread uttagen  
av arrangör), respektive låntagares kreditvärdighet, förväntad förlust vid fallissemang  
och förväntningar om förtida inlösen. Observerade priser ligger över tid ofta på drygt 97  
procent av nominellt belopp. Vid användning av värderingsmodellen är  
likviditetsrabatten den indatavariabel som har betydande effekt på värderingen. Den har  
uppskattats till 2,5 procent. Bedömningen av kreditvärdighet baseras vid användning av  
modellvärdering på uppgifter från UC om sannolikhet för fallissemang och på  
branschstatistik om förlust vid fallissemang. Vid tillämpning av värderingsmodellen  
över tid har dessa faktorer tenderat att ha en reducerande effekt på ca 0,002 procent till  
0,3 procent. För den Apex som vid utgången av 2021 värderades med ovanstående metod  
beräknades ett värde på 97,206 procent av nominellt belopp. Denna Apex har  
återbetalats under 2022. De små effekterna av UC-uppgifterna har varit stabila över  
innehavda Apex och tid.  
Verkliga värden i respektive nivå i verkligtvärdehierarkin  
2022-12-31  
Nivå 2  
62 502 063  
65 093 376  
Nivå 2  
Nivå 3  
62 443 416  
63 641 600  
Nivå 3  
Summa  
124 945 479  
128 734 976  
Summa  
Utgivna fastighetslån  
Kapital- och vinstandelslån  
2021-12-31  
Utgivna fastighetslån  
Kapital- och vinstandelslån  
195 303 021  
199 950 440  
275 904 000  
325 501 714  
471 207 021  
525 452 154  
Avstämning av verkliga värden i nivå 3  
Verkligt värde nivå 3 – utgivna fastighetslån  
2022-12-31  
Non-performing  
Performing  
60 058 520  
-
(Apex 5)  
215 845 480  
Summa  
275 904 000  
0
Verkligt värde 2021-12-31  
Återbetalningar  
-
Ränteintäkter  
6 797 227  
(6 797 227)  
(62 502 063)  
2 443 543  
0
-
-
-
6 797 227  
(6 797 227)  
(62 502 063)  
(150 958 521)  
62 443 416  
Betalda ränteintäkter  
Omklassificering till nivå 2  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2022-12-31  
(153 402 064)  
62 443 416  
Omklassificering till nivå 2 har skett med anledning av att transaktionspris i närhet till årets  
(2022) slut är observerbart.  
25 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
2021-12-31  
Non-performing  
Performing  
102 437 398  
(40 000 000)  
7 915 000  
(7 915 000)  
(2 378 878)  
60 058 520  
(Apex 5)  
204 737 354  
-
14 397 500  
(11 997 918)  
8 708 544  
215 845 480  
Summa  
307 174 752  
(40 000 000)  
22 312 500  
(19 912 918)  
6 329 666  
Verkligt värde 2020-12-31  
Återbetalningar  
Ränteintäkter  
Betalda ränteintäkter  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2021-12-31  
275 904 000  
Verkligt värde nivå 3 – kapital- och vinstandelslån  
2022-12-31  
Non-performing  
Performing  
105 156 234  
(41 000 000)  
4 911 624  
(4 911 624)  
(65 093 376)  
937 142  
(Apex 5)  
220 345 480  
Summa  
325 501 714  
(41 000 000)  
4 911 624  
(4 911 624)  
(65 093 376)  
(155 766 738)  
63 641 600  
Verkligt värde 2021-12-31  
Återbetalningar  
Räntekostnader  
Betalda räntekostnader  
Omklassificering till nivå 2  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2022-12-31  
-
-
-
(156 703 880)  
63 641 600  
0
Omklassificering till nivå 2 har skett med anledning av att transaktionspris i närhet till årets  
(2022) slut är observerbart.  
2021-12-31  
Non-performing  
Performing  
105 254 468  
-
(Apex 5)  
209 237 354  
-
Summa  
314 491 822  
0
Verkligt värde 2020-12-31  
Återbetalningar  
Räntekostnader  
6 252 204  
(6 252 204)  
(98 234)  
10 048 412  
(10 048 412)  
11 108 126  
220 345 480  
16 300 616  
(16 300 616)  
11 009 892  
325 501 714  
Betalda räntekostnader  
Förändring i verkligt värde  
Verkligt värde 2021-12-31  
105 156 234  
Det enda lån som ingår i nivå 3 per utgången av 2022 är Apex 5. Övriga nivå 3-belopp  
per utgången av 2021 är antingen återbetalda eller värderade i nivå 2.  
Värderingen av Apex 5 baserades på en helhetsbild utifrån utvecklingen av pågående  
processer fram till 31 december 2022. Någon traditionell värderingsmodell med  
indatavariabler är inte användbar. Redovisat verkligt värde framgår ovan. Per  
bokslutstidpunkten bedömdes inga utfall under och över det redovisade värdet vara  
orimliga. Avseende utvecklingen efter bokslutstidpunkten se not 16 ovan. För Apex 5,  
liksom för andra tidigare innehavda Apex, är värdeändringar på tillgångssidan och  
skuldsidan kopplade, med effekt att inga nettoeffekter uppstår på årets resultat och eget  
kapital vid förändringar i verkligt värde. Med anledning av att förväntansbilden efter att  
26 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
nytt avtal ingåtts efter balansdagen är mer positiv än vid utgången av 2022 är förväntan  
att verkligt värde på det utgivna fastighetslånet och tillhörande kapital- och  
vinsandelslån kommer att bedömas vara högre än nuvarande värdering.  
27 (28)  
 
Apikal Fastighetspartner AB (publ)  
Org. nr. 556921-1708  
Styrelsens intygande  
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i  
enlighet med god redovisningssed i Sverige och i enlighet med de internationella  
redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr  
1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.  
Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat.  
Förvaltningsberättelsen för bolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av  
bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och  
osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.  
Undertecknande  
Stockholm, daterat det datum som framgår av vår elektroniska signatur  
Felix Liebermann  
Martin Fredriksson  
Christer Lindholm  
Ordförande  
Verkställande Direktör  
Vår revisionsberättelse har avlämnats det datum som framgår av vår elektroniska  
signatur.  
KPMG AB  
Magnus Ripa  
Auktoriserad revisor  
28 (28)  
 
Revisionsberättelse  
Rapport om årsredovisningen  
Till bolagsstämman i Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708  
Uttalanden  
Vi har utfört en revision av årsredovisningen för Apikal Fastighetspartner AB (publ) för år 2022 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på  
sidorna 5-6.  
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande  
bild av Apikal Fastighetspartner AB (publ)s finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för  
året enligt årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 5-6. Förvaltningsberättelsen är förenlig  
med årsredovisningens övriga delar.  
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen.  
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till  
styrelsen i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder  
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Apikal Fastighetspartner AB (publ) enligt god revisorssed i  
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,  
inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i  
förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.  
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.  
Särskilt betydelsefulla områden  
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för  
revisionen av årsredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt  
ställningstagande till, årsredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.  
Redovisning av intäkter  
Se not 4 och redovisningsprinciper på sidan 18 i årsredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.  
Beskrivning av området  
Hur området har beaktats i revisionen  
Vi har kontrollerat att de redovisade intäkterna är upptagna i enlighet  
med IFRS 15.  
Bolagets intäkter består primärt av arrangörsarvode samt  
förvaltningsarvode. Arrangörsarvode är ett förutbestämt  
engångsarvode bolaget erhåller för att förmedla fastighetslån i  
samband med utgivandet av nya obligationer baserat på emitterad  
volym. Förvaltningsarvode är ett arvode bolaget erhåller löpande  
baserat på emitterad volym. Bolaget redovisar sina intäkter i  
enlighet med IFRS 15 Intäkter vilket innebär att bolaget redovisar  
intäkterna till verkligt värde när de kan beräknas tillförlitligt och i den  
omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att  
tillgodogöras bolaget.  
Vi har i vårt arbete bland annat fokuserat på utvärdering av design och  
implementation av bolagets interna kontroll kopplat till intäkter.  
Vi har även verifierat bolagets beräkningar av förvaltningsarvode samt  
arrangörsarvode utifrån signerade avtal och inspekterat bolagets  
kreditbedömningar avseende fordringar som ligger till grund för  
förvaltningsarvodet.  
I smband med årsbokslutet har vi testat avklipp avseende intäkter för  
att säkerställa att intäktsföring skett under rätt period och vi har också  
inspekterat manuella bokföringsordrar.  
Intäktsredovisning är ett särskilt betydelsefullt område då det  
omfattar väsentliga belopp, intäktsredovisningen delvis bygger på  
manuella processer och då bolagets organisation är liten varför  
intern kontroll genom arbetsfördelning försvåras. Risken är att  
intäkterna oavsiktligt eller uppsåtligen redovisas till fel belopp.  
Med ovanstående som grund gör vi bedömningen att det finns risk  
för felaktigt upptagna intäkter.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att  
årsredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt  
årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören  
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig  
för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller några  
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller  
misstag.  
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om  
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten  
och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt  
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören  
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har  
något realistiskt alternativ till att göra något av detta.  
Vid upprättandet av årsredovisningen ansvarar styrelsen och  
verkställande direktören för bedömningen av bolagets förmåga att  
Revisorns ansvar  
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida  
årsredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga  
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,  
och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden.  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för  
att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige  
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan  
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller  
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans  
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som  
användare fattar med grund i årsredovisningen.  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2022  
1 (4)  
 
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme  
och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen.  
Dessutom:  
slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i  
revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna  
i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller,  
om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om  
årsredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis  
som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock  
kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte  
längre kan fortsätta verksamheten.  
identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i  
årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller  
misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat  
utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är  
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra  
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet  
till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet  
som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta  
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,  
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.  
utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och  
innehållet i årsredovisningen, däribland upplysningarna, och om  
årsredovisningen återger de underliggande transaktionerna och  
händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild.  
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade  
omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också  
informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland  
de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi  
identifierat.  
skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna  
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma  
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till  
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i  
den interna kontrollen.  
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt  
relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla  
relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt  
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att  
eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.  
utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som  
används och rimligheten i styrelsens och verkställande  
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande  
upplysningar.  
drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och  
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift  
vid upprättandet av årsredovisningen. Vi drar också en slutsats,  
med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det  
finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana  
händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel  
om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar  
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka  
av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av  
årsredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för  
väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen  
särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i  
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar  
förhindrar upplysning om frågan.  
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar  
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust  
Uttalanden  
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Apikal  
Fastighetspartner AB (publ) för år 2022 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.  
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande  
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.  
Grund för uttalanden  
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är  
oberoende i förhållande till Apikal Fastighetspartner AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar  
enligt dessa krav.  
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner  
beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning  
innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är  
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets verksamhetsart,  
omfattning och risker ställer på storleken av bolagets egna kapital,  
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.  
organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och  
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett  
betryggande sätt.  
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt  
styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de  
åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i  
överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska  
skötas på ett betryggande sätt.  
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av  
bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande  
bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets  
Revisorns ansvar  
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt  
uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med  
en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot  
eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att  
en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer  
att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda  
ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner  
av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.  
företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon  
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot  
bolaget, eller  
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder  
vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk  
inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och  
förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig  
främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande  
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella  
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att  
vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och  
förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och  
på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,  
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.  
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av  
bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att  
med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med  
aktiebolagslagen.  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2022  
2 (4)  
 
överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi  
går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna  
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande  
om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens  
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi  
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.  
Revisorns granskning av Esef-rapporten  
Uttalande  
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat  
årsredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om  
värdepappersmarknaden för Apikal Fastighetspartner AB (publ) för år 2022.  
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet.  
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.  
Grund för uttalande  
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna  
rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Apikal Fastighetspartner AB (publ) enligt god  
revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.  
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.  
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar  
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att  
Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen  
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en  
sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören  
bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan  
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller  
misstag.  
Revisorns ansvar  
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i  
allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap.  
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval  
av vår granskning.  
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om  
Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig  
elektronisk rapportering av årsredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder  
som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för  
väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på  
oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de  
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och  
verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma  
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till  
omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om  
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också  
en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens  
och verkställande direktörens antaganden.  
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransknings-  
åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad  
i ett format som uppfyller dessa krav.  
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för  
att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i  
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en  
sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter  
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller  
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut  
som användare fattar med grund i Esef-rapporten.  
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att  
Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en  
avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den  
granskade årsredovisningen.  
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för  
revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av  
finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och  
näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för  
kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner  
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för  
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.  
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten  
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 5-6 och för att den är upprättad i enlighet med  
årsredovisningslagen.  
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår  
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och  
omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning  
ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.  
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt  
7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med  
årsredovisningslagen.  
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Apikal Fastighetspartner AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 9 mars 2022  
KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2013.  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2022  
3 (4)  
 
Stockholm den  
KPMG AB  
Magnus Ripa  
Auktoriserad revisor  
Revisionsberättelse Apikal Fastighetspartner AB (publ), org. nr 556921-1708, 2022  
4 (4)