5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 2020-12-31 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 2019-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 2019-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 ifrs-full:SharePremiumMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 2019-12-31 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-12-31 5493001NNP6HM67OVU09 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 5493001NNP6HM67OVU09 2020-01-01 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 2020-12-31 5493001NNP6HM67OVU09 2019-12-31 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 ifrs-full:IssuedCapitalMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 ifrs-full:SharePremiumMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 ifrs-full:RetainedEarningsMember 5493001NNP6HM67OVU09 2019-01-01 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember iso4217:SEK iso4217:SEK xbrli:shares xbrli:shares
ÅRSREDOVISNING OCH
HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
VI SKAPAR
FRAMTIDENS
STAD
INNEHÅLL:
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
......................................................................1
VÅRA FASTIGHETS-
OMRÅDEN ..................................... 48
HÅLLBART
FÖRETAGANDE ........................16
FINANSIERING
................................................................... 34
MARKNAD OCH
OMVÄRLD ..................................... 28
STYRNING OCH
KONTROLL ....................................70
PROJEKT
................................................................... 38
FINANSIELLA
RAPPORTER ..............................92
OM ATRIUM LJUNGBERG ..........................1
2020 I KORTHET .........................................2
VD-ORD .......................................................4
VARFÖR INVESTERA I AKTIEN ................7
AFFÄRSIDÉ, VISION OCH
VÄRDESKAPANDE ...................................10
STRATEGI ..................................................12
MÅL OCH UTFALL ....................................14
VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN ...............48
STOCKHOLM ............................................52
GÖTEBORG ...............................................62
MALMÖ .....................................................64
UPPSALA ..................................................67
FRAMTIDENS HÅLLBARA STAD ............ 16
ATRIUM LJUNGBERG OCH DE
GLOBALA MÅLEN .................................... 18
INTRESSENTDIALOG 2020 .....................19
HÅLLBAR STADSUTVECKLING .............20
MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING .......21
AFFÄRSETIK ............................................. 24
MEDARBETARE ........................................ 26
FINANSIERING .........................................34OMVÄRLD OCH TRENDER ......................28
KONTOR ....................................................30
DETALJHANDEL .....................................31
BOSTAD ..................................................... 32
TRANSAKTION .........................................33
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ...............70
RISKER OCH RISKHANTERING .............. 74
ORDFÖRANDEORD ..................................81
BOLAGSSTYRNING ................................. 82
INTERN KONTROLL ..............................86
STYRELSE ..............................................88
LEDNING ................................................89
AKTIEN OCH ÄGARNA ..........................90
PROJEKTINVESTERINGAR .....................38
BESLUTADE OCH FÄRDIGSTÄLLDA
PROJEKT ...................................................39
MÖJLIGA PROJEKT ..................................43
TL BYGG .....................................................46
FINANSIELLA RAPPORTER
OCH NOTER .............................................. 92
FLERÅRSÖVERSIKT ..............................158
FASTIGHETSFÖRTECKNING ................ 161
DEFINITIONER .......................................168
GRI-INDEX ..............................................170
TCFD-INDEX ........................................... 172
INFORMATION ........................................ 173
vv
Kontor, 54 %, 1 215 mkr
Sällanköp, 20 %, 443 mkr
Kultur/Utbildning, 6 %, 135 mkr
Dagligvaror, 5 %, 121 mkr
Restaurang, 5 %, 117 mkr
Hälsa/vård, 5 %, 108 mkr
Bostad, 3 %, 57 mkr
Övrigt, 3 %, 69 mkr
Stockholm, 68 %, 1 533 mkr
Uppsala, 15 %, 338 mkr
Malmö, 10 %, 228 mkr
Göteborg, 7 %, 166 mkr
Kontrakterad årshyra per lokaltyp
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
Kontrakterad årshyra per region
– Endast i starka tillväxtregioner
Vi äger, utvecklar och förvaltar fastigheter, idag har vi totalt 1 087 000 kvadratmeter uthyrbar
area med ett fastighetsvärde om 47miljarder kronor.
Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala.
Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor istaden bygger vi levande stads-
miljöer där kontor, bostäder ochhandel blandas med kultur, service, vård och utbildning.
Vi tror starkt på innovation och utvecklandet av framtidens attraktiva platser. Och attraktiva
stadsdelar består inte bara av byggnader. Det handlar lika mycket om vad som sker inuti och
mellan husen.
Samarbetet med dotterbolaget, byggentreprenören TL Bygg, breddar Atrium Ljungbergs
erbjudande och stärker vår affär där vi genomför projekt med stor effektivitet och flexibilitet.
Hållbar stadsutveckling
med fokus på blandad stad
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
1
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALLOM ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
......................................................................1
OM ATRIUM LJUNGBERG ..........................1
2020 I KORTHET .........................................2
VD-ORD .......................................................4
VARFÖR INVESTERA I AKTIEN .................7
AFFÄRSIDÉ, VISION OCH
VÄRDESKAPANDE ...................................10
STRATEGI ..................................................12
MÅL OCH UTFALL ....................................14
›
Nettoomsättningen ökade till 2 839 mkr
(2 811) varav hyresintäkter uppgick till
2 344 mkr (2 577).
›
Hyresintäkter i jämförbart bestånd,
exklusive coronarabatter, uppgick till
2 017 mkr (2 022). En minskning med
0,2 %.
›
Driftöverskottet från fastighetsför-
valtningen uppgick till 1 565 mkr (1 767),
en minskning med 11,4 %. Minskningen
förklaras av försäljningen av Farsta
Centrum i juni 2020, Kolding 1 och
Kolding 2 i Kista som såldes i slutet av
2019, tillfälliga coronarabatter, ökade
kostnader för befarade och konstaterade
kundförluster samt ökad fastighetsskatt.
›
Resultat före värdeförändringar
uppgick till 1 124 mkr (1 234).
›
Orealiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter uppgick till
–119 mkr (2 283) och förklaras i huvud-
sak av höjda avkastningskrav och lägre
förväntade kassaflöden för handels-
fastigheter samt lägre avkastningskrav för
kontors fastigheter. Orealiserade värde-
förändringar derivat uppgick till –252 mkr
(–90) till följd av lägre marknadsräntor.
›
Periodens resultat uppgick till 867 mkr
(2 807). Minskningen förklaras främst av
negativa värdeförändringar på fastigheter.
›
Fastighetsförvärv uppgick till 410 mkr
(1 174) och fastighetsförsäljningar
uppgick till 3 979 mkr (1 031).
›
Styrelsen föreslår en utdelning om
5,05 kr/aktie (5,00).
›
Resultat per aktie uppgick till
6,69 kr (21,59).
2020 I KORTHET
Belåningsgrad
– Stärkt balansräkning och minskad
exponering mot handel
Driftöverskott
– Ökning med 0,5 procent i jämförbart
bestånd exkl. coronarabatter under 2020
Resultat före värde förändringar
– Ökning med drygt 30 procent
sedan 2015
39,9 %
1 565 mkr
1 124 mkr
1)
Sedan 1 januari 2019 tillämpas IFRS 16 Leasingavtal.
Överskottsgrad och andra resultatmått som påverkades
av införandet av IFRS 16 redovisades fram till och med
2019, för ökad jämförbarhet, exklusive effekterna av
införandet av IFRS 16. Då jämförelsetal nu finns
tillgängliga görs inte längre återföring av effekt av IFRS
16 förutom för de nyckeltal som är kopplade till
finansiella mål, dvs belåningsgrad och räntetäcknings-
grad. För fullständig nyckeltalstabell se sid 160 och för
definitioner se sid 168–169.
Helår Helår
Nyckeltal
1)
2020 2019
Fastighetsvärde, mkr 47334 48509
Överskottsgrad, % 67 69
Genomsnittlig ränta räntebärande skulder, % 1,6 1,6
Börskurs, kr per aktie 172,80 226,00
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr per aktie 217,95 215,12
Finansiella mål
1)
Investeringar i egna fastigheter, >2 000 mkr per år 2513 1810
Avkastning på eget kapital rullande 12 månader, >10 % över tid 3,8 12,9
Belåningsgrad, <45 % 39,9 41,7
Räntetäckningsgrad, > 2,0 ggr 4,6 4,4
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
2
ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
2020 I KORTHETOM ATRIUM LJUNGBERG
Nya markanvisningar erhölls i Slussen,
Hagastaden och i Slakthusområdet efter
överens kommelsen med Stockholms stad om
att återlämna markanvisningen Hamnmästaren
i Slussen för uppförandet av Nobelcenter.
Under det första kvartalet tecknades avtal
om försäljning av Farsta Centrum, en affär
motsvarande 4 miljarder kronor. Vi från-
trädde fastigheterna den 3 juni.
I maj förvärvades och tillträddes kontors-
fastigheten Eken 14 i Sundbyberg. Eken 14
ligger precis intill den välkända Maraboupar-
ken och Chokladfabriken, en kontorsfastighet
som vi äger sedan tidigare.
I december förvärvades två fastigheter i
centrala Uppsala, anrika Ångkvarnen invid
Fyrisån samt det gamla Mejeriet.
Fyra projekt om totalt nästan 29 000 kva-
dratmeter färdigställdes under året. Bland
de största märks Torghuset i Mobilia i Malmö
och vård- och hälsohuset Curanten i Sickla.
Torghuset omfattar drygt 13 000 kvadratme-
ter med hyreslägenheter, butiker, Nordisk
Films biograf och Funnys Äventyr, ett kultur-
hus för barn.
Curanten omfattar 11 500 kvadratmeter varav
närmare 10 000 kvadratmeter för vårdverk-
samhet. Övriga färdigställda projekt är Pann-
centralen och Nobelbergsgaraget i Sickla.
FLER STRATEGISKA
MARKANVISNINGAR
FÖRVÄRV OCH
FÖRSÄLJNINGAR
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
För sjunde året i rad utsågs vi till en av
Sveriges bästa arbetsplatser av Great Place
to Work©. Under hösten tilldelades vi priset
för Sveriges bästa årsredovisning och vi
var även finalist med vårt projekt Life City
i Sweden Green Building Awards för årets
Breeam-byggnad.
Försäljningen av Farsta Centrum genererade
en andra plats i Fastighetsvärldens lista över
2020 års bästa försäljningar.
UTMÄRKELSER
Under året startades ombyggnadsprojektet
av Katarinahuset i Slussen, en investering om
cirka en miljard kronor. Vi byggstartade även
det andra bostadsrättskvarteret på Nobel-
berget i Sickla och i december fattades beslut
om att påbörja det andra kvarteret i Park-
husen i Gränbystaden, Uppsala, där vi bygger
98 bostadsrättslägenheter.
BYGGSTARTER
UNDER ÅRET
Fastighetsförvärv
Fastighetsförsäljning
410 mkr
3 979 mkr
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
3
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL2020 I KORTHETOM ATRIUM LJUNGBERG
HÄNDELSER
UNDER 2020
2020 var ett omvälvande år. En pandemi rullade in,
något jag aldrig trodde jag skulle få uppleva. Alla
företag har påverkats och fastighetsbranschen
är inget undantag. Vissa företag har
också gynnats och nya affärsmöjlig-
heter har uppstått. Framtida effekter
av pandemin är fortfarande svårbedömda
men jag vågar ändå vara försiktigt optimis-
tisk. Pandemin har visat på människors
anpassningsförmåga och flexibilitet, men
också på ett grundläggande behov av
interaktion. Människor behöver mötas
för att utvecklas och denna insikt
utgör till stor del grunden för vår
stadsutvecklingsstrategi.
Attraktiva platser
och finansiell
stabilitet
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
4
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL VD-ORD
BREDD GER STYRKA
Vår strategi bygger på att äga och utveckla
stora, sammanhängande områden i några
av Sveriges starkaste tillväxtområden. Givet
samhällstrender som digitalisering, hållbar-
het och lokalt engagemang är jag övertygad
om att vår strategi kommer att vara fortsatt
framgångsrik. Bredd är en styrka för att
säkerställa ekonomisk hållbarhet i ett förän-
derligt samhälle. Vi utvecklar hela stadsdelar
med ett blandat innehåll där helheten blir så
mycket starkare än delarna var för sig.
Jag tror starkt på kontorens fortsatta bety-
delse för arbetslivet, men att vi i ljuset av
pandemin kommer att se en del bestående
förändringar. Företag som tidigare inte haft
en flexibel inställning till hemarbete tvingas
att acceptera det och sannolikt kommer fler
medarbetare än tidigare att fortsätta arbeta
hemifrån någon dag i veckan. Vissa menar
att detta kommer att växa i betydligt större
utsträckning. Det tror inte jag. Studier under
pandemin har visat att effektiviteten går
ner med för stor andel hemarbete. Kontoret
behövs som samlingspunkt för medarbetare.
Det är här varumärket byggs, grundvär-
deringar upprätthålls, för att inte tala om
lärandet mellan medarbetare, framförallt
nyanställda. Däremot kanske cellkontorets
era nu är helt förbi. Och troligen får det aktivi-
tetsbaserade kontoret större utbredning.
Att sammanhanget blir allt viktigare är
också tydligt. Det handlar inte längre bara
om själva lokalen utan vad hela stadsde-
len har att erbjuda. Hög servicenivå, goda
kommunikationer, intressanta grannar och
möjlighet till en aktiv livsstil är viktigt. Här
är Atrium Ljungberg starkt eftersom vår
strategi handlar om att arbeta med alla delar
i staden och skapar attraktiva sammanhang
för många människor.
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
5
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL VD-ORD
Bredd är en styrka för att säkerställa ekonomisk hållbarhet
i ett föränderligt samhälle.
EN FANTASTISK PROJEKTPORTFÖLJ
Av den totala portföljen ligger merparten av
våra projekt vid befinliga eller kommande
tunnelbanestationer i Stockholmsområdet.
I den ökande urbaniseringen blir spårbunden
trafik allt viktigare. Vi ser att en kontors-
fastighet med direkt anslutning till tunnel-
bana har cirka 30 procent högre hyresnivåer
än motsvarande kontorsprodukt bara någon
kilometer därifrån. Jag är övertygad om att
detta även fortsatt kommer att vara av-
görande för hyresnivåerna.
NY DETALJPLAN I SICKLA
Jag är väldigt glad över det detaljplanearbete
för Centrala Sickla som presenterades i sep-
tember. Tillsammans med Nacka Kommun
har vi arbetat fram ett förslag som verkligen
kommer att göra området till en levande,
urban stadsdel. Centrala Sickla består idag
av stora bilparkeringar och låga handels-
byggnader. Ytorna kommer att omvandlas till
kvarter med promenadstråk och bostads-
och kontorshus med restauranger och
butiker i bottenvåningarna. Planen omfattar
cirka 150 000 kvadratmeter.
SLAKTHUSOMRÅDET UTVECKLAS MOT VISIONEN
Slakthusområdet är ett annat av våra stora
stadsutvecklingsprojekt. Vår vision är att
skapa en stark destination med kontor och
bostäder kompletterat med mat, kultur och
upplevelser. Under andra kvartalet skrev vi
en avsiktsförklaring med Skolfastigheter
i Stockholm AB avseende uppförandet av
en ny gymnasieskola i området som beräk-
nas öppna hösten 2025. Vår ambition är att
Slakthusområdet ska återspegla den innova-
tionskraft som satt Sverige på världskartan.
Där är framgångsrik samverkan mellan
näringsliv, utbildningsväsendet och med-
borgarna avgörande.
MARKANVISNINGAR I HAGASTADEN OCH SLUSSEN
EFTER NOBELCENTER
Placeringen av nya Nobel Center har som
bekant varit föremål för diskussion under
många år. Valet föll till slut på Slussen där
vi hade markanvisningen Hamnmästaren
precis framför Glashuset. Under 2020 gjorde
vi en överenskommelse med Stockholms stad
och återlämnade denna. Som kompensation
erhöll vi nya markanvisningar vid Slussen,
dels för den nya handelsplatsen, dels för ett
hotell som planeras vid Södermalmstorg.
Vidare erhöll vi en markanvisning i Hagasta-
den motsvarande tre kvarter för kontor och
bostäder och slutligen en markanvisning i
Slakthusområdet för kontor eller hotell. Den
totala investeringen för de nya projekten
bedöms till cirka fem miljarder kronor under
åren 2023–2030.
36 MILJARDER I MÖJLIGA PROJEKTINVESTERINGAR
Våra möjliga framtida investeringar uppgår
till hela 36 miljarder kronor. Som exempel
planerar vi att investera 13 miljarder i Sickla,
åtta miljarder i Slussen och Hagastaden, tio
miljarder i Slakthusområdet och tre miljarder
i Gränbystaden i Uppsala. Vårt mål är att
investera två miljarder årligen i egna utveck-
lingsprojekt. Dessa kommer att genomföras
i den takt som är strategiskt och ekonomiskt
riktig givet marknadsläget.
byggs nu det första av totalt fyra kvarter i de
kommande Parkhusen. I Hagastaden pågår
en förstudie för två möjliga bostadskvarter
med bedömd byggstart 2024 och vi planerar
även för bostäder i Slakthusområdet där
produktionsstart kan ske först 2025. Totalt
rör det sig om projekt motsvarande 2 250
bostäder som planeras genomföras under en
10–15 års-period.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
I början av mars sålde vi Farsta Centrum.
Affären, som var vår största någonsin,
omfattade drygt 100 000 kvadratmeter.
Köpeskillingen uppgick till närmare fyra mil-
jarder kronor och innebar att vi både stärkte
vår balansräkning men också att vi ytterli-
gare minskade vår exponering mot handel.
I slutet av maj förvärvade vi kontorsfastig-
heten Eken 14 i Sundbyberg. Fastigheten
omfattar drygt 8 000 kvadratmeter uthyrbar
area och ligger i direkt anslutning till den väl-
kända Marabouparken och Chokladfabriken,
som vi äger sedan tidigare.
FRAMGÅNGSRIK BOSTADSAFFÄR
Bostäder utgör en betydande del av vår
framtida projektportfölj. Vårt första bostads-
rättsprojekt, Nobelberget i Sickla, har fått
en framgångsrik start. Här växer ett levande
område fram med bostäder, kreativa verk-
samheter, park och förskola. Totalt planeras
för cirka 500 bostäder. Intresset för lägenhe-
terna har varit stort och det första kvarteret,
med 68 lägenheter sålde slut i november förra
året. Vi kommer att redovisa vinsten för det
projektet under andra kvartalet 2021 när vårt
slutliga överlämnande till föreningen skett. I
Nobelbergets andra kvarter, med inflyttning
i juni 2022, har vi redan en bokningsnivå om
80 procent. I januari 2021 öppnade förskolan i
den gamla Panncentralen och ett kafferosteri
i Formalinfabriken. Det är fantastiskt roligt
att se allt komma på plats och att intresset för
Nobelberget bara växer.
Men Nobelberget är inte det enda stället där
vi bygger eller planerar bostäder. I Centrala
Sickla pågår detaljplaneprocesser för bostä-
der och även i Kyrkviken finns möjlighet att
uppföra lägenheter. I Gränbystaden i Uppsala
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
6
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG 2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL VD-ORD
Jag är väldigt stolt över att vi är med och bidrar
till att möjliggöra Nobel Center i Slussen.
Innan jul genomförde vi två förvärv i centrala
Uppsala; Uppsala Kvarngärdet 33:2, mer
känd som det gamla Mejeriet samt delar av
projektfastigheten Uppsala Kungsängen 22:2,
även kallad Ångkvarnen. Det senare avser
ett förvärv av tre historiska byggnader inom
fastigheten som alla har ett högt kulturvärde.
Vi ska nu omvandla dessa till högkvalitativa
kontor med levande bottenvåningar. De tre
byggnaderna kommer att omfatta cirka 9 300
kvadratmeter och kommer vara inflyttnings-
klara 2026.
DIGITALISERINGEN SKAPAR NYA
TJÄNSTER OCH ARBETSSÄTT
Många hävdar att vi i och med pandemin blivit
digitaliserade ”på riktigt”. Utvecklingen är
inte ny men takten är snabbare och vi har
knuffats in i förändringen. Digitaliseringen
skapar nya produkter, tjänster och affärs-
modeller. Ett bra exempel är vårt pilotpro-
jekt, appen ALife Home, som lanserades i
samband med att de första bostadsköparna
flyttade in på Nobelberget. Här kan de boende
hålla kontakt med sina grannar, dela tjänster,
köpa eller sälja, låna och byta med varan-
dra. ALife Home är också ett sätt att stärka
platsen genom att erbjuda tjänster från
lokala handlare i Sickla. Appen har utveck-
lats i dialog med de boende i området och är
ett första steg att skapa ett digitalt tjänste-
lager och därigenom stärka attraktiviteten
i våra stadsdelar, för boende, arbetande,
handel och service.
HÅLLBARHETSARBETET 2020
NYA HÅLLBARHETSMÅL
Hållbarhetsarbetet är centralt för oss. Vi är
anslutna till FN:s Global Compact och står
bakom dess tio principer om mänskliga rät-
tigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Under 2020 inledde vi arbetet med att förnya
våra hållbarhetsmål som löper ut
2021. En del i detta är en omfat-
tande dialog som genom-
förts med våra viktigaste
intressenter: medar-
betare, hyresgäster,
ägare, finansiärer,
kommuner och
leverantörer.
Genomgående
för samtliga
grupper är ett
stort enga-
gemang och
vi noterar en stor bredd i frågan; allt från
klimat till energianvändning, hälsa, mång-
fald och trygghetsfrågor. Jag ser fram emot
att vi under året fastställer nya, ambitiösa
hållbarhetsmål. De är avgörande pusselbitar
i utvecklingen av städer där alla vill leva!
GRÖNT LÅNEAVTAL MED EIB OCH NIB
Under året har vi ytterligare breddat vår
finansieringsbas genom ny grön icke
säkerställd finansiering. I mars tecknade vi
ett kreditavtal med Nordiska Investerings-
banken om 920 miljoner kronor och i juni
med Europeiska Investeringsbanken om 1
miljard kronor. Finansieringen avser de två
projekten Bas Barkarby och Life
City som båda uppnår högt
ställda energikrav. Jag
är väldigt glad över
dessa finansie-
ringar som inte bara
stärker vår finan-
sieringsbas utan
också är ett kvitto
på att vårt hållbarhetsarbete uppskattas av
bankerna, vilket ger oss tillgång till långsiktig
grön finansiering.
RESULTAT
Vi levererar ett helårsresultat före värdeför-
ändringar om 1 124 miljoner kronor. Det är
drygt 100 miljoner kronor lägre än föregående
år. Den största anledningen till resultatför-
sämringen är dels lämnade rabatter kopplade
till hyresstödsförordningen, men framför allt
försäljningen av Farsta Centrum i juni 2020.
TACK
Avslutningsvis vill jag rikta ett varmt tack
till alla kunder, samarbetspartners och inte
minst, alla medarbetare som med stort
engagemang tagit sig an ett utmanande år!
Annica Ånäs, verkställande direktör
0
1
2
3
4
5
20202019201820172016
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
*Föreslagen utdelning
4,50
4,85
5,05*
5,00
3,95
Utdelning och aktiens direktavkastning
– Bolaget har aldrig sänkt utdelningen
Aktiens totalavkastning
– Totalavkastning i genomsnitt 11 procent de senaste
fem åren
Belåningsgrad och ränte täckningsgrad
– Stabil belåningsgrad med ökad räntetäckningsgrad
STABIL DIREKT -
AVKASTNING
Under de senaste fem åren har direkt-
avkastningen uppgått till i genomsnitt
2,9procent per år. Sedan börs introduktionen
1994 har utdelningen i kronor per aktie
aldrig sänkts.
MÖJLIGHET TILL
GOD VÄRDE TILLVÄXT
Med en planerad inves te rings takt på två
miljarder kronor per år och en målsättning
om en projekt vinst om 20procent på ny- och
tillbyggnationer, har Atrium Ljungberg – och
därmed aktien – möjlighet till god värdetill-
växt över tid.
LÅG FINANSIELL
RISK
Vi har en stark finansiell ställning med solida
nyckeltal som låg belånings grad och hög
räntetäckningsgrad samt en investment
grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2
med stabil utsikt.
HÅLLBAR
STADSUTVECKLING
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs-
modellen där vi kontinuerligt utvecklar våra
områden i en hållbar riktning. Vi är en lång-
siktig aktör som tar ansvar för vår verksam-
hets påverkan på människor och miljö.
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
20202019201820172016
%
Aktiens värdeutveckling, %
Aktiens direktavkastning, %
Totalavkastning, %
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
2,8
3,5
3,2
2,2
2,9
-24,0
-8,0
7,0 17,0 49,0
0
10
20
30
40
50
20202019201820172016
% ggr
0
1
2
3
4
5
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
44,7
41,9
41,9
41,7
39,9
0
20
40
60
80
100
120
20202019201820172016
%
Måluppfyllnad, %
Mål 100 % 2021
16
13
34
50
62
Andel miljöcertifierade fastigheter
– Vid utgången av 2021 är målet att andelen certifierade
byggnader ska vara 100 procent
2020 I KORTHET
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
7
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅ L L S FÖR T ECK NING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
FYRA SKÄL ATT ÄGA AKTIER I ATRIUM LJUNGBERG
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
8
ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALLVARFÖR INVESTERA
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
ATRIUM LJUNGBERG SOM INVESTERING
Atrium Ljungberg befinner sig på en förändringsresa. Med rötterna
i den gamla byggmästartraditionen har vi utvecklat våra strategier och
renodlat vårt fastighetsbestånd. Idag består det av stora samman-
hängande fastighetsområden som under de senaste tio åren mer än
fördubblats i fastighets värde. Vi finns på Sveriges starkaste tillväxt-
marknader där vi tar aktiv del i utvecklingen av framtidens hållbara städer.
MED EN TYDLIG
STADS UTVECKLINGSSTRATEGI...
Runt 85 procent av Sveriges befolkning bor
idag i städer och inflyttningstakten till större
tätorter har under många år ökat. Det innebär
utmaningar och möjligheter för alla oss
som arbetar för att skapa attraktiva platser.
Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som
skapar värden för kommuner, hyresgäster,
våra aktieägare och alla som bor och verkar
i våra områden. Och vi har en tydlig strategi
för detta. Vårt arbetssätt bygger på samver-
kan och dialog och vi strävar alltid efter att ta
tillvara platsernas själ, ursprung och bästa
egenskaper.
För att en plats ska vara attraktiv och locka
människor under dygnets alla timmar behövs
många anledningar att vara där. Vi på Atrium
Ljungberg utgår ifrån konceptet ”the power
of 10” i vårt stadsutvecklingsarbete, som
innebär att det alltid ska finnas minst tio
anledningar att besöka en plats.
Vårt fokus är hållbara och levande stads-
miljöer med ett blandat innehåll av kontor,
bostäder, handel, service och kultur. Ett
stadsliv där människor vill leva, arbeta och
vistas, idag och i framtiden. Med visionen
”Alla vill leva i vår stad” i sikte skapar vi värde
för bolaget och därmed för våra aktieägare
och för samhället.
... SKAPAR VI ATTRAKTIVA OCH HÅLLBARA
PLATSER PÅ STARKA DELMARKNADER
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största
börsnoterade fastighetsbolag. Vi finns på
starka delmarknader i Stockholm, Göteborg,
Malmö och Uppsala. Vi är en långsiktig ägare
och tar ett stort ansvar för våra områden.
Att vi äger stora, sammanhängande platser
ger oss en unik möjlighet att skapa en bra
helhet och en blandning av verksamheter som
stödjer varandra och höjer hela områdets
attraktivitet. Närheten i en tät och blandad
stadsmiljö medför hållbarhetsvinster, bland
annat genom korta transportavstånd, väl
utvecklad kollektivtrafik och goda möjlig-
heter till delningsekonomi. Men hållbara
stadsmiljöer är inte bara viktigt ur ett miljö-
mässigt, ekonomiskt och socialt perspektiv
– det höjer också områdenas attraktivitet och
skapar värde för såväl kunder som kommuner
och ökar värdet på vårt bolag.
TIO GODA SKÄL ATT
VARA PÅ EN PLATS
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
Fastighetsvärde över tid
– Mer än fördubblat fastighetsvärde under desenaste
tio åren
MÖJLIGHET ATT INVESTERA
– 38 miljarder kronor i egna fastigheter
och markanvisningar
38 mdkr
0
10
20
30
40
50
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
mdkr
Förvaltningsfastigheter, mdkr
Exploateringsfastigheter, mdkr
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
9
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALLVARFÖR INVESTERA
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
MED EN FANTASTISK PROJEKTPORTFÖLJ...
Sedan fusionen mellan Atrium Fastig-
heter och Ljungberggruppen år 2006 har
vår projektportfölj mer än femfaldigats
och idag har vi möjlighet att investera hela
38 miljarder kronor i egna fastigheter och
erhållna mark anvisningar.
Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsut-
veckling är en av anledningarna till att
vi bland annat fått förtroendet att vara
med och utveckla stora delar av Slakt-
husområdet i södra Stockholm. Det
är det största utvecklingsprojektet i
Stockholm i modern tid och kommer
att pågå fram till år 2030.
Vår projektportfölj består av till hälften
kontor, en tredjedel bostäder och resterande
del service, restauranger, handel och kultur.
Av 38 miljarder kronor i portföljen ligger
utvecklingsprojekt mot svarande 34 miljarder
i områden med direkt anslutning till befintliga
eller nya tunnelbanestationer. Här återfinns
förutom Slakthusområdet även Sickla,
Slussen, Hagastaden och Barkarbystaden.
Sickla kommer med den nya tunnelbane-
anslutningen att ha endast sju minuter till
centralstationen iStockholm. Närheten
till spårbunden trafik har stor positiv
påverkan på hyresnivåerna, vilket i
sin tur leder till ett ökat värde på våra
fastigheter.
... SKAPAR VI LÅNGSIKTIG
TILLVÄXT I BOLAGET
Över de senaste tio åren har
resultatet före värdeförändringar
i bolaget ökat med 70 procent.
Bolaget har växt från drygt 200 till
drygt 300 anställda. Vi har förädlat
och förfinat vårt fastighetsbestånd
vilket lett till att fastighetsvärdet
ökat med 137 procent. Vårt mål om
att investera två miljarder kronor
per år, med 20 procent i projektvinst
för ny- och tillbyggnader skapar
värdetillväxt i bolaget.
Utvecklingen i samhället har aldrig gått så
snabbt som nu. Med våra fysiska platser som
grundplattformar lägger vi stort fokus på
att med digital teknik förädla och skapa nya,
efterfrågade erbjudanden som ytterligare
höjer attraktionskraften i våra områden.
Livet mellan husen har alltid varit viktigt
för oss och nu adderar vi ett digitalt lager
till våra fysiska platser, vilket kan vara allt
från en enskild fastighet till ett område eller
en hel stad. ”Tjänstefiering” är ett nyckel-
begrepp där vi ser en ökad samverkan i
branschen med initiativ och lösningar som
tas fram tillsammans.
VI ÄR REDO ATT SKAPA FRAMTIDENS STAD
För att vara fortsatt relevant i en värld där
beteenden och konsumtionsmönster föränd-
ras i allt snabbare takt behövs en förståelse
för människors drivkrafter och preferenser.
Pandemin har naturligtvis haft stor påverkan
på alla delar i vårt samhälle, inte minst synen
på, och användningen av kontorsarbetsplat-
ser. Vissa menar att efterfrågan på kontor
kommer att minska då allt fler fortsatt väljer
att arbeta hemifrån. Vi tror dock starkt på
kontorens fortsatta betydelse. De är avgö-
rande för innovationskraft, att bygga före-
tagskultur, de är en viktig del av varumärket
och ett kraftfullt rekryteringsverktyg.
Vi ser att efterfrågan på nya lösningar
ökar då företag nu mer än tidigare är
i förändring. Detta driver bland annat
mot kortare framförhållning och större
flexibilitet. Förändringen ställer stora
krav på oss som fastighetsägare men
det skapar också nya affärsmöjligheter
och vi vill vara med och driva utveck-
lingen framåt.
Atrium Ljungberg utvecklar attraktiva och hållbara stadsmiljöer där
människor vill leva, arbeta och vistas, idag och i framtiden. Med
visionen i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för våra aktie-
ägare och för samhället.
AFFÄRSIDÉ Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning
erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer för kontor, bostäder
och handel på starka delmarknader. Med egen kompetens och
helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbets-
partners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
VISION ”Alla vill leva i vår stad” Vår stad är en plats där allt man
behöver och önskar sig ligger vägg i vägg. Här möts en mängd verk-
samheter som skapar spännande stadsmiljöer där alla människor
väljer att vara. Här kan man arbeta, shoppa, göra affärer, bo, studera,
umgås och underhållas – allt som ingår i livet. Våra platser har en själ
och här ska alla kunna trivas.
VÄRDESKAPANDE STADSUTVECKLING
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA STRATEGI MÅL OCH UTFALLAFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
10
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
VÄRDESKAPANDE FÖR INTRESSENTER
2 513mkr 1 565mkr driftnetto
PROJEKTUTVECKLING FASTIGHETSFÖRVALTNING
3 979mkr 410mkr
FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGFASTIGHETSFÖRVÄRV
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
11
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA STRATEGI MÅL OCH UTFALLAFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE
Våra värderingar genomsyrar allt vi gör
och är vägledande i mötet med kunder och
andra intressenter. Genom våra värderingar
och processer, liksom handlings planer och
dagliga rutiner, är omsorg om människor och
miljö en del av vår verksamhet.
SAMVERKAN
Genom att samverka över gränser kan vi
skapa helt nya möjligheter – både för oss
själva och för våra kunder.
LÅNGSIKTIGHET
Framtiden genomsyrar allt vi gör. Från vårt
ägande och våra hållbara lösningar till hur vi
arbetar internt och i relationen med kunder
och samarbetspartners.
PÅLITLIGHET
Vi lovar det vi kan hålla och vi håller det vi
lovat. Mottot ”ett handslag gäller” är lika
aktuellt idag som igår.
INNOVATIVT TÄNKANDE
Vi ser möjligheter och hittar alltid de bästa
lösningarna på vårt eget sätt. Vi vill lära oss,
våga testa nytt och hitta nya former för att
samverka, med syfte att skapa ett attraktivt
kunderbjudande.
PROJEKTUTVECKLING
Vår projektutveckling innefattar både
nybyggnation och om- och tillbyggnader av
fastigheter och sker på attraktiva platser i
storstadsregionerna, ofta i anslutning till
befintligt bestånd. Projekt genomförs med
egen personal från idé till inflytt. Projektens
avkastning skall ge en bättre lönsamhet än
att förvärva fastigheter med ett befintligt
kassaflöde. Projekten bidrar därmed både till
en driftnettotillväxt och en värdetillväxt.
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Vi har en egen förvaltningsorganisation som
arbetar nära hyresgästerna för att tillgodose
deras behov på bästa sätt och samtidigt vara
lyhörda för nya affärsmöjligheter.
FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING
Vi utvecklar och förvaltar för att äga en lång
tid framöver. Förvärv av nya fastigheter och
mark genomförs om vi kan uppnå strategiska
fördelar och goda driftnettotillskott eller
erhålla en god avkastning genom vår projekt-
utveckling. Vi säljer fastigheter där vi inte ser
möjlighet till en långsiktig utveckling i linje
med vår affärsmodell och vision. De senaste
åren har vi främst sålt handelsfastigheter.
VÄRDERINGAR AFFÄRSMODELL
KUND
Vi är en långsiktig hyresvärd
med nära samverkan med våra
kunder, vilket skapar kontinu-
itet och trygghet. Genom lokal
förvaltningspersonal kan vi
tidigt fånga och förstå kundernas behov och
skapa förutsättningar för dem att utvecklas
och bedriva en lönsam, hållbar verksamhet.
Mötesplatser med blandade verksamheter
skapar mervärde för våra kunder där de olika
aktörerna drar nytta av varandra.
MEDARBETARE
Med väl förankrade grundvärde-
ringar och en god arbetsplatskul-
tur, tydliga mål och en möjlighet
till utveckling har vi medarbetare
som trivs, mår bra och levererar det allra
bästa. Vår arbetsplats stimulerar samarbete,
kreativitet och effektivitet, vilket är avgörande
parametrar för att ett företag ska lyckas.
SAMHÄLLE
Vi skapar hållbara stadsmiljöer
där människor vill leva, vistas,
arbeta och bo över tid. Vi tillvara-
tar befintliga värden och tillför nya ekono-
miska, sociala och miljömässiga värden
som ökar platsens attraktivitet. Vi skapar
förutsättningar för levande stadsmiljöer med
en blandning av kontor, bostäder, handel,
service, utbildning och kultur och vi tar
stort ansvar för en plats avseende trygghet,
service och parker.
ÄGARE OCH INVESTERARE
Genom vår affärsmodell, innovativ
hållbar stadsutveckling och en stor
projektportfölj koncentrerad till
attraktiva områden i fyra växande
storstadsregioner, har vi förutsättningar för
en stabil investeringstakt. Genom inves-
teringar i egna fastigheter och en effektiv
förvaltning skapar vi en god värdetillväxt för
Atrium Ljungbergs ägare.
Vår strategi är fundamentet att göra rätt saker på rätt ställen. Strategin
beskriver också att vi ska göra det med kundfokus, hållbarhetsfokus
och engagemang. Genom vår strategi skapar vi innovativa, levande och
hållbara stads miljöer med god värdetillväxt över tid.
? ? ??
!
! !
!
!
! !!
FINNAS PÅ STARKA
DELMARKNADER
Vi ska finnas på starka delmarknader i
storstadsregioner där det finns förutsätt-
ningar för långsiktig befolkningstillväxt.
Hur: Vi fokuserar vår utveckling till
områden som uppfyller tillväxtkriterier.
Projekt- och förvärvsmöjligheter genom-
förs med utgångspunkt i områdesvisa
strategiplaner.
Hur: Våra områdesvisa strategiplaner
analyserar och föreslår utformningen av
innehållet på varje plats, utifrån platsens
specifika förutsättningar.
Hur: Vi fokuserar vår utveckling och våra
förvärv till platser där vi redan är etable-
rade eller där vi vill bli en betydande aktör.
Hur: Vi har lokal personal på plats i varje
område och bygger långsiktiga relationer
nära våra kunder och intressenter.
UTVECKLA ATTRAKTIVA
STADSMILJÖER
Vi ska fokusera på att utveckla attraktiva
stadsmiljöer för kontor och bostäder
kompletterat med handel, kultur, service
och utbildning.
FOKUS PÅ VÅRA
KUNDER
Vi ska ha fokus på våra kunder i allt vi
gör. Samarbetet med kunder, leverantö-
rer, kommuner och andra intressenter
ska vara nära, långsiktigt, stabilt och
engagerat.
EN BETYDANDE
AKTÖR
Vi ska vara en betydande aktör med stora
och sammanhållna enheter på varje
delmarknad.
Varför: Långsiktig befolkningstillväxt
skapar förutsättningar för långsiktig lön-
samhet för både oss och våra kunder.
Varför: Blandningen ökar flödet av
människor på platsen och skapar syn-
ergier för alla aktörer, som därmed ges
större möjligheter att bedriva framgångs-
rik affärsverksamhet.
Varför: Genom förtroendefulla relationer
och samverkan hittar vi innovativa lös-
ningar och skapar tillsammans långsiktigt
hållbara och attraktiva miljöer.
Varför: Som en betydande aktör kan vi
leda och påverka utvecklingen och skapa
långsiktigt hållbara stadsmiljöer.
Strategi med
fokus på
värdetillväxt
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
12
ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE MÅL OCH UTFALLSTRATEGI
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
?
?
?
?
! ! ! !
!
!
!
!
Hur: Genom noggrann utvärdering av
projekt- och transaktionsmöjligheter
allokeras kapital till de möjligheter som
långsiktigt bedöms addera störst värde till
Atrium Ljungberg.
Hur: Med bas i våra målsättningar är håll-
barhet en fråga som är på agendan varje
dag för alla anställda inom alla delar i
bolaget, från daglig förvaltning till projekt,
och finansiering.
Hur: Vi har personal med kompeten-
ser och egenskaper som uppfyller våra
grundvärderingar och vi utvecklar våra
anställda över tid.
Hur: Vår företagskultur präglas av
delaktighet och omsorg om varje individ.
Hållbara medarbetare är grunden för
utveckling och lönsamhet.
AFFÄRSPROCESSEN
I EGEN REGI
Vi ska leda och driva hela affärsprocessen
i egen regi och med egen kompetens.
FASTIGHETER OCH
BYGGRÄTTER
Vi ska förvärva, utveckla och förädla fast-
igheter och byggrätter.
ENGAGERADE
MEDARBETARE
Vi ska ha engagerade medarbetare som
brinner för det vi gör. Grund värderingarna;
långsiktighet, samverkan, pålitlighet och
innovativt tänkande är väl förankrade.
INTEGRERAT
HÅLLBARHETSARBETE
Vi ska ha ett hållbarhetsarbete som är
integrerat i affärsstrategin och en viktig
del av vårt erbjudande. Vi ska förbättra
vårt eget och våra intressenters ansvars-
tagande på området.
Varför: Genom att själva driva hela
affärsprocessen inklusive projektutveck-
lingen kan vi ta väl hand om våra kunder
och säkerstläla hög kvalitet i långsiktig
förvaltning.
Varför: Vi skapar värdetillväxt i bolaget
genom driftnetton från aktiv förvalt-
ning och genom projektvinster från vår
projektutveckling.
Varför: Kompetenta, motiverade och
engagerade medarbetare är en förutsätt-
ning för goda resultat.
Varför: Hållbarhet har på kort tid utveck-
lats till en faktor som är av yttersta strate-
gisk vikt för bolag som vill vara långsiktigt
relevanta.
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
13
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE MÅL OCH UTFALLSTRATEGI
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
LÖNSAMHET OCH TILLVÄXT LÅNGSIKTIG STABILITET
12,9
3,8
Mål: 10 %
17,8
17,7
15,0
2016
2017
2018
2019
2020
Mål: 50 %
73
67
70
68
65
2016
2017
2018
2019
2020
40
42
42
42
45
Mål: <45 %
2016
2017
2018
2019
2020
3,5
4,4
Mål: 2 ggr
5,0
4,2
2016
2017
2018
2019
2020
4,6
MÅL FÖR LÖNSAMHET, TILLVÄXT OCH STABILITET
AKTIEUTDELNING
BELÅNINGSGRAD
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER
Mål: 50 %
Utfall: 73 %
Mål: <45 %
Utfall: 39,9 %
Mål: 2 ggr
Utfall: 4,6 ggr
Mål: 2 000 mkr
Utfall: 2 513 mkr
2 513
Mål: 2 mdkr
1 002
1 593
1 758
1 810
2016
2017
2018
2019
2020
Aktieutdelningen ska motsvara minst 50
procent av resultat före värdeförändringar,
efter nominell skatt.
Belåningsgraden ska inte överstiga 45
procent.
Räntetäckningsgraden ska inte understiga
2 ggr.
Investeringar i egna fastigheter ska uppgå
till minst två miljarder kronor per år. Målet
höjdes från en miljard år 2019.
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång. Tillsammans
med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till
avkastningen.
Bolagets kapitalbas ska vara stark för att bidra till långsiktig
stabilitet och skapa förutsättningar för att göra goda affärer
i olika marknadssituationer.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Mål: 10 %
Utfall: 3,8 %
Avkastning på eget kapital ska vara minst tio
procent per år över tid.
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
14
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
MÅL FÖR HÅLLBART FÖRETAGANDE
Vi förstärker successivt vårt fokus på hållbart företagande och
våra väsentliga hållbarhetsområden har omsatts till mål. Våra
hållbarhetsmål omfattar nyproduktion och förvaltning samt våra
medarbetare.
44
Mål 2021:
50 %
10
18
27
2016
2017
2018
2019
2020
36
62
Mål 2021:
100 %
13
16
34
2016
2017
2018
2019
2020
50
207
Mål 2021:
188 kWh/kvm
224
232
234
221
2016
2017
2018
2019
2020
87
89
Mål 2021:
85 %
89
88
88
2016
2017
2018
2019
2020
ANDEL MILJÖCERTIFIERADE FASTIGHETER MINSKA ENERGIANVÄNDNINGEN (KWH/KVM)
GRÖNA HYRESAVTAL MEDARBETARINDEX
Mål 2021: 100 %
Utfall: 62 %
Mål 2021: 188 kWh
Utfall: 207 kWh
Mål 2021: 50 %
Utfall: 44 %
Mål: 85 %
Utfall: 89 %
Vid utgången av 2021 ska andelen certifie-
rade byggnader vara 100 procent.
Energianvändning ska minska med 30
procent från 2014 till utgången av 2021.
Vid utgången av 2021 ska andelen gröna
hyresavtal uppgå till 50 procent av kontrak-
terad årshyra.
Vi ska vara en av Sveriges bästa arbets-
platser, som en del i att ha hållbara
medarbetare.
HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
15
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION
INNEHÅLLSFÖRTECKNING OM ATRIUM LJUNGBERG VD-ORD2020 I KORTHET VARFÖR INVESTERA AFFÄRSIDÉ, VISION OCH VÄRDESKAPANDE STRATEGI MÅL OCH UTFALL
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Framtidens hållbara stad
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva
och arbeta i många år framöver. Städer som ska klara urbanisering,
klimatförändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar
när vi bygger, utvecklar och förvaltar.
VÅR ROLL OCH PÅVERKAN
Idag lever vi i en globaliserad värld, något
som även avspeglar sig i hållbarhetsfrågor. De
globala frågorna kräver gemensamma lös-
ningar. Det är väl känt att fastighetsbranschen
har stora utmaningar när det gäller begräns-
ning av klimatpåverkan och överutnyttjande
av resurser. Men vår bransch har också stora
möjligheter att påverka positivt, främst ur de
sociala perspektiven där vi dels kan bidra till
ökad trygghet, förbättrad hälsa och säkerhet,
dels arbeta mot korruption och för mänskliga
rättigheter. Atrium Ljungbergs fokus är alltid
att verka med omsorg om människor och
miljö.
Vår vision lyder ”alla vill leva i vår stad”.
Atrium Ljungberg arbetar aktivt från tidiga
planeringsskeden av områden och fastigheter,
vidare under genomförande och produktion
tillsammans med våra leverantörer och slut-
ligen som förvaltare av fastigheter. Med det
sagt är vi verksamma under hela fastighetens
livscykel, som många gånger även innefattar
rivning eller demontering och återbruk. Vi
ställer höga krav på våra leverantörer och
vi samarbetar med våra hyresgäster för att
påverka hela värdekedjan i en hållbar riktning.
Tillsammans når vi längre än vi hade gjort var
och en för sig.
FOKUSOMRÅDEN, MÅL
OCH STRATEGIER
Hållbarhetsarbetet är integrerat i vår
affärsmodell och en viktig del i arbetet mot
att nå visionen. Genom att arbeta proaktivt
med hållbarhetsfrågorna inom bolaget kan
vi på ett strukturerat sätt hantera risker
men också identifiera nya affärsmöjligheter.
För att prioritera vårt hållbarhetsarbete
har vi genomfört en väsentlighetsanalys
som resulterat i fyra fokusområden, hållbar
stadsutveckling, miljö och resursanvändning,
hållbara medarbetare samt affärsetik.
Kopplat till dessa fokusområden finns mål
och strategier, samt styrande funktioner
som policys och riktlinjer. Fokusområdena
är även kopplade till de globala målen, läs
mer på sid 17–18.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
16
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
HÅLLBART
FÖRETAGANDE ........................16
FRAMTIDENS HÅLLBARA STAD ............ 16
ATRIUM LJUNGBERG OCH DE
GLOBALA MÅLEN ....................................18
INTRESSENTDIALOG 2020 .....................19
HÅLLBAR STADSUTVECKLING .............20
MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING .......21
AFFÄRSETIK ............................................. 24
MEDARBETARE ........................................26
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
En förutsättning för att åstadkomma
ett bra resultat är att ha kompetenta,
engagerade och friska medarbetare. Vi
verkar för en god och säker arbetsmiljö
och en kultur präglad av delaktighet. Med
hållbara medarbetare läggs grunden till
utveckling och lönsamhet. Vi:
Är en av Sveriges bästa arbetsplatser
Har en nollvision för olyckor och
stressrelaterade sjukdomar
Strävar efter mångfald, lika
möjligheter, jämställdhet och mot-
verkar diskriminering av alla slag
Resursanvändningen, framförallt ener-
gianvändningen, står för en betydande
del av en byggnads drifts- och produk-
tionskostnad och dess klimatpåverkan.
Vi fokuserar därför på att förbättra vår
egen och våra kunders resurseffekti-
vitet. Vi:
Minskar utsläppen av växthusgaser
Effektiviserar energianvändningen
Använder hållbara byggmaterial
Minskar avfallsmängderna, ökar
återvinning och återbruk
Vi utvecklar hållbara stadsdelar och
fastigheter för att höja områdenas
attraktionskraft och skapa värden för
områdets aktörer. Fastigheterna ska
utformas med omsorg om människa och
miljö, vara resurseffektiva och under-
lätta en hållbar livsstil. Vi:
Miljöcertifierar fastigheterna
Arbetar med kultur och identitet
Skapar säkra, inkluderande och
levande stadsmiljöer
Pålitlighet är centralt för oss. Vi värnar
om sunda affärsmetoder i den egna verk-
samheten och i relation med leveran-
törer och andra samarbetspartners. Vi
ställer samma krav på våra leverantörer
som på oss själva när det gäller miljö,
arbetsmiljö, arbetsvillkor och mänskliga
rättigheter. Vi:
Motverkar korruption i alla dess
former
Förbättrar styrning och kontroll av
leverantörer
Står upp för mänskliga rättigheter
AFFÄRSETIK
HÅLLBARA
MEDARBETARE
MILJÖ OCH
RESURSANVÄNDNING
HÅLLBAR
STADSUTVECKLING
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
17
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD
Att vi står inför steget att sätta
nya mål och strategier inom
hållbarhet känns jättespännande.
ETT PAR ORD MED...
SAGA JERNBERG
Hållbarhetsansvarig
Atrium Ljungberg
I mars tillträde Saga Jernberg rollen som
hållbarhetsansvarig på Atrium Ljungberg.
”Jag tycker att Atrium Ljungberg är ett väldigt
intressant företag. Dels det befintliga beståndet
men framför allt den stora projektportföljen.
Här har vi verkligen möjlighet att påverka våra
städer på ett positivt sätt. Som person drivs
jag av vision och värderingar och här är Atrium
Ljungberg väldigt tydliga. Det känns verkligen
spännande att få vara med och sätta företagets
nya mål och strategier inom hållbarhet.”
Frågan om hållbar stadsutveckling har
aktualiserats i takt med urbaniseringen och en
växande befolkning i storstadsregionerna.
”Klimatfrågan är något som alla behöver
arbeta aktivt med, även vi. Byggfasen har stor
påverkan på miljön och här kommer både nya
lagar och klimatdeklarationer att knuffa oss
framåt. Men det finns mycket vi kan
göra redan nu. Hållbarhetsarbetet är
integrerat i organisationen och under
den korta tid jag varit i bolaget har
jag märkt att det finns en stor vilja att
bidra och göra mer – oavsett om man
är leasing manager, drifttekniker
eller affärsutvecklare. Nuvarande hållbar-
hetsmål har varit väldigt konkreta och är nu en
självklar del i våra processer. Nu är det dags att
ta nästa steg inom hållbarhetsarbetet.”
Under hösten inleddes intressentdialogen
med en digital heldagskonferens på temat
Hållbarhet för alla medarbetare på Atrium
Ljungberg.
”Det är viktigt att sätta de nya målen tillsam-
mans med alla våra intressenter, man lär sig
väldigt mycket längs vägen. Jag hade nyligen en
dialog med en hyresgäst som vill göra sitt nästa
kontor till en pilot för ’det hållbara kontoret’.
I den processen vill vi vara aktiva, både för att
stötta men framförallt för att lära oss mer
tillsammans.”
SAGA SKA TA HÅLLBARHETS-
ARBETET TILL EN NY NIVÅ
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
ATRIUM LJUNGBERG OCH DE GLOBALA MÅLEN
Vi är anslutna till FN:s Global Compact och står bakom dess tio principer
om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Vi har
också analyserat vilka av FN:s globala mål för hållbar utveckling vi har
möjlighet att bidra till och vilka vi kan ha en negativ påverkan på.
Genom att använda
Byggvarubedömningen
och miljöcertifiera
våra fastigheter
bidrar vi till att minska
skadliga kemikalier
och byggmaterial
samt minimerar för-
orening av luft, vatten
och mark. Läs mer på
sid 21.
Delmål 3.9
Det är viktigt att bidra
till att minska förstö-
relsen av naturliga
livsmiljöer och att
hejda förlusten av bio-
logisk mångfald. Det
kan vi göra genom att
skapa grönytor som
främjar artrikedom,
jobba med ekosystem-
tjänster och använda
träd, mark, väggar och
tak på ett hållbart sätt
i våra stadsmiljöer.
Läs mer på sid 20
och 23.
Delmål 15.5
För oss är det
prioriterat att ha ett
proaktivt arbete för
att minimera alla
former av korruption
och mutor, både bland
medarbetarna och
hos leverantörer och
kunder. Detta är vårt
sätt att bidra till ett
fredligt och inklude-
rande samhälle. Läs
mer på sid 24–25.
Delmål 16.5
Vi arbetar konsekvent
för att öka jämställd-
het och motverka
diskriminering på
arbetsplatserna. Vi
har en jämn könsför-
delning i företaget.
2020 rankades vi som
det sjätte mest jäm-
ställda bolaget av 335
svenska börsnoterade
bolag. Arbetet fort-
sätter, speciellt med
yrkesgrupper inom
bygg- och fastighets-
förvaltningen. Läs
mer på sid 26–27.
Delmål 5.1
Vår ambition är att ha
en resurseffektiv verk-
samhet, tillsammans
med våra leverantörer
och kunder. Vi strävar
efter varsam hantering
av kemikalier och att
minska utfasnings-
ämnen, minska avfall
och öka återvinning
och återanvändning i
våra områden. Detta
gör vi genom att
ställa tydliga krav och
samarbeta för nya
innovativa lösningar i
både produktion och
förvaltning. Läs mer på
sid 21–23.
Delmål: 12.2, 12.4
och 12.5
Vi är en aktiv part i
urbaniseringen av
städer genom vårt
arbete. Vår affär
bygger på hållbar och
innovativ stadsut-
veckling. Med en
varsam blandning av
innehåll i byggna-
derna och utformning
av offentliga ytor och
grönområden, skapar
vi stadsliv, gröna
oaser, trygghet och
trivsel som
inkluderar alla. Läs
mer på sid 19–23.
Delmål: 11.3, 11.6, 11.7
Vi arbetar aktivt med
att främja en trygg
och säker arbetsmiljö
och goda arbetsvill-
kor för såväl egna
medarbetare som
underentreprenörer.
Att motverka brott
mot de mänskliga rät-
tigheterna är en viktig
del i vårt arbete och
i de krav vi ställer på
leverantörerna. Läs
mer på sid 24–26.
Delmål 8.8
Att minska energi-
användningen och
nyttjandet av fossila
bränslen för att där-
igenom minska kol-
dioxidutsläppen och
på så sätt bekämpa
klimatförändringarna
är en viktig del i vårt
arbete. Vi vill också
stärka städernas
och fastigheternas
motståndskraft
mot, och förmåga till
anpassning till klimat-
relaterade faror och
naturkatastrofer. Läs
mer på sid 23.
Delmål 13.1
Genom att bara
använda köpt el
från vattenkraft
och att installera
egna solceller på
fastigheterna bidrar
vi till att öka andelen
förnybar energi i den
globala energi-
mixen. Med olika
energieffektiviserings
åtgärder minskar vi
användningen i våra
byggnader. Läs mer på
sid 21–23.
Delmål: 7.2, 7.3
Indirekt påverkan Direkt påverkan
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
18
INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN
Vi kan bidra till en
effektiv vattenanvänd-
ning och säkerställa
hållbara uttag av
sötvatten för att mot-
verka vattenbristen,
framförallt vid utveck-
ling av stadsdelar och
byggnader samt vid
val av material.
Vi bidrar till en för-
bättrad vattenkvalitet
genom att minimera
utsläpp och förore-
ningar till vatten samt
en smart dagvatten-
hantering. Läs mer på
sid 20–22.
Delmål 6.3, 6.4
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRESSENTDIALOG 2020
Under hösten har en omfattande intressentdialog genomförts, som
en del i att ta fram nya hållbarhetsmål till 2022. Våra intressenter
– medarbetare, hyresgäster, ägare, finansiärer, kommuner och leve-
rantörer har givit viktiga inspel i arbetet framåt. Genom kontinuerlig
dialog utvecklar vi hållbarhetsarbetet tillsammans.
Genomgående för samtliga intressenter är
att hållbarhet ses som en viktig aspekt. Det är
också tydligt att hållbarhet är en viktig fråga
för respektive intressentgrupps kunder och
samarbetspartners. Det råder alltså ingen
tvekan om vikten av att arbeta med hållbar-
het, däremot är det skillnad mellan olika
intressentgrupper avseende vilka områden
de anser viktigast för Atrium Ljungberg att
prioritera. Nedan följer en kort sammanfatt-
ning av dialogerna.
Från intressentgruppen finansiärer är det
tydligt att klimatfrågan blir allt viktigare. Det
finns en förväntan att bolag ska ha kontroll
över sina utsläpp, helst från hela värdeked-
jan. Arbetet med Green Deal och Taxonomin
är prioriterat, även om sociala frågor också
tas upp. Andra hållbarhetsaspekter som tas
upp är bland annat fysiska hållbarhetsrisker,
leverantörsfrågor, trygghet och tillgänglighet
i stadsdelar.
Våra hyresgäster har en önskan om mer
fokus på klimatrelaterade frågor såsom
energianvändning, avfall och transporter.
Även hälsa, mångfald och hållbara stadsde-
lar tas upp i dialogen. Många har idéer kring
hur vi kan utveckla vårt samarbete kring håll-
barhet vilket vi ser som positivt. Detta gäller
även intressentgruppen Leverantörer som
lyfter fram fördelar med att ha tidig dialog
och samverkan för att kunna nå gemen-
samma mål inom hållbarhet. Likt de andra
intressentgrupperna är klimatet en fråga
leverantörerna anser att vi bör jobba mer
med. Här lyfts särskilt materialfrågan men
även andra resursfrågor som avfall, energi
och transporter.
Vid intervjuer med representanter från
kommunerna är det många olika hållbar-
hetsfrågor som tas upp. Även med denna
intressentgrupp finns goda möjligheter till
utökat samarbete. Det är tydligt att vissa
frågor hanteras i ordinarie processer såsom
plan- och bygglagen, medan det finns andra
områden där vi som fastighetsägare kan
bidra. Framför allt tas klimatfrågan utifrån
”byggherreperspektivet” upp, men även
effekterna av klimatförändringar. Trygghets-
frågan är också återkommande, att arbeta
med blandstad och varierat innehåll. Inom
de flesta hållbarhetsområden reflekteras
det över hur vi kan involvera besökare och
kommuninvånare i arbetet, då de har en stor
påverkan i närområdet.
För våra medarbetare genomförde vi en
digital konferens, där diskussioner i mindre
grupper hanterade olika hållbarhetsfrågor.
Det finns ett stort engagemang i bolaget kring
hållbarhet och många tog upp frågan om mål
och styrning som viktiga parametrar framåt.
Även för denna grupp var klimat- och resurs-
frågan i fokus, men också hur vi bygger och
förvaltar socialt hållbara platser. Detta åter-
speglas även i dialogen med representanter
från ägarsidan. Hållbarhetsfrågan förväntas
omhändertas på ett ansvarsfullt sätt och man
lägger stor vikt vid ett tydligt ledarskap.
Läs mer om hur intressentdialogen genom-
fördes med de olika intressentgrupperna på
sidan 138.
Efter intressentdialogen har materialet
bearbetats och ingått i en väsentlighetsana-
lys som genomförts med ledningsgruppen.
Utifrån denna har vi identifierat de målområ-
den som är mest väsentliga för oss och som
vi ska fokusera på, både när det handlar om
vår möjlighet till positiva bidrag men även att
minska en eventuell negativ påverkan.
Under början av 2021 kommer vi fördjupa
arbetet med de väsentliga områdena för att
därefter fastställa våra hållbarhetsmål för
2022 och framåt. Först ut är mål för områ-
dena klimat, social hållbarhet, affärsetik och
hållbara medarbetare. En viktig del är att
formulera rimliga men samtidigt utmanande
mål med tillhörande mätetal för att kunna
följa upp hållbarhetsarbetet över tid. De nya
hållbarhetsmålen beslutas av styrelsen.
Årets konferens genomfördes digitalt med tema hållbar-
het. Medarbetarna är en viktig del i intressentdialogen.
Jakob Trollbäck från The New Division berättar om
processen bakom den visuella identiteten för de globala
målen under Atrium Ljungbergs konferens.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
19
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD INTRESSENTDIALOG 2020
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
HÅLLBAR STADSUTVECKLING
Närhet till natur och
trädgårdar är viktigt för
livskvaliteten i en stad.
Vi vill skapa gröna ytor
och främja biologisk
mångfald och kretslopp-
stänkande, vilket bidrar
med ekosystemtjänster
som luftrening och
pollinering. Parker, gröna
tak och smart dagvatten-
hantering är viktiga för
att hantera följderna av
klimatförändringarna som
exempelvis skyfall och
översvämningar.
Handel, matutbud och
serviceverksamheter är
självklara delar av våra
områden. Vi ser till att göra
dem tillgängliga på ett sätt
som är bra för både hälsa
och miljö. Det ska vara
enkelt att gå och cykla, eller
att ta sig fram med kollek-
tivtrafik och elbil.
Vi skapar attraktiva och hållbara stadsmiljöer där invånarna
ska vilja vistas och leva i många år framöver. För att utveckla den
hållbara staden som ständigt förändras har vi åtta aspekter som
vi tycker är viktiga.
I en hållbar stad krävs
cirkulärt tänkande. Vi
möjliggör föråtervinning
och återbruk. Vi energief-
fektiviserar våra byggnader
och sätter solceller på
taken. Vi miljöcertifierar
våra byggnader enligt
certifieringar som Breeam
och Miljöbyggnad. I nya
fastigheter siktar vi på en
energianvändning nära
noll. Atrium Ljungberg
skapar system för avfall
och återvinning som hjälper
hyresgästerna att agera
hållbart. Det kan handla
om reparations- eller
delningstjänster, som till
exempel bilpooler, men
också om företag som
arbetar med återbruk,
återvinning och second
hand.
Vi sätter alltid människan
i fokus. Platser, stråk och
gårdar ska leva under olika
tider på dygnet och året.
Våra platser ska kännas
öppna och inkluderande
och vi utvecklar platser
som inbjuder till möten,
avkoppling och lek. På så
vis ökar tryggheten och
trivseln.
En stadsdel ska ha en
karaktär som präglas av sin
egen särskilda kvalitet och
historia, med utgångs-
punkt från människorna
som finns i området. Vi
strävar efter att bevara och
utveckla äldre fastighe-
ter och blanda dem med
moderna inslag.
Identitet och
historia
Exempel: I Sickla
jobbar vi med att
utveckla området,
ett av våra projekt är
Tapetfabriken som
byggs om till ett hotell.
Där har det historiska
teglet återanvänts för
att knyta an till byggna-
dens historia.
Exempel: Utvecklingen
av Nobelberget har
skett i samverkan
med andra aktörer.
Kulturen har varit
en viktig del där
Formalinfabriken tar
frågorna vidare.
Exempel: På en av
våra fastigheter i
Mobilia i Malmö har vi
installerat Sveriges
största växtvägg. 60
olika arter skapar mer
grönska under hela
året i stadsmiljön.
Exempel: Mobilitet är
ett område som utveck-
las kraftigt och vi deltar
i ett forskningsprojekt
i Kista.
Exempel: Många av
våra fastigheter har
solceller på taken.
Totalt har vi 8 202 kvm
installerade solceller.
Dialog och
delaktighet
Möten och
interaktion
Mångfald och
flexibilitet
Trygghet och
trivsel
Ekosystem och
klimatanpassning
Resurs- och
energieffektivitet
Närhet och
bekvämlighet
Vi förvaltar och utvecklar
våra platser i dialog med
hyresgäster, närboende,
besökare, näringsliv och
föreningar för att ta tillvara
det lokala engagemanget.
Därigenom får Atrium
Ljungberg en bred och
genuin kunskap om platsen
och stadsdelen.
Våra platser ska rymma
många olika verksamheter.
Arbete och handel samsas
med bostäder, service,
kultur och utbildning.
Byggnaderna ska stå länge,
så områdena behöver
utvecklas över tid i takt med
att människor och samhälle
förändras. Fastigheterna
ska vara flexibla och kunna
anpassas efter nya och
förändrade behov.
Vi vill skapa miljöer som
underlättar för möten och
interaktion. Det är avgö-
rande för människors vilja
att leva, arbeta och vara i
området. Det kan handla
om att skapa förutsätt-
ningar för möten mellan
företag eller branscher, nya
restauranger och kaféer
eller mötesplatser för
kultur och lärande.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
20
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD HÅLLBAR STADSUTVECKLING
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
MILJÖ OCH RESURSHANTERING
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
21
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING
Eftersom bygg- och fastighetsbranschen står för en betydande andel
av Sveriges utsläpp när det gäller energi, material och avfall är det
viktigt att vi gör vad vi kan för att bidra i arbetet framåt. Atrium Ljung-
bergs ambition är att minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan
och att effektivisera resursanvändningen. Miljöcertifierade byggnader,
gröna hyresavtal och en minskad energianvändning är några viktiga
arbetsområden för oss. På så sätt kan vi minska utsläppen av koldioxid
och motverka klimatförändringarna.
MILJÖCERTIFIERING – EN VÄG TILL
HÅLLBARA BYGGNADER
Miljöcertifieringar av byggnader är ett
viktigt verktyg för att säkerställa att våra
fastigheter är hållbara och minskar sin
miljöpåverkan. Det finns tydliga krav inom
olika hållbarhetsaspekter där bevisningen
tredjepartsgranskas. Certifieringarna bidrar
också till att fastigheternas miljöprestanda
blir jämförbara och enklare att kommunicera
till hyresgäster.
Atrium Ljungberg miljöcertifierar nybygg-
nationer av kommersiella lokaler enligt
miljöklassningssystemet Breeam, befintliga
byggnader enligt Breeam In-Use och bostä-
der enligt Miljöbyggnad. Vid årsskiftet 2020
var 62 procent (50) av uthyrbar yta certifierad.
Ökningen berodde framförallt på att ytterli-
gare sju befintliga fastigheter certifierades
enligt Breeam In-Use. Under året intensi-
fierade vi arbetet för att uppnå målet att 100
procent av våra fastigheter ska vara miljöcer-
tifierade år 2021.
Breeam bedömer miljöprestandan av en
fastighet inom ett antal olika områden,
exempelvis energianvändning, inomhusmiljö,
arbete med material och avfall samt hållbar
mobilitet. Vår miniminivå för Breeam-cer-
tifiering av nyproduktion är betyget Very
Good. När det gäller certifieringssystemet
Miljöbyggnad är vår miniminivå för nyproduk-
tion av bostäder betyget silver. Miljöbyggnad
ställer djupgående krav inom energi, mate-
rialanvändning och inomhusmiljö. Miljöcer-
tifieringarna utgör den viktigaste delen i vår
gröna finansiering. Per sista december hade
vi 6,0 miljarder kronor (5,9) gröna obligationer
utestående samt 3,3 miljarder kronor (1,5 )
i gröna banklån, motsvarande 49 procent
av vår totala finansiering. Läs mer på sidan
34–37.
För att minimera miljöpåverkan och använd-
ning av farliga ämnen under byggnationer
använder Atrium Ljungberg också Byggva-
rubedömningen vid inköp av byggmaterial.
Byggvarubedömningen är en digital loggbok
med miljöbedömda byggvaror. Systemet
hjälper oss även att efterleva FN:s Försiktig-
hetsprincip, som innebär att om det finns hot
om allvarlig skada på miljön, ska brist på full
vetenskaplig säkerhet inte användas som skäl
att skjuta upp kostnads effektiva
åtgärder för att förhindra
miljöförstöring.
TL Bygg arbetar också med
miljöcertifieringssystemen
BREEAM och Miljöbyggnad
och har god kompetens inom
området. TL Bygg har exempelvis
flera medarbetare som är certifie-
rade miljöbyggnadssamordnare.
Den vanligaste förekommande
loggboken för material är Byggva-
rubedömningen men även BASTA
och Sunda Hus används om kunden
så önskar.
EFFEKTIVARE ENERGI-
ANVÄNDNING OCH MINSKAD
KLIMATPÅVERKAN
Energianvändningen under en
fastighets livscykel skapar till
största delen koldioxidutsläpp. Vårt
mål är att minska fastigheternas
energianvändning per kvadratmeter
med 30 procent från år 2014 till och
med år 2021. Den totala normalårs-
korrigerade energianvändningen
2020 uppgick till 224 GWh, vilket är en
minskning från 253 GWh föregående år.
Cirka 41 procent av energianvändning
avser hyresgästernas egen konsum-
tion. Till och med 2020 har vi lyckats
minska energianvändningen per kva-
dratmeter med 23,5 procent jämfört med
basåret. Men arbetet fortsätter.
El står för den största andelen av vår
och våra kunders energianvändning. I
normalfallet förser vi hyresgästerna
med el och debiterar dem utifrån faktisk
användning. Vi köper el från ursprungs-
garanterad vattenkraft, certifierad med
Gold standard. Vi använder certifierad
Andel miljöcertifierade fastigheter
Energianvändning
Gröna hyresavtal
62 %
207
kWh/kvm
44 %
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Solceller på Luftverkstaden i Sickla, huset där bland
annat Atrium Ljungbergs huvudkontor ligger.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
22
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING
koldioxidfri el i alla fastigheter utom en. För
att klimatkompensera för denna, stödjer vi ett
vindkraftsprojekt i Indien.
Vi har även egna solcellsanläggningar för
att öka andelen förnyelsebar el. Idag har
vi solcellsanläIggningar i Gränbystaden,
Sickla och i Malmö. Totalt sett ger det 8 202
kvadratmeter solceller där vi kan producera
cirka 1 340 Megawattimmar om året. Anlägg-
ningarna är kopplade till digitala skärmar
där man dagligen kan följa hur mycket den
förnyelsebara energin räcker till.
En majoritet av våra fastigheter använder
fjärrvärme som värmekälla. Komfortkyla
finns installerad i majoriteten av fastighe-
terna och består dels av köpt fjärrkyla, dels av
egenproducerad kyla. Dessutom kräver en av
våra fastigheter stora mängder processkyla.
Koldioxidutsläppen från fjärrvärmeanvänd-
ning och dess miljöbelastning beror på vilka
bränslen våra fjärrvärmeleverantörer använ-
der. När det gäller fjärrvärme och fjärrkyla är
vi hänvisade till den lokala leverantören och
variationen i miljöprestanda är stor. Största
delen av energin som tillförs fjärrvärmepro-
duktionen i Sverige är antingen förnybar eller
återvunnen. Andelen fossila bränslen som
används i branschen var 3,6 procent år 2019.
1)
Vi lyckades minska mängden fastighet-
senergi med 7,6 procent under året tack
vare genomförda energieffektiviseringar
bland annat. Projekt har genomförts i flera
fastigheter, exempelvis byte till effektivare
aggregat, byte till LED och byte av styr-
system. Vi arbetar kontinuerligt med att
säkerställa mätare och en aktiv uppföljning
av värden. Vi ser även en minskning när det
gäller hyresgästelen, vilket kan kopplas till
effekter av lägre nyttjande av lokaler kopplat
till covid-19, dock inte enbart då vi även har
haft ökade driftstider av ventilationssystem.
Även förvärv och avyttringar påverkar vårt
energimål. Läs mer i not H.4.
Arbetet med miljöcertifiering kompletterar
detta mål och hjälper oss att i byggfasen
minimera energianvändningen men också att
bygga energieffektivare hus i förvaltnings-
skedet. Även de gröna avtalen har fokus på
minskad energianvändning tillsammans med
våra hyresgäster.
TL Bygg arbetar för att minska energian-
vändningen på byggarbetsplatserna genom
att använda LED-belysning och eldrivna
verktyg och maskiner samt sätta in värme-
pumpar i byggbodarna.
UTSLÄPP
Våra koldioxidutsläpp uppgick totalt till
6,5 kg CO
2
e/kvm under 2020 (8,6), vilket är
en minskning jämfört med föregående år.
Koldioxidutsläppen kommer till största delen
från uppvärmning av våra fastigheter med
fjärrvärme och från bilburna besökare på våra
handelsplatser. En liten del härrör från elan-
vändning i fastigheterna och från tjänsteresor.
Vi rapporterar vår klimatpåverkan enligt
verktyget CDP och har fått betyg B. Läs mer
om det och om koldioxidutsläpp per byggnads-
typ i not H.5.
Utsläppen kopplat till produktionsskedet
hanteras i miljöcertifieringarna och livscykel-
analyser. Här har vi och branschen ett utveck-
lingsarbete framför oss för att få in mer data
och därigenom göra bättre beräkningar på
bland annat påverkan av material och avfall.
För att minska koldioxidutsläppen från
transporter tillhandahåller vi elladdstol-
par på parkeringsplatserna vid våra
handelsplatser och i allt fler kontors- och
bostadshus. Vi ökar antalet cykelparkeringar
och ser till att det finns närhet till kommu-
nala transporter, se sidan 43–45 för våra nya
projekts kopplingar till kollektivtrafik.
TL Bygg har under året anslutit sig till Färd-
plan 2045, bygg- och anläggningsbranschens
initiativ för att nå ett netto på noll växthus-
gaser till år 2045. Under 2021 kommer vi
att ta fram nyckeltal och införa mätning av
växthusgaser. I byggprojekten arbetar vi
med att minska utsläppen genom att planera
inköp och transporter. Till exempel är alla
transporter från lager vid materialinköp från
huvudleverantör koldioxidneutrala från 2019.
SAMVERKAN MED KUNDERNA
Hyresgästernas intresse för att bidra till
hållbara lösningar och effektiviseringar ökar.
Atrium Ljungbergs gröna hyresavtal är ett
exempel på samverkan mellan fastighets-
ägare och hyresgäst för att tillsammans
minska miljöpåverkan i fastigheterna inom
områden som exempelvis energi, material
och avfall. Avtalet hanterar även inomhus-
miljö som är viktigt för våra hyresgäster ur
ett hälsoperspektiv. Vid utgången av 2020
1)
https://www.energiforetagen.se/statistik/fjarrvarmestatistik/
tillford-energi/
Fjärrkyla
26 % 56 kWh/m²
Värme
30 % 63 kWh/m²
Fastighetsel
22 % 47 kWh/m²
Hyresgästel
8 % 17 kWh/m²
Hyresgästel uppskattad
7 % 15 kWh/m²
Processkyla
7 % 14 kWh/m²
Energiintensitet
– 41 procent av den totala energiintensiteten avser hyres-
gästers verksamhetsenergi.
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Sjömansinstitutet och Glashuset vid
Slussen i Stockholm.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
23
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING AFFÄRSETIK MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING
omfattades 44 (36) procent av den kontrakte-
rade årshyran av gröna hyresavtal. Förbätt-
ringen beror på medvetet fokus från hela
förvaltningen att inkludera bilagan i alla nya
och omförhandlade avtal. Målet är att nå minst
50 procent till och med år 2021.
De gröna hyresavtalen blir ett steg i att sam-
verka kring resurseffektivitet och hjälpas åt
att nå respektive bolags mål. Från och med i
år har våra kunder kunnat följa sin egen ener-
gianvändning i vår kundportal Servicenter,
där man också har benchmarktal att jämföra
mot. Vi samarbetar för att hitta fler möjliga
effektiviseringsåtgärder i lokalerna.
Avfallsfrågan är också en viktig resursfråga
att samverka kring. Vår vision för framtiden
är att varken vår egen, eller våra kunders
verksamhet ska generera något avfall. Detta
är ett arbete vi har påbörjat och målsätt-
ningen är att den totala mängden avfall ska
minska med 40 procent per kvadratmeter
och osorterat avfall minska med 80 procent
per kvadratmeter lokalyta per år 2025. Idag
tillhandahåller vi återvinningsmöjligheter i
samtliga fastigheter och byggarbetsplatser
för de vanligaste avfallskategorierna. Under
2020 har fokus varit på att få fram validerade
data, genomföra pilottest samt strategier för
områden.
TL Bygg följer upp sin avfallshantering
och arbetar för att öka andelen återbrukat
och återvunnet material. De arbetar nära
avfallsentreprenörerna i planeringen av
avfallshanteringen på byggarbetsplatserna
för att öka sorteringen i rena fraktioner.
Utbildningar i avfallshantering hålls i
projekten.
ÖKAT FOKUS PÅ KLIMATARBETE
För att ha ett tydligt fokus på klimatfrågan
och hantera riskerna men även möjligheterna
kring dem har vi börjat arbeta i linje med
TCFD. Det är ett ramverk för att vägleda orga-
nisationer i arbetet med att identifiera och
rapportera klimatrelaterade finansiella risker
och möjligheter. Det går även att hitta mer
information kring mål och mätetal på sidorna
15, 139–140. Nedan beskrivs kortfattat hur vi
arbetar med de olika delarna i ramverket.
STYRNING
Styrelsens uppdrag inkluderar att sätta mål
och strategier och de fastställer årligen en
arbetsplan inklusive antagandet av Atrium
Ljungbergs övergripande hållbarhetspolicy.
Styrelsen fastställer även andra policys som
rör hållbarhet. Resultat för mål och klimat-
relaterade frågor presenteras för styrelsen
och diskuteras vid planerade möten under
hela året.
Vd har det yttersta ansvaret för att policy-
erna följs och delegerar ansvar till chefer och
projektledare i organisationen. Hållbarhets-
arbetet ingår som en naturlig och integrerad
del i all verksamhet och cheferna har ett
särskilt ansvar för genomförandet. Lednings-
gruppen arbetar med mål och aktiviteter för
hållbarhetsarbetet kontinuerligt vid sam-
mankomster. Varannan vecka rapporterar
hållbarhetsansvarig aktuella frågor till led-
ningsgruppen och det finns även en styrgrupp
för hållbarhetsfrågor.
STRATEGI
Vår affärsmodell bygger på hållbar stads-
utveckling. Vi har långsiktiga visioner och
planer för utveckling av våra fastigheter. Vi
arbetar idag med aktiviteter för att skapa
klimatsmarta och hållbara städer. Vi arbetar
nu med att utveckla vår hållbarhetsstra-
tegi och inom ramen för denna se över vår
byggprocess för att bygga mer klimatsmart,
vilket vi kan jobba operativt med i våra projekt
framöver. Vi arbetar även kontinuerligt med
att klimatsäkra vårt fastighetsbestånd. Detta
tror vi kommer vara en viktig fråga för våra
kunder framåt.
En möjlighet som rör klimatarbetet är att
även våra kunder arbetar mer med sina scope
2-utsläpp. Vårt arbete med att utveckla mer
hållbara och klimateffektiva lokaler och
områden har en direkt inverkan på våra klien-
ters scope 2-utsläpp och skulle därför kunna
skapa konkurrensfördelar på sikt.
RISKHANTERING
Risk- och möjlighetsutvärdering samt
riskhantering ingår i Atrium Ljungbergs
verksamhetsutvecklingsanalys som årligen
utvärderas av styrelsen. Miljöaspekter,
inklusive klimat, ingår i denna analys liksom
alla de andra av företagets risker och
möjligheter. Styrelsen har det övergripande
ansvaret för riskhanteringen medan det ope-
rativa arbetet delegerats till vd och de olika
affärsområdena.
Syftet med risk- och möjlighetshante-
ringsprocessen är att hantera bland annat
klimatrisker. Där finns det fysiska risker, som
översvämningar och extrema väderhändel-
ser, samt övergångsrisker som lagar och
regler, tekniska förändringar. Även att kunna
ta vara på möjligheter genom att identifiera
dessa under processen är en viktig del. Inför
varje investeringsbeslut gör vi en riskbe-
dömning, baserad på rapporter, kunskap och
ekonomisk påverkan, och resultatet ligger till
grund för att prioritera åtgärder.
MÅL OCH MÄTETAL
Vi har under många år varit medvetna om att
energianvändningen i fastigheter är en stor
bidragande orsak till utsläppen av växthus-
gaser. Vi har därför haft mål att minska
energi förbrukningen och utsläppen av växt-
husgaser sedan 2014.
Atrium Ljungberg har ett mål att alla våra
byggnader ska miljöcertifieras 2021. Mer
hållbara produkter kan ge oss en starkare
marknadsposition och ökade intäkter. Nu
arbetar vi med nya mål och hur vi kan växla
upp arbetet med klimatfrågan kopplat till den
hållbara staden.
Vi mäter bolagets klimatpåverkan genom
scope 1, 2 och 3 utsläpp, men i olika omfatt-
ning utifrån vår direkta eller indirekta påver-
kan. Våra totala koldioxidutsläpp utifrån det
vi mäter idag hänger ihop med energianvänd-
ning i våra fastigheter, läs mer på sidan 141.
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
AFFÄRSETIK
TL Bygg bygger bland annat bostäderna
på Nobelberget i Sickla.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
24
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD AFFÄRSETIK
Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner i alla
relationer. Vi arbetar proaktivt både internt och med våra leverantörer
för att motverka de risker för mutor, korruption och brott mot
mänskliga rättigheter som finns i branschen.
Atrium Ljungberg analyserar löpande verk-
samheten gällande risker för korruption och
brott mot mänskliga rättigheter. I fastighets-
och byggbranschen finns de största riskerna
framförallt när det gäller mutor och gåvor,
kompisprissättning vid uthyrning, anlitande
av svart arbetskraft med sämre arbetsvillkor,
arbetskraftsinvandring och skattefusk. Vi
värnar om sunda affärsmetoder och arbetar
därför aktivt med affärsetik bland våra med-
arbetare och ställer krav på leverantörer och
underentreprenörer.
UPPFÖRANDEKOD FÖR MEDARBETARNA
Våra värderingar – långsiktighet, samver-
kan, pålitlighet och innovativt tänkande – är
basen för allt vi gör i företaget. Medarbetare
ska uppträda hederligt och med omtanke,
engagemang och integritet gentemot affärs-
partners och andra medarbetare.
Vår policy för affärsetik är också vår uppfö-
randekod och omfattar alla medarbetare och
tillfälligt anställda. Vi har även riktlinjer för
representation, gåvor och förmåner som ger
mer konkret vägledning för medarbetarna
samt ett utbildningspaket med etiska dilem-
man som har använts på utbildningar med
alla medarbetare sedan 2017. Vi genomför
också introduktionsutbildningar för nyan-
ställda och tillfälligt anställda, där affärsetik
är en viktig del. Det pågår även ett arbete
med att digitalisera delar om affärsetik i ett
gemensamt onboarding-paket.
TL Bygg har en egen policy för affärsetik och
inköp, de har signerat och stödjer Sveriges
Byggindustriers uppförandekod samt till-
lämpar Institutet mot mutors näringslivskod.
De är också certifierade enligt lednings- och
produktcertifieringssystemet BF9K.
VISSELBLÅSARFUNKTION
Atrium Ljungberg har en funktion för vis-
selblåsning som gör det möjligt att anonymt
anmäla misstanke om korruption och andra
brott eller policyavvikelser. Både medarbe-
tare och samarbetspartners kan använda
funktionen, som tillhandahålls av en extern
leverantör. Inkomna anmälningar hanteras
av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen,
som bevakas av bolagets chefsjurist och
styrelsens ordförande. Inga anmälningar har
inkommit via visselblåsarfunktionen och inga
fall av korruption har uppdagats under 2020.
PROAKTIVT ARBTE MED LEVERANTÖRER
Vår leverantörspolicy utgör vår uppfö-
randekod för leverantörer. Den grundadade
sig på Fastighetsägarnas uppförandekod
men har uppdaterats och utvecklas konti-
nuerligt. Den anger de minimikrav vi ställer
på hela leverantörskedjan. De områden som
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Process för styrning och kontroll av leverantörer
1
Vid upphandling/
förfrågan: Krav ställs
på leverantören. Vår
leverantörskod ska
ingå vid beställningar
över 100 000 kronor.
2
Vid kontrakts-
tecknande: Leveran-
tören ska signera vår
leverantörskod. Upp-
följning av detta sker.
3
Löpande under sam-
arbetet: Vem som helst
kan ställa frågor och
rapportera avvikelser
om en leverantör verkar
avvika från vår policy,
antingen via aktuell
projektledare eller via
vår visselblåsarfunktion.
4
Vid revision: Revision
av cirka 20–30 slump-
mässigt utvalda
leverantörer genom-
förs per år för att
kontrollera sociala
och miljömässiga
hållbarhetskriterier.
5
Resultat av revision:
– Utan anmärkning: Samarbetet fortsätter
– Vid mindre anmärkningar: Dialog förs med leverantören om
hurfelet ska kunna rättas till inom
enviss tidsram.
– Vid allvarliga anmärkningar: Bedöms felet vara allvarligt upphävs
aktuellt avtal.
Återkoppling: Sker till organisationen inför kommande upphandlingar.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
25
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING MEDARBETAREFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD AFFÄRSETIK
berörs är affärsetik, miljö, klimat, arbets-
miljö, arbetsvillkor och mänskliga rättig-
heter. Detta är viktiga områden att jobba med
för att minska risker för leverantörerna och
säkerställa deras hälsa och säkerhet. Under
2020 reviderades leverantörskoden med upp-
dateringar inom området arbetsvillkor och
underleverantörer. Sen tidigare har vi även
utvecklat bland annat miljöavsnittet med
tydligare krav. Leverantörskoden används
till alla nya leverantörer och implementeras
stegvis när det gäller befintliga leverantörer.
Läs mer i not H.12.
När avtal tecknas, ska leverantörskoden
signeras av leverantören och läggas som
bilaga till avtalet. Vi följer upp nya leveran-
törer genom att utvärdera att vår leveran-
törskod har signerats. Under 2020 har 176 av
206 nya leverantörer skrivit under leveran-
törskoden. Dessutom genomför vi, eller en
tredje part, varje år revisioner av utvalda
leverantörer. Under 2020 har 18 skrivbords-
revisioner genomförts. I år har fokus varit på
leverantörer i större byggentreprenader samt
ett antal av våra ramavtalsleverantörer. Inga
allvarliga fall av överträdelser uppdagades.
TL Bygg ställer krav på sina leverantörer att
de ska följa Sveriges Byggindustriers upp-
förandekod och att de ska vara certifierade
enligt certifieringssystemet BF9K gällande
kvalitet, miljö och arbetsmiljö. En självskatt-
ningsenkät har börjat användas av leveran-
törerna i januari 2020. En leverantörskod är
också under framtagande med tydligare krav
gällande hållbarhet. TL Byggs ambition är att
alla nya och befintliga ramavtalskunder ska
granskas med utgångspunkt i ställda krav
från och med 2021. Ingen samordnad gransk-
ning av leverantörer skedde under 2020.
Aktuell skatt, 11 %
Fastighetsskatt, 52 %
Ej avdragsgill moms, 37 %
Fördelning av skatter
– Bolaget betalade under 2020 361 miljoner kronor i olika
skatter, där fastighetsskatten utgör den största andelen
VÅR SKATTEPOLICY
Atrium Ljungberg betalar skatt i Sverige och
den består av aktuell skatt, fastighetsskatt,
ej avdragsgill moms, stämpelskatt, sociala
avgifter och särskild löneskatt. Vår skattepo-
licy slår fast att vi ska vara en pålitlig, lång-
siktig och ansvarstagande samhällsmed-
borgare som alltid agerar utifrån gällande
lagar och regler. Skatter ska kontrolleras,
redovisas och betalas korrekt.
Bolaget åtar sig också att inte bedriva
aggressiv skatteplanering. Med detta menar
vi transaktioner utan affärsmässiga drivkraf-
ter som bara syftar till att minska skatten.
Skattepolicyn finns tillgänglig på al.se. Läs
mer om betalda skatter i not H.10.
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Atrium Ljungbergs huvudkontor utsågs
till Sveriges snyggaste kontor 2018.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
26
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIKFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD MEDARBETARE
MEDARBETARE
Våra medarbetares kompetens och välmående är viktiga för att vi
ska vara ett långsiktigt hållbart och framgångsrikt företag. Vi vill vara
en utvecklande organisation, där lärande, engagemang, hälsa och
säkerhet står i fokus.
Atrium Ljungberg fortsätter att utvecklas,
vilket gör att behovet av medarbetare och ny
kompetens ökar. I slutet av 2020 hade kon-
cernen 340 (334) medarbetare, varav TL Bygg
129 anställda (127). Vi har under 2020 främst
anställt fler inom affärsstöd, affärsutveckling
och förvaltning. I en snabbt föränderlig värld
är det viktigt att vi är en lärande organisation
där medarbetarna ständigt utvecklar sig
och tar till sig ny teknik. Vi tror också på att
de bästa idéerna föds i samverkan mellan
människor med olika bakgrund och erfaren-
heter. För mer fakta om vår personalstyrka,
se not H.9
LIKA VÄRDE OCH JÄMSTÄLLDHET
Vårt grundläggande synsätt är att alla
människor har lika värde och rätt till lika
behandling. Medarbetarna ska ges samma
möjligheter gällande anställningsvillkor, kom-
petensutveckling och befordran, inom ramen
för sin kompetens och vilja. Arbetsvillkoren
styrs av kollektivavtalen. Lönesättningen tar
hänsyn till branschstatistik och medarbetar-
nas individuella prestation. Lönerna kartläggs
årligen och inga omotiverade skillnader fanns
mellan könen enligt årets undersökning. Vi
har inte heller haft några rapporterade fall av
diskriminering under året.
Fastighets- och byggbranschen är
fortfarande mansdominerad. I Atrium
Ljungberg-koncernen är 70 procent (72)
av medarbetarna män, vilket är en knapp
förändring jämfört med föregående år. Vi har
dock uppnått en jämn könsfördelning i led-
ningsgruppen och i de administrativa stöd-
funktionerna. Det finns fortfarande områden
att utveckla. Till exempel är yrkesarbetarna
och drifttekniker inom koncernen övervä-
gande män, vilket speglar branschen i övrigt.
TL Bygg har genom aktiva åtgärder tagit fram
handlingsplaner för att motverka diskrimi-
nering och har under 2020 arbetat extra med
att motverka ”byggjargonger”. En enkät har
genomförts bland kvinnliga medarbetare för
att fånga upp eventuellt upplevd diskrimine-
ring. Det kvinnliga nätverket som startades
2018 fortsätter att träffas kontinuerligt.
EN AV SVERIGES BÄSTA ARBETSPLATSER
Vi genomför årligen undersökningen
Great Place To Work® (GPTW) för att mäta
vår ambition att vara en av Sveriges bästa
arbetsplatser. Vårt mål är att varje år uppnå
ett genomsnittligt förtroendeindex på minst
85 procent. Atrium Ljungberg har använt
undersökningen sedan 2011 och samtliga
medarbetare ingår. De senaste sju åren har
resultatet överträffat målet. I 2020 års under-
sökning blev resultatet 89 procent (87). Den
bästa utvecklingen såg vi inom området att
chefer visar intresse för medarbetare utöver
sin yrkesmässiga roll, vilket kan hänga ihop
med det större fokuset på tätare avstäm-
ningar när det har varit mer distansarbete
under året. I undersökningen fick vi lite sämre
betyg gällande att medarbetare tas emot väl
vid byte av arbetsuppgifter. Detta kan bero på
att det kan vara svårare att göra en introduk-
tion under distansarbete.
TL Bygg har använt GPTW-undersökningen
sedan 2011 för tjänstemän och sedan 2016
för både tjänstemän och yrkesarbetare. Det
långsiktiga målet är att nå ett totalt index
om 86 procent. Resultatet för 2020 blev 79
procent, vilket är samma resultat som 2019,
Trots att dotterbolaget inte når upp till målet
är det ett bra resultat med tanke på pågående
pandemi och de utmaningar det innebär. Vi
arbetar aktivt för att förbättra förhållandena
genom att skapa handlings- och åtgärdspla-
ner tillsammans med yrkesarbetarna. En del
av arbetet påbörjades redan under december
månad och fortsätter under 2021.
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller
stressrelaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor.
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
27
ATRIUM LJUNGBERG OCH GLOBALA MÅLEN INTRESSENTDIALOG 2020 HÅLLBAR STADSUTVECKLING MILJÖ OCH RESURSANVÄNDNING AFFÄRSETIKFRAMTIDENS HÅLLBARA STAD MEDARBETARE
MEDARBETARNAS UTVECKLING
OCH ENGAGEMANG
Nyckeln till vår framgång är nöjda, ansvars-
tagande och engagerade medarbetare. För
att känna engagemang är det viktigt att alla
förstår vad som förväntas av dem och hur
deras insats bidrar till vår affär. Vi använder
därför en Performance management-pro-
cess som hjälper chefer och medarbetare att
fokusera på rätt saker och på medarbetarens
utveckling. Alla Atrium Ljungbergs medar-
betare och TL Byggs tjänstemän omfattas av
processen.
I processen ingår utvecklingssamtal,
handlingsplaner och uppföljningar. För varje
medarbetare sätts individuella mål och
handlingsplaner för utveckling, prestation,
innovation och hållbarhet. Detta görs i årliga
målsamtal med uppföljning två gånger per
år. Medarbetarna inom Atrium Ljungberg
har också minst åtta löpande feedback-sam-
tal varje år med sin chef. Medarbetarna på
Atrium Ljungberg får varje år utvärdera sin
chef och denna feedback nyttjas för utveck-
ling av ledarskapet. TL Bygg genomför också
årliga medarbetarsamtal med samtliga
yrkesarbetare.
Under året har utbildningar hållits inom
bland annat personlig effektivitet och
arbetsmiljö. Ledare inom Atrium Ljungberg
deltar varje år på chefsdagar och i år har det
skett ett flertal chefsutbildningar digitalt.
Generellt i år har det varit ett stort fokus
på utbildning och utveckling när det gäller
digitala hjälpmedel, både att lära sig nytt
samt att mötena har blivit digitala. Även årets
konferens genomfördes digitalt med ett
stort engagemang. Ett sätt att hålla engage-
manget uppe under året har varit att införa
tätare avstämningar med respektive chef och
grupp, men också digitala frukostmöten med
information från ledningen och olika delar av
organisationen.
Vi har också fokus på framtida medarbe-
tare och att bidra till deras utveckling. Vi
tillhandahåller praktikplatser för elever från
yrkeshögskolor. Vi anställer även sommar-
jobbare i förvaltningsorganisationen. Atrium
Ljungberg har inte behövt säga upp eller för-
tidspensionera medarbetare, och har därför
inte något program för övergångsstöd.
NOLLVISION FÖR SJUKDOM OCH OLYCKOR
Atrium Ljungberg har en nollvision när
det gäller stressrelaterade sjukdomar
och arbetsplatsolyckor. I fastighets- och
byggbranschen förekommer allvarliga
hälso- och säkerhetsrisker. I kontorsmiljön
är riskerna framförallt relaterade till den
psykiska hälsan. I driften av fastigheterna och
i byggverksamheten är skador på händerna
de vanligaste olyckorna. Atrium Ljungberg
har huvudansvaret för arbetet men även
medarbetarna har en viktig roll som tydlig-
görs i bolagets arbetsmiljöorganisation. I
samarbete med de anställda finns även en
arbetsmiljökommitté inom bolaget. HR leder
arbetet där ombud för de anställda deltar, ett
arbete för att minska risker för olyckor och
sjukdomar och öka trivseln på arbetsplatsen.
Under 2020 fortsatte vi att genomföra
hälsokontroller för alla medarbetare på
Atrium Ljungberg för att upptäcka ohälsa.
Koncernens medarbetare får friskvårds-
stöd (via den digitala plattformen Wellnet) i
form av bidrag till olika typer av träning och
aktiviteter. Vi genomför även andra hälso-
aktiviteter såsom träning på arbetsplatsen.
I år har denna skett digitalt eller utomhus. Vi
har också interna trafikregler för hur vi ska
jobba med möten, e-post, telefon och Teams.
Under medarbetarsamtalen sätts ett eget
personligt hållbarhetsmål för varje individ.
Atrium Ljungbergs medarbetare erbjuds
också en frivillig hälsoförsäkring som ger
tillgång till specialistvård, läkare online och
samtalsstöd.
För att motverka arbetsplatsolyckor genom-
förs regelbundna arbetsmiljöutbildningar
för projektledare, tekniska förvaltare och
tjänstemän inom produktion på TL Bygg. En
arbetsmiljökommitté träffas fyra gånger
per år. Det finns ordnings- och skyddsregler
på varje byggarbetsplats, skyddsombud
utses och skyddsronder genomförs. Det
är viktigt att hålla fokus på förebyggande
säkerhetsarbete.
TL Byggs ledningssystem är certifierat enligt
BF9K som är ett lednings- och produktcerti-
fieringssystem som ställer krav på kvalitet,
miljö och arbetsmiljö likt en ISO-certifiering,
men är direkt anpassat för byggbranschen.
TL Bygg har varit certifierade sedan 2002 och
arbetar aktivt för en minskad negativ miljöpå-
verkan och har regler och rutiner för att alla
medarbetare ska ha en god arbetsmiljö. Varje
år sker en tredjepartsrevision. 2020 utfördes
den av Det Norske Veritas.
Spelplanen för verksamheter ändrar hela tiden skepnad och nya
affärsmodeller utvecklas snabbt. Ett föränderligt eko system kräver
snabba och flexibla aktörer men kanske viktigast av allt, aktörer med
helhetsperspektiv som bidrar till långsiktigt värdeskapande.
Vi lever i en föränderlig värld
HÅLLBARHET
Hållbarhet har på kort tid utvecklats till
en faktor som är av yttersta strategisk vikt
för bolag som vill vara långsiktigt rele-
vanta. Hållbarhetsbegreppet har utveck-
lats till att innefatta flera aspekter utöver
miljö. Frågor som socialt ansvarstagande,
affärsetik och bolagsstyrning är idag nyck-
elkomponenter i begreppet hållbarhet.
Bolagen behöver ta ett tydligare helhets-
ansvar för hela sin affärskedja
och bidra på de marknader där
de är verksamma. Kunderna
efterfrågar hållbara lösningar
och leverantörerna vill jobba
med långsiktiga och stabila
kunder. Bolagets hållbarhets-
profil väger allt tyngre när morgonda-
gens medarbetare väljer sin framtida
arbetsgivare.
Grön finansiering har de senaste åren
vuxit i betydelse och är numera en integre-
rad del i många bolags hållbarhetsarbete
och finansieringsstrategi. Bolag med
god kontroll på hållbarhetsfrågan kan få
säkrare och ibland också billigare tillgång
till kapital i takt med att allt mer kapital
söker sig till gröna placeringar.
KONSUMTIONSMÖNSTER
Handeln är inne i en strukturomvandling
där vi sett stora förändringar i konsumtions-
mönster under de senare åren. E-handeln
fortsätter att vinna mark och har under 2020
fått en stor draghjälp av covid-19-pandemin.
För dagligvaruhandeln, som 2019 endast hade
två procent andel e-handel, innebar 2020 en
rekyl för den digitala matförsäljningen och
hemleverans. Samtidigt har initiativ som
”support your local”, som handlar om att
gynna lokala butiker och producenter vuxit sig
starkare i samband med pandemin.
Vi noterar en långsiktig och tydlig förändring
i människors sätt att konsumera. En föränd-
ring som inte enbart är kopplad till pandemin.
Detta är kanske särskilt tydligt i de yngre
generationerna. I takt med att medvetenhe-
ten kring att vår planets resurser är ändliga
påverkas både livsstil och konsumtionsmöns-
ter. Tydliga exempel är det stora intresset
för ekologisk och närodlad mat. Vi ser även
ett ökat intresse för cirkulär ekonomi och att
genom minskad konsumtion och eget ägande
bidra till en bättre och mer hållbar miljö.
TEKNISK UTVECKLING OCH
NYA AFFÄRSMODELLER
Logiken för värdeskapande
förändras i takt med att tekniken
utvecklas. Nya produkter, tjäns-
ter, beteenden och affärsmodeller
uppstår i spåren av denna utveckling.
Fysiska varor transformeras till digi-
tala tjänster och i allt snabbare takt
skapas nya fenomen som exempelvis
delningsekonomin, där varor och
tjänster kan säljas, köpas, samägas,
bytas eller återbrukas. Delningseko-
nomin utmanar och skapar nya värden
där den nära relationen till kunden blir
viktigare än någonsin. För att behålla
sin relevans behöver alla företag följa
med i denna förändring och löpande
uppdatera sin förståelse för var man
befinner sig i det nya ekosystemet. Dels
i termer av möjligheter till nya erbjudan-
den och lösningar, dels i termer av risker
för att bli utkonkurrerad av nya, effekti-
vare modeller för värdeskapande.
En annan stark trend är kraven på
service. Kunder är allt mer välinforme-
rade och kritiska, de vet vad god service
28
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTIONOMVÄRLD OCH TRENDER
MARKNAD OCH
OMVÄRLD ..................................... 28
OMVÄRLD OCH TRENDER ......................28
KONTOR ....................................................30
DETALJHANDEL .....................................31
BOSTAD ..................................................... 32
TRANSAKTION .........................................33
Platser som kan erbjuda en bredd
av varor, tjänster och upplevelser
är mer attraktiva.
ETT PAR ORD MED ...
CHARLOTTA MELLANDER
Professor i nationalekonomi med fokus på
regional ekonomi, Handelshögskolan i Jönköping
Vad är det som gör städer attraktiva? Finns det
risk att urbaniseringen kommer att stanna av
på grund av pandemin? Charlotta Mellander,
professor i nationalekonomi med fokus på
regional ekonomi vid Handelshögskolan i
Jönköping, tror att våra storstäder kommer
fortsätta att växa.
”Städer har två fördelar jämfört med mindre
platser. Det ena kallar vi inom forskningen för
agglomerationseffekter, en slags produktions-
fördel. Om du fyller en plats med många olika
människor som kan olika saker så får du en mer
effektiv arbetsmarknad. Är du mer produktiv
kan företagen i sin tur betala högre
löner, vilket i sig attraherar fler. Det
andra är en konsumtionsfördel,
platser som kan erbjuda en bredd
av varor, tjänster och upplevelser är
mer attraktiva.”
Under det senaste året har täta miljöer med
många människor ifrågasatts från vissa håll.
Charlotta Mellander tror dock inte att pande-
min kommer att bromsa urbaniseringen.
”Det är främst yngre som flyttar och de
kommer troligen fortsatt att lockas till
städerna. Staden har fortfarande produktions-
fördelen att leva på fram till dess att pandemin
är över och med all sannolikhet mycket urbana
verksamheter startar upp igen.”
HUR PÅVERKAS STÄDERNAS
ATTRAKTIVITET AV PANDEMIN?
är och förväntar sig snabb leverans. Ett dåligt
bemötande kan vara förödande för ett företag
då recensioner sprider sig blixtsnabbt via
sociala medier. Vi ser också att kraven på
individanpassad service ökar. Konsumenten
vill helt enkelt inte vara en i mängden utan få
erbjudanden kopplade till våra preferenser
och livsstil. Bekvämlighet är nyckelordet och
kan vara avgörande för en konsuments val.
I digitaliseringens fotspår ökar människors
krav på flexibilitet. Trenden syns inom många
områden men är kanske tydligast på arbets-
marknaden. Digital teknik har förändrat vårt
sätt att arbeta, det är ingen nyhet att många
människor uppskattar friare arbetstider då
det underlättar i vardagslivet. Under 2020
har covid-19-pandemin accelererat föränd-
ringen i arbetsmönster då vi tvingats till ökat
distansarbete. För att klara en så omfattande
förändring på våra arbetsplatser kommer
kraven på ledarskap att öka. Framgångsrika
ledare kommer att vara de som fokuserar på
individens självledarförmåga och att skapa en
stark företagskultur, även på distans.
MÅNGFALD
Jämställdhetsfrågan är inget nytt fenomen
men på senare år har ämnet fått en allt större
plats på agendan. Trots detta kan vi konsta-
tera att det i Sverige, som är ett av världens
mest jämställda samhällen, fortfarande är
glest med kvinnor i näringslivets toppskikt.
Jämställdhetsfrågan handlar dock inte bara
om jämn könsfördelning, under senare tid
märks även ett ökat fokus på mångfald ur ett
bredare perspektiv. Flera rapporter vittnar
om att näringslivet sakta börjar förstå vikten
av att företag speglar sin omvärld. Att det nu
krävs en bredare representation och att lyfta
perspektiv som, med en allt för homogen
medarbetarskara, riskeras att missas helt.
Heterogena grupper har ofta en större
förmåga att bidra med fler erfarenheter och
nya infallsvinklar. Det ger högre innovations-
kraft internt, och externt resulterar det i nya
affärer, förbättrad kundinsikt och möjlighet
att locka mer drivna kandidater som vill
arbeta i en inkluderande arbetsmiljö. Mång-
fald ger, som ordet antyder, många fördelar.
Även affärsmässiga.
För att öka mångfalden i en bransch krävs
strategiska beslut men även att ändra en
många gånger djupt rotad föreställning att det
”inte finns andra människor att anlita”. Samma
argument och föreställningar känns igen
från jämställdhetsdebatten och precis som i
den frågan kommer det att krävas att företag
och organisationer skaffar sig kunskap och
verktyg för att en förändring ska ske.
Jakten på kompetens hårdnar. För att vara
fortsatt lönsam och konkurrenskraftig måste
företag kunna locka de bästa talangerna,
vilket är omöjligt om man håller fast vid
förlegade strukturer och normer. Framtidens
ledare kräver en attraktiv och inkluderande
arbetsplats, och mångfald leder även till ökad
lönsamhet.
Digital teknik har förändrat vårt sätt att
arbeta, vilket ökar kraven på ledarskap.
Kanske är ändå den största katalysatorn för
förändring den allmänna opinionen. Repre-
sentation har blivit allt viktigare och något
som samhället, inte minst en yngre, värde-
ringsstyrd generation, efterfrågar och kräver.
På samma sätt som att ett genomtänkt och
aktivt hållbarhetsarbete de senaste tio åren
gått från att vara något endast ett mindre
antal bolag arbetat med till att idag ses som
en ren hygienfaktor, kommer ett bredare
mångfaldsarbete också att utvecklas framåt.
29
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTIONOMVÄRLD OCH TRENDER
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm,
Göteborg, Malmö ochUppsala där vi sett en positiv hyresutveckling
och låga vakanser. Trots att traditionella arbetssätt har utmanats
under pandemin spås kontoren ha en fortsatt viktig roll för företag
även i framtiden.
FORTSATT STARK KONTORSMARKNAD
Kontorssegmentet präglas av viss osä-
kerhet kopplad till hur framtidens arbets-
platser kommer utvecklas till en följd
av covid-19-pandemin. Hittills indikerar
marknaden att hyresnivåerna har stått emot
pandemins effekter relativt väl samtidigt som
transaktionsvolymen inom segmentet utgör
en stor del av den totala volymen för 2020.
Kontorets position som mötesplats, varu-
märkesbyggare, innovationsmotor och en
viktig komponent för företagskultur ska inte
underskattas och behovet av kontor bedöms
vara av högsta vikt för företag framöver, trots
att traditionella arbetssätt utmanas av nya
arbetsformer.
STOCKHOLM
Vakansgraden i centrala Stockholm ökade
något under året från historiskt låga nivåer
och stabiliserades runt fem procent, i nivå
med det långsiktiga medelvärdet. Sett över
hela innerstaden var utvecklingen mest stabil
på Södermalm och Gärdet/Värtahamnen
jämfört med föregående år.
Den ökade vakansen kan ha en positiv effekt
för marknaden genom att möjliggöra flytt-
kedjor som tidigare begränsats av det låga
utbudet. Hittills har den ökade vakansgraden
inte haft någon effekt på hyresnivåerna.
GÖTEBORG
Även i centrala Göteborg ökade vakanserna
något under året från historiskt låga nivåer.
Vid slutet av 2020 var vakansgraden 5,5
procent, vilket är något högre än det lång-
siktiga medelvärdet. Hyresnivåerna i staden
har varit oförändrade sedan årsskiftet. De
närmaste åren kommer att karaktäriseras av
stora projektvolymer som kommer att färdig-
ställas under perioden 2021–2023.
MALMÖ
Vakansnivåerna i centrala Malmö ökade
under årets sista kvartal och slutade på 10,5
procent. Den relativt höga vakansgraden
kan delvis förklaras av flera år med höga
nyproduktionsvolymer, delvis uppfört på
spekulation. I Västra hamnen och Hyllie var
vakanserna stabila under året. Hyresnivå-
erna i Malmö var stabila under 2020.
UPPSALA
I centrala Uppsala sjönk vakansnivåerna
under 2020 från cirka sex procent ner till dryga
fem procent vid slutet av året. Utvecklingen på
hyresmarknaden var stabil under året.
Källa: Savills och Strateg fastighetskonsult
’000 kvm
Källa Savills
Centrum
Innerstaden
Kista
Söderort
Norrort
0 200 400 600 800 1 000 1 200
Hufvudstaden
Balder
Skandia Fastigheter
AFA Fastigheter
SEB Trygg Liv
Castellum
Folksam
Alecta
Humlegården
Kungsleden
Atrium Ljungberg
Klövern
AMF Fastigheter
Fabege
Vasakronan
Uthyrbar kontorsarea i Stockholm
– Atrium Ljungberg är den femte största fastighetsägaren av kontor i Stockholm
1)
Medelhyran för mycket
bra lokaler i bästa läge.
kr/kvm
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2020201920182017201620152014201320122011
Stockholm, Centrum
Stockholm, Vasastaden/Norrmalm
Stockholm, Kista
Stockholm, Söderförort
Stockholm, Södermalm
Göteborg, Lindholmen
Malmö, Centrum
Uppsala, Centrum
Källa: Savills
Hyresutveckling i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala
1)
– Kraftig ökning av marknadshyran under de senaste åren på Atrium Ljungbergs flesta delmarknader
Atrium Ljungbergs marknadsandelar
på delmarknader, Kontor
Delmarknader
Kontorsyta,
'000 kvm
Andel Atrium
Ljungberg, %
Stockholm
CBD (Central Business
District) 1808 1
Innerstaden 3565 3
Närförort, norr 2000 2
Närförort, söder 861 22
Kista 900 7
Göteborg
Lindholmen 288 24
Malmö
Innerstaden, inkl CBD 852 3
30
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
OMVÄRLD OCH TRENDER DETALJHANDEL BOSTAD TRANSAKTION
ATRIUM LJUNGBERG ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
KONTOR
KONTOR PÅ STARKA MARKNADER
Källa: HUI Research
Atrium Ljungbergs marknadsandelar
på delmarknader, Handel
Kommun
Omsättning
kommunen
mkr
1)
Andel Atrium
Ljungberg, %
Stockholm 72759 0
Nacka 7594 43
Uppsala 16449 18
Malmö 25924 7
1)
Avser omsättning per kommun 2019.
Atrium Ljungbergs handelsplatser är koncentrerade till några av de
främsta tillväxtområdena i Stockholm, Malmö och Uppsala. Detalj-
handeln hade en positiv tillväxt under 2020, trots att året dominerades
av restriktioner och rekommendationer om social distansering.
Skillnaden mellan olika detaljhandelsbranscher var dock stor.
DETALJHANDELN FORTSÄTTER VÄXA
DETALJHANDELN 2020
Detaljhandeln växte med 3,7 procent under
pandemiåret 2020, vilket gör att branschen
upplevt positiv tillväxt varje år sedan 1997.
Både dagligvaruhandeln och sällanköps-
handeln hade positiv tillväxt med 3,2 procent
vardera.
Det som särskiljer 2020 är de stora diffe-
renserna inom detaljhandelns delbranscher.
Hemelektronik- och byggvaruhandeln har
gått starkt under pandemin, samtidigt som
framförallt beklädnadshandeln hade ett tufft
år. Branscher med en starkt positiv tillväxt
kan kopplas till ökad tid i hemmet, med
elektronisk utrustning tillika renoveringar
och upprustning av den egna utemiljön. Störst
tillbakagång finns motsatt i de branscher
som i hög grad exponeras mot social närvaro.
Inköpen inom kläd-, sko-, och optikhandel
backade kraftigt. Efter den milda vintern fick
sporthandeln ett stort uppsving under som-
marhalvåret, när kläder och utrustning för fri-
luftsliv hade goda dagar. Störst framgång hade
aktörer med e-handelsförsäljning. Tillväxten
för e-handeln landade enligt PostNord på hela
33 procent för helåret 2020.
E-HANDEL FÖR FLER I PANDEMINS SPÅR
Pandemin har snabbat på vissa konsum-
tionsförändringar som tidigare låg flera år
fram i tiden. Förutom att e-handeln gene-
rellt ökat kraftigt, är det främst i de högre
åldersgrupperna som försäljningen haft
störst tillväxt. För de kunder som tidigare valt
att enbart handla fysiskt har pandemin och
rekommendationer om att hålla sig hemma
bidragit till många nya digitala konsumenter.
För dagligvaruhandeln som historiskt är
en bransch med en låg e-handelsandel på
runt två procent, innebar 2020 en rekyl för
den digitala matförsäljningen. Hemleverans
med mat ökade enligt Dagligvaruindex under
året med 50 procent och upphämtning i butik
med 155 procent. Som en jämförelse ökade
e-handelsförsäljningen av hemelektronik
med 37 procent under året, enligt PostNords
e-barometer. Branschen hade 2019 en e-han-
delsandel på ungefär 33 procent.
DETALJHANDELN UNDER KOMMANDE ÅR
Detaljhandeln förväntas nå positiv tillväxt
även under de kommande två åren enligt
prognos från HUI. Tillväxten förväntas bli
något lägre än under de senaste åren, där
framförallt dagligvaruhandeln har en låg till-
växt i och med de stora volymförändringarna
under 2020. Prognosen ligger på 2,5 procent
för 2021 och två procent för 2022.
ÅTERHÄMTNING I SIKTE FÖR DEN
FYSISKA HANDELN
E-handelsförsäljningen kommer sanno-
likt att fortsätta gynnas av restriktioner och
förändrade konsumtionsmönster kopplade
till pandemin. Första halvan av 2021 förväntas
likna 2020 men på sikt bör vaccinering och
därmed lättare restriktioner åter locka kunder
till fysiska butiker. Det finns ett uppdämt behov
av att träffas och konsumera och detta bör ge
positiva effekter för detaljhandeln.
Detaljhandelns utveckling 2020 per delbransch, löpande priser
– Varierande tillväxt inom sällanköpsvaruhandel där möbler och hemutrustning gick
starkt men mode har det fortsatt tufft
Detaljhandelns utveckling och prognos 1991–2021, löpande priser
– Positiv tillväxt varje år sedan 1997 i detaljhandeln
Källa: HUI Research
1)
14,2
10,8
-30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15
Detaljhandel
Dagligvaruhandel
Sällansköpsvaruhandel
Sko- och väskhandel
Klädhandel
Optikhandel
Kosmetik/ sjukvårdshandel
Sporthandel
Möbelhandel
Heminredningshandel
Elektronik och vitvaror
Bygghandel
5,7
4,1
3,3
-5,9
-6,3
-20,2
-29,4
3,2
3,2
3,7
%
-6
-3
0
3
6
9
2021201620112006200119961991
Källa: HUI Research
1)
1)
Siffror från HUI Research kan komma att uppdateras.
31
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR BOSTAD TRANSAKTION
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
DETALJHANDEL
Våra bostadsbyggrätter och bostäder finns i Stockholm, Uppsala
och Malmö. Trots pandemin fortsatte priserna på bostadsrätter att
stiga under året och utbudet av nyproducerade bostadsrätter
stabiliserades, dock på en lägre nivå än tidigare år.
BOSTÄDER I TILLVÄXTREGIONER
STARK UTVECKLING PÅ
BOSTADSRÄTTSMARKNADEN
Under 2020 steg bostadsrättspriserna på
samtliga av Atrium Ljungbergs marknader.
Grundläggande faktorer såsom befolknings-
tillväxt, urbanisering, ekonomisk tillväxt
och låga räntor skapar stor efterfrågan på
bostäder. Efter en stark inledning under årets
första månader utlöste pandemins effekter
en stor oro på marknaden, vilket resulte-
rade i en negativ prisutveckling. Marknaden
återhämtade sig dock under sommaren och
hösten vilket medförde rekordnivåer. Sett
till hela året steg priserna på bostadsrätter
med sju procent och på villor med 13 procent.
Under året såldes 120 000 bostadsrätter
vilket var över 8 000 fler än förra året. Det
sammanlagda försäljningsvärdet för bostä-
der på successionsmarknaden var 14 procent
högre än föregående år.
Bostaden har under året blivit alltmer
central i mångas liv vilket bidrog till ökad
aktivitet på marknaden. Att vi under pande-
min spenderar mer tid och arbete i hemmet
leder till ändrade boendepreferenser vilket
medför en ökad efterfrågan på större bostä-
der och boenden med trädgård och tillgång
till natur. Tillsammans med en tro på fortsatt
stigande priser bidrar detta till att omsätt-
ningshastigheten är hög. Prisuppgången på
större bostäder ökar mer än för mindre.
Antalet påbörjade flerbostadshus
var stabilt och antalet beviljade bygglov tyder
på att trenden fortsätter. Efterfrågan på
hyresrätter i Atrium Ljungbergs marknader
är fortsatt stabil. Kötider i förmedlad nypro-
duktion visar på fortsatt stabil efterfrågan.
STOCKHOLM
Bostadsrättspriserna i Stockholm har fort-
satt stiga under 2020. Omsättningstakten på
successionsmarknaden har varit rekordhög
samtidigt som utbudet av nyproducerade
bostäder har legat stabil. Under året har både
byggstarter och försäljningsstarter ökat i
Stockholmsregionen. Under året säljstar-
tades cirka 6 500 bostadsrättslägenheter i
Stockholms län. Detta motsvarar drygt 200
säljstartade projekt. Antalet byggstartade
flerbostadshus fram till det tredje kvartalet
ökade med 17 procent jämfört med motsva-
rande period föregående år.
Befolkningstillväxten fortsätter och länet
växer årligen med omkring 35 000 personer.
Bostadsförmedlingen Stockholms bostadskö
ökade med cirka fem procent trots en sjun-
kande kötid. Totalt antal sökande i kön är
cirka 700 000 personer.
Den genomsnittliga kötiden sjönk från åtta
till cirka sju år för nyproducerade hyresrätter.
MALMÖ
Bostadsrättspriserna i Malmö fortsatte
att stiga under större delen av 2020. Malmö
hade den mest positiva prisutvecklingen av
landets storstadsregioner. Antalet påbörjade
flerbostadshus har de senaste åren legat
stabilt. Malmöregionens befolkning växer med
cirka 17 000, motsvarande en dryg procent.
I Malmö ligger den genomsnittliga kötiden för
en nyproducerad hyresrätt stabilt vilket tyder
på en fortsatt efterfrågan på hyresrätter.
UPPSALA
Bostadsrättspriserna i Uppsala steg med
undantag för en svag inledning på året med
anledning av pandemin. Bostadsmarknaden i
Uppsala har präglats av ett stort utbud, men
utbudet av nyproducerade bostadsrätter har
sjunkit kraftigt de senaste åren och normali-
serades under 2020.
Uppsalaregionen är fortsatt en av de snab-
bast växande regionerna i Sverige med en
befolkningstillväxt om cirka 4 000 personer
för årets tre första kvartal, vilket motsvarar
en ökning om en procent. Uppsalaregionens
tillväxt kommer främst från ett starkt inrikes
flyttnetto.
Den genomsnittliga kötiden för en nyprodu-
cerad hyresrätt har minskat från 3,5 år till 2,5
år det senaste året, med anledning av ett ökat
utbud. Sedan 2016/2017 har nyproduktionen i
Uppsala till stor del utgjorts av hyresrätter.
Bostadsrättspriser i utvalda områden, löpande priser
– Ökning av bostadsrättspriserna under 2020 på Atrium Ljungbergs delmarknader
Nyproducerade bostäder till salu
– Utbudet av nyproducerade bostäder har minskat, framförallt i Stockholm och Uppsala
Källa: Värderingsdata
kr/kvm
Uppsala centrum
Stockholms innerstad
Malmö kommun
Stockholm närförort
Göteborg centrum
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
201918171615141312111009080706
Källa: Värderingsdata
kr/kvm
Uppsala centrum
Stockholms innerstad
Malmö kommun
Stockholm närförort
Göteborg centrum
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
201918171615141312111009080706
Källa: Booli
Antal
Uppsala län
Stockholms län
Västra Götalands län
Skåne län
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
20202019201820172016
32
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL TRANSAKTION
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
BOSTAD
Transaktionsmarknaden uppvisar fortsatt höga omsättningsvolymer
trots pågående global pandemi. Fortsatta ekonomiska stimulanser
i kombination med låga räntor och god tillgång på kapital tros gynna
efterfrågan på fastigheter även framöver.
AKTIV TRANSAKTIONSMARKNAD
TRANSAKTIONSMARKNADEN 2020
Trots en global pandemi som haft en negativ
inverkan på både ekonomi och samhälle har
fastighetsmarknaden visat stor motstånds-
kraft under 2020. Totalt omsattes fastig-
heter till ett värde om cirka 209 miljarder
kronor, vilket är den näst högsta noteringen
som någonsin har uppmätts. Jämfört med
rekordåret 2019 minskade årets transak-
tionsvolym med fem procent.
Transaktionsmarknaden under 2020 har
karaktäriserats av portföljtransaktioner som
utgjorde 60 procent av totala transaktions-
volymen. Den genomsnittliga transaktions-
volymen uppgick till 337 miljoner kronor
vilket är 21 procent högre än genomsnittet för
de senaste fem åren.
INTERNATIONELLA INVESTERARE
FORTSATT AKTIVA
Volymen av utländskt kapital som har tagit
sig in på den svenska fastighetsmarkna-
den begränsades under årets första hälft
på grund av bland annat reserestriktioner
och karantäner. Trots detta har utländska
investerare svarat för 23 procent av den totala
transaktionsvolymen, vilket motsvarar cirka
49 miljarder kronor. Värt att notera är att
utländska investerare har agerat nettoköpare
för fjärde året i rad.
STOR EFTERFRÅGAN PÅ SÄKRA
KASSAFLÖDEN
Till följd av osäkerheten som råder kring den
ekonomiska utvecklingen har intresset för
fastighetsinvesteringar med säkra kassaflö-
den ökat under året. Med en transaktionsvo-
lym på 62 miljarder kronor och en marknads-
andel på 29 procent var bostadsfastigheter
det enskilt största segmentet under året.
Samhällsfastigheter var det näst största
segmentet med 19 procent, följt av lager- och
logistikfastigheter som utgjorde 17 procent.
Stockholm svarade för den största andelen på
38 procent, följt av Malmö på 11 procent och
Göteborg på 9 procent.
FÖRUTSÄTTNINGAR INFÖR 2021
På osäkra marknader tenderar fastighets-
investerare att söka säkra kassaflöden, vilket
fortsatt bör stötta efterfrågan på hyresbostä-
der och samhällsfastigheter samt andra
objekt kopplade till säkra kassaflöden genom
långa hyresavtal och starka hyresgäster.
Mycket tyder på en ekonomisk återhämt-
ning och positiv BNP-tillväxt under 2021 i
samband med att vaccinering genomförs i
stor skala. Fortsatta ekonomiska stimulan-
ser kombinerat med en expansiv penningpo-
litik från Riksbanken bör bidra till ett fortsatt
lågt ränteklimat under 2021. De låga räntorna
kombinerat med en god tillgång på kapital
kommer gynna efterfrågan på fastigheter
som investeringsalternativ under året.
Transaktionsvolym per geografiskt område
– Totalt omsattes fastigheter för 209 miljarder 2020
Transaktionsvolym per fastighetstyp
– Stark efterfrågan på bostäder och samhällsfastigheter under 2020
Direktavkastningskrav och 10-årig stats obligationsränta
– Fortsatt stor skillnad mellan avkastningskrav på fastigheter och statsobligations räntan
Källa: Savills
mdkr
0 50 100 150 200 250
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
Handel
Kontor
Bostäder
Lager/industri
Hotell
Blandfastigheter
Mark
Övrigt
mdkr
0 50 100 150 200 250
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
Källa: Savills
Stockholm
Göteborg
Malmö
Övriga Sverige
Källa: Savills
%
Direktavkastningskrav köpcentrum
Direktavkastningskrav kontor,
Göteborg centrum
Direktavkastningskrav kontor,
Malmö centrum
10-årig statsobligation
-2
0
2
4
6
2020201920182017201620152014201320122011
Direktavkastningskrav kontor,
Stockholm centrum
33
ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
OMVÄRLD OCH TRENDER KONTOR DETALJHANDEL BOSTAD
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
TRANSAKTION
Atrium Ljungberg är en långsiktig ägare med stark finansiell ställning. Att
utveckla, bygga och äga fastigheter är en kapital intensiv verksamhet som kräver
god tillgång till finansiering. Valet av kapital struktur ger en önskad kombination
av finansiell risk i förhållande till finansieringskostnad.
Stark finansiell ställning
FINANSMARKNADEN 2020
Våren präglades av covid-19-pandemin och
kraftigt fall i Sveriges BNP. Under tredje
kvartalet sågs en återhämtning av ekonomin
när smittspridningen sjönk men de sista tre
månaderna, när den andra vågen av smitt-
spridning sköljde in över Sverige och övriga
Europa, bröts denna återhämtning något.
Enligt en rapport från SCB växte Sveriges
ekonomi med 0,5 procent under
sista kvartalet 2020 och BNP för
helåret 2020 bedöms ha minskat
med 2,8 procent.
De finansiella marknaderna drab-
bades av likviditetsproblem under
slutet av första och hela andra kvartalet 2020
vilket bland annat ledde till svårigheter för
företag att finansiera sig via kapitalmark-
naden. Genom kraftiga stimulanspaket och
stödköp av obligationer skedde en återhämt-
ning under hösten. Detta resulterade även i
en prissättning på nivåer likt innan pandemin.
Den rörliga räntan, Stibor 3-månader,
uppgick vid årsskiftet till –0,05 procent
jämfört med 0,15 procent i början av året. Den
10-åriga swapräntan uppgick vid årsskiftet
till 0,39 procent jämfört med 0,67 procent vid
årets början.
FINANSMARKNADEN 2021
Den globala ekonomin bedöms börja
återhämta sig under 2021. Dock har början
av året präglats av osäkerhet kopplat till
bland annat fortsatt virusspridning och nya
nedstängningar. På den positiva sidan finns
påbörjad vaccination, fortsatta ekonomiska
stimulanser inom EU och USA samt underlig-
gande signaler om en önskan från företag och
hushåll om att återgå till mer normaliserade
nivåer gällande produktion och konsumtion.
I Sverige förväntas återhämtningen ta fart
igen under andra kvartalet och i senaste
prognosen från Konjunkturinstitutet förvän-
tas en BNP-tillväxt om 3,1 procent för 2021,
även om osäkerheten ökat. Lågkonjunkturen
förväntas bli djup men tack vare en expansiv
finanspolitik och rekordstora budgeterade
åtgärder är de offentliga finanserna fortsatt
starka med stort manöverutrymme
att ytterligare stötta ekonomin med
offentliga medel.
Riksbankens styrränta bedöms
lämnas oförändrad på noll procent
med primärt fokus på inflationsmå-
let under de närmaste åren.
FINANSIERING OCH FINANSPOLICY
Att utveckla, bygga och äga fastighe-
ter är en kapitalintensiv bransch vilket
innebär olika finansiella risker. Den
främsta risken är likviditetsrisken i
form av refinansieringsrisker och kre-
ditrisker kopplat till omförhandlingar
av lån, obligationsförfall och nyfinan-
sieringsbehov med hänsyn till inves-
teringar i egna fastigheter och förvärv.
En annan risk är fluktuationer i resultat
och kassaflöde på grund av ränteföränd-
ringar. Finansverksamheten regleras av
finanspolicyn som minst årligen prövas
och fastställs av styrelsen.
GRÖN FINANSIERING
– Halva skuldportföljen är nu grön
49 %
34
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
FINANSIERING
................................................................... 34
FINANSIERING .........................................34
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
Finanspolicy 2020
Mål/Mandat Utfall 2020-12-31
Belåningsgrad kommersiell fastighet max 70 % 65%
Belåningsgrad bostadsfastighet max 75 % 58%
Belåningsgrad koncern max 50 % 40 %
Andel ränteförfall inom 12 mån 0–55 % 22%
Andel låneförfall inom 12 mån 10–30 % 0 %
Valutarisk finansiering får ej förekomma förekommer ej
Bankmedel 0–200 mkr 279 mkr
Outnyttjad checkkredit 300–500 mkr 300 mkr
Antal leverantörer av finansiering, banker 3–7 8
Lånevolym hos en leverantör max 50 % 8%
Kreditlöften och likvida medel/låneförfall 4,5 mån minst 100 % uppfyllt
Finansiella mål
Mål Utfall 2020-12-31
Belåningsgrad max 45 % 39,9%
Räntetäckningsgrad > 2 ggr 4,6
KAPITALSTRUKTUR OCH
KAPITALMARKNADSFINANSIERING
Atrium Ljungberg strävar efter en fördelning
mellan eget kapital och lånat kapital som ger
bolaget en acceptabel risknivå. Eget kapital
uppgick till 22 668 miljoner kronor (22 784)
och skulder uppgick till 26 947 miljoner kronor
(28 272) varav 18 905 miljoner kronor avser
räntebärande skulder (20 211). Belåningsgra-
den ska enligt bolagets finansiella mål lång-
siktigt understiga 45 procent. Vid årsskiftet
uppgick den till 39,9 procent (41,7). Belånings-
graden har de senaste tio åren legat som lägst
på 39,8 procent och som högst på 45,7 procent.
Kapitalmarknadsfinansiering står för
den största andelen av finansieringen och
utgör 59 procent av totala lånevolymen (54).
Kapitalmarknadsfinansieringen består av
obligationer i svenska kronor och norska
kronor som emitterats under bolagets
MTN-program. Detta kompletteras med
kortfristig finansiering via ett företagscertifi-
katprogram. Bankfinansiering stod för
6 769 miljoner kronor (8 288) och utgjorde
36 procent (41) av lånevolymen.
Atrium Ljungberg har sedan 2013 finansierat
sig via kapitalmarknaden då bolaget eta-
blerade både certifikat- och MTN-program.
Rambeloppet för certifikatsprogrammet var
vid årsskiftet fem miljarder kronor och för
MTN-programmet tio miljarder kronor. Kapi-
talmarknadsfinansiering har under senare år
ökat i andel av total lånevolym och är en viktig
finansieringskälla. Under 2020 genomfördes
fyra obligationer med en total volym om 2 288
miljoner kronor.
Totalt finns obligationer om 8 700 miljoner
kronor (8 123) utestående under MTN-pro-
grammet. Utestående företagscertifikat
uppgick vid årsskiftet till 2 404 miljoner
kronor (2 769). Outnyttjade lånelöften utöver
Icke säkerställda lån, 24 %
Eget kapital, 46 %
Säkerställda lån, 14 %
Uppskjuten skatteskuld, 10 %
Övriga skulder, 7 %
Direktlån, 5 %
Gröna Obligationer, 32 %
Banklån, 19 %
Gröna icke säkerställda banklån, 5 %
Gröna banklån, 12 %
Obligationer, 14 %
Företagscertifikat, 13 %
lånelöften som täcker utestående företags-
certifikat uppgick till 2 365 miljoner kronor
(2 276). Bolaget har dessutom en outnyttjad
checkkredit om 300 miljoner kronor (300).
KAPITAL- OCH RÄNTEBINDNING
Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt
engagemang vilket kräver en långfristig
finansiering. Lång kapitalbindning minskar
även refinansieringsrisken. Den återstående
kapitalbindningstiden var vid årsskiftet 4,7
år (4,3).
Räntekostnader är den enskilt största
kostnadsposten i resultaträkningen. Den
påverkas i huvudsak av förändring i mark-
nadsräntan och förutsättningarna på kre-
ditmarknaden som påverkar kreditgivarnas
marginal. För att minska svängningarna i
räntekostnaden är räntorna bundna på olika
löptider. För att minska ränterisken och för
att uppnå önskad räntebindning använder
vi räntederivat vilket är ett flexibelt och
kostnadseffektivt sätt att förlänga räntebind-
ningen utan att behöva förändra villkoren på
de underliggande lånen.
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets
slut till 1,6 procent (1,6). Inklusive outnyttjade
lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan
till 1,7 procent (1,7). Den genomsnittliga
räntebindningstiden uppgick till 5,0 år (5,4)
vid årets slut.
FINANSIELLA INSTRUMENT
Utöver räntederivat används valutaderivat för
att eliminera valutaexponeringen som uppstår
när obligationer emitteras i norska kronor.
I enlighet med redovisningsreglerna IFRS 9
ska derivatinstrument marknadsvärderas,
vilket innebär att det uppstår ett orealiserat
över- eller undervärde om den avtalade räntan
Kapitalstruktur
– Säkerställda lån motsvarar 14 procent i förhållande till totala tillgångarna
Räntebärande skulder
– 18,9 miljader kronor i skulder med 49 procent grön finansiering
35
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
ATRIUM LJUNGBERG
avviker från aktuell marknadsränta. Beloppet
redovisas direkt i resultatet. Vid ett förfall har
ett räntederivatkontrakts marknadsvärde
upplösts i sin helhet och värdeförändringen
över tid har därmed inte påverkat eget kapital.
Totalt finns ingångna räntederivat uppgå-
ende till 12 296 miljoner kronor (12 296) med
förfall mellan år 2022–2030. Dessutom finns
500 miljoner kronor (500) i forwardstartade
ränteswappar med start 2021. När Atrium
Ljungberg emitterar obligationer i norska
kronor tecknas valutaswappar. Totalt fanns
ingångna valutaswappar om 2 196 miljoner
kronor (1 058) vid årsskiftet.
Den orealiserade värdeförändringen på
finansiella instrument uppgick till –252 miljo-
ner kronor (–90) då räntan under perioden har
sjunkit på de löptider som derivat tecknats.
Ingen värdeförändring på derivat realisera-
des under perioden (–50 mkr för 2019). Det
bokförda nettoundervärdet i derivatportföl-
jen uppgick vid årsskiftet till –656 miljoner
kronor (–266).
SÄKERHETER
Vår upplåning är till viss del säkerställd med
pantbrev i fastigheter. Av de räntebärande
skulderna är 6 882 miljoner kronor (9 319)
säkerställda med pantbrev och 12 022 miljo-
ner kronor icke säkerställda (10 892). Andelen
säkerställd finansiering är 14 procent (18) i
förhållande till totala tillgångarna.
Som komplement till pantbrev i fastigheter
lämnar moderbolaget i vissa fall regelmässig
pant i form av aktiebrev i de fastighetsägande
koncernbolagen. Likaså lämnar moderbo-
laget borgensförbindelse för dotterbolags
utfästelser i samband med garantiåtaganden
eller upplåning. Moderbolagets borgensför-
bindelser för dotterbolag uppgick vid årsskif-
tet till 2 748 miljoner kronor (4 114).
De flesta har nu blivit medvetna
om att klimatförändringar är
något att ta på allvar.
THOMAS ÖSTROS
Vice ordförande i Europeiska
Investeringsbanken
EU genom Europeiska Investeringsbanken
(EIB) är en stor aktör när det gäller att finan-
siera hållbara investeringar. Thomas Östros,
vice ordförande i EIB, utvecklar vad huvudsyftet
är bakom denna typ av finansiering.
”De flesta har nu blivit medvetna om att klimat-
förändringar är något att ta på allvar. Självklart
är många nu upptagna av den pågående
covid-19-krisen, men de potentiella effekterna
av den globala uppvärmningen tornar upp sig
i bakgrunden. EU är fast beslutet att se till att
återhämtningen från denna kris blir grön och
hållbar, där EIB spelar en stor roll. Förutom
miljöaspekterna så är det tydligt att stöd till
klimatrelevanta projekt också är ekonomiskt
meningsfullt”, säger Thomas Östros.
Utvecklingen avseende finansiering av håll-
bara investeringar har varit stark de senaste
åren, och EIB har varit drivande i denna ökning.
”EIB är en verklig pionjär
inom finansiering av hållbara
investeringar. Med tanke på
att vi finansierar projekt inom
olika ekonomiska sektorer har
hållbarhet integrerats i bankens
DNA under mycket lång tid. I
detta sammanhang är det ingen överraskning
att EIB var den första finansiella institutionen
som lanserade ”gröna obligationer” redan 2007
och ”hållbarhetsmedvetenhetsobligationer”
2018. Under tiden har grön finansiering integre-
rats och den har förstärkts ytterligare genom
upprättandet av EU:s kriterier för hållbar
finansiering, den så kallade EU-taxonomin för
hållbara aktiviteter.”
EIB har satt upp mycket ambitiösa egna mål
och vi vill öka andelen klimat- och miljömässig
hållbarhetsfinansiering från 30 procent idag
till 50 procent av de årliga nya finansierings-
åtaganden till år 2025.
”Ökningen innebär att man gör mycket tydliga
prioriteringar och utvecklar nya produkter
inom områden som hittills kan ha förbisetts.
DÄRFÖR FINANSIERAR EIB ENERGIEFFEKTIVA
STADSUTVECKLINGSPROJEKT
Dessutom har vår styrelse beslutat att all ny
finansiering från EIB från 2021 och framåt
kommer att anpassas till Parisavtalet och stödja
det centrala målet att begränsa den globala
temperaturökningen till 1,5 grader Celsius.”
Under året har Atrium Ljungberg och EIB
tecknat avtal om ett grönt låneavtal på en
miljard kronor kopplat till uppförandet av de
energieffektiva byggnaderna Bas Barkarby i
Järfälla och Life City i Stockholm. EIB har ett
tydligt mål för denna typ av investeringar.
”EIB är en policydriven institution och därför
främjar alla finansieringar som vi stöttar även
EU:s prioriteringar. Att minska effekterna av
klimatförändringarna är en oerhört viktig del
av allt vi gör, och med tanke på att byggnader
står för 36 procent av EU:s koldioxidutsläpp
är det uppenbart att byggnaders energief-
fektivitet är en viktig prioritering. Genom att
tillhandahålla finansiering för den övergripande
EU-övergången till näranollenergibyggnader
(NZEB) vill EIB påskynda anpassningen till
denna energieffektiva byggnorm och i slutändan
få en positiv inverkan på växthusgasutsläppen.”
På frågan om vad vi som fastighetsägare kan
göra för ytterligare åtgärder för att nå klimat-
målen enligt Parisavtalet kommer Thomas
Östros med några konkreta förslag på områden
att fokusera på.
”Jag tycker att behoven är tydliga och de har
också beskrivits i Europeiska kommissionens
kommunikation som beskriver strategin
för EU:s byggrenoveringsvåg, som stöds av
EIB. Först och främst bör energiprestanda
för befintliga byggnader prioriteras. Detta
kommer inte bara att leda till en avsevärd
minskning av energibehovet utan också för-
bättra värdet på de renoverade byggnaderna.
Dessa investeringar är också anpassade till
utkastet till EU-taxonomin och kan räknas som
hållbara investeringar och kan därmed också
kvalificera sig för gröna obligationer och gröna
lån. Dessutom kan fastighetsägare vara bättre
än gällande myndighetskrav och bygga nya
byggnader som siktar på nollkoldioxid-
utsläpp eller med att integrera förnybar
energi, eller till och med bygga energiposi-
tiva byggnader. Slutligen bör vi inte glömma
hållbara byggmaterial som med säkerhet
kommer att få ännu större betydelse i fram-
tiden, särskilt när vidare utveckling sker och
nya möjligheter uppstår inom detta område.”
ETT PAR ORD MED ...
36
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
Kapitalbindning
Bindningstid
Belopp,
mkr Andel, %
2021 – –
2022 5395 29
2023 2205 12
2024 2327 12
2025 2289 12
2026 och senare 6688 35
Totalt 18905 100
Räntebindning
Bindningstid
Belopp,
mkr Andel, %
Medel-
ränta, %
2021 4108 22 0,8
2022 400 2 1,5
2023 736 4 1,4
2024 1477 8 1,6
2025 1450 8 1,5
2026 och senare 10733 57 1,9
Totalt 18905 100 1,6
mdkr
Gröna icke säkerställda banklån
Obligationer
Företagscertifikat
0
5
10
15
20
20202019201820172016
Gröna obligationer
Direktlån
Gröna banklån
Banklån
GRÖN FINANSIERING
Atrium Ljungberg skapar attraktiva och
hållbara städer och som en del av hållbar-
hetsstrategin fokuserar vi på att förbättra
resurseffektiviteten och därmed minska vår
miljöpåverkan. Detta gör det även möjligt att
finansiera oss grönt. Grön finansiering står
för 49 procent (37) av total lånevolym. Vid
periodens slut fanns 6 005 miljoner kronor
(5 916) gröna obligationer utestående och
3 269 miljoner kronor (1 546) gröna banklån.
GRÖN FINANSERING VIA EIB OCH NIB
Under året har Atrium Ljungberg breddat
finansieringsbasen genom ny grön icke
säkerställd finansiering. I mars tecknades ett
kreditavtal med Nordiska Investeringsbanken
(NIB) på 920 miljoner kronor och i juni teckna-
des ett kreditavtal med Europeiska Investe-
ringsbanken (EIB) på 1 000 miljoner kronor.
Lånet från EIB är inte utbetalt än.
år
0
1
2
3
4
5
6
20202019201820172016
Kapitalbindning, år
Räntebindning, år
Snittränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
Utveckling finansieringskällor
– Minskad andel banklån och en ökad upplåning via kapitalmarknaden
Genomsnittlig ränta samt kapital
– och räntebindning
– Stabilt låg ränta och ökade bindningstider
GRÖNT RAMVERK
Sedan 2017 har Atrium Ljungberg emitterat
gröna obligationer under ett upprättat grönt
ramverk. Under 2020 har 500 miljoner kronor
emitterats och totalt finns 6 005 miljoner
kronor i gröna obligationer. Likviden har
främst använts för att finansiera nypro-
duktionsprojekt med högt ställda krav på
energiförbrukning. Samtliga dessa är även
externt certifierade enligt Breeam Very Good
eller bättre alternativt Miljöbyggnad Silver
eller Guld. Likviden har även finansierat
installation av solceller och befintliga fastig-
heter där större energibesparingsåtgärder
genomförts.
COVENANTER
Covenanter, det vill säga de villkor en
långivare kräver för att tillhandahålla en
kredit och som innebär att en kredit förfal-
ler till betalning om villkoren inte uppfylls,
är likartade i de olika kreditavtalen. De
covenanter som kan finnas i låneavtalen är:
% ggr
0
10
20
30
40
50
60
20202019201820172016
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
0
1
2
3
4
5
6
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad
– Positiv värdeutveckling och sänkta räntekostnader
påverkar nyckeltal positivt
Räntetäckningsgrad om minst 1,30–1,75 ggr,
belåningsgrad om maximalt 65–75 procent,
soliditet på minst 25–30 procent. Övriga åtag-
anden är bland annat att låntagande dotter-
bolag är helägt, att pantsatt bolag inte upptar
ytterligare lån och att långivaren förses med
finansiell information kvartalsvis. Vid större
ägarförändringar har även banken möjlighet
att omförhandla eller ytterst lösa lånen.
Vissa kreditavtal reglerar även kreditmar-
ginalen beroende på om vi uppfyller vissa
villkor. Det kan till exempel vara om solidite-
ten för koncernen eller belåningsgraden för
den pantsatta tillgången inte uppgår till en
viss nivå. Icke säkerställda lån har även krav
på att vissa finansiella nyckeltal ska vara upp-
fyllda för att lånen ej ska behöva pantsättas.
PUBLIK RATING
Atrium Ljungberg har en investment gra-
de-rating från kreditvärderingsinstitutet
Moody’s med betyget Baa2 med stabil utsikt.
37
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Fastighetsutveckling är en viktig del för Atrium Ljungbergs framtida
värdetillväxt. Vår projektportfölj möjliggör investeringar i framtiden
motsvarande cirka 38 miljarder kronor i beslutade och möjliga projekt.
Projektinvesteringar
Målet är att investera minst två miljarder
kronor per år i egna fastigheter, där ny- och
tillbyggnadsprojekten ska ge en
projektvinst om minst 20 procent.
Därmed skapas en god värdetillväxt
i bolaget och även en god tillväxt i
bolagets kassaflöden.
Våra beslutade projekt har en total
investeringsvolym om cirka sex
miljarder kronor, varav tre miljarder kronor
kvarstår att investera.
Förvärv
-5 000
-4 000
-3 000
-2 000
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20202019201820172016
mkr
Investeringar i egna fastigheter
Nettoinvestering
Försäljningar
Investeringar, förvärv och försäljningar
– Ökande investeringar i egna fastigheter sedan nytt mål
2019 om två miljarder kronor per år
Möjliga projekt
850 000
kvm
PROJEKT
................................................................... 38
PROJEKTINVESTERINGAR .....................38
BESLUTADE OCH FÄRDIGSTÄLLDA
PROJEKT ................................................... 39
MÖJLIGA PROJEKT ..................................43
TL BYGG .....................................................46
Totalt kan 850 000 kvadratmeter BTA
utvecklas i möjliga projekt där hälften av ytan
avser kontor, en tredjedel avser bostäder och
resterande del avser utbildning och kultur,
handel/service och hotell. Projektportföljen
är fördelad på alla våra områden där Slakthu-
sområdet, Sickla, Södermalm och Gränby-
staden står för merparten av projekten. 32
miljarder kronor av totalt 36 miljarder kronor
i möjliga projekt är belägna vid befintliga
eller kommande tunnelbanestationer i
Stockholmsområdet.
Med egen kompetens arbetar vi
i tidiga skeden för att planera och
skapa framtida utvecklingsmöjlig-
heter. Möjligheten att genomföra
projekten beror på marknadsläget
och framkomligheten i detaljpla-
nearbetet. Dessa frågor arbetar vi
med dagligen i nära samarbete med
våra kunder, samarbetspartners och
kommuner. Inga projekt startas van-
ligtvis utan att vi har tryggat en lägsta
nivå på avkastning genom tecknade
hyreskontrakt.
Vi förvärvar fastigheter för att skapa
värdetillväxt eller nå strategiska
fördelar. Det kan både handla om
förvärv av mark för att få tillgång till
byggrätter för framtida utvecklingspro-
jekt och av förvaltningsfastigheter med
utvecklingspotential.
Vi säljer fastigheter där vi inte ser möj-
lighet till en långsiktig utveckling i linje
med vår affärsmodell, vision och krav på
avkastning. Under de senaste åren har vi
främst sålt handelsfastigheter.
Sickla är redan idag ett nav för kollektivtrafiken med
Tvärbanan, Saltsjöbanan och många busslinjer. Just nu
pågår arbetet med förlängningen av tunnelbanan, där
Sickla får en station med två uppgångar.
38
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
TL BYGGMÖJLIGA PROJEKTBESLUTADE PROJEKTPROJEKTINVESTERINGAR
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020
BESLUTADE OCH
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Vi har beslutade projekt med en återstående investering om cirka
2,6 miljarder kronor. Under 2020 investerade vi drygt 2,5 miljarder
kronor i egna fastigheter och vi överträffade vårt långsiktiga mål om
att investera minst två miljarder kronor per år i egna fastigheter.
Under året uppgick investeringar i egna
fastigheter till drygt 2,5 miljarder kronor (1,8),
varav 1,6 miljarder kronor (1,1) i projekt-
fastigheter och 305 miljoner kronor (106) i
exploateringsfastigheter, det vill säga våra
bostadsrättsprojekt. Investeringar i pro-
jektfastigheter avsåg främst projekt i Sickla,
Mobilia, Barkarbystaden och Hagastaden.
Övriga investeringar avsåg främst lokalan-
passningar i fastigheter i Kista, Sickla och
Malmö.
Under det första halvåret 2020 färdigställ-
des Entréhus 3 i Gränbystaden i Uppsala,
omfattande 66 lägenheter och kommersi-
ella lokaler och Forumkvarteret i centrala
Uppsala, ett projekt som omfattar kontor och
handel.
Under det andra halvåret 2020 färdigställdes
Torghuset i Mobilia i Malmö, en tillbyggnad
med hyresbostäder och kommersiella lokaler.
På Nobelberget i Sickla har tre projekt färdig-
ställts: Brf Sicklastråket, Nobelbergsgaraget
och Panncentralen. Brf Sicklastråket är ett
bostadskvarter innehållande 68 bostads-
rättslägenheter. Nobelbergsgaraget är en
3D-fastighet belägen under bostadskvarteret,
Katarinahuset genomgår just nu en omfattande
ombyggnation och renovering. Här skapas moderna
kontor med unik utsikt. Utöver kontor finns även
planer för hotell och flera restauranger samt
utveckling av husets takterrass.
innehållande ett hundratal parkeringsplat-
ser och kommersiella ytor. Ett stenkast från
dessa projekt återfinns Panncentralen, en
förskola med sex avdelningar och en lekfull
utegård. Vid Sickla Station färdigställdes även
vård- och hälsodestinationen Curanten.
Våra beslutade projekt finns i Uppsala,
Sickla, Barkarbystaden, Hagastaden,
Slussen och Malmö. I Gränbystaden i Uppsala
uppförs hyresbostäder med inslag av kom-
mersiella lokaler. I Sickla pågår projekten
Tapetfabriken, ett hotell med Nordic Choice
som hyresgäst och Brf Konstharts, det andra
bostadskvarteret på Nobelberget med 56
bostadsrättslägenheter. I Sickla Galleria
pågår en om- och tillbyggnad. Byggnation
pågår av kontorsprojekten Life City i Haga-
staden och Katarinahuset vid Slussen samt
Bas Barkarby i Järfälla.
Den kvarstående investeringsvolymen för
beslutade projekt uppgick vid årsskiftet till
cirka 2,6 miljarder kronor (3,1).
Vårt långsiktiga mål är att investera minst
två miljarder kronor per år i egna fastigheter.
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
25 000
980
125
KATARINAHUSET
39
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
TL BYGGMÖJLIGA PROJEKTPROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT
BESLUTADE PROJEKT
Uthyrbar area, kvm
Total Varav Verkligt Hyres- Uthyrnings-
Parkering, investering, kvarstår, värde, värde, grad,
Projekt, fastighet, kommun Handel Kontor Bostäder Övrigt BTA mkr
1)
mkr mkr mkr
2)
%
Ny- och tillbyggnader
Curanten, Sicklaön 83:22, Nacka 1600 9900 550 80 39 83
Tapetfabriken, Sicklaön 83:22, Nacka 10500 4600 440 70 E/T
3)
100
4)
Nobelbergsgaraget, Sicklaön 83:45, Nacka 600 3400 60 0 4 E/T
3)
Sickla Galleria etapp IV, Sicklaön 83:22, Nacka 5000 6300 140 30 16 E/T
3)
Life City, Molekylen 1, Stockholm 27500 4400 1700 610 109 E/T
3)
Bas Barkarby, Barkarby 2:64, Järfälla 5500 18700 850 460 56 55
Mobilia Torghuset, Bohus 8, Malmö 3500 3800 5800 560 40 31 96
5)
Parkhusen, kvarter 1, Gränby 25:1, Uppsala 100 2700 120 40 6 14
Summa ny- och tillbyggnader 10800 33000 6500 44900 18700 4420 1330 68
Ombyggnader
Panncentralen, Sicklaön 83:33, Nacka 1000 90 10 E/T
3)
100
Katarinahuset, Tranbodarne 11, Stockholm 2600 18600 3800 980 820 125 E/T
3)
Bostadsrätter
Brf Sicklastråket, Sicklaön 83:43, Nacka 4500 310 30 E/T 100
7)
Brf Konstharts, Sicklaön 83:41, Nacka 300 3600 800 280 190 E/T –
8)
Parkhusen kvarter 2, del av Gränby 21:4, Uppsala 5800 1200 270 250 E/T –
Summa beslutade projekt
13 700 51600 20 400 49 700 20 700 6 350 2 630 5 610
6)
1)
Inklusive eventuellt markförvärv i samband med projektgenomförande, men exklusive eventuella ingångsvärden såsom marknadsvärde av riven byggnad.
2)
Exklusive tillägg.
3)
Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas inte hyresvärde eller uthyrningsgrad som delbelopp.
4)
Uthyrningsgrad inklusive parkering uppgår till 94 %. Parkering hyrs ut närmare färdigställandet.
5)
Uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 95 %. Uthyrningsgraden för bostäder uppgår till 100 %.
6)
Fördelat på 3 575 mkr för ny- och tillbyggnder och 1 721 mkr för ombyggnationer och 314 mkr för bostadsrättsprojekt.
7)
Antal sålda lägenheter med bindande avtal, i antal.
8)
63% bokade genom bokningsavtal.
Life City, med sitt spektakulära läge direkt
ovanpå E4, blir en ny mötesplats i Hagastaden
för verksamheter inriktade mot life science.
De första hyresgästerna flyttar in i huset under
fjärde kvartalet 2021. Life City har en tydlig
hållbarhetsprofil och var finalist i Green Building
Awards 2020.
LIFE CITY
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
27 500
1 700
109
40
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
TL BYGGMÖJLIGA PROJEKTPROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Under försommaren 2020 fattades beslut
om att starta byggnationen av Nobelbergets
andra kvarter, bostadsrättsföreningen Konst-
harts. Projektet omfattar 56 bostadsrätts-
lägenheter, tre kommersiella lokaler och ett
parkeringsgarage. Lägenheterna beräk-
nas vara klara för inflyttning under
andra kvartalet 2022. Intresset
för projektet, som sälj-
startades i september,
har varit stort.
I Bas Barkarby sammanför vi utbildning
med näringsliv och kultur och skapar
en helt ny typ av mötesplats. Den första
etappen omfattar cirka 24 000 kvadratme-
ter och står klar sommaren 2022. Järfälla
kommun blir största hyresgäst med
närmare 11 000 kvadratmeter för bland
annat gymnasieskola och bibliotek.
BRF KONSTHARTS BAS BARKARBY
BESLUTADE PROJEKT, TIDPLANER
Projektering Byggnation Färdigställande
2020 2021 2022 2023
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Ny- och tillbyggnader
Curanten
Tapetfabriken
Nobelbergsgaraget
Sickla Galleria etapp IV
Life City
Bas Barkarby
Mobilia Torghuset
Parkhusen, kvarter 1
Ombyggnader
Panncentralen
Katrinahuset
Bostadsrätter
Brf Sicklastråket
Brf Konstharts
Parkhusen, kvarter 2
Uthyrbar area, kvm
Uthyrbar area, kvm
3 900
24 200
Investering, mkr
280
Investering, mkr
850
Antal bostadsrätter
56
Hyresvärde, mkr
56
41
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
TL BYGGMÖJLIGA PROJEKTPROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
10 500
440
Den gamla Tapetfabriken vid Marcusplatsen
i Sickla utvecklas till ett nytt hotell. Vi har
tecknat avtal med Nordic Choice Hotels om
hela byggnaden som kommer att innehålla
240 hotellrum, konferenslokaler, evene-
mangsytor, restaurang och en 2 000 kva-
dratmeter stor lobby. Öppningen av hotellet
planeras ske under andra kvartalet 2021.
Hotell Tapetfabriken är en viktig del i den
fortsatta utvecklingen av Sickla till en attraktiv
plats med stadsmässiga kvaliteter. Hotellet
kommer att fylla en viktig funktion för de stora
företag som finns i området men också bidra
med ökad trivsel och trygghet då det ger folkliv
på kvällar och nätter, veckans alla dagar.
TAPETFABRIKEN
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
2 800
120
6
Med närhet till både Gränbystaden galleria
och Gränbyparken bygger vi nu de så kallade
Parkhusen, ett bostadskvarter som totalt
kommer att omfatta cirka 300 lägenheter.
Det första kvarteret beräknas färdigställas
under andra kvartalet 2021 och omfattar 44
hyreslägenheter med en kommersiell lokal i
bottenvåningen.
PARKHUSEN KV 1
Parkhusen kvarter 1 omfattar 44 hyreslägenheter.
42
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
TL BYGGMÖJLIGA PROJEKTPROJEKTINVESTERINGAR BESLUTADE PROJEKT
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Utbildning, 4 %
Övrigt, 3 %
Hotell, 1 %
Kultur/restaurang, 1 %
Sickla, 35 %
Slakthusområdet, 22 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Södermalm, 9 %
Sundbyberg, 3 %
Göteborg, 3 %
Barkarby, 2 %
Malmö, 1 %
Förändring av detaljplan
krävs, 76 %
Detaljplan finns, 24 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 72 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 12 %
Övriga kommunika-
tioner, 16 %
Möjliga projekt vid nya tunnelbanestationer
– 84 procent av arean vid nya eller befintliga
tunnelbanestationer
MÖJLIGA PROJEKT
Utöver beslutade projekt möjliggör vår projektportfölj framtida
investeringar motsvarande cirka 36miljarder kronor, inom den mark
vi äger och erhållna markanvisningar.
Areamässigt består de framtida investe-
ringarna av 53 procent kontor, 36procent
bostäder och resterande 11 procent av
handel/service, utbildning och
kultur. Projektportföljen är förde-
lad på de flesta av våra områden
där Sickla, Slakthusområdet,
Hagastaden, Gränbystaden och
Slussen står för cirka 90 procent
av investeringsvolymen.
Av den totala projektportföljen ligger
merparten av våra projekt vid befintliga
eller kommande tunnelbanestationer
iStockholmsområdet.
I vilken takt vi kan genom föra projekten
beror på marknadsläget och detaljplanear-
betet. I normalfallet startas inga projekt utan
att vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning
genom tecknade hyreskontrakt.
MÖJLIGA PROJEKT-
STARTER 2021–2022
STOCKHOLM
I Sickla pågår försäljning av den andra
etappen av totalt 500 bostadsrätter på Nobel-
berget. Under 2020 påbörjades lanseringen
av kvarter två med 56 bostadsrättslägenheter
och lokaler i bottenvåningarna och under
2021 påbörjade vi planeringen av ytterligare
ett kvarter, högst upp på Nobelberget. Här
planeras för ett 90-tal lägenheter med
beräknad säljstart första kvartalet 2022.
Utvecklingen av de resterande bostäderna
kommer att genomföras successivt i en
takt beroende på marknadens efterfrågan.
På Nobelberget skapas en attraktiv och tät
stadsmiljö med bostäder, kontorslokaler och
kulturverksamheter.
Vid Sickla Station, där den kommande tun-
nelbanan kommer att bindas samman med
Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar, innehar
vi en byggrätt om cirka 7 500 kvm BTA. Arbete
pågår med en ny detaljplan med utökad bygg-
rätt som innefattar en byggnad om 23 våningar
och cirka 23 000 kvm BTA. Detaljplanen antogs
i december 2020 av Nacka kommun och nu
pågår process med överklaganden. Atrium
Ljungberg och Region Stockholm driver ett
gemensamt projekt som omfattar delar av
uppförandet av den nya stationsuppgången.
Utöver detta ska byggnaden innehålla kontor
och andra kommersiella lokaler. Markarbeten,
schaktning och sprängning pågår.
Vid östra delen av Sickla galleria, vid den
andra planerade tunnelbaneuppgången för
Sickla Station pågår detaljplanearbete för ett
nytt bostadshus om 16 våningar med cirka 80
lägenheter. Detaljplan går ut på granskning
under 2021. Förberedande arbeten för sta-
tionsuppgången planeras till hösten 2021 och
färdigställande av hela byggnaden beräknas
ske första kvartalet 2024.
I Hagastaden erhöll vi i mars 2020
en markanvisning bestående av två
bostadskvarter och ett kontors-
kvarter. Ett gemensamt garage för
kvarteren utgör den första etappen
av projektet och beräknas bygg-
starta under tredje kvartalet 2022.
MALMÖ
På Mobilia innehar vi en byggrätt
om 5 400 kvm BTA för kontor belägen
utmed Trelleborgsvägen. Framta-
gande av program- och systemhand-
ling slutfördes under senare delen av
2020. Bygglov beräknas kunna sökas
under andra kvartalet 2021 och hela
projektet planeras färdigställas vid
årsskiftet 2023/2024.
Kontoren blir nästa naturliga
utvecklingssteg för Mobilia på resan
mot att bli ett dynamiskt stadskvar-
ter med blandat innehåll och en nod i
södra Malmö.
UPPSALA
I Gränbystaden fortsätter utveck-
lingen av Uppsalas andra stadskärna.
Utöver de beslutade bostadskvarteren i
Parkhusen finns utrymme för ytterligare
cirka 150lägenheter inom ramen för
befintlig detaljplan.
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Utbildning, 4 %
Övrigt, 3 %
Hotell, 1 %
Kultur/restaurang, 1 %
Sickla, 35 %
Slakthusområdet, 22 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Södermalm, 9 %
Sundbyberg, 3 %
Göteborg, 3 %
Barkarby, 2 %
Malmö, 1 %
Förändring av detaljplan
krävs, 76 %
Detaljplan finns, 24 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 72 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 12 %
Övriga kommunika-
tioner, 16 %
Möjliga projekt efter lokaltyp
– Kontor och bostäder står för 89 procent av arean
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Utbildning, 4 %
Övrigt, 3 %
Hotell, 1 %
Kultur/restaurang, 1 %
Sickla, 35 %
Slakthusområdet, 22 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Södermalm, 9 %
Sundbyberg, 3 %
Göteborg, 3 %
Barkarby, 2 %
Malmö, 1 %
Förändring av detaljplan
krävs, 76 %
Detaljplan finns, 24 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 72 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 12 %
Övriga kommunika-
tioner, 16 %
Möjliga projekt efter område
– 83 procent av arean är fokuserad till Stockholm
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Utbildning, 4 %
Övrigt, 3 %
Hotell, 1 %
Kultur/restaurang, 1 %
Sickla, 35 %
Slakthusområdet, 22 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Södermalm, 9 %
Sundbyberg, 3 %
Göteborg, 3 %
Barkarby, 2 %
Malmö, 1 %
Förändring av detaljplan
krävs, 76 %
Detaljplan finns, 24 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 72 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 12 %
Övriga kommunika-
tioner, 16 %
Möjliga projekt efter detaljplan
– För 24 procent av arean finns färdig detaljplan
43
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020ATRIUM LJUNGBERG
INTRODUKTION HÅLLBART FÖRETAGANDE MARKNAD OCH OMVÄRLD FINANSIERING PROJEKT VÅRA FASTIGHETSOMRÅDEN STYRNING OCH KONTROLL FINANSIELLA RAPPORTER
TL BYGGBESLUTADE PROJEKTPROJEKTINVESTERINGAR MÖJLIGA PROJEKT
ÅRSREDOVISNING & HÅLLBARHETSREDOVISNING 2020