ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

2025 fortsatte vi att skapa värde genom en

aktiv projektutveckling av lokaler till våra kunder,

samtidigt som vi optimerade vår portfölj

genomförvärv och avyttringar.

ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

OM SPECIALFASTIGHETER

Vd har ordet 5

Viktiga händelser under året 9

Specialfastigheter i korthet 10

Nyckeltal 11

Erbjudande till kapitalmarknaden 12

Året i siffror 13

ERBJUDANDE

Säkra fastigheter för samhällsviktiga kunder 34

Äga och förvalta 35

Utveckla 40

LÅNGSIKTIGT VÄRDESKAPANDE

Omvärld och marknad 15

Affärsidé 17

Vision 18

Strategi 19

Värdekedja 22

Medarbetare 23

Hållbarhet 26

BOLAGSSTYRNING

Ordförande har ordet 53

Bolagsstyrningsrapport 54

Styrelse 59

Ledning 62

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Förvaltningsberättelse 47

Finansförvaltning 49

Risker och riskhantering 50

FINANSIELLA RAPPORTER OCH NOTER

Koncernen flerårsöversikt 65

Koncernen resultaträkning 66

Koncernen rapport över totalresultat 66

Koncernen balansräkning 67

Koncernen kassaflödesanalys 69

Koncernen förändringar av eget kapital 70

Koncernen noter 71

Moderbolaget resultaträkning 95

Moderbolaget rapport över totalresultat 95

Moderbolaget balansräkning 96

Moderbolaget förändringar av eget kapital 97

Moderbolaget kassaflödesanalys 98

Moderbolaget noter 99

Styrelsens intygande 105

Revisionsberättelse 106

HÅLLBARHETSREDOVISNING

Allmänna upplysningar 112

Strategi och styrning 113

Dubbel väsentlighetsanalys 114

Miljöinformation 118

Social information 124

Styrningsinformation 130

GRI-index 132

TCFD-index 137

Bestyrkanderapport 138

ÖVRIGT

Fastighetsbestånd 141

Definitioner 143

Nyckeltalsberäkningar 144

ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025

3Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Innehåll

Om Specialfastigheter

Vd har ordet 5

Viktiga händelser under året 9

Specialfastigheter i korthet 10

Nyckeltal 11

Erbjudande till kapitalmarknaden 12

Året i siffror 13

4Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter

”Framgångsfaktorn

är helt klart vår

omställningskraft”

Specialfastigheter befinner sig i en tillväxtfas

som kommer fortsätta i flera år framöver.

Bolaget har ställt om för att kunna utveckla fler

och större projekt som skapar långsiktigt värde

ifastighetsportföljen. Vd Alexandra Laurén

reflekterar över året som gått, hur strategin

vägleder i vardagen och varför hållbarhet

äraffärskritiskt.

Alexandra Laurén, vd:

5Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet

”Det är det dagliga arbetet och de små

förflyttningarna som gör skillnad”

ur skulle du sammanfatta

2025 för Special fastigheter?

– 2025 har varit ett år där

vi visar att vi både kan växa

och växla upp vår förmåga

att skapa ett större värde för

bolaget. Vi har fortsatt inves-

tera i nya projekt, utvecklat portföljen med

nytillträdda fastigheter och genomfört några

större försäljningar för att skapa framtida

investeringsutrymme. Parallellt har vi stärkt

strukturerna i bolaget – organisation, arbets-

sätt och portföljstrategi – för att skapa stabili-

tet och kunna fortsätta utvecklas i takt med

våra kunders behov.

Du beskriver en fortsatt tillväxt samtidigt

som bolaget blivit effektivare i att hantera

den. Vad innebär det i praktiken?

– Efterfrågan på våra fastigheter och lokaler

är hög och vi ser framför oss en fortsatt väx

ande fastighetportfölj. Nu har vi byggt en tyd-

ligare struktur för att klara en större projekt-

utveckling och tillväxt över tid. Vi har stärkt

organisationen genom både struktur och

kompetens och förankrat vår långsiktiga stra

tegi i det dagliga arbetet. För våra kunder

betyder det att vi är en stabil, långsiktig part

ner som klarar större volymer utan att tappa

fokus på kvalitet, säkerhet och effektivitet.

Hur påverkar strategin vardagen i bolaget?

– Den ger oss en gemensam riktning,

både i nya större investeringar och i de

mindre besluten i vardagen. Den är ett

verktyg som ger oss ett gemensamt språk

vi kan samlas kring. För mig handlar det

om att viska fortsätta växa kontrollerat, vara

lönsamma på marknadsmässiga grunder

och fortsätta driva hållbarhet med höga

ambitioner. När medarbetare kopplar sitt

eget arbete till strategin – som att se hur en

energi effektiv åtgärd eller ett klokt val i drif-

ten bidrar till avkastningen eller lägre påver-

kan på klimatet – då blir strategin konkret

och levande.

Hållbarhet kopplat till affären är något du

återkommer till. Hur ser du på det arbetet

just nu?

– Vi äger, förvaltar och utvecklar en

fastighetsportfölj med stort värde, och jag

ärövertygad om att dess framtida värde i

hög grad avgörs av hur klimatsmart den är.

Detgäller både befintliga fastigheter, där

energieffektivitet och smart drift är centralt,

och de stora investeringar vi planerar. En

stor del av vår klimatpåverkan kommer

frånbyggmaterial som betong och arme-

ring. Därför är det viktigt att vi är en kunnig

beställare som sätter tydliga målbilder och

arbetar nära entreprenörer och leveran törer

för att hitta de bästa lösningarna. Med vår

projektvolym är det en utmaning, men

också stor möjlighet att göra skillnad på

riktigt.

Vilken roll spelar samarbetet med kunder

och partners i den här omställningen?

– En väldigt stor roll. Vi arbetar i nära,

långsiktiga relationer och lyckas som bäst

när vi förstår varandras drivkrafter, förvänt-

ningar och kompetenser. Det gäller både i

ombyggnationer och i nya, komplexa pro-

jekt. När kund, entreprenör, leverantörer och

våra egna team drar åt samma håll kan vi

höja ambitionsnivån och göra projekt och

fastigheter ännu mer effektiva.

Du talar ofta om att ”leda genom andra”.

Hur märks den filosofin i Specialfastigheter?

– Vi är runt 300 medarbetare, och jag

ärmån om att vi nyttjar allas kompetenser.

Det är det som gör skillnad i vardagen.

Alexandra Laurén

Vd, Specialfastigheter

Alexandra Laurén om en av bolagets viktigaste styrkor.

6Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet

”Vi arbetar i nära, långsiktiga relationer

och lyckas som bäst när vi förstår varandras

drivkrafter, förväntningar och kompetenser.

Det gäller både i ombyggnationer och i nya,

komplexa projekt.”

Alexandra Laurén, vd på Specialfastigheter

7Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet

Ledningens uppdrag är att sätta riktning,

skapa förutsättningar och bygga starka team.

Jag trivs som bäst när jag ser grupper ut-

vecklas tillsammans, dela erfarenheter och

våga prova nya vägar. Ibland innebär det att

vi får justera och lära längs vägen. Det viktiga

är att vi håller ihop i både med- och motvind.

När medarbetare har rätt mandat och känner

ansvar händer det mycket – i verksamheten,

ikundrelationerna och i vår förändringsresa.

Finns det någon händelse under året du

tycker säger något om var ni är som bolag?

– För mig är det inte en enskild händelse.

Det är det dagliga arbetet och de små för-

flyttningarna som gör skillnad – där kund-

fokus, hållbarhet och lönsamhet är avgö-

rande för bolagets framgång. Jag har varit

på flera besök i våra fastigheter och projekt

under året där det varit tydligt att ett nära

samarbete med kunder, entreprenörer och,

imånga fall, kommuner verkligen ger bra

resultat. När vi lyckas kombinera höga krav,

avancerad funktion och långsiktiga värden

ifastigheten ser man styrkan i våra team och

i våra partnerskap.

Vad fokuserar du särskilt på de

kommande åren?

– För mig handlar det mycket om att hålla

1. Strategin

Att vi håller fast vid rikt-

ningen – strategin ger oss

en tydlig kompass och vi

har tagit viktiga steg i att

styra, leda och prioritera

utifrån den.

2. Samarbetena

Att vi har fördjupat dialo-

gen med våra kunder och

partners, vilket gör oss fort-

satt rustade att tillsammans

genomföra stora, komplexa

projekt över lång tid.

3. Hållbarhetsarbetet

Att vi har växlat upp vårt

fokus på hållbarhet, särskilt

kopplat till våra investe-

ringar, i våra fastigheter och

materialval, och därmed

stärker både klimatnytta

och långsiktigt värde i port-

följen.

Alexandra Laurén

Vd, Specialfastigheter

i strategin och fortsätta förflyttningen vi har

påbörjat. Vi har en tydlig riktning, en stärkt

organisation och en portföljstrategi som

hjälper oss att ta kloka beslut om hur vi ska

växa. Vi ska fortsätta vara ett eftertraktat,

effektivt, konkurrenskraftigt och lönsamt fast-

ighetsbolag, samtidigt som vi höjer nivån på

hur vi arbetar med hållbarhet i varje affär.

Jag vill att vi även framåt ska upplevas som

en trygg, lyhörd partner och som en arbets-

plats där medarbetare får utvecklas. Det är

idet långsiktiga arbetet, steg för steg, som

vibygger vår fortsatta tillväxtresa.

Vad är du mest stolt över?

– Det är många saker jag imponeras av,

men kanske mest den förändrings- och

samverkanskraft som finns i organisationen.

Att driva ett bolag som växer så kraftigt är

komplext – men med rätt kompetenser, nära

kund - och leverantörssamarbeten och en

långsiktig och stabil finansiell ställning är

det fullt möjligt.

Jag är väldigt glad att vara en del av den

här resan tillsammans med alla fantastiska

kollegor där vi gör stor skillnad tillsammans.

Tre saker jag tar

med mig från 2025

8Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Vd har ordet

Viktiga händelser

under året

Specialfastigheter fortsätter den stabila tillväxtresan och har

genomfört flera viktiga förändringar i fastighetsportföljen.

Vi har frånträtt utvalda fastigheter, färdigställt andra och arbetar

med de första helt nya anstalterna i Sverige på flera år.

ARBETET MED DE

två nya kriminalvårds-

anstalterna i Kalmar och Trelleborg fort-

skrider enligt plan. Fastigheterna uppförs

isäkerhetsklass 2 och blir de första heltnya

kriminalvårdsanstalterna i Sverige på flera

år. Tillsammans tillför de Kriminal vården

över 1 000 nya häktes- och anstaltsplatser,

och har en sammanlagd uthyrningsbar area

på närmare 43 000 respektive 78 500 kvm.

Kalmar Syd ska enligt plan tas i drift 2030

och anläggningen i Trelleborg blir Sveriges

största när den står färdig 2031.

I OKTOBER INVIGDES lokaler för Sveriges nya

Riksarkiv, en nybyggd säkerhetsfastighet

som bidrar till ett långsiktigt bevarande av

samhällsviktig information. Det ståtliga land-

märket omfattar närmare 31 000 kvm uthyr-

ningsbar area och har 26 mil hyllplan i den

slutna arkiv delen i betong. I den öppna

delen, byggd iträ, bidrar medvetna materi-

alval och lösningar som solceller, sedumtak

och bio baserad fjärrvärme till att minska

miljö

påverkan och koldioxidutsläpp. Riksarki-

vet har certifierats enligt Miljöbyggnad Guld.

2025 FLYTTADE Rättsmedicinalverket in

inybyggda lokaler bredvid Skogome-

anstalten i Göteborg. Fastigheten är anpas-

sad för denrättspsykiatriska utrednings-

verksam hetens behov nu och i framtiden.

Den nya byggnaden har en uthyrningsbar

area på cirka 4000 kvm och är uppförd

enligt Miljöbyggnad Silver. Projektet är ett

bra exempel på hur nära samarbete med

kund skapar hållbara fastigheter där säker-

het och funktionalitet går hand i hand.

SPECIALFASTIGHETER HAR SÅLT fastigheter

för9 619 Mkr, med en uthyrningsbar

areaom 260 000 kvm. Affärerna omfattar

bland annat Försvarsmaktens högkvarter,

FMV:s huvudkontor och FOI:s huvudkontor,

som samtliga ligger i Stockholm och såltstill

Fortifikationsverket, samt kriminalvårds- och

institutionsfastigheter i södra ochmellersta

Sverige som sålts till Intea. Försäljningarna

möjliggör ytterligare framtida investeringar

iform av ny-, om-och tillbyggnadsprojekt.

VARTANNAT ÅR GÖR Specialfastigheter en

kundundersökning, NKI (Nöjd Kund Index),

som mäter hur nöjda kunderna är med oss

som fastighetsägare. 2025 års samman-

lagda NKI blev 72, vilket placerar oss i den

övre halvan av de företag som deltagit i

mätningen. Vi får höga resultat inom samt-

liga områden, särskilt kundvård och person-

lig service med index 81. Totalindex, som

omfattar både lokalernas fysiska miljö och

servicen blev 65, vilket är något lägre än

2023 års resultat på 67.

Två storanstalter under

byggnation

Rättsmedicinalverket

flyttade in

Försäljning av fastigheter

förnärmare 10 Mdkr

Ännu ett gott

NKI-resultat

Invigning av Riksarkivet

iHärnösand

Klicka här för att läsa

mer på vår hemsida.

Klicka här för att läsa

mer på vår hemsida.

Klicka här för att läsa

mer på vår hemsida.

Klicka här för att läsa

mer på vår hemsida.

9Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Viktiga händelser under året

I KORTHET

Specialfastigheter är marknadsledande inom säkerhetsfastigheter.

Vi är en långsiktig ägare som utvecklar och förvaltar hållbara fastigheter för

ett tryggare samhälle. Verksamheten kännetecknas av stabila kunder och

långa hyresavtal, och i fastighetsportföljen ingår bland annat kriminalvårds-

anstalter, ungdomshem, domstolsbyggnader och polishus.

Långsiktiga med fokus på säkerhet

Fastigheter per

affärsområde

Specialfastigheter i korthet

Kriminalvård

Försvar och rättsväsende

Institutionsvård och

övriga specialverksamheter

47,4

Marknadsvärde

imiljarder kronor

147

Antal fastigheter

vi äger och förvaltar

Antal kommuner

med fastigheter

324

Antal medarbetare

på Specialfastigheter

10Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Specialfastigheter i korthet

71,7 14,3 1,0 29,2

Utvalda nyckeltal

Överskottsgrad

(Procent)

Återstående kontraktstid

(Antal år)

Uthyrningsbar area

(Miljoner kvadratmeter)

Beslutad investeringsvolym

(Miljarder kronor)

11Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Nyckeltal

KAPITALMARKNADEN

Specialfastigheter har stabila kunder med långa hyresavtal, en god finansiell

ställning och därmed ett högt kreditbetyg. I kombination med väl förvaltade fastigheter,

stor tillväxt genom projektutveckling, ett starkt fokus på hållbarhet och en unik position

inom säkerhetsfastigheter gör det Specialfastigheter attraktivt för investerare.

Stabil affärsmodell lockar investerare

SPECIALFASTIGHETER HYR UT verksamhets-

anpassade lokaler till myndigheter med

viktiga samhällsfunktioner, såsom Kriminal-

vården, Statens institutionsstyrelse och

Polismyndigheten. Våra kunder utgör en sta-

bil kundbas med låg kreditrisk och säkra

kassaflöden. Hyresavtalen har lång avtalstid

och kan vid nyproduktion löpa upp till 25 år.

EFTERFRÅGAN PÅ Specialfastigheters lokaler

är fortsatt hög. Vi utvecklar fastighetsbestån-

det i nära samverkan med våra kunder och

investeringsprojekt genomförs först efter

attavtal har slutits. Kombinationen av långa

hyresavtal, verksamhetsanpassade och

effektiva fastigheter samt ett kontinuerligt

arbete medatt utveckla lokalerna gör att ris-

ken förvakanser är låg. Den stora volymen

av nybyggnadsprojekt innebär också att den

genomsnittliga återstående kontraktstiden

iportföljen är hög och uppgick vid årets

sluttill 14,3 år.

SOM ETT AV svenska statens helägda bolag

har vi en ägare med stark finansiell kapaci-

tet. Bolaget förvaltas av Regeringskansliet

som bedriver en aktiv och långsiktig styr-

ning, med fokus på god förvaltning, effektiv

kapitalanvändning och långsiktigt hållbart

värde skapande. Den stabila ägarstrukturen

bidrar till att säkerställa förtroende hos kun-

der, investerare och andra intressenter över

tid. Sverige är ett av få länder med det hög-

sta kreditbetyget AAA, med stabil utsikt, från

S&P Global Ratings.

SPECIALFASTIGHETER HAR SEDAN 2005 oför-

ändrat högt kreditbetyg från S&P Global

Ratings. AA+ med stabil utsikt på lång sikt,

A-1+ på kort sikt samt K-1 enligt den nord-

iska skalan för kortfristig upplåning. Att vi

har branschens högsta betyg bygger på

vårunika roll, en låg affärsriskprofil, stabila

kassaflöden från statliga kunder, stark likvid-

itet samt att företaget har svenska staten

som ägare. Specialfastigheter har även

inkluderat en Change of Control-klausul

ibolagets obligationsdokumentation som

skyddar investerare mot ägarförändringar.

UNDER HÖSTEN 2024 uppdaterade vi vårt

ramverk för gröna obligationer, med krav

påenergiprestanda utifrån EU:s taxonomi,

klimatriskanalys och att byggnaderna ska

vara uppförda i enlighet med certifierings-

systemet Miljöbyggnad, minst nivå Silver,

eller motsvarande. Arbetet med att minska

klimatpåverkan skapar goda förutsättningar

för fortsatt grön finansiering. Per den 31

december 2025 uppgår den utestående

volymen av gröna obligationer till 4 008mil-

joner kronor, vilket motsvarar 20,3 procent

av den totala nettolåneskulden.

Långsiktiga kunder Låg vakansgrad Stabila ägare Högt kreditbetyg Grönare upplåning

12Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Erbjudande till kapitalmarknaden

Året i siffror

Specialfastigheters hyresintäkter och förvaltningsresultat

ökade i linje med förväntan, främst tack vare färdigställande

av ett flertal projekt under 2025. Bolaget har även en fortsatt

stor beslutad investeringsvolym.

1 000

2 000

3 000

4 000

20252024202320222021

2 174

2 205

3 042

3 308

2 650

Mkr

Totala hyresintäkter

Hyresintäkter

500

1 000

1 500

2 000

20252024202320222021

1 592

1 341

1 713

1 994

1 624

Mkr

Förvaltnings resultat

Förvaltningsresultat

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

20252024202320222021

Mkr

1 790

1 731

2 049

2 412

2 726

Driftsöverskott

Driftöverskott

000

018

020

022

024

026

028

030

032

034

036

03 8

040

042

044

Basår

2018

Mål

2030

Mål

2045

Koldioxidutsläpp i egen verksamhet (scope 1 och 2), ton CO

–43%

Sedan basår

Femårsöversikt 2025 2024 2023 2022 2021

Intäkter från fastighetsförvaltning, Mkr 3 801 3 502 3 063 2 456 2 464

Förvaltningsresultat, Mkr 1 994 1 713 1 624 1 341 1 592

Resultat före skatt, Mkr 1 559 6 082 1 296 –172 3 771

Årets resultat , Mkr 1 006 4 822 1 020 –143 2 999

Avkastning på justerat operativt kapital, % 6,4 5,3 5,4 5,2 6,0

Direktavkastning, % 5,5 5,1 5,3 4,9 5,7

Hyresintäkter, kr/kvm 2 845 2 570 2 359 1 999 1 976

Uthyrningsgrad, % 97,0 98,1 97,3 97,5 97,6

Överskottsgrad, % 71,7 68,9 66,9 70,5 72,7

Lokalarea, tusental kvm 990 1 184 1 158 1 102 1 099

Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr 5 411 5 824 5 733 4 173 1 996

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 47 368 51 915 41 740 36 210 33 761

Belåningsgrad, % 41,7 50,0 52,4 48,4 42,2

Soliditet, % 37,3 34,5 32,4 35,0 40,9

Andel gröna obligationer, % 20,3 15,4 13,9 10,8 11,2

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Om Specialfastigheter / Året i siffror

Långsiktigt

värdeskapande

Omvärld och marknad 15

Affärsidé 17

Vision 18

Strategi 19

Värdekedja 22

Medarbetare 23

Hållbarhet 26

14Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande

Ökad efterfrågan på

säkra fastigheter

e senaste åren har efter-

frågan på säkerhetsanpas-

sade samhällsfastigheter

ökat i Sverige. Kriminal-

politiken har drivit fram

reformer som lett till en

historisk expansion av

säkerhetsfastigheter, där behovet av fler

häktes- och anstaltsplatser ställer krav på

omfattande ny- och ombyggnation. Efter-

frågan drivs också av behovet av säkra och

anpassade lösningar för rättsvårdande

myndigheter och andra verksamheter med

särskilda krav på fastigheternas säkerhet.

Intresset för säkerhet i bred bemärkelse har

förstärkts av osäkerheten iomvärlden.

Geopolitisk oro och ett mer komplext säker-

hetsklimat sätter även fokus på behovet av

hög driftsäkerhet iform av bland annat

energi- och vatten försörjning. Myndigheter,

kommuner och företag ser över sina risker,

och för aktörer som verkar inom säkerhets-

fastigheter innebär detta en stabil och lång-

siktig efterfrågan på säkra, ändamålsenliga

lokaler.

TILLGÅNGEN TILL OCH kostnader för kapital

har förändrats de senaste åren. För fastig-

hetsbranschen har det inneburit en omställ-

ning med ökade kapitalkostnader, minskad

riskaptit och en tidvis avvaktande transak-

tionsmarknad. Samtidigt är tillgången till

kapital fortsatt god för aktörer med starka

balansräkningar och säkra kassaflöden,

vilket gynnar bolag med stabila hyresgäster

och långsiktiga avtal. Kapitalmarknaden

harlänge visat ett stort intresse för gröna

obligationer och andra hållbara finansie-

ringsformer, medan nya krav på rapporte-

ring och klassificering av gröna tillgångar

fortsätter att påverka hur kapital allokeras

och hur investeringar värderas.

På arbetsmarknaden har det blivit lättare

att rekrytera inom bygg- och fastighetsrela-

terade yrken, samtidigt som konkurrensen

om vissa nyckelkompe ten ser – exempelvis

IT-, säkerhets- och hållbarhetsspecialister –

har ökat. Det ställer krav på långsiktig kom-

petensförsörjning. Konjunkturavmattningen,

som har dämpat bygg andet av bostäder

och kontor, har frigjort kapacitet i bygg- och

entreprenad branschen. Detta innebär bättre

möjlig heter attupphandla kompetenta

entreprenörer och säkra resurser i hela

värde kedjan, och skapar på så sätt just nu

bättre förut sättningar för genomförande av

större investeringsprojekt.

Ett växande säkerhetsbehov och geopolitisk oro driver efterfrågan på

säkra, hållbara samhällsfastigheter samtidigt som förändrade kapital-

villkor skapar nya möjligheter till långsiktiga investeringar.

Så möter Specialfastigheter

omvärldsutvecklingen

1. Långsiktighet

VI TAR ANSVAR för våra fastigheter över lång tid. Våra investe-

ringar är långsiktigt hållbara och vi ser till att vi kan leverera

över tid.

2. Säkerhet

NÄR SÄKERHETSBEHOVEN ÖKAR hos våra kunder står vi redo

med kompetens och lösningar som klarar högre krav, med

bibehållen funktion, driftsäkerhet och flexibilitet.

3. Tillväxt

VI VÄXER I takt med att behoven inom vårt segment och vårt

fastighetsvärde är på väg att fördubblas. Tillväxten kräver

framförhållning i kapital och kassaflöden.

4. Kapacitet

VI SKAPAR KAPACITET i organisation, leverantörsled och i

kapitalförsörjning för att ha förmågan att genomföra en stor

framtida investeringsvolym.

5. Kompetens

VI STÄRKER VÅR kompetens genom att förena projektutveck-

ling, förvaltning, säkerhet och hållbarhet. Genom samarbete

och lärande från tidigare uppdrag ökar vi vår förmåga att

genomföra stora och komplexa projekt.

15Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Omvärld och marknad

astighetsmarknaden har för-

ändrats under de senaste åren.

Perioden med låga räntor

ersattes av en snabb ränte-

uppgång och minskad efter-

frågan. Kapital blev dyrare,

risk viljan minskade och många

aktörer drog ned på sina investeringar.

– Det har sedan dess skett en stabilisering

och en konjunkturåterhämtning i svensk

ekonomi. Fastighetsbolagen gynnas av

hyresjusteringar och av att räntorna har gått

ner, säger Susanne Essehorn, chef Affärsut-

veckling på Specialfastigheter.

Samtidigt börjar transaktionsmarknaden

återhämta sig och transaktionsvolymen och

aktiviteten är högre jämfört med åren 2023–

2024.

För Specialfastigheter ser marknaden

annorlunda ut än för mer konjunkturkänsliga

segment som bostäder och kontor. Inom

säkerhetsfastigheter drivs efterfrågan av

långsiktiga behov hos myndigheter och

andra aktörer med stabil finansiering.

– Behovet av säkra lokaler är långsiktigt,

och det präglar hela vår marknad, säger

Susanne Essehorn.

Specialfastigheter investerar stora belopp i

projektutveckling och den beslutade volymen

uppgår till 29 miljarder kronor. Trots att fastig

heter sålts under de senaste åren är det

totala fastighetsvärdet ändå på väg att för

dubblas jämfört med år 2016.

– Vi är ett stabilt företag i tillväxt. Vår

projekt portfölj sträcker sig över lång tid, och

vi vet redan i dag att vi kommer att använda

mycket kapital i våra projekt under flera år

framåt.

Tillgången till kapital är avgörande för

hela fastighetsbranschen. För Specialfastig-

heter underlättas situationen av en stark

ägare, god rating och stabila kassaflöden.

Kapitalmarknaden upplevs som bättre fung-

erande i dag än under de mest turbulenta

perioderna, samtidigt som ett mer stabilt

ränteläge har stärkt konkurrensen inom

segmentet.

– Det finns en stor efterfrågan gällande

säkerhetsfastigheter, och plats för flera aktö-

rer. Konkurrens är bra över tid, det driver

utveckling och effektivitet. Vi strävar efter att

löpande utveckla både våra fastigheter och

arbetssätt.

LÄGRE BYGGTAKT I andra segment har också

skapat ett läge där det finns mer kapacitet

ibygg- och entreprenadbranschen. När

bostads- och kontorsprojekt skjuts upp fri-

görs resurser som kan användas i större,

långsiktiga projekt.

– För vår del är det gynnsamt att det finns

kapacitet. Vi bygger för att äga över lång

tid,för kunder med hög efterfrågan och

långsiktiga behov.

Samtidigt växer betydelsen av hållbar-

hetsfrågor på fastighetsmarknaden, inte

minst hur framtida driftkostnader och inves-

teringar bedöms. Energieffektiviseringar, kli-

matrelaterade risker och resurseffektiva kon-

struktioner får större betydelse ibesluten.

– Gör man rätt saker inom hållbarhet vin-

ner man ofta dubbelt. Om vi energieffektivi-

serar och gör smarta materialval får vi både

lägre klimatpåverkan och ett bättre drift-

netto, avslutar Susanne Essehorn.

Den samlade bilden visar på en stabil

grund för fortsatt tillväxt i ett segment med

växande behov, där långsiktiga investeringar,

kostnadseffektivitet, god finansiering och

hög genomförandeförmåga är avgörande.

Fastighetsmarknaden har påverkats av högre räntor och transaktions-

marknaden har varit försiktig. Inom segmentet säkerhetsfastigheter

ärbilden annorlunda: efterfrågan är stark och Specialfastigheter växer

med kundernas långsiktiga behov.

Stabil tillväxt i ett segment

med växande behov

Susanne Essehorn

Chef Affärsutveckling

”

”Vi är ett stabilt och starkt företag i tillväxt.

Vårprojektportfölj sträcker sig över lång tid, och vi

vet redan i dag att vi kommer att använda mycket

kapital i våra projekt under flera år framåt.”

Susanne Essehorn

Chef Affärsutveckling

16Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Omvärld och marknad

Specialfastigheter är en långsiktig ägare

som utvecklar och förvaltar hållbara

säkerhetsfastigheter.

Vår affärsidé

17Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Affärsidé

Säkra fastigheter för

ett tryggare samhälle.

Vår vision

18Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Vision

Vår strategi i korthet

Specialfastigheter ska vara ett långsiktigt lönsamt

företag som drivs på affärsmässig grund med en

effektivitet som motsvarar andra fastighetsbolag

påmarknaden. Bolaget ska generera en marknads-

mässig avkastning på operativt kapital om mer än

5procent över tid.

Specialfastigheter ska genomföra en föredömlig

klimatresa mot nettonollutsläpp 2045. Bolaget ska vara

föredömligt som byggherre genom att ta ansvar för ett

säkert och rättvist projektgenomförande. Som arbets-

givare ska företaget ta ansvar för att medarbetare har

goda förutsättningar att prestera i sina yrkesroller.

Specialfastigheter ska ha en marknadsledande

positioninom säkerhetsfastigheter över tid.

Vårt erbjudande skapar förtroende och sätter fokus

på en effektiv och värdeskapandeverksamhet med

hög säkerhets kompetens och nöjda kunder.

Långsiktigt

lönsamma

Föredömliga

inomhållbarhet

Marknadsledande inom

säkra fastigheter

STRATEGISKA AMBITIONER

19Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Strategi

STRATEGISKA MÅL ÖVERGRIPANDE MÅL MÅL 2025 UTFALL 2025

Långsiktigt

lönsamma

Affärsmässigt driven verksamhet och marknadsmässig avkastning

• Avkastning på justerat operativt kapital.

Minst 5 % över tid 6,4 %

• Soliditet. 25–40 % 37,3 %

Föredömliga inom

hållbarhet

Minskade klimatutsläpp i linje med Parisavtalet och nå nettonollutsläpp 2045

• Absoluta koldioxidutsläpp i scope 1 och scope 2.

Mindre än 2 746 ton CO

e 2 635 ton CO

Attraktiv arbetsgivare

• eNPS (Employee Net Promoter Score).

Minst 24 18

Upprätthålla nolltolerans mot mutor och korruption

• Korruptionsfall.

Noll Noll kända fall av korruption

Marknadsledande inom

säkra fastigheter

En god och etablerad säkerhetskultur

• Säkerhetsindex

Högre än 4,5 4,5

Mål och utfall

1 )

Säkerhetsindexet är framtaget av Specialfastigheter internt.

STRATEGISKA AMBITIONER

20Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Strategi

är strategi- och utvecklings-

chef Caroline Jägerhök

beskriver Specialfastig-

heters strategiska riktning

återkommer hon till två ord:

leverans och utveckling.

– Vårt huvudfokus just nu

är att leverera påden stora volymen ny-, till-

och ombyggnation i vårt fastighetsbestånd

samtidigt som vi fortsätter att utveckla vårt

erbjudande och vår organisation för framti-

den. Vi är ett långsiktigt, hållbart och kom-

mersiellt bolag. Med vår kompetens, tillsam-

mans med våra kunder och samarbets-

partners, vill vi skapa ett så stort värde som

möjligt, säger hon.

STRATEGIN GER EN GEMENSAM riktning och

gör det lättare för alla delar av verksam-

heten att fatta bra beslut för bolaget.

– För oss skapar strategin förutsättningar

för alla medarbetare att fatta kloka beslut

varje dag.

En central del i tillväxtresan har varit att

bygga organisationen för den större voly-

men. Projektutvecklingen har en tydligare

linjeorganisation med chefer som har både

personalansvar och ansvar för sina projekt-

portföljer.

– Det ger starkare teamkänsla med arbete

mot gemensamma mål och förbättrad möj-

lighet till lärande och kompetensutveckling

över tid, säger Caroline Jägerhök.

Egen drift ger en djup kunskap om våra

fastigheter och våra kunders behov som

både skapar trygghet och kostnads-

effektivitet.

– Vi sätter en gemensam basnivå för områ-

den som säkerhet och hållbarhet, och anpas-

sar sedan våra projekt och fastigheter utifrån

våra egna och våra kunders behov. Det är en

del i att skapa så stort värde som möjligt.

En tydlig stra-

tegi ger oss en

gemensam rikt-

ning och förut-

sättningar för

alla medarbeta-

re att fatta kloka

beslut varje dag.

Specialfastigheter fortsätter att växa. Vår strategi fokuserar på att

utveckla erbjudandet och organisationen så att varje investerad

kronaskapar största möjliga värde.

”Vi vill skapa ett så stort

värde som möjligt”

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Strategi 21

Vår värdekedja

Resurser och produkter

• Materialutvinning

• Tillverkning av produkter

• El, värme, vatten och kyla

• Transport och logistik

• Finansiering

• Mark

Tjänster

• Leverantörer

• Konsulter

• IT-tjänster

Affärs- och projektutveckling

• Idé och projektering

• Ny- och ombyggnation

• Uthyrning

• Förvärv

Förvaltning

• Drift och underhåll

• Energiproduktion

• Fastighets- och skogsförvaltning

Medarbetare

Samverkan bransch och forskning

Hyresgästens verksamhet

Försäljning av fastigheter

Avveckling

• Avfallshantering och återvinning

• Rivning och återbruk

• Återställning av mark

Uppströms Egen verksamhet Nedströms

22Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Värdekedja

å bara några år har Special-

fastigheter vuxit kraftigt, både

iantal medarbetare och i

projekt volym. Med nya kolle-

gor, nya arbetssätt och en

växande portfölj av fastigheter

har också HR-arbetet fått en

alltmer strategisk roll. För vår HR-chef

Christina Burlin handlar det om att skapa

stabilitet mitt i förändringen.

– Vi har lyckats bygga en inkluderande

kultur där människor känner sig sedda, väl-

komna och delaktiga. Det är en av våra

största styrkor, säger hon.

Förändringsresan har inneburit att verk-

samheten har breddats – från förvaltande

bolag till ett förvaltande och projektutveck-

lande företag, där fokus på att hantera

tillväxt och lönsamhet blivit tydligare.

– Vi ska driva verksamheten hållbart

ochlönsamt, men på ett sätt som också

gynnar våra kunder. Det hänger ihop, säger

Christina Burlin.

När företaget växer snabbt krävs ett

ledar skap som håller samman kulturen.

Därför har vi under flera år satsat på egna

När Specialfastigheter växer förändras också organisationen. HR-chef

Christina Burlin berättar om resan mot ett mer utvecklingsorienterat

ochhållbart bolag, där kultur, ledarskap och ansvar går hand i hand.

Christina Burlin, HR-chef:

”Vi vill fortsätta utvecklas

tillsammans med våra

medarbetare.”

23Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Medarbetare

ledarskapsprogram, skräddarsydda efter

våra behov.

– Forskningen visar att bra ledare skapar

friska organisationer. Våra chefer har fått

utvecklas både professionellt och person-

ligt, och resultaten visar att de gör ett riktigt

bra jobb, säger hon.

Ett centralt begrepp i vår organisation är

att ”leda genom andra”; ansvar och förstå-

else behöver finnas i varje led.

– Ledningen visar riktningen, men det är

cheferna som för kulturen vidare till varje

medarbetare. Alla behöver känna ansvar

och delaktighet, säger Christina Burlin.

SAMTIDIGT PÅGÅR DET långsiktiga arbetet

med att stärka hälsa och trivsel. Nya intro-

duktionsprogram, hälsoinsatser – till exem-

pel stegtävlingar – och ett strukturerat arbete

med erfarenhetsöverföring ska bidra till att

hålla samman organisationen. Här handlar

det om att må bra för att kunna prestera.

– Det ska vara roligt att gå till jobbet – inte

varje dag kanske, men de flesta. När medar-

betare känner sig inkluderade och har rätt

förutsättningar att göra sitt bästa, då skapar

vi både välmående och resultat, säger hon.

Christina Burlin beskriver ett framgångs-

rikt HR-arbete som både mänskligt och

affärsmässigt.

– Vi vill fortsätta utvecklas tillsammans

med våra medarbetare. Kompetens, ett

starkt ledarskap, tydligt ansvar och en kul-

tur

som präglas av tillit och engagemang.

Det är grunden för att vi ska lyckas även

framåt.

Personalomsättning

Andelen anställda som

slutar har sjunkit stadigt

från 14,6 procent år 2022

till 6,8 procent år 2025.

Den beräknas som antal

personer som slutat,

delat med medelantalet

anställda.

Total sjukfrånvaro

Den låga nivån är ett

resultat av ett långsiktigt

hälsoarbete med tidig

dialog, förebyggande

insatser och en kultur

som uppmuntrar balans

mellan arbete och fritid.

6,8 % 1,7 %

”

Våra chefer har fått

utvecklas både profes-

sionellt och personligt,

och resultaten visar

att de gör ett riktigt

bra jobb.”

Christina Burlin

HR-chef

Specialfastigheters

stora tillväxt, med

fler medarbetare

och projekt, har gett

HR en än mer stra-

tegisk roll.

24Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Medarbetare

”

Det bästa med mitt jobb är

mångsidigheten. Vi är på en

spännande resa som företag

och det är ett privilegium att få

vara med när vi blir modernare,

större och bättre.”

”

Det är roligt och varierande.

Jag får vara med i hela kedjan

och säkerhetsaspekten är

extra intressant. Det är korta

beslutsvägar och ett bra

driv i organisationen.”

”

Man får ett brett perspektiv

och insyn i olika delar av

företaget. I dag förvaltar jag

fastigheter där jag själv var

drifttekniker för tolv år sen

– det är häftigt.”

Robert Keskitalo

Energisamordnare

Lina Öfverström

IT-samordnare

Patrik Svensson

Teknisk förvaltare

Hur är det att arbeta på Specialfastigheter?

MEDARBETARE

25Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Medarbetare

Strategiskt hållbarhetsarbete

genom hela värdekedjan

Hållbarhet är en del av Specialfastigheters affärsstrategi. Vi använder

resurser klokt under hela fastighetens livscykel och skapar långsiktigt

värde genom att minska klimatpåverkan, utveckla energieffektiva lös-

ningar och ta socialt ansvar.

Som partner och medlem i branschinitiativ och internationella

ramverk bidrar vi till gemensam utveckling och får samtidigt kunskap

och verktyg som stärker hållbarhetsarbetet. Det hjälper oss att prio-

ritera rätt och öka vår positiva påverkan.

ållbart värdeskapande

handlar om att öka den

positiva påverkan och min-

ska den negativa genom

hela verksamheten och

värdekedjan. Därför fokuse-

rar Specialfastigheter på

de områden där påverkan och risker är som

störst, och där insatserna ligger nära kärn-

affären. Det ger lösningar som kan skalas

upp, stärka konkurrenskraften och framtids-

säkra vår affär.

BYGG- OCH FASTIGHETSSEKTORN står för en

stor del av Sveriges utsläpp av växthusgaser.

Som marknadsledande inom säkerhets-

fastigheter har vi både möjlighet och ansvar

att bidra till omställningen – därför är klimat-

frågan den mest prioriterade och utma-

nande hållbarhetsfrågan. Under 2025 har

vi kartlagt utsläpp i värdekedjan för att styra

åtgärderna till områden där de har störst

effekt. För att göra fastigheterna mer mot-

ståndskraftiga inför framtiden görs analyser

av klimatrelaterade risker, som extremväder.

Specialfastigheter arbetar systematiskt för

att minska energianvändningen och utsläp-

pen från våra fastigheter. Arbetet innefattar

en rad olika åtgärder, bland annat investe-

ringar i effektivare uppvärmning, förbättrad

uppföljning samt en övergång till gröna

energiavtal. Vi värnar även naturmiljöer och

arbetar för att bevara biologisk mångfald

när mark tas i anspråk. Genom gröna obli-

gationer finansieras de projekt som ger

störst klimatnytta. Målet är att öka andelen

grön finansiering.

MÄNNISKORS VILLKOR ÄR en annan central

delav hållbarhetsarbetet. En säker arbets-

miljö, respekt för mänskliga rättigheter

ochett konsekvent antikorruptionsarbete

äravgörande i vår bransch. Genom tydliga

krav och nära samarbete med kunder

och leverantörer kan vi minska riskerna

och stärka hållbarheten i leverantörs-

kedjan – även där vårt direkta inflytande

är begränsat.

Tillsammans gör

vi störst skillnad

SCIENCE BASED TARGETS (SBTI)

Specialfastigheters klimatmål är verifierade av SBTi

och i linje med Parisavtalet.

FOSSILFRITT SVERIGE

Vi medverkar i branschens färdplan för att öka takten

mot en fossilfri bygg- och fastighetssektor.

RÄTTVIST BYGGANDE

Genom oanmälda kontroller av en neutral granskare

verkar vi för att motverka kriminalitet och osund konkurrens.

INSTITUTET MOT MUTOR (IMM)

Medlemskapet i IMM hjälper oss att förebygga mutor

och oegentligheter, vilket minskar legala, finansiella och

varumärkesmässiga risker.

MILJÖBYGGNAD

Alla nybyggnationer byggs enligt Miljöbyggnad Silver

som lägsta nivå, med en långsiktig målsättning att fler

projekt ska certifieras av SGBC.

HÅLL NOLLAN

I samverkan och genom erfarenhetsutbyte arbetar vi för

noll olyckor och en trygg arbetsmiljö på varje arbetsplats.

26Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

Väsentliga hållbarhetsfrågor

Specialfastigheters sex väsentliga hållbarhetsområden utgår från påverkan

på människa och miljö samt från finansiella risker och möjligheter som följer

av hållbarhets utmaningar och omställningskrav.

KLIMAT-

FÖRÄNDRINGAR

DEN EGNA

ARBETSKRAFTEN

ARBETSTAGARE

I VÄRDEKEDJAN

BIOLOGISK MÅNGFALD

OCH EKOSYSTEM

ANSVARSFULLT

FÖRETAGANDE

Byggnation, drift och förvaltning krä-

ver material, energi och transporter

som ger stora utsläpp. Vi arbetar för

att minska klimatpåverkan och

klimat anpassa våra fastigheter i takt

med ett förändrat klimat. Genom

energieffektivisering, fossilfri energi

och minskade utsläpp i byggproces-

sen tar vi steg mot nettonollutsläpp.

Som fastighetsägare har vi påverkan

på ekosystem och biologisk mång-

fald. Genom tidig hänsyn i planering

och byggskede kan vi skydda natur-

värden och stärka ekosystemen. Vi

utvecklar gröna miljöer som främjar

biologisk mångfald och resiliens

ivåra projekt och befintliga fastig-

heter.

Inom bygg- och fastighetsbranschen

finns risker för arbetsrelaterade

skador, ohälsa och brister i mänsk-

liga rättigheter. Vi ställer krav och

följer upp leverantörer för att mot-

verka kriminalitet och osund konkur-

rens. Genom partnerskap och ökade

kontroller strävar vi mot säkrare

arbetsplatser och noll olyckor.

Alla medarbetare ska ha en trygg,

hälsosam och inkluderande arbets-

miljö. Med egen driftpersonal

ifastigheterna krävs även ett extra

fokus på både säkerhet och sam-

verkan med hyresgästerna. Våra

medarbetare är avgörande för fram-

gång – därför satsar vi på utveckling

och delaktighet.

Bygg- och fastighetsbranschen är

enriskbransch för korruption och

arbetslivskriminalitet. I vår expansiva

fas med stora investeringar och

inköp har vi en betydande påverkan.

Genom tydlig styrning, kontroller

och hög transparens säkerställer vi

ett ansvarsfullt företagande.

Klicka här för att läsa mer om

denna fråga på sida 118.

Klicka här för att läsa mer om

denna fråga på sida 129.

Klicka här för att läsa mer om

denna fråga på sida 122.

Klicka här för att läsa mer om

denna fråga på sida 124.

Klicka här för att läsa mer om

denna fråga på sida 130.

RESURSANVÄNDNING OCH

CIRKULÄR EKONOMI

Byggnation är resursintensivt och

ivår expansiva fas är minimering av

avfall och skifte till cirkulära flöden

nödvändigt. Som långsiktig fastig-

hetsägare finns resurseffektivitet

med i hela processen – från idé till

förvaltning. Materialanvändningen

minskas genom optimering av area

och dimensioneringar samt återbruk.

Klicka här för att läsa mer om

denna fråga på sida 121.

27Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

Klimatresan mot nettonoll

Som fastighetsägare med stor projektvolym tar vi ansvar för vår

klimatpåverkan och fokuserar på kostnadseffektiva åtgärder

med stora koldioxidbesparingar.

Mål 2030

Växthusgasutsläpp från

Scope 1 och 2 halverade

Växthusgasutsläpp från

byggnation halverade

per byggd kvm BTA.

Mål 2045

Nettonollutsläpp i hela

värdekedjan.

en största delen av Special-

fastigheters klimatutsläpp

uppstår uppströms i sam-

band med materialtillverk-

ning för byggprojekt –

framför allt vid produktion

av betong och stål. Därför

prioriteras hållbart byggande och kostnadsef-

fektiva åtgärder som successivt för bolaget

närmare målet om nettonollutsläpp 2045.

Samverkan med kunder, arkitekter och entre-

prenörer iprojektens tidiga skeden möjliggör

resurs effektiva val gällande design, material

och energi. Även klimat- och hållbarhetskrav

iupphandlingar och avtal används som styr-

medel för minskat klimatavtryck i värdekedjan.

I nybyggnation tas klimatkalkyl och klimat-

budget fram för alla projekt över 40 Mkr, vilket

säkerställer att klimatpåverkan och kostnader

vägs in tidigt och följs upp under hela projek-

tet. Samtidigt hålls en hög grundnivå på alla

projekt genom att nya byggnader uppförs

enligt Miljöbyggnad Silver som lägsta nivå.

KLIMATUTSLÄPPEN FRÅN FÖRVALTNING

och drift

kommer främst från energiförbrukningen.

Sedan 2018 har utsläppen minskats med

över 40 procent genom att optimera energi

användningen, ersätta fossil olja med bio-

bränslen och säkerställa att den energi som

köps har en lägre klimatpåverkan. Nu krävs

nästa nivå av åtgärder för att fortsätta minska

utsläppen. Nya byggnader uppförs därför

med hög energieffektivitet och solceller.

I det befintliga beståndet fortsätter energi-

effektiviseringen, och utsläppen från upp

värmning minskas genom skifte till bio-

baserad fjärrvärme.

50 %

Fossilfritt

Inköpt energi till 100

procent fossilfri.

100 % 0 %

Jämfört med basår 2018.

28Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

Scope 1

126 ton

(<1 %)

Direkta utsläpp av

koldioxid från för-

bränning av bränslen

iegna fordon och

byggnader samt

utsläpp från köld-

media.

Scope 2

2 509 ton

(5 %)

Indirekta utsläpp av

koldioxid från använd-

ning av köpt energi

iform av el, fjärrvärme

och fjärrkyla.

Scope 3

52 947 ton

(95 %)

Andra indirekta

utsläpp av koldioxid,

främst från inköpta

varor och tjänster.

Ton CO

Totalt

55 582

Utsläpp av

växthusgaser Utsläpp i fastighetens livscykel

Klimatutsläpp uppstår i olika delar av fastighetens livscykel – från byggnation

och förvaltning till utsläpp kopplade till hyresgästernas verksamhet.

Nybyggnation (74%)

Ombyggnation (9%)

Drift & förvaltning (8%)

Hyresgästerna (6%)

Övrigt (3%)

74% 6%8%9% 3%

29Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

pecialfastigheter äger, förvaltar

och utvecklar fastigheter som

kräver material, transporter och

energi, vilket gör klimatfrågan

till en av våra viktigaste hållbar-

hetsfrågor.

– För 30 år sedan var klimat-

förändringarna något som forskarna varnade

för, men som inte direkt syntes i vardagen.

Idag är de påtagliga och påverkar våra

fastigheter, våra kunder och vår affär, säger

Emilia Hagberg, hållbarhetschef på Special-

fastigheter.

Det ställer höga krav på hur vi planerar,

bygger och förvaltar våra fastigheter.

– Sättet vi jobbar med materialval och

energi är direkt kopplat till våra klimatmål.

Men man ska också komma ihåg att hållbar-

het handlar om mer än minskade utsläpp.

Att ta ansvar för människor och biologisk

mångfald är andra viktiga delar.

Specialfastigheter har genomfört natur-

värdesinventeringar på samtliga av de när-

mare 50 fastigheter som har naturmark, och

för nästan alla finns det upprättade natur-

vårdsplaner.

Fastighetsbranschen befinner sig mitt i klimatutmaningen. Utöver det

handlar hållbarhet också om att ta ansvar för de miljöer, människor och

värden som påverkas av vår verksamhet.

Emilia Hagberg, hållbarhetschef:

”Att bygga hållbart är vårt

sätt att göra affärer”

30Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

– Naturvårdsplanerna hjälper oss att iden-

tifiera de platser som rymmer de största

naturvärdena så att vi kan ta hänsyn till dem

när vi planerar, förvaltar och utvecklar våra

fastigheter, förklarar Emilia Hagberg.

– Där vi kan låta naturen ha sin gång, till

exempel genom att släppa upp höggräsytor

eller låta fallna träd ligga kvar, gör vi det.

Det minskar dessutom ofta kostnaderna för

markskötsel.

Vid nybyggnation görs ytterligare utred-

ningar, och om skyddsvärda arter eller livs-

miljöer identifieras kan vi behöva kompen-

sera genom att till exempel skapa nya eller

stärka befintliga livsmiljöer i området.

Hållbarhet handlar också om människor.

Bygg- och fastighetsbranschen är en risk-

fylld sektor och Specialfastigheter ska som

byggherre ta ansvar för att alla byggprojekt

genomförs säkert och enligt gällande före-

skrifter. Här är en säker arbetsmiljö i både

bygg- och driftskedet av största vikt menar

Emilia Hagberg:

– Alla som arbetar för oss ska komma

hemoskadda varje dag. Därför arbetar vi

systematiskt med arbetsmiljön vid våra

fastig heter och byggarbetsplatser.

SPECIALFASTIGHETER ACCELERERAR ÄVEN arbe-

tet för att motverka arbetslivskriminalitet.

Det kräver nära samverkan i branschen,

ochjust därför är vi medlemmar i organisa-

tionen Rättvist byggande, som arbetar för

sund konkurrens och brottsfria byggen. Vi

gör kontroller av samtliga avtalsleverantörer

vad gäller ekonomi och bolagsstruktur samt

om det finns några domar kopplande till för-

taget eller personer i ledningen. Vi ställer

tydliga krav på våra leverantörer när det

gäller respekt för mänskliga rättigheter.

Våruppförandekod följs upp genom regel-

bundna leverantörsdialoger och utbild-

ningsinsatser.

ÄVEN ARBETET MOT korruption har stärkts

eftersom det är ett stort riskområde i vår

bransch, och en ny obligatorisk utbildning

har lanserats för samtliga medarbetare.

– Etik, ansvar och transparens är självklara

delar av vår vardag. Utbildningen ger oss

verktyg och ökad förståelse för hur vårt

agerande gör skillnad, säger Emilia Hag-

berg och avslutar:

– Att bygga hållbart är vårt sätt att göra

affärer. Vi ska vara föredömliga där vi kan

göra störst skillnad – det är grunden för en

framgångsrik verksamhet.

av avtalen tecknade

under 2025 omfattas

av uppförandekoden

för leverantörer.

av våra fastigheter med

betydande grönytor och

naturvärde har en natur-

värdesinventering.

94 % 100 %

”

Alla som arbetar för

oss ska komma hem

oskadda varje dag. Därför

arbetar vi systematiskt

med arbetsmiljön på

våra byggarbetsplatser.”

Emilia Hagberg

Hållbarhetschef

Specialfastigheter

ska vara ett före-

döme inom håll-

barhet och bidra

till ett långsiktigt

och hållbart värde-

skapande.

31Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

KLIMATFÖRÄNDRINGAR BIOLOGISK MÅNGFALD OCH EKOSYSTEM RESURSANVÄNDNING OCH CIRKULÄR EKONOMI

SPECIALFASTIGHETER INSTALLERAR solcellsanläggningar

isamband med alla nybyggnadsprojekt. Mängden produ-

cerad solel har tredubblats sedan 2023 och med en stor

projektportfölj kommer utbyggnaden fortsätta de kom-

mande åren. Under året producerades 2 306 MWh, vilket

motsvarar energianvändningen för cirka 130 villor.

I VÅRA NATURVÅRDSPLANER är det vanligt att låta delar av

naturmarken vara orörd, till exempel genom att lämna fällda

träd och sly eller att sluta klippa gräs. Biomassa som tidigare

kördes bort mot en kostnad får nu ligga kvar som fauna-

depåer, och gräsmattor kan med enkla åtgärder

ut vecklas

till ängsmark där både växter och pollinatörer trivs.

VI ÖKAR ANVÄNDNINGEN av klimatreducerad betong iny-

byggnadsprojekt. I projekt med särskilt hög ambitionsnivå

används betong med 40 procents lägre klimatpåverkan.

Genom nära samarbete med leverantörer och krav på lägre

utsläpp bidrar vi till utvecklingen av mer hållbara byggmate-

rial och minskad klimatpåverkan i byggandet.

Tre exempel på

hållbarhetsinitiativ

Tredubblad produktion

av solel

Ökad biologisk mångfald

underlättar skötsel

Mer klimatsmart betong

i byggprojekt

32Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Långsiktigt värdeskapande / Hållbarhet

Erbjudande

Säkra fastigheter för samhällsviktiga kunder 34

Äga och förvalta 35

Utveckla 40

33Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande

Säkra fastigheter för

samhällsviktiga kunder

Vår fastighetsportfölj består till stor del

av kriminalvårdsanstalter, ungdomshem,

domstolsbyggnader och polishus. Det är

verksamheter med krav på hög säkerhet

ochdriftstabilitet.

Läs mer om fastighetsportföljen

Vi arbetar aktivt med att identifiera ut-

vecklings möjligheter i befintliga fastig-

heter och genom nyproduktion. Vi har en

stor beslutad projektvolym med projekt i

olika faser.

Läs mer om projektutveckling

Äga och förvalta

Utveckla

Specialfastigheter äger, förvaltar och utvecklar många av Sveriges

säkraste fastigheter. Vi erbjuder specialanpassade lokaler för hyres-

gäster med skyddsvärd verksamhet och högt ställda säkerhetskrav.

nder mer än 25 år har

Specialfastigheter byggt

upp en unik portfölj med

säkerhetsfastigheter och

äridag marknadsledande

inom segmentet. Vi är en

stabil och långsiktig hyres-

värd med svenska staten som ensam ägare.

Våra fastigheter rymmer hyresgäster med

samhällsviktiga verksamheter som ställer

höga krav på säkerhet, tillgänglighet och

driftsäkerhet dygnet runt. För attmöta det

behovet sköter vi drift och förvaltning av

fastigheterna med vår egen personal.

Specialfastigheter arbetar aktivt för att

vårverksamhet ska vara långsiktigt hållbar.

Vi investerar i minskade utsläpp i bygg-

processen, energieffektivisering, klimat-

anpassning och en säker arbetsmiljö med

målet att fastighetsbeståndet ska klara

högamiljö- och klimatkrav, både nu och

iframtiden.

SÄKERHET ÄR EN central del av vår verksam-

het och vi besitter stor kunskap ochlång

praktisk erfarenhet kring våra kunders krav

och förväntningar. Våra säkerhetsgodkända

medarbetare utbildas kontinuerligt inom

säkerhet och vi främjar en positiv säkerhets-

kultur. Special fastigheter är certifierade

enligt ISO/IEC 27001, som är den globala

standarden gällande ledningssystem för

informations säkerhet.

Sedan starten har vårt fokus i hög grad

legat på att förvalta de fastigheter som

företaget äger, men i takt med en växande

efterfrågan på säkerhetsfastigheter – särskilt

från myndigheter som Kriminalvården – har

vi de senaste åren utvecklat både helt nya

fastigheter och byggnader i befintligt

bestånd. Idag förvaltar vi en stor portfölj

av fastigheter samtidigt som vi investerar

inybyggnadsprojekt och anpassar befint-

liga fastigheter efter kundernas ökade och

förändrade behov.

34Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Säkra fastigheter för samhällsviktiga verksamheter

Kriminalvårdsanstalter, ungdomshem, domstols-

byggnader och polishus – Specialfastigheter äger

och förvaltar en stor portfölj säkerhetsfastigheter

med spridning över hela landet.

En säker värd

Äga och förvalta

35Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Äga och förvalta

pecialfastigheter äger och

förvaltar säkerhetsfastigheter

över hela Sverige – från Trelle-

borg i söder till Haparanda

inorr. Vårt mål är att vår drift

och förvaltning ska ge kund-

erna bästa möjliga förutsätt-

ningar att bedriva sin verksamhet samtidigt

som fastigheternas värde utvecklas positivt.

Vid årsskiftet värderades bolagets fastig -

hets portfölj till 47,4 miljarder kronor, med

en uthyrningsbar area på 1,0 miljoner kva-

dratmeter. Uthyrningsgraden uppgick

till97,0 procent och den genomsnittliga

återstående kontraktstiden var vid utgången

av året 14,3 år.

Långa avtalstider och årliga hyresintäkter

på drygt 3 miljarder kronor ger oss ett stabilt

kassa flöde som möjliggör investering och

fortsatt värdeskapande. Det senaste året

harSpecialfastigheter färdigställt nya

byggnader och hyresgäster har tillträtt

nya

lokaler. Detta har resulterat i ökade hyres-

intäkter om 9procent jämfört med föregå-

ende år, och överskottsgraden har förbättrats

och uppgår nu till 71,7 procent. Under 2025

frånträdde Specialfastigheter fastigheter till

ett värde av9,6 miljarder kronor, som såldes

till Fortifikationsverket respektive Intea. För-

säljningarna stärker likviditeten och ger

utrymme förframtida ny-, om- och tillbygg-

nadsprojekt samtidigt som vi optimerar port-

följen ienlighet med vår strategi.

Våra kunder bedriver verksamheter med

viktiga samhällsfunktioner inom kriminal-

vård (52 procent), försvar och rättsväsende

(30 procent) samt institutionsvård och

övriga specialverksamheter (18 procent).

Genom lokal närvaro i 59 kommuner och en

egen förvaltningsorganisation uppdelad i

fem fastighetsområden kan vi säkerställa en

professionell förvaltning och hög driftsäker-

het dygnet runt.

FÖR ATT UPPRÄTTHÅLLA kvalitet ansvarar vår

egen personal för drift och tillsyn i samtliga

fastigheter. Våramedarbetare har gedigen

kunskap om såväl byggnadernas tekniska

installationer som kundernas specifika

säkerhetskrav. Detfaktum att vi finns nära

våra hyresgäster gör också att vi kan hantera

avvikelser skyndsamt och sam tidigt arbeta

proaktivt med förbättringar. Genom uppfölj-

ning och kvalitetssäkring skapas enhetliga

rutiner mellan de olika fastighetsområdena,

vilket stärker både leveransen och kund-

nöjdheten. Detta stöds av en enhetlig struk-

En fortsatt stabil

tillväxtresa

Kontrakterad hyra

per affärsområde

Institutionsvård och övriga

specialverksamheter, 459 Mkr

Kriminalvård, 1 366 Mkr

Försvar och rättsväsende,

774 Mkr

Fastighetsvärde per

fastighetsområde (FO)

FO Syd, 10 352 Mkr

FO Öst, 10 796 Mkr

FO Stockholm,12 056 Mkr

FO Mitt , 8 235 Mkr

FO Norr, 5 929 Mkr

Vi är en säker, trygg och aktiv fastighetsägare med fokus på långsiktiga

relationer. Genom en stor och stabil fastighetsportfölj, lokal närvaro

ochnära samarbete med våra kunder vet vi vad som krävs av dagens

och morgondagens säkerhetsfastigheter.

47 368 Mkr2 598 Mkr

36Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Äga och förvalta

I SPECIALFASTIGHETERS STRATEGI för fastig-

hetsautomation står effektivitet, driftsäkerhet

och hållbarhet i fokus. Genom smart digital

teknik som styr och övervakar energi- och

kli

matsystem skapas möjlig heteratt optimera

energianvändningen, minska koldioxidut-

släpp och i vissa av våra fastigheter hantera

driften på distans.

På vilket sätt används fastighetsautomation

i förvaltningen?

– Driftteknikerna använder det överord-

nade automationssystemet i sin dagliga

rondering för att identifiera avvikelser

i fastighetssystemen. På så sätt vet de vad

felet avser redan innan de åker ut till fastig-

heten, och kan ta med sig rätt utrustning

påen gång. Det sparar tid, minskar onödiga

resor och höjer kvaliteten i driften.

Hur stödjer detta ert klimatarbete?

– Vi förväntar oss ytterligare energibespa-

ringar i och med att vi nu kan upptäcka och

åtgärda fel i ett tidigt skede. I stället för att

upptäcka ökad förbrukning när det gått tre

veckor kan vi åtgärda fel innan kunden ens

märkt det själv. På så sätt blir påverkan av

enavvikelse minimal. När vi jobbar proaktivt

ihela beståndet blir den samlade energi-

och klimatvinsten stor.

Hur samspelar olika system?

– Man kan säga att vi gift ihop de båda

systemen. Fastighetssystemet skapar ären-

den som sedan talar om för oss vilka kon-

troller som ska göras i det överordnade

automationssystemet. Det känns bra att vi

utvecklar ett arbetssätt som skapar bättre

möjligheter att nå våra energimål.

Hej!

Andreas Kumlin,

automationssamordnare

De tio kommuner där Specialfastigheter

har störst fastighetsinnehav

Hur arbetar ni med

fastighetsautomation?

tur för tillsyn, skötsel och systematiskt brand-

skyddsarbete (SBA).

El, värme och vatten står för en stor del av

driftkostnaderna och genererar koldioxid-

utsläpp. Vi arbetar proaktivt för att minska

energianvändningen, energieffektivisera,

optimera driften och öka andelen biobase-

rad fjärrvärme. Under året har vi även

genom fört ett lyckat pilotprojekt inom

fastighets automation, där vi ser stor poten-

tial att både minska klimatutsläppen och för-

bättra drifts ekonomin i byggnaderna.

Projektet utvärderas vidare under 2026.

Allt underhåll planeras noggrant för att

minimera störningar i kundernas verksam-

heter och samordnas ofta med andra åtgärder

som anpassningar eller utvecklingsprojekt.

Målet är att skapa en effektiv drift och förvalt

ning samt trygga och långsiktiga förutsätt-

ningar för våra hyresgäster i fastigheter som

är driftsäkra, väl underhållna, energieffektiva

och anpassade till verksamhetens behov.

Kommun

Summa av

ägd lokalarea

(kvm)

Antal fastigheter

per kommun

1. Stockholm 185 765 2

2. Härnösand 54 845 2

3. Kumla 54 471 2

4. Södertälje 48 475 13

5. Göteborg 37 209 5

6. Lund 36 725 6

7. Solna 34 967 2

8. Tidaholm 32 124 1

9. Kramfors 31 029 3

10. Luleå 28 096 3

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Äga och förvalta

60 år av förändringar

iKumla

CASE ANSTALTEN KUMLA

edan 1965 stod det som skulle

bli Sveriges största – och

antagligen mest omtalade –

anstalt färdig: Kumlaanstalten.

Vid invigningen fanns drygt

430 platser, men i takt med nya

lagkrav och en förändrad syn

på kriminalvård blev boenderummen färre,

gemensamma ytor byggdes ut och belägg-

ningen sjönk gradvis. När Specialfastigheter

tog över fastigheten 1997 var den kraftigt

eftersatt och en långsiktig plan togs fram

föratt höja driftsäkerheten, förbättra arbets-

miljön och göra anläggningen mer hållbar.

– Under vår tid som ägare och förvaltare

har ytan vuxit från 30 000 till 56 000 kvadrat-

meter och antalet boenderum har ökat

betydligt. Vi har byggt flera nya hus, förtätat

boendeplatser, renoverat ursprungsbygg-

naden och förlängt muren runt anstalten,

berättar Anders Axelsson, fastighetsområ-

deschef på Specialfastigheter.

I en byggnad med högsta säkerhetsklass

är kraven på driftsäkerhet höga. Här måste

allt fungera, oavsett tid på dygnet. Kriminal-

vårdens anstaltschef för Kumla, Jacques

Mwepu, beskriver samarbetet med Special-

fastigheters förvaltningsorganisation som

avgörande för den dagliga verksamheten.

– Att sköta driften av en säkerhetsklassad

fastighet av den här storleken är sällan

okomplicerat – behoven förändras snabbt

och antalet ärenden som måste hanteras är

många. Men tack vare ett mycket gott sam-

arbete med Specialfastigheter kan nödvän-

digt underhåll genomföras med så liten

påverkan som möjligt på den dagliga verk-

samheten, säger han.

Kumlaanstalten har hunnit bli 60 år och vi på Specialfastigheter

kan blicka tillbaka på snart tre decennier som fastighetsägare till

en av Sveriges säkraste anstalter.

Anstalten Kumla är en av

Sveriges få kriminalvårds-

anstalter i den allra högsta

säkerhetsklassen, klass 1.

38Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Äga och förvalta

Kumlaanstalten var en av de första

anläggningarna där Specialfastigheter

skapade separata driftutrymmen – ett kon-

cept som senare implementerats i typhus

vid nybyggnationer runt om i landet. Instal-

lationsutrymmena gör att driftteknikerna

kanutföra service, kontroller och reparatio-

ner utan att behöva passera genom verk-

samhetsdelarna. Det förbättrar både drift-

säkerheten, medarbetarnas arbetsmiljö och

minimerar störningar i Kriminalvårdens kärn-

verksamhet.

I TAKT MED att anläggningen har utvecklats

har även arbetet med energieffektivisering

blivit allt viktigare.

– Kumlaanstalten kopplades tidigt upp mot

fastighetsautomation och nu är vi inne på

tredje generationens automationssystem där

vi kan trimma och övervaka värme, vatten

och el för att spara energi. Här ser vi tydliga

resultat, bara värmeförbrukningen har gått

KUND: Kriminalvården

INVIGNING: 1965

ÄGARE: Specialfastigheter (sedan 1997)

UTHYRNINGSBAR

AREA:

56 000 kvm

ÖVRIGT: Mellan 2007 och 2024 utökades

kapaciteten med totalt 268 boende-

rum och 10 verksamhetslokaler

Anders Axelsson

Fastighetsområdeschef,

Specialfastigheter

Jacques Mwepu

Anstaltschef, Kriminalvården

FAKTA ANSTALTEN KUMLA

från 107 kWh/kvm år 2012 till 74,5 kWh/kvm

år 2025, förklarar Anders Axelsson.

Under året inleddes också ett omfattande

arbete med att byta till LED-belysning i

anläggningens sjutusen armaturer. Det är

etttidskrävande projekt, men varje ljuskälla

bidrar till en mer energieffektiv drift.

– Vi ser verkligen resultat av det samlade

hållbarhetsarbetet. Tekniken hjälper oss

ochhar gett påtagliga effekter på energi-

förbrukningen, men även små justeringar

ivardagen har gjort att både medarbetare

och intagna arbetar mer aktivt och medvetet

kring exempelvis hantering och sortering av

avfall, säger Jacques Mwepu.

I slutänden handlar driftsäkerhet och

hållbarhetsarbete om samma sak: att vårda

det vi har och ta ansvar för framtiden. På

Kumlaanstalten har utvecklingen aldrig stått

still – tillsammans tar vi vara på erfarenhet-

erna och framtidssäkrar fastigheten för

minst 60 år till.

39Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Äga och förvalta

Projektutveckling

Specialfastigheter växer genom investeringar i befintlig

fastighetsportfölj, genom att utveckla nya fastigheter

samt genom förvärv. Vi har en omfattande projektutveck-

lingsportfölj och är en av Sveriges största byggherrar.

Utveckla

40Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Utveckla

nder de senaste åren har

ettomfattade utvecklings-

arbete genomförts där vi

bygger helt nya fastigheter

och där delar av det befint-

liga fastighetsbeståndet

byggs om eller till. Projekt-

volymen har ökat markant och flera hundra

stora och små projekt pågår parallellt. Arbe-

tet sker i nära samverkan med våra kunder

och entreprenörer och syftar till att möta

den växande efterfrågan på säkerhetsfastig-

heter. Fokus ligger på långsiktig hållbarhet,

kvalitet, lönsamhet och värdeutveckling.

Fastighetsportföljens totala värde upp-

gick vid årets slut till 47,4 miljarder kronor.

Under året har 5,1 miljarder kronor inves-

terats i projektutveckling där ett antal bygg-

nader har färdigställts. Bland annat tillträdde

Kriminalvården nya lokaler när hyresgrun-

dande projekt omtotalt 4 500 kvadratmeter

färdigställdes på anstalterna Österåker och

Sörbyn.

I Skogome utanför Göteborg har Rätts-

medicinalverket flyttat in i en nyuppförd

byggnad om 4 000 kvadratmeter. Under

årethar även flera nya stora projekt initierats.

Specialfastigheter har investeringsbeslut gäl

lande cirka 350 000 kvm uthyrningsbar area.

Vi har även förvärvat fastigheter och

mark för att möjliggöra ny- och tillbygg-

nation – bland annat av Sveriges största

anstalt i Trelleborg som har planerad bygg-

start 2026. Denna utveckling speglar den

stora efterfrågan från våra kunder och

Special fastigheters fortsatta tillväxtresa.

Utveckling av våra fastigheter omfattar

hela processen från fastighetsförvärv och-

projektering till byggnation och överlämning

till vår förvaltning. Med gedigen kompetens

och vår egen projektledning säkerställer vi

hållbarhet, kvalitet, effektivitet och hög

säkerhet i varje projekt.

ALL STÖRRE ny-, om- och tillbyggnation

byggs enligt minst Miljöbyggnad Silver och

för större projekt upprättas en klimatbudget

som följs upp under projektets gång.

Behov och funktioner definieras tidigt i

dialog med

våra kunder. Genom samverkan

med fastighetsavdelningen från start i pro-

jekten får vi en smidig övergång från projekt

till förvaltning, där etablerade processer

garanterar effektiv förvaltning och långsiktig

kvalitet. För att reducera riskerna ingås alltid

avtal med kund innan större investeringar

påbörjas.

Projektvolymen växer

i takt med efterfrågan

Färdigställandet av flera större nybyggnadsprojekt har bidragit till ett

ökat fastighetsvärde och ökad hyresintäkt under året. Vi har också tagit

nya spadtag och förtätar och bygger ut för flera hyresgäster för att

skapa effektiva och ändamålsenliga lokaler.

Beslutad investeringsvolym

vid utgången av 2025

Specialfastigheter har vid årets

slut en beslutad investerings-

volym på 29 miljarder kronor.

Investeringsvolymen omfattar

projekt för ny-, om- och till-

byggnation som befinner sig

iolika skeden av planering och

produktion.

Andel färdigställda projekt

enligt Miljöbyggnad Guld

All nybygg nation sker enligt

minst Miljöbyggnad Silver, men

många projekt har avsevärt

högre klimatambitioner. Det

innebär att varje nytt projekt

kan finansieras med obligatio-

ner enligt Special fastigheters

gröna ramverk.

29 Mdkr 56 %

41Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Utveckla

FÖR ATT DRIVA utvecklingen mot mer håll-

bara produkter uppmuntrar Specialfastig-

heter allt fler kunder att formulera funktions-

krav i stället för detaljerade produktkrav.

Varför ber ni kunder att ställa funktionskrav?

– Med funktionskrav får kunden beskriva

vad som ska uppnås i stället för hur det ska

göras. När kravspecen blir för detaljerad

finns inget utrymme för utveckling, men

med funktionskrav kan vi tänka nytt och ta

fram lösningar som förbättrar funktionen,

uppfyller kraven och minskar kostnaderna.

Hur kan det se ut rent konkret?

– Ett bra exempel är dörrar. Tidigare fick

videtaljerade beställningar på dörrens

utformning och konstruktion, vilket kan leda

till dyra och komplexa lösningar. Nu utgår

vifrån funktion: vilka ljud- och brandkrav

eller vilken säkerhetsklass dörren ska upp-

fylla och hur den ska fungera i miljön. Då kan

vi tillsammans med kunden välja den bästa

lösningen för platsen – kanske en enklare

dörr istället för en avancerad ståldörr.

Hur kan funktionskrav bidra till branschens

utveckling?

– Funktionskrav skapar förutsättningar

förinnovation. Det ger oss möjlighet att hitta

nya, mer hållbara och kostnadseffektiva

material och tekniska lösningar. Det handlar

om att använda rätt nivå av krav på rätt

plats– att inte överdimensionera i onödan.

Det gynnar både företaget, kunderna och

islutänden skattebetalarna. Funktionskrav

driver branschen mot mer klimatsmarta och

ekonomiskt hållbara lösningar.

Vad är fördelen

med funktionskrav?

VID ÅRETS UTGÅNG hade Specialfastigheter

cirka 66 medarbetare inom projektutveck-

ling, varav 16 tillträtt under året. För att

bättre möta den växande projektvolymen

har en ny organisationsstruktur införts med

fem projektområden baserade på kund och

geografi: KV Syd, KV Norr, SiS, Rättsväsende

och Stora projekt. Fokus har även lagts på

att ytterligare utveckla det förebyggande

och lagenliga arbetsmiljöarbetet i bygg-

projekten.

Under senare år har vi tillsammans med

våra kunder utvecklat framgångsrika typ

huslösningar. Erfarenheterna från dessa

projekt, där standardiserade byggnads-

delar kortat ledtider och gett goda resultat,

ligger nu tillgrund för ett vidareutvecklat

arbetssätt där vi använder enskilda, beprö

vade komponenter – exempelvis boende-

rum och gemensamhetsutrymmen – som

kombineras och anpassas för respektive

plats och projekt. Detta ger fortsatt effektivi

tet och kvalitet, men med större flexibilitet

och bättre anpassning till förändrade förut

sättningar, hållbarhetskrav och ekonomiska

ramar.

Hej!

Claes Magnusson,

chef Projektutveckling

De tio största beslutade investeringsprojekten

Etappvis inflyttning under produktionstiden

Projektnamn Ort Kund

Tillkommande

area, kvm Status

Beräknat

projektavslut

1. KV Trelleborg Trelleborg Kriminalvården 78 500 Projektering Q4 2031

2. KV Kalmar Syd Kalmar Kriminalvården 42 500 Projektering Q2 2030

3. KV Skogome Göteborg Kriminalvården 31 600 Produktion Q4 2028

4. KV Österåker Österåker Kriminalvården 21 700 Projektering/Produktion Q2 2027

5. Nytt polishus Borås Borås Polismyndigheten 17 600 Produktion Q2 2028

6. Nytt polishus Malmö Malmö Polismyndigheten 15 500 Produktion Q2 2026

7. KV Mariestad Mariestad Kriminalvården 14 900 Projektering/Produktion Q2 2027

8. KV Halmstad Halmstad Kriminalvården 12 600 Produktion Q1 2027

9. KV Häkte Borås Borås Kriminalvården 9 800 Produktion Q1 2026

10. KV Tidaholm Tidaholm Kriminalvården 7 465 Projektering/Produktion Q2 2027

42Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Utveckla

Härnösands nya minnesbank

– byggd för generationer

CASE RIKSARKIVET

nvigningen hösten 2025 markerade

slutet på ett komplext byggprojekt, och

början på en ny epok för svensk arkiv-

vård. I den röda byggnaden ska hyres-

gästen Riksarkivet ta emot besökare,

forskare och myndigheter. Samtidigt

pågår flytten av handlingar in i ett arkiv

som är dimensionerat och förberett för att

växa i takt med samhällets behov.

– Byggnaden uppfyller våra höga krav på

bevarande och säkerhet, och den ger oss

dessutom bättre förutsättningar att möta all-

mänheten, säger Håkan Viklund, enhetschef

vid Riksarkivet i Härnösand.

Nybygget omfattar närmare 31 000 kva-

dratmeter uthyrningsbar area, varav 22 600

kvadratmeter är arkivyta som kapacitetsmäs-

sigt motsvarar 26hyllmil. Anläggningen är

utformad för effektiv logistik, med höga krav

på ett stabilt inomhusklimat i arkivdelen

ochsäkerhet enligt Riksarkivets föreskrifter,

utan att kompromissa med tillgänglighet

eller arbetsmiljö. En publik del öppnar våren

2026 och ger akademi, släktforskare och

intresserad allmänhet nya möjligheter att

möta källmaterialet på plats.

HÅLLBARHET HAR VARIT en röd tråd från första

skiss till färdig byggnad, och huset är preli-

minärt certifierat med Miljöbyggnad Guld.

Medvetna materialval som klimatförbättrad

betong, sedumtak och att delar av byggna-

den konstruerats i trä har bidragit till att

minska miljöpåverkan och koldioxidutsläpp.

Energilösningarna kombinerar hög energi-

effektivitet med solceller, fjärrvärme från

biobränsle och kyla från borrhål i berget.

Materialval och gestaltning knyter an till

Ett nytt Riksarkiv reser sig i Härnösand. Med höga hållbarhets-

ambitioner, robust säkerhet och nära samverkan mellan parterna

har Specialfastigheter utvecklat en anläggning som både rymmer

historien och rustar för framtiden.

43Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Utveckla

platsen, med den monolitiska arkivdelen i

röd betong inspirerad av Nordingrågranit

och en kontorsdel i trä i faluröd kulör.

Riksarkivet är huvudhyresgäst, medan

Skatteverket hyr in sig i andra hand. Det ger

bättre resursutnyttjande och delade funk-

tioner. För Härnösand innebär det stärkt

närvaro av statliga verksamheter, nya arbets-

tillfällen och ett nav för kunskap och service.

Samtidigt är arkivbyggnader en särskild

disciplin. De ska förena krav som ibland

drar åt olika håll: långsiktigt bevarande,

modern arbetsmiljö, flexibilitet för fram -

tida tekniker och processer, och strikt säker-

het. Här har samverkan mellan beställare,

hyresgäster, projektörer, entreprenörer och

leverantörer varit avgörande.

– Specialfastigheter har varit väldigt inlyss-

nande under hela processen, och samver-

kansentreprenaden är en tydlig framgångs-

faktor, säger Håkan Viklund.

MED DE NYA ytorna kan Riksarkivet arbeta

mer effektivt med både analoga och digi-

tala flöden. Logistiken för inkommande

material, karantän, hantering och magasine-

ring är plan erad in i minsta detalj, liksom

forskar salar och mötesytor som stödjer ser-

vice och kunskapsdelning. Den publika

delen blir en brygga mellan myndighetens

uppdrag och medborgarnas behov av insyn

och förståelse.

FAKTA RIKSARKIVET I HÄRNÖSAND

KUND: Riksarkivet

BYGGÅR: 2022–2025

UTHYRNINGSBAR AREA: Närmare 31 000 kvadratmeter

ARKITEKT: Tengbom, huvudarkitekt

Pontus Eriksson

MILJÖCERTIFIERING: Miljöbyggnad Guld

ÖVRIGT: Specialfastigheter blev nomine-

rade till “Årets samhällsbyggare

iVästernorrland” för projektet.

– Vår uppgift är att bevara, ordna och till-

gängliggöra. Här får vi en anläggning som

stödjer hela kedjan – från långtidsbevarande

till ett välkomnande möte med forskare och

besökare, säger Håkan Viklund.

Inflyttningen sker etappvis fram till

augusti 2026. Under driftsättningen följs

energiprestanda, inomhusklimat och pro-

cesser upp för att säkerställa både komfort

och arkivbevarande. Parallellt utvecklas ruti-

nerna för den publika verksamheten, så att

mötet med besökare blir tryggt, smidigt och

inspirerande.

– Det här är en investering i framtiden. Vi

bygger inte bara för dagens behov, utan för

generationer framåt, säger Håkan Viklund.

Håkan Viklund

Enhetschef, Riksarkivet

44Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Utveckla

Tre projekt vi

ser fram emot

I MARS 2026 tillträder hyresgästen Kriminalvården det nya häktet i Borås.

Häktet kommer att ha säkerhetsklass 2 och när verksamheten är på plats

kommer det finnas 116 häktesplatser i en modern, ändamålsenlig och säker

byggnad som uppförts enligt kraven för Miljöbyggnad Guld. Häktet ligger

vid riksväg 40, nära Borås innerstad, och byggnationen startade hösten

2023.

ETT AV VÅRA många kapacitetsökningsprojekt är anstalten Karlskoga.

Under2026 inleds arbetet med att utöka antalet anstaltsplatser genom

tvånybyggda boendehus som också innehåller lokaler för sysselsättning.

Projektet omfattar cirka 16 500 kvm nybyggnad och 1 000 kvm ombyggnad.

Inflyttning sker etappvis under 2028–2029.

UTVECKLINGEN AV ETT nytt boendehus på fastigheten Folåsa kommer skapa

en modern, hållbar och energieffektiv byggnad med verksamhetsanpas-

sade lokaler. Byggnaden utformas för att stödja dagens behov, höja hela

fastighetens standard och skapa långsiktigt hållbara lokaler för hyresgästen

SiS. Projektet omfattar 16 boendeplatser och cirka 1 450 kvm nybyggnad.

Nytt häkte i Borås

Projektstart KV Karlskoga

Nytt boendehus SiS Folåsa

Klicka här för att läsa mer om aktuella

projekt på vår hemsida.

PÅGÅENDE PROJEKT. Vid årets utgång har Specialfastigheter

ett större antal beslutade investeringsprojekt i planerings- och

produktionsfas. Under 2026 ser vi extra mycket fram emot

attfärdigställa ett nytt häkte i Borås, påbörja arbetet med att

utveckla byggnader och skapa nya lokaler till Kriminalvården

iKarlskoga och utveckla ett nytt boendehus åt SiS Folåsa.

KUND: Kriminalvården ORT: Karlskoga PRODUKTIONSSTART: 2026

KUND: Statens institutionsstyrelse ORT: Linköping PRODUKTIONSSTART: 2026

KUND: Kriminalvården ORT: Borås FÄRDIGSTÄLLS: 2026

45Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Erbjudande / Utveckla

Förvaltningsberättelse 47

Finansförvaltning 49

Risker och riskhantering 50

Förvaltningsberättelse

46Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Förvaltningsberättelse

Förvaltningsberättelse

MODERBOLAGET HETER Specialfastigheter Sverige Aktie-

bolag (556537 -5945) med säte i Linköping. Specialfast-

igheter tillämpar delat huvudkontor och kontoren är

belägna i Linköping med besöksadress: Gamla Tanne-

forsvägen 92, 582 54 Linköping och i Stockholm med

besöksadress: Torsgatan 21, 102 32 Stockholm.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har

godkänts av styrelsen den 17 mars 2026 och föreläggs

för fastställande vid årsstämman den 28 april 2026.

Verksamhet och uppdrag

Specialfastigheter ska äga, utveckla och förvalta fastig-

heter av ändamålskaraktär i Sverige, med fokus på kun-

der med särskilda säkerhetskrav, samt bedriva därmed

förenlig verksamhet. Verksamheten ska bedrivas på

affärsmässig grund och generera marknadsmässig

avkastning genom en hyressättning som beaktar verk-

samhetens risk.

Marknad och marknadsutveckling

Efterfrågan på säkerhetsfastigheter är hög och drivs till

stora delar av samhällsutvecklingen där hela rättskedjan

fått ökade resurser för att klara den ökade kriminalite-

ten. Specialfastigheters kunder, som exempelvis

Kriminal vården och Statens institutionsstyrelse (SiS),

harett omfattande platsbehov vilket leder till stor efter-

frågan på ny-, om- tillbyggnationer runtom i landet.

Även andra kundgrupper, som exempelvis Polisen,

efterfrågar säkerhetsfastigheter.

Verksamheten under året

Hyresintäkterna uppgick till 3 308 Mkr (3 042) och ökar

främst tack vare färdigställande av flertalet projekt under

året. Förvaltningsresultat uppgick till 1 994 Mkr (1 713).

Målet för soliditeten är att ligga på 25–40 procent och upp-

gick i år till 37,3 procent. Avkastning på justerat operativt

kapital uppgick till 6,4 procent och vi nådde därmed bola

gets mål på minst 5,0 procent över tid. Specialfastigheter

har ett större antal pågående projekt avseende ny-, om-

och tillbyggnad i allt från tidig planeringsfas till produktion.

Beslutad investeringsvolym uppgick till drygt 29 Mdkr.

Investerad volym under 2025 uppgick till 5 119 Mkr (5 818).

Bolaget har tecknat nya hyresavtal för över 150 000 kvm,

bland annat avtalet för en ny kriminalvårdsanläggning i

Trelleborg på 78 500 kvm vilket också är

det största avtal

som tecknades i Sverige under 2025

(avtalet är villkorat

av regeringsbeslut). Åtskilliga projekt har startats under

året och i det sista kvartalet sattes exempelvis spaden

ijorden för en större fastighetsutveckling

med både om-

och tillbyggnad och effektivisering av kvinnoanstalten

iYstad om 6 700 kvm uthyrningsbar area. Nästan 64 000

kvm har levererats i form av nya lokaler till våra hyresgäster,

varav drygt 17 500 kvm för Kriminalvården. I oktober

invigde vi det närmare 31 000 kvm stora nya Riksarkivet

strax utanför Härnösand. Under 2025 har bolaget också

genomfört ett antal större försäljningar för att skapa fram-

tida investerings utrymme. Det totala fastighetsvärdet upp-

går till 47,4 miljarder kronor vid året slut. För mer informa-

tion

om verksamheten under året, se sidorna 66 och 67.

Fastighetsbeståndet

Specialfastigheter äger och förvaltar ett fastighetsbestånd

omfattande 147 (176) fastigheter fördelade på 85 (104)

förvaltningsenheter. Fastighetsbeståndet har en lokalarea

på cirka 1,0 miljoner kvadratmeter. Fastigheterna finns i

59 kommuner över landet. Den genomsnittliga återstå

ende löptiden i hyresportföljen är 14,3 (13,4) år.

Väsentliga händelser efter balansdagen

Efter balansdagen har inga händelser inträffat som

bedöms ha väsentlig påverkan på bolaget.

Fastighetsvärdering

Marknadsvärdet på Specialfastigheters förvaltnings-

fastigheter har minskat under året och uppgick vid

års skiftet till 47 368 (51 915) miljoner kronor. Värde-

förändringen hänförs främst till försäljning av ett antal

fastig heter till Fortifikationsverket och Intea om 8,2 Mdkr

respektive 1,4 Mdkr. Under samma period har investe-

ringar om 5 119 (5 818) Mkr gjorts i ny-, om- och till-

byggnadsprojekt. Periodens redovisade orealiserade

värdeförändring uppgick till -339 (4 486) miljoner

kronor. Det bedömda värdet har fastställts genom en

intern värdering baserad på faktiska data avseende

hyror och driftkostnader. Information om kalkylräntor,

direktavkastningskrav och aktuella marknadshyror har

stämts av med extern värderare. För att kvalitetssäkra

den interna värderingen har den jämförts med en extern

värdering av 25 (22) objekt, motsvarande 67 (72) pro-

cent av det totala värdet per den 31 december 2025.

Skillnaden mellan extern och intern värdering uppgår

till 0,7 (0,6) procent, där Special fastigheters värdering är

lägre än den externa.

Finansiering

Information om Specialfastigheters finansiering åter-

finns i kommande avsnitt Finansförvaltning. För resultat

känslighetsanalys, se not 9, sidan 80.

Hållbarhetsrapport

Specialfastigheter utvecklar och förvaltar fastigheter

som ska vara hållbara ur ett miljömässigt, socialt och

ekonomiskt perspektiv och företaget ska vara ett före-

döme inom hållbarhet. Specialfastigheter skapar säkra

och hållbara värden för kunder, finansiärer, ägare, leve-

rantörer, medarbetare och samhälle och företaget är

medvetet om att fastigheterna och verksamheten påver-

kar samhälle och klimat. Lagstadgad hållbarhetsrapport

enligt Årsredovisningslagen återfinns i denna årsredo-

visning på sidorna 26–32 samt 112–137.

Specialfastigheters styrelse har under året tagit beslut

om att hållbarhetsredovisningen i tillämpliga delar inspire

ras av European Sustainability Reporting Standards (ERSR).

Hållbarhetsredovisningen avges för koncern och moderfö

retag och omfattning framgår av innehållsförteckning

enligt GRI på sidorna 132–136.

Medarbetare

Med en stor och växande projektvolym följer ett behov

av att säkerställa resurssättning så att företaget har kom-

petens och kapacitet att utföra sitt uppdrag. Specialfast-

igheter arbetar aktivt med kompetensförsörjning och att

vara en attraktiv arbetsgivare. Särskilda uppgifter om

anställda, löner och ersättningar lämnas i not 7.

Styrelsen och verkställande direktören för Specialfastigheter

Sverige Aktiebolag, organisationsnummer 556537- 5945, får

härmed avge årsredovisning för koncern och moderföretag 2025.

47Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Förvaltningsberättelse

Framtiden

Specialfastigheter befinner sig i en kraftig tillväxtfas och

den bedöms fortsätta under flera år. Det sker nyetable-

ringar på nya och befintliga orter där företaget har verk-

samhet. I tillväxten fortsätter företaget aktivt arbeta med

att säkerställa avkastnings- och soliditetsmål, hållbar-

hetsmål och leverera god kvalitet till kunderna.

Utdelning och vinstdisposition

För att bibehålla en fortsatt finansiell kapacitet och möta

de krav som verksamhetens art, omfattning, investe-

ringsbehov och risk ställer på koncernens och moder-

bolagets egna kapital föreslår styrelsen stämman att

ingen utdelning lämnas för 2025.

Till förfogande stående vinstmedel om 5 059 727 212kr

överföres i ny räkning.

Se sidan 70 Koncernen, Förändringar av eget kapital.

Fritt eget kapital i moderbolaget är:

Balanserat resultat 1 257 626 724 kr

Årets resultat 3 802 100 488 kr

Summa 5 059 727 212 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen

disponeras enligt följande:

Till aktieägaren utdelas 0 kr

I ny räkning balanseras 5 059 727 212 kr

Summa 5 059 727 212 kr

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Förvaltningsberättelse

Finansförvaltning

Växande fastighetsbolag med hög kreditrating

Specialfastigheter är ett företag inom fastighets-

branschen med en stabil finansiell ställning och låg

kreditrisk.

Specialfastigheter ägs av svenska staten och finans-

ierar verksamheten genom upplåning på främst svensk

men även internationell kapitalmarknad med obliga-

tions- och certifikatprogram. Upplåningen görs utan

pantsättning av fastigheterna. Obligations programmet

innehåller en ägarklausul som ger en stark ställning till

obligationsinnehavarna genom rätt till förtidsinlösen av

lån om statens ägarandel skulle understiga 100 procent.

Specialfastigheter har en hög kreditrating från S&P

(AA+/Stable outlook), som bekräftades i december

2025 och har haft en oförändrad kreditrating sen 2005.

Specialfastigheters finansverksamhet

Utvecklingen på de finansiella marknaderna har stor

betydelse för företagets upplåningskostnader. Den

finansiella hanteringen ska återspegla och stödja affärs-

verksamhetens mål. Specialfastigheters finansiella risker

ska begränsas, samtidigt som en aktiv finansförvaltning

ska eftersträva lågt finansnetto kopplat till affärsverk-

samhetens mål och förutsättningar. Detta uppnås

genom att riskerna identifieras och hanteras inom givna

ramar. Finansieringsrisken minskas genom att sprida

kapitalbindningen på olika år och genom kreditlöften

samt placeringar i bostadsobligationer, som täcker de

närmaste årens förfall av certifikat och obligationer.

Volymen för outnyttjade kreditlöften och kontokrediter

per sista december uppgick till sammanlagt 8 650

(8 750) Mkr.

Certifikat- och obligationsprogram

Specialfastigheter har sedan 1999 ett företagscertifikat-

program på den svenska marknaden med en ram på

5 Mdkr. Per den 31 december 2025 var programmet

utnyttjat med 0,6 (1,2) Mdkr.

Bolaget emitterar till största del obligationer utgivna

isvenska kronor men kan även emittera i norska kronor

eller euro under ett MTN-program. Programmet har en

total ram om 35 Mdkr eller motsvarande värde i andra

valutor. Vid årsskiftet var 26 (28) Mdkr utnyttjat.

Året som gått

Under 2025 har de räntebärande skulderna minskat

med 2,9 Mdkr, på grund av avyttringar av fastigheter på

totalt ca 9 620 Mkr.

Bolagets överskottslikviditet som uppkommit på

grund av fastighetsförsäljningarna har tillfälligt placerats

i företagscertifikat 1 294 (0) Mkr med en minimirating på

A- från S&P eller motsvarande nivå från andra ratinginsti

tut samt placerats i statsskuldsväxlar 750 (0) Mkr utgivna

av svenska staten som kortfristiga likviditetsplaceringar.

Därutöver har Specialfastigheter under året placerat

997 (800) Mkr i svenska säkerställda bostadsobligatio-

ner. Totalt har bolaget placerat 4 497 (3 500) Mkr i

svenska säkerställda bostadsobligationer vid periodens

slut. Bostadsobligationerna kan användas som likvidi-

tetsreserv tillsammans med icke säkerställda kreditfacili-

teter från banker.

Kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 6,2 (5,4) år

med hänsyn till outnyttjade kreditlöften och räntebind

ningstiden var 3,8 (3,6) år. Ränte- och kapitalbindning

har gått upp på grund av att kortfristig upplåning amor

terats i samband med nämnda fastighetsförsäljningar.

I februari emitterade Specialfastigheter en obligation

på totalt 750 Mkr med en löptid på fem år med en ränta

på 2,47 %. Bolaget har under 2025 varit mindre aktivt på

kapitalmarknaden än tidigare år på grund av försäljning

av fastigheter. Nyupplåning under året har till största

delen skett i företagscertifikat och repotransaktioner

ibostadsobligationer som till största del amorterades

isamband med att försäljningslikvider erhölls.

Redovisat finansnetto uppgick till –561 (–578) Mkr.

Värdeförändringar i derivatinstrument samt kursföränd

ringar i placeringarna uppgick till –91 (–117) Mkr.

Utsikter för 2026

Specialfastigheters externa skuldfinansiering bedöms

öka de kommande åren som en följd av planerad ökad

projektvolym. Största delen kommer att ske genom

emission av företagsobligationer på svensk och utländsk

kapitalmarknad. Ambitionen är att öka volymen av

gröna obligationer. Under pågående projekt aktiveras

räntekostnaden till investeringen, men genom en ökad

skuld kommer det redovisade finansnettot sannolikt att

stiga de kommande åren.

49Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Förvaltningsberättelse / Finansförvaltning

Risker och riskhantering

SPECIALFASTIGHETER PÅVERKAS AV förändringar i omvärl-

den och exponeras därmed för olika risker som kan få

betydelse för bolagets framtida verksamhet, finansiella

ställning och operativa resultat. Vi arbetar därför syste-

matiskt och proaktivt med riskhantering för att skydda

och utveckla våra viktigaste värden – fastigheter, kund-

relationer, hållbarhet, kompetens och förtroende.

Riskhantering är en integrerad del av vår styrning och

genomsyrar beslutsfattandet på alla nivåer – från strate-

giska vägval och investeringar till förvaltning och daglig

drift. Vårt arbetssätt bygger på att tidigt identifiera risker

och möjligheter, bedöma konsekvenser och vidta åtgär-

der som stärker vår robusthet och anpassningsförmåga.

ARBETET FÖLJER PRINCIPERNA i den internationella stan-

darden ISO 31000:2018. Bolaget eftersträvar en balan-

serad risknivå där affärsmässiga risker som är nödvän-

diga för att skapa långsiktigt värde kan accepteras,

samtidigt som risker som kan hota bolagets finansiella

stabilitet, regelefterlevnad eller anseende begränsas.

Riskhanteringen bidrar därmed till en stabil och hållbar

utveckling av bolaget.

Finansiella riskerStrategiska risker Operativa risker Efterlevnadsrisker

Finansiering

Motpart

Ränta

Fastighetsvärde

Klimatförändringar

–fysiska klimatrisker

Klimatförändringar

–omställningsrisker

Kompetens

Politik och lagstiftning

Teknisk utveckling

Allvarlig arbetsplats-

olycka

Fastighetsägaransvar

Informationssäkerhet

Kris och kontinuitet

Leverantörskedja

Psykosocial arbetsmiljö

Lagefterlevnad

För att avspegla osäkerheten i gjorda antaganden har en känslighetsanalys upprättats, som framgår av Not 9 och Not 20

50Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Förvaltningsberättelse / Risker och riskhantering

Strategiska risker

Risk Beskrivning Hantering

Fastighetsvärde

Marknadsvärdet på fastigheterna kan sjunka till följd

avförändrade räntor, avkastningskrav eller konjunktur-

förändringar.

Aktiv portföljförvaltning, omförhandling av hyresavtal

och vid behov avyttring av fastigheter.

Klimatförändringar

– fysiska klimatrisker

Extremväder och långsiktiga klimatförändringar kan

orsaka skador på fastigheter, driftstörningar och påver-

kan på våra hyresgästers verksamhet.

Klimatriskbedömningar, förebyggande tekniska åt -

gärder samt etablerad kris- och kontinuitetshantering.

Klimatförändringar

– omställningsrisker

Skärpta klimatrelaterade regelverk samt förändrade

marknads- och finansieringskrav kan påverka kostna-

der, investeringar och fastigheternas långsiktiga värde.

Klimatkrav integreras i strategi, projekt, upphandling

och förvaltning med systematisk uppföljning av växt-

husgasutsläpp i värdekedjan.

Kompetens Brist på rätt eller tillräcklig kompetens, vilket kan

påverka bolagets leveransförmåga, konkurrenskraft

och förmåga att möta framtida krav.

Kompetensutveckling, utvecklingsplaner, successions-

planering för nyckelroller samt omvärldsbevakning.

Politik och

lagstiftning

Påverkan från nya lagar och politiska beslut som kan

ändra verksamhetens förutsättningar eller kostnader.

Omvärlds- och intressentanalys som en del i lednings-

arbetet.

Teknisk

utveckling

Otillräcklig digital utveckling och bristande teknisk

kravställning i projekt och upphandlingar, vilket kan

påverka kvalitet, effektivitet och konkurrenskraft.

Digitaliseringsstrategi, stärkt beställarkompetens och

utvecklade arbetssätt för kravställning och uppföljning.

Operativa risker

Risk Beskrivning Hantering

Allvarlig arbets-

platsolycka

Olyckor med allvarliga konsekvenser för liv och hälsa i

arbeten som utförs i våra fastigheter, särskilt kopplat till

vårt byggherreansvar och anlitade entreprenörer.

Tydlig styrning av byggherre- och arbetsmiljöansvar,

kravställning och uppföljning av entreprenörer samt

systematisk laghantering, utbildning och uppföljning

inom arbetsmiljöområdet.

Fastighetsägar-

ansvar

Bristande förmåga att efterleva lagkrav kopplade till

fastighetsägaransvaret.

Tydligt delegerat ansvar, rutiner vid ändrad

användning, systematisk driftplanering och löpande

kompetens utveckling.

Informations-

säkerhet

Otillräckligt informationssäkerhetsarbete som kan leda

till röjande av konfidentiell information eller bristande

efterlevnad av kundkrav.

Systematiskt informationssäkerhetsarbete, tekniska

skydd, utbildning samt löpande uppföljning och

incident hantering.

Kris och kontinuitet

Verksamheten kan inte upprätthållas vid kris eller

allvarlig störning, vilket kan påverka drift, projekt och

kundernas samhällsviktiga verksamhet.

Etablerad krishantering, kontinuitetsplaner, tydliga

roller och löpande uppföljning, samt förstärkta

övningar och samverkan.

Leverantörskedja

Brister i leverantörskedjan gällande anti-korruption,

arbetsmiljö, mänskliga rättigheter och miljö.

Tydliga leverantörskrav som säkerställs via våra avtals-

mallar och kontroll av entreprenörskedjor iprioriterade

projekt. Implementering pågår via Rättvist byggande.

Psykosocial

arbetsmiljö

Hot, våld, påtryckningar eller organisatoriska faktorer

som påverkar medarbetarnas trygghet och hälsa.

Systematiskt arbetsmiljöarbete, utbildning i hot och

våld och kontinuerlig uppföljning av trivsel, incidenter

och arbetsmiljö.

Efterlevnadsrisker

Lagefterlevnad Bristande efterlevnad av lagar och myndighets -

krav vilket kan påverka verksamhet, ekonomi och

förtroende.

Etablerat ansvar för laghantering, omvärldsbevakning

och internkontroller. Tydliggöra arbetssätt och ansvar

för implementering och uppföljning.

Finansiella risker

Finansiering Oförmåga att ta upp nya lån eller refinansiera lån

iden utsträckning vi behöver.

Säkerställa en bred investerarbas, en hög rating samt

en spridning av låne- och ränteförfall över tid.

Motpart Leverantörer, entreprenörer eller andra motparter

(inkl. placeringar av större ekonomiska värden) som

inte fullgör sina avtalade åtaganden.

Leverantörskontroller, tydlig kravställning (inkl. hög

kreditrating), ekonomisk uppföljning och diversifierade

leverantörsrelationer.

Ränta Betydande ökning av räntekostnader eller betydande

kursförluster för obligationer.

Ränteswapar till obligationens förfallodag samt

begränsad volym på bostadsobligationer.

Risker och riskhantering fortsättning

51Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Förvaltningsberättelse / Risker och riskhantering

Bolagsstyrning

Ordförande har ordet 53

Bolagsstyrningsrapport 54

Styrelse 59

Ledning 62

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning 52

pecialfastigheter är ett stabilt

och välskött fastighetsbolag.

Under de senaste åren har

kundernas lokalbehov ökat

markant och bolaget har mött

upp det genom omfattande

fastighetsutveckling. Den kraf-

tiga tillväxten har inneburit en stor omställ-

ning för organisationen och successiva för-

flyttningar har gjorts inom flera områden

föratt bygga, effektivisera och stärka verk-

samheten. Bolaget går nu in i en mer stabil

fas, även om tillväxten fortsätter och arbetet

med att förbättra alltid kommer vara en

naturlig del av vardagen.

Att fler aktörer söker sig till segmentet

säkerhetsfastigheter och konkurrensen ökar

är positivt då det driver både innovation

och effektivitet inom segmentet. Special-

fastigheter står sig väl i den konkurrensen,

och det skapar värde för både ägaren och

kunderna.

HÅLLBARHET ÄR EN viktig del av Special-

fastigheters affär. Precis som samhället

istort behöver vi ta ansvar där vår påverkan

är som störst. Med en omfattande projekt-

portfölj där material som betong och

armering, som är koldioxidintensiva, är

nödvändiga komponenter, är det en utma-

ning att minska klimatpåverkan. Samtidigt

innebär det att vi har möjlighet att verkligen

göra skillnad. Specialfastigheter fokuserar

på lösningar som kan skalas upp och som

ger störst nytta för varje investerad krona.

Staten har presenterat en ny ägarpolicy.

Den lyfter fram affärsmässighet, hållbart

värdeskapande och omställningsförmåga

kopplat till säkerhet och krisberedskap.

Dessa perspektiv är redan väl integrerade

iSpecialfastigheters verksamhet vilket gör

att vi står trygga i vår riktning framåt.

Vi har en välfungerande styrelse med

kompletterande kompetenser. Dialogen

äröppen, och våra arbetstagarrepresen-

tanter bidrar med värdefulla insikter om

verksamheten. Tillsammans ger det oss

engod helhetsbild för att kunna fatta rätt

beslut för bolaget.

Sammanfattningsvis står Specialfastig-

heter väl rustat för framtiden. Förutsättning-

arna för ett framgångsrikt företagande är

goda. Jag, tillsammans med hela styrelsen,

ser fram emot 2026 med tillförsikt.

Specialfastigheter har vuxit snabbt och utvecklat sin verksamhet i takt

med kundernas ökade behov. Med fokus på hållbarhet, konkurrenskraft

och en effektiv organisation står bolaget väl rustat för framtiden och för

ett fortsatt starkt värdeskapande.

”Specialfastigheter står

sig väl i konkurrensen”

ORDFÖRANDE HAR ORDET

Siv Malmgren

Styrelseordförande, Specialfastigheter

53Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Ordförande har ordet

Bolagsstyrningsrapport

Grunderna för Bolagsstyrning

Specialfastigheter Sverige AB (Specialfastigheter) är ett

fastighetsbolag som ägs till 100 procent av den svenska

staten. Specialfastigheters bolagsstyrning bedrivs utifrån

tillämpning av svensk lagstiftning, Statens ägarpolicy

och principer för bolag med statligt ägande, svensk kod

för bolagsstyrning (Koden) samt Specialfastigheters

bolagsordning.

Eftersom Specialfastigheter är helägt av svenska sta-

ten är vissa bestämmelser i Koden inte tillämpliga. Det

främsta skälet för avvikelserna är att Specialfastigheter

endast har en ägare medan koden riktar sig till noterade

bolag med spritt ägande. Avvikelser sker från koden

avseende valberedning (Koden 1.2-1.3, 2.1-2.7, del av

regel 8.1 och 10.2). Specialfastigheter följer principerna

om en strukturerad nomineringsprocess enligt Statens

ägarpolicy. Avvikelse sker även från kod gällande publi-

cering av information om aktieägares initiativrätt

(Koden1.4). Syftet med regeln är att ge aktieägarna möj-

lighet att i god tid förbereda sig inför årsstämman och få

ärende upptaget i kallelsen till årsstämman. I statligt

helägda bolag saknas skäl att tillämpa regeln och publi-

ceringen av information om aktieägares initiativrätt sker

därför inte. Specialfastigheter redovisar inte styrelse-

ledamöters oberoende (Koden 4.5-4.6) vilket syftar till

att skydda minoritetsägare. Eftersom Specialfastigheter

fullt ut ägs av svenska staten finns inte detta behov.

Specialfastigheter har ingen internrevisionsfunktion

oberoende från ledningen enligt Koden 7.3. De behov

av revision som styrelsen identifierar upphandlas av

extern oberoende revisor.

Bolagsstämma

Specialfastigheters högsta beslutande organ är bolags-

stämman. På årsstämman, som hålls inom fyra månader

från räkenskapsårets utgång, behandlas bolagets

utveckling och beslut fattas i ett antal centrala ärenden

som exempelvis val av styrelse och revisorer, fast-

ställande av bolagets balans- och resultaträkningar,

beslut om disposition av vinstmedel, fastställande av

hållbarhetsredovisningen samt ansvarsfrihet för styrelse-

ledamöter och vd. Styrelsen kallar till bolagsstämma.

Den senaste årsstämman hölls den 28 april 2025

iStockholm. Riksdagsledamöter och allmänheten hade

beretts möjlighet att delta. Till ordförande för stämman

valdes Eva Landén, ägaren representerades av Henrik

Vesterberg. Årsstämman fastställde resultat- och balans-

räkning för 2024 och beviljade styrelsen och vd ansvars-

frihet för året. Stämman beslutade att godkänna förslag

till vinstdisposition vilket innebar att 0 kronor utdelades

till ägaren och vinsten balanserades i ny räkning, en nivå

som satts mot bakgrund av bolagets stora investerings-

volym. Vidare fastställdes riktlinjer för ersättningar till

ledande befattningshavare samt ersättningsrapport. Det

fattades beslut om arvode till styrelse och utskott, samt

gjordes val av styrelseordförande, styrelseledamöter

och revisor. Protokoll och övrigt material relaterat till års-

stämman finns på hemsidan www.specialfastigheter.se.

Nästa årsstämma kommer att hållas den 28 april 2026.

Extern revisor

Val av revisorer beslutas av ägaren på årsstämman.

Styrelsen lämnar förslag på revisorsval till stämman

baserat på en rekommendation från styrelsens revisions-

och finansutskott. Förslag till tillsättning av revisorer tas

fram i enlighet med reglerna i EU:s revisorsförordning

och offentliggörs enligt Kodens riktlinjer.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB valdes till revi-

sor vid årsstämman 2025. Valet skedde för perioden

fram till nästkommande årsstämma. Öhrlings Pricewater-

Ägare

Svenska staten 100 %

Bolagsstämma

Ersättningsutskott

Revisor

Investeringsutskott

Revisionsutskott

Interna styrsystem

och internkontroll

Styrelse

Ledning

Bolagsstyrning och rapportering











houseCoopers AB har utsett Patrik Adolfson till huvud-

ansvarig revisor. För presentation av revisor, se sidan 61.

Revisorerna genomför årligen en granskning av den

interna kontrollen. Översiktlig granskning av Special-

fastigheters hållbarhetsredovisning utförs enligt upp-

drag av bolagets valda revisor, som bestyrker redovis-

ningen. Vidare sker översiktlig granskning av koncernens

delårsrapport Q3 av bolagets revisor.

För information om revisorernas ersättning, se not 5

Koncernen.

Styrelsen

Styrelsen ansvarar för företagets organisation och för

förvaltning av företagets angelägenheter. Arbetet utgår

från den av styrelsen årligen fastställda arbetsordning

som beskriver hur arbetet ska fördelas mellan styrelsens

ledamöter, antalet ordinarie styrelsemöten, ärenden

som ska behandlas vid ordinarie styrelsemöten samt

styrelseordförandens ansvar. Ansvarsfördelningen

mellan styrelse och vd regleras genom en särskild

vd- instruktion. Vidare fastställs även årligen arbets-

ordningar för styrelsens respektive utskott.

Styrelsenomineringsprocess

Gällande beredningen av beslut om tillsättning av

styrelseledamöter och revisorer följer Specialfastigheter

följande principer.

Enhetliga och gemensamma principer tillämpas för

en strukturerad styrelsenomineringsprocess i enlighet

med Statens ägarpolicy och principer för bolag med

54Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Bolagsstyrningsrapport

statligt ägande. Nomineringsprocessen koordineras av

avdelningen för bolag med statligt ägande inom Finans-

departementet. En arbetsgrupp analyserar kompetens-

behov utifrån verksamhet, situation och framtida utma-

ningar, utifrån styrelsens sammansättning och för att

styrelsen ska ha kapacitet att arbeta strategiskt med

hållbart värdeskapande. Därefter fastställs eventuella

rekryteringsbehov och rekryteringsarbetet inleds. Urva-

let av ledamöter görs utifrån en bred rekryteringsbas

och ägarens förväntan på mångfald i styrelser beaktas.

När processen avslutats offentliggörs gjorda nomine-

ringar i enlighet med Koden.

Styrelsens sammansättning

Ägarens utgångspunkt för varje nominering av en

styrelseledamot är att personen har relevant kompetens,

erfarenhet och bakgrund för bolagets styrning med

hänsyn till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och

förhållanden i övrigt. Styrelsen som helhet har en mång-

sidighet, bredd och könsfördelning som speglar kraven

i statens ägarpolicy. Ingen av styrelseledamöterna

iSpecialfastigheters styrelse är anställd som ledande

befattningshavare i företaget. Styrelsens arbetstagar-

representanter är inte oberoende i förhållande till bola-

get och bolagsledningen. Den ledamot som är anställd

av Finansdepartementet är inte oberoende i förhållande

till bolagets aktieägare. Samtliga övriga ledamöter är

oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen

och ägaren.

Specialfastigheters styrelse ska enligt bolagsord-

ningen bestå av lägst tre och högst tio ledamöter valda

av bolagsstämman. I enlighet med Ägarpolicyn är inte

vd eller någon annan person från Specialfastigheters

ledningsgrupp ledamot i styrelsen. De anställdas orga-

nisationer har rätt att utse totalt två ordinarie ledamöter

och två suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs för ett år

i sänder.

Specialfastigheters styrelse bestod under 2025 av

åtta ledamöter valda av bolagsstämman samt två ordi-

narie ledamöter och två suppleanter utsedda av arbets-

tagarorganisationerna. På stämman omvaldes Britta

Dalunde, Mikael Lundström, Siv Malmgren, Lotta Niland,

Pierre Olofsson och Åsa Wirén samt nyval av Josefine

Ekros Roth och Anders Fagerdahl. Siv Malmgren utsågs

till ny styrelseordförande.

Styrelsens arbete

Styrelsen ansvarar för att bolaget sköts enligt de ramar

lagstiftningen ger och i enlighet med ägarens intressen.

Bolagsstyrningen har ett samhällsperspektiv och säker-

ställer bolagets värdeskapande förmåga på lång sikt.

Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets organisation

och förvaltning. De viktigaste styrande dokumenten är:

• Bolagsordning

• Protokoll från bolagsstämma

• Ägarpolicyn, och andra riktlinjer

• Arbetsordning för styrelsen, inklusive instruktion för

arbetsfördelningen mellan styrelse och vd, instruktion

för ekonomisk rapportering och policyer antagna av

styrelsen.

Arbetsordning för styrelsen fastställs årligen vid konsti-

tuerande styrelsesammanträdet som hålls efter års-

stämman. Den reglerar bland annat delegering inom

bolaget, styrelsens mötesordning, jäv, rapporterings-

instruktioner samt arbetet i styrelsens utskott.

Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor

såsom verksamhetsinriktning, marknad, finansiering och

ekonomi, större investeringar, risker, medarbetare och

ledarskap, intern kontroll och effektivitet samt hållbar-

het. Styrelsen har det övergripande ansvaret för hållbar-

hetsarbetet och följer löpande upp bolagets väsentliga

hållbarhetsrisker, mål och strategiska framdrift. Den

arbetar kontinuerligt med att fördjupa sin samlade kom-

petens och följa utvecklingen. Regelbunden information

och omvärldsbevakning säkerställer att styrelsen har

den kunskap som krävs för att fatta välgrundade beslut

som rör ESG, klimatrisker och långsiktig värdeskapande

utveckling.

Styrelsen fastställer policyer, strategi och affärsplan

inklusive budget. När bolaget står inför särskilt viktiga

avgöranden ska styrelsen genom styrelseordföranden

skriftligen samordna sin syn med företrädare för ägaren

inför styrelsebeslut. Styrelsen informeras löpande om

eventuella felaktigheter och/eller oegentligheter som

rapporterats via visselblåsarsystemet.

Under 2025 har styrelsen haft ett konstituerande

möte och åtta ordinarie styrelsemöten samt två extra

möten. Styrelseledamöternas närvaro under 2025

presenteras i tabellen på nästa sida. Vid samtliga

styrelsemöten under året lämnar vd rapport över väsent-

liga händelser i företaget och ordförande i respektive

utskott rapporterar från de utskottsmöten som har ägt

rum mellan styrelsemötena. Under året har styrelsen

tagit beslut i ett antal investeringsärenden och förvärvs-

och avyttringsärenden.

Revisions- och finansutskott

I revisions- och finansutskottet ingår minst tre av styrel-

sen utsedda ledamöter varav en är utskottets ord-

förande. Från bolaget deltar CFO samt vid behov vd

och representanter från bolaget. De huvudsakliga upp-

gifterna enligt beslutad arbetsordning är att övervaka

bolagets finansiella rapportering samt hållbarhetsrap-

portering, bereda kvartalsrapporter för beslut i styrel-

sen, övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll

och riskhantering med avseende på den finansiella rap-

porteringen inklusive hållbarhetsrapporteringen. De

huvudsakliga uppgifterna innefattar även att övervaka

bolagets arbete med kapitalstruktur och andra finansie-

ringsfrågor inklusive hanteringen av finansiella risker

samt tillsammans med företagsledningen bereda finan-

sieringsfrågor, finansstrategi och policyer för beslut

istyrelsen.

Utskottet ska protokollföra sina möten och protokol-

len ska delges styrelsen. Under 2025 har utskottet haft

fem ordinarie möten och fyra extra möten.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av styrelseordförande och

ytterligare minst två särskilt utsedda ledamöter. Ersätt-

ningsutskottets huvudsakliga uppgifter är att bereda

frågor om löne- och anställningsvillkor för vd och andra

ledande befattningshavare. Ersättningsutskottet ska

även följa och utvärdera tillämpningen av riktlinjer för

ersättningar till ledande befattningshavare inför års-

stämmans beslut. Mötena ska protokollföras och proto-

kollen ska delges styrelsen. Utskottet har under 2025

haft fem ordinarie möten.

Investeringsutskott

Styrelsen har utsett ett oberoende investeringsutskott

där det ingår minst tre av styrelsen utsedda ledamöter

varav en är utskottets ordförande. Vd är närvarande och

föredragande vid utskottets möten och bolagets CFO,

chef Affärsutveckling samt chef Projektutveckling deltar.

Investeringsutskottets huvudsakliga uppgifter, enligt

beslutad arbetsordning, är att bereda och analysera

större investeringsärenden och avyttringar eller förvärv

av fastigheter. Utskottet ska även hålla sig informerat om

55Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Bolagsstyrningsrapport

större pågående projekt i idé- eller planeringsstadiet,

bistå företagsledningen i utvecklingen av beslutsunder-

lag och löpande uppföljning av större projekt, samt

bereda och analysera slutredovisning avseende större

investeringar. Mötena ska protokollföras och protokol-

len delges styrelsen. Utskottet har under 2025 haft åtta

ordinarie möten.

Styrelsens ersättning

Ersättning till styrelseledamöterna beslutades på

bolagsstämman 2025. Uppgifter om styrelsens ersätt-

ning finns i årsredovisningen, not 7 Koncernen.

Styrelsens utvärdering av eget arbete

Styrelsens arbete blir årligen föremål för utvärdering.

Arbetet under 2025 utvärderades genom en webbase-

rad enkät. I utvärderingen görs även en mätning av hur

den interna kontrollen upplevs fungera i bolaget. Resul-

tatet av utvärderingen sammanställs och diskuteras och

återrapporteras till styrelse och ägare.

Vd och företagsledning

Vd ansvarar för den löpande förvaltningen i enlighet

med tillämpliga lagar och regler och i enlighet med

denav styrelsen beslutade vd-instruktionen. Vd tillser

attstyrelsen får rapport om utvecklingen av Special-

fastigheters verksamhet gällande exempelvis utveck

lingen av bolagets resultat, ställning och likviditet, infor-

mation om de större projektens status, effektiviteten

iden interna kontrollen samt viktiga händelser. Vd är inte

ledamot i styrelsen. Vd bereder bolagets övergripande

strategi och verksamhetsmål för beslut i styrelsen.

Företagsledningen består av 10 medlemmar inklu-

sive vd. Företagsledningen är ett forum för bolags-

gemensamma och strategiska frågor. I företagsled-

ningen ingår, utöver vd, CFO, CIO, HR-chef, kommu-

nikationschef, chef Affärsutveckling, fastighetschef,

hållbarhetschef, COO och chef Projektutveckling.

Ersättning till ledande befattningshavare

Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare

har beslutats av årsstämman. Riktlinjerna är förenliga

med de av regeringen beslutade principerna för ersätt-

ning och andra anställningsvillkor för ledande

befattnings havare i bolag med statligt ägande samt

Koden. Löner och övriga förmåner till medarbetare i

ledande ställning ska vara konkurrenskraftiga och rim-

liga. Ersättningen ska inte vara löneledande. Detta

säkerställs genom jämförelser med andra relevanta

bolag. Lönerna ska präglas av måttfullhet, rimlighet och

vara väl av vägda samt bidra till en god etik och företags-

kultur och spegla det ansvar som arbetet medför. Inom

Specialfastigheter förekommer inte rörliga ersättningar

eller någon form av incitamentsprogram. Vd har en pre-

miebestämd pension. Pensionsvillkor för ledande befatt-

ningshavare följer ITP-plan, anställda efter 2013 har en

premiebestämd pension. Förutbetalda löner och ersätt-

ningar, se not 7 Koncernen.

Beskrivning av intern kontroll och riskhantering

avseende den finansiella rapporteringen

Denna beskrivning har upprättats i enlighet med års-

redovisningslagen och Koden, beskrivningen är där

med avgränsad till hur den interna kontrollen avseende

den finansiella rapporteringen är organiserad. Styrel

sens redogörelse för den interna styrningen och

kontrollen baseras på ramverket COSO (The Commit

tee of Sponsoring Organizations of the Treadway Com-

mission). Ramverkets principer ska ge ett stöd åt verk-

samheten att uppnå finansiella mål genom att på ett

Styrelsens sammansättning och mötesnärvaro under 2025

Invald år

Styrelse- och

utskotts arvode,

Tkr

Styrelse-

möte

Ersättnings-

utskott

Revisions- och

finans utskott

Investerings-

utskott

Eva Landén, ordf

2014 91 5/5 2/2 3/4

Siv Malmgren, ordf

2024 302 11/11 5/5

Peter Blomqvist

2021 2/2 1/1 2/2

Josefine Ekros Roth

2025 11/11 4/4 9/9

Britta Dalunde 2023 194 11/11 9/9

Anders Fagerdahl

2025 148 4/5 5/5

Mikael Lundström 2013 201 11/11 5/5 8/8

Charlotta Niland 2023 186 11/11 8/8

Pierre Olofsson

2019 202 11/11 8/8

Åsa Wirén

2018 206 11/11 9/9

Tomas Edström

2013 4/5

Annica Blomqvist

2024 11/11

Martin Siljehult

2025 11/11

Roger Törngren

2011 5/11

Charlotte Fredriksson

2025 7/7

Ordförande i styrelsen, utträde vid

bolagsstämman 2025

Ordförande i styrelsen, ordförande i

ersättningsutskottet, invald vid bolags-

stämman 2025

Ägarens representant i styrelsen, avgick i

februari 2025

Ägarens representant i styrelsen, invald

vid bolagsstämman 2025.

Ledamot, invald vid bolagsstämman 2025.

Ordförande i investeringsutskottet.

Ordförande i revisions- och finansut skottet.

Arbetstagarrepresentant, utträde ur

styrelsen vid bolagsstämman 2025.

Arbetstagarrepresentant, invald vid

bolagsstämman 2025.

10)

Arbetstagarrepresentant, invald vid

bolagsstämman 2025.

11)

Suppleant för arbetstagarrepresentant.

12)

Suppleant för arbetstagarrepresentant,

invald vid bolagsstämman 2025.

strukturerat sätt följa upp bolagets riskexponering.

Vidare har intern kontroll som mål att säkerställa att

både den interna och externa finansiella rapporteringen

är tillförlitlig och bereds i linje med gällande lagstiftning,

redovisningsregler och andra riktlinjer för statliga bolag.

Styrelsen gör bedömningen att Specialfastigheter

haren genomarbetad ekonomisk och finansiell styrning

samt god intern kontroll.

Kontrollmiljön

Under året har revisions- och finansutskottet följt upp

och övervakat den finansiella rapporteringen och effekti

viteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.

Grunden för den interna kontrollen avseende den

finansiella rapporteringen är den kontrollmiljö som

utgörs av kultur, organisation, beslutsvägar, befogen-

heter och ansvar, som dokumenteras och kommuniceras

56Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Bolagsstyrningsrapport

i styrande dokument såsom bolagspolicyer, riktlinjer och

instruktioner.

Specialfastigheters arbete med intern kontroll syftar

till att identifiera, värdera och minimera risker i verk

samheten. Inom Specialfastigheter finns tydliga pro-

cesser för uppföljning av intern kontroll där roller och

ansvar definieras, nyckelkontroller och rapportering

tydliggörs.

Ledningssystemet är en viktig del i kontrollmiljön

ochsyftar till att arbetet utgår ifrån uppdrag och affärs-

modell. Systemet styr arbetssätt genom tydliga proces-

ser och styrande dokument som är länkade till respek-

tive process. Specialfastigheters ledningssystem är

certifierat för informationssäkerhet enligt ISO/IEC

27001:2022. Specialfastigheter är också certifierat inom

miljö enligt ISO 14001.

Inom den interna kontrollen sker varje år ett antal

interna verksamhetsrevisioner av ledningssystemet.

Dessa är inte fristående internrevision enligt Koden,

utan revisioner som följer kraven enligt ISO. Special-

fastigheter har ett visselblåsarsystem för att skapa möj-

lighet att påtala oegentligheter anonymt.

Riskbedömning

Bedömning av risker för felaktigheter i den finansiella

rapporteringen görs av styrelsen, ledningen och av de

externa revisorerna. I riskanalysen gäller det att identi

fiera processer där risk för väsentliga fel i den finan-

siella rapporteringen är som störst. Specialfastigheters

risker finns beskrivna på sidan 51. Riskanalysverktyget

hjälper till att på ett systematiskt sätt kontinuerligt

identifiera, analysera, värdera och följa upp risker på

alla nivåer. Riskanalyserna granskas och analyseras

och ledningen bedömer riskerna utifrån bolags-

perspektiv.

Kontrollaktiviteter

De aktiviteter som utformas utifrån riskanalysen syftar

tillatt hantera de väsentliga risker som identifierats för

att eliminera och begränsa förekomsten eller effekterna

av dessa risker. Styrelsen och ledningen informeras om

efterlevnaden av processer och styrande dokument

samt effektiviteten i kontrollstrukturerna. I ledningssyste-

met finns processerna som visar hur Specialfastigheter

ska arbeta och vilka kontroller som ska utföras. I data-

systemen utformas IT-kontroller som stödjer proces-

serna och den interna kontrollen.

Genom analyser och avstämningar av den interna

redovisningen säkerställs att den finansiella rapporte-

ringen avseende bolagets intäkter och kostnader följer

interna riktlinjer och instruktioner. Kontrollaktiviteter

genomförs också i de processer som anges i intern-

kontrollplanen. Syftet är att förebygga samt upptäcka

och korrigera eventuella fel och avvikelser. Kontrollakti-

viteterna är av både manuell och automatiserad karaktär

och inkluderar bland annat attestrutiner, kontrollavstäm-

ningar, processefterlevnad samt resultatuppföljning.

Information och kommunikation

Styrelsen erhåller regelbundet rapportering av finansiell

information från bolaget. Specialfastigheter tillämpar

deriktlinjer för extern rapportering som finns i Ägar-

policyn. Rapportering enligt GRI Standards hjälper bola-

get att tydligt kommunicera hållbarhet.

Bolagets styrande dokument avseende den finan-

siella rapporteringen uppdateras löpande och görs

tillgängliga och kända för medarbetarna via bolagets

interna informations- och kommunikationsvägar.

Uppföljning och förbättring

Finansiell rapportering sker enligt en fastställd rapporte-

ringsstruktur. Uppföljning av verksamhetens mål och

identifierade risker sker kontinuerligt och på olika nivåer

i bolaget. I affärsplan och bokslutsprocessen genomför

ledningen regelbundna avstämningar och uppföljningar

av verksamheten.

Budgeten beslutas varje år av styrelsen som erhåller

ekonomiska rapporter och avstämningar från ledningen

minst en gång per kvartal.

Bolagets externa revisorer rapporterar sina iakttagel-

ser från granskningar och sin bedömning av den interna

kontrollen till revisions- och finansutskott, samt till styrel-

sen vid ordinarie höstmöte, slutrevision och därutöver

vid behov. Detta sker både med och utan ledningens

närvaro. Uppföljning av avslutade investeringsprojekt

presenteras löpande för styrelsen under året. Bolagets

externa revisorer rapporterar löpande till ledningen

resultatet av de granskningar som genomförts, de åtgär-

der som ska vidtas och statusen avseende dessa. Vid

behov anlitar Specialfastigheter externa konsulter för att

genomlysa och följa upp områden i syfte att upptäcka

möjligheter till förbättringar, eventuella felaktigheter

och/eller oegentligheter. Resultatet av de granskningar,

uppföljningar och riskanalyser som genomförs rappor-

teras till vd och ledningen.

Specialfastigheters hållbarhetsredovisning är upp-

rättad enligt årsredovisningslagens äldre lydelse som

gällde före 1 juli 2024 samt i enlighet med ramverket

GRI Standards 2021. Redovisningen är i tillämpliga delar

inspirerad av European Sustainability Reporting Stan-

dards (ESRS) i enlighet med styrelsens beslut. Hållbar-

hetsrapportering följer det finansiella räkenskapsåret,

publiceras årligen och omfattar hela koncernen.

Internrevision

Specialfastigheter har ingen internrevisionsfunktion

oberoende från ledningen enligt Koden 7.3. Beslutet

om internrevision omprövas årligen av styrelsen.

Styrelsen bedömer att den uppföljning som redovisas

av vd, interncontroller och interna revisioner i lednings-

systemet i kombination med de externa revisorernas

granskning är tillräcklig för att säkerställa att den interna

kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är

effektiv och inte innehåller några väsentliga fel.

57Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Bolagsstyrningsrapport

December

• Beslut om budget och affärsplan 2026–2035

• Preliminär kapitalstruktur och utdelning 2026

• Förslag till val av externa revisorer

• Genomgång av risker och riskhantering

• Behov av oberoende internrevision

• Uppföljning av hållbarhet

• Beslut om investeringar

Oktober

• Revisionsplan 2025

• Revisorernas rapport om intern

kontroll och förvaltning

• Fastställande av delårsbokslut och rapport

för kvartal 3

• Utvärdering styrelse, vd och intern kontroll

• Beslut om investeringar

September

• Uppföljning av affärsplan 2025

• Uppföljning av interkontrollplan 2025

• Beslut om styrelse- och utskottsmöten samt

årsstämma 2026

• Strategi och affärsplan 2026

• Uppföljning av hållbarhet

• Beslut om investering

Juli

• Fastställande av delårsbokslut och -rapport för

kvartal 2

• Beslut om investering

Februari

• Revisorernas rapportering av årsbokslut

• Beslut om bokslutsrapport för 2024 inklusive

utdelningsförslag

• Beslut att avstå koncernbidrag och aktieägartillskott

• Internkontrollplan 2025

• Beslut om investeringar

Mars

• Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande

befattningshavare

• Beslut om kallelse till årsstämma 2025 avseende

verksamhetsåret 2024

• Beslut om års- och hållbarhetsredovisning 2024

• Beslut om investeringar

April

• Fastställande av delårsbokslut och -rapport för kvartal 1

• Konstituerande av styrelsen och fastställande av styrel

sens arbetsordning inklusive vd-instruktion och ekono-

misk rapportering, arbetsordning för ersättningsutskott,

revisions- och finansutskott, investeringsutskott samt

godkännande av delegeringsordning

• Fastställande av företagsövergripande policyer,

ansvarskod samt upp förandekod

• Beslut om investeringar

Juni

• Strategiarbete

• Beslut om dubbel väsentlighetsanalys

• Beslut om ramverk för hållbarhetsredovisning

• Beslut om investeringar

Januari

Februari

Mars

April

Maj

Juni

Juli

Augusti

September

Oktober

November

December

Agendan under

året 2025

58Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Bolagsstyrningsrapport

Styrelse

Britta Dalunde, f 1958

Egen verksamhet

Invald 2023

Övriga styrelseuppdrag

Ledamot i Arlandabanan Infrastructure

AB, Arelion Holding AB, J. Van

Wal raven Holding BV samt Styrelse -

ord förande i Tyréns Group AB

Tidigare yrkeserfarenhet

CFO ibland annat SJ AB, Atea AB,

CarlBro AB/Grontmij AB

Utbildning

Executive MBA with Strategic Planning

specialism, Edinburgh Business School

Josefine Ekros Roth, f 1974

Kansliråd vid Finans departementet

Invald 2025

Övriga styrelseuppdrag

Samhall AB och Swedfund

International AB

Tidigare yrkeserfarenhet

Senioranalytiker ESG, Nordea Asset

Management och DNB Asset Manage-

ment, Analytiker och Produktansvarig,

GES Investment Services

Utbildning

Fil kand i internationell ekonomi vid

University of Westminster, MA i

europa politik vid College of Europe

Siv Malmgren, f 1959

Styrelseuppdrag i fastighetsbranschen

Invald 2024

Övriga styrelseuppdrag

Styrelseordförande i AB Borudan Ett,

styrelseordförande i Gatun Arkitekter

AB och ledamot i Rikshem AB

Tidigare yrkeserfarenhet

Vd John Mattson Fastighets -

företagenAB

Utbildning

Fil kand i Beteendevetenskap och

Executive MBA, Stockholms universitet

Anders Fagerdahl, f 1969

Vd och koncernchef Almi

Invald 2025

Övriga styrelseuppdrag

Ordförande i Almi Invest AB

Tidigare yrkeserfarenhet

Biträdande chef svensk kontorsrörelse,

Handelsbanken Sverige, Regionbanks-

chef, Regionbanken Sydöstra Sverige,

General Manager, Handelsbanken

Singapore

Utbildning

Fil kand i företagsekonomi

vid Linköpings universitet

59Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Styrelse

Mikael Lundström, f 1961

Senior rådgivare, Svefa AB

Invald 2013

Övriga styrelseuppdrag

Ordförande Setup AB, Ledamot Svefa

Partners och Värderingsdata AB

Tidigare yrkeserfarenhet

Vd Akademiska Hus AB, vice vd Jones

Lang LaSalle AB, marknadsområdes-

chef Skandia Fastigheter AB, förvalt-

ningschef NCC Fastigheter AB

Utbildning

Civilingenjör, KTH

Lotta Niland, f 1969

Chef Affärsutveckling Projekt,

RikshemAB

Invald 2023

Övriga styrelseuppdrag

Inga

Tidigare yrkeserfarenhet

Chef Projektutveckling, regionchef och

affärschef Besqab AB, ledande roller

inom Sweco, JM och Ramböll

Utbildning

Civilingenjör, KTH

Pierre Olofsson, f 1966

Grundare/partner,

Spira företagsutveckling

Invald 2019

Övriga styrelseuppdrag

Ledamot i COWI, styrelseordförande i

Envix Nord AB och styrelseordförande

i Skånefrö AB

Tidigare yrkeserfarenhet

Skanskas koncernledning, med ansvar

för de nordiska byggenheterna, vd för

Skanska Sverige AB

Utbildning

Civilingenjör, LTH

Åsa Wirén, f 1968

Egen verksamhet, interim CFO

Tobii Group AB

Invald 2018

Övriga styrelseuppdrag

Ledamot N Å Future AB, ledamot i

dotterbolag till Tobii Group AB,

ledamot View Group AS

Tidigare yrkeserfarenhet

CFO Scandic Hotels Group, CFO

Bonnier Group, CFO/ekonomi- och

finansdirektör SkiStar AB, partner och

auktoriserad revisor KPMG

Utbildning

Civilekonom, Uppsala universitet

Styrelse fortsättning

60Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Styrelse

Annica Blomqvist, f 1973

Arbetstagarrepresentant

Utsedd 2024

Övriga styrelseuppdrag

Inga

Tidigare yrkeserfarenhet

Projektledare bygg Specialfastigheter,

Senior Scientist Astra Zeneca

Utbildning

Fastighetsförvaltare 2,5 år,

NewtonYrkeshögskola

Martin Siljehult, f 1977

Arbetstagarrepresentant

Utsedd 2024

Övriga styrelseuppdrag

Inga

Tidigare yrkeserfarenhet

Projektledare energiprojekt Schneider

Electric, teknikkonsult Picon, teknik-

konsult Carl Bro AB

Utbildning

Magisterexamen Energi- och Miljötek-

nik, Karlstads universitet

Roger Törngren, f 1965

Arbetstagarrepresentant, suppleant

Utsedd 2011

Övriga styrelseuppdrag

Inga

Tidigare yrkeserfarenhet

Förvaltningsingenjör Special-

fastigheter, drifttekniker Vasakronan,

projektprogrammerare styr och regler,

TASAB

Utbildning

Styr och regler/Driftteknik/ Kvalificerad

fastighetsförvaltning

Charlotte Fredriksson, f 1971

Arbetstagarrepresentant, suppleant

Utsedd 2025

Övriga styrelseuppdrag

Inga

Tidigare yrkeserfarenhet

Fastighetsområdeschef Special-

fastigheter, förvaltare Region

Östergötland, förvaltare Riks byggen,

platschef Peab Byggservice Linköping

Utbildning

Strategiskt personalarbete Linköpings

universitet

Patrik Adolfson, f 1973

Huvudansvarig revisor,

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Övriga väsentliga revisions uppdrag

Huvudansvarig revisor i Cavotec

Group AB, Dometic Group AB,

NCC AB, Röko AB, SocialCo

Fastigheter 2 AB och Yubico AB.

RevisorStyrelse fortsättning, Arbetstagarrepresentanter

61Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Styrelse

Alexandra Laurén, f 1975

Tidigare yrkeserfarenhet

Affärsenhetschef för Bonava Sverige

AB, vice vd Skanska Sverige AB

Styrelseuppdrag

Styrelseledamot Wilhem AB

Utbildning

Högskoleingenjör, Mälardalens

högskola

Anställd sedan

2023

Masoomeh Antonsson, f 1975

CIO

Tidigare yrkeserfarenhet

Konsult Ibitec, konsult Invid, konsult

Qurius

Utbildning

Systemvetare, Örebro universitet

Anställd sedan

2008

Christina Burlin, f 1962

HR-chef

Tidigare yrkeserfarenhet

Personaldirektör Sjöfartsverket,

personalchef Koncernen Östgöta

Correspondenten, personalchef SAAB

Civila Flygplan

Utbildning

Fil. kand. Linjen för personal- och

arbetslivsfrågor, Lunds universitet

Anställd sedan

2012

Eva Bång, f 1968

CFO

Tidigare yrkeserfarenhet

CFO Intea fastigheter AB, global

CFOIngka Centres, CFO och vice vd

HemsöAB, Finance Director

Unibail-Rodamco Nordic

Utbildning

Magisterexamen i företagsekonomi,

Uppsala universitet

Anställd sedan

2024

(interim CFO sedan november 2023)

Susanne Essehorn, f 1964

Chef Affärsutveckling

Tidigare yrkeserfarenhet

Fastighetschef Revelop, konsult

Essehorn Fastighetsrådgivning,

regionchef Klövern, fastighetschef

Sagax, fastighetschef GE Capital

RealEstate

Utbildning

Civilekonom, Stockholms universitet

Anställd sedan

2022

Ledning

62Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Ledning

Emilia Hagberg, f 1976

Hålbarhetschef

Tidigare yrkeserfarenhet

VP Sustainability Development,

Skanska, tf chef Public Affairs Skanska,

seniorkonsult New Republic, Stabschef

Miljö- och energidepartementet

Utbildning

Magisterexamen i geovetenskap,

Stockholms universitet

Anställd sedan

2024

Hanna Janson, f 1975

Kommunikationschef

Tidigare yrkeserfarenhet

Kommunikationsansvarig Akademiska

Hus AB region Stockholm, vikarierande

kommunikationschef Akademiska Hus

AB, konsult JKL AB Göteborg respek-

tive Stockholm

Utbildning

Civilekonom, HHS

Anställd sedan

2015

Claes Magnusson, f 1968

Chef Projektutveckling

Tidigare yrkeserfarenhet

Utvecklingsdirektör Stockholms Stads-

hus AB, vd SISAB, projekt direktör

Locum AB, avdelningschef NCC

Construction Sverige AB

Utbildning

Civilingenjör, KTH

Anställd sedan

2025

Martin Nielsen, f 1975

COO

Tidigare yrkeserfarenhet

Chef Produktionsstöd Peab

Anläggning, Koncerninköpschef Peab

AB, Inköpschef Imtech Nordic,

Inköpschef Skanska NPU

Utbildning

Economie Magister med Technology

management, Lunds universitet/LTH

Anställd sedan

2024

Michaela Sköld, f 1980

Fastighetschef

Tidigare yrkeserfarenhet

Förvaltningsstödschef Fortifikations-

verket, fastighetsförvaltare Swedavia

AB, fastighetsförvaltare Akademiska

Hus AB, trainee Uppsalahem AB

Utbildning

Civilingenjör, Lantmäteri KTH

Anställd sedan

2019

Ledning fortsättning

63Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Bolagsstyrning / Ledning

Finansiella rapporter

och noter

Koncernen flerårsöversikt 65

Koncernen resultaträkning 66

Koncernen rapport över totalresultat 66

Koncernen balansräkning 67

Koncernen kassaflödesanalys 69

Koncernen förändringar av eget kapital 70

Koncernen noter 71

Moderbolaget resultaträkning 95

Moderbolaget rapport över totalresultat 95

Moderbolaget balansräkning 96

Moderbolaget förändringar av eget kapital 97

Moderbolaget kassaflödesanalys 98

Moderbolaget noter 99

Styrelsens intygande 105

Revisionsberättelse 106

64Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter

Femårsöversikt 2025

2024 2023 2022 2021

FASTIGHETSRELATERADE

Intäkter från fastighetsförvaltningen, Mkr 3 801 3 502 3 063 2 456 2 464

Förvaltningsresultat, Mkr 1 994 1 713 1 624 1 341 1 592

Uthyrningsgrad, % 97,0 98,1 97,3 97,5 97,6

Investeringar inklusive fastighetsförvärv, Mkr 5 411 5 824 5 733 4 173 1 996

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 47 368 51 915 41 740 36 210 33 761

Lokalarea, tusental kvm 990 1 184 1 158 1 102 1 099

Direktavkastning, % 5,5 5,1 5,3 4,9 5,7

Balansomslutning, Mkr 56 288 57 534 46 372 40 123 36 157

Eget kapital, Mkr 21 108 19 869 15 047 14 027 14 804

FÖRVALTNINGSRELATERADE

Hyresintäkter, kr/kvm 2 845 2 570 2 359 1 999 1 976

Fastighetsdrift, kr/kvm 522 548 501 360 344

Underhållskostnader, kr/kvm

296 301 304 320 342

Driftöverskott, kr/kvm 2 345 2 038 1 825 1 571 1 627

Administrationskostnader, kr/kvm 147 102 86 65 52

FINANSIELLT RELATERADE

Resultat före skatt, Mkr 1 853 6 082 1 296 –172 3 771

Årets resultat, Mkr 1 240 4 822 1 020 –143 2 999

Kassaflöde före investeringar, Mkr 1 828 1 522 1 412 1 476 1 802

Överskottsgrad, % 71,7 68,9 66,9 70,5 72,7

Räntetäckningsgrad kassaflödesbaserad, ggr 2,9 2,7 3,2 6,1 11,6

Avkastning på justerat operativt kapital, % 6,4 5,3 5,4 5,2 6,0

Belåningsgrad, % 41,7 50,0 52,4 48,4 42,2

Soliditet, % 37,3 34,5 32,4 35,0 40,9

Utdelning, Mkr

0 0 0 0 634

Varav aktiverat i balansräkningen för 2020 299 kr/kvm, 2021 297 kr/kvm, 2022 253 kr/kvm, 2023 218 kr/kvm för 2024 244 kr/kvm och för 2025 216 kr/kvm.

Föreslagen utdelning beslutas på årsstämman i april 2026.

Nyckeltal kr/kvm 2025 är justerade med beaktande av försäljningar under året.

Koncernen flerårsöversikt

Koncernens ekonomiska utveckling i sammandrag. För definitioner av nyckeltal, se sidan 144.

65Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen flerårsöversikt

Koncernen resultaträkning

Koncernen rapport över totalresultat

Mkr	Not	Helår 2025	Helår 2024
Hyresintäkter		3 308	3 042
Övriga intäkter	2	493	460
Intäkter från fastighetsförvaltning		3 801	3 502
Driftkostnader	3	–927	–923
Underhåll	3	–93	–112
Fastighetsskatt	3	–56	–55
Driftöverskott	3	2 726	2 412
Central administration	4, 5	–171	–121
Finansnetto	6	–561	–578
Förvaltningsresultat	7	1 994	1 713
Resultat fastighetsförsäljningar	8	–4	0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter orealiserade	9	–339	4 486
Värdeförändring finansiella instrument orealiserade	6	–91	–117
Resultat före skatt		1 559	6 082
Skatt	10	–553	–1 260
Årets/Periodens resultat		1 006	4 822
Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare		1 006	4 822

Mkr	Helår 2025	Helår 2024
Årets resultat	1 006	4 822
Summa totalresultat för året	1 006	4 822
Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare	1 006	4 822

Totala intäkter 3 801 (3 502) Mkr

Hyresintäkterna ökade med 9 procent till 3 308 (3 042)

Mkr, förändringen är en effekt av färdigställda projekt

samt genomförda fastighetsförsäljningar. Övriga intäk-

ter ökade till 493 (460) Mkr, förklarat av högre volym

avseende kundanpassningar i stora projekt.

Fastighetskostnader –1 075 (–1 090) Mkr

Fastighetskostnaderna minskade med 15 Mkr, vilket för-

klaras av lägre kostnader för el och underhållsåtgärder

samt en effekt av genomförda fastighetsförsäljningar.

Driftöverskott 2 726 (2 412) Mkr

Ökade hyresintäkter bidrog till ett förbättrat driftöver-

skott. Driftöverskottet ökade med 13 procent och över-

skottsgraden ökade till 71,7 (68,9) procent.

Finansnetto –561 (–578) Mkr

Förändringen i finansnettot är hänförlig till en lägre

snittränta på utestående skuld vilket till dels har mot-

verkats av en högre genomsnittlig skuldvolym. För mer

info, se not 20, sidan 86.

Förvaltningsresultat 1 994 (1 713) Mkr

Förvaltningsresultatet har ökat med 16 procent jämfört

med motsvarande period föregående år, framförallt

hänförligt till ett förbättrat driftöverskott.

Värdeförändringar –430 (4 369) Mkr

Orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter

uppgick till –339 (4 486) Mkr och för finansiella instru

ment till –91 (–117) Mkr. Periodens orealiserade värdeför-

ändring i förvaltningsfastigheter förklaras främst av

engångseffekter i form av nya och omförhandlade avtal,

projektresultat från nyproduktion samt förändring i

byggrättsvärde. Värdeförändringar i finansiella instru

ment avser främst värdeförändringar i elterminer.

Årets resultat 1 006 (4 822) Mkr

Årets resultat är lägre än föregående år, främst

på grund av en stor orealiserad värdeförändring 2024.

Posten skatt består av aktuell skatt –1 612 (–83) Mkr och

uppskjuten skatt 1 060 (–1 177) Mkr. Förändringen av

uppskjuten skatt är främst hänförlig till orealiserad

värde förändring samt genomförda fastighetsförsälj-

ningar.

Kommentarer resultat räkning

66Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen resultaträkning & Koncernen rapport över totalresultat

Koncernen balansräkning

Mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	9	47 368	51 915
Nyttjanderättstillgångar	11	35	42
Övriga materiella anläggningstillgångar	12	22	26
Derivat	13, 20	17	94
Övriga finansiella placeringar	13	3 804	3 656
Övriga långfristiga fordringar	14	311	436
Summa anläggningstillgångar		51 557	56 169
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar		279	341
Derivat	13	12	17
Övriga finansiella placeringar	13	3 032	–
Skattefordran	10	–	33
Övriga fordringar	14	365	465
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	15	164	80
Likvida medel 1	16	585	293
Tillgångar som innehas för försäljning	9	–	135
Summa omsättningstillgångar		4 437	1 364
Summa tillgångar		55 994	57 534

På balansdagen har vi utnyttjat – (–) Mkr av koncernkontokrediten om totalt 500 (500) Mkr.

Dessutom outnyttjade garanterade kreditlöften om 8 150 (7 250) Mkr.

Mkr	Not	2025-12-31	2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
Aktiekapital		200	200
Övrigt tillskjutet kapital		616	616
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		20 059	19 053
Summa eget kapital		20 875	19 869
SKULDER
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skuld nyttjanderätter	11	35	42
Övriga långfristiga räntebärande skulder	17, 20	23 189	25 847
Derivat		396	247
Uppskjutna skatteskulder	10	4 376	5 436
Summa långfristiga skulder		27 996	31 572
KORTFRISTIGA SKULDER
Kortfristiga räntebärande skulder	17, 20	3 672	3 896
Leverantörsskulder		870	955
Skatteskuld	10	1 463	–
Derivat		7	2
Övriga skulder	18	42	30
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	19	1 069	1 209
Summa kortfristiga skulder		7 123	6 092
Summa skulder		35 119	37 664
Summa eget kapital och skulder		55 994	57 534

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen balansräkning

Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr	2025	2024
Bedömt marknadsvärde vid periodens början	51 915	41 740
Omklassificering tillgångar som innehas för försäljning	0	–135
+ Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter	5 119	5 818
+ Förvärv	292	6
– Avyttringar	–9 619	–
+ Orealiserad värdeförändring	–339	4 486
Bedömt marknadsvärde vid periodens slut	47 368	51 915
Orealiserad värdeförändring	–339	4 486
varav marknadsfaktorer	702	1 127
varav förvaltning och projekt	–1 041	3 359

Förvaltningsfastigheter 47 368 (51 915) Mkr

Vid årets utgång uppgick bedömt värde till 47 368 Mkr,

vilket är en minskning med 4 547 Mkr sedan årsskiftet.

Minskningen hänförs till försäljning av ett antal fastighe-

ter till Fortifikationsverket och Intea om 8,2 Mdkr respek-

tive 1,4 Mdkr. Under samma period har investeringar

om 5,1 Mdkr gjorts i ny-, om- och tillbyggnadsprojekt.

Investeringar 5 119 (5 818) Mkr

Koncernens investeringar i fastighetsprojekt uppgick

under perioden till 5 119 Mkr, vilket är en minskning med

–699 Mkr jämfört med samma period föregående år.

Förvärv 292 (6) Mkr

Mark i Kalmar, Trelleborg och Mariestad, ett mindre

markområde i Göteborg samt en fastighet med mark

och byggnad i anslutning till befintlig fastighet i

Haparanda har förvärvats under perioden.

Avyttringar –9 619 (–) Mkr

Under första kvartalet har avyttring skett av en kriminal-

vårdsanstalt i Kristianstad till ett värde om –135 mkr vid

periodens ingång klassificerad som en tillgång som

innehas för försäljning. Under andra halvåret har avytt-

ring skett av totalt sju försvarsfastigheter som ingick i

försäljningen till Fortifikationsverket motsvarande –8,2

Mdkr samt 12 fastigheter för kriminalvård respektive

institutionsvård som ingick i försäljningen till Intea

motsvarande ett marknadsvärde på –1,4 Mdkr.

Orealiserade värdeförändringar –339 (4 486) Mkr

Periodens orealiserade värdeförändring i förvaltnings-

fastigheter förklaras främst av engångseffekter i form av

nya och omförhandlade avtal, projektresultat från ny -

produktion samt förändring i byggrättsvärde. Under

perioden har transaktionsvolymerna fortsatt öka och är

högre än föregående period. Avkastningskraven har jus-

terats för ett antal objekt under perioden, delvis till följd

av marknadsutvecklingen och delvis på grund av för-

ändringar i avtalsstrukturen. Den genomsnittliga direkt-

avkastningen på fastighetsportföljen är oförändrad från

årsskiftet och uppgår till 5,40 (5,40) procent. Kalkylrän-

tan för kassaflöden under kontraktsperioden samt kort

och långt inflationsantagande lämnas oförändrad.

Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvalt-

ningsfastigheter har fastställts genom en intern värdering

baserad på faktiska data avseende hyror och driftkostna

der. Informationen om kalkylräntor, direkt av-

kastningskrav och aktuella marknadshyror har stämts av

med extern värderare. För att kvalitetssäkra den interna

värderingen har den stämts av mot en extern värdering

av 25 (22) objekt, motsvarande 67 (72) procent av det

totala bedömda värdet per den 31 december 2025. Skill

naden mellan den externa och interna värderingen upp-

går till 0,7 (0,6) procent, där Specialfastigheter har ett

lägre bedömt värde än den externa värderingen. Med

hänsyn till de säkra hyresintäkterna är bedömd kalkyl

ränta under kontrakts perioden huvudsakligen mellan

5,00 (5,00) och 5,25 (5,25) procent. Direktavkastnings-

kravet ligger huvudsakligen mellan 4,45 (4,65) och 10,35

(9,50) procent beroende på fastigheternas läge, standard

och kontraktsstruktur.

Övriga finansiella placeringar 6 836 (3 656) Mkr

Övriga finansiella placeringar består i huvudsak av

bostadsobligationer om 3 511 (3 442) Mkr och deposi-

tioner av likvida medel enligt CSA-avtal med 292 (213)

Mkr. Totala placeringar i bostadsobligationer är 4 498

(3 442) Mkr varav 987 (0) Mkr är kortfristiga. Därutöver

finns kortfristiga placeringar i företagscertifikat 1 294 (0)

Mkr samt statsskuldsväxlar 749 (0) Mkr vilka redovisas

som omsättningstillgångar.

Tillgångar som innehas för försäljning 0 (135) Mkr

Frånträde av fastigheten Kristianstad Vä har skett under

första kvartalet. Inga fastigheter innehas för försäljning

vid periodens utgång.

Kommentarer balansräkning

Räntebärande skulder 26 896 (29 785) Mkr

Koncernens långfristiga räntebärande skulder uppgick

vid periodens utgång till 23 225 (25 889) Mkr. Kort-

fristiga räntebärande skulder uppgicktill 3 672 (3 896)

Mkr. I posten räntebärande skulder ingår 4 008 (4 010)

Mkr avseende gröna obligationer. I posten ingår också

35 (42) Mkr avseende tillkommande leasingskuld enligt

IFRS 16. Motsvarande post finns även upptagen på till-

gångssidan som en Nyttjanderättstillgång.

68Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen balansräkning

Koncernen kassaflödesanalys

Mkr	Not	Helår 2025	Helår 2024
LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt		1 559	6 082
Återläggning värdeförändringar		382	–4 414
Återläggning avskrivningar		11	10
Återläggning realisationsresultat		4	0
Betald inkomstskatt		–117	–90
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital		1 839	1 588
KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITALET
Förändring av fordringar		203	–269
Förändring av övriga kortfristiga skulder		–214	203
Summa förändring av rörelsekapital		–11	–66
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 828	1 522
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter		–292	–6
Investering i förvaltningsfastigheter		–5 119	–5 818
Avyttring av förvaltningsfastigheter		9 755	15
Förvärv av materiella anläggningstillgångar		–12	–15
Avyttring av materiella anläggningstillgångar		0	0
Bostadsobligationer, derivat, placerade		–3 042	–829

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten

före investeringar uppgick under året till 1 828 (1 522)

Mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade

med 306 Mkr jämfört med föregående år, främst bero-

ende på ökade intäkter och en positiv effekt av föränd-

ring i fordringar.

Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 290 (–6 344)

Förändringen om 7 634 Mkr förklaras främst av avyttring

av fastigheter. Placeringar i bostadsobligationer och

företagscertifikat har påverkat kassaflödet negativt med

–3 042 (–520). Placeringarna utgör en del av den lång-

siktiga finansieringen.

Mkr	Not	Helår 2025	Helår 2024
Bostadsobligationer, derivat, förfallna		–	309
Kassaflöde från investeringsverksamheten		1 290	–6 344
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån		23 509	20 856
Amortering av lån		–26 335	–16 086
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare		–	–
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–2 826	4 770
Periodens kassaflöde		292	–52
Likvida medel vid årets början	16	293	345
Likvida medel vid periodens slut	16	585	293
RÄNTOR
Erhållna räntor		77	61
Erlagda räntor		–876	–836

Kassaflöde

Kassaflöde från finansieringsverksamheten –2 826 (4 770)

Nettoupplåningen under perioden har minskat och

bolaget har valt att behålla en likviditetsbuffert som kan

nyttjas på liknande sätt som ett kreditlöfte.

69Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen kassaflödesanalys

Koncernen förändring av eget kapital

		Övrigt till skjutet	Balanserade
Mkr	Aktiekapital	kapital	vinstmedel	Summa eget k apital
Ingående balans 1 januari 2025	200	616	19 053	19 869
Årets resultat	–	–	1 006	1 006
Utdelning	–	–	–	–
Utgående balans 31 december 2025	200	616	20 059	20 875

Anm: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier

		Övrigt till skjutet	Balanserade
Mkr	Aktiekapital	kapital	vinstmedel	Summa eget k apital
Ingående balans 1 januari 2024	200	616	14 231	15 047
Årets resultat	–	–	4 822	4 822
Utdelning	–	–	–	–
Utgående balans 31 december 2024	200	616	19 053	19 869

Anm: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier

Kapitalhantering

Styrelsens finansiella målsättning med koncernen är att

ha en god kapitalstruktur med finansiell stabilitet och

därigenom bibehålla kapitalmarknadens förtroende,

samt utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärs-

verksamheten. Målet för soliditeten är 25–40 procent

och anpassningen till detta mål utgör en del av den

strategiska planeringen.

Styrelsens ambition är att bibehålla en balans mellan

hög avkastning och fördelarna som ett högt eget kapital

erbjuder, vilket skapar långsiktigt värde för kund och

samhälle. Koncernens mål för långsiktig lönsamheten är

att avkastningen på operativt kapital ska över tid uppgå

till minst 5,0 procent. Lönsamhetsmålet är visar på före-

tagets lönsamhet oberoende av finasiella tillgångar och

oberoende av finansiering.

År 2025 var avkastning på operativt kapital 6,4 (5,3)

procent. Specialfastigheters utdelningspolicy är att till

ägaren dela ut mellan 30–70 procent av årets resultat

efter skatt efter återläggning av värdeförändringar och

därtill hörande uppskjuten skatt.

De årliga utdelningsbesluten ska även beakta koncer-

nens framtida investeringsbehov och finansiella ställ-

ning. Under de senaste fem åren har utdelningen i

genomsnitt uppgått till 0,9 (1,8) procent av koncernens

egna kapital. Koncernen ska lämna extra utdelning när

kapitalstrukturen och verksamhetens finansieringsbehov

möjliggör detta.

Under året har ingen förändring skett i koncernens

kapitalhantering. Varken moderbolaget eller något av

dotterbolagen står under externa kapitalkrav.

Aktiekapital

Aktiekapitalet är fördelat på 2 000 000 aktier med ett

kvotvärde om 100 kronor och med en (1) röst per aktie

vilket gäller såväl ingående som utgående antal aktier

vid ovanstående rapportperioder.

Vinstdisposition

Styrelsen föreslår att årsstämman för 2026 i Specialfastig-

heter Sverige AB beslutar att 0 Mkr, eller 0 kr per aktie,

utdelas till ägaren. Den föreslagna utdelningen utgör 0

procent av moderbolagets egna kapital och 0 procent av

koncernens egna kapital. Se vidare not 11, Moderbolaget.

Bolagets innehav av finansiella instrument har värde-

rats till verkligt värde enligt 4 kap 14a § årsredovis-

ningslagen. Detta har inneburit att det egna kapitalet

har minskat med 235 Mkr exklusive uppskjuten skatt, vil-

ket utgör cirka 4,4 procent av moderbolagets egna

kapital exklusive uppskjuten skatt. Den föreslagna ut del-

ningen till aktieägaren föreslås uppgå till 0 kr.

Eget kapital

70Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen förändring av eget kapital

Allmän information

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Års-

redovisningslagen, IFRS Redovisningsstandard utgivna

av International Accounting Standards Board (IASB), samt

tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee

sådana de antagits av EU. Koncernredovisningen har

upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning

av Rådet för hållbarhet och finansiell rapporterings RFR 1

(Kompletterande redovisningsregler för koncerner).

Koncernens sju aktiebolag har säte i Linköping

( Sverige). Moderbolaget heter Specialfastigheter Sve

rige Aktiebolag (556537-5945). Vi tillämpar delat huvud-

kontor och kontoren är belägna i Linköping med besöks-

adress: Gamla Tanneforsvägen 92, 581 07 Linköping och

i Stockholm med besöksadress: Tors gatan 21, 102 32

Stockholm. Bolagen i koncernen äger och förvaltar fast

egendom och bedriver bygg administration, samt äger

och förvaltar lös egendom samt bedriver därmed för-

enlig verksamhet. Se även not 15, Moderbolaget.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har

godkänts av styrelsen den 17 mars 2026, årsstämman

28 april 2026.

Värderingsgrunder tillämpade vid upprättandet av

moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Tillgångar och skulder är redovisade till historiska

anskaffnings värden, förutom derivatinstrument,

bostadsobligationer och förvaltningsfastigheter som

värderas till verkligt värde.

Anläggningstillgångar som innehas för försäljning

redovisas till det lägsta av det tidigare redovisade vär-

det och det verkliga värdet efter avdrag för försäljnings-

kostnader.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor

som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget

och för koncernen. Specialfastigheter Sverige AB är

endast verksamt på den svenska marknaden. Samtliga

belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste

miljontals kronor.

Uppskattningar och bedömningar

i de finansiella rapporterna

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och

god redovisningssed krävs att det görs uppskattningar

och bedömningar som i bokslutet påverkar redovisade

tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig infor-

mation. Dessa uppskattningar och bedömningar baseras

på historiska erfarenheter samt andra faktorer som

bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Fak-

tiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra

antaganden görs eller andra förutsättningar uppstår.

Uppskattningar och bedömningar ses över regel-

bundet. Ändringar av antaganden redovisas i den period

ändringen görs om ändringar av bedömningar endast

påverkat denna period, eller i den period ändringen

görs och framtida perioder om ändringar av antaganden

påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Bedömningar gjorda av företagsledningen vid till-

lämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på

de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar

som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års

finansiella rapporter beskrivs närmare i not 9 Förvalt-

ningsfastigheter.

Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm-

ningar och antaganden som ligger i värderingen av för-

valtningsfastigheter. Information om de antaganden och

bedömningar som gjorts framgår av not 9. Det finns en

betydande risk för väsentlig justering i de redovisade

värdena för förvaltningsfastigheterna under kommande

tolv månader.

Enligt IFRS 3 kan bolagsförvärv klassificeras som

antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsför-

värv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet

och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation

och administration är av underordnad betydelse för för-

värvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolags-

förvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsför-

värv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till

fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället

fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värde-

förändringarna kommer att påverkas av skatterabatten

vid efterföljande värdering.

Koncernen utvärderar varje förvärv för att avgöra om

det är ett tillgångs- eller rörelseförvärv.

Tillämpade redovisningsprinciper

De nedan angivna redovisningsprinciperna har, med de

undantag som närmare beskrivs, tillämpats konsekvent

på samtliga perioder som presenteras i koncernens

finansiella rapporter. Koncernens redovisningsprinciper

har tillämpats konsekvent på rapportering och konsoli-

dering av moderbolag och dotterföretag.

Ändrade redovisningsprinciper

Specialfastigheter använder sig av samma redovisnings-

principer såsom beskrivits i årsredovisningen 2024. Inga

nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbätt-

ringar som antagits av EU och som ska tillämpas från

och med den 1 januari 2025 bedöms ha någon väsent-

lig påverkan på Specialfastigheters finansiella rapporter

på innevarande, kommande perioder och inte heller på

kommande transaktioner.

Standarder och tolkningsuttalande från IFRS Interpre-

tations Committee förväntas inte ha någon betydande

påverkan på de finansiella rapporterna.

Kommande standarder/rekommendationer

IASB har publicerat en ny standard, IFRS 18 Presenta-

tion and Disclosure in Financial Statements, som er sät-

ter IAS 1. IFRS 18 är obligatorisk för räkenskapsår som

börjar 1 januari 2027 eller senare. Standarden innebär

förändringar i presentationen av resultaträkningen,

inklusive krav på nya obligatoriska delresultat, kategori

sering av intäkter och kostnader samt utökade upplys-

ningskrav avseende management-definierade presta-

tionsmått (MPM).

Bolaget utvärderar för närvarande effekterna av IFRS

18. Implementeringen förväntas påverka presentationen

av resultaträkningen, särskilt klassificeringen av intäkter

och kostnader samt placeringen av värdeförändringar

och finansnetto. Standarden förväntas även medföra nya

upplysningskrav i noterna, bland annat avseende MPM

och val av presentationsprinciper.

Inga övriga kommande standarder eller rekommen-

dationer bedöms ha en väsentlig påverkan på bolagets

redovisning.

Koncernredovisning

Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla

bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har

bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är

helägda. Koncernredovisningen har upprättats enligt

förvärvsmetoden. Det koncernmässiga anskaffningsvär-

det fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till

förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för

andelarna, dels det verkliga värdet på förvärvsdagen av

förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna

NOT 1 Koncernens redovisningsprinciper

71Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

skulder och eventualförpliktelser. Konsolidering av

dotter företags finansiella rapporter tas in i koncern-

redovisningen från och med förvärvstidpunkten till det

datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Transaktioner som elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller

kostnader och orealiserade vinster eller förluster som

uppkommer från koncern interna transaktioner mellan

koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet

av koncernredovisningen.

Segmentrapportering

Specialfastigheters segmentredovisning består av ett

rörelsesegment som utgörs av samhällsfastigheter i

Sverige. Vd utgör den beslutsnivå som ansvarar för till-

delning av resurser och bedömning av verksamhetens

resultat. I nuläget följs verksamheten upp utifrån koncer-

nen som helhet. Ytterligare information om portföljens

geografiska fördelning, se avsnitt Äga och förvalta.

Intäkter

Redovisningsprinciper hyresintäkter

Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal

utifrån IFRS 16 då väsentliga risker och förmåner för-

knippade med fastigheterna inte överförs till hyresgäs-

terna då fastigheten kvarstår i Specialfastigheters ägo

även om avtalet kan löpa på upp till drygt 25 år. Special-

fastigheter bedömer att hyresavtalens konstruktion samt

bolagets egna risktagande indikerar att avtalen ska

bedömas utgöra operationella leasingavtal. Bolaget gör

årligen en utvärdering i syfte att säkerställa att bedöm-

ningen även fortsatt är korrekt. Samtliga hyresintäkter

aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträk-

ningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäk-

terna ingår tillägg såsom värme- och vattenförbrukning,

kyla, sophämtning och snöskottning.

Ränteintäkter intäktsredovisas fördelat över löptiden

med tillämpning av effektivräntemetoden. Utdelnings-

intäkter redovisas när rätten att erhålla betalning har

fastställts.

Intäkter från fastighetsförsäljningar

Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på

avtalsdagen om inte kontroll övergått till köparen vid ett

tidigare tillfälle. Vid bedömning av intäktsredovisnings-

tidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna

beträffande kontroll och engagemang i den löpande

förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som

kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför sälja-

rens och/eller köparens kontroll.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränte intäkter

på bankmedel, placeringar, fordringar, räntekostnader

på lån, omräkning av valutalån samt orealiserade och

realiserade vinster och förluster på derivat instrument

som används inom den finansiella verksamheten, samt

bostadsobligationer.

Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på

skulder beräknas med tillämpning av effektiv-

räntemetoden. Ränte intäkt på köpt bostadsobligation

redovisas i den period som utdelningen sker.

Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar

periodiserade belopp av transaktionskostnader och

skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet

av fordran respektive skuld och det belopp som regle-

ras vid förfall.

Lånekostnader belastar resultatet i den period till

vilken de hänför sig utom till den del de ingår i en till-

gångs anskaffningsvärde. En tillgång för vilken ränta kan

inräknas i anskaffningsvärdet är en tillgång som med

nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa

för avsedd användning eller försäljning. För ytterligare

information se under rubrik Andra finansiella skulder.

Realiserade och orealiserade värdeförändringar

Derivatinstrument och bolagets fastigheter värderas till

verkligt värde.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten

skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom

då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget

kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget

kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk-

ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillna-

der mellan redovisade och skattemässiga värden på till-

gångar och skulder.

Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de

skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i

praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skat-

tefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader

redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa

kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna

skatte fordringar reduceras när det inte längre bedöms

sannolikt att de kan utnyttjas.

Övriga upplysningar angående uppskjuten skatt finns

i not 10, Koncernen.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte

att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt

redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskost-

nad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara

utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräk-

ningen till verkligt värde och förändringar av verkligt

värde redovisas i resultaträkningen under rubriken

värde förändringar förvaltningsfastigheter orealiserade.

Verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter har

fastställts genom en intern värderingsmodell som finns

beskriven i not 9, Koncernen.

Nyttjanderätter

Specialfastigheter är leasingtagare till ett begränsat

antal tomt rättsavtal, hyresavtal, service- och förmånsbilar

som definieras som leasingkontrakt enligt IFRS 16.

I resultaträkningen redovisas leasingavgifter och tom-

trättsavgäld som avskrivningar och ränte kostnader.

Leasingavtal med mindre värde eller kort löptid kost-

nadsförs linjärt över leasingperioden. Tomträttsavgälder

redovisas i sin helhet som finansiell kostnad.

För ytterligare information se not 11, Koncernen.

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier redovisas till anskaffningsvär-

den efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och

eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår

inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till till-

gången för att bringa den på plats och i skick för att

utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Det redovisade värdet för en materiell anläggnings-

tillgång tas bort ur balansräkningen vid utrangering

eller avyttring eller när inga framtida ekonomiska förde-

lar väntas från användning eller utrangering/avyttring av

tillgången. Vinst eller förlust som uppkommer vid avytt-

ring eller utrangering av en tillgång redovisas som övrig

rörelseintäkt/ kostnad.

NOT 1 Koncernens redovisningsprinciper forts.

72Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Avskrivningsprinciper

I juridisk person skrivs byggnadernas anskaffningsvär-

den av genom linjära värdeminskningsavdrag. Avskriv-

ningsmetoder och nyttjandeperioder och nedskrivnings-

behov omprövas vid varje årsbokslut. Avskriv ningar och

nedskrivningar belastar periodens resultat.

Nedskrivningar

De redovisade värdena för koncernens tillgångar prövas

vid varje balansdag för att bedöma om det finns indika-

tion på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för pröv-

ning av nedskrivningsbehov för andra tillgångar än

finansiella tillgångar vilka prövas enligt IFRS 9. Till-

gångar för försäljning och avyttringsgrupper som redo-

visas enligt IFRS 5 och förvaltningsfastigheter redovi-

sade till verkligt värde enligt IAS 40 och uppskjutna

skattefordringar. För undantagna tillgångar enligt ovan

prövas det redovisade värdet enligt respektive standard.

Återföring av nedskrivningar

En nedskrivning reverseras om det både finns indikation

på att nedskrivningsbehovet inte längre föreligger och

det har skett en förändring i de antaganden som låg till

grund för beräkningen av återvinningsvärdet.

Nedskrivningsprövning för materiella tillgångar

Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas

enligt IAS 36 tillgångens återvinningsvärde. Om det inte

går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden till en

enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskriv

ningsbehov grupperas till den lägsta nivå där det går att

identifiera väsentligen oberoende kassaflöden – en så kall-

lad kassagenererande enhet. En nedskrivning redovisas

när en tillgångs- eller kassagenererande enhets (grupp

av enheters) redovisade värde understiger återvinnings-

värdet. En nedskrivning belastar resultaträkningen.

Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde

minus försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid

beräkning av nyttjande värdet diskonteras framtida kas-

saflöden med en diskonteringsfaktor som beaktar riskfri

ränta och den risk som är förknippad med den specifika

tillgången.

Finansiella instrument

Klassificering av finansiella tillgångar är skuldinstrument

som baseras på koncernens affärsmodell för förvaltning

av tillgången och karaktären på tillgångens avtalsenliga

kassaflöden.

Instrumenten klassificeras till upplupet anskaffnings-

värde, verkligt värde via övrigt totalresultat, eller verkligt

värde via resultatet.

Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet

anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde med

tillägg av transaktionskostnader. Kund- och leasingford-

ringar redovisas initialt till det fakturerade värdet. Efter

första redovisningstillfället värderas tillgångarna enligt

effektivräntemetoden.

Verkligt värde via resultatet är skuldinstrument som inte

är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Finansiella

instrument i denna kategori redovisas initialt till verkligt

värde. Förändringar i verkligt värde redovisas i resultatet.

Koncernens skuldinstrument klassificeras till upplupet

anskaffningsvärde, med undantag av bostadsobligatio-

ner som klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Egetkapitalinstrument klassificeras till verkligt värde

via resultatet med undantaget om de inte hålls för han-

del, då ett oåter kalleligt val kan göras att klassificera

dem till verkligt värde via övrigt totalresultat utan efter-

följande omklassificering till resultatet. Koncernen klassi-

ficerar egetkapitalinstrument till verkligt värde via resul-

tatet . Derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.

Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovi-

sas med ett nettobelopp i balansräkningen när det finns

legal rätt att kvitta, upplysningar rörande kvittade finan-

siella tillgångar och skulder enligt IFRS 7 framgår av

tabell i not 20.

Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 20,

Koncernen.

Klassificering och värdering av finansiella skulder

Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaff-

ningsvärde med undantag av derivat. Finansiella skulder

redovisade till upp lupet anskaffningsvärde värderas initi

alt till verkligt värde inklusive transaktionskostnader. Efter

det första redovisningstillfället värderas de till upplupet

anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.

Derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet.

Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.

Verkligt värde fastställs enligt beskrivning i not 20.

Andra finansiella skulder

Lånefinansiering

All lånefinansiering redovisas initialt till anskaffnings-

värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåningen

därefter redovisas till upplupet anskaffningsvärde och

eventuell skillnad mellan erhållet belopp och återbetal

ningsbeloppet redovisas i finansnettot fördelat över

låneperioden, med tillämpning av effektivräntemetoden.

Lånefinansiering i utländsk valuta omräknas till balansda

gens kurs och effekterna redovisas över finansnettot.

Koncernen aktiverar ränteutgifter hänförliga till förvalt

ningsfastigheter under uppförande. Aktiverade ränteut-

gifter påverkar finansnettot positivt och marknadsvärdes-

förändringarna negativt med samma belopp. Ränteut-

gifterna aktiveras varje månad med en räntesats som mot-

svarar snitträntan på sex månaders Stibor plus ett påslag.

Nedskrivning av finansiella tillgångar

Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassifi-

ceras till verkligt värde via resultatet eller egetkapitalin-

strument som värderas till verkligt värde via övrigt totalre-

sultat, omfattas av nedskrivning för förväntade kredit -

förluster. Nedskrivning för kreditförluster enligt IFRS 9 är

framåtblickande och en förlustreservering görs när det

finns en exponering för kreditrisk, vanligtvis vid första

redovisningstillfället. Förväntade kreditförluster återspeg

lar nuvärdet av alla underskott i kassaflöden hänförliga till

fallissemang antingen för de nästkommande tolv måna

derna eller för den förväntade återstående löptiden för

det finansiella instrumentet, beroende på tillgångsslag

och på kreditförsämring sedan första redovisningstillfäl

let. Förväntade kreditförluster återspeglar ett objektivt,

sannolikhetsvägt utfall som beaktar flertalet scenarier

baserade på rimliga och verifierbara prognoser.

Den förenklade modellen tillämpas för kundford-

ringar, avtals tillgångar och hyresfordringar. En förlustre-

serv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans

eller tillgångens förväntade återstående löptid.

För övriga poster som omfattas av förväntade kreditför-

luster tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier.

Initialt, samt per varje balansdag, redovisas en förlust reserv

för de nästkommande tolv månaderna, alternativt för en

kortare tidsperiod beroende på återstående löptid (stadie

1). Om det har skett en väsentlig ökning av kreditrisk sedan

första redovisningstillfället redovisas en förlust reserv för till

gångens återstående löptid (stadie 2). För tillgångar som

bedöms vara kreditförsämrade reserveras fortsatt för för

NOT 1 Koncernens redovisningsprinciper forts.

73Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

väntade kreditförluster för den åter stående löptiden

( stadie 3). För kreditförsämrade tillgångar och fordringar

baseras beräk ningen av ränteintäkterna på tillgångens

redovisade värde, netto av förlust reservering, till skillnad

mot på brutto beloppet som i föregående stadier.

Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på

och skrivs ned enligt en ratingbaserad metod genom

extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas

till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust

givet fallissemang samt exponeringen vid fallissemang.

För kreditförsämrade tillgångar och fordringar görs en

individuell bedömning där hänsyn tas till historisk, aktu-

ell och framåtblickande information. Värderingen av för-

väntade kredit förluster beaktar eventuella säkerheter

och andra kreditförstärkningar i form av garantier.

De finansiella tillgångarna redovisas i balansräk-

ningen till upp lupet anskaffningsvärde, d v s netto av

bruttovärde och förlust reserv. Förändringar av förlust-

reserven redovisas i resultat räkningen .

Likvida medel

Likvida medel utgörs av kassamedel samt omedelbart

tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsva-

rande institut. Kortfristiga likvida placeringar med en

löptid från anskaffningstidpunkten understigande tre

månader ingår också i likvida medel. Checkräknings-

kredit redovisas i balansräkningen som långfristig skuld.

Tillgångar som innehas för försäljning

Fastigheter där avtal tecknats eller beslut finns för för-

säljning, men frånträde sker nästkommande år klassifi-

ceras enligt IFRS 5 som Omsättningstillgång och

rubriceras Tillgångar som innehas för försäljning.

Finansiella derivat

Derivatinstrument innehas primärt i syfte att erhålla en

långsiktigt kostnadseffektiv lånefinansiering och för att

hantera koncernens finansiella riskexponering genom

att säkra ränte- och valutaexponering mot fluktuationer i

räntenivåer och valutakurser. Derivat redovisas initialt till

anskaffningsvärde på affärsdagen innebärande att trans-

aktionskostnader belastar periodens resultat. Efter den

initiala redovisningen värderas derivatinstrument till

verkligt värde.

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld

som värderas till verkligt värde med värdeförändringar

via resultatet. Vid användning av räntederivat kan det

uppstå en värdeförändring beroende på förändringar

av marknadsräntan och tidsfaktorn. Initialt redovisas rän-

tederivat till anskaffningsvärde i balansräkningen och

värderas därefter till verkligt värde med värdeföränd-

ringar i resultatet.

Valutakurssäkring görs med hjälp av valutaderivat så

att ingen valutarisk kvarstår (valutaswapavtal i kombina

tion med ränteswapavtal). Derivaten värderas till verkligt

värde till balansdagens valuta- och räntekurs och möter

valutaeffekterna från omräkningen av lånen till balansda

gens kurs. Den värdeförändring som är hänförlig till rena

växelkurseffekter redovisas under finansnettot. Den

delen av räntederivat som är hänförlig till ränteföränd

ringar redovisas i orealiserade värdeförändring derivat.

För att fastställa verkligt värde för både ränte- och

valuta derivat används marknadsnoteringar på boksluts

dagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder,

innebärande att verkligt värde har fastställts enligt nivå 1

och nivå 2. Omräkning till svenska kronor görs till note

rad kurs på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas

genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde.

Derivatinstrument används för säkring av prognostise-

rad elkostnad och redovisas till verkligt värde över resulta-

träkningen. Syfte är att utjämna prisvariationer på elmark-

naden och därigenom få en jämn utveckling av kon -

cernens

elkostnader prissäkras framtida elanvändning

med hjälp av elderivat. Verkligt värde på elderivaten base

ras på marknadsvärdet på balansdagen utifrån Nasdaq.

Specialfastigheter vidarefakturerar för brukad el till

kund, vilket leder till en minimerad prisrisk för bolaget.

Ingen säkringsredovisning tillämpas i koncernen.

Leverantörsskulder och övriga skulder

Leverantörsskulder och andra skulder har kort för väntad

löp tid och värderas utan diskontering till nominellt belopp.

Ersättningar till anställda

Pensionsplaner

Samtlig personal är anställd i moderbolaget. Pensions-

planerna omfattar i huvudsak ålderspension, sjukpen-

sion och familjepension i form av alternativ ITP. Åtag-

anden för ålderspension för tjänstemän tryggas genom

en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för

hållbarhet och finansiell rapporterings rekommendation

RFR 1, UFR 10, är detta en förmåns bestämd plan som

omfattar flera arbetsgivare. Då bolaget inte haft tillgång

till information som gjort det möjligt att redovisa

pensions planen som förmånsbestämd har även denna

redovisats som avgifts bestämd. Förpliktelser avseende

avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en

kostnad i resultaträkningen när de uppstår.

Kortfristiga ersättningar

Kortfristiga ersättningar till anställda beräknas utan dis-

kontering och redovisas som kostnad när de relaterade

tjänsterna erhålls.

NOT 1 Koncernens redovisningsprinciper forts. Eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möj-

ligt åtagande som härrör från inträffade händelser och

vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra

framtida händelser när det finns ett åtagande som inte

redovisas som en skuld eller alternativt avsättning på

grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser

kommer att krävas.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod.

Som likvida medel klassificeras banktillgodohavanden.

Avrundning

Beloppen i föreliggande årsredovisning presenteras

i Mkr utan decimaler. I de fall beloppen är mindre än

1 Mkr och är avrundat nedåt, presenteras detta med

en nolla (0). I de fall utfallet faktiskt är noll presenteras

detta med ett streck.

Till följd av avrundningar kan siffror presenterade

i denna årsredovisning i vissa fall inte exakt summera

till totalen och procenttal kan avvika från de exakta

procent talen.

74Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Mkr	2025	2024
Ersättningar till revisorerna, PwC
– Revisionsuppdraget	2 179	1 992
– Revisionsverksamhet utöver
revisions uppdraget	144	177
– Skatterådgivning	64	63
– Övriga tjänster	0	230
Summa	2 387 2 462

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovis-

ningen och bokföringen samt styrelsens och verkstäl-

lande direktörens förvaltning. Här inkluderas även

arvode för revisionsrådgivning som lämnas i samband

med ett revisionsuppdrag.

Med revisionsverksamhet avses granskning av förvalt -

ning eller ekonomisk information som följer av författ-

ning, bolagsordning, stadgar eller avtal och som utmyn -

nar i en rapport eller någon annan handling som är

avsedd att utgöra bedömningsunderlag även för någon

annan än uppdragsgivaren samt rådgivning eller annat

biträde som föranleds av iakttagelser vid ett gransk-

ningsuppdrag. Övriga tjänster är sådan rådgivning som

inte är hänförlig till någon av de tidigare uppräknade

slagen av tjänster och som inte rör skatter.

	Mkr			% av snittskuld
Finansnettots
samman- sättning	2025	2024	2025	2024
Räntekostnad lån	–928	–799	–4,91	–3,87
Valutakurs- förändring
utlands upplåning	144	51	0,76	0,24
Värdeförändring
valutaderivat	–144	–51	–0,76	–0,24
Räntenetto derivat	58	–29	0,30	–0,14
Kursförändring
placeringar	56	37	0,30	0,18
Övriga ränteintäk- ter och kostnader	72	55	0,39	0,26
Övriga finansiella
kostnader	–20	–32	–0,11	–0,15
Aktiverad ränte- kostnad projekt	201	190	1,06	0,92
Redovisat
finansnetto	–561	–578	–2,97 –2,80

Orealiserad
värdeförändring
räntederivat	–23	–99	–0,12	–0,48
Orealiserad
värde förändring
elterminer	–68	–18	–0,36	–0,09
Totalt finansnetto	–651	–695	–3,45 –3,37

Under året har 201 (190) Mkr i räntor aktiverats avse-

ende investeringar i fastigheter under uppförande.

Vid aktivering har bolagets snittränta använts.

Finansiella intäkter	2025	2024
FINANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE
TILL VERKLIGT VÄRDE I RESULTATET
Ränteintäkter bostads obligationer	68	50
Nettovinster derivat	0	0
Nettoförluster derivat	–	–
Summa redovisat i resultatet (finansnetto) 68 50

FINANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE
TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
Ränteintäkter skattekonto	0	1
Ränteintäkter övrigt	5	4
Övriga finansiella intäkter	3	5
Summa ränteintäkter enligt
effektivräntemetoden 9 11

Kursförändring utlandsupplåning	144	51
Kursförändring placeringar	56	50
Summa finansiella intäkter	277 162

Finansiella kostnader	2025	2024
FINANSIELLA SKULDER VÄRDERADE TILL
VERKLIGT VÄRDE I RESULTATET
Räntekostnader räntederivat	16	30
Värdeförändring valutaderivat	–144	–57
Summa redovisat i resultatet (finansnetto)	–128 –20

Mkr	2025	2024
Personal- och övriga kostnader	153	105
Avskrivningar maskiner och inventarier	18	16
Summa	171 121

Se not 7, Koncernen för att se den totala personal-

kostnaden. I denna not redovisas ej utfördelad

administrationskostnad.

Finansnetto redovisat enligt klassificeringskategoriNOT 6 Finansiella intäkter och kostnader

NOT 4 Central administration

NOT 5 Ersättning till revisorer, Tkr

Mkr	2025	2024
Utfakturerade energi- och
bränslekostnader	143	160
Utfakturerade tjänster	344	298
Erhållna skadestånd	1	–
Övrigt	5	2
Summa	493 460

Mkr	2025	2024
Energi, bränsle och vatten	243	256
Fastighetsdrift	684	667
Fastighetsskatt	56	55
Underhåll	93	112
Summa	1 076 1 090

NOT 3 Fastighetskostnader

NOT 2 Övriga intäkter

75Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

	2025	2024
Antal anställda	324	298
Varav kvinnor	35,5%	36,6%
Varav män	64,5% 63,4%

Dotterbolaget har inga anställda.

Löner och andra ersättningar	2025	2024
Styrelseordförande	393	359
Övriga ledamöter	1 107	1 072
Summa	1 500 1 431

Pensionskostnader	2025	2024
Styrelseordförande	–	–
Övriga ledamöter	–	–
Summa – –

	2025	2024
Löner och andra ersättningar	232 075	196 920
Sociala kostnader 1	118 831	98 388
1) Varav pensionskostnader	35 903 27 866

Löner och andra ersättningar	2025	2024
Verkställande direktör	4 325	3 771
Andra ledande befattningshavare	14 830	12 865
Summa	19 155 16 636

Pensionskostnader	2025	2024
Verkställande direktör	1 319	1 142
Andra ledande befattningshavare	4 262	3 669
Summa	5 581 4 811

Ledande befattningshavare

Styrelse NOT 7 Anställda, personalkostnader och arvoden

till styrelse, Tkr Moderbolaget totalt

Moderbolaget totalt inklusive styrelse

och ledande befattnings havare

Värdeförändring finansiella derivat
redovisat enligt kategori och klass	2025	2024
VÄRDEFÖRÄNDRING PÅ
FINANSIELLA TILLGÅNGAR
Derivat värderade till verkligt värde	–	–
Värdeförändring på finansiella skulder	–	–
Derivat värderade till verkligt värde	–91	–117
Summa värdeförändring derivat	–91 –117

Finansiella kostnader	2025	2024
FINANSIELLA SKULDER VÄRDERADE TILL
UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
Räntekostnader obligationslån	–822	–767
Räntekostnader företagscertifikat	–36	–83
Räntekostnader repolån	–28	–8
Räntekostnader långfristiga lån	–	–
Övriga finansiella kostnader	176	152
Summa räntekostnader enligt
effektiv räntemetoden	–710	–706
Kursförändring utlandsupplåning	–	–
Kursförändring placeringar	0	–13
Förväntade kreditförluster
på finansiella tillgångar	0	0
Summa	0	–13
Summa finansiella kostnader	–838	–739
Summa redovisat fi nansnetto	–561 –578

NOT 6 Finansiella intäkter och kostnader forts.

76Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

	2025		2024
	Löner och andra	Övriga	Löner och andra	Övriga
	ersättningar	förmåner	ersättningar	förmåner
Eva Landén 2	91	–	359	–
Siv Malmgren	302	–	123	–
Charlotte Hybinette 3	–	–	15	–
Mikael Lundström	201	–	192	–
Pierre Olofsson	202	–	194	–
Åsa Wirén	206 7	–	186	–
Britta Dalunde	194	–	184	–
Lotta Niland	186	–	178	–
Anders Fagerdahl 4	148	–	–
Josefine Ekros Roth 5	–	–	–
Peter Blomkvist 6	–	–	–	–
Summa	1 500	–	1 431 –

Vid årsstämman 2025 beslutades att till styrelsens ordförande ska ordinarie styrelsearvode utgå med 330 Tkr per år och till övriga leda-

möter ska ett ordinarie styrelsearvode utgå med 157 Tkr per år och ledamot. Utöver ordinarie styrelsearvode har arvode utgått till leda-

mot i revisions- och finansutskottet om 40 Tkr per år och till ledamot i ersättningsutskottet om 15 Tkr per år. Till revisions- och finansutskot-

tets ordförande har arvode utgått om 52 Tkr per år och till ersättningsutskottets ordförande om 18 Tkr per år. Till investeringsutskottet

ord förande har arvode utgått om 47 Tkr per år och till ledamot i investeringsutskottet om 31,5 Tkr per år. Arvode utgår endast till års-

stämmovalda ledamöter, ej till anställda vid Specialfastigheter eller Regeringskansliet. Någon ersättning utöver vad årsstämman beslutat

har ej utgått till varken ledamot eller styrelseordförande. Styrelsearvode har utbetalats som lön.

Ledamot avslutade sitt uppdrag vid bolagsstämman 2025.

Ledamot avslutade sitt uppdrag i styrelsen i samband med att hon tillträdde som tf Chef för avdelningen Projekt och Teknik i februari 2024.

Invald som ledamot i styrelsen vid bolagsstämma 2025.

Ledamot avslutade sitt uppdrag vid bolagsstämman 2025.

Under 2024 och i början av 2025 hade Åsa Wirén ett konsultuppdrag via NÅ Future AB för bolaget. Arvodet uppgick till 441 tsek.

Specifikation av ersättningar till styrelseledamöter

NOT 7 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse, Tkr Moderbolaget totalt forts.

	Löner och andra		Övriga
	ersättningar		förmåner 8			Pensions kostnader 9	Summa
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Verkställande direktör, Alexandra Laurén	4 325	3 771	86	101	1 319	1 142	5 730	5 014
CFO, Eva Bång 10	2 549	2 445	9	7	771	803	3 329	3 255
COO, Martin Nielsen 11	1 765	905	77	39	534	327	2 376	1 271
Chef Marknad och Affär, Susanne Essehorn	1 821	1 752	6	6	546	518	2373	2 276
Chef Projektutveckling, Claes Magnusson 12	2 022	–	9	–	670	–	2 701	–
Tf Chef Projekt och Teknik, Charlotte Hybinette 13	–	2 247	–	1	–	656	–	2 904
Chef Projekt och Teknik, Josef Guttenkunst 14	–	126	–	1	–	40	–	167
CIO, Masoomeh Antonsson	1 485	1 423	10	8	376	371	1 871	1 802
Fastighetschef, Michaela Sköld	1 469	1 428	88	65	316	303	1 873	1 796
HR-chef, Christina Burlin	1 218	1 208	6	8	315	256	1 539	1 472
Hållbarhetschef, Emilia Hagberg 15	1 452	311	61	1	441	118	1 954	430
Kommunikationschef, Hanna Janson	1 049	1 020	7	10	293	277	1 349	1 307
Summa	19 155	16 636	359	247	5 581	4 811	25 095 21 694

För andra ledande befattningshavare än vd föreligger inga individuella chefsavtal eller villkor om avgångsvederlag. Uppsägningstider

följer i huvudsak kollektivavtal. Enskilda avtal om ömsesidig uppsägningstid om 3 eller 6 månader förekommer. Pension enligt ITP plan

med pensionsålder 65 år.

Bilförmån, kostförmån och annan förmån, till exempel sjukvårdsförsäkring.

Flexpension inkluderas i summan. Eventuell frivillig löneväxling under 2025 är inte inkluderad i summan.

10)

Anställd som CFO på Specialfastigheter och ingår i ledningsgruppen fr.o.m. 2024-01-01.

11)

Ingår i ledningsgruppen fr.o.m. 2024-06-18.

12)

Ingår i ledningsgruppen fr.o.m. 2025-01-01.

13)

Interim Verkställande direktör 2023-07-01–2023-10-22. Tf Chef Projekt och Teknik under perioden 2024-02-01–2024-12-31.

14)

Lämnade sin tjänst som chef Projekt och Teknik fr.o.m. 2024-02-01. Ersättning under uppsägningstiden och avgångsvederlag, inklusive

förmåner och pensionsavsättning, uppgår till 2 987 Tkr, vilket är utöver beloppet som redovisas i tabellen. Av dessa avser 344 Tkr ut -

betalning av sparade semesterdagar. Vid anställning eller annat tillkommande avlönat arbete reduceras ersättningen under kvarvarande

period motsvarande den nya inkomsten.

15)

Ingår i ledningsgruppen fr.o.m. 2024-10-14.

Specifikation av ersättningar till ledande befattningshavare

77Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

		2025		2024
	Sjukfrånvaro/	Långtidssjuk frånvaro/	Sjukfrånvaro/	Långtidssjuk frånvaro/
	Ord. arbetstid, %	Total sjukfrånvaro, %	Ord. arbetstid, %	Total sjukfrånvaro, %
Kvinnor	2,63	30,03	2,05	25,44
Män	1,12	19,13	1,55	28,13
Anställda under 30 år	1,52	0	1,13	– 1
Anställda 30–49 år	2,24	33,6	1,61	21,34
Anställda över 49 år	0,99	6,8	1,93	34,52
Samtliga anställda	1,66	25,29	1,73 27,01

Uppgift lämnas ej då gruppen understiger 10 personer.

Moderbolaget totalt, inkl. styrelse och ledande

befattningshavare

Styrelsen inklusive suppleanter består av 12 (12) ledamö-

ter fördelat på 7 (7) kvinnor och 5 (5) män. Åtta ledamöter

är valda vid bolagsstämman och fyra ledamöter är

utsedda av arbetstagarorganisationerna. I verksamhets

ledningen ingår 10 (10) personer, inkluderat vd, fördelat

på 8 (9) kvinnor och 2 (1) män. Till ledande befattningsha

vare utgår ej rörliga ersättningar eller avtal om finansiella

instrument. Åtagande för ålderspension och familjepen

sion för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäk-

ring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell

rapportering, UFR 10, är detta en förmåns bestämd plan

som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2025

har bolaget inte haft tillgång till sådan information som

gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmåns

bestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas

genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en

avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensions-

försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 11 (9)

Mkr. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarn a

och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2025 uppgick

Alectas överskott i form av den kollektiva konsolidering s

nivån till 167 (162) procent. Den kollektiva konsolide-

ringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas till-

gångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade

enligt Alectas försäkringstekniska beräknings åtagande n,

vilka inte överensstämmer med IAS 19. Koncernens och

moderföretagets utestående pensionsförpliktelser till

verkställande direktör och övriga medlemmar i företags

ledningen uppgår till 0 (0) kr.

NOT 7 Anställda, personalkostnader och arvoden

till styrelse, Tkr Moderbolaget totalt forts.

	2025	2024
Försäljningsintäkter, sålda fastigheter	9 755	15
Verkligt värde, sålda fastigheter	–9 755	–15
Försäljningskostnader	–4	0
Summa –4 0

NOT 8 Resultat fastighetsförsäljningar, realiserade

Sjukfrånvaro i % av total arbetstid

78Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

	Förvärv (+)
	/ Avyttringar (–)	Fastig heter
2025	fastig heter	ägda hela året	Totalt 2025
Ingående verkligt värde	–	51915	51 915
Investeringar avseende tillkommande utgifter efter förvärv	–	4 919	4 919
Aktiverade ränteutgifter	–	200	200
Förvärv (+)	292	–	292
Avyttringar (–)	–9 619	–	–9 619
Omklassificering tillgångar som innehas för försäljning	–	–	0
Orealiserade värdeförändringar	–	–339	–339
Utgående verkligt värde	–9 327	56 695 47 368

	Förvärv (+)
	/ Avyttringar (–)	Fastig heter
2024	fastig heter	ägda hela året	Totalt 2024
Ingående verkligt värde	–	41 740	41 740
Investeringar avseende tillkommande utgifter efter förvärv	–	5 628	5 628
Aktiverade ränteutgifter	–	190	190
Förvärv (+)	6	–	6
Avyttringar (–)	–	–	0
Omklassificering tillgångar som innehas för försäljning	–	–135	–135
Orealiserade värdeförändringar	–	4 486	4 486
Utgående verkligt värde	6	51 909 51 915

Taxeringsvärde	2025	2024
Byggnader	4 291	3 753
Mark	1 783	1 832
Summa	6 074 5 585

Skattemässigt restvärde	2025	2024
Byggnader	13 468	12 589
Mark	1 781	1 841
Summa	15 249 14 430

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde

(bedömt marknadsvärde) baserat på värderingar som

genomförts av egen personal. För att säkerställa den

interna värderingen värderas varje år ett urval av fastig-

heterna av externa värderingsföretag, med erkända kva-

lifikationer och med adekvata kunskaper i värdering av

fastigheter av den typ och de lägen som är aktuella.

Den externa värderingen sker enligt ett rullande schema

och har under året fördelats på 3 (2) kvartal.

Verkligt värde baseras på bedömda marknadsvärden

vid värdetidpunkten, vilket innebär det värde som skulle

erhållas i en transaktion mellan kunniga parter som är

oberoende av varandra och som har ett intresse av att

transaktionen genomförs efter sedvanlig marknads-

föring där båda parter förutsätts ha agerat insiktsfullt,

klokt och utan tvång. Så väl orealiserade som realise-

rade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen.

Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar

redovisas i enlighet med de principer som beskrivs

under avsnittet Intäktsredovisning, se not 1, Koncernen.

Tillkommande utgifter

Tillkommande utgifter som medför en framtida ekono-

misk fördel för bolaget, det vill säga som är värde-

höjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt

aktiveras som tillgång. Andra utgifter, reparationer och

underhåll, kostnadsförs i den period de uppkommer.

Värderingen av fastighetsinnehav ska klassificeras

i tre nivåer enligt IFRS 13. Det finns olika osäkerhet

i värderingen beroende på vilken nivå som används vid

värderingen. Specialfastigheter använder Nivå 3 där

osäkerheten är störst då det inte finns tillräckligt med

transaktioner/marknadsinformation för att använda

annan nivå.

• Nivå 1 Noterade priser på aktiva marknader

• Nivå 2 Andra observerbara data än de i nivå 1

• Nivå 3 Icke-observerbara data

Värderingsmetod

Det bedömda värdet på Specialfastigheters förvalt-

ningsfastigheter fastställs kvartalsvis genom en intern

värdering. För merparten av beståndet bedöms värdet

med kassaflödesmetoden vilket innebär att fastighe-

terna värderas utifrån varje fastighets kassaflöde (drift-

netto) under en bestämd kalkylperiod. Hyresintäkterna

har beräknats utifrån gällande hyresavtal och en

bedömning om marknadsmässig hyresnivå efter avtals-

tiden slut. Driftkostnaderna är bedömda med utgångs-

punkt i historiska utfall samt budget för kommande år

för respektive fastighet. Underhållskostnader har här-

letts från branschmässiga nyckeltal och gällande under-

hållsplaner. Interna värderingskalkylerna har beräknats

på nominell basis varvid inflation bedömts till 1,5 (1,0)

procent första året och 2,0 (2,0) procent per år för reste -

rande år i kalkylen.

NOT 9 Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värdemetod (IAS 40)

79Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Fastighetens bedömda marknadsvärde utgörs av sum-

man av nuvärde av kassaflöden under kalkylperioden och

nuvärdet av restvärdet. Byggnader som är under upp-

förande för framtida användning som förvaltningsfastig

heter bokförs till verkligt värde i enlighet med IAS 40

med avdrag för återstående investering. För att kvalitets

säkra den interna värderingen har den stämts av mot en

extern värdering av 25 (22) objekt, motsvarande 67 (72)

procent av det total bedömda värdet. Skillnaden mellan

den externa och interna värderingen uppgår till 0,7 (0,6)

procent. Specialfastigheter har ett lägre bedömt värde än

den externa värderingen. Nuvarande bedömningar och

antaganden om framtida utveckling kan komma att för

ändras på grund av förändringar på marknaden eller

andra omständigheter utanför SPF:s kontroll. Det finns

betydande risk för väsentlig justering i marknadsvärdena

för förvaltningsfastigheter under kommande 12 månader

utifrån att de bedömningar och uppskattningar som görs

kan komma att ändras.

Kalkylränta

Det bedömda kassaflödet under kalkylperioden nuvär-

desberäknas med en nominell kalkylränta. Kalkylräntan

grundar sig på faktorer som realränta, förväntad infla-

tion och en riskpremie. Specialfastigheter tillämpar

differentierad kalkylränta för löpande avtal, som i regel

har långa löptider med offentliga hyresgäster och för

antagna kassaflöden vid hyresavtalens slut.

Direktavkastningskrav

Direktavkastningskravet används i beräkningen av

fastighetens restvärde. Direktavkastningskravet är

individuellt för varje fastighet och bedöms utifrån det

geografiska läget, avtalsstruktur, ytornas alternativ-

användning, typ av hyresgäst samt fastighetens

tekniska skick.

Bedömning kalkylränta och direktavkastningskrav

Beslutade direktavkastningskrav och kalkylräntor tas

fram i samarbete med extern värderingskonsult och

baseras på marknadsanalyser samt den gemensamma

kunskapen om genomförda affärer i Specialfastigheters

verksamhetsområde.

Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna ligger kalkyl-

räntan under kontraktsperioden huvudsakligen mellan

5,00 (5,10) och 5,25 (5,35) procent.

Direktavkastningskravet ligger huvudsakligen mellan

4,45 (4,60) och 10,35 (9,50) procent. Det genomsnitt

liga direktavkastningskravet uppgår till 5,40 (5,70) pro-

cent vid utgången av räkenskapsåret.

Känslighetsanalys

Fastighetsvärderingen antar ett värdeintervall om

+/- 5 procent vilket motsvarar intervallet 49 737 mkr och

45 000 mkr. Värdeintervallet speglar den osäkerhet som

finns kring antaganden och bedömningar vid tidpunk

ten för beräkning av fastighetsvärdet. För känslighetsa-

nalysen har kalkylräntan och direktavkastnings kravet

justerats med 50 punkter samt poster inom driftnettot

med 100 punkter. Detta illustrerar en förenklad bild av

den värdepåverkan respektive parameter har då en

enskild parameter troligen inte förändras isolerat.

Hyresvärde

Årets hyresintäkter uppgår till 3 308 (3 042) Mkr. Framtida

hyror som hänför sig till icke uppsägningsbara operatio

nella hyresavtal förfaller enligt nedan.

			Resultat påverkan
			på årsbasis, Mkr
Känslighetsanalys, variabel	Förändring	2025	2024
Hyresintäkter	+/–1%	26,5	24,3
Fastighetsdrift och media
exklusive el	+/–1%	11	8,3
Underhållskostnader 1	+/–1%	3,4	3,6
Ränta	+/–1%-enhet	33,1	71,4
Marknadsräntor, derivatinstrument 2	+/–1%-enhet	23	11,5
Kursförändring på köpt
bostads obligation 3	+/–1%-enhet	95,7	97,2
Kalkylränta 4	+ 0,5 %-enhet	–1 046	–1 335
Kalkylränta 4	– 0,5 %-enhet	1 124	1 437
Direktavkastning 4	+ 0,5 %-enhet	–2 275	–2 515
Direktavkastning 4	– 0,5 %-enhet	2 870 3 172

Inkluderar aktiverat underhåll enligt IFRS.

Resultatpåverkan avser värdeförändring derivatinstrument.

Resultatpåverkan avser momental förändring på placerade bostads -

obligationer per 2025-12-31 med en nominell volym på 4 497 Mkr.

Resultatpåverkan avser värdeförändring förvaltningsfastigheter.

		2025		2024
Direktav-
kastningskrav
per fastighets-	Genom-		Genom-
område %	snitt 1	Intervall 2	snitt 1	Intervall 2
Norr	6,10	5,50–10,35	6,20	5,60–10,34
Mitt	5,75	5,20–9,70	5,76	5,40–7,46
Stockholm	4,45	4,45–4,45	4,72	4,72–4,88
Öst	5,70	4,90–7,45	5,78	5,17–7,98
Syd	5,65	5,15–8,65	5,86	5,27–8,66
Summa	5,40	4,45–10,35	5,40	4,63–10,36

Vägt snitt per fastighetsområde.

Varje ändpunkt beräknas som vägt snitt på de fyra objekt med

högst respektive lägst direktavkastningskrav inom respektive

förvaltningsområde.

		2025	2024
Fastighetsvärde, mkr	Total
Stockholm		12 056	19 611
Öst		10 796	10 285
Mitt		8 235	7 225
Norr		5 929	5 957
Syd		1 0352	8 837
Summa		47 368 51 915

NOT 9 Förvaltningsfastigheter forts.

Löptidsanalys,

Mkr	2025		2024
	Hyresvärde,		Hyresvärde,
År	Mkr	År	Mkr
2026	32	2025	90
2027	60	2026	112
2028	24	2027	114
2029	109	2028	117
2030	452	2029	553
Senare än		Senare än
fem år	3 256	fem år	3 119
Summa	3 932	Summa 4 105

Värderingsmetodik	Andel, %
Kassaflödesvärdering	93
Upparbetat	6
Ortspris	1
Summa 100

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

NOT 10 Skatter

	2025	2024
REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN
Aktuell skatt	1 613	83
Uppskjuten skattekostnad	–1 060	1 177
Totalt redovisad skatt i koncernen	553	1 260
AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT
Redovisat resultat före skatt	1 559	6 082
Svensk inkomstskattesats 20,6 %	321	1 252
Ej skattepliktiga intäkter	0	0
Icke avdragsgilla kostnader	0	0
Justerad försäljningsintäkt	283	0
Schablonränta periodiseringsfond	5	7
Uppräknad återförd periodiseringsfond	2	3
Ränteavdragsbegränsning	–29
Skatt föregående beskattningsår	–29	–2
Summa	553	1 260
REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN
Uppskjuten skatteskuld	–4 376	–5 436
Aktuell skattefordran/skatteskuld	–1 463	33
UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR
OCH -SKULDER
Förvaltningsfastigheter	–4 041	–5 039
Finansiella anläggningstillgångar	52	14
Periodiseringsfond	–210	–258
Överavskrivningar	–177	–153
Summa	–4 376 –5 436

Ingen uppskjuten skatt har redovisats mot eget kapital.

NOT 11 Nyttjanderätter

		Service- och
2025	Tomt rätts avtal	förmåns bilar	Hyres avtal	Totalt
ANSKAFFNINGSVÄRDE
Ingående anskaffningsvärde	15	36	14	65
Tillkommande nyttjanderätter	–15	11	4	–
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden	–	47	18	65
ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR
Ingående avskrivningar	–	15	8	23
Årets avskrivningar	–	4	3	7
Utgående ackumulerade avskrivningar	–	19	11	30
Redovisad tillgång per 31 december 2025	–	28	7	35
RÄNTEBÄRANDE SKULD
Ingående skuld	15	36	14	65
Tillkommande nyttjanderätter	–15	11	4	–
Utgående ackumulerad skuld	–	47	18	65
AMORTERING
Ingående amortering	–	15	8	23
Årets amortering	–	4	3	7
Utgående ackumulerad amortering	–	19	11	30
Redovisad räntebärande skuld
per 31 december 2025	–	28	7	35
BELOPP REDOVISADE
I RESULTATET ÅR 2025
Avskrivningar nyttjanderätter	7	–	–	–
Räntekostnader leasing skulder	4	–	–	–
Totalt	11 – – –

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

		Service- och
2024	Tomt rätts avtal	förmåns bilar	Hyres avtal	Totalt
ANSKAFFNINGSVÄRDE
Ingående anskaffningsvärde	15	22	14	51
Tillkommande nyttjanderätter	–	14	–	14
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden	15	36	14	65
ACKUMULERADE AVSKRIVNINGAR
Ingaende avskrivningar	–	12	6	18
Årets avskrivningar	–	3	2	5
Per 31 december 2024	–	15	8	23
Redovisad tillgång per 31 december 2024	15	21	6	42
RÄNTEBÄRANDE SKULD
Ingående skuld	15	22	14	51
Tillkommande nyttjanderätter	–	14	–	14
Utgående ackumulerad skuld	15	36	14	65
AMORTERING
Ingaende amortering	–	12	6	18
Årets amortering	–	3	2	5
Per 31 december 2024	–	15	8	23
Redovisad räntebärande skuld
per 31 december 2024	15	21	6	42
BELOPP REDOVISADE
I RESULTATET ÅR 2024
Avskrivningar nyttjanderätter	5	–	–	–
Räntekostnader leasing skulder	5	–	–	–
Totalt	10 – – –

Kassautflödet för år 2024 är 0 kr. För ytterligare information se not 1, Koncernen.

NOT 11 Nyttjanderätter forts. NOT 12 Övriga materiella anläggnings tillgångar

NOT 13 Finansiella placeringar

Maskiner och inventarier	2025	2024
Ingående anskaffningsvärde	78	63
Inköp	7	15
Försäljningar och utrangeringar	0	0
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden	85	78
Ingående avskrivningar	52	41
Försäljningar och utrangeringar	0	0
Årets avskrivningar	11	11
Utgående ackumulerade avskrivningar	63	52
Utgående planenligt restvärde

22 26

Derivat, Mkr	2025	2024
LÅNGFRISTIGA PLACERINGAR
Ränte- och valutaderivat värderade till
verkligt värde via resultaträkningen	12	42
Elderivat värderade till verkligt värde
via resultaträkningen	5	51
Summa	17	94
KORTFRISTIGA PLACERINGAR, MKR
Ränte- och valutaderivat värderade till
verkligt värde via resultaträkningen	10	0
Elderivat värderade till verkligt värde
via resultaträkningen	2	17
Summa 12 17

Övriga placeringar, Mkr	2025	2024
LÅNGFRISTIGA PLACERINGAR
Deposition CSA-avtal	292	213
Bostadsobligationer	3 511	3 442
Andra aktier och andelar	1	0
Summa	3 804	3 655
ÖVRIGA KORTFRISTIGA
FINANSIELLA PLACERINGAR
Bostadsobligationer	987	0
Företagscertifikat	1 294	0
Statsskuldsväxlar	749
Summa	3 032 0

Koncernen har, för att hantera exponeringar för motpart -

risker i derivatkontrakt, ingått tilläggsavtal (Credit

Support Annex) till ISDA-avtal. Dessa avtal är ömsesi-

diga och innebär att parterna ömesidigt förbinder sig

att ställa säkerheter i form av likvida medel för under-

värden i utestående derivatkontrakt. Koncernen har per

2025-12-31 tre (fyra) lämnade säkerheter och noll (noll)

erhållna säkerheter i sådan deposition på totalt 292

(213) Mkr.

Placeringar har gjorts i 18 (15) säkerställda bostads-

obligationer. Per 2025-12-31 uppgick placerade belopp

till 3 511 (3 442) Mkr varav 987 (0) är kortfristiga. Där-

utöver finns placeringar i företagscertifikat 1 294 (0) Mkr

samt statsskuldsväxlar 749 (0) Mkr.

82Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

NOT 14 Övriga fordringar

	2025	2024
LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Mervärdesskatt för jämkning	311	436
Summa	311	436
KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Vilande ingående mervärdesskatt	347	464
Mervärdesskatt	14	–
Skattekonto	0	1
Övriga fordringar	4	0
Summa	365 465

NOT 16 Likvida medel

NOT 15 Förutbetalda kostnader

och upplupna intäkter

	2025	2024
Förutbetalda energikostnader	4	5
Övriga interimsfordringar	160	75
Summa 164 80

	2025	2024
Banktillgodohavande	585	293
Summa	585 293

NOT 17 Räntebärande skulder

	2025-	2024-
Mkr	12-31	12-31
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Lån	23 224	25 889
KORTFRISTIGA SKULDER
Lån	3 672	3 896
Summa	26 896 29 785

I räntebärande skulder ingår 35 (42) Mkr avseende kom-

mande leasingskuld enligt IFRS 16. Motsvarande post

finns även upptagen på tillgångssidan som en Nyttjan-

derätt. För mer information se Not 11, Koncern.

Av koncernens respektive moderbolagets långfristiga

låneskulder avser 5 362 (5 653) Mkr förfallotidpunkter

senare än 5 år från balansdagen.

Obligationer i utländsk valuta redovisas omräknat till

balansdagens kurs i svensk valuta. Verkligt värde i deri

vaten motsvarar obligationernas omräknade belopp.

Valutaeffekten blir därför huvudsakligen neutraliserad.

Marknadsvärdet på obligationer i utländsk valuta är

omräknat till balansdagens kurs och redovisade i tabel

lerna i svensk valuta. Verkligt värde är värderat genom

diskontering av framtida kassaflöden till noterad mark

nadsränta på balansdagen för respektive löptid enligt

nivå 2 IFRS 13. Verkligt värde på obligationer i utländsk

valuta är värderat genom diskontering av framtida kassa

flöden till noterad marknadsränta och valutakurs på bal-

ansdagen för respektive löptid.

Upplåningen fördelar sig på följande sätt, Mkr

Kategori, finansiella skulder värderade till upplupet

anskaffningsvärde

2025	Redo visat värde	Nominellt belopp	Verkligt värde
Checkkredit	–	–	–
Depositioner enligt CSA-avtal	–	–	–
Företagscertifikat	550	550	547
Obligationer i fast ränta	17 210	17 215	17 199
Obligationer i rörlig ränta	6 545	6 536	6 596
Realränteobligationer	249	190	249
Obligationer i utländsk valuta	2 307	2 577	2 350
Summa	26 861	27 068 26 941

2024	Redo visat värde	Nominellt belopp	Verkligt värde
Checkkredit	–	–	–
Depositioner enligt CSA-avtal	–	–	–
Företagscertifikat	1 196	1 200	1 192
Obligationer i fast ränta	19 902	19 915	19 984
Obligationer i rörlig ränta	5 949	5 936	6 041
Realränteobligationer	246	190	246
Obligationer i utländsk valuta	2 451	2 577	2 469
Summa	29 744	29 818 29 932

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

2025	Redovisat belopp	Nominellt belopp	Verkligt värde
2025	–	–	–
2026	3 672	3 675	3 657
2027	5 363	5 359	5 386
2028	5 626	5 626	5 820
2029	5 888	5 976	5 980
2030	950	950	941
2031	3 263	3 442	3 325
2032	–	–	–
2033	–	–	–
2034	–	–	–
2035 och senare	2 099	2 040	1 832
Summa	26 861	27 068 26 941

2024	Redovisat belopp	Nominellt belopp	Verkligt värde
2024	–	–	–
2025	3 896	3 900	3 872
2026	3 264	3 275	3 256
2027	5 373	5 359	5 416
2028	5 626	5 626	5 867
2029	5 932	5 976	6 051
2030	200	200	185
2031	3 357	3 442	3 403
2032	–	–	–
2033	–	–	–
2034	–	–	–
2035 och senare	2 096	2 040	1 882
Summa	29 744	29 818 29 932

Förfallostruktur lån

NOT 17 Räntebärande skulder forts.

2025
				Nominellt	Redovisat
Valuta	Nominellt	Ränta %	Ränta % i SEK	belopp i SEK	belopp i SEK
EUR	10 000 000	3,23	2,76	108 500 000	108 235 848
NOK	750 000 000	3,71	2,79	776 397 515	685 827 463
NOK	680 000 000	4,71	2,92	676 600 000	621 816 900
NOK	700 000 000	4,93	2,98	722 400 000	640 105 632
NOK	274 000 000	4,39	2,95	292 851 200	250 555 633

2024
				Nominellt	Redovisat
Valuta	Nominellt	Ränta %	Ränta % i SEK	belopp i SEK	belopp i SEK
EUR	10 000 000	3,23	3,94	108 500 000	114 580 276
NOK	750 000 000	3,71	3,84	776 397 515	728 818 459
NOK	680 000 000	4,71	4,11	676 600 000	660 795 403
NOK	700 000 000	4,93	4,02	722 400 000	680 230 562
NOK	274 000 000	4,39	3,78	292 851 200	266 261 677

Koncernens finansiering i utländsk valuta per balansdagen

84Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

NOT 17 Räntebärande skulder forts.

Väsentliga avtalsvillkor

Koncernens låneavtal innehåller en ägarklausul vilket

innebär att långivaren har rätt att förtidsinlösa lån om

statens ägarandel skulle understiga 100 procent.

Säkringsredovisning

ngen säkringsredovisning tillämpas i koncernen.

Valutafördelning

Vid finansiering i utländsk valuta säkras samtliga

framtida betalningsflöden så valutarisker elimineras.

Genom räntevaluta swap avtal valutakurssäkras samtliga

räntebetalningar samt framtida återbetalningar.

Tabellen ”Koncernens finansiering i utländsk valuta

per balans dagen” visar ut ländsk valuta per balansdagen

efter ursprungs valuta och efter hänsyn till ränte-

valutaswapavtal. Valutalån omräknas till kurs i redo-

visningen och valutaförändringen samt förändringar i

valutaderivaten redovisas i finans nettot.

Koncernen har, för att hantera exponeringar för mot-

partsrisker i derivat kontrakt, ingått tilläggsavtal (Credit

Support Annex) till ISDA-avtal. Dessa avtal är ömsesi-

diga och innebär att parterna ömsesidigt för binder sig

att ställa säkerheter i form av likvida medel för under-

värden i utestående derivatkontrakt. Koncernen har

l ämnat tre säkerheter per 2025-12-31. För mer informa-

tion se not 13, Koncernen.

NOT 18 Övriga skulder

NOT 19 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

Övriga skulder	2025	2024
Förskott kunder	2	0
Mervärdesskatt	27	16
Övriga skulder	13	14
Summa 42 30

	2025	2024
Förutbetalade hyresintäkter	773	871
Upplupna energikostnader	20	36
Upplupna räntekostnader	229	247
Upplupna sociala avgifter	6	6
Upplupen semesterlön	25	21
Upplupen löneskatt	8	7
Övriga poster	8	21
Summa	1 069 1 209

Med finansiella risker avses fluktuationer i företagets

resultat och kassa flöde till följd av påverkan av ränterisk ,

finansierings risk, kreditrisker, valutarisk och elprisrisk.

Koncernens alla finansiella risker är samlade i moder-

bolaget och hanteras därifrån. Koncernens finansiella

risker utgörs av den finansiella verksamheten i moder-

bolaget. Koncernens finanspolicy för hantering av finan-

siella risker har fastställts av styrelsen och bildar ett ram-

verk av riktlinjer och regler i form av riskmandat och

limiter för finansverksamheten. Policyn är utformad i

syfte att ägarens avkastningskrav på eget kapital uppnå s

på säkrast möjliga sätt. Den övergripande målsättninge n

för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnads-

effektiv finansiering samt att minimera negativa effekter

på koncernens resultat genom marknadsfluktuationer.

För ytterligare information rörande finansiella risker

se även sidan 50.

Finansverksamhet

Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras

centralt av moderbolagets ekonomi- och finansavdel-

ning. Den operativa verksamheten sköts av en intern

finansförvaltare.

Rating

Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s (S&P) har

behållit betyget AA+/Stable outlook för företagets

långa upplåning och även bibehållit A–1+ för den korta

upplåningen. År 2005 höjde S&P ratingen från AA till

AA+ med hänvisning till svenska statens fortsatta lång-

siktiga ägarintention och företagets långsiktiga förmåga

att uppnå ägarens avkastningskrav. 2025-12-17 bekräf-

tade S&P återigen ratingklassen AA+. När S&P bedömer

Special fastig heters stand-alone kreditvärdighet, företa-

gets förmåga att stå på egna ben utan svenska staten

som ägare, erhålls kreditbetyget AA-.

Ränterisker

Ränterisken är risken för att räntekostnaden för existe-

rande och framtida finansiering påverkas negativt av för-

ändrat ränteläge. Special fastig heters ränteexponering

regleras genom att andelen ränteförfall inom 12 måna

der begränsas till att maximalt utgöra 70 procent av

låneportföljens netto. Vid bokslutstillfället var den

genomsnittliga räntebindningstiden 3,8 (3,6) år. Ränte

bindningstiden visar hur snabbt en ränteförändring får

genomslag i form av ökade lånekostnader.

Målsättningen med ränteriskhanteringen är att erhålla en

över tiden låg ränte kostnad samtidigt som ränte profilen

anpassas mot under liggande affärsmöjlig heter.

Den 31 december 2025 var portföljens medelränta för

lån och derivat 3,12 (2,87) procent. För att skydda delar av

resultat räkningen, som är inflationsberoende (hyresintäk

ter och kostnader för drift och underhåll), har realräntelån

för 190 (190) Mkr emitterats.

I företagets finanspolicy tillåts användning av derivat-

instrument. De främst använda derivatinstrumenten är

ränteswappar. Den totala portföljens riskexponering är

reglerad genom limiter för ränte bindnings intervall.

Detta leder till att derivatportföljens totala risk påverkan

har begränsats. Företaget gör derivataffärer för att på ett

kostnadseffektivt sätt hantera hela finansportföljens för-

delning av ränteexponering över tiden. Derivatport-

följen har skapat en omför delning av ränteexponering

från korta löptider till längre, se tabellen ”Förfallostruk-

tur för räntebindning och kapital bindning”. I volymen

kapitalbindning ingår lån och placeringar i

bostadsobligationer.

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy

85Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

I volymen räntebindning ingår lån, derivatinstrument

och placeringar i bostadsobligationer. Låne skulden är

beräknad som en nettoskuld, där hänsyn tagits till

eventuella plussaldon och placeringar.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att en befintlig

finansiering inte kan ersättas med en ny eller till en

ovanligt hög kostnad. För Special fastig heter inkluderas

även risken att inte erhålla ny finansiering, till exempel i

samband med större förvärv. I syfte att begränsa finans i-

eringsrisken eftersträvar Special fastig heter krediter med

lång löptid och en jämn förfallostruktur av emitterade

certifikat och obligationer. För att ytterligare begränsa

finansierings risken finns placeringar i bostadsobliatio

ner, garanterade kredit löften och likvida medel om

totalt 8 650 (8 750) Mkr därtill finns kortfristiga likvida

placeringar i företagscertifikat 1 294 (0) Mkr samt i stats

skuldsväxlar 749 (0) Mkr. På balansdagen fanns garante-

rade outnyttjade kredit löften och likvida medel på 9 235

(9 043) Mkr som täcker refinansieringsrisken för de när

maste 36 (33) månadernas förfall.

Inga speciella åtaganden finns i kreditlöftena utöver

ägarklausul och informationsåtagande. Tre kreditlöften om

totalt 3 000 Mkr ökar marginalen på utnytt jade lån ur facili

teten om bolagets rating understiger AA-. För fallen på de

finansiella skulderna har spridits över tiden för att begränsa

refinansieringsrisken. Kapitalbindningstiden 2025-12-31

var 5,0 (4,9) år. Med hänsyn tagen till garanterade outnytt

jade kreditlöften var kapitalbindningstiden 6,2 (5,4) år.

Under året har vi ökat investeringen i bostadsobliga-

tioner med 997 Mkr till ett totalt nominellt belopp på

4 497 (3 500) Mkr. Bostadsobligationer utgör en l ikvidi-

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts. tetsbuffert som kan nyttjas på liknande sätt som kredit-

löften med hjälp av repolån i bank.

Företagets finansiella nominella skuldbelopp brutto

uppgick vid årsskiftet till 27 068 (29 818) Mkr. Ytterlig are

minskning av refinansierings risken görs genom att

diversifiera finansierings källorna, se tabellen ”Låne-

faciliteter”. Upplåningen sker på svensk och internatio-

nell kredit marknad genom obligations- och certifikat-

program samt på svensk och internationell

bankmarknad. Upplåningen till Special fastig heter görs

mot balansräkningen och utan pantsättning av fastighe-

terna. Alltsedan 1999 innehåller företagets låneavtal en

ägar klausul, vilket stärker lån givarnas ställning. Klausu-

len innebär att långivare har rätt att förtidsinlösa lån om

statens ägarandel skulle under stiga 100 procent.

Tabellen ”Likviditetsrisk” i denna not visar avtalade

odiskonterade kassa flöden, vilket inkluderar samtliga

finansiella skulder inklusive ränte betalningar. Där den

framtida rörliga räntan är okänd, har räntan beräknats

med hjälp av implicita forwardräntor. Hyresintäkterna

används för att möta de framtida åtaganden som pre-

senteras i tabellen. Kreditrisken avseende hyresintäk-

terna bedöms vara låg.

Kreditrisker och motpartsrisker i finansiell verksamhet

Med finansiell kreditrisk avses främst motpartsrisker i

samband med fordringar på banker och andra motpar-

ter. Risken uppstår vid handel med derivatinstrument

eller placeringar av likvida medel. Special fastig heters

policy för att reducera kreditrisken är att placering av lik-

vida medel samt ingående av derivatavtal endast kan

göras med ett be gränsat antal motparter och inom god-

kända limiter. Likvida medel används i praktiken till att

amortera krediter. Motparter inom derivat handeln är

banker med hög kreditvärdighet.

Företagets motpartsrisk i derivatkontrakt uppgick till

29 (111) Mkr per 2025-12-31, detta motsvarar företagets

sammanlagda fordran på orealiserade derivat med

positiva värden.

Depositioner enligt CSA-avtal är i form av likvida

medel.

Kreditrisken i den löpande affärsverksamheten

begränsas genom förskottsfakturering av hyror, långa

hyresavtal och genom att hyresgästerna har stark

anknytning till svenska staten.

Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för

vilka koncernen valt att tillämpa den förenklade meto-

den för redovisning av förväntade kreditförluster. Detta

innebär att förväntade kreditförluster reserveras för åter-

stående löptid, vilken förväntas understiga ett år för

samtliga fordringar. Koncernen tillämpar en ratingbase-

rad metod för beräkning av förväntade kreditförluster

utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust

samt exponering vid fallissemang. Koncernen har defi-

nierat fallissemang som då betalning av fordran är 90

dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som

indikerar att betalnings inställelse föreligger. Koncernens

motparter består i allt väsentligt av svenska staten. Mot-

partens kreditrating är i dagsläget AAA, vilket innebär

att risken för kreditförluster anses vara oväsentlig.

Koncernen har därför inte gjort någon reservering för

förväntade kredit förluster.

Moderföretaget tillämpar den generella metoden för

reservering av förväntade kreditförluster på koncernin-

terna fordringar. Moderföre taget tillämpar en ratingba-

serad metod för beräkning av förväntade kreditförluster

utifrån sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust

samt exponering vid fallissemang. Koncernen har per

balansdag kredit ratingen AA+ enligt Standard & Poor’s.

Dotterföretagens verksamhet och typ av fastigheter är

av jämförbar riskkaraktär som hos moderföretaget varpå

dotterföretagen antas ha jämförbar kredit rating. Moder-

företaget har definierat fallissemang som då betalning

av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om

andra faktorer indikerar att betalningsinställelse förelig-

ger. Väsentlig ökning av kredit risk har per balansdagen

inte bedömts föreligga för någon koncern intern fordran.

Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovan-

stående metod med beaktande av övrig känd informa-

tion och framåt blickade faktorer bedöms förväntade

kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reserve-

ring har därför redovisats.

Nedskrivning har skett per balansdagen med - (-) Mkr.

3 (0) Mkr av kundfordringarna är inte inbetalade per

2025-01-31. 214 (49) Mkr av leverantörsskulderna är

inte betalade per 2025-01-31.

	2025	2024
Finansiella tillgångar	135	62
Finansiella skulder 287 60

Finansiella poster som förfallit till

betalning vid boksluts tillfället, Mkr

86Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

2024	Förenklad modell	Generell modell
Kreditrisk betyg	Kund fordringar	Stadie 1	Totalt
Utan kredit riskbetyg/ kund fordringar	4	–	4
AAA	337	–	337
AA	–	4	4
A	–	290	290
BBB	–	–	–
Summa	341	293 634

2025	Förenklad modell	Generell modell
Kreditrisk betyg	Kund fordringar	Stadie 1	Totalt
Utan kreditriskbetyg/hyresforderingar	1	–	1
AAA	278	–	278
AA	–	3	3
A	–	581	581
BBB	–	–	–
Summa	279	584 863

Finansiella tillgångar kreditriskbetyg, Mkr

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobelop-

pen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några

ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna.

Valutarisk

Upplåning utanför den svenska marknaden i utländsk

valuta sker om det ur totalkostnads- eller diversifierings-

syfte är fördelaktigt. Exponeringar i utländsk valuta ska

kurssäkras om motvärdet överstiger 5 Mkr. Med använd-

ning av kurssäkring avses användningen av finansiella

derivat eller matchning mellan tillgångar och skulder.

Eftersom koncernens verksamhet uteslutande är

denominerade i svenska kronor har all valutarisk i sam-

band med finansiering i utländsk valuta eliminerats

genom valutaderivat. Även då finansiella elderivat ingås

uppstår valutaexponering, kurssäkring av dessa har

gjorts med hjälp av valutaderivat. Effekterna av den ore-

aliserade värdeförändringen redovisas under ”Värdeför-

ändringar finansiella instrument orealiserade” i resultat-

räkningen medan omräkning av lån i utländsk valuta till

balans dagens kurs redovisas i finansnettot. Även föränd-

ringen i valutaderivat redovisas i finansnettot.

Tabellen nedan visar upplåning och kurssäkring i

utländsk valuta.

2025
Ursprunglig valuta	Lån	Derivat	Summa
EUR	109	–109	0
NOK	2 468	–2 468 0

2024
Ursprunglig valuta	Lån	Derivat	Summa
EUR	109	–109	0
NOK	2 468	–2 468 0

Nominella belopp (Mkr SEK) per affärsdag

Elprisrisk

Med elprisrisk avses risken för att svängningar i det fram-

tida elpriset ska påverka företagets driftkostnader nega-

tivt. Som en följd av detta har företaget fastställt en elpris-

policy med en långsiktig prissäkringsstrategi, se tabell

”Säkrad andel av kommande elförbrukning”. För att

begränsa elprisrisken för den beräknade elförbrukningen

köper företaget prissäkringskontrakt i form av elterminer.

Förvaltningen sker löpande genom analys av elmarknad

och egen portfölj. Prissäkringar görs i delposter för att

minska risken att göra stora prissäkringar i dyra lägen. På

detta sätt ökar den säkrade andelen i takt med att för

brukningstillfället närmar sig. Vid tidpunkten då budget-

pris ska ges för kommande året är stor del prissäkrad.

Specialfastigheter vidarefakturerar förbrukad el till

kund, vilket leder till en minimerad prisrisk för bolaget.

Derivatinstrument

Special fastig heter använder derivat för att hantera rän-

terisk och därmed uppnå önskad räntebindningsstruk-

tur samt för att hantera valutarisk och säkra lån upp-

tagna i utländsk valuta.

Över tiden kan det uppstå värdeförändringar i deri-

vatportföljen på grund av förändringar av marknadsrän-

tan och valutakursen. Dessa orealiserade värdeföränd-

ringar redovisas över resultaträkningen. Elderivat

värderas till verkligt värde och redovisas över resultat-

räkningen. Kostnaden för elförbrukning redovisas

löpande i resultat räkningen. Finansiella räntederivat

värderas till verkligt värde enligt vad stängningsräntan

är på räntemarknaden per balansdagen.

87Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

Finansiella instrument värderade till verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument kan bestämmas

på olika sätt.

Nivå 1	Verkligt värde bestämt enligt priser noterade
	på en aktiv marknad för samma instrument.
Nivå 2	Verkligt värde bestämt utifrån antingen direkt
	eller indirekt observerbar marknadsdata som
	inte inkluderas i nivå 1.
Nivå 3	Verkligt värde bestämt utifrån indata som inte
	är observerbara på marknaden.

	Priser noterade på	Värdering baserad	Värdering baserad på
	en aktiv marknad	på observerbar data	annat än observerbar
2025	(Nivå 1)	(Nivå 2)	data (Nivå 3)	Summa
Ränteswap	–	–139	–	–139
Valutaswap	–	–231	–	–231
Elterminer	–4	–	–	–4
Netto	–4	–370 – –374

	Priser noterade på	Värdering baserad	Värdering baserad på
	en aktiv marknad	på observerbar data	annat än observerbar
2024	(Nivå 1)	(Nivå 2)	data (Nivå 3)	Summa
Ränteswap	–	–77	–	–77
Valutaswap	–	–126	–	–126
Elterminer	65	–	–	65
Netto	65	–203 – –138

	Låneram, Mkr		Utnyttjat, Mkr
	2025	2024	2025	2024
Deposition enligt CSA-avtal	–	–	–	–
Koncernkontokredit	500	500	–585	–293
Garanterade kreditlöften	8 150	8 250	–	–
Företagscertifikat	5 000	5 000	550	1 200
MTN-program	35 000	35 000	26 478	28 428
Private Placements	500	500	190	190
Repolån	4 497	3 500	–	–
Placeringar	–4 497	–3 500	–4 497	–3 500
Summa	49 150	49 250	22 136 26 025

Finansiella instrument – värderat enligt verkligt värde, Mkr

Lånefaciliteter, nominellt belopp

88Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

		Derivat	Derivat	Derivat	Leve rantörs-	Leasing-
2025	Lån	inflöden	utflöden	totalt	skulder	skulder
Mindre än 3 månader	–1 135	23	–30	–7	870	0
Mellan 3 och 12 månader	–3 272	174	–161	13	–	0
Mellan 1 och 3 år	–17 391	448	–452	–4	–	–29
Mellan 3 och 5 år	–3 881	140	–137	3	–	–6
Summa	–25 679	785	–780	5	870 –35

		Derivat	Derivat	Derivat	Leve rantörs-	Leasing-
2024	Lån	inflöden	utflöden	totalt	skulder	skulder
Mindre än 3 månader	–1 498	24	–34	–10	–955	0
Me llan 3 och 12 månader	–3 190	170	–138	32	–	0
Mellan 1 och 3 år	–15 326	450	–436	14	–	–21
Mellan 3 och 5 år	–8 694	221	–205	16	–	–21
Summa	–28 708	865	–813	52	–955 –42

Likviditetsrisk, avtalade odiskonterade kassaflöden, Mkr

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

			Erhållna/lämnade
Institut med lång rating, 2025	Fordran	Skuld	säkerheter	Netto exponering
AA-	21	–385	11	–353
A+	1	-6	281	276
A	–	–	–	0
BBB+	–	–	–	0
Elderivat	7	–11	–	–4
Summa	29	–402	292 –81

			Erhållna/lämnade
Institut med lång rating, 2024	Fordran	Skuld	säkerheter	Netto exponering
AA-	0	–10	11	1
A+	42	–235	202	9
A	–	–	–	–
BBB+	–	–	–	–
Elderivat	69	–4	–	65
Summa	111	–249 213 75

2025	GWh	Mini grä ns	Maxgräns	Andel
2026	89	70 %	100 %	84 %
2027	89	45 %	75 %	60 %
2028	89	25 %	55 %	38 %
2029	89	0 %	35 % 10 %

2024	GWh	Mini grä ns	Maxgräns	Andel
2025	103	70 %	100 %	77 %
2026	103	40 %	100 %	57 %
2027	103	20 %	100 %	30 %
2028	103	0 %	100 % 5 %

Exponeringen för motpartsrisker fördelade på olika ratingkategorier

Säkrad andel av kommande elförbrukning

89Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

2025	GWh	Marknadsvärde
2026	86	–4
2027	53	0
2028	33	1
2029	0	–
2030	0	0
Summa 173 –4

	Nominellt		Negativt
2025	värde	Positivt värde	värde
Ränte valutaswap	4 911	2	353
Ränteswap	2 577	20	39
Eltermin	–	7	11
Totalt	7 488 29 403

	Nominellt		Negativt
2024	värde	Positivt värde	värde
Ränte valutaswap	2 577	6	200
Ränteswap	3 711	36	45
Eltermin	–	69	4
Totalt	6 288	111 249

2024	GWh	Marknadsvärde
2025	73	31
2026	52	23
2027	24	11
2028	0	–
2029	0	–
Summa 148 65

	Förändring på resultat-			Förändring på eget
Förändring	räkning före skatt			kapital efter skatt
Finansnetto förändring om marknadsräntan	Resultatet minskar med			Eget kapital minskar
ökar med 1%, årskostnadsförändring	31	(71) Mkr		med 24 (57)	Mkr
Värdeförändring för finansiella derivat om marknadsränta ökar 1%	Resultatet ökar med 23 (12)		Mkr	Resultatet ökar med 18 (9)	Mkr
Valutarisken är säkrad genom valutaswappar vilket
tar bort effekten av valutakursförändringar	Ingen förändring			Ingen förändring
Elpristak, genom elterminer minskar pris volatiliteten. Sedan
vidaredebiteras största delen av elkostnaden till kunderna	Ingen förändring			Ingen förändring

Känslighetsanalys

Derivatportföljens marknadsvärde

Förfallostruktur för elderivat Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning

		Räntebindning, Mkr		Kapitalbindning, Mkr
	2025	2024	2025	2024
2025	–	–	–	–
2026	5 790 1, 2	8 292 1	2 099 1, 2	3 603 1
2027	3 499 2	2 190 2	3 832 2	2 590 2
2028	4 307 2	3 527 2	5 172 2	3 869 2
2029	3 534 2	4 311 2	4 664 2	5 176 2
2030	698 2	3 542 2	648 2	5 117 2
2031	1 750	200	3 263	200
2032	–	1 750	–	3 357
2033	–	–	–	–
2034	–	–	–	–
2035	300	2 196	2 099	2 096
2036 och senare	1 899	–	–	–
Summa	21 777	26 008	21 777 26 008

Inkluderar lämnade och/eller erhållna deposioner enligt

CSA-avtal samt banktillgodohavanden

Inkluderar placeringar i bostadsobligatione r

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Redovisat värde per kategori

	2025		2024
	Redovisat värde	Verkligt värde	Redovisat värde	Verkligt värde
FINANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE
TILL VERKLIGT VÄRDE I RESULTATET
Räntederivat	20	20	36	36
Valutaderivat	2	2	6	6
Elderivat	7	7	69	69
Bostadsobligationer, företagscertifikat och statsskuldsväxlar	6 543	6 543	3 442	3 442
Aktier och andelar	1	1	1	1
FINANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE
TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
Kundfordringar	279	279 1	341	341 1
Deposition enligt CSA-avtal	292	292 1	213	213 1
Upplupna ränteintäkter	0	0	0	0
Likvida medel	585	585	293	293
FINANSIELLA SKULDER VÄRDERADE
TILL VERKLIGT VÄRDE I RESULTATET
Räntederivat	39	39	45	45
Valutaderivat	353	353	200	200
Elderivat	11	11	4	4
FINANSIELLA SKULDER VÄRDERADE
TILL UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE
Företagscertifikat	550	547 2	1 196	1 192 2
Obligationer i fast ränta	17 210	17 199 2	19 902	19 984 2
Obligationer i rörlig ränta	6 545	6 596 2	5 949	6 041 2
Realränteobligationer	249	249 2	246	246 2
Obligationer i utländsk valuta	2 307	2 350 2	2 451	2 469 2
Leverantörsskulder	870	870 1	955	955 1
Deposition enligt CSA-avtal	–	– 1	–	– 1
Upplupna räntekostnader	230	230 1	247 247

Verkligt värde är beräknat genom diskon-

tering av framtida kassaflöden till noterad

marknadsränta på balansdagen för res-

pektive löptid. Verkligt värde på obliga-

tioner i utländska valuta är värderat

genom diskontering av framtida kassa-

flöden till noterad valutakurs på balanda-

gen för respektive löptid.

För att fastställa verkligt värde används

marknadsnoteringar på bokslutsdagen

och allmänt vedertagna beräknings-

metoder för nivå 2 .

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

91Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Finansiella tillgångar och skulder som kvittas eller omfattas av ramverk för kvittning, Mkr

					Belopp som omfattas av ramavtal för nettning
					eller liknande avtal 1
			Nettobelopp i	Finansiella	Finansiell säkerhet,
2025	Bruttobelopp	Kvittade belopp	balansräkningen	instrument	erhållen/lämnad	Nettobelopp
Derivattillgångar	29	–	29	–29	–	0
Derivatskulder	–403	–	–403	29	292	–82
Totalt	–374	–	–374	0	292 –82

					Belopp som omfattas av ramavtal för nettning
					eller liknande avtal 1
			Nettobelopp i	Finansiella	Finansiell säkerhet,
2024	Bruttobelopp	Kvittade belopp	balansräkningen	instrument	erhållen/lämnad	Nettobelopp
Derivattillgångar	111	–	111	–111	–	0
Derivatskulder	–249	–	–249	111	213	75
Totalt	–138	0	–138	0 213 75

Dessa finansiella tillgångar och skulder kvittas enbart vid insolvens eller vid betalningsinställelse av endera part.

Här finns även arrangemang där koncernen inte har intentionen att avveckla instrumenten samtidigt.

Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobelop-

pen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några

ställda säkerheter för de finansiella netto tillgångarna.

De finansiella tillgångar som omfattas av reservering

för förväntade kreditförluster enligt den generella meto-

den utgörs av likvida medel, deposition enligt CSA-avtal

och upplupna ränte intäkter. Special fastig heter tillämpar

en ratingbaserad metod i kombination med annan känd

information och framåtblickande faktorer för bedöm-

ning av förväntade kreditförluster. Koncernen har

definierat fallissemang som då betalning av fordran är

90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer

som indikerar att betalningsinställelse föreligger. I de fall

beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en

reserv för förväntade kreditförluster även för dessa

finansiella instrument.

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

92Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Avstämning av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten

		Kassaflödespåverkande förändringar			Ej kassaflödespåverkande förändringar
		Kassaflöde från
	Ingående	finansierings-	Redovisnings-	Effekt av ändrad	Förändring i		Utgående balans
2025	balans 2025	verksamheten	effekter	valutakurs	verkligt värde	Kursför ändring	2025
Räntebärande skulder	29 744	–2 826	81	–144	–	6	26 861
Leasingskulder	42	–	–7	–	–	–	35
Icke räntebärande skulder	30	–	12	–	–	–	42
Ränte- och valuta swappar, verkligt värde säkring	245	–	–	144	3	–	392
Elterminer, verkligt värdesäkring	4	–	–	–	6	–	11
Summa skulder hän förliga till finansierings verksamheten	30 065	–2 826	86	0	9	6 27 340

		Kassaflödespåverkande förändringar			Ej kassaflödespåverkande förändringar
		Kassaflöde från
	Ingående	finansierings-	Redovisnings-	Effekt av ändrad	Förändring i		Utgående balans
2024	balans 2024	verksamheten	effekter	valutakurs	verkligt värde	Kursför ändring	2024
Räntebärande skulder	24 878	4 770	141	–51	–	5	29 744
Leasingskulder	33	–	9	–	–	–	42
Icke räntebärande skulder	15	–	15	–	–	–	30
Ränte- och valuta swappar, verkligt värde säkring	156	–	–	51	42	–	245
Elterminer, verkligt värdesäkring	7	–	–	–	–3	–	4
Summa skulder hän förliga till finansieringsverksamheten	25 089	4 770	165	0	39	5 30 065

NOT 20 Finansiella risker och finanspolicy forts.

93Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

NOT 21 Närstående NOT 22 Ställda säkerheter och eventual förpliktelser

NOT 23 Händelser efter periodens utgång

Transaktioner med närstående

		Koncernen IFRS		Moderbolaget ÅRL
	2025	2024	2025	2024
Intäkter inom
koncern	–	–	9	3
Kostnader inom
koncern	–	–	11	–
Kortfristig fordran
inom koncern	–	–	–	4
Långfristig fordran
inom koncern	–	–	–	344
Kortfristig skuld
inom koncern	–	–	10	–
Långfristig skuld
inom koncern	–	–		1 415 –

		Koncernen IFRS		Moderbolaget ÅRL
	2025	2024	2025	2024
Utdelning	– – – –

	2025	2024
Ställda säkerheter	Inga	Inga
Eventualförpliktelser	Inga Inga

Transaktioner med aktieägare

Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens

utgång.

Inga förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar

inom koncernen.

Det finns inga andra mellanhavanden med ägaren

staten än sådana som stadgas enligt lag. Moderbolaget

Specialfastigheter Sverige AB, organisationsnummer

556537-5945 har en närstående relation med sina dot-

terföretag, se not 15, Moderbolaget. Beträffande styrel-

sens, vd:s och övriga befattningshavares löner och

andra ersättningar, kostnader och förpliktelser som

avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angå -

ende avgångsvederlag, se not 7, Koncernen.

94Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Koncernen noter

Moderbolaget resultaträkning Moderbolaget rapport över total resultat

Mkr Not Helår 2025 Helår 2024

Hyresintäkter 3 279 3 011

Övriga intäkter 2 567 597

Nettoomsättning 3 846 3 608

Driftkostnader 3 –1 165 –1 238

Avskrivningar i förvaltningsfastigheter –1 367 –1 055

Bruttoresultat 1 314 1 315

Central administration 4, 5 –173 –122

Resultat fastighetsförsäljningar 6 4 622 –

Rörelseresultat 7 5 764 1 193

RESULTAT FRÅN FINANSIELLA INVESTERINGAR

Finansnetto 8 –762 –752

Värdeförändring finansiella instrument 8 –91 –117

Resultat efter finansiella poster 4 911 324

Bokslutsdispositioner 9 117 –140

Skatt på årets/periodens resultat 10 –1 226 –45

Årets resultat 11 3 802 139

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 802 139

Mkr Helår 2025 Helår 2024

Årets resultat 3 802 139

Summa totalresultat för året 3 802 139

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 802 139

Kommentar moderbolagets resultat- och balansräkning

Förvaltningsfastigheternas värde ökar med färdigställda

projekt. Under samma period har avyttringar genomförts

av sju försvarsfastigheter samt tolv fastigheter för kriminal-

vård respektive institutionsvård.

95Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget resultaträkning & Moderbolaget rapport över total resultat

Moderbolaget balansräkning

Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Förvaltningsfastigheter 12, 13 30 745 30 358

Maskiner och inventarier 14 22 26

Finansiella anläggningstillgångar 15 4 319 4 647

Summa anläggningstillgångar 35 086 35 031

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kundfordringar 279 341

Kortfristiga placeringar 16 12 17

Skattefordran 10 – 33

Kortfristiga fordringar 17 3 396 469

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 164 80

Likvida medel 19 583 293

Summa omsättningstillgångar 4 434 1 233

Summa tillgångar 39 520 36 264

Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL

BUNDET EGET KAPITAL

Aktiekapital (2 000 000 aktier) 200 200

Reservfond 42 42

Summa bundet eget kapital 242 242

FRITT EGET KAPITAL

Balanserad vinst 1 257 1 118

Årets resultat 3 802 139

Summa fritt eget kapital 5 059 1 257

Summa eget kapital 5 301 1 499

Obeskattade reserver 20 1860 1 978

SKULDER

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Låneskulder 21 28 276 29 743

ICKE RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Skatteskuld 10 1 313 –

Övriga skulder 22 1 325 1 232

Uppskjutna skatteskulder 10 376 610

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 1 069 1 202

Summa skulder 32 359 32 787

Summa eget kapital och skulder 39 520 36 264

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget balansräkning

Moderbolaget förändringar av eget kapital

Mkr Aktiekapital

Övrigt till skjutet

kapital

Balanserade

vinstmedel

Summa eget

kapital

Ingående balans 1 januari 2025 200 616 683 1 499

Årets resultat – – 3 802 3 802

Utdelning – – – 0

Utgående balans 31 december 2025 200 616 4 485 5 301

Mkr Aktiekapital

Övrigt till skjutet

kapital

Balanserade

vinstmedel

Summa eget

kapital

Ingående balans 1 januari 2024 200 616 544 1 360

Årets resultat – – 139 139

Utdelning – – – –

Utgående balans 31 december 2024 200 616 683 1 499

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget förändringar av eget kapital

Moderbolaget kassaflödesanalys

Mkr Not Helår 2025 Helår 2024

LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat före skatt 5 028 184

Återläggning värdeförändringar 41 72

Återläggning avskrivningar 1 377 1 066

Återläggning realisationsresultat –4 623 0

Återläggning dispositioner –117 140

Betald inkomstskatt –113 –86

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 593 1 376

FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL

Förändring av fordringar 553 –258

Förändring av övriga kortfristiga skulder –193 203

Summa förändring av rörelsekapital 360 –55

Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 953 1 321

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Förvärv av andelar –70 –

Förvärv av förvaltningsfastigheter –270 –6

Investering i förvaltningsfastigheter –4 815 –5 616

Avyttring av förvaltningsfastigheter 7 958 15

Förvärv av materiella anläggningstillgångar –12 –15

Avyttring av materiella anläggningstillgångar 0 0

Placering bostadsobligationer, derivat, placerade –3 042 –829

Placering bostadsobligationer, derivat, förfallna – 309

Kassaflöde från investeringsverksamheten –251 -6 142

Mkr Not Helår 2025 Helår 2024

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Upptagna lån 24 923 20 856

Amortering av lån –26 335 –16 086

Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare – –

Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 412 4 770

Periodens kassaflöde 290 –51

Likvida medel vid årets början 19 293 344

Likvida medel vid periodens slut 19 583 293

RÄNTOR

Erhållna räntor 84 71

Erlagda räntor –883 –830

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget kassaflödesanalys

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper

som koncernen utom i de fall som anges nedan. De

avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och

koncernens principer föranleds av begränsningar i möj-

ligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av

ÅRL och Tryggande lagen samt i vissa fall av skatteskäl.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt

årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporte-

rings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk

person. Även av Rådet för hållbarhet och finansiell

rapporterings utgivna uttalanden gällande för noterade

företag tillämpas. RFR 2 innebär att moderbolaget i års-

redovisningen för den juridiska personen ska tillämpa

samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt

detta är möjligt inom ramen för års redo vis nings lagen,

Tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan

redovisning och beskattning.

Ändrade redovisningsprinciper

Specialfastigheter använder sig av samma redovisnings-

principer såsom de har beskrivits i årsredovisningen

2024. Inga nya eller omarbetade standarder, tolkningar

och förbättringar som antagits av EU och som ska tilläm-

pas från och med den 1 januari 2024 bedöms ha någon

väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rap-

porter på innevarande eller kommande perioder och

inte heller på framtida transaktioner.

Klassificering och uppställningsformer

Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är

uppställda enligt årsredovisningslagens scheman. Skill-

naden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter

som tillämpas vid utformningen av koncernens finan-

siella rapporter är främst redovisning av rörelseresultat,

finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar,

eget kapital samt förekomsten av avsättningar som

egen rubrik i balansräkningen.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt

anskaffningsvärdesmetoden. Förvärvsrelaterade kostna-

der för dotterföretag ingår som en del i anskaffnings-

värdet för andelar i dotterföretag. Som intäkt redovisas

erhållna utdel ningar.

Avskrivningar

I resultaträkningen har resultatet belastats med avskriv-

ningar enligt plan. För maskiner och inventarier redovi-

sas skillnaden mellan skattemässiga avskrivningar och

avskrivningar enligt plan som bokslutsdisposition och

ackumulerade avskrivningar utöver plan som obeskat-

tad reserv. I de fall de skattemässigt maximalt tillåtna

avskrivningarna understiger de planmässiga, uppstår en

uppskjuten skattefordran. Denna uppskjutna skatte-

fordran ingår i för bolaget totalt redovisad uppskjuten

skatteskuld.

De skattemässiga avskrivningarna följer Skatte verkets

procentsatser för olika byggnadstyper. Avskrivnings-

metoder, nyttjandeperioder och nedskrivningsbehov

omprövas vid varje årsbokslut.

Byggnadsinventarier 10 % per år

Byggnader

2–7 % per år

Markinventarier 5 % per år

Markanläggningar 5 % per år

Byggnader

Byggnader i moderbolaget värderas till anskaffnings-

värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar.

Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskost-

nader och värdehöjande förbättrings åtgärder. Endast

utgifter som genererar bestående värdehöjning av fast-

igheterna aktiveras.

Bolaget genomför en värdering av den ekonomiska

nyttjande perioden och en värdering av samtliga fastig-

heter enligt modell beskriven i not 9, Koncernen. Om

det därigenom beräknade värdet väsentligt understiger

det bokförda värdet görs en nedskrivning av fastighe-

ten. Under 2025 har nedskrivning skett med 142 mkr

fördelat på tolv fastigheter. Moderbolagets fastighets-

bestånd per 2025-12-31 har värderats till 47 368

(51 915) Mkr.

Maskiner och inventarier

Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till

anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade

avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma

sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella

uppskrivningar.

Nyttjanderätter

Enligt undantaget i RFR 2 avseende leasade tillgångar

tillämpar inte moderbolaget IFRS 16. Samtliga lea-

singavgifter kostnadsförs över löptiden med utgångs-

NOT 1 Moderbolagets redovisningsprinciper punkt från nyttjandeperioden, vilket kan skilja sig åt från

vad som de facto erlagts som leasingavgift under året.

Skatter

I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklu-

sive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen

delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten

skatte skuld och eget kapital.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska

personer

Aktieägartillskott redovisas mot eget kapital hos mot-

tagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i

den mån nedskrivning ej erfordras. Ett koncernbidrag

som moderföretaget erhåller från ett dotterföretag redo

visas enligt samma principer som sedvanliga ut delningar

från dotterföretag och redovisas som en finansiell intäkt.

Koncernbidrag lämnade från moderföretaget till dotter-

företag redovisas som en finansiell kostnad.

IFRS 9 – Moderbolaget

Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera

finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intres-

seföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i

IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering

enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförpliktelser och

eventualtillgångar.

Finansiell riskhantering

För ytterligare information se not 6,13,17 och 20,

Koncernen.

Följande avskrivningssatser har använts:

99Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget noter

Mkr 2025 2024

Utfakturerade energi- och

bränslekostnader 148 158

Utfakturerade tjänster 416 435

Utfakturerade tjänster inom koncern 2 3

Övrigt 1 1

Summa 567 597

Mkr 2025 2024

Utdelning dotterbolag 0 0

Ränteintäkter, koncernbolag 7 11

Ränteintäkter bostadsobligationer 68 50

Övriga ränteintäkter 9 10

Kursvinst placeringar 56 50

Värdeförändringar vid omvärdering

av finansiella derivat – –

Valutakursförändring på utländsk

upplåning 144 51

Finansiella intäkter 284 172

Mkr 2025 2024

Skillnad mellan bokförda avskrivningar

och avskrivningar enligt plan

Maskiner och inventarier –117 –224

Avsättning till periodiseringsfond – –134

Återföring av periodiseringsfond 234 218

Summa 117 –140

Mkr 2025 2024

REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN

Aktuell skattekostnad 1 459 80

Uppskjuten skattekostnad –233 –35

Totalt redovisad skatt 1 226 45

AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT

Redovisat resultat före skatt 5 028 184

Svensk inkomstskattesats 20,6 % 1 035 37

Ej skattepliktiga intäkter 0 0

Icke avdragsgilla kostnader 0 0

Justerad försäljningsintäkt 242 0

Schablonränta periodiseringsfond 4 7

Uppräkning återförd periodiseringsfond 1 3

Ränteavdragsbegränsning –28

Skatt föregående beskattningsår –28 –2

Summa 1 226 45

REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN

Uppskjuten skatteskuld –376 –610

Aktuell skattefordran/skatteskuld –1 313 33

UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR

OCH -SKULDER

Finansiella anläggningstillgångar 52 14

Aktiverat underhåll –315 –374

Fastighetsavskrivning, uppskrivning –113 –250

Summa –376 –610

Mkr 2025 2024

Försäljningsintäkter, sålda fastigheter 7 958 15

Bokfört värde, sålda fastigheter –3 333 –15

Försäljningskostnader –3 0

Summa 4 622 0

Mkr 2025 2024

Energi, bränsle och vatten 242 255

Fastighetsdrift 775 817

Fastighetsskatt 56 55

Underhåll 92 111

Summa 1 165 1 238

Mkr 2025 2024

Personal- och övriga kostnader 173 111

Avskrivningar maskiner och inventarier – 11

Summa 173 122

NOT 2 Övriga intäkter

NOT 8 Finansnetto

NOT 9 Bokslutsdispositioner

NOT 10 Skatter

NOT 5 Ersättning till revisorer

NOT 7 Anställda, personalkostnader

och arvoden till styrelse

NOT 3 Driftkostnader

NOT 6 Resultat fastighetsförsäljningar

NOT 4 Central administration

Se not 5, Koncernen.

Se not 7, Koncernen.

Uppskjuten skatt är beräknad med 20,6%. Ingen

uppskjuten skatt har redovisats mot eget kapital.

Mkr 2025 2024

Räntekostnader obligationslån 823 767

Övriga räntekostnader 60 63

Kursförlust placeringar – 13

Realiserad kursförlust placeringar – –

Värdeförändringar vid omvärdering

av finansiella derivat 236 168

Valutakursförändring på utländsk

upplåning – –

Övriga finansiella kostnader 19 30

Finansiella kostnader 1 138 1 041

Finansnetto –853 –869

100

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget noter

2025 2024

BYGGNADER

Ingående anskaffningsvärde 23 050 19 483

Inköp – –

Färdigställda projekt 2 830 3 446

Aktiverat underhåll 278 234

Försäljningar och utrangeringar –4 054 –113

Utgående ackumulerade

anskaffnings värden 22 104 23 050

Ingående avskrivningar 8 358 7 807

Försäljningar och utrangeringar –1 732 –80

Årets avskrivningar 641 631

Utgående ackumulerade avskrivningar 7 267 8 358

Ingående uppskrivningar 4 274 4 274

Försäljningar –817 –

Årets uppskrivningar – –

Utgående ackumulerade uppskrivningar 3 457 4 274

Ingående avskrivningar på

uppskrivet belopp 1 391 1 259

Försäljningar –256

Årets avskrivningar på uppskrivet belopp 117 132

Utgående ackumulerade avskrivningar

på uppskrivet belopp 1 252 1 391

2025 2024

MARKANLÄGGNINGAR

Ingående anskaffningsvärde 1 255 647

Färdigställda projekt 469 611

Försäljning –52 –3

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 1 672 1 255

Ingående avskrivningar 322 267

Försäljning –21 –1

Årets avskrivningar 79 56

Utgående ackumulerade avskrivningar 380 322

Utgående planenligt restvärde 1 292 933

MARKINVENTARIER

Ingående anskaffningsvärde 756 559

Färdigställda projekt 166 201

Försäljning –44 –4

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 878 756

Ingående avskrivningar 310 277

Försäljning –20 –1

Årets avskrivningar 42 34

Utgående ackumulerade avskrivningar 332 310

Utgående planenligt restvärde 546 446

BYGGNADSINVENTARIER

Ingående anskaffningsvärde 2 583 2 028

Färdigställda projekt 618 560

Försäljningar och utrangeringar – 269 –5

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 2 932 2 583

Ingående avskrivningar 1 301 1 144

Försäljningar och utrangeringar –134 –5

Årets avskrivningar 216 162

Utgående ackumulerade avskrivningar 1 383 1 301

Utgående planenligt restvärde 1 549 1 282

MARK

Ingående anskaffningsvärde 1 768 1 764

Inköp 270 6

Försäljning –260 –2

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 1 778 1 768

Utgående planenligt restvärde 1 778 1 768

Taxeringsvärden fastigheter i Sverige 1 832 1 832

2025

Balanserat resultat 1 257 kr

Årets resultat 3 802 kr

Summa 5 059 kr

2025

Till aktieägaren utdelas 0 kr

I ny räkning balanseras 5 059 kr

Summa 5 059 kr

NOT 11 Vinstdisposition och utdelning NOT 12 Byggnader, byggnads inventarier, mark, markanläggningar, markinventarier

Utdelningen som utbetalades till aktieägaren i maj 2025

uppgick till 0 kronor (0), vilket är en ordinarie utdelning

enligt utdelningspolicyn. Utdelningen per aktie uppgick

till 0 (0) kronor. Styrelsen föreslår ingen utdelning till

aktieägaren för år 2025. Beslut om utdelning fattas av

aktieägaren på årsstämman.

Fritt eget kapital i moderbolaget är

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt

följande:

2025 2024

Ingående nedskrivningar 419 394

Försäljningar – –15

Årets nedskrivningar 270 40

Utgående ackumulerade nedskrivningar 689 419

Utgående planenligt restvärde 16 353 17 156

Taxeringsvärden fastigheter i Sverige 3 753 3 753

101

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget noter

2025 2024

TOTALT

Ingående anskaffningsvärde 29 412 24 481

Inköp 270 6

Färdigställda projekt 4 083 4 818

Aktiverat underhåll 278 234

Försäljningar och utrangeringar –4 679 –127

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 29 364 29 412

Ingående avskrivningar 10 291 9 495

Försäljningar och utrangeringar –1 907 –87

Årets avskrivningar 978 883

Utgående ackumulerade avskrivningar 9 362 10 291

Ingående uppskrivningar 4 274 4 274

Försäljningar –817 –

Årets uppskrivningar – –

Utgående ackumulerade uppskrivningar 3 457 4 274

Ingående avskrivningar på

uppskrivet belopp 1 391 1 259

Försäljningar –256 –

Årets avskrivningar på uppskrivet belopp 117 132

Utgående ackumulerade avskrivningar

på uppskrivet belopp 1 252 1 391

2025 2024

Ingående balans 8 773 8 198

Årets nedlagda kostnader 4 815 5 627

Aktiverat underhåll –278 –234

Färdigställda projekt –4 083 –4 818

Utgående balans 9 227 8 773

2025 2024

Ingående anskaffningsvärde 78 63

Inköp 7 15

Försäljningar och utrangeringar 0 0

Utgående ackumulerade

anskaffningsvärden 85 78

Ingående avskrivningar 52 41

Försäljningar och utrangeringar – 0

Årets avskrivningar 11 11

Utgående ackumulerade avskrivningar 63 52

Utgående planenligt restvärde 22 26

2025 2024

Aktier i dotterbolag 187 116

Övriga andelar 1 1

Fordringar hos dotterbolag – 345

Derivat värderade till verkligt

värde i resultatet 17 93

Deposition CSA-avtal 292 213

Bostadsobligationer 3 512 3 442

Mervärdesskatt för jämkning 310 437

Summa 4 319 4 647

NOT 12 Byggnader, byggnads inventarier, mark, markanläggningar, markinventarier forts.

NOT 13 Pågående nyanläggningar

NOT 14 Maskiner och inventarier

NOT 15 Finansiella anläggningstillgångar

2025 2024

Ingående nedskrivningar 419 394

Försäljningar –

Årets nedskrivningar 270 40

Utgående ackumulerade nedskrivningar 689 434

Utgående planenligt restvärde 21 518 21 585

Taxeringsvärden fastigheter i Sverige 5 585 5 585

Verkligt värde fastigheter i Sverige 47 368 51 042

För ytterligare information kring värderingsprinciper

se not 1, Koncernens redovisningsprinciper.

102

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget noter

Aktier i dotterbolag 2025

Aktier i dotterbolag 2024

Aktier indirekt ägda dotterbolag 2025

Ägda av Västrike Fastighets AB

Aktier indirekt ägda dotterbolag 2024

Ägda av Västrike Fastighets AB

Namn	Kapital andel	Rösträtts andel	Antal aktier	Redovisat värde, Tkr
Specialfastigheter Gärdet AB	100%	100%	50 000	116 131
Sveaskog Fastigheter 13 AB	100%	100%	25 000	71 143
Västrike Fastighets AB	100%	100%	500	50
Redovisat värde aktier i dotterbolag 2025				187 324

Namn	Kapital andel	Rösträtts andel	Antal aktier	Redovisat värde, Tkr
Specialfastigheter Gärdet AB	100%	100%	50 000	116 131
Västrike Fastighets AB	100%	100%	500	50
Redovisat värde aktier i dotterbolag 2024				116 181

Namn	Kapital andel	Rösträtts andel	Antal aktier	Redovisat värde, Tkr
Haparandaholken AB	100%	100%	250	10 567
Säkerhetsfastigheter Sverige AB
(bolaget vilande)	100%	100%	500	50
Västrike 2 Fastighets AB
(bolaget vilande)	100%	100%	500	50
Redovisat värde aktier i dotterbolag 2025 10 667

Namn	Kapital andel	Rösträtts andel	Antal aktier	Redovisat värde, Tkr
Västrike 2 Fastighets AB	100%	100%	500	50
Västrike 4 Fastighets AB	100%	100%	25 000	25
Säkerhetsfastigheter Sverige AB	100%	100%	500	50
Redovisat värde aktier i dotterbolag 2025 125

Dotterbolag	Org nr	Säte
Specialfastigheter Gärdet AB	556910-1370	Linköping
Sveaskog Fastigheter 13 AB	559475-2593	Linköping
Västrike Fastighets AB (bolaget vilande)	556963-5187	Linköping

Dotterbolag	Org nr	Säte
Specialfastigheter Gärdet AB	556910-1370	Linköping
Västrike Fastighets AB	556963-5187	Linköping

Indirekt ägda dotterbolag 2025	Org nr	Säte
Haparandaholken AB	559494-0677	Linköping
Säkerhetsfastigheter Sverige AB	556963-5161	Linköping
Västrike 2 Fastighets AB	556963-5179	Linköping

Indirekt ägda dotterbolag 2024	Org nr	Säte
Västrike 2 Fastighets AB	556963-5179	Linköping
Västrike 4 Fastighets AB	559500-5637	Linköping
Säkerhetsfastigheter Sverige AB
(bolaget vilande)	556963-5161	Linköping

2025 2024

Derivat värderade till verkligt

värde via resultaträkningen – –

Bostadsobligationer 12 17

Summa 12 17

NOT 15 Finansiella anläggningstillgångar forts. Uppgifter om organisationsnummer och säte 2025

Uppgifter om organisationsnummer och säte 2024

NOT 16 Kortfristiga placeringar

103Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget noter

2025 2024

Banktillgodohavande 583 293

Summa 583 293

2025 2024

Ackumulerad skillnad mellan bokförda

avskrivningar och av skrivningar enligt plan 860 744

Periodiseringsfond 1 000 1 234

Summa 1 860 1 978

2025 2024

Förskott kunder 2 0

Leverantörsskulder 869 954

Derivat värderade till verkligt

värde via resultaträkningen 402 249

Mervärdesskatt 27 15

Energiskatt 7 8

Övriga skulder 18 6

Summa icke räntebärande skulder 1 325 1 232

2025 2024

Förutbetalade hyresintäkter 773 863

Upplupna energikostnader 20 36

Upplupna räntekostnader 229 247

Upplupna sociala avgifter 6 6

Upplupen semesterlön 25 21

Upplupen löneskatt 8 7

Övriga poster 8 22

Summa 1 069 1 202

2025 2024

Förutbetalda energikostnader 4 5

Övriga interimsfordringar 159 75

Summa 163 80

2025 2024

Ställda säkerheter Inga Inga

Eventualförpliktelser Inga Inga

NOT 19 Likvida medel

NOT 20 Obeskattade reserver

NOT 22 Övriga skulder

NOT 21 Räntebärande skulder NOT 24 Närstående

NOT 26 Händelser efter balansdagenNOT 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

NOT 25 Ställda säkerheter och eventual förpliktelser

NOT 23 Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter

Se not 17, Koncernen. Se not 21, Koncernen.

Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens

utgång.

2025 2024

Fordringar koncernbolag – 4

Vilande ingående mervärdesskatt 347 464

Mervärdesskatt 12 –

Kortfristiga låneplaceringar 3 032 –

Skattekonto – –

Övriga fordringar 5 1

Summa 3 396 469

NOT 17 Kortfristiga fordringar

104Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Moderbolaget noter

Styrelsens intygande

Koncernredovisningen respektive årsredovisningen har

upprättats i enlighet med de internationella redovis-

ningsstandarder som avses i Europaparlamentets och

rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002

om tillämpning av internationella redovisningsstandar-

der respektive god redovisningssed och ger en rättvi-

sande bild av koncernens och moderbolagets ställning

och resultat.

Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive

moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncer-

nens och moderbolagets verksamhet, ställning och

resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets-

faktorer som moderbolaget och de företag som ingår i

koncernen står inför.

Styrelsen i sin helhet bekräftar dessutom, utifrån sin

bästa kunskap och övertygelse, följande:

• Hållbarhetsrapporten har upprättats enligt årsredo-

visningslagen.

• Hållbarhetsrapporten innehåller inga väsentliga

fel aktiga uppgifter, inga väsentliga uppgifter har

ute lämnats och alla uppgifter är förenliga med

innehållet i årsredovisningen och koncern-

redovisningen.

Årsredovisningen har beslutats 17 mars 2026

Linköping, digitalt signerad 17 mars 2026

Siv Malmgren

Styrelseordförande

Vår revisionsberättelse har lämnats digitalt 17 mars 2026

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Patrik Adolfson

Auktoriserad revisor

Alexandra Laurén

Verkställande direktör

Britta Dalunde

Styrelseledamot

Josefine Ekros Roth

Styrelseledamot

Anders Fagerdahl

Styrelseledamot

Mikael Lundström

Styrelseledamot

Lotta Niland

Styrelseledamot

Pierre Olofsson

Styrelseledamot

Åsa Wirén

Styrelseledamot

Annica Blomqvist

Arbetstagarrepresentant

Martin Siljehult

Arbetstagarrepresentant

105Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Styrelsens intygande

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon-

cernredovisningen för Specialfastigheter Sverige Aktie-

bolag för år 2025 med undantag för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 52-63. Bolagets årsredovisning

och koncernredovisning ingår på sidorna 46–51 samt

64-105 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats

i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väs-

entliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets fin-

ansiella ställning per den 31 december 2025 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredo

visningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i

enlig het med årsredovisningslagen och ger en i alla väs-

entliga avseenden rättvisande bild av koncernens finan

siella ställning per den 31 december 2025 och av dess

finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS

Redovisningsstandarder, som de antagits av EU, och års

redovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolags-

styrningsrapporten på sidorna 52-63. Förvaltningsberät-

telsen är förenlig med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer

resultaträkningen och balansräkningen för moderbola-

get och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen

och koncernredovisningen är förenliga med innehållet

iden kompletterande rapport som har överlämnats till

moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors-

förordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards

onAuditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt

ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i av -

snittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande

till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed

iSverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår

bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster

som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel

5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller,

iförekommande fall, dess moderföretag eller dess kon-

trollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Vår revisionsansats

Revisionens inriktning och omfattning

Koncernens verksamhet är att äga och förvalta flera av

Sveriges säkraste fastigheter, bland annat anstalter, polis-

fastigheter, försvarshögkvarter och domstolar. I den verk-

samhet som Specialfastigheter Sverige Aktiebolag

bedriver är det framförallt den stora påverkan av styrel-

sens och ledningens uppskattningar och bedömningar

på den finansiella rapporteringen som påverkar vår risk-

bedömning. Vi har bedömt den enskilt största risken för

fel i årsredovisningen vara värderingen av fastigheter.

Därutöver har vi identifierat ett antal andra risker samt

väsentliga områden som har påverkan på den finansiella

rapporteringen.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Specialfastigheter Sverige Aktiebolag,

org.nr 556537-5945

Rapport om årsredovisningen ochkoncernredovisningen

Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent-

lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig-

heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt

de områden där verkställande direktören och styrelsen

gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redo

visningsmässiga uppskattningar som har gjorts med

utgångspunkt från antaganden och prognoser om

framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom

vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att sty

relsen och verkställande direktören åsidosätter den

interna kontrollen, och bland annat övervägt om det

finns belägg för systematiska avvikelser som givit upp

hov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av

oegentligheter.

Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamål-

senlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finan-

siella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till

bolagets och koncernens struktur, redovisningsproces

ser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen

verkar. Koncernens tillgångar utgörs till ca 85 procent av

förvaltningsfastigheter, värderade till verkligt värde, och

är således revisionens huvudfokus. I tillägg till process

granskningen har vi centralt granskat ett urval av värde-

ringarna med stöd av PwC:s värderingsspecialister.

Väsentlighet

Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår

bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att

uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finan-

siella rapporterna innehåller några väsentliga felaktig-

heter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentlighe-

ter eller misstag. De betraktas som väsentliga om enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de eko-

nomiska beslut som användarna fattar med grund i de

finansiella rapporterna.

Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa

kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan-

siella rapportering som helhet. Med hjälp av dessa och

kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inrikt-

ning och omfattning och våra granskningsåtgärders

karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma

effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på

de finansiella rapporterna som helhet.

Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över-

gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaperna

som helhet mot bakgrund av att värdet på förvaltnings-

fastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse

för koncernens finansiella ställning. Övergripande

väsentlighetstal fastställdes till 562 miljoner kronor vilket

motsvarar 1% av av koncernens totala tillgångar. Nivån 1

procent av totala tillgångar är en vedertagen och god-

tagbar kvantitativ väsentlighetströskel. Vi definierade

även en specifik väsentlighet för revisionen av resultat-

relaterade poster.

Till revisionskommittén rapporterar vi upptäckta fel-

aktigheter överstigande 56,2 miljoner kronor samt felak-

tigheter som understeg detta belopp men som enligt

vår mening borde rapporteras av kvalitativa skäl.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de

områden som enligt vår professionella bedömning var

de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis-

ningen och koncernredovisningen för den aktuella peri-

oden. Dessa områden behandlades inom ramen för

revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredo-

visningen och koncernredovisningen som helhet, men

vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

106Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Revisionsberättelse

Värdering av förvaltningsfastigheter

Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen och beskriv-

ningen över Specialfastigheterkoncernens samman-

fattning av viktiga redovisnings- och värderingsprinci-

per not 1 samt Värdeförändring förvaltnings fastigheter

not 9. Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgår per

2025-12-31 till 47,4 miljarder kronor.

Förvaltningsfastigheterna utgör en väsentlig del av

balansräkningen och värderingen av förvaltnings-

fastigheterna är till sin natur subjektiv och föremål för

ledningens bedömningar av t ex den specifika fastig-

hetens läge, skick och framtida hyresintäkter. Initialt

redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffnings-

kostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänför-

bara utgifter.

Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen

till verkligt värde och förändringar av verkligt värde

redovisas i resultaträkningen under rubriken värde-

förändringar förvaltningsfastigheter orealiserade.

Det verkliga värdet baseras på värderingar som

genomförts av egen personal. Värderingarna har

stämts av mot värderingar utförda av utomstående

oberoende värderingsmän, med erkända kvalifikatio-

ner och med adekvata kunskaper i värdering av fast-

igheter av den typ och med de lägen som är aktuella.

Den externa värderingen sker enligt ett rullande

schema och har under året fördelats på 3 kvartal.

Isyfte att kvalitetssäkra de interna värderingarna

2025 har externa värderingar inhämtats för 25 objekt,

motsvarande 67 % av fastighetsbeståndets värde per

31 december 2025.

Vid fastställandet av fastigheternas verkliga värde

beaktas aktuell information om den specifika fastig-

heten utifrån faktiska data avseende hyror och drifts-

kostnader. För att komma fram till den slutliga värde-

ringen använder bolaget antaganden och gör

bedömningar om framtida avkastning, driftnetto och

bedömd marknadshyra, vilket påverkas av rådande

direktavkastningskrav och jämförbara marknads-

transaktioner. Betydelsen av de uppskattningar och

bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga

värdet, tillsammans med det faktum att beloppen är

betydande, gör att värderingen av förvaltningsfastig-

heter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen.

Revisionsteamet, inklusive vår värderingsspecialist,

har inhämtat och granskat ett urval av de interna vär

deringsrapporterna för att bedöma den värdering

som Specialfastigheter tillämpar och rimligheten

igjorda antaganden. Vår revision har även fokuserat

på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring

avseende utförda värderingar per 2025-12-31.

Som en del av arbetet har vi bland annat utfört

följande granskningsåtgärder;

• Följt upp att värderingarna följer Specialfastig heters

riktlinjer och anvisningar för fastighets värdering

samt tagit del av bolagets värderingspolicy.

• Vi har utvärderat och granskat ledningens process

för fastighetsvärdering.

• Bedömt indata genom stickprovsmässig upp-

följning mot historiska utfall och jämfört med till-

gänglig marknadsdata.

• Vi har haft möten med ledningen där viktiga

antaganden och bedömningar diskuterats.

• Stickprovsmässigt testat indata i beräknings-

modellerna mot information i relevanta system.

• Tagit del av de externa värderingarna och jämfört

dessa med de interna beräkningarna.

Vårt arbete har fokuserats på de största förvaltnings-

fastigheterna, de mest väsentliga antagandena samt

fastigheter representativa för beståndet. I de fall där

antaganden om framtida driftnetto, uthyrningsgrad

och avkastningskrav avvikit mot vår initiala förväntan

har dessa avvikelser diskuterats med bolagets före-

trädare och vid behov har kompletterande underlag

inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de model-

ler som använts, att de antaganden och känslighets-

analyser som Specialfastigheter gjort, beskrivs på ett

riktigt sätt i not 9.

Särskilt betydelsefulla områden Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området

107Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Revisionsberättelse

Annan information än årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Detta dokument innehåller även annan information än

årsredovisningen och koncernredovisningen och åter

finns på sidorna 1–45, 52–63 samt 111–149. Informatio-

nen i ”Ersättningsrapport för Specialfastigheter Sverige

AB 2025”, vilken publiceras på bolagets hemsida sam-

tidigt med denna rapport och som vi inhämtade före

datumet för denna revisionsberättelse utgör också annan

information. Det är styrelsen och verkställande direktö

ren som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon-

cernredovisningen omfattar inte denna information och

vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende

denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och

koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den

information som identifieras ovan och överväga om

informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med

årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna

genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt

inhämtat under revisionen samt bedömer om informa-

tionen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse-

ende denna information, drar slutsatsen att den andra

informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi

skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera

idet avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovis-

ningen upprättas och att de ger en rättvisande bild

enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern-

redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som

de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktö-

ren ansvarar även för den interna kontroll som de bedö-

mer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och

koncernredovisning som inte innehåller några väsent-

liga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentlig-

heter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande

direktören för bedömningen av bolagets och koncer-

nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,

när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka

förmågan att fortsätta verksamheten och att använda

antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift

tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande

direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med

verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till

att göra något av detta.

Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar

styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat

övervaka bolagets finansiella rapportering.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om

huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen

som helhet inte innehåller några väsentliga felaktighe-

ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,

och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra

uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,

men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt

ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att

upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund

iårsredovisningen och koncernredovisningen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen

av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på

Revisorsinspektionens webbplats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

108Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Revisionsberättelse

Revisorns granskning av förvaltning och förslag

till disposition av bolagets vinst eller förlust.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning för Special-

fastigheter Sverige Aktiebolag för år 2025 samt av för-

slaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller

förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten

enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar

styrelsens ledamöter och verkställande direktören

ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet

Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till

moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed

iSverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar

enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck-

liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till

dis positioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat

enbedömning av om utdelningen är försvarlig med

hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verk-

samhetsart, omfattning och risker ställer på storleken

avmoderbolagets och koncernens egna kapital, kon-

solideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för-

valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar

bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon-

cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets

organisation är utformad så att bokföringen, medels-

förvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter

i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk-

ställande direktören ska sköta den löpande förvalt-

ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och

bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att

bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse

med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på

ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och

därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta

revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet

kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk-

ställande direktören i något väsentligt avseende:

• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon

försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet

mot bolaget, eller

• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags-

lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo-

sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt

uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet

bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men

ingen garanti för att en revision som utförs enligt god

revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgär

der eller försummelser som kan föranleda ersättnings-

skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositio-

ner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med

aktiebolagslagen.

En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen

av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb

plats:

www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar

Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

109Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Revisionsberättelse

Revisorns granskning av Esef-rapporten.

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern-

redovisningen har vi även utfört en granskning av att

styrelsen och verkställande direktören har upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format

som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-

rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om

värdepappersmarknaden för Specialfastigheter Sverige

Aktiebolag för år 2025.

Vår granskning och vårt uttalande avser endast det

lagstadgade kravet.

Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats

iett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek-

tronisk rapportering.

Grund för uttalanden

Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation

RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare

iavsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål-

lande till Specialfastigheter Sverige Aktiebolag enligt

god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt

yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet

med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappers-

marknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll

som styrelsen och verkställande direktören bedömer

nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga

felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller

misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om

Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format

som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528)

om värdepappersmarknaden, på grundval av vår

granskning.

RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra

granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att

Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller

dessa krav.

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är

ingen garanti för att en granskning som utförs enligt

RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer

att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns.

Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter

eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt

eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de

ekonomiska beslut som användare fattar med grund

iEsef-rapporten.

Revisionsföretaget tillämpar International Standard

on Quality Management 1, som kräver att företaget

utformar, implementerar och hanterar ett system för

kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avse-

ende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för

yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra

författningar.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett

format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering

av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat

genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter

irapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revi-

sorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta

för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram

underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som

är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,

men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten

iden interna kontrollen. Granskningen omfattar också

en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten

istyrelsens och verkställande direktörens antaganden.

Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen vali-

dering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHT-

ML-format och en avstämning av att Esef-rapporten

överensstämmer med den granskade årsredovisningen

och koncernredovisningen.

Vidare omfattar granskningen även en bedömning av

huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital-

räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten

har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av

Esef-förordningen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings-

rapporten på sidorna 52–63 och för att den är upprättad

i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR

16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.

Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings-

rapporten har en annan inriktning och en väsentligt

mindre omfattning jämfört med den inriktning och

omfattning som en revision enligt International Stan-

dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vianser att denna granskning ger oss tillräcklig grund

för våra uttalanden.

Stockholm den dag som framgår

av vår elektroniska underskrift

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Patrik Adolfson

Auktoriserad revisor

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys-

ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna

2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket

samma lag är förenliga med årsredovisningens och

koncernredovisningens övriga delar samt är i överens-

stämmelse med årsredovisningslagen.

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97

Stockholm, utsågs till Specialfastigheter Sverige

Aktiebolags revisor av bolagsstämman den 28 april

2025 och har varit bolagets revisor sedan 21 april 2020.

110Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Finansiella rapporter och noter / Revisionsberättelse

Hållbarhetsredovisning

Allmänna upplysningar 112

Strategi och styrning 113

Dubbel väsentlighetsanalys 114

Miljöinformation 118

Social information 124

Styrningsinformation 130

GRI-index 132

TCFD-index 137

Bestyrkanderapport 138

111Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning

Allmänna upplysningar

Specialfastigheters hållbarhetsredovisning är upprättad

enligt årsredovisningslagens äldre lydelse som gällde

före 1 juli 2024 samt i enlighet med ramverket Global

Reporting Initiative (GRI) 2021. För djupad GRI-informa

tion presenteras i varje kapitel samtiGRI-index (sida

132). Redovisningen är i tillämpliga delar inspirerad av

European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Håll

barhetsrapporteringen följer detfinansiella räkenskaps-

året, publiceras årligen och omfattar hela koncernen.

De hållbarhetsområden som redovisas utgår från

Specialfastigheters strategi och mål, den faktiska

påverkan i värdekedjan samt förväntningar och krav

frånintressenter. För 2025 omfattar rapporteringen

desex väsentliga områden som har identifierats i den

dubbla väsentlighetsanalysen.

Redovisade uppgifter baseras på mätningar, beräk-

ningar och leverantörsdata så långt det är möjligt. Där

exakta värden saknas används schabloner. Det medför

att det finns osäkerhet i resultaten.

Förändringar mot tidigare rapportering

Under året har det inte genomförts några organisato-

riska eller leverantörsrelaterade förändringar som

påverkar inriktningen, bedömningar eller resultat

somredovisas inom hållbarhetsarbetet. Fastighetsbe-

ståndet har däremot förändrats genom förvärv och av-

yttringar av fastigheter (sid 47). Dessa förändringar har

ingen väsentlig påverkan på jämförelser av nyckeltal

för energianvändning och växthusgasutsläpp då från-

träde skedde sent på året. Inga omräkningar har gjorts

av tidigare års data.

Under 2025 har Specialfastigheter vidareutvecklat

metodiken för väsentlighetsbedömningar, datainsam-

ling och analyser i syfte att stärka kvaliteten i hållbarhets-

informationen samt påbörjat förflyttningen mot ESRS.

Förändringarna i väsentliga områden innebär att vatten

har utgått och att egen personal har tillkommit och där-

med har upplysningarna utökats. För området biologisk

mångfald och ekosystem har en övergång skett till den

senaste GRI-standarden. Anpassningen mot ESRS har

påverkat hur de väsentliga områdena beskrivs, även om

inriktningen för hållbarhetsarbetet inom respektive

område är oförändrad.

För 2025 sker ingen rapportering enligt EU-taxonomin.

Ny information tillkommer för klimatutsläpp i värde-

kedjan enligt GHG-protokollet samt förbättrad metodik

för inhämtning av avfallsdata. I övrigt har inga bety-

dande förändringar i omfattning eller avgränsningar

gjorts sedan föregående år.

Emilia Hagberg

Hållbarhetschef

emilia.hagberg@specialfastigheter.se

Kontaktperson för

hållbarhets redovisningen

Om rapporten

112Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Allmänna upplysningar

Strategi och styrning

Strategi och styrning för hållbart värdeskapande

Hållbarhetsstyrningen säkerställer ett effektivt och syste-

matiskt arbete som bidrar till att uppsatta mål nås och

minskar respektive ökar bolagets negativa och positiva

påverkan. Arbetet följer bolagets värdekedja (sida 22),

från planering och projektutveckling till drift, förvaltning

och avveckling. Styrningen sker genom interna mål och

policyer.

Styrelsen har det yttersta ansvaret för hållbarhetsstyr-

ningen, medan vd och hållbarhetschefen ansvarar för

det operativa arbetet. Ledningsgruppen säkerställer att

hållbarhetsaspekter integreras i verksamheten. Hållbar-

hetschefen samordnar arbetet och driver utvecklingen

inom prioriterade områden. Ansvar och kompetens för

genomförande är fördelade i organisationen enligt ordi-

narie styrning. Mer information finns i bolagsstyrnings-

rapporten (sida 54).

Policyer, styrande dokument och uppföljning

Bolagets hållbarhetsstyrning vilar på ett ramverk av

policyer, riktlinjer och instruktioner. De beskriver

ansvar, mål och uppföljning inom respektive område

och beslutas av styrelsen, vd eller avdelningschef.

Riskhantering och intern kontroll

Hållbarhetsrisker hanteras i bolagets övergripande

riskhanteringsprocess (sida 50) samt i den dubbla

väsentlighetsanalysen. Processerna omfattar identifie-

ring, värdering och uppföljning av risker kopplade till

miljö, sociala frågor och bolagsstyrning.

För att säkerställa hög transparens, kontinuitet och

god intern kontroll i arbetet med hållbarhetsrapporte-

ringen arbetar Specialfastigheter med etablerade pro-

cesser för insamling, kvalitetssäkring och uppföljning

avhållbarhetsdata. Genom en samordnad process där

respektive funktion bidrar med upplysningar och under-

lag inom sina områden säkerställs att all data håller hög

kvalitet, är aktuell och spårbar. Denna struktur möjliggör

en kontinuerlig och systematisk uppföljning av hållbar-

hetsmålen och stärker bolagets förmåga att arbeta lång-

siktigt och konsekvent med hållbarhetsfrågorna.

Utveckling framåt

Specialfastigheter följer noggrant utvecklingen av CSRD

och ESRS för att säkerställa att rapporteringen utvecklas

i takt med ägarpolicy och nya regelverk. Genom att

vidareutveckla interna processer och successivt höja

kvaliteten i redovisningen säkerställer Specialfastigheter

att hållbarhetsrapporteringen förblir robust, aktuell och

anpassad till framtida behov.

Typ och beslutsnivå Exempel på styrning

Ägarstyrning • Statens ägarpolicy 2025

• Svensk kod för bolagsstyrning

• Arbetsordning för styrelse och utskott

Policyer och strategier

Styrelse

• Vd-instruktion

• Uppförandekod för medarbetare

• Strategi och affärsplan

• Hållbarhetspolicy

• Finanspolicy

• Insiderpolicy

• Inköpspolicy

• Informationssäkerhetspolicy

Ledningssystem • Ledningssystem Kompassen

• Miljö ISO 14001:2015

• Kvalitet ISO 9001:2015

• Riskhantering ISO 31000:2018

• Arbetsmiljö ISO 45001:2018

• Informationssäkerhet ISO 27001:2022

Ramverk • FN Global Compact

• FN:s globala hållbarhetsmål

• OECD:s riktlinjer för multinationella företag

• ILO:s kärnkonventioner

• Kod mot korruption i näringslivet

• Global Reporting Initiatives (GRI) Standards

• Science Based Targets initiative (SBTi)

Styrning inom hållbarhetsområdet

113Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Strategi och styrning

Dubbel väsentlighetsanalys

Process för dubbel väsentlighetsanalysProcessbeskrivning

Under 2025 har Specialfastigheter genomfört en dubbel

väsentlighetsanalys med utgångspunkt i EU:s standard

för hållbarhetsrapportering (ESRS). Samtliga hållbarhets

frågor som anses väsentliga ur ett påverkans perspektiv

omfattas därmed av GRI. Analysen omfattade bolagets

påverkan på omvärlden och hållbarhetsfrågors finan

siella betydelse för bolaget.

Arbetet genomfördes i fyra steg: förstudie, bedöm-

ning av påverkan, bedömning av finansiell väsentlighet

samt prioritering. Underlaget togs fram genom work-

shops med ledningsgrupp, intervjuer med medarbe-

tare, intressentdialoger och jämförelser med bransch-

kollegor. Analysen tar hänsyn till hela värdekedjan och

har genomförts med utgångspunkt i kort, medellång

och lång sikt.

För klimatrelaterade frågor har relevanta klimatscena-

rier beaktats för att bedöma hur olika utvecklingsvägar

kan påverka bolagets verksamhet, fastighetsbestånd

och värdekedja. Dessa scenarier har använts som under-

lag i analysen av både fysiska risker, exempelvis extrem-

väder, och övergångsrisker kopplade till nya krav och

styrmedel.

Intressentdialogen genomfördes som enkät och

intervjuer och omfattade kunder, leverantörer, med-

arbetare, ägare och andra samhällsaktörer. Deras syn-

punkter har vägts samman med interna bedömningar,

scenariebaserade antaganden och externa trender.

Förstudie Påverkansväsentlighet Finansiell väsentlighet Prioritering

• Nulägesanalys, megatrender

ochbranschposition

• Intressentdialog

• Identifiering av värdekedja

• Identifiering av faktisk och

potentiell påverkan

• Workshops med ledning

och experter

• Remissrundor och justering

• Identifiering av finansiella

risker och möjligheter

• Bedömning på kort, medel

och lång sikt

• Koppling till strategiska mål

• Sammanvägd bedömning

och validering

• Genomgång i lednings gruppen

• Fastställande av väsentliga

områden

  

114Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Dubbel väsentlighetsanalys

Ett scenario där utsläppen kulminerar runt 2020

, samhället

ställer om och mängden växthusgaser halveras till 2050.

Genom omställningen har samhället:

• installerat ny förnybar energiteknik i stor skala.

• utvecklat och investerat i lösningar som gynnar ett lågt energibehov.

• genomfört kraftfulla åtgärder inom transport, resande och infra-

struktur.

• och världens länder lyckats ta beslut över nationella gränser och

teknikdiscipliner och infört gemensamma regleringar, skatter och

avgifter för att skapa möjlighet för snabba utsläppsminskningar.

Trots detta:

• fortsätter den nationella temperatur höjningen i Sverige att öka från

dagens 1 °C till uppskattningsvis 1,5–3 °C.

• blir det fler dagar av extremväder och översvämningar även om de

fysiska klimateffekterna i Sverige förblir ungefär som idag.

• ökar omställningsriskerna genom till exempel politiska beslut som

höjda koldioxidskatter, vägtullar eller ökade priser på utsläppsrätter

som kan leda till ökade energi- och materialkostnader.

RISKER vid scenario 2,6

I scenario 2.6 räknar man med att de fysiska riskerna fram till 2050

kommer att vara begränsade, medan kostnader kopplade till omställ-

ningsrisker och proaktiv klimatomställning troligen kommer att upp-

komma/öka. Samtidigt förändras kund- och investerarpreferenser och

gör klimatresilienta fastigheter attraktiva att hyra och investera i.

• Ökade kostnader för exempelvis material och energi till följd av

regleringar, skatter och avgifter.

• Ökade kostnader vid om- och nybyggnation på grund av nya

regelverk.

• Minskad lönsamhet genom investeringar i ny teknik som inte lyckas

möta framtida krav.

• Förändring av affärsmodeller genomförs inte tillräckligt snabbt vilket

undergräver Specialfastigheters relevans.

• Värdet på portföljen påverkas negativt på grund av att delar av

beståndet inte möter krav på energiprestanda.

• Större svängningar i klimatet ger oklara förutsättningar för dimensione-

ring avseende tekniska installationer.

• Fysiska skador på fastigheterna pga extremväder ökar behovet av

underhåll och reparationer.

• Begränsad tillgång till el och effekt i elnätet drivet av samhällets ökade

elektrifiering.

MÖJLIGHETER vid scenario 2,6

• Minskade långsiktiga kostnader tack vare egenproducerad

förnybar energi.

• Högre efterfrågan från kunder på hållbara och klimatanpassade

fastigheter.

• Ökat värde på fastighetsbeståndet till följd av klimatanpassnings-

åtgärder.

• Ökade intäkter på grund av ökad efterfrågan på skog.

• Lägre finansieringskostnader till följd av hög anpassnings kapacitet.

• Långsiktig, stabil ägare genom staten med tydlig riktning för

klimatarbetet.

Scenario RCP

2,6 – det scenario som är mest i linje med Parisavtalet

Representative Concentration Pathway.

Analysen gjordes 2021. Scenariot är dock fortfarande relevant även om det idag är

fastställt att utsläppen inte kulminerade runt 2020.

Klimatscenarioanalyser

Klimatscenarioanalyserna omfattar kort, medellång och

lång sikt och bygger på IPCC:s etablerade scenarier för

cirka 2°C och högre uppvärmning. Dessa används för

att bedöma hur olika klimatutvecklingar kan påverka

bolagets risker, möjligheter och långsiktiga strategier.

Analyserna är oförändrade mot tidigare år.

115Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Dubbel väsentlighetsanalys

Ett scenario där utsläppstrenden i det

närmaste motsvarar dagens nivåer.

Scenariot leder till ett samhälle där:

• beteenden och krav från kunder och investerare förändras långsamt.

• efterfrågan på klimateffektiva produkter är låg.

• ohållbar konsumtion och ohållbara beteenden är förhärskande.

• beroendet av fossila bränslen och energi intensiteten är fortsatt hög.

• politiska klimatinitiativ och samarbeten, nationella såväl som

internationella, misslyckas.

I detta scenario kommer:

• utsläppen att fortsätta öka i dagens takt fram till 2050.

• den nationella temperaturhöjningen i Sverige öka till

uppskattningsvis 2–4 °C.

• antalet dagar med extremväder och översvämningar öka ytterligare.

• havsnivåerna att stiga.

RISKER vid scenario 8,5

I scenario 8,5 kommer de fysiska riskerna att accelerera samtidigt

som kostnader uppstår för att hantera akuta klimatrelaterade skador

och händelser. Situationen blir mer reaktiv och händelse styrd.

• Fysiska skador på fastigheter på grund av extremväder leder till

allvarliga driftstörningar och periodvis nedstängning av byggnader.

• Fastighetsvärdet påverkas negativt genom minskad efterfrågan på

fastigheter som inte anpassats.

• Begränsningar i tillgång av energi, el och effekt i elnätet drivet av

samhällets ökade energibehov.

• Driften blir påverkad av snabba och extrema väder händelser som

gör att verksamheten måste agera akut.

• Större svängningar i klimatet ger oklara förutsättningar

för dimensionering avseende tekniska installationer.

• Obsoleta fastigheter vid senfärdig/avsaknad av anpassning av

tillgångar som är utsatta för extremväder.

• Bristande efterfrågan på hållbara fastigheter ger konkurrensfördel

för aktörer med mindre ambitiös hållbarhetsagenda.

MÖJLIGHETER vid scenario 8,5

• Ökade intäkter från egenproducerad förnybar energi.

• Minskad exponering mot ökande priser på fossil energi.

• Minskad exponering mot materialbrist till följd av ökad användning

av återbrukat material och större flexibilitet i val av material.

• Långsiktig, stabil ägare genom staten med tydlig riktning för

klimatarbetet.

Scenario RCP

8,5 – scenario med fortsatt höga utsläpp av koldioxid

Representative Concentration Pathway.

Klimatscenarioanalyser fortsättning

116Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Dubbel väsentlighetsanalys

Beskrivning

Påverkan

i värdekedjan

Faktisk/potentiell

påverkan

Positiv/negativ

påverkan

Finansiell

risk

Finansiell

möjlighet

MILJÖINFORMATION

Klimatförändringar

• Material

• Energi

• Transporter

• Klimatanpassning

För byggnation och förvaltning av fastigheter krävs material, energi

och transporter, vilket ger upphov till betydande utsläpp av växthus-

gaser. I ett förändrat klimat ökar även behovet av åtgärder för klimat-

anpassning.

Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Faktisk Positiv/negativ Ja Ja

Biologisk mångfald och ekosystem

• Nybyggnation

Påverkan på ekosystem och biologisk mångfald finns i den skog och

mark som bolaget äger. Den största påverkan uppstår när ny mark

tas i anspråk. Genom tidig hänsyn i planering och byggskede kan

naturvärden skyddas och ekosystem bevaras.

Egen verksamhet Faktisk Negativ Nej Nej

Resursanvändning och cirkulär ekonomi

• Avfall i byggprojekt

• Jungfruliga resurser

Som långsiktig fastighetsägare är resurseffektivitet en del av hela

processen – från idé till förvaltning. Att bygga nytt är material- och

resursintensivt och mot bakgrund av bolagets expansiva fas är mini

mering av avfall och omställning till mer cirkulära flöden väsentligt.

Uppströms,

egen verksamhet

Faktisk Negativ Nej Nej

SOCIAL INFORMATION

Den egna arbetskraften

• Hälsa och säkerhet

• Jämställdhet och mångfald

• Kompetensutveckling

• Diskriminering och trakasserier

Medarbetarna påverkas genom bolagets insatser för jämställdhet,

mångfald och utveckling i arbetet. Förutsättningar skapas genom ett

systematiskt arbete med hälsa och säkerhet samt genom att mot-

verka diskriminering och trakasserier.

Egen verksamhet Potentiell Positiv Nej Nej

Arbetstagare i värdekedjan

• Hälsa och säkerhet i byggprojekt

• Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter

Inom bygg- och fastighetsbranschen finns risk för arbetsrelaterade

skador och ohälsa. Bolaget har en påverkan genom de leverantörer

som finns i värdekedjan. I värdekedjan finns även risker kopplade till

mänskliga rättigheter.

Uppströms,

egen verksamhet

Faktisk Negativ Nej Nej

STYRNINGSINFORMATION

Ansvarsfullt företagande

• Korruption och kriminalitet

i värdekedjan

Bygg- och fastighetsbranschen är identifierad som en riskbransch

när det gäller korruption och arbetslivskriminalitet. I bolagets expan-

siva fas, som innebär omfattande inköp, finns därför en betydande

påverkan.

Uppströms,

egen verksamhet,

nedströms

Potentiell Negativ Nej Nej

Väsentliga hållbarhetsfrågor

Sex hållbarhetsfrågor bedöms vara väsentliga för

Specialfastigheter. Fördjupad information om påverkan,

risker, möjligheter och koppling till strategi och affärs-

modell återfinns i respektive kapitel.

117Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Dubbel väsentlighetsanalys

Miljöinformation

KLIMAT-

FÖRÄNDRINGAR

Områdets förhållande till affärsstrategi

Specialfastigheters verksamhet har både direkt och

in direkt påverkan på klimatet genom utsläpp från

energianvändning, byggmaterial, transporter och drift

av fastigheter. Som byggherre och långsiktig fastighets-

ägare har bolaget en viktig roll i omställningen mot ett

samhälle med nettonollutsläpp. Klimat- och energi-

målen är en del av i bolagets strategi och affärsplan.

Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande

del av Sveriges klimatutsläpp, där majoriteten uppstår

vid materialtillverkning och i byggskedet. Samtidigt står

energianvändningen i byggnader för en stor del av

utsläppen under driftsfasen. Specialfastigheters styrning

mot netto nollutsläpp 2045 sker stegvis och är delvis

beroende av samhällets omställning.

Påverkan, risker och möjligheter

Klimatförändringar är det område som i Specialfastig-

heters verksamhet har högst påverkan på människa,

miljö och finansiella risker. Den största faktorn är utsläpp

av växthusgaser tidigt i fastighetens livscykel, framför allt

från produktion av betong, stål och andra byggmaterial.

Påverkan finns även i energianvändningen i driften.

Riskerna omfattar omställningsrisker såsom ökade

kostnader till följd av klimatrelaterade regleringar,

stigande energipriser och krav på framtida utsläpps-

minskningar. Klimatförändringar medför också fysiska

risker, såsom extremväder, skyfall och stigande tempera-

turer, som kan påverka byggnadernas funktion och drift.

De största möjligheterna till minskade utsläpp är

resurseffektivt nyttjande av material och yta genom

design, materialval och energieffektiva byggnader.

Bolaget kan också bidra till samhällets klimatomställ-

ning genom samverkan med kunder, leverantörer

ochandra aktörer i värdekedjan. Klimat- och energi-

arbetet bidrar till att minska risker kopplade till stigande

kostnader för energi och material samt klimatrelaterade

skador, och stärker fastigheternas långsiktiga värde,

resiliens och driftsäkerhet.

Styrning och åtgärder inom området

I tidig projektplanering baseras arbetet på principer om

resurseffektivitet och minskad klimatpåverkan, framför

allt genom val av material och teknik. I samtliga projekt

ställs krav på projektering med Miljöbyggnad Silver

somlägsta nivå. Åtgärderna omfattar exempelvis klimat-

förbättrad betong, solceller, effektiv resursanvändning,

och ytoptimering. Materialval med låg klimatpåverkan

prioriteras där det är möjligt. Målet är att fler byggnader

ska uppnå Miljöbyggnad Guld samt klara certifiering av

SGBC.

Som en del i investeringsprocessen ingår att projekt

över 40 miljoner kronor eller 1 000 kvadratmeter tar

fram klimatbudgetar som följs upp genom hela bygg-

processen.

I förvaltningen arbetar bolaget med energioptimering

och digital övervakning. Fossila bränslen är utfasade

ochersatta med fossilfria värmekällor. Egenproducerad

solel byggs successivt ut och arbete för att minska

utsläpp från fjärrvärme pågår. Hantering av klimatrisker

ären del av det löpande drifts- och underhållsarbetet på

fastigheterna. För att minska risk och minimera påverkan

har bolaget under året utfört ett omfattande arbete kring

fastighetsautomation, energieffektiviserande åtgärder

iklimatskal samt utfört förbättrande åtgärder kring venti

lations, värme, kyla och el. Det har även utförts åtgärder

för förbättrad dagvattenhantering och ekosystemtjänster.

Klimatrisk- och sårbarhetsanalyser är gjorda på alla

fastigheter och uppdateras i samband med nybygg-

nadsprojekt.

Klimatmål

• Nettonollutsläpp i hela värdekedjan senast 2045

• Växthusgasutsläpp från Scope 1 och 2 halverade

till2030

• Växthusgasutsläpp från byggnation halverade

per byggd kvm BTA till 2030

• 100 % fossilfri inköpt energi till 2030

• 100 % nybyggnation minst i nivå med

Miljöbyggnad Silver

• 100 % klimatbudgetar i projekt större än

40 miljoner kronor eller 1 000 kvadratmeter

Resultat och analys

Utsläppen från den egna verksamheten (scope 1–2,

market based) har minskat med sju procent jämfört med

föregående år. Minskningen ligger i linje med den takt

som krävs för att nå målet om halverade utsläpp till

2030. Sedan basåret 2018 uppgår den totala minsk-

ningen till 43 procent. Utsläpp från fjärrvärme står för

95procent av de totala utsläppen i scope 1–2.

Den totala energianvändningen har ökat med en pro-

cent jämfört med föregående år. Sammantaget bedöms

förändringen ligga inom normal variation, men mellan

olika energislag finns större skillnader. Dessa bedöms

bero på en kombination av förändringar i fastighets-

beståndet, att genomförda energieffektiviserings-

åtgärder successivt börjar få genomslag samt att ökad

beläggning på anstalterna minskar värmebehovet.

Under året har den producerade solelen ökat med

40procent. Sedan 2023 har produktionen tredubblats,

från 770 MWh till 2 306 MWh. Energi från förnybara

källor utgör 79 procent av den totala energianvänd-

ningen. Det är en ökning jämfört med föregående år,

men ytterligare åtgärder krävs för att nå målet om

100procent fossilfri inköpt energi till 2030.

För övriga indirekta utsläpp (scope 3) redovisas

utsläppen enligt GHG-protokollet. Under året utgör

scope 3 95 procent av de totala utsläppen, jämfört med

92 procent föregående år. Eftersom detta är det första

året med fullständig redovisning av scope 3 saknas

underlag för mer detaljerade jämförelser över tid.

Miljöbyggnadsnivå tillträdda byggnader

Antalet tillträdda projekt byggda i enlighet med Miljö-

byggnad Silver är sju stycken och Guld nio stycken. Till-

sammans omfattar byggnaderna 61 000 kvadratmeter

ny verksamhetsyta (LOA). Projektet riksarkivet i Härnö-

sand certifierades inivå Guld. Certifieringar har status

preliminär tills att första årets energidata har verifierats

av SGBC. Övriga redovisade byggnader bedöms upp-

fylla Miljöbyggnads kriterier utifrån bedömning via

interngranskning av miljökonsult.

Miljöbyggnadsnivå i tillträdda byggnader

Antal Andel (%)

Miljöbyggnad Silver (varav certifierade) 7 (0) 44

Miljöbyggnad Guld (varav certifierade) 9 (1) 56

Totalt (varav certifierade) 16 (1) 100

Tre byggnader har undantagits då Miljöbyggnad inte är tillämpligt

på dessa.

118

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Miljöinformation

Direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser ton CO

Scope 1–2 (GRI 305-1, 305-2, 305-4, 305-5)

Redovisningen omfattar direkta utsläpp från egen-

producerad värme, servicefordon, förmånsbilar och

köldmedia. Indirekta utsläpp omfattar köpt energi

i form av el, fjärrvärme och fjärrkyla. Emissionsfaktorer

enligt tabell Beräknings metoder och källor (sid 120).

Energi från förnybara källor 2025 2024 2023

El 121 126 109 641 102 389

Elvärme

6 584 7 348 6 943

Fjärrvärme förnybar

24 856 36 303 46 419

Pellets

9 646 2 968 3 205

Flis

977 - -

Bioolja

1 337 872 874

Biogas

1 607 1 681 1 686

Solel 2 306 1 643 770

Kyla 12 630 9 555 10 270

Summa förnybart 181 069 170 011 172 558

Energi från icke förnybara källor 2025 2024 2023

Fjärrvärme icke förnybar

44 896 53 550 47 297

Olja

5 9 6

Summa icke förnybart 44 902 53 559 47 303

Totalt energi 225 970 223 571 219 861

Varav byggenergi

2025 2024 2023

El 6 237 3 285 1 804

Fjärrvärme

708 44 28

Normalårskorrigerat värde.

Byggenergi är inkluderad i el och fjärrvärme förnybar.

Scope 1

– Direkta utsläpp 2025

Förändring

mot före-

gående år

2024 2023

EGEN-

PRODUCERAD

VÄRME

Biogas 0 0 0

Bioolja 14 51% 9 10

Pellets 35 -18% 43 59

Flis 4 - - -

Olja 1 -56% 3 2

Summa

egenproducerad

värme 54 -2% 55 71

Förmåns- och

servicebilar 22 -51% 44 55

Köldmedia 50 0% 50 69

Totalt Scope 1 126 -16% 149 195

Scope 2

– Indirekta utsläpp 2025

Förändring

mot före-

gående år

2024 2023

Fjärrvärme

förnybar 713 -9% 781 888

Fjärrvärme icke

förnybar 1 796 -6% 1 902 1 710

Kyla 0 0 0

El, market based 0 0 0

El, location based 5 900 -23% 7 631 7 126

Totalt Scope 2,

market based 2 509 -6% 2 683 2 599

Totalt Scope 2,

location based 8 409 -18% 10 315 9 725

Totalt Scope 1+2,

market based 2 635 -7% 2 832

Förändring

mot basår

-43%

Utsläpps intensitet 2025

Förändring

mot före-

gående år

2024 2023

Scope 1 och 2

market based,

ton CO₂e/MSEK

omsättning 0,69 -15% 0,81 0,92

2018 är basår för bolagets SBTi-mål för Scope 1 och 2 och upp-

gick till 4 619 ton CO

Energianvändning MWh i den egna organisationen

(GRI 302-1)

Den redovisade energin baseras på uppmätta värden

och omfattar både fastighets- och hyresgästernas

användning, utom där hyresgäster har egna energiavtal.

Den inkluderar el, fjärrvärme, biobränsle, elvärme, bio-

olja, olja och kyla , samt andelen förnybar respektive icke

förnybar energi.

2025

Scope 3

– Övriga indirekta utsläpp

Absoluta

utsläpp

Intensitet

1. Köpta varor och tjänster 1 319 -

2.1 Kapitalvaror - ROT 4 893 1,29

2.2 Kapitalvaror - Nyproduktion 40 913 10,76

3. Bränsle- och energirelaterade aktiviteter

1 936 -

6. Tjänsteresor 184 -

7. Pendlingsresor 346 -

8. Uppströms hyrda tillgångar 2 -

13. Uthyrda tillgångar 3 354 -

Totalt Scope 3 52 947

Enligt GHG Protocol Corporate Value Chain Standard. Följande

kategorier bedöms ha låg väsentlighet och inkluderas därmed inte

i beräkningen: 4.Transport och distribution, 5. Avfallshantering,

9. Transport och distribution, 10. Bearbetning av såld produkt,

11. Användning av såld produkt, 12. Avfallshantering av sålda

produkter, 14. Franchise, 15. Investeringar.

Intensitet anges som ton CO

e per mkr omsättning.

Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser ton CO

samt intensitet (GRI 305-3, 305-4)

Utsläpp i värdekedjan

Utsläpp i värdekedjan (scope 3) redovisas enligt

GHG-protokollet vilket är en förändring jämfört med

tidigare år. Underlaget bedöms ge en bättre grund för

prioriteringar framåt.

Mer än 80 procent av växthusgasutsläppen i scope 3

är kopplade till byggnation, vilket kan hänföras till bola-

gets pågående tillväxtfas och omfattande projektverk-

samhet. Inga väsentliga utsläpp av växthusgaser har

exkluderats. Emissionsfaktorer enligt tabell Beräknings-

metoder och källor (sid. 120).

119Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Miljöinformation

Scope

Aktivitet

Aktivitetsdata

Omvandlingsfaktor källa

Scope 1 Egenproducerad värme: biogas,

bioolja, pellets, olja

Intern statistik över producerad energi Kraftringen; Energiföretagen (miljövärdering av fjärrvärme) 2024

Scope 1 Förmåns- och servicebilar Körsträckor från reseregistrering GHG Protocol; Naturvårdsverket 2024

Scope 1 Köldmedia Läcksökning och anläggningsrapportering alltomfgas.se / koldmedietabell

Scope 2 Fjärrvärme – förnybar Leverantörsdata och energiuppföljning Leverantörsspecifika faktorer: Energiföretagen (miljövärdering av fjärrvärme) 2024

Scope 2

Fjärrvärme – icke förnybar

Leverantörsdata och energiuppföljning Leverantörsspecifika faktorer: Energiföretagen (miljövärdering av fjärrvärme) 2024

Scope 2 El – market based Leverantörsdata och energiuppföljning Leverantörsspecifika emissionsfaktorer: Vattenfall

Scope 2 El – location based Leverantörsdata och energiuppföljning

IVL-rapport Nr B11004, 2025: Användningsmix 3-års medel

Scope 3 1. Inköpta varor och tjänster

– drift & underhåll

Ekonomiska kostnader för drift, skötsel och

underhåll

Klimatdata (SPEND) från Upphandlingmyndigheten

Scope 3

2.1 Kapitalvaror – ROT Investeringsbelopp per transaktionskategori

Klimatdata (SPEND) från Upphandlingmyndigheten

Scope 3 2.2 Kapitalvaror – Nybyggnation BTA per byggnadstyp enligt SPF:s

klimatsammanställningar

Specifika klimatfaktorer för färdigställd byggnad. Klimatpåverkan från BD 2-6 har beräknats

specifikt medan BD 1, 7 och 8 har beräknats med schablon.

Scope 3 3. Bränsle- och energi relaterade aktiviteter Leverantörsdata och energiuppföljning Kraftringen – biogas

Energiföretagen (miljövärdering av fjärrvärme) 2024 – bioolja, fjärrvärme, olja, pellets

Vattenfall – el, elvärme, fjärrkyla

Scope 3 6. Tjänsteresor – flyg, tåg, taxi, hyrbil,

privat bil, hotell

Rapporterade resor leverantör samt intern

resedata

Hotell: Klimatsmart semester

Hyrbil: underlag från hyrbilsbolagens beräknade utsläpp

Flyg: DEFRA, inkl RFI-uppräkning.

Egen bil: Handbok för vägtrafikens luftföroreningar (HBEFA, Trafikverket)

Tåg: Klimatsmart semester

Scope 3 7. Pendlingsresor Pendlingsenkät till SPF:s medarbetare 2024 Handbok för vägtrafikens luftföroreningar (HBEFA, Trafikverket).

Scope 3 8. Uppströms hyrda tillgångar – kontors-

lokaler

Area enligt hyresavtal, schablon för

fastighetsel

Jernkontorets energihandbok (kWh/m²); Boverkets klimatdatabas

Scope 3 13. Uthyrda tillgångar – hyresgästers

energianvändning

Energiuppföljning Energileverantör: Vattenfall

Scope 3 13. Uthyrda tillgångar – hyresgästers avfall Uppskattat antal personer baserat på

kundernas verksamhet samt Avfall sveriges

statistik på avfallsmängder.

IVL:s vägledning för Scope 3 – bostadsföretag

Scope 3

13.

Uthyrda tillgångar – hyresgästers

transporter

Uppskattade transporter och pendling

baserat på kundernas verksamhet

Handbok för vägtrafikens luftföroreningar (HBEFA, Trafikverket).

Beräkningsmetoder och källor

Växthusgasutsläpp redovisas i ton CO

-ekvivalenter

(CO

e) och omfattar koldioxid (CO

), metan (CH

lustgas (N

o) samt vid förekomst flourerande växthus-

gaser (HFC). Omräkning till CO

e sker enligt emissions-

faktorer från respektive angiven källa i tabellen.

120Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Miljöinformation

RESURSANVÄNDNING OCH

CIRKULÄR EKONOMI

Områdets förhållande till strategi och affärsmodell

Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande

andelav Sveriges totala resursanvändning och avfalls-

mängder. Som byggherre och fastighetsägare påverkar

Specialfastigheter resursflöden genom val av material,

byggmetoder, transporter och underhåll. Bolaget har

därmed stora möjligheter att minska resursåtgången

och bidra till en mer cirkulär ekonomi.

Effektiv resursanvändning är ett sätt att uppnå mål

iaffärsstrategin. Genom att optimera användningen av

material och energi kan bolaget minska både kostnader

och klimatpåverkan, samtidigt som hållbarhetskraven

från ägare och kunder möts. På längre sikt kan mer

cirkulära flöden stärka försörjningstryggheten i bygg-

projekten genom minskad sårbarhet för variationer

imaterial priser och materialtillgång.

Påverkan, risker och möjligheter

Den största faktiska påverkan uppstår i bygg- och

anläggningsskedet, där stora mängder jungfruliga

material används och avfall genereras. Påverkan finns

även i förvaltningsskedet genom drift, underhåll och

renovering samt i avvecklingsskedet.

De viktigaste riskerna rör tillgång till material,

avfallshantering och bristande spårbarhet i material

flöden. Risker kan även uppstå i leverantörskedjan,

tillexempel vid inköp av material med höga klimat-

eller miljörisker.

Möjligheterna ligger i att öka återbruket av bygg-

material, utveckla cirkulära byggsystem och integrera

livscykelperspektivet i hela värdekedjan. Genom sam-

verkan med leverantörer och branschinitiativ kan Special-

fastigheter påverka utvecklingen mot standardiserade

återbrukssystem och hållbara materialval.

Styrning och åtgärder inom området

Inom bolaget samverkar EU-regler och nationell lag-

stiftning med interna styrmedel. Specialfastigheter

deltar även i branschinitiativ som syftar till att utveckla

återbruksmarknaden och cirkulära byggprocesser.

Fokus på resurseffektivitet genom optimering av ytor,

material och energi bidrar till minskad resursanvänd-

ning och avfallsgenerering, samtidigt som det ger eko-

nomiska besparingar. Krav på regelefterlevnad och kor-

rekt avfallshantering regleras i avtal med entrepernör.

Arbete med att ytterligare formalisera och dokumentera

uppföljningsprocessen pågår.

I tidiga skeden tas hänsyn till flexibilitet, demonter-

barhet, klimatpåverkan och användning av återvunnet

material. Där det är lämpligt väljs bolagets modulära

bygglösningar som minskar avfall och innehåller en hög

andel förnybara material. Inför rivning och demontering

utvärderas möjligheterna till återbruk.

Kravställning sker genom ramverket Miljöbyggnad

för att främja återbruk och premiera att användande

avbyggvaror innehållande återvunnen materialandel.

Kriterier innebär vid nyproduktion på byggnadsnivå att

minst tre byggprodukter ska innehålla minst 20 % vikt-

procent återvunnet eller att minst en byggprodukt ska

vara återbrukad.

Övergripande mål

Specialfastigheters långsiktiga mål är att minska mäng-

den avfall och bidra till ett mer cirkulärt byggande.

Avfall i byggprojekt

(GRI 306-1, 306-2, 306-3, 306-4, 306-5)

Avfall i byggprojekt

, ton

2025

Återvinning 2 958

Brännbart 605

Blandat 79

Deponi 48

Farligt avfall 51

Totalt 3 742

Sorteringsgrad för materialåtervining 80 %

Avfall till deponi 1 %

Avfallsdata från projekt som sammanslaget utgör 77 % av totala

byggkostnader.

Delmål:

• Sorteringsgrad för materialåtervinning > 80%

• Avfall till deponi maximalt 5 procent

Resultat och analys

Årets redovisning av avfall från byggprojekt visar att de

uppsatta målen nås. Av totalt 3 742 ton rapporterat avfall

har 48 ton skickats till deponi och 3 694 ton styrts bort

från deponi genom materialåtervinning och energi-

återvinning. Av den totala avfallsmängden utgör 51 ton

farligt avfall och 3 691 ton icke-farligt avfall. Redovis

ningen baseras på entreprenörernas rapportering per

övergripande behandlingskategori (återvinning, bränn

bart/energiåtervinning, blandat, deponi och farligt

avfall). På projektnivå finns mer detaljerad avfallsinforma

tion i enlighet med kontraktskrav. Uppgifterna omfattar

projekt motsvarande 77 procent av de totala byggkost

naderna och metodiken är under fortsatt utveckling för

att möjliggöra mer detaljerad rapportering framöver.

Av årets redovisning framgår inte om det finns någon

förberedelse för återbruk och materialåtervinning eller

hur avfallet fördelas mellan förbränning med respektive

utan energiåtervinning. Det framgår inte heller hur olika

bortskaffandeoperationer hanteras, hur behandling sker

onsite respektive offsite eller någon fullständig uppdel

ning av avfallet per materialslag.

121Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Miljöinformation

BIOLOGISK MÅNGFALD

OCH EKOSYSTEM

Områdets förhållande till strategi och affärsmodell

Specialfastigheter påverkar biologisk mångfald främst

genom ändrad markanvändning vid nybyggnation

samt genom förvaltning av befintliga fastigheter.

Arbetet med biologisk mångfald utgår från ägar-

policyns skrivelse att Kunming–Montreal-ramverket

skavara vägledande, och bidrar till att uppfylla de

svenska miljökvalitetsmålen samt FN:s globala mål för

ekosystem och biologisk mångfald.

Påverkan, risker och möjligheter

Den största negativa påverkan på biologisk mångfald

och ekosystem uppstår vid nyexploatering där natur-

mark tas i anspråk. Indirekt påverkan kan även uppstå

genom leverantörsledet, till exempel i skogsbruk till trä-

råvara eller markberedning. Samtidigt finns betydande

möjligheter att skapa positiva effekter genom medveten

projektering, återställning och aktiv förvaltning. Bolagets

omfattande arbete med att naturinventerade fastigheter

ger ökade möjligheter för bevarad eller stärkt biologisk

mångfald.

Styrning och åtgärder inom området

Hållbarhetspolicyn och tillhörande riktlinjer anger att

naturvärden ska bevaras och stärkas där det är möjligt,

samt att bolaget ska undvika, minimera och vid behov

kompensera för negativ påverkan i enlighet med skade-

lindringshierarkin (Naturvårdsverket, 2016). För att säker -

ställa att frågan beaktas i tidiga skeden är biologisk

mångfald en kontrollpunkt i beslutsunderlaget inför för-

studier.

I alla nybyggnadsprojekt bedöms ekosystemtjänster

och grönytefaktor beräknas. Vid större nybyggnationer

genomförs även naturvärdesinventeringar. Resultaten

ligger till grund för naturvårdsplaner och insatser för

attstärka den biologiska mångfalden och åtgärderna

omfattar främst reglerande, stödjande och kulturella

ekosystemtjänster såsom regnbäddar, vegetationsytor,

fördröjningsmagasin och återskapande av naturmark,

Förvaltningsrutiner säkerställer att anläggningarnas

standard bibehålls och att skapade ekosystemtjänster

fungerar över tid.

Under de senaste åren har bolaget bland annat arbe-

tat med plantering av ängsvegetation, uppförande av

fågelholkar, skapande av sandbäddar för pollinatörer

och bevarande av äldre träd.

I entreprenadupphandlingar ställs krav på miljö-

program och kartläggning av miljörisker, inklusive

be dömning av påverkan på biologisk mångfald och hur

dessa risker ska hanteras.

Övergripande mål

Specialfastigheters långsiktiga mål är nettopositiv

påverkan på biologisk mångfald till 2040.

Delmål:

• 100% aktuella naturvärdesinventeringar av fastig-

heterna med naturmark

Resultat och analys

Fastigheter med betydande grönytor och naturvärde,

(cityfastigheter och fastigheter utan naturmark är

exkluderade) har genomgått naturvärdesinventering.

Resultatet visar att det finns flertalet ytor med hög

biologisk mångfald i naturvärdesklass 2–3, dock ingen

klass 1. Dessa ytor utgör 48 procent av den inventerade

markarealen. Informationen är ett viktigt underlag vid

beslut om ändrad markanvändning eller behov av

kompensationsåtgärder.

Naturvärdesinventeringarna ger en ögonblicksbild av

flora och fauna på fastigheten, beroende på årstid och

observerbara arter som fåglar, insekter, svampar och

växter. Inventeringarna leder till skötselplaner som ska

följas i fastighetsförvaltningen. Om hotade eller rödlis-

tade arter identifieras enligt Internationella naturvårdsu-

nionens (IUCN) klassificering, rapporteras dessa till Art-

portalen vid SLU.

122Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Miljöinformation

Biologisk mångfald (GRI 101-5)

Naturvärdesinventeringar och naturvärdesklass 1-3

Naturvärdes klass

Definition

av biologisk mångfald Typ av mark

Area (Ha)

Klass 1 Mycket stor

särskild betydelse

(högsta naturvärde)

Områden med mycket goda livsmiljöer för naturvårdsarter och nästan

alltid med inslag av rödlistade och hotade arter. Har särskild betydelse

för biologisk mångfald på nationell eller global nivå. 0

Klass 2 Stor särskild

betydelse

(högt naturvärde)

Områden med höga naturvärden och goda livsmiljöer för naturvårds-

arter, ofta med inslag av rödlistade arter. Har särskild betydelse för

biologisk mångfald på regional eller nationell nivå. 44

Klass 3 Påtaglig särskild

betydelse (påtagligt

naturvärde)

Områden som ofta innehåller livsmiljöer för naturvårdsarter. Den sam-

lade arealen har betydelse för att bevara biologisk mångfald i Sverige,

och enskilda områden kan lokalt vara särskilt viktiga i påverkade land-

skap. 191

Klass 4 Viss särskild betydelse

(visst naturvärde)

Områden som kan innehålla livsmiljöer för naturvårdsarter. Har viss

betydelse för biologisk mångfald i Sverige och kan lokalt vara viktiga

där landskapet i övrigt är starkt påverkat. 164

Klass 5 Allmän betydelse Områden som i nuvarande tillstånd varken har tydligt positiv eller

negativ betydelse för biologisk mångfald. Innehåller livsmiljöer för

vanliga arter men kan lokalt bidra till biologisk mångfald i påverkade

landskap. 27

Klass 6 Saknar uppenbar

betydelse

Områden som exempelvis består av hårt skötta gräsytor, odlad

monokultur eller andra ytor som domineras av ett fåtal arter med låg

variation, och som därmed inte bidrar till biologisk mångfald. 41

Klass 7 Uppenbart negativ

betydelse

Områden med uppenbar negativ betydelse för biologisk mångfald,

såsom bebyggelse, anläggningar och hårdgjorda ytor med ingen

eller mycket begränsad vegetation. 26

NVI:er har genomförts innan den nya standarden SS 199000:2023 och saknar därmed naturvärdesklass 5-7.

Förenklad tolkning utifrån SS 199000:2023 s.59

Antal

Yta

(Ha) Andel av total

Fastigheter med naturvärdes inventering

46 493 100 %

Fastigheter med hög biologisk mångfald (NV klass 1-3) 31 235 48 %

Cityfastigheter och fastigheter utan naturmark är exkluderade.

Antal vid årets slut. Tio fastigheter med NVI har sålts under 2025.

Två fastigheter är undantagna i arealberäkningarna, då yta per naturvärdesklass inte framgår av dessa NVI:er.

123Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Miljöinformation

Social information

DEN EGNA

ARBETSKRAFTEN

Områdets förhållande till affärsstrategi

Medarbetarna är avgörande för att Specialfastigheter

ska nå sina strategiska mål. Bolaget ställer höga krav

påsäkerhet, kompetens och integritet, vilket kräver en

stark kultur, ett tydligt ledarskap och en god arbetsmiljö.

En trygg och inkluderande arbetsplats är en förutsätt-

ning för att attrahera, utveckla och behålla kompetens.

Påverkan, risker och möjligheter

Specialfastigheter påverkar medarbetarnas arbetsmiljö

genom att säkerställa en trygg, inkluderande och

utvecklande arbetsplats. Påverkan omfattar både den

psyko sociala och fysiska arbetsmiljön samt jämlika vill-

kor. Risker rör främst ohälsa och svårigheter att attrahera

och behålla kompetens inom kritiska funktioner. Det

finns också arbetsmiljöutmaningar vid arbete i säker-

hetsklassade miljöer. Den arbetsrelaterade ohälsan

avser i huvudsak stressrelaterade besvär. Samtidigt ska-

par ett systematiskt arbets miljöarbete, en stark kultur

präglad av ansvar och ut veckling samt satsningar på

kompetensförsörjning, jämställdhet och mångfald bety-

dande möjligheter att stärka trivsel, prestation och bola-

gets attraktionskraft som arbetsgivare.

Styrning och åtgärder inom området

Arbetet med medarbetarfrågor styrs övergripande av

hållbarhetspolicyn och tillhörande dokument såsom

uppförandekod och likabehandlingsplan.

Arbetsmiljöarbetet bedrivs systematiskt genom årliga

riskbedömningar, handlingsplaner och uppföljning. Vd

har det övergripande ansvaret, medan HR samordnar

och stödjer cheferna i deras arbetsmiljöansvar. En

arbetsmiljö kommitté med representanter från ledning

och med arbetare genomför riskanalyser och följer upp

arbets miljö frågor. Arbetsmiljökommittén har möte minst

en gång var tredje månad och som stöd i det operativa

arbetet finns en riktlinje för systematiskt arbetsmiljöar-

bete med tillhörande instruktioner och checklistor.

Samtliga chefer och arbetsmiljöombud erbjuds regel-

bundna utbildningar för att säkerställer att arbetsmiljöar-

betet håller en hög kvalitet och att företaget har erfor-

derlig kompetens internt.

Varje år genomförs en medarbetarundersökning för

att fånga upp hur våra medarbetare upplever sin arbets-

situation. Sjukfrånvaro, arbetsskador och utbildnings-

insatser följs upp löpande. När det gäller kompetens

har fokus legat på ledarskapsutveckling och ökad intern

rörlighet för att möta framtida behov. Det hälsofräm-

jande arbetet omfattar bland annat introduktionspro-

gram, uppföljningssamtal och årliga hälsoutmaningar.

Specialfastigheter har inte varit föremål för några

rättsliga ärenden eller domar gällande överträdelser av

mänskliga rättigheter eller arbetstagares rättigheter.

Övergripande mål

Specialfastigheters långsiktiga mål är att vara en före-

dömlig arbetsgivare som skapar goda förutsättningar

för medarbetarna att prestera över tid.

Delmål:

• Employee Net Promoter Score (eNPS) ska vara minst 24

Resultat och analys

Medarbetarundersökningen visar ett eNPS-resultat på

18. Utfallet är tre procentenheter lägre än målsättningen

och föregående års resultat (24), men ligger inom inter-

2025 2024 2023

Anställningstyp Totalt Kvinnor Män Totalt

Kvinnor

Män Totalt

Kvinnor

Män

Heltidsanställda 322 113 209 297 108 189 258 89 169

Deltidsanställda 2 2 0 1 1 0 0 0 0

Anställningsform

Tillvidareanställda 319 111 208 295 106 189 252 86 166

Visstidanställda 5 4 1 3 3 0 6 3 3

Timanställda och

behovsanställda 0 0 0 0 0 0 - - -

Anställda per enhet och kön

Affärsutveckling 20 10 10 20 10 10 18 10 8

Fastighetsförvaltning 117 13 104 114 11 103 108 10 98

Projektutveckling

66 22 44 50 21 29 41 13 28

Verksamhetsstöd 121 70 51 114 67 47 91 56 35

Totalt antal anställda 324 115 209 298 109 189 258 89 169

Procent 100 % 35 % 65 % 100 % 37 % 63 % 100 % 34 % 66 %

Anställda (GRI 2-7)

Kollektivavtal och social dialog (GRI 2-30)

Samtliga medarbetare omfattas av ett svenskt kollektiv-

avtal. Specialfastigheter tillhör arbetsgivarorganisationen

Almega och går under tjänstemannaavtalet Fastigheter.

vallet 0–20 som enligt metodens klassificering bedöms

som bra. Resultatet följs upp genom fördjupade analy-

ser inom det systematiska arbetsmiljöarbetet.

Medarbetare

Antalet medarbetare uppgick per den 31 december

2025 till 324 (298). Ökningen beror på att organisatio-

nen har anpassats till en växande fastighetsportfölj.

Samtliga uppgifter i redovisningen baseras på data från

bolagets lönesystem och utgår från antalet anställda

den 31 december 2025.

Specialfastigheter anlitar konsulter som arbetar under

vår ledning. Majoriteten återfinns inom projektutveckling.

Omfattningen varierar över tid beroende på projektens

storlek, komplexitet och kompetensbehov. På grund av

osäker statistik ingår gruppen inte i årets rapportering.

Medarbetarnas trivsel och engagemang mäts i den

årliga medarbetarundersökningen.

124Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Social information

2025 2024 2023

Nyanställda under året Antal Andel kvinnor Andel Män

Antal

Andel kvinnor

Andel Män Antal

Andel kvinnor Andel Män

Under 30 år 3 33 % 67 % 5 80 % 20 % 6 83 % 17 %

30 - 50 år 22 36 % 64 % 44 43 % 57 % 54 54 % 46 %

Över 50 år 20 10 % 90 % 14 43 % 57 % 22 36 % 64 %

Totalt antal nyanställda 45 24 % 76 % 63 46 % 54 % 82 51 % 49 %

Andel nyanställningar

av totalt antal anställda

14 % 3 % 11 % 21 % 10 % 11 % 32 % 16 % 16 %

Personer som slutat under året

Under 30 år 4 75 % 25 % 0 0 % 0 % 1 0% 100 %

30 - 50 år 5 40 % 60 % 8 63 % 37 % 10 40% 60 %

Över 50 år 12 17 % 83 % 14 29 % 71 % 18 39% 61 %

Totalt antal personer som slutat 21 33 % 67 % 22 41 % 59 % 29 38% 62 %

Andel anställda som slutat under året

av medelantal anställda 7 % 33 % 67 % 8 % 41 % 59 % 12 % 38 % 62 %

Andel som slutat på egen begäran 90 % 26 % 74 % 95 % 43 % 57 % 93 % 59 % 41 %

Totalt antal anställda 324 115 209 298 109 189 258 89 169

Nyanställningar och personalomsättning (GRI 401-1)

Löneförhållande mellan högst betald och medianlön

(GRI 2-21)

För rapporteringsåret 2025 uppgick förhållandet mellan

den högst betalda anställda (vd) och medarbetarnas

medianlön till 6,5 gånger. Motsvarande kvot för före-

gående år var 5,5 gånger.

Löneförhållande mellan högst betald och medianlön

2025

2024 2023

Total ersättning till högst betald, vd (Mkr)

4,4 3,9 3,4

Median årlig total ersättning för alla anställda exkl. vd (Mkr ) 0,7 0,7 0,6

Förhållande mellan högst betald och median exkl. vd 6,5 5,5 5,5

125

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Social information

Föräldraledighet (GRI 401-3)

Specialfastigheters likabehandlingsplan syftar till att

skapa förutsättningar för balans mellan arbete och

privatliv. Uttag av föräldraledighet följs upp som en del

av arbetet med jämställdhet och likabehandling. Bola-

get uppmuntrar alla medarbetare att ta del av ledig-

heten och möjliggör flexibel återgång i arbete.

Rapporteringen omfattar samtliga anställda oavsett

hel- eller deltidsföräldraledighet

2025

Totalt antal

Varav kvinnor Andel kvinnor

Varav män

Andel män

Medarbetare berättigade till

föräldraledighet 324 115 35 % 209 65 %

Medarbetare som tagit ut

föräldraledighet under året 67 29 43 % 38 57 %

Medarbetare kvar i tjänst efter

föräldraledighet under året 66 29 44 % 37 56 %

Medarbetare som återgått i arbete efter

föräldraledighet och som fortfarande är

anställda 12 månader efter sin återgång 51 22 43 % 29 57 %

Frekvens för återgång till arbetet efter

föräldraledighet (Return to work rate)

- - 100,0 % - 97,4 %

Frekvens för kvarvarande anställning för

medarbetare som tagit föräldraledigt

- - 100,0 % - 93,5 %

Antal som återgått i arbete efter föräldraledighet delat med antal som skulle ha återgått i arbete efter föräldraledighet.

Antal som återgått i arbete efter föräldraledighet och som fortfarande är anställda 12 månader efter återgång, delat med

totalt antal som återgått i arbete från föräldraledighet under föregående år.

2025 2024 2023

Genomsnittlig årlig lön

per könsgrupp och

anställningskategori

(Mkr)

Baslön Total ersättning Baslön Total ersättning Baslön Total ersättning

Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män Kvinnor Män

Företagsledning 1,9 1,9 1,9 1,9 1,8 1,7 1,8 1,7 1,7 1,6 1,7 1,6

Anställda i chefsposition

1,0 0,9 1,0 1,0 1,1 0,8 1,1 0,8 0,9 0,8 0,9 0,8

Övriga anställda 0,7 0,7 0,7 0,7 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6

Totalt antal anställda 3,6 3,5 3,6 3,5 3,5 3,1 3,6 3,1 3,1 3,0 3,2 3,0

Exklusive företagsledningen

2025

2024 2023

Könslöneglapp –1,5 % –13,2 % –4,4 %

Löneskillnader mellan anställningskategori och kön

(GRI 405-2)

Specialfastigheter följer upp löneutvecklingen årligen

för att säkerställa lika lön för arbete av lika värde. Bola-

get arbetar aktivt med lönekartläggning och kompe-

tensbaserad lönesättning för att minimera skillnader.

Under rapporteringsåret uppgick det genomsnittliga

könslönegapet till -1,5 procent, vilket innebär att

männens genomsnittliga månadslön motsvarade

98,5procent av kvinnornas. Skillnaden förklaras främst

av fördelningen mellan befattningar och yrkes-

grupper, snarare än lönesättning inom samma roll.

Mångfald och jämställdhet

Medarbetarna ska känna sig respekterade, trivas i sitt

arbete och ha samma rättigheter och möjligheter att

påverka sin arbetssituation. Årets resultat visar en positiv

utveckling avseende könslönegapet, där en utjämning

har skett, medan fördelningen mellan könen i stort sett

är oförändrad.

126Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Social information

2025 2024 2023

Sammansättning av företaget

Antal

kvinnor

Andel

kvinnor

Antal

män

Andel

män

Antal

kvinnor

Andel

kvinnor

Antal

män

Andel

män

Antal

kvinnor

Andel

kvinnor

Antal

män

Andel

män

Styrelse

Under 30 år 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 %

30–50 år 0 0 % 1 20 % 1 14% 0 0 % 2 33 % 0 0 %

Över 50 år 7 100 % 4 80 % 6 86 % 5 100 % 4 67 % 6 100 %

Totalt 7 58 % 5 42 % 7 58 % 5 42 % 6 50 % 6 50 %

Företagsledning

Under 30 år 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 %

30–50 år 5 62 % 1 50 % 5 56 % 1 100 % 4 67 % 0 0 %

Över 50 år 3 38 % 1 50 % 4 44 % 0 0 % 2 33 % 1 100 %

Totalt 8 80 % 2 20 % 9 90 % 1 10 % 6 86 % 1 14 %

Antal i chefsposition

Under 30 år 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 % 0 0 %

30–50 år 9 75 % 6 30 % 8 80 % 8 42 % 7 70 % 8 47 %

Över 50 år 3 25 % 14 70 % 2 20 % 11 58 % 3 30 % 9 53 %

Totalt 12 38 % 20 62 % 10 34 % 19 66 % 10 37 % 17 63%

Övriga anställda

Under 30 år 8 8 % 3 2 % 9 10 % 4 2 % 7 9 % 4 3 %

30–50 år 56 59 % 107 57 % 55 61 % 101 60 % 45 62 % 84 55 %

Över 50 år 31 33 % 77 41% 26 29 % 64 38 % 21 29 % 63 42 %

Totalt 95 34 % 187 66

% 90 35 % 169 65 % 73 33% 151 67 %

Totalt antal anställda 115 209 109 189 89 169

Arbetstagarrepresentanter ingår i statistiken

Exklusive företagsledningen

Mångfald och jämställdhet (GRI 405-1)

127Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Social information

2025

Per kön Per kategori

Utbildningstimmar per anställd och år Kvinnor Män

Företags-

ledningen

Anställda

i chefsposition

Övriga

medarbetare

Antal utbildningstimmar under året 2 797 5 207 227 600 7 177

Antal anställda 115 209 10 32 282

Genomsnittliga antal utbildningstimmar 24 25 23 19 25

Exklusive företagsledningen

Utbildning (GRI 404-1)

Arbetsmiljö

Specialfastigheter bedriver ett systematiskt och före-

byggande arbetsmiljöarbete som omfattar medarbetare

och personer som arbetar under bolagets ledning.

Special fastigheter använder sig av företagshälsovården

vid behov och genomför hälso- och arbetsmiljöunder-

sökningar. Utöver försäkringar enligt kollektivavtal har

medarbetarna även sjukvårdsförsäkring, friskvårdsbi-

2025 2024 2023

Arbetsrelaterade skador och

ohälsa egen personal

Antal

Frekvens

Antal

Frekvens

Antal

Frekvens

Arbetsrelaterade dödsolyckor 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Allvarliga arbetsrelaterade skador 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Arbetsskador 0 0,0 1 2,1 0 0,0

Arbetsskador med frånvaro 0 0,0 1 2,1 0 0,0

Arbetsolyckor med frånvaro över 6 mån 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Arbetsrelaterad sjukfrånvaro 0 0,0 0 0,0 0 0,0

Total sjukfrånvaro i % av arbetad tid

1,7 % - 1,7 % - 2,1 % -

Kvinnor 2,6 % - 2,1 % - 2,2 % -

Män 1,1 % - 1,6 % - 2,1 % -

Antal enligt inrapporterad data till Arbetsmiljöverket under året.

Olycksfallsfrekvensen anger antal olyckor per en miljon arbetade timmar. Antalet arbetade timmar uppgick 2025 till 525 760.

Data från lönesystem.

Arbetsrelaterade skador och ohälsa (GRI 403-9, 403-10)

Kompetensutveckling och utbildning

Specialfastigheter erbjuder kontinuerlig kompetens-

utveckling för alla medarbetare genom interna och

externa utbildningar, digitala kurser samt ledarskaps-

och specialistprogram. Utvecklingsbehov identifieras

iårliga medarbetarsamtal och kopplas till verksam-

hetens mål. Syftet är att säkerställa en hållbar

kompetensförsörjning och stärka medarbetarnas

anställbar het över tid. Under 2025 genomförde

Specialfastig heters medarbetare i genomsnitt 25 ut bild-

ningstimmar per person. Utbildningarna omfattade allt

från arbetsmiljö ibyggprojekt, brandskydd för drift-

tekniker till anti korruption.

drag samt ett medicin- och sjukvårdsbidrag.

Ingen arbetsrelaterad sjukdom eller arbetsolyckor

med frånvaro har rapporterats till Arbetsmiljöverket. För

sjukfrånvaro se även sida 78.

Diskriminering kan rapporteras i Specialfastigheters

incidentrapporteringssystem. Inga sådana ärenden har

inkommit under året.

128Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Social information

ARBETSTAGARE

I VÄRDEKEDJAN

Områdets förhållande

till affärsstrategi

Som byggherre och långsiktig fastighetsägare påverkar

Specialfastigheter arbetsförhållanden hos många aktö-

rer. Hälsa och säkerhet i byggprojekt är ett riskområde,

medan det längre uti leverantörskedjan finns risker

kopplat till arbets miljö och mänskliga rättigheter hos

materialtillverkare.

Bolaget har både ansvar och möjlighet att arbeta för

bättre arbetsvillkor i leverantörskedjan. Ett systematiskt

arbete med tillbörlig aktsamhet stärker förtroendet hos

kunder, ägare och samhället, samtidigt som det minskar

risker för avbrott, rättsliga påföljder och varumärkes-

skador. Möjligheterna ligger i att genom samverkan,

dialog och uppföljning bidra till ordning och reda

ibygg- och fastighetssektorn och till en trygg arbets

miljö i hela leverantörskedjan.

Påverkan, risker och möjligheter

Den största negativa påverkan gäller arbetsmiljörisker

ibyggprojekten där det finns arbetsmoment som utgör

risk för fall från höjd, belastningsskador och olyckor vid

användning av verktyg.

Byggarbetsplatser är komplexa miljöer där många

aktörer verkar samtidigt, vilket ställer höga krav på sam-

ordning och ansvar. En annan betydande risk är kopp-

lad till arbetslivskriminalitet inom byggbranschen, där

osunda arbetsvillkor, bristande löner och oseriösa under-

entreprenörer kan förekomma.

Ytterligare risker finns hos leverantörer utanför Sve-

rige, särskilt vid tillverkning och inköp av byggmaterial

Uppförandekod för leverantörer

Specialfastigheter har under året tagit fram en upp-

daterad uppförandekod för leverantörer, som tillämpas

iupphandling och avtal. Sedan införandet är kravet att

koden ska ingå i samtliga upphandlingar. Leverantörs-

dialoger och kompletterande uppföljningar genomförs

utifrån riskbedömningar.

Arbetsrelaterade skador (GRI 403-9)

Granskning av leverantörer (GRI 308-1, 414-1)

2025 2024 2023

Entreprenörer i byggprojekt

Antal Antal

Antal

Arbetsrelaterade dödsolyckor 0 0 0

Arbetsskador

116 131 135

Arbetsskador med frånvaro

37 - -

Data från de sex största byggentreprenörerna, vilka sammanslaget

utgör 98% av totala byggkostnader.

Antal arbetsskador för 2024 - 2023 motsvarar rapporterade

olyckor i ÅHR 2024.

Första året för arbetsskador med frånvaro varför jämförelsedata

saknas.

2025 2024 2023

Antal genomförda på-plats-

revisioner gentemot upp-

förandekod 0 0 0

Antal externa arbetsplats-

kontroller genomförda av

Rättvist Byggande 0 0 3

Andel nya avtal där upp-

förandekoden är avtalsvilkor 94% 29% 45%

och teknisk utrustning, där sociala villkor och säkerhets-

standarder kan variera.

De främsta möjligheterna ligger i att driva utveck-

lingen mot säkrare arbetsplatser och ökad transparens

ileverantörsledet. Genom tydliga krav, uppföljning och

dialog kan bolaget bidra till att höja standarden i hela

branschen. Påverkan uppstår främst i den uppströms

delen av värdekedjan, hos entreprenörer och leverantö-

rer, men även i projektens genomförandefas där bola-

get har ett direkt beställaransvar.

Styrning och åtgärder inom området

Specialfastigheter ställer krav på att alla leverantörer

följer bolagets uppförandekod. I upphandlingsskedet

görs bedömningar utifrån hållbarhetsrisker. Dessa visar

om ytterligare krav på arbetsrättsliga villkor, arbetsmiljö

eller jämställdhet är nödvändiga. Avtal innehåller klau-

suler om rätten till revision och möjlighet att avbryta

samarbeten vid allvarliga avvikelser.

I byggskedet arbetar bolaget förebyggande genom

tydliga krav på arbetsmiljöplaner, riskgenomgångar

ochkontinuerliga skyddsronder. Hälsa och säkerhet

följsupp på byggmöten och eventuella brister leder till

omedelbara åtgärder och erfarenhetsåterföring. Special-

fastighet är fortsatt en aktiv medlem i Håll nollan - Sam-

verkan för noll olyckor i byggbranschen.

Arbetet mot arbetslivskriminalitet har stärkts genom

samverkan med branschinitiativ och myndigheter.

Under året blev Specialfastigheter medlem i Rättvist

Byggande – en samverkansorganisation som genom

kontroller på arbetsplatser förebygger och motverkar

kriminalitet och osund konkurrens i entreprenad-

projekt. Under året har avtalen med entreprenörerna

skärpts och Rättvist Byggandes första kontroller plane

ras till 2026.

Övergripande mål

Specialfastigheters mål är att vara föredömlig som bygg-

herre genom att jobba för att säkra upp leverantörs-

kedjor och verka för att minska skaderiskerna på bygg-

arbetsplatserna.

Resultat och analys

Arbetet med att förebygga olyckor och minska arbets-

miljörisker har fortsatt genom systematiska krav på

arbetsmiljöplanering och uppföljning i byggprojekten.

Insatser mot arbetslivskriminalitet har stärkts genom

skärpta avtalskrav och medlemskap i Rättvist Byggande,

med planerade kontroller från 2026.

Hälsa och säkerhet i byggprojekt

Insamling av statistik avseende arbetsskador med från-

varo har påbörjats, vilket bedöms ge en bättre grund för

framtida utveckling och prioriteringar i det förebyg-

gande arbetsmiljöarbetet. En viss minskning av arbets-

skador kan noteras jämfört med föregående år. Utfallet

avseende arbetsrelaterade dödsfall är oförändrat, och

inga sådana har inträffat.

129Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Social information

ANSVARSFULLT

FÖRETAGANDE

Områdets förhållande till affärsstrategi

Ett etiskt och transparent agerande är en förutsättning

för förtroendet för Specialfastigheter som statligt ägt

bolag. Bolagets verksamhet bedrivs i säkerhetsklassade

miljöer och omfattar upphandlingar av stora värden,

vilket medför ett särskilt ansvar att förebygga korrup-

tion, mutor och intressekonflikter.

Affärsetik och antikorruption är därför en central del

av bolagets strategi för långsiktigt värdeskapande.

Genom en kultur präglad av öppenhet, ansvar och inte-

gritet säkerställs att beslut fattas på objektiva grunder

och att resurser används effektivt. Transparens gentemot

ägare, kunder och samhället bidrar till tillit, hållbara affä-

rer och god samhällsnytta.

Påverkan, risker och möjligheter

Den största potentiella påverkan rör risken för korrup-

tion, mutor eller bristande efterlevnad av upphandlings-

regler och affärsetiska riktlinjer. Risken bedöms som

störst i upphandlingar samt i projektgenomförande och

förvaltning där beslut om leverantörer och avtal tas

löpande. Andra risker gäller hantering av känslig infor-

mation och intressekonflikter.

Möjligheterna finns i att fortsätta bygga en stark etisk

företagskultur och att använda digitala system och risk-

analyser för ökad transparens och uppföljning.

Styrning och åtgärder inom området

I arbetet med affärsetik och antikorruption kombineras

interna styrmedel med externa krav, såsom lagstiftning

och internationella ramverk. Styrningen bygger på sta-

Styrningsinformation

tens ägarpolicy och linjerar med OECD:s riktlinjer för

multinationella företag, principerna i FN Global Compact,

FN:s vägledande principer för företag och mänskliga

rättigheter samt ILO:s kärnkonventioner. Internt är håll-

barhetspolicyn det överordnade styrdokumentet, men

även uppförandekod för anställda och leverantörer är

viktiga styrinstrument (finns tillgängliga på bolagets

externa hemsida).

Samtliga medarbetare omfattas av uppförandekoden

och ska genomgå utbildning i etik och antikorruption.

Chefer ansvarar för att policyerna efterlevs inom sina

områden. Upphandlingar ska ske enligt lagen om

offentlig upphandling (LOU), med dokumenterade pro-

cesser och kontroll av jäv, gåvor och representation.

Bolaget arbetar för att identifiera, förebygga och han-

tera risker kopplade till oetiskt agerande. Processen

omfattar riskanalys, förebyggande åtgärder, uppföljning

och rapportering.

Övergripande mål

Specialfastigheters långsiktiga mål är en verksamhet fri

från korruption och mutor.

Delmål:

• Inga rättsfall av korruption och mutor

Resultat och analys

Bolaget har stärkt arbetet med affärsetik och antikorr-

uption genom utbildningsinsatser och förtydligade

styrande dokument. Inga rättsfall kopplat till korruption

eller mutor har förekommit.

Etik och antikorruption

Med anledning av den ökade projektvolymen har Special-

fastigheter växlat upp antikorruptionsarbetet. Bolagets

riskanalys har gett bra underlag till årets arbete med att

förbättra det förebyggande arbetet samt förtydliga

interna styrande dokument och processer. Under året

har samtliga chefer genomgått utbildning i korruption,

mutor och etiska dilemman. En digital utbildning för

allamedarbetare har påbörjats och kommer att bli obli-

gatorisk framöver.

Eventuella misstankar om oegentligheter kan rappor-

teras i Specialfastigheters incidentrapporteringssystem

eller i visselblåsarfunktionen på bolagets hemsida. Vissel-

blåsarfunktionen har funnits sedan 2013 och i den kan

missförhållanden anmälas anonymt. I bolagets riktlinje

för anmälan av oegentligheter framgår att den som rap-

porterar är skyddad mot repressalier. Inkomna ärenden

hanteras av extern mottagare för att säkerställa objekti-

vitet och anonymitet.

Under 2025 inkom två ärenden till visselblåsarfunk-

tionen. Efter genomförd utredning bedömdes att inget

av ärendena utgjorde visselblåsning enligt gällande

definition.

Specialfastigheter har inte varit föremål för några fäl-

lande domar eller rättsliga ärenden som rör korruption

eller mutbrott under året.

Lagefterlevnad och betalningspraxis

Specialfastigheter följer utvecklingen inom ny lagstift-

ning och prenumererar på laguppdateringar inom samt-

liga rättsområden. För att säkerställa att bolaget följer

gällande lagstiftning finns interna riktlinjer för lagbevak-

ning och lagefterlevnad där ansvaret är fördelat på

medarbetare utifrån olika rättsområden.

För att bidra till rättvisa villkor i leverantörsledet har

Specialfastigheter standardvillkor på 30 dagars betal-

ning till alla leverantörer, oavsett storlek.

Bolaget agerar ansvarsfullt inom skatteområdet och

följer gällande lagstiftning med stävan om att skatter

och avgifter betalas korrekt och i tid. Bolaget ska vara

affärsmässiga i sin skattehantering och inte föra en

aggressiv skatteplanering. Samma krav ställs på anlitade

leverantörer och entreprenörer.

130Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Styrningsinformation

Bilagor

GRI-index TCFD-index Bestyrkanderapport

131Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Bilagor

GRI-index

Specialfastigheter (SPF) redovisar sitt hållbarhetsarbete

ienlighet med GRI Standards 2021 för räkenskapsåret

2025, det vill säga för perioden 1 januari 2025 till

31 december 2025. GRI 1: Foundation 2021 har använts

vid upprättande av redovisningen men ingen avGRI:s

sektorstandarder, då inga sådana finns för fastigheter.

GRI-standard

Upplysning

Upplysningens namn Sidhänvisning Avsteg från krav Förklaring

GENERELLA UPPLYSNINGAR

Organisationen och redovisningsprinciper

2-1 Detaljer om organisationen 47

2-2 Enheter inkluderade i organisationens

hållbarhetsrapportering 47, 112

2-3 Redovisningsperiod, frekvens och

kontaktperson 112

2-4 Återgivning av information 112

2-5 Externt bestyrkande

138

Aktiviteter och anställda

2-6 Aktiviteter, värdekedja och affärsförbindelser 5–8, 16, 22, 26–32,

37–39, 41–44, 53

2-7 Medarbetare 124

2-8 Medarbetare som inte är anställda 124 SPF rapporterar inte data gällande inhyrda

personer som är anställda avannan organisa-

tion men jobbar under vår ledning.

Avsaknad av information och system för att

föra sådan statistik.

Styrning

2-9 Sammansättning och struktur för styrning 53–63

2-10 Nominering och val för högsta styrande organ 53–63

2-11 Ordförande för högsta styrande organ 53–63

2-12 Styrande organs roll i översyn och

hantering av påverkan 53–63, 113–114

2-13 Delegering av beslutsfattande

för hantering av påverkan 53–63, 113–114

132

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / GRI-index

GRI-standard

Upplysning

Upplysningens namn Sidhänvisning Avsteg från krav Förklaring

2-14 Högsta styrande organets roll

i hållbarhets redovisning

53–63, 113–114

2-15 Intressekonflikter 53–63

2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 53–63 Avsteg görs mot 2-16 b. typ av incidenter. Typ av incidenter kan inte redovisas av

säkerhetsskäl.

2-17 Den samlade kunskapen hos

det högsta styrande organet

53–63

2-18 Utvärdering av det högsta

styrande organets prestation

53–63

2-19 Ersättningspolicy 53–63 Avsteg från 2-19 b. SPF har inga incitamentsprogram och därmed

inga hållbarhetskriterier.

2-20 Process för att fastställa ersättningar 53–63

2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 125

Strategi, policyer och praxis

2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 5–8, 53

2-23 Värderingar, principer, standarder

och normer gällande uppförande

57, 129–130

2-24 Förankring av värderingar, principer, standar-

der och normer gällande uppförande

129–130, 53–63

2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 129–130

2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering

av angelägenheter för organisationen

129–130

2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 130

2-28 Medlemskap i organisationer 26, 31, 51, 129

Intressent engagemang

2-29 Metod för intressentengagemang 114

2-30 Kollektivavtal 124

GRI 3: Väsentliga frågor 2021

3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27, 114, 117

3-2 Lista på väsentliga frågor 117

133

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / GRI-index

GRI-standard

Upplysning

Upplysningens namn Sidhänvisning Avsteg från krav Förklaring

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI 200: Ekonomi

GRI 205: Anti-korruption 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 130

205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och

vidtagna åtgärder

130

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI 300: Miljö

GRI 101: Biologisk Mångfald 2024

3-3 Styrning av väsentliga frågor 122

101-1 Policys för att stoppa och återställa

förlust av biologisk mångfald

122

101-2 Hantering av påverkan på biologisk mångfald 122 SPF redovisar inte platsspecifika uppgifter. Redovisningen är under utveckling.

101-4 Identifiering av påverkan på biologisk

mångfald

122 SPF redovisar inte platsspecifika uppgifter. Redovisningen är under utveckling.

101-5 Platser med påverkan på biologisk mångfald 122–123 SPF redovisar inte platsspecifika uppgifter. Redovisningen är under utveckling.

101-6 Direkta drivkrafter bakom förlust av biologisk

mångfald

122–123 SPF redovisar inte platsspecifika uppgifter. Redovisningen är under utveckling.

101-7 Förändringar i biologisk mångfaldens status 122–123 SPF redovisar inte platsspecifika uppgifter. Redovisningen är under utveckling.

101-8 Ekosystemtjänster 122–123 SPF redovisar inte platsspecifika uppgifter. Redovisningen är under utveckling.

GRI 301: Material 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 57, 114, 121

GRI 302: Energi 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 118

302-1 Energianvändning inom den

egna organisationen

119

134

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / GRI-index

GRI-standard

Upplysning

Upplysningens namn Sidhänvisning Avsteg från krav Förklaring

GRI 305: Utsläpp 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 118–120

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (scope 1) 119–120 SPF redovisar inte biogena utsläpp och

reservkraft.

Avsaknad av tillförlitlig data.

305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (scope 2) 119–120

305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser

(scope 3)

119–120

305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 119–120

305-5 Minskning av utsläpp av växthusgaser 119–120

GRI 306: Avfall 2020

3-3 Styrning av väsentliga frågor 57, 114, 121

306-1 Avfallsgenerering och betydande

avfallsrelaterad påverkan

121

306-2 Hantering av betydande avfallsrelaterad

påverkan

121

306-3 Genererat avfall 121 SPF redovisar inte fullständig material-

uppdelning av avfallet.

Redovisningen är under utveckling.

306-4 Avfall som återvinns eller återanvänds 121

306-5 Avfall som går till deponi 121

GRI 308: Bedömning av leverantörer

utifrån miljö kriterier 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 118–122

308-1 Nya leverantörer som granskats enligt

miljökriterier

118–122

SPECIFIKA UPPLYSNINGAR

GRI 400: Socialt

GRI 401: Anställning 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 124

401-1 Nyanställningar och personalomsättning 125

401-3 Föräldraledighet 126

GRI 403: Hälsa och säkerhet 2018

3-3 Styrning av väsentliga frågor 124, 129

403-1 Arbetsmiljöledningssystem 124, 129

135

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / GRI-index

GRI-standard

Upplysning

Upplysningens namn Sidhänvisning Avsteg från krav Förklaring

403-2 Riskidentifiering, riskbedömning och

incidentundersökning

124, 128–129

403-3 Arbetshälsovårdstjänster 128

403-4 Medarbetardeltagande, konsultation och

kommunikation gällande hälsa och säkerhet

124, 129

403-5 Träning och utbildning gällande hälsa och

säkerhet

124, 129

403-6 Främjande av medarbetares hälsa 128

403-7 Förebyggande och hantering av hälso- och

säkerhetspåverkan på arbetsplatsen direkt

kopplade till affärsrelationer

124, 129

403-9 Arbetsrelaterade skador 128-129

Avsteg görs från antalet arbetstimmmar

hos leverantörer och konsulter

Avsaknad av tillförlitlig data

403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 124,128–129

SPF redovisar ingen data för entreprenörer.

Avsaknad av tillförlitlig data

GRI 404: Utbildning 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 124,128

404-1 Genomsnittligt antal utbildningstimmar

per år och anställd

128

GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 124,126

405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare 127

405-02 Löneskillnader mellan anställnings -

kategori och kön

126

GRI 414: Bedömning av leverantörer

utifrån sociala kriterier 2016

3-3 Styrning av väsentliga frågor 124, 129

414-1 Nya leverantörer som granskats enligt

sociala kriterier

129

136

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / GRI-index

TCFD-index

Task Force on Climate Related Financial Disclosures

(TCFD) har utvecklat ett ramverk som syftar till att väg-

leda organisationer i arbetet med att identifiera och rap-

portera finansiella risker och möjligheter som klimatför-

ändringarna och övergången till ett samhälle med krav

på lägre koldioxidutsläpp innebär. Det ska ge en

beskrivning av bolagets styrning och strategi kring kli-

matfrågan och risker och möjligheter förknippade med

den. I denna års- och hållbarhetsredovisning återfinns

Specialfastigheters TCFD-rapportering som beskriver

hur företaget strategiskt arbetar med klimatrelaterade

risker och möjligheter.

Upplysning

Sidhänvisning

STYRNING

A) Beskrivs styrelsens tillsyn av klimatrelaterade risker och möjligheter 50–51, 53–57

B) Beskriv ledningens roll i bedömningen och hanterandet av klimatrelaterade

risker och möjligheter

50–51, 53–57, 113

STRATEGI

A) Beskriv klimatrelaterade risker och möjligheter organisationen har identifierat på kort, medellång och lång sikt 50–51, 115–117

B) Beskriv effekten av klimatrelaterade risker och möjligheter på organisationens affär,

strategi, och ekonomisk planering

115–116

C) Beskriv motståndskraften av organisationens strategi, genom att beakta olika klimatrelaterade scenarier,

inklusive en 2° C eller lägre scenario

50–51, 115–116

RISKHANTERING

A) Beskriv organisationens processer för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker 50–51

B) Beskriv organisationens processer för att hantera klimatrelaterade risker 50–51

MÄTVÄRDEN & MÅL

A) Beskriv de mätvärden som används av organisationen för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i

linje med organisationens strategi och process för riskhantering

50–51, 118–120

B) Beskriv Scope 1, Scope 2, och, om lämpligt, Scope 3 utsläpp av växthusgaser, och kopplade risker. 50–51, 118–120

C) Beskriv de mål som används av organisationen för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter

och prestation mot mål.

118–120

137

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / TCFD-index

Bestyrkanderapport

Slutsats

Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande

direktören att granska hållbarhetsredovisningen för

Specialfastigheter Sverige Aktiebolag för räkenskaps-

året 2025. Företaget har definierat hållbarhetsredo-

visningens omfattning på sida 47 i detta dokument.

Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnittet

Revisorns ansvar har det inte kommit fram några

omständigheter som ger oss anledning att anse att

hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt är upp-

rättad ienlighet med ramverket för hållbarhetsredo-

visning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som

är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt före-

tagets egna framtagna redovisnings- och beräknings-

principer.

Grund för slutsats

Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad)

Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga

granskningar av historisk finansiell information. Vårt

ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare

iavsnittet Revisorns ansvar.

Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och

ändamålsenliga som grund för vår slutsats.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för att hållbarhetsredovisningen har upprättats

ienlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sida

132 ihållbarhetsredovisningen, och utgörs av ramverket

för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Rep ort-

ing Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovis

ningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings-

och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att

det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk

ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta

en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter,

vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovis-

ningen på grundval av vår granskning. Granskningen har

utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkande

uppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av

historisk finansiell information. Denna rekommendation

kräver att vi planerar och utför våra gransknings åtgärder

för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsredovis

ningen är upprättad i enlighet med de under avsnittet

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar angivna

kriterierna.

Revisors rapport från granskning med begränsad säkerhet av

Specialfastigheter Sverige Aktiebolags hållbarhetsredovisning

Till Specialfastigheter Sverige Aktiebolag, org. nr 556537-5945

De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta

bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalan

det görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har

uppnåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet

görs med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möj

ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir med-

vetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha

blivit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs

med rimlig säkerhet utförts.

Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International

Standard on Quality Management), som kräver att före-

taget utformar, implementerar och hanterar ett system för

kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende

efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv

ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.

Vi är oberoende i förhållande till Specialfastigheter

Sverige Aktiebolag enligt god revisorssed i Sverige och

har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa

krav.

Granskningen innefattar att genom olika åtgärder

inhämta underlag till hållbarhetsredovisningen. Revisorn

väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom

att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbar

hetsredovisningen vare sig dessa beror på oegentligheter

eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn

de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur

styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbar

hetsredovisningen i syfte att utforma granskningsåtgärder

som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig heterna,

men inte i syfte att uttala en slutsats om effektiviteten i den

interna kontrollen. Granskningen består av att göra för

frågningar, i första hand till personer som är ansvariga

förupprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra

analytisk granskning och att vidta andra översiktliga

granskningsåtgärder.

Begränsningar

Vårt uppdrag är begränsat till historisk information och

inkluderar inte framåtriktad information.

Stockholm den dag som framgår

av vår elektroniska underskrift

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Patrik Adolfson

Auktoriserad revisor

138Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Bestyrkanderapport

Bestyrkanderapport

Uppdrag och ansvarsfördelning

Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrappor-

ten för år 2025 som definieras på sidan 47 och för att

den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen

ienlighet med den äldre lydelsen som gällde före den

1juli 2024.

Granskningens inriktning och omfattning

Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation

RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade håll-

barhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av

hållbarhetsrapporten har en annan inriktning och en

väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning

och omfattning som en revision enligt International

Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige

har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig

grund för vårt uttalande.

Uttalande

En hållbarhetsrapport har upprättats.

Stockholm den dag som framgår

av vår elektroniska underskrift

Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Patrik Adolfson

Auktoriserad revisor

Revisorns yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten

Till Bolagsstämman i Specialfastigheter Sverige Aktiebolag,

org.nr 556537-5945

139Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Hållbarhetsredovisning / Bestyrkanderapport

Övrigt

Fastighetsbestånd 141

Definitioner 143

Nyckeltalsberäkningar 144

140Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt

Fastighetsbestånd

Benämning

Ort

Kommun Antal byggnader Tomt areal kvm Ägd LOA kvm

Berga Helsingborg HELSINGBORG 9 31 077 7 541

Bergsjön Göteborg GÖTEBORG 7 18 680 4 284

Bergsmansgården Fjugesta LEKEBERG 7 21 400 3 452

Bondsjö Härnösand HÄRNÖSAND 4 35 441 30 934

Borås Borås BORÅS 10 55 720 8 031

Brinkeberg Vänersborg VÄNERSBORG 3 48 049 7 412

Brättegården Vänersborg VÄNERSBORG 17 98 300 5 038

Bårhult Landvetter HÄRRYDA 5 20 361 5 885

Bärby Uppsala UPPSALA 21 191 907 7 966

Ekebylund Rosersberg SIGTUNA 7 12 180 2 245

Eknäs Enköping ENKÖPING 12 65 870 4 592

Eneryda Malmö MALMÖ 0 13 097 0

Fagared Lindome MÖLNDAL 16 378 805 7 252

Folåsa Vikingstad LINKÖPING 23 153 604 8 479

Formgivaren Solna SOLNA 1 9 169 34 967

Fortunagården Värnamo VÄRNAMO 7 19 043 3 337

Granhult Ramsberg LINDESBERG 9 37 222 2 161

Gruvberget Åmotsbruk BOLLNÄS 32 106 054 4 576

Gudhem Gudhem FALKÖPING 20 217 084 10 914

Gävle Gävle GÄVLE 5 40 113 7 929

Hall Södertälje SÖDERTÄLJE 18 588 803 34 261

Halldalen Södertälje SÖDERTÄLJE 35 590 547 8 389

Halmstad Halmstad HALMSTAD 5 42 579 5 457

Haparanda Haparanda HAPARANDA 8 32 545 4 366

Hinseberg Frövi LINDESBERG 18 372 932 13 639

Horngäddan Borås BORÅS 0 8 056 0

Hornö Enköping ENKÖPING 16 398 223 4 099

Huddinge Huddinge HUDDINGE 1 8 016 8 970

Häkte Borås Borås BORÅS 0 5 202 0

Hällby Kvicksund ESKILSTUNA 23 258 596 12 186

Hässleholm Hässleholm HÄSSLEHOLM 4 16 116 7 865

Högsbo Västra Frölunda GÖTEBORG 8 35 588 10 366

Benämning

Ort

Kommun Antal byggnader Tomt areal kvm Ägd LOA kvm

Johannisberg Kalix KALIX 12 128 570 6 599

Kalmar Kalmar KALMAR 3 4 857 3 082

Kalmar Syd Halltorp KALMAR 0 261 896 0

Karlskoga Karlskoga KARLSKOGA 11 79 485 7 687

Karlsvik Höör HÖÖR 13 96 879 3 606

Klarälvsgården Deje FORSHAGA 7 243 800 2 755

Kolpenäs Södertälje SÖDERTÄLJE 0 4 028 0

Konstnären Solna SOLNA 0 7 560 0

Kristallen Lund LUND 1 2 647 10 423

Kronoberg Stockholm STOCKHOLM 7 42 358 163 000

Kumla Kumla KUMLA 37 520 310 54 471

Lejonet Luleå LULEÅ 2 10 596 21 800

Ljungaskog Örkelljunga ÖRKELLJUNGA 17 281 202 6 792

Ljungbacken Uddevalla UDDEVALLA 28 272 091 9 286

Ljustadalen Sundsbruk SUNDSVALL 4 37 555 1 371

Luleå Luleå LULEÅ 8 41 085 6 295

Lunden Lund LUND 1 26 391 4 621

Långanäs Eksjö EKSJÖ 25 434 995 10 542

Mariestad Mariestad MARIESTAD 0 0 0

Nereby Härestad KUNGÄLV 19 162 660 6 011

Norrtälje Norrtälje NORRTÄLJE 18 191 228 18 588

Nya Saltvik Härnösand HÄRNÖSAND 10 295 597 23 911

Nyköping Nyköping NYKÖPING 5 23 144 9 517

Rebecka Skå EKERÖ 23 220 995 6 567

Renforsen Vindeln VINDELN 6 32 056 2 406

RMV Göteborg Hisings Backa GÖTEBORG 1 0 4 099

Rosersberg Rosersberg SIGTUNA 7 88 466 6 756

RPK Göteborg Hisings Backa GÖTEBORG 1 25 417 4 462

Runnagården Örebro ÖREBRO 9 77 522 4 273

Råby Lund LUND 4 0 3 770

Rådhuset Stockholm STOCKHOLM 1 13 595 22 765

Räddningsskolan

Revinge

Södra Sandby LUND 22 472 000 17 912

141

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Fastighetsbestånd

Benämning

Ort

Kommun Antal byggnader Tomt areal kvm Ägd LOA kvm

Räddningsskolan Sandö Sandöverken KRAMFORS 38 433 348 31 029

Rödjan Mariestad MARIESTAD 36 4 193 720 27 127

Sagsjön Lindome MÖLNDAL 6 60 000 8 962

Skenäs Vikbolandet NORRKÖPING 19 1 637 649 14 944

Skogome Hisings Backa GÖTEBORG 16 295 699 13 998

Skänninge Skänninge MJÖLBY 23 172 008 24 500

Stigby Visingsö JÖNKÖPING 17 78 146 7 178

Sundbo Fagersta FAGERSTA 29 386 758 10 502

Sörbyn Hörnefors UMEÅ 27 861 265 12 918

Tidaholm Tidaholm TIDAHOLM 29 536 363 32 124

Tillberga Västerås VÄSTERÅS 11 64 251 15 508

Tysslinge Södertälje SÖDERTÄLJE 10 174 795 5 825

Täby Täby TÄBY 3 25 288 4 278

Umeå Umeå UMEÅ 8 38 034 7 020

Vemyra Sollefteå SOLLEFTEÅ 12 173 400 4 437

Ystad Ystad YSTAD 8 59 550 11 623

Åby Uppsala UPPSALA 22 134 363 4 687

Åstorp Åstorp ÅSTORP 2 17 939 4 895

Österåker Åkersberga ÖSTERÅKER 12 405 000 14 437

Östfora Järlåsa UPPSALA 9 112 790 3 957

Öxnevalla Öxnevalla MARK 15 114 641 6 571

142

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Fastighetsbestånd

Definitioner

Specialfastigheter presenterar vissa finansiella mått

idelårsrapporter och årsredovisning som inte definieras

enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull

kompletterande information till investerare och bolagets

ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets resultat

och finansiella ställning. Eftersom företag kan beräkna

finansiella mått på olika sätt är dessa inte alltid jämför-

bara. Belopp anges i Mkr.

Finansiella nyckeltal

Andel gröna obligationer, %

Redovisat värde gröna obligationer dividerat med

nettolåneskuld.

Avkastning på justerat operativt kapital, %

Periodens resultat före skatt (rullande tolv) exklusive

orealiserade värdeförändringar finansiella instrument

och förvaltningsfastigheter samt finansnetto i relation

tillgenomsnittligt operativt kapital. Avkastning på

operativt kapital visar på ett företags lönsamhet obero-

ende av finansiella tillgångar och oberoende av finan-

siering.

Belåningsgrad, %

Räntebärande nettolåneskuld i relation till förvaltnings-

fastigheternas verkliga värde (inklusive tillgångar som

innehas för försäljning) vid periodens slut. Belånings-

grad används för att belysa den finansiella risken.

Direktavkastning, %

Driftöverskott (rullande tolv) dividerat med förvaltnings-

fastigheternas genomsnittliga verkliga värde (inklusive

tillgångar som innehas för försäljning). Direktavkastning

används för att belysa förvaltningsfastigheternas avkast-

ningsförmåga i förhållande till förvaltningsfastigheternas

verkliga värde.

Driftöverskott, Mkr

Intäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskost-

nader. Driftöverskott används för att belysa förvaltnings-

fastig heternas avkastningsförmåga.

Förvaltningsresultat, Mkr

Beräknas som summan av driftöverskott, administra-

tionskostnader samt finansnetto. Förvaltningsresultat

används för att belysa intjäningsförmågan, med hänsyn

tagen till finansieringskostnader och administration.

Genomsnittlig kapitalbindningstid, år

Genomsnittlig återstående löptid till slutförfall för ränte-

bärande skulder, derivat, likvida medel inklusive ränte-

bärande likvida placeringar med hänsyn tagen till garan

terade kreditlöften. Genomsnittlig kapitalbindningstid

används för att belysa bolagets refinansieringsrisk.

Genomsnittlig ränta, %

Genomsnittlig ränta för räntebärande skulder, derivat

och likvida medel inklusive räntebärande likvida place-

ringar. Genomsnittlig ränta används för att belysa finan-

siell risk.

Genomsnittlig räntebindningstid, år

Genomsnittlig återstående löptid till ränteregleringstid-

punkt för räntebärande skulder, derivat och likvida medel

inklusive räntebärande likvida placeringar. Genomsnittlig

räntebindningstid används för att belysa ränterisk.

Nettolåneskuld

Bruttolåneskuld är bolagets totala långa och kortfristiga

låneskuld inklusive leasingskuld. Netto låneskuld är

brutto låneskuld efter justering för leasing skuld, likvida

medel, samt kort- och långfristig fordran avseende

bostadsobligationer. Avsättningar till pensioner eller

liknande ingår inte.

Operativt kapital

Eget kapital plus nettolåneskuld.

Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr

Driftöverskott minus kostnader för central administra -

tion (utifrån rullande tolv) samt kassaflödespåverkande

finansiella intäkter, dividerat med kassaflödespåver-

kande finansiella kostnader. Räntetäckningsgrad är ett

finansiellt mått som visar hur många gånger företaget

klarar av att betala sina räntor och därmed för att belysa

hur känsligt resultatet är för ränteförändringar.

Soliditet, %

Eget kapital på balansdagen i procent av balans-

omslutningen. Soliditeten visar bolagets kapitalprofil

och i hur hög grad bolaget finansierar sig med eget

kapital.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyra per kvadratmeter, kr

Årshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea i kvadrat-

meter vid årets utgång.

LOA, kvm

Beräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter.

Uthyrningsgrad, %

Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total

uthyrningsbar lokalarea.

Överskottsgrad, %

Driftöverskott dividerat med intäkter från fastighetsför-

valtning. Överskottsgrad används för att belysa hur stor

del av hyresintäkterna i procent som återstår efter fastig-

hetskostnader.

Gröna obligationer

Obligationer avsedda att finansiera miljömässigt håll-

bara projekt. Vårt ramverk bygger på Green Bond Prin-

ciples.

Hyresvärde

Kontrakterad hyra inkl. tecknade avtal med start efter

balansdagen.

Kontrakterad hyra

Kontrakterade hyresintäkter som löper per

balansdagen.

Koldioxid, CO

När fossila bränslen förbränns frigörs koldioxid som är

en växthusgas.

Koldioxidutsläpp, ton

Vi redovisar koldioxidutsläpp från inköpt energi till våra

fastigheter såsom el och fjärrvärme samt hur stor andel

som är icke förnybar, biobränsle, elvärme, bioolja, olja

respektive gas.

143Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Definitioner

Överskottsgrad, % 2025 2024 2023 2022 2021

Driftöverskott 2 726 2 412 2 049 1 731 1 791

Intäkter från fastighetsförvaltning 3 801 3 502 3 063 2 456 2 464

Överskottsgrad, % 71,7 68,9 66,9 70,5 72,7

Direktavkastning, % 2025 2024 2023 2022 2021

Driftöverskott 2 726 2 412 2 049 1 731 1 791

Förvaltningsfastigheteras genomsnittliga verkliga värde

(IB +UB/2 motsvarande period)

49 709 46 928 38 983 34 986 31 690

Direktavkastning, % 5,5 5,1 5,3 4,9 5,7

Inkluderar fastigheter som innehas för försäljning

Nyckeltalsberäkningar

Specialfastigheter Sverige AB presenterar vissa finan-

siella mått i delårsrapporter och årsredovisning som inte

definieras enligt IFRS.

Bolaget har bedömt att dessa mått ger en komplette-

rande värdefull information till investerare, bolagets led-

ning samt ägare då de möjliggör ytterligare möjlighet

till utvärdering av bolagets resultat.

Eftersom alla bolag inte beräknarfinansiella mått på

samma sätt är dessa mått inte alltid jämförbara med

mått som används av andra bolag.

Koncernens Flerårsöversikt, MSEK

144

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Nyckeltalsberäkningar

Räntetäckningsgrad, kasseflödesbaserad, ggr

2025 2024 2023 2022 2021

Driftöverskott (rullande tolv) 2 726 2 412 2 049 1 731 1 791

minus kostnader för central administration –171 –121 –96 –72 –58

Rörelseresultat 2 555 2 291 1 954 1 659 1 733

plus Finansiella intäkter ( kassaflödespåverkande)

Totala finansiella intäkter (rullande tolv) 277 162 335 108 53

avgår Kursvinst bostadsobligationer –56 –50 –133 – –

avgår Kursvinst utlandslån –144 –51 –162 – –

avgår Positiv värdeförändring finansiella derivat utlandslån – – – –90 –41

2 632 2352 1 994 1 678 1 745

DIVIDERAT MED FINANSIELLA KOSTNADER

(KASSAFLÖDESPÅVERKANDE)

Totala finansiella kostnader 838 739 663 426 193

avgår Negativ värdeförändring finansiella derivat utlandslån –144 –51 –162 – –

avgår Kursförlust bostadsobligationer – – – –100 –10

avgår Kursförlust utlandslån – – – –90 –41

avgår Aktiverad räntekostnad projekt 201 179 128 37 8

895 868 629 273 151

DIVIDERAT MED FINANSIELLA KOSTNADER

(KASSAFLÖDESPÅVERKANDE)

Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,7 3,2 6,1 11,6

145

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Nyckeltalsberäkningar

Avkastning på justerat operativt kapital, % 2025 2024 2023 2022 2021

Resultat före skatt 1 559 6 082 1 296 –172 3 772

Återläggning av orealiserade värdeförändringar fastighet 339 –4 486 188 1 723 –2 147

Återläggning av orealiserade värdeförändring

finansiella instrument 91 117 140 –210 –32

Återläggning av finansnetto (finansiella intäkter och kostnader) 561 578 328 318 141

2 550 2 291 1 952 1 659 1 733

NETTOLÅNESKULD

Bruttolåneskuld

(Obligationslån, Företagscertifikat samt leasingskuld) 26 896 29 785 24 911 20 343 15 619

avgår Leasingskuld –35 –42 –33 –35 –

avgår Likvida medel –585 –293 –345 –385 –256

avgår Kortfristiga lånefordringar Bostadsobligationer –3 032 – –295 –294 –86

avgår Aktiverad räntekostnad projekt –3 511 –3 442 –2 350 –2 124 –1 304

Summa Nettolåneskuld

19 733 26 007 21 887 17 505 13 973

DIVIDERAT MED GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL

(EGET KAPITAL OCH NETTOLÅNESKULD)

Avkastning på justerat operativt kapital, % 6,4 5,3 5,4 5,2 6,0

146

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Nyckeltalsberäkningar

Belåningsgrad, % 2025 2024 2023 2022 2021

Långfristiga räntebärande skulder 23 224 25 889 20 593 15 403 10 517

Kortfristiga räntebärande skulder 3 672 3 896 4 318 4 940 5 285

Summa räntebärande skulder (bruttolåneskuld) 26 896 29 785 24 911 20 343 15 802

avgår Leasingskuld –35 –42 –33 – –

avgår Likvida medel –585 –293 –346 –384 –257

avgår Kortfristiga lånefordringar Bostadsobligationer –3 032 – –295 –295 –

avgår Långsfristiga lånefordringar Bostadsobligationer –3 511 –3 442 –2 350 –2 124 –1 304

Summa Nettolåneskuld 19 733 26 007 21 887 17 540 14 241

Förvaltningsfastigheter (marknadsvärde)

47 368 52 050 41 755 36 210 33 761

Nettolåneskuld i förhållande till förvaltningsfastigheter, % 41,7 50,0 52,4 48,4 42,2

Inkluderar fastigheter som innehas för försäljning

Soliditet, % 2025 2024 2023 2022 2021

Justerat eget kapital 20 875 19 869 15 047 14 027 14 804

Balansomslutning 55 994 57 534 46 372 40 123 36 157

Eget kapital i förhållande till balasnomslutning, % 37,3 34,5 32,4 35,0 40,9

147

Års- och hållbarhetsredovisning 2025 / Övrigt / Nyckeltalsberäkningar

Årsstämma

28 april 2026, i Stockholm samt digitalt

Rapporttillfällen

Delårsrapport januari–mars 2026

28 april 2026

Delårsrapport januari–juni 2026

15 juli 2026

Delårsrapport januari–september 2026

21 oktober 2026

Huvudkontor Linköping

Box 632, 581 07 Linköping

Besöksadress:

Gamla Tanneforsvägen 92,

Linköping

Telefon: 010-788 62 00

Huvudkontor Stockholm

Box 6073, 102 32 Stockholm

Besöksadress:

Torsgatan 21, Stockholm

Telefon: 010-788 62 00

Göteborg

Besöksadress:

Kämpegatan 6

411 04 Göteborg

Telefon: 010-788 62 00

Lund

Box 4017, 227 21 Lund

Besöksadress:

Åldermansgatan 13, Lund

Telefon: 010-788 62 00

Sundsvall

Box 37, 851 02 Sundsvall

Besöksadress:

Sjögatan 15

852 34 Sundsvall

Telefon: 010-788 62 00

Örebro

Besöksadress:

Trädgårdsgatan 14

702 12 Örebro

Telefon: 010-788 62 00

Special fastig heter Sverige Aktiebolag (Publ)

Organisationsnummer: 556537-5945

info@specialfastigheter.se

www.specialfastigheter.se

www.linkedin.com/company/specialfastigheter-sverige-ab

Rapporttillfällen och årsstämma ProduktionKontakt

Foto

Magnus Glans: sida 53, 59–63.

Helén Karlsson: sida 5–6, 8, 16, 21,

23–24, 30-31, 37, 42.

John Sandlund: sida 1, 4, 14, 33, 35,

40, 46, 52, 64, 111, 139.

I övrigt Specialfastigheters bildbank.

Illustration

Susanne Flodin: sida 22, 29

Shutterstock: sida 27, 50–51

Produktion

Specialfastigheter Sverige AB

i samarbete med Rubrik

www.rubrik.se

148Års- och hållbarhetsredovisning 2025

ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025